臺灣新竹地方法院民事簡易判決 九十二年度竹簡字第一三四號
原 告 戊○○訴訟代理人 甲○○被 告 丁○○訴訟代理人 盧元琪律師右當事人間請求返還車位等事件，本院於民國九十三年二月十二日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應將坐落新竹市○○段一九九三之一地號土地上之建物門牌號碼為：新竹市○○路○○○巷○○號二樓之一所有之共同使用部分建號：新竹市○○段○○○○號所含之停車位編號十一號騰空交還原告。
被告應自民國九十二年一月二十二日起至返還第一項所示之停車位之日止，按月給付原告新台幣貳仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落於新竹市○○段一九九三之一、一九九三之二、一九九三之四、一九九三之六、一九九三之八地號土地暨其上建物即門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號二樓之一，八層大樓地下層（建號：新竹市○○段第二五四二號）內編號第十一號停車位騰空交還原告。
二、被告應自民國（下同）九十二年一月二十一日起至騰空交還前項停車位之日止，按月給付原告新台幣（下同）二千五百元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告於九十一年七月十六日向本院標得坐落於新竹市○○段一九九三之一、一九九三之二、一九九三之四、一九九三之六、一九九三之八等地號土地暨其上建物（建號二四九九，共同使用部分建號：二五二六、二五四二，以下稱系爭建物），有建物登記謄本及師苑翠堤春車位分配表可證，本建物係附有一地下室停車位：十一號。依師苑翠堤春管理委員會編制之車位分配表，其地下室停車位之權屬係登記於主建物所附屬之二五四二建號內（有車位者持分萬分之二七七，無車位者持分萬分之一四○）。按不動產物權，非經登記不生效力，此係公示原則，民法第七百五十八條定有明文；復按土地登記有絕對效力，此係公信原則，土地法第四十三條定有明文。今原告已辦妥所有權之移轉登記，詎料被告竟稱與原債務人丙○○有債務糾紛，拒交車位予原告。所有權既已移轉，被告所為之占用車位顯屬無權占有，經寄發存證信函予被告促請返還車位，惟被告均置之不理。
二、按內政部於八十年九月十八日頒布建築法第一百零二條之一規定：「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，‧‧‧，均不能與主建物分離，為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有權人所共有，‧‧‧，其移轉承受應為該區分所有建築之區分所有權人。」由此得知，停車空間是以附屬建物附於地上建物申辦登記，並非登記於土地持分內。而被告就本建物已無任何持分，僅持有車位使用證明書，基於物權優先於債權之效力，原告足有合法取得車位之理由。
三、據已呈報同段建號二五四二之登記簿內所載，持分萬分之二七七者共有二十八筆，持分萬分之三五二者有二筆，與師苑翠堤春車位分配表內所載（共三十個車位，而持分萬分之二七七者為機械車位，持分萬分之三五二者為平面車位，持分萬分之一四○者無車位）完全相符，也足以表示本建物地下層之車位，係屬登記於建物共同使用部分之法定停車位。
四、依台北市政府地政處七十一年六月二十二日北市地一字第二三三八八號函：「查民法第六十八條第二項規定主物之處分及於從物，又土地登記規則第七十二條第二款（現行法第八十條）規定，共同使用部分應隨同區分所有建物一併移轉於同一人。‧‧‧，法院權利移轉證明書及法院判決確定證明書內，縱未載明共同使用部分之標示，該共同使用部分亦得隨同區分所有建物移轉予同一人。」，此精神符合公寓大廈管理條例第四條第二項：「專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，此乃權利一體化原則。本件車位部分，被告於本件審理中雖辯稱：「有移轉應有部分，但訴外人丙○○沒有辦法提出買賣價金就沒有賣給她。」，如此之舉，並非外界可以辨認之徵象，既然車位之應有部份已移轉登記，原告又如何能得知車位未售出？為維護物權之交易安全，不動產物權以「登記」為公示原則，是原告足有合法取得車位之理由。
