臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度竹簡字第四一六號
原 告 北區房屋仲介股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 丙○○
己○○被 告 乙○○訴訟代理人 吳聖欽律師右當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國九十二年十月十三日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國九十二年五月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告於民國九十一年十二月七日上午簽立要約書及要約補充書，委託原告代為居間協調購買訴外人丁○○( 下稱：賣方 )所有坐落於新竹市○○路○○○巷○○號房屋( 下稱：系爭房屋 )及基地，經原告努力議價，賣方於同日下午同意出售系爭房屋，惟原告以電話及存證信函通知被告前來與賣方簽訂正式之不動產買賣契約書，被告皆不願履行訂立本約之義務，故原告依前開要約補充書第二條後段之約定請求被告繳付四十五萬元之服務費用及損害賠償金予原告，茲將原告請求之原因及依據敘明如下：
１、被告與賣方互相表示意思一致，契約即為成立，原告依法得向被告收取服務費用：
按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，此為民法第五百六十八條第一項明文規定；又經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，亦為不動產經紀業管理條例第十九條第一項明文規定。再者，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院著有四十九年度台上字一六四六號判例可資參照。且媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而由自己與相對人再訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬，最高法院亦著有五十八年度台上字二九二九號判例。末按，經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處，不動產經紀業管理條例第二十條明文規定。徵諸前開法條及判例，經營仲介業務之公司於買賣契約因其媒介而成立者，得請求報酬，且原告公司亦依法於明顯處標明報酬標準及收取方式。從而，被告與賣方對系爭房屋之買賣價格及付款條件等必要之點已互相表示意思一致，契約即為成立，縱便被告並未簽定正式不動產買賣契約書或要約補充書，原告仍可向被告收取成交價百分之二款項之報酬。
２、原告依要約補充書第二條之約定，被告應支付服務費用新台幣( 下同 )十五萬元及損害賠償金三十萬元，共計四十五萬元予原告：
按要約受託人為買方代覓本宗房地並議價成功時，買方應於簽訂本約時給付要約受託人按成交價百分之二計算之服務費用，並應於成交時一次付齊。若買方因故不履行訂立本約之義務時，買方除仍應支付前段百分之二之服務費用予要約受託人外，另應支付成交價百分之四予要約受託人，作為損害賠償，兩造訂立之要約補充書第二條明文約定。本件原告帶被告至現場觀看屋況並於接受被告之委託後，積極說服賣方以總價七百五十萬元出售系爭房屋，經原告之努力賣方最終同意出售，惟被告卻反悔不願簽訂正式不動產買賣契約書履行訂立本約之義務，故原告依前開之約定向被告請求給付四十五萬元，洵屬有據。
３、被告簽立要約書及要約補充書，委託原告代為居間協調購買系爭房屋，賣方簽名確認同意出售系爭房屋，買賣預約即成立生效：
⑴按「代理人僅表明本人之姓名，或蓋其印章而為之法律行為，如有代理
權存在，應認為代理之有效形式。系爭租約依被上訴人主張，係由上訴人陳盛銓( 無行為能力人 )之法定代理人即陳濟昌代其訂立，依上說明，自不因陳濟昌未列名於租約，即謂為無效」最高法院五十七年度台上字第三二七三號判例參照。被告陳稱系爭要約書非賣方親簽，且訴外人庚○○未受賣方之授權代為簽訂要約書即出售房屋，故系爭要約書應屬無效．．．云云。然查：
①訴外人庚○○於本院開庭時證稱：「( 問：本案被告簽的要約書的賣
方簽名及按指印是何人所為？ )．．．都是我簽的，指印是我的，但我太太( 即賣方 )當時在我身邊」等語，可見，雖要約書為庚○○代賣方簽認，但賣方亦同意以該價格出售系爭房屋，否則賣方又非毫無智識能力之人，若不同意出售應可表示反對之意思，進而阻止訴外人庚○○簽認要約書。
②賣方曾以本院九十二年度竹簡字第一０八號訴訟向被告請求給付違約
金，而被告確曾於該訴訟案件進行期間給付違約金四萬元予賣方。③另依被告提出之調查證據聲請狀中訴外人庚○○稱：「．．售屋之事都是伊在處理．．．」等語。
可見，系爭要約書雖非賣方親簽，惟訴外人庚○○有受賣方之授權處理出售系爭房屋相關事宜乙事，顯無疑義。則代理人為法律行為時，必須以本人之名義為之，但表示本人名義的方式並無限制，代理人可同時表示本人及代理人的姓名，也得僅表示本人之姓名，徵諸前開判例，系爭要約書雖非賣方親簽，而為訴外人庚○○代簽，但自代理人周圍情事可認為代理人之行為係代本人而為意思表示，其法律行為的效力歸屬本人，系爭要約書當然有效。