參、對被告抗辯之陳述：
一、本件兩造所有房屋所在之師苑翠堤春大樓住戶是否有位於地下層之停車位，確係以住戶對於系爭地下層建物持分比例多少而為判斷，持分達萬分之二七七的住戶才有停車位：
（一）師苑翠堤春大樓地下層即建號為新竹市○○段第二五四二號建物，係由該大樓全體區分所有權人共有，持分為萬分之一四○者，即屬未購買停車位；持分達萬分之二七七者，即是購買機械停車位；至於持分為萬分之三五二者，則是購買平面停車位。此由該大樓各戶對於地下層持分為萬分之二七七者，共計二十八位；持分為萬分之三五二者為二位；其餘持分為萬分之一四○，對照於該地下層停車位確有二十八個機械式停車位、二個平面停車位，即可獲得明證。況該大樓主任管理委員乙○○於九十二年十二月四日出庭證稱：「（問：社區有車位的住戶是否共同使用部分比較多？）是的。建物共同使用部分的持分會比較多，我們只有三十個車位」（參當日言詞辯論筆錄第三頁）。顯見，師苑翠堤春大樓之區分所有權人是否擁有地下層停車位，係按其地下層建物持分比例多少而為判斷，持分達萬分之二七七者，即有一個停車位。
（二）被告否認位於地下層之停車位有無，係以住戶對於地下層建物持分比例多少而為判斷，指稱「依師苑翠堤春車位分配表所示，建築物門牌第十七號三樓，原無車位，但向建築物門牌第十七號六樓購買車位號碼為二號之車位，此其一。又建築物門牌第二十三號七樓擁有二個車位，此其二」云云。惟查，被告上開建築物門牌第二十三號七樓即區分所有建物建號二五四○號，該二五四○號建築物於該大樓地下層（即建號第二五四二號建築物）有萬分之二七七之持分比例，按此所有權持分比例，其所有權人應只有一個停車位，但依八十三年間該大樓地下層建築改良物登記簿之記載，該地下層建築物於八十三年四月二十日第一次登記時，上開建號第二五四○號建築物於該地下層達萬分之四一四之持分比例，顯然當時購買該第二五四○號建物之買受人，一併購買地下層二個機械停車位（蓋未購買停車位者持分比例為萬分之一四○，購買一個停車位者持分比例則增加萬分之一三七而為萬分之二七七，是購買二個停車位者，其持分比例自為萬分之四一四），嗣後才因出售其中一停車位予其他住戶，並移轉表徵一個停車位之持分比例萬分之一三七予買受人，致現在其持分只剩上開建物登記謄本所載萬分之二七七。是該大樓住戶有無停車位，確係依據所持分之地下層建物所有權比例為斷，至為灼然；另上開被告指稱之門牌號碼十七號三樓，原無車位，後來向門牌十七號六樓購買車位號碼二號之車位一節，該門牌號碼十七號三樓建物即區分所有建物建號第二五一四號，依本件區分所有建物共同使用部分附表之原始登記資料可知，購買該建號區分所有建物之買受人並未向建商購買停車位，所以其地下層建物持分比例僅萬分之一四○，然其後來向其他住戶購得停車位並移轉持分後，地下層建物持分比例即增加萬分之一三七而達到萬分之二七七，因此，由此更可印證原告之主張－本件師苑翠堤春大樓住戶有無停車位，確係依各住戶持有地下層所有權之比例斷定之，被告上開抗辯顯無理由。
二、丙○○當時向被告購買房屋時，買賣標的確有包括系爭停車位：
（一）本件原告拍賣標得系爭房屋（即門牌號碼：新竹市○○路○○○巷○○號二樓之一）之前手所有人為丙○○，而丙○○之前手則是被告。查被告取得系爭房屋時，即包括地下層建號二五四二號建物所有權之萬分之二七七持分，並經分管取得編號第十一號停車位，此觀原告提出之車位分配表記載及被告提出之車位使用證明書即明。