⑵查被告稱賣方承諾之意思表示由原告送達買方的同時，買方也正好行使
要約撤回權，而買方之撤回要約具有優先性，買賣預約根本不生效力．．．云云，被告雖提出相關的法律見解及法條依據用以證明本買賣預約根本不生效力，但若被告提出之主張為有理，其前提事實亦應為原告將賣方承諾之意思表示通知被告時被告當場行使要約撤回權，然事實卻與被告之陳述顯有相當差距之不同，茲列明如下：
①事實上，賣方於當日下午二點簽名確認同意出售，原告於二點多將賣
方承諾之意思表示以電話通知被告，並與被告約定當晚八時至原告公司簽訂正式不動產買賣契約，當時被告並未表示不願購買，只回答沒問題將準時到達。下午六時左右，被告之妻主動以電話通知原告買賣恐將生變數，原因係母親到現場後說坡度太陡，無法走上去，不是很喜歡本件房屋，原告隨即告知被告，賣方已簽名確認出售不可不買，若不買需負違約責任應支付違約金及服務費用，迨至晚上九時許，被告一行共六人始珊珊來遲，且被告一到場即表示不願履行契約，亦不願給付服務費用。
②又本院另案九十二年度竹簡字第一０八號案件賣方提出之民事準備書
狀中陳述：「．．．北區房屋人員吳忠男於九十二年十二月七日中午至原告家中持要約書要求本人出售．．．於前開要約書上簽名確認同意出售．．．」等語；訴外人庚○○亦證稱：「( 問：當天在要約書上簽名的時間？ )下午二點，早上十點多時我人在外面時北區房屋的吳忠男打電話給我說要跟我見面，後來十點多就在我家見面．．．」。姑不論吳忠男與訴外人庚○○見面之時間點為何時？( 原告南大路之師大分店距庚○○位於高峰路之住處路程不到十分鐘 )，簽訂要約書之時間確係下午二點，可知，賣方確於十二月七日下午二點簽名確認同意將本件房屋出售被告，原告所言不假。
③原告於當日下午二點多將賣方承諾之意思表示以電話通知被告，此可
從被告寄發之存證信函：「．．．下午二點左右，其業務員來電告知．．．」，看出原告確曾於當日下午二點多以電話通知被告買賣預約已成立。
④若果如被告所言原告未於當日下午二點多通知被告買賣預約已成立，
且原告所屬之經理於當日晚上向被告表示屋主希望被告出價再高一點。被告若不願購買，大可以電話向原告表示行使要約撤回權，何須浩浩盪盪一行六個人，勞師動眾至原告公司表示不願購買，此與常情顯然不合，顯見被告早已得知買賣預約已成立而不願購買，始出動親友助陣一行六個人一起至原告公司準備與原告洽談違約事宜。
⑤原告於當日下午二點多將賣方承諾之意思表示以電話通知被告，而被
告卻於下午六時許始表示購買恐有困難，賣方承諾之意思表示通知早於被告行使要約撤回權之時間近四個鐘頭，故縱始依被告之主張，賣方應於承諾出售後經仲介人送達意思表示予買方，買賣預約始成立，原告之通知義務亦已達成，故無論系爭要約書第四條第二項之條款有效與否，皆無礙於系爭要約書之成立。
綜上，被告於晚間九時許至原告處前早已受原告之通知，買賣預約已成立，故被告應履行訂立本約之義務，否則應依要約補充書之約定支付四十五萬元予原告。
(二)被告簽訂之要約書及要約補充書，除參照內政部之版本外，且未違反消費者保護法，合法成立生效無誤：
１、按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」消費者保護法第十一條之一明文規定；「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」民法第七十一條明文規定。查消費者保護法第十一條之一之立法意旨在使買方於簽訂要約書前有足夠之思慮時間，瞭解定型化契約之內容，及充分了解賣方之出售條件，本件被告簽立之要約書，係原告根據內政部版要約書之範本同樣於開頭處明確記載「契約審閱期間至少為三日」，且被告簽立要約書前亦經原告逐條解釋要約書內容及經被告審慎考慮及審閱簽認不動產說明書後，被告除決定放棄審閱期，並要求原告立即向賣方議價以取得購買之先機外，被告甚於買方簽章處簽名蓋章及簽立「本人了解要約內容無須攜回審閱請立即代為要約」之字樣。可知，原告確係依法給予被告三日之審閱期，但被告為取得購買之先機願意自動放棄審閱期，而綜觀中華民國所有之法律並無禁止人民拋棄審閱期之規定，故被告自願放棄審閱期之行為並未違反強制或禁止之規定，且被告雖放棄審閱期，但被告充分了解賣方出售條件之權利並未因此而喪失，符合消費者保護法第十一條之一之立法意旨，要約書及要約補充書之內容自然成立生效。
２、查「個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款」消費者保護法第二條第八款明文規定，財政部台財融字第八七三九八四０三號函中認為如有實際需要，可應客戶之要求於契約上加註放棄審閱期間權利等文字，並由客戶簽名蓋章，惟該放棄審閱期間之文字不得以定型化契約條款方式為之。本件被告為取得購買之先機願意自動放棄審閱期，係原告與被告當面磋商合意後以手寫之方式簽立「本人了解要約內容無須攜回審閱請立即代為要約」之條款( 與本院另案九十一年度竹簡字第五一七號案件中要約書記載「本人已詳細了解要約之內容及權利義務無需審閱期請即刻行動」之文字內容完全不同，可見，放棄審閱期係事後簽立，確非早已印製好之定型化契約條款 )，此係個別磋商條款，依前開財政部函之看法，被告放棄審閱期之文字非以定型化契約條款方式為之，故對要約書之成立生效並不生影響。
３、再查，消費者保護法第十二條規定定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。而定型化契約中之條款違反平等互惠原則者，推定顯失公平。另消費者保護法施行細則第十四條第二款規定：「消費者應負擔非其所能控制之危險者」為違反平等互惠原則。本件要約補充書第二條係規定：「．．．買方因故不履行訂立本約之義務時，買方除仍應支付前段百分之二之服務費用予要約受託人外，另應支付成交價百分之四予要約受託人，做為損害賠償。」，依前開約定買方於不履行義務時始需給付原告損害賠償金，若係賣方因故不履行訂立本約之義務時，被告無須給付任何費用予原告，甚可向賣方請求給付成交價百分之三之違約金。從而，本案在賣方同意出售之情形下，被告可自行控制履約與否，詎被告反悔不願訂立本約，猶於九十二年一月二日購買○○○區○○○○路○○號(系爭房屋為六十號 )之房屋。從而，要約補充書第二條之約定非被告不能控制之危險，此約定當然未違反平等互惠原則。
(三)原告請求被告給付之四十五萬元為服務費及損害賠償金，請求本院不予酌減：
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，此為民法第一百八十四條所明定。若買賣雙方依約簽訂正式不動產買賣契約書，原告可向被告收取成交價百分之二服務費用，另可向賣方收取成交價百分之四服務費用，但被告卻反悔不願訂立本約，反悔之理由係可歸責於被告，被告故意不法侵害原告之權利，原告現存財產應增加而未增加，此項財產上之損失，原告自然得依前開法條之規定向被告請求損害賠償。
２、退步言之，若本院認原告請求之損害賠償金額為違約金，原告認收取成交價百分之四之違約金亦為合理，因「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準」最高法院五十一年度台上字一九號判例可資參照。又既經約定有違約金，則一旦有債務不履行情事發生，債權人可不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，如果約定之額數與債權人實際損害顯相懸殊，債務人固得依民法第二百五十二條規定請求法院減至相當之數額，惟應由債務人就債權人所受損害究有若干負舉證責任．．．( 孫森焱著、民法債編總論第五０六頁參照 )。兩造間關於違約金之性質並無特別約定，然本件違約金已於損害發生前預先約定為買賣總價款之百分之四，兩造既約定有違約金，則被告有不履行訂立本約之義務情事發生時，原告可不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求被告支付。另，如本院仍認約定之額數與原告實際損害顯相懸殊，被告固得請求法院酌減至相當之數額，惟應由被告就原告所受損害究有若干，負舉證責任，非由原告舉證證明其損害額之多寡，且本件被告若履行訂立本約之義務，買賣雙方簽訂正式不動產買賣契約書，原告可向賣方收取成交價百分之四服務費用，原告只係向被告請求原告之損失，徵諸前開判例及學說，原告之請求並無不當。
３、再查，若被告與賣方簽訂正式不動產買賣契約書，賣方依約應給付服務費用三十萬元及被告應給付服務費用十五萬元予原告，但因被告事後惡意反悔不願購買本件房屋，原告於付出高額成本後卻無法回收任何服務費用，此可自原告所屬師大分公司收支狀況得知，原告所屬師大分公司九十一年十二月單月賣方新委託出售案件為五十四件，連同該分公司前所累積之委託出售案件庫存共二百二十九件，而該分公司單月成交戶數為十二點二五件，換言之，該分公司該月共有二百二十九件房屋或土地需做廣告銷售，但僅售出十二點二五件，另該分公司該月服務費用總計共收取一百七十四萬八千三百五十元，但該分公司員工薪資共核發一百零八萬零九百五十元，剩餘之款項六十餘萬元還需支付房屋租金十三萬五百元、水費六百八十七元、電費一萬九千零十六元、電話費五萬五千零二十四元、文具、廣告費用等，幾乎已無任何利潤可言，此可自原告公司九十一年度營利事業所得稅結算申報書看出，原告九十一年度營業收入總額為六億零四百九十九萬六千八百二十九元，扣除成本費用，全年所得額為三百四十九萬六千七百七十二元，原告公司之利潤只佔營業收入之萬分之五八，就比例算原告向被告收取四十五萬元之服務費用，原告之利潤只有二千六百十元，故原告之請求尚屬合理並無不當，懇請本院審酌被告違約所造成原告之實際損害，所得享受之一切利益及原告每月支出之成本，並對違約金之酌減仔細審核。
(四)末查，原告因出售交易資訊及詳細調查產權資料之服務而收取服務費用，交易資訊及詳細調查產權資料之服務係於簽約前完成，故原告向被告收取服務費用係於簽約當日，簽約完畢後所有權移轉之工作已全部移交代書，而代書係獨立作業，要非原告之員工，除買賣雙方有一方發生違約之情形外，原告只提供場地以便代書及買賣雙方處理所有權移轉相關事宜，故原告於簽約當時已將所有之服務給付完畢，於簽約時收取服務費用為合理。另本件確係被告反悔不願購買系爭房屋，非賣方已覓得出價更高之買主，因而被告於簽立本件要約書九十一年十二月七日後，旋於九十二年一月二日另行購買旁邊四十號之房屋，至賣方則遲至半年後之九十二年六月二十三日始將系爭房屋售出。顯見，被告係因購買旁邊四十號之房屋，始惡意反悔不願購買系爭房屋，賣方於等待半年後方覓得買主，是本約未能簽訂，係可歸責於被告，若果如被告所言本約未能簽訂，不可歸責於被告，被告何須交付四萬元予賣方，被告之陳述顯難自圓其說。