（二）按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文，又區分所有建物之共同使用部分，在性質上係屬共有，各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。最高法院八十一年度台上字第二九六二號、八十二年度台上字二九七二號、八十七年度台上字第二一九九號判決意旨參照。是以，系爭房屋由被告取得時，即包括系爭停車位之持分與專用權，則其將系爭房屋轉讓予後手丙○○，依上開最高法院判決意旨觀之，自係連同系爭停車位之持分與專用權一併移轉。
（三）雖丙○○出庭作證時，否認其當時有向被告購買系爭停車位，然而，系爭第二五四二建號所有權萬分之二七七持分，確有移轉登記予丙○○，乃屬兩造不爭之事實，且依上開最高法院判決意旨，被告當時亦無從保留系爭停車位而僅出售系爭房屋專有部分，況被告與丙○○迄今遲不提出當時雙方簽訂之系爭房屋買賣契約書，以證明渠等當時買賣系爭房屋時，確有將系爭停車位排除於買賣契約之外，故渠等空言否認當時有買賣系爭停車位，顯不足採。
三、本件原告經由拍賣取得系爭房屋，自應包括系爭停車位之持分與專用使用權：
（一）本件原告係經本院民事執行處拍賣程序而購得系爭房屋，儘管本院民事執行處前以新院昭執賢字第八六四四號函謂：「拍賣標的是否包含車位不明」，然就該執行案件之拍賣公告記載，明確載明拍賣標的包含「陽台…含共同使用部分二五一二、二五四二建號及一切附屬設備、附屬建物」，而且其鑑價報告書中，亦針對該第二五四二建號持分萬分之二七七部分而為鑑價，是原告因拍定取得之標的，自應包括該持分與專用使用權。再者，有關法院拍定不動產，性質上係屬買賣，是依上開最高法院判決意旨，法院民事執行處絕無單就系房屋專有部分而為拍賣之可能。是故，原告經法院拍賣程序標得之標的，除系爭房屋專有部分外，自應包括地下層持分至明。
（二）系爭地下層所有權雖屬全體區分所有權人共有，惟其內三十個停車位早在建商當初出售房屋之初，即業已區分有無購買停車位，有購買停車位者，建商會發予一紙車位使用證明書，如被告取得系爭房屋時，同時亦自建商處取得系爭編號第十一號停車位之車位使用證明書；至於沒有購買停車位者，於簽訂房屋買賣契約時，當然明瞭未購買停車位之事實，且亦知悉其雖有地下層持分，但無停車位之專有使用權。是以，本大樓於建商出售房屋之時，即已因買賣契約之簽訂及車位使用證明書之發予，而成立地下層停車位之分管契約，特定停車位已經分管契約約定歸該購買停車位之區分所有權人專用，被告當初即依該分管契約而有系爭編號第十一號停車位之專有使用權，其後手即丙○○，因買賣受讓系爭房屋，上開分管契約之效力同時移轉由丙○○繼受，自亦繼受系爭停車位之專有使用權（最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例參照）。本件原告經法院拍賣程序購得系爭房屋，亦應一併繼受上開分管契約之權義。是原告不僅購得地下層萬分之二七七持分而已，系爭編號第十一號停車位專有使用權自亦一併繼受，殆無疑議。
四、被告在師苑翠堤春大樓中，並無任何專有部分之所有權，亦無任何地下層建物之持分，是其占用系爭停車位，自屬無權占有。
（一）按八十五年公布實施之信託法第二條、第四條分別規定：「信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之」、「以應登記或註冊之財產為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人」。查本件被告遲於九十二年十月三十日始主張其坐落於師苑翠堤春之房屋信託登記於其子曾文淦名下，其以起訴請求返還云云，惟迄今尚無法提出任何信託契約書或信託登記證明文件佐憑，且再以被告於九十二年六月三日開庭時陳稱：「不否認被告現在就本件建物共同使用部分已經沒有應有部分」（參當日筆錄第二頁第六行）相互勾稽，即可清楚得知被告提出信託登記一節，實為臨訟捏造而非真實。
（二）另按公寓大廈管理條例第四條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」。經查，被告於九十二年六月三日開庭時陳稱：「不否認被告現在就本件建物共同使用部分已經沒有應有部分」（見當日言詞辯論筆錄第二頁第六行）。是依上開公寓大廈管理條例規定，被告雖然最初於師苑翠堤春大樓擁有數戶房屋，但被告已全部轉讓予他人，現已無任何專有部分或共同使用部分。據此，依上開最高法院判決意旨，使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨移轉或處分，則被告隨著其房屋之轉讓，現在已無任何房屋所有權，自亦無任何停車位使用權，其仍佔用系爭編號第十一號停車位自屬無權占有甚明。
五、按分管契約，係指全體共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理使用之契約（最高法院七十九年度台上字第二三三六號判決參照）。查本件被告一再主張：被告與丙○○就車位使用存在有分管契約。惟被告將系爭房屋出售予丙○○後，即已喪失系爭地下層共有人之身份，既非系爭地下層共有人之一，豈有資格就系爭地下層訂定分管契約？況系爭地下層共有人亦非僅由被告與丙○○所二人共有，而是由數十個地下層持分人所共有，單憑被告與丙○○二人，又豈能就系爭地下層停訂定分管契約？是以，被告主張其與丙○○間存有分管契約，因而取得系爭編號第十一號停車位專用使用權，實有誤解分管契約之意涵，並與事實不符，自屬不可採而無理由。
六、本件被告現仍占用系爭編號第十一號停車位，係屬無權占有，已詳如前述，是原告自被告無權占用系爭停車位起，自有對其主張不當得利返還之請求權。是就原告主張不當得利返還部分，爰請求被告按月給付相當於租金之利益二千五百元，本件被告對此部分數額並不爭執（見九十二年七月十五日言詞辯論筆錄第二頁第九行），因此，原告此部分請求為有理由至明。
七、綜上所陳，本件原告因法院拍賣序拍定所標得之標的，不僅系爭房屋本身而已，尚包括系爭地下層持分萬分之二七七及編號第十一號停車位專有使用權，被告已非師苑翠堤春大樓之區分所有權人，亦無系爭地下層之任何持分，更無該停車位使用權可言，純屬無權占有系爭停車位。是故，原告基於民法第七百六十七條之所有物返還請求權及分管契約暨同法第一百七十九條之不當得利返還請求權，對被告請求如訴之聲明，自有理由。
叁、證據：提出建物登記簿謄本影本三十二份、師苑翠堤春車位分配表、存證信函、
地下室停車位權屬之較新四則實務見解資料、地下室停車位平面圖、新竹市○○段第二五四二建號建築改良物登記簿、停車位買賣契約書各一份（均為影本）、地下室停車位照片二幀等為證，並聲請訊問證人乙○○。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保，請免假執行。
貳、陳述：
一、查原告基於民法第七百六十七條之所有物返還請求權起訴請求，惟查所有物返還請求權之請求權人為所有人，本件原告尚未舉證為該車位之所有權人，從而其基於所有物返還請求權之請求為無理由。
二、按不當得利之請求，係基於一方受損害，一方得利，然被告本於執有車位使用權，即難謂一方受利，一方受損。
三、被告否認位於地下層之停車位有無，係以住戶對於系爭地下層建物持分比例多少而為判斷：
（一）依建物登記謄本之記載，新竹市○○段第二五一二、二五四二建號之主要用途為共同使用部分，並非專供停車位之使用。證人乙○○之證詞僅係證明車位原所有人未出賣時，其共同使用部分比較多，但車位仍得自由購買，車位用買的。
（二）被告所提之證據文書所示之土地持分，及原告所提之建物登記簿謄本、師苑翠堤春車位分配表而言，原告及被告均不爭執其文書證據所表彰之意義。但依師苑翠堤春車位分配表所示，建築物門牌第十七號三樓，原無車位，但向建築物門牌第十七號六樓購買車位號碼為二號之車位。又建築物門牌第二十三號七樓擁有二個車位。基於上述理由，原告認其所提出之建物登記謄本符合師範翠堤春車位分配表，實與事實不符，再一次無立論之基礎，其主張無所附麗。
（三）本建物（含基地不動產、建物不動產與車位等）原係被告所有，賣予丙○○後（僅含基地不動產、建物不動產，不含車位），受法院拍賣於原告拍定，此為事實。故車位未標示為查封效力所及，且證人丙○○亦證述未買受車位，車位係以金錢購買，並以分管契約拘束，得以自由買賣，亦經證人乙○○證實。