(五)原告為此聲明：
１、被告應給付原告四十五萬元，及自支付命令狀送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)系爭要約書並未有效成立：
１、證人庚○○並未受系爭房地所有權人即訴外人丁○○特別授權，委任其出售系爭房地：
⑴按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有
特別之授權：不動產之出賣或設定負擔，此為民法第五百三十四條所明定。查證人甲○○既到庭證稱：「( 問：如果三方和解，北區房屋為何沒有參與和解？ )答：因為庚○○說丁○○沒有在契約書上簽名，他有辦法造成要約書無效，這是四月二十三日說的，並且之後在電話中張家誠跟我說，後來他們在法院另案開庭時在庭外也有說」等語( 詳本院九十二年九月三日言詞辯論筆錄第七頁 )。再觀之原告自行提出且不爭執之存證信函可知，當被告表示撤回要約之意思表示時，原告公司之業務人員即一再以違約金之約定脅迫被告訂定本約，因此，被告如僅與證人庚○○和解，難保原告公司日後不會另行起訴請求給付違約金，衡情若非證人庚○○保證原告公司日後不會另行起訴，被告絕無可能與之和解。而證人庚○○之所以胸有成竹，保證原告公司不敢另行起訴，即是以要約書未經訴外人丁○○特別授權，實由證人庚○○逕為承諾之事，明確告知被告夫婦及證人甲○○，被告始願意與之和解，因此可認證人林保祿上開證述，應堪採信。
⑵又證人庚○○經本院傳喚到庭，或因未經訴外人丁○○之特別授權逕為
簽名、蓋手印承諾，恐涉犯刑法偽造文書罪，於證述方面多避重就輕，惟亦證稱：「( 問：有無向甲○○說北區的房屋出售都是我在處理的，丁○○並不知情，如我與被告和解，會提醒北區房屋預約未成立，北區不敢請求報酬？ )答：．．．曾提過我委託北區售屋期間在去年跟前年各一棟房子，曾經由我出具太太委託我的委託書，再與北區訂約，但是因為我只委託銷售一個月，可能空檔期間沒有提出委託書，本案可能有這個問題，但不確定」等語( 詳本院九十二年九月三日言詞辯論筆錄第四頁 )。可見證人庚○○以要約書之成立有重大瑕疵之事明確告知被告，並保證原告公司不至於另行起訴，應確有其事。
⑶雖證人庚○○另證稱：「( 問：本案被告簽的要約書的賣方簽名及按指
印是何人所為？ )答：都是我簽的，指印是我的，但我太太當時在我身邊。」( 詳本院九十二年九月三日言詞辯論筆錄第三頁 )云云，惟訴外人丁○○又非毫無智識能力之人，既其當時在場，應無委由證人庚○○簽名，甚至用證人庚○○手印頂替之理！證人庚○○事後陳稱曾受訴外人丁○○授權云云，顯違常理，應無足採。
⑷再者，證人庚○○證稱：「( 問：當天在要約書上簽名的時間？ )答：
下午兩點，早上十點多時我人在外面時，北區房屋的吳忠男打電話給我說要跟我見面，後來十點多就在我家見面．．．」云云( 詳本院九十二年九月三日言詞辯論筆錄第三頁 )。惟查，被告於九十一年十二月七日上午十時三十五○○○區○○○○路之師大分店簽訂要約書，訴外人吳忠男豈有可能立即於當日上午十點多分身前往證人庚○○位於寶山路之住處，與之商談議價事宜！而既然證人庚○○稱其夫婦二人對於七百五十萬元之出價，極不滿意，又豈有可能在被告簽定要約書後之短短三小時十五分( 此期間尚含在途期間 )之後，即慨然承諾出售！是被告認為原告與證人庚○○事後勾串，回填要約書賣方承諾時間，以之向被告追索巨額違約金，並非無據。
⑸依原告自行提出且不爭執之存證信函，被告於該函中表示：「下午二點
左右，其業務員來電告知，賣方想與我們一同議價，希望價錢能否提高．．．」等語，可見原告於九十一年十二月七日下午二時，仍要求被告提高出價，屋主根本不可能於此時即已承諾出售系爭房屋，原告於當日下午二時，是通知被告出面與賣方再次議價，既仍須議價，何來承諾之有！因此並無原告所謂之：「原告於當日下午二點多將賣方承諾之意思表示以電話通知被告之事實，可從被告寄發之存證信函看出」云云( 詳原告民事準備書狀【三】第四頁 )，且佐以另案證人鍾玫燕於本院九十二年度竹簡字第一○八號丁○○訴請被告履行契約事件之證稱：「( 問：當天情形如何？ )答：當天我和我先生及被告夫婦還有另外二位朋友共六人到北區房屋，他們經理說請我們到地下室會議室，他表示屋主希望我們出價再高一點，被告之妻表示他們不想買這房子，後來聽說被告不想買，就說要了解一下狀況，就沒有讓屋主和我們碰面．．．」等語。是被告與配偶及友人一行共六人於九十一年十二月七日晚間前往原告辦公室，原告公司經理尚且表示：屋主希望被告出價再高一點等語，可證被告一行前往原告辦公室當時，原告尚未向被告表示屋主同意以七百五十萬元出售系爭房屋，否則不可能要求被告出價再高一點，而被告於此時已明確表示不想買系爭房屋，當場表示撤回要約之意思。原告公司王姓經理更於九十一年十二月九日尚以電話聯絡被告配偶林歆茹，希望被告再出更高一點的價格，看是否能因此成交，可見訴外人丁○○直到十二月九日仍未表示同意以七百五十萬元出售房屋，而原告於確定被告確實無意購買系爭房屋之後，即勾串訴外人庚○○，回填要約書上之賣方承諾時間，藉以向被告索取巨額之違約金及仲介報酬。