四、原告所據以請求之依據為所有物返還請求權，但原告僅以公共設施之持分作為擁有所有權之依據，絕非可以據以論斷是否擁有所有權。按公共設施包含有第一層之入口門廳、屋頂突出物、機械房、化糞池等，從而持分比例之大小即論擁有地下停車位，似無根據。再按原標的之拍賣公告，並未載明車位之查封，故原告應另提確認車位所有權之訴方可解決紛爭，此亦為紛爭之所在。在原告未取得所有權之確認判決前，即無法判別所有權之有無。另查亦有住戶與第三人成立分管契約，取得車位之所有權、使用權，則如何以公共設施之持分論斷車位之有無。
五、原告依據八十年九月十八日頒布之建築法第一百零二條之一之規定，作為其有合法取得車位之理由者，實有違誤。蓋建築法就該條文已於九十二年六月五日修正頒布；且本條文僅係表明因停車空間施工困難，得由起造人繳納代金由直轄市、縣（市）主管建築機關代為集中興建而已，不知原告所得以立論之基礎從何而來。
六、原告依據台北市政府地政處七十一年六月二十二日北市地一字第二三三八八號函及主張其為善意第三人等，作為其有合法取得車位之理由者，亦有所違誤。原告立論依據台北市政府之函文已有不當，因系爭建物坐落新竹市。再者，原告主張其為善意第三人之立論，參酌本件卷宗第八十五頁以下、第九十四頁以下，原告自承已經知悉停車位之使用狀況，被告亦向原告說明使用情形，即被告與丙○○就車位使用存有分管契約，故原告已非善意之第三人。
七、最高法院八十一年度台上字第二九六二號、八十二年度台上字第二九七二號、八十七年度台上字第二一九九號等判決意旨，均係指共同使用部分與專有建物具有密切不可分之主從關係，不可單獨出售。故若地下室停車位係位於共同使用部分，則受拘束。查本件建物並非以持分共同使用部分作為區分，而係車位買受人與全體共有人成立分管契約，以出錢購買車位者有專用使用權，而得自由轉讓出賣。停車位買賣契約可認係住戶間之分管協議，按共有物之分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人如有默示之意思表示，亦包括在內。又按區分建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權而出賣時，倘他區分所有權人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為有默示之承認，此時就該共用部分之專用權，應認為共有人以默示成立分管契約，而各區分所有權人應受該分管契約之拘束。
叁、證據：提出車位使用證明書一份、土地所有權狀五份、新竹市地政事務所登記聲
請書資料三十四紙（均為影本）、建物登記謄本十份等為證，並聲請訊問證人丙○○。
丙、本院依職權函請新竹市地政事務所提供被告與丙○○間，於八十七年間，就新竹市○○段一九九三之一地號、同段一九九三之二地號、一九九三之四地號、一九九三之六地號、一九九三之八地號土地及同段二四九九建號建物之買賣契約影本，另函請新竹市東區區公所提供師苑翠堤春社區管理委員會所報備之規約、全部區分所有權人會議紀錄等相關資料。並依職權閱本院九十年度執字第八六四四號執行卷。
理 由
一、雙方不爭執事項：
（一）系爭不動產原為被告所有，於八十七年七月二十三日出賣並辦理移轉登記予訴外人丙○○，於八十七年八月三十一日將系爭不動產設定抵押權予華信商業銀行股份有限公司。
（二）系爭社區管理委員會於八十七年二月十二日已向新竹市東區區公所申請核備在案。
（三）原告於九十一年七月二十九日經由本院強制執行程序拍定系爭不動產，暨共同使用部分新興段第二五四二號建號、應有部分萬分之二七七，並於同年八月九日辦竣所有權移轉登記。
（四）系爭停車位係屬於公寓大廈各區分所有建物共同使用之大樓梯間、機器房、防空避難室、水箱、停車空間等公共設施內之停車位，並無獨立所有權。系爭停車位空間使用權利，屬公寓大廈管理條例第三條第五款「約定專用部分」。
二、本件爭點：