２、被告於訴外人丁○○承諾之前，已表示撤回要約：⑴按要約書簽定之後，當賣方承諾之意思表示由仲介人送達買方的同時，
買方也正好行使要約撤回權且送達仲介人或賣方時，此際基於：①民法第九十五條第一項、第一百六十二條第一項、以及第一百六十三條或是允許撤回要約得以和要約同時到達之時點來阻止要約拘束力之發生，或是容許撤回承諾得以與承諾同時抵達的時點來阻止契約之成立。由此得出一民法之基本原則：即積極的欲發生某種法律效果之意思表示，若與消極的欲消滅某種法律效果之意思表示同時在一個法律上的瞬間產生競合，則後者具有優位性。據此，當買方預先聲明於賣方承諾送達前有撤回權時，若買方送達撤回意思表示之同時，賣方之承諾亦經仲介人送達，則本於上開原則，買方之撤回要約具有優位性，買賣預約根本不生效力；②既然要約書第四條第一項以買方有任意撤回權為原則，賣方承諾通知已送達者為例外，則在買方撤回權與賣方承諾送達二者同時發生而有疑義之場合，應推定適用原則性規範，使買方得順利撤回其要約，裨符合上開條文優先保障要約撤回權的規範旨趣。而關於實務上目前仲介業者皆摒棄內政部版本中關於買方保留其於賣方承諾後但經仲介人送達以前得撤回要約之規定，盡皆修改成目前之第四條第二項，擬制預約於賣方同意同時旋即成立，排除了民法第九十五條第一項關於相對人應受意思表示( 承諾 )通知之任意規定，牴觸該項保障相對人藉由意思表示( 承諾 )之到達而知悉目前法律狀態的意旨，從而依消費者保護法第十二條第二項第二款，亦即定型化契約中之條款與其所排除不予適用之任意法規之立法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平，並違反誠信原則，依同條第一項之規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，應為無效。
⑵查被告於九十一年十二月七日上午十時三十五分許簽定系爭要約書，訴
外人鍾玫燕於本院另案九十二年度竹簡字第一○八號丁○○訴請被告履行契約事件中證稱：「( 問：當天情形如何？ )答：當天我和我先生及被告夫婦還有另外二位朋友共六人到北區房屋，他們經理說請我們到地下室會議室，他表示屋主希望我們出價再高一點，被告之妻表示他們不想買這房子，後來聽說被告不想買，就說要了解一下狀況，就沒有讓屋主和我們碰面．．．」等語。則被告與配偶及友人一行共六人於九十一年十二月七日晚間前往原告辦公室，原告公司經理尚且表示：屋主希望被告出價再高一點等語，可證被告一行前往原告辦公室當時，原告尚未向被告表示屋主同意以七百五十萬元出售系爭房屋，否則不可能要求被告出價再高一點，而被告於此時已明確表示不想買系爭房屋，當場表示撤回要約之意思。參諸前項優先保障要約撤回權之法律見解，應無嚴格要求被告一定要遵照所謂攜帶相關證件契據至仲介人之處辦理之餘地，該項定型化契約條款應屬無效，已如前述，而被告既已在賣方尚未承諾以七百五十萬元出售，尚要求被告出價高一點之情況下，即明確向原告仲介人表示撤回要約，則系爭要約書及要約補充書並未有效成立，原告主張要約成立，被告應給付報酬及損害賠償金云云，均失其依據。
３、原告以定型化契約條款之方式，要求消費者放棄契約審閱期間，系爭要約書應為無效：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間
，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項前段分別定有明文。而放棄審閱期間之文字不得以定型化契約條款方式為之，財政部八十七年十二月十八日臺財融字第八七三九八四○三號函意旨可資參照。⑵查被告所簽定之要約書右下角：「本人已了解要約內容，無須攜回閱覽
，請立即代為要約」等語，與銜接該段文字之下，被告親筆簽名筆跡不符，該放棄審閱期間之約款係原告公司預先書寫於要約書之上，與定型化契約條款無異，佐以原告公司於顧客簽定要約書同時，均要求放棄契約審閱期間，幾乎無一例外，此參本院另案九十一年度竹簡字第五一七號原告公司與訴外人蘇文章間履行契約事件即同此情形，是原告顯然係以定型化契約條款之方式讓消費者為放棄審閱期間之意思表示，在消費者對於要約書內容、產權說明書、屋況未有相當審閱期間了解之狀況下，即要求消費者放棄審閱期間，依消費者保護法施行細則第十一條第一項及第二項前段，該要約書自無法有效成立。
綜上所陳，系爭要約書並未有效成立，原告請求被告給付違約金及報酬，核無理由，應予駁回。甚至，原告亦坦承：「( 問：賣方需要付的服務費是否會因為被告違約而免除？ )答：不會，因為成交的業務員有所不同，成交的報酬給付不一樣」( 詳本院九十二年八月十三日言詞辯論筆錄第三頁 )，則被告違約與否既均不影響原告對買方之報酬請求權，原告要求被告賠償相當仲介報酬之金額，豈非雙重得利！
(二)系爭要約書後附之「要約補充書」應無效：
１、被告如簽定要約書，經賣方承諾之後，未履行簽定本約之義務，係違反被告與賣方間之預約義務，被告除賠償賣方之外，何以竟要賠償非要約書當事人之原告公司？此實有邏輯上之謬誤。