（一）認定區分所有權人對停車位約定專用使用權之方式為何（有機械停車位專用使用權之區分所有權人其公共設施應有部分是否為萬分之二七七、無車位者則為萬分之一四四，有停車位專用使用權之區分所有權人是否負擔較重房屋稅、停車位證明書）？
（二）對系爭建物區分所有權設定抵押權，其效力是否及於系爭停車位使用權？
（三）原告拍定之系爭不動產如有停車位使用權，是否為被告所使用之編號１１號停車位？
三、本院之判斷：
（一）原告所有之系爭不動產，應有一個停車位使用權：
１、按法定防空避難室、法定停車空間應以共同使用部分辦理登記。區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。依建築法第一百零二條之一規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第七十二條規定辦理所有權登記‧‧‧區分所有權建築物之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有建物全體所有權人所共有，或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之四、土地登記規則第八十一條第二款、內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函著有明文。由是，區分所有建物所登記之法定停車空間持分，係停車位之“所有權”登記，而其登記形式計有：⑴單獨編列建號，而領有單獨所有權狀的停車位（多為非法定停車位之增設或獎勵停車位）；⑵以附屬建物辦理產權登記的停車位；⑶以共同使用部分性質辦理產權登記之地下停車位。
２、次按約定專用或約定共用事項，應有區分所有權人三分之二以上，及其區分所有權比例合計三分之二以上出席之區分所有權人會議之決議，約定專用之系爭車位自須經區分所有權人會議依法決議，送達各區分所有權人並公告後，或訂定於社區規約內，始能拘束各區分所有權人，公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款、第三十二條第一項定有明文。區分所有權人得以持分共有之方式取得停車位「永久使用管理權」（最高法院著有八十八年度台上字第二九三一號判決意旨參照）。地下室法定停車位雖以公共設施之名目登記於區分所有建物之共同使用部分內，但只有購買停車位之區分所有權人有此停車空間之持分，此種停車位性質上係屬公寓大廈管理條例第三條第五款所稱之「約定專用部分」。停車空間登記之持分，實係停車空間之「所有權登記」，該所有權因與其他公共設施混合登記，以致不易區分，惟停車位之產權登記方式係先將公共設施中停車位空間劃出，再依每一停車位應分擔之比例，由有停車位之區分所有建物負擔，其他公共設施則按區分所有建物面積比例分擔。停車空間所有權範圍仍可藉由建築設計圖或實地停車位所標示範圍與其他公共設施區別，此即建築法令規定法定停車空間於申辦建物所有權登記時，須併入建物內辦理繪測登記之故。停車位使用權係對特定具體之共有部分（停車空間）之排他使用權能，應屬民法第一條所稱之習慣法。此特定停車空間使用之權利，屬於公寓大廈管理條例第三條第五款所稱之「約定專用部分」或「永久使用管理權」，為學說及實務之共同見解。
３、再按建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，建築法第一百零二條之一第一項定有明文。本件車位係依據上開規定建造之法定停車位，系爭建物地下室有獨立之新竹市○○段第二五四二建號，但未另製發所有權狀而以公共設施名義登記於區分所有建物之共同使用部分內，自屬上開第二種以附屬建物辦理產權登記的停車位。
４、本件停車空間雖然以共同使用部分登記，但是若建商於銷售房屋時，對於購買停車位者，與未購買停車位者於讓售契約已為約定，購買停車位空間者持有較多之應有部分，並享有停車位之專用權，凡未購買停車位空間之應有部分者，已放棄對停車位空間之專用權利時，只有購買車位的人可以使用，其他人不得對停車位主張權利，此亦屬共用部分專用權之設定方式之一。若公共設施之應有部分多寡可公示表徵分管契約車位之有無，則應將分管契約與應有部分結合，蓋分管契約乃從屬於應有部分之債權契約，除在應有部分移轉時應隨同移轉外，其債權契約不得與其所屬之應有部分分離，而獨立讓與。故停車空間須併入有停車位之區分所有建物之公共設施面積內，而不能登記於沒有停車位之區分所有建物上。查本件凡擁有機械式停車位之區分所有權人，其負擔之公共設施地下室應有部分均為萬分之二七七，擁有平面車位之區分所有權人，其負擔之公共設施地下室應有部分為萬分之三五二，無停車位之區分所有權人均為萬分之一四○，有區分所有權人地下室應有部分比較表、停車位表及建物登記謄本可佐（見本院卷第四八至八一頁），且證人即本件公寓大廈管理委員會之主任管理委員乙○○亦證稱：社區有車位的住戶共同使用部分之持分較多等語（本院卷第二○四頁），足見停車位於建物第一次所有權登記時，已登記於特定區分所有建物之內，區分所有建物地下室公共設施應有部分之移轉，即係停車位所有權之移轉，分管契約自亦同時移轉。職是，被告既已將表彰系爭停車空間之公共設施持分移轉與訴外人丙○○，原告又因拍賣而取得系爭停車空間之公共設施持分，自已取得停車空間之所有權。縱被告與丙○○間並無買賣系爭停車位之合意，然因被告與丙○○間是否訂有停車位買賣契約，並無公示性，且上開分管協議亦未經變更（即有機械式停車位者公共設施之持分為萬分之二七七），自不得對抗原告。
（二）被告雖辯稱：依建物登記謄本之記載，新竹市○○段第二五一二、二五四二建號之主要用途為共同使用部分，並非專供停車位之使用。系爭停車位係被告所有，雖被告將區分所有建物出賣與丙○○，但被告未出賣停車位，且系爭車位未標示為查封效力所及。本件建物並非以持分共同使用部分作為區分，而係車位買受人與全體共有人成立分管契約，以出錢購買車位者有專用使用權，而得自由轉讓出賣，停車位買賣契約可認係住戶間之分管協議。且共有物之分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人如有默示之意思表示，亦包括在內。系爭社區住戶中亦有地下室持分未多出萬分之三十六而有停車位使用權者云云。
１、惟查：地下室法定停車位雖以公共設施之名目登記於區分所有建物之共同使用部分內，但只有分擔停車位持分之建物所有權人始有權使用停車空間，其性質係屬公寓大廈管理條例第三條第五款所稱之「約定專用部分」，已如前述，公寓大廈之停車空間既以公共設施名目登記於主建物之上者，不另製發所有權狀，則停車位之所有權自始即附麗於特定之建物上，有停車位使用權之建物公共設施面積比例較大，購買負擔停車位公共設施之區分所有建物者，自包含停車位空間之使用權在內，此與增設停車位係區別於區分建物外之獨立產權，可另行出賣且購買此種停車位所有人，另持有停車位應有部分之所有權狀之情形不同。
２、再查：系爭社區住戶規約雖未載明地下室停車位由何人專用一節，業據本院向新竹市東區區公所調閱本件社區管理委員會規約在卷足參（本院卷第二一三至二二九頁）。惟該社區住戶於向建商購買區分所有建物時，即已約定專供停車位買受人單獨使用，為兩造所不爭執，是系爭社區住戶就地下室停車位共用部分約定為專用部分，約定供特定區分所有權人即停車位買受人使用之事實應堪認定，亦即僅購買停車位之區分所有權人始有停車位使用權，其表彰方式即為擁有機械式停車位之區分所有權人，其負擔之公共設施比例為萬分之二七七，平面式停車位者公共設施比例為萬分之三五二，無車位者為萬分之一四○，且於建物第一次所有權登記時，已登記於該區分所有建物內，已如前述。停車空間與其他法定避難空間等公共設施均為共同使用部分，建商為標示區分所有建物包含停車位，出具「停車位證明書」以資證明。此一建商自行製作之文書，僅係有停車位之區分所有權人之證明文件，目的在利於對停車位之管理，不具物權公示性，並非共有人全體所定之分管契約。