２、按要約書內容包羅買方與仲介人之間的契約關係，尤其是仲介報酬的約定，因此要約書實不啻是仲介公司為與不特定之多數有意購買人訂立契約之用，而單方預先擬定之契約條款，因此內政部遂於八十七年八月修正頒布要約書範本時，在要約書使用說明注意事項內，肯認要約書為消費者保護法第十七條所稱之定型化契約。而要約書定型化契約條款既為仲介人單方所擬定，以尚未明確之預約關係作為居間媒介之客體，一方面當買、賣雙方依預約履行，簽定買賣本約之時，仲介人可自賣方收取買賣總價金百分之四之仲介報酬；另一方面，仲介人以「要約補充書」約定買方如不能履行預約之時，應賠償相當仲介成立時之報酬即總價金之百分之四，將本約因故未合意訂立之風險轉嫁予買方。換言之，只要買賣雙方成立預約，仲介人即可坐享相當於本約成立時所可得之利益，則「要約補充書」實已悖於消費者保護法第十二條第二項平等互惠原則而無效，是故原告請求相當買賣總價額百分之四之損害賠償，應予駁回。
３、次按透過要約書所成立者僅係預約，買賣雙方負有協商訂立本約之義務。雙方若就稅賦費用、代書指定、付款條件、貸款、交屋、成屋履約保證等交易上重要事項有協商不成或無法合意之情形，雙方取得拒簽本約之正當理由，俾維當事人之權益。惟一旦被告簽定「要約補充書」，則縱使有非可歸責於被告之事由，致被告不願簽定本約，則被告仍須給付相當買賣價金百分之四之損害賠償金，及百分之二之服務報酬予仲介人，不僅將未能訂立本約之風險轉嫁被告，令被告負擔非其所能控制之風險，且負擔相當買賣價金百分之六之高額損害賠償及服務報酬，對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條之規定，並參照消費者保護法施行細則第十四條之解釋，要約補充書應屬無效。
４、查目前使用「要約補充書」之房屋仲介公司，僅原告公司一家，並已因此肇生許多消費紛爭。一般而言，賣方如對要約內容為承諾，而買方不履行簽定本約之義務時，僅依要約書之約定賠償賣方即可，詎原告公司慣常以「要約補充書」令消費者負擔較重之法律責任，並坐享相當於本約簽定時可得之仲介報酬，原告公司自知理屈，於本院另案九十一年度竹簡字第五一七號履行契約事件自行撤回該項轉嫁於被告之仲介報酬請求。且因屋主丁○○已覓得出價更高之買主，不願以要約書之條件與被告簽定本約，被告業與丁○○達成和解，雙方同意不簽定本約，此有被告丁○○配偶兼代理人庚○○所簽定之協議書附卷可證，是本約未能簽定，不可歸責於被告，被告竟因此須負擔相當房地價格百分之六之巨額損害賠償，對被告而言，實非公允！再者，該「要約補充書」亦屬定型化契約之一種，原告未予被告合理之審閱期間，該「要約補充書」亦屬無效。
(三)退一步言，要約補充書關於仲介報酬及違約金之約定過高，應予酌減：
１、按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第五百七十二條定有明文，而該條規定所適用者，係指居間人已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所付出之勞務，其價值與當初定約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬數額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而居間者，其報酬之給付，仍有民法第五百七十二條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之」，最高法院五十七年度台上字第二七四九號判決意旨參照。查原告受被告委託未滿一日，原告投入之成本有限，其請求按成交價格百分之二之報酬，顯屬過高，應予酌減。
２、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。又違約金之約定係為確保債務之履行，依其性質可分為賠償額預定之違約金與懲罰性之違約金，前者係約定於給付不能時所應支付之賠償金，乃事先預定其契約不履行之賠償總額；後者則為嚇阻違約而為此處罰之約定，具制裁之性質。是以在酌減違約金時，若屬賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之衡量標準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀事實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形，始符違約罰之目的。次按違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項定有明文。查兩造間關於違約金之性質並無特別約定，核其性質應屬賠償額預定之違約金。查「要約補充書」第二項所謂：「另應支付成交價百分之四予要約受託人，做為損害賠償」云云，應是對於被告不依預約條件與賣方簽定本約時之違約處罰，應屬違約金性質，應有上開違約金酌減規定之適用。是以本件酌減違約金時，應以原告實際所受損害為主要之衡量標準。如前所述，原告受委託未滿一日，原告請求相當買賣價金百分之四之損害賠償金即高達三十萬元之譜，實屬過高，請求本院酌減至相當數額。