３、按依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，共同使用部分之應有部分，應隨同主建物即區分所有建物之所有權即專有部分一併移轉。但在所有區分建物所有權人之間，亦得將應有部分重為協議，將共同使用部分應有部分之權利範圍，作部分調整（即讓與一部分），經相關區分所有權人同意，將其專作停車空間用途之共同使用部分移轉於同一建物之其他區分所有權人【參內政部八十三年八月二日台（八三）內地字第八三○九五五一號函】。亦即，本件區分所有建物之區分所有權人原無停車位者，公共使用部分之應有部分為萬分之一四○，擁有機械式停車位者，則為萬分之二七七，設若，無停車位者向有停車位者購買機械停車位，該原有停車位者，經相關區分所有權人同意，得將其共同使用部分之應有部分萬分之一三七移轉登記於購買停車位之人，使有停車位者與其他有停車位者之應有部分相同。同理，本件被告於將主建物出賣於訴外人丙○○時，果未出賣停車位，亦得為相同之處理，被告不為此途，如何僅因其未將車位出賣於丙○○，即得對抗已辦畢共同使用部分持分移轉登記，取得停車位所有權及分管契約權利之原告？再本件區分所有權人間之分管契約，亦未約定，僅憑二共有人間為讓與之合意，報請管理委員會公告，其他住戶不為反對之意思表示即認為其他共有人已為默示同意，是被告所辯，不足採信。
（三）原告提出之系爭區分所有建物車位分配表，為被告所不爭執。系爭車位分配表已標明編號十一號車位係與原告所拍買取得之新竹市○○路○○○巷Ａ棟二樓搭配，且被告亦自認系爭車位原為其所有，被告將上開房屋賣給丙○○，但未出賣系爭車位等語（本院卷第四十頁），足認系爭不動產原始搭配車位係編號１１之停車位。
（四）綜上，原告為系爭停車位所有二五四二建號之共有人之一，其並享有系爭停車位之分管使用權，被告並未取得系爭停車位之使用權，被告繼續使用系爭停車位為無權占用，原告依民法第七百六十七條請求被告將系爭停車位返還原告，為有理由，應予准許。
（五）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），而原告則受有相當於租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金，揆諸前開說明，亦屬有據。查本件原告係於九十一年八月九日登記為系爭房屋及停車位之所有權人，有建物登記謄本附卷可佐（本院卷第八頁），為兩造所不爭執，本院參酌系爭停車位係坐落於新竹市○○路○○○巷內，經歐亞不動產鑑定股份有限公司鑑價為三十九萬四千二百四十二元等情，有鑑價書、現場照片附本院九十年度執字第八六四四號執行卷可佐，且被告亦不爭執該地段之停車位租金約每月二千五百元，認被告無權占有系爭停車位，原告每月所受之損害，以每月二千五百元計算尚屬相當。又原告於九十二年一月十七日以存證信函送達被告，請求被告交還系爭停車位一節，除據原告提出存證信函為證外，且為被告所自認（本院卷第一一六頁），從而，原告請求自被告收受存證信函後即九十二年一月二十一日起至騰空交還系爭停車位之日止，按月以二千五百元計算相當於租金之損害金，洵屬正當，應予准許。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉証，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、本件係簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行。雖原告於起訴狀亦表明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請僅係促使法院職權之發動，併此敘明。另被告陳明願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 滕治平右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 劉宗源中 華 民 國 九十三 年 三 月 一 日