(四)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告主張兩造於九十一年十二月七日上午簽立要約書及要約補充書，由被告委託原告以七百五十萬元之價格代為居間購買訴外人丁○○所有系爭坐落於新竹市○○路○○○巷○○號房屋( 下稱：系爭房屋 )及基地，業據原告提出要約書及要約補充書各一紙附卷可稽，惟被告嗣並未與丁○○就系爭房地簽訂買賣契約書之本約，均為兩造所不爭。
(二)又被告所簽定上開要約書之右下角書有：「本人已了解要約內容，無須攜回閱覽，請立即代為要約」乙節，並據被告在該記載下方簽名及按印。
(三)再訴外人丁○○前曾因被告不履行訂立本約事宜，向本院提出訴訟，請求被告給付買賣總價款百分之三之損害賠償金額二十二萬五千元，而由本院九十二年度竹簡字第一○八號案件審理，嗣訴外人丁○○之訴訟代理人庚○○即與被告在該案進行期間達成訴訟外和解，雙方並簽立協議書一紙為憑，既據被告提出協議書一紙附卷可稽，且經本院依職權調閱九十二年度竹簡字第一○八號案卷核閱無訛。
肆、得心證之理由：
一、本件兩造爭執之處應在於：訴外人庚○○是否有受系爭房地所有權人即訴外人丁○○特別授權，委任其出售系爭房地？被告於訴外人丁○○承諾之前，是否已表示撤回要約？要約書上記載被告放棄契約審閱期間乙節，是否會導致要約書無效？上開要約書後附之「要約補充書」是否有無效之情事？要約補充書中關於仲介報酬及違約金之約定，是否應予酌減？茲審酌如下：
(一)訴外人庚○○確有受丁○○之特別授權，委任其出售系爭房地：
１、查原告主張被告所欲購買系爭房地之所有人丁○○曾就出售系爭房地事宜委託其夫庚○○處理乙節，雖為被告所否認，惟證人丁○○既到庭結證：「( 問：系爭寶山路房地要賣時由何人與原告接洽？ )答：我跟我先生有一同到過原告南大店談出售的事情。」、「( 問：提示九十二竹簡一○八號卷第三十七頁之不動產專任委託書、同意書上是否你本人簽名？ )答：都是我先生簽的，因我常常不在家，所以我跟他說簽約的事情知會過我可以由他代理。」、「( 問：委託你先生處理系爭房地的事情有無出具委託書？ )答：我有跟原告公司的吳先生說我先生就可全權處理代表我，並沒有出具委託書給原告。」等語綦詳( 詳本院九十二年九月二十四日言詞辯論筆錄 )，且證人庚○○亦到庭結證：「( 問：你太太丁○○在不動產專任委託銷售契約書上的簽名及蓋章是否他本人所為？ )答：不是，是我簽的，而所有有關我太太與北區房屋之間須簽立的文件都是我代他簽的。我在簽之前都有先知會他，經過他同意才簽的。」等語明確( 詳本院九十二年九月三日言詞辯論筆錄 )，則證人陳瑞銀、庚○○兩人既具有夫妻關係，且庚○○前於九十年七月五日確曾代理丁○○委託原告出售另間門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○號四樓之房地予訴外人吳團國，並代理丁○○與訴外人吳團國簽立買賣契約書，既據庚○○提出買賣契約書一紙附卷可稽，足見證人丁○○、羅振華所述，應堪採信。
２、又被告雖主張：庚○○曾告以其並未得丁○○之特別授權，委任其出售系爭房地，原告亦明瞭上情，如被告與其和解，其會負責提醒原告要約書未經丁○○授權簽署，預約並未有效成立等情，並提出庚○○書立之協議書一紙為憑，惟觀之該協議書記載：「乙○○、北區房屋、庚○○三者的房屋買賣糾紛，由庚○○負責解決，讓乙○○不必賠償要約書之服務費及違約金。惟若有缺失，庚○○必須退還乙○○所委託之跑腿費四萬元。」乙節，並未明確表明上情，且證人庚○○亦證稱：「( 問：
後來是否有與被告為房屋出售的糾紛成立和解？ )答：有，但是是妥協的結果。當初協議他要賠償我四萬五千元。」、「( 問：是否有在和解時答應要幫他處理與北區房屋公司間的糾紛？ )答：有，我是認知中要低聲下氣去求北區房屋公司，希望我與被告之間的違約金北區房屋公司能夠要少一點。」、「( 問：你是否要負責解決被告不用賠償北區房屋公司服務費及違約金？ )答：我只負責處理違約金，至於服務費是我誤寫，協議書是我寫的。」、「( 問：有無向甲○○說北區房屋公司出售都是我處理的，丁○○並不知情，如我與被告和解，會提醒北區房屋公司預約未成立，讓北區房屋公司不敢請求報酬？ )答：我沒有向他說這一件事。有一天晚上甲○○與被告夫婦到我家，問我要約書上有無簽的不好的地方，我跟他說沒有什麼問題，後來我答應幫被告求情的時候，曾提過我委託北區房屋公司售屋期間在去年跟前年各一棟房子，曾經由我出具我太太委託我的委託書，再與北區房屋公司訂約，但是因為我只委託銷售一個月，可能在空檔的期間沒有提出委託書，本案可能有這個問題，但不確定。」等語，則丁○○前既係依系爭要約書第五條後段之約定，向本院訴請被告給付買賣總價款百分之三之損害賠償金額二十二萬五千元，衡之常情，其夫庚○○與被告就上開損害賠償事件達成和解前，是否會自行否定要約書之效力，致己喪失求償所恃之依據，顯違常理，是被告上開主張，尚難逕採為真實。
３、至證人甲○○雖到庭結證：「( 問：後來雙方達成的協議內容是否經過你磋商達成？ )答：是。我在四月二十三日與被告夫婦到庚○○家只有達成口頭協議，但是我不會寫三方面的合解書，第二天到潘秀華律師事務所沒有寫成，第三天庚○○到被告家寫這一份協議書。」、「( 問：
如果三方和解，北區房屋為何沒有參與商談？ )答：因為庚○○說陳瑞銀沒有在契約書上簽名，他有辦法造成要約書無效，這是四月二十三日所說，並且之後在電話中乙○○跟我說，後來他們在法院另案開庭時在庭外也有說，我在法院開庭當天還有拿五千元給庚○○。」等語，惟與庚○○會於和解前，主動否定要約書之效力，致己喪失求償所恃之依據之常理有悖，且證人甲○○亦自承其係因與被告有朋友關係，始會幫被告處理本件購屋糾紛等語，則證人甲○○所述，尚難遽信。遑論縱羅振華確有向被告表示其並未受丁○○特別授權出售系爭房地等語，惟無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，既為民法第一百七十條第一項所明定，則丁○○既到庭承認羅振華代其出售系爭房地之行為，足認庚○○以丁○○名義在上開要約書所為出售系爭房地之行為，已徵得丁○○之事後承認，要無對丁○○不生效力之事，是庚○○代理丁○○在上開要約書承諾簽署之行為，既已得丁○○之事後承認，足認買賣預約要無不生效力之事，應堪認定。
(二)被告於訴外人丁○○承諾之前，並未表示撤回要約：
１、查原告主張賣方丁○○於當日下午二點多簽名確認同意出售後，原告於二點多將賣方承諾之意思表示以電話通知被告，並與被告約定當晚八時至原告公司簽訂正式不動產買賣契約乙節，雖為被告否認，惟證人羅振華既到庭結證：「( 問：本案被告簽的要約書的賣方簽名及按指印是何人所為 )？答：都是我簽的，指印是我的，但我太太當時在我旁邊，卻因為不滿意出售的價格鬧情緒，後來妥協之後要我幫他蓋章按指印。」、「 ( 問：當天在要約書上簽名蓋章的時間？ )答：下午兩點，早上十點多時我人在外面時北區房屋公司的吳忠男打電話給我說要跟我見面，後來十點多就在我家見面，見面後他跟我講，有人要買房子，價錢是七百五十萬元，與我原先出價九百八十萬元差距太大，我一時無法接受，後來因急於脫手才願意出售。」、「( 問：當天簽要約書時吳忠男有無與你約定晚上八點要與買方簽正式的買賣契約？ )答：簽完要約書後吳忠男隔一個小時用電話聯繫我約我晚上八點鐘簽約。」等語，核與證人丁○○到庭結證：「( 問：原告後來有無找到人來買系爭房地？ )答：原告曾到我高峰路住處找我先生，之後我先生上二樓跟我說房子有人開價，問我七百五十萬元是否願意賣，我當時不太能接受還跟他吵架，後來我先生找我下樓與原告公司的人一起談，我希望他能提高價錢，後來他同意扣除仲介費五萬元，我才同意用七百五十萬元出售，並點頭。當時時間是在十二點左右開始談很久。」、「( 問：同意之後原告是否有拿出文件要你簽名？ )答：有，而我跟我先生說既然都是你在辦房子的事情，就全權給你處理，就由我先生當場在要約書上簽名蓋指印。」、「( 問：當天原告公司的人員是否有約你何時要簽買賣契約書？ )答：當天簽完後原告公司的人員要我們在當天晚上到公司去跟買方簽約。」等情相符，參以要約書上賣方承諾時間亦記載為「九十一年十二月七日十四時」，且於要約書後端註記賣方丁○○於九十一年十二月七日十三時三十分收受本要約書，並於九十二年十二月七日十四時同意本要約書內容並簽章乙節，足見證人丁○○、庚○○上開所述，應屬真實，堪予採信。況觀之要約書上既已載明買、賣雙方簽訂或承諾之時間，則證人丁○○等在上開要約書填載承諾時間時既無從預知被告將無意履行簽訂本約之事，顯無故為填載不實承諾時間之舉。遑論，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，依要約書第五條之約定，本應支付他方買賣總價款百分之三之損害賠償金額，衡之常情，賣方顯無與原告事後勾串回填要約書上承諾時間之必要，是被告辯稱：要約書上之承諾時間係丁○○與原告事後勾串回填所為等語，顯違常情，要難採信。
２、又被告雖否認原告曾於九十一年十二月七日下午二時許，將賣方承諾之意思表示以電話通知被告，並與被告約定當晚八時至原告公司簽訂正式不動產買賣契約等情，惟賣方丁○○既於當日下午二時許即承諾出售，且簽署被告委託原告代為居間購買系爭房地之要約書完畢，衡之常情，原告公司應無不儘速將賣方允諾出售之事告知被告，且安排買、賣雙方簽訂正式之房地產買賣契約書之理，此參證人丁○○、庚○○均一致證述，當天簽完要約書後原告公司的人員要其等在當天晚上到公司去跟買方簽契約，且證人庚○○於另案九十二年度竹簡字第一○八號案件審理時，亦證述：「( 問：被告簽訂要約書之後又表示不想買，你是何時知悉該事？ )答：到第二天才知道這件事，九十一年十二月七日晚上八點多我到北區房屋師大店，吳忠男要我等一下，後來九點多被告才到，下去談了一陣子，我告訴吳忠男說我另外有事要離開，我家就住附近，要簽約時再打電話給我，我再趕過去，我在北區房屋停留的時間約一個多小時，後來一直到第二天吳忠男才說買方不要買，當天我沒有和買方通話。」等語，亦經本院依職權調閱九十二年度竹簡字第一○八號案卷核閱無訛，則原告既已商洽賣方於當日晚間八時許前往原告公司師大店簽訂正式之買賣契約，衡之常情，應無不併邀約被告前往簽訂，且告知賣方允諾出售之理。是原告主張曾於當日下午二時許，將賣方承諾之意思表示以電話通知被告，並與被告約定當晚八時許至原告公司簽訂正式不動產買賣契約，應與常理無悖，堪予採信。是被告辯稱原告於當日下午二時許，仍表示賣方希望被告提高價錢云云，顯違交易常情，尚難採信。
３、再觀之原告提出被告寄予原告、消費者保護基金會及丁○○之新竹郵局第一八八五號存證信函內載：「．．．下午二點左右，其業務員來電告知，賣方想與我們一同再議價，希望價錢能否提高，而同時我也說明一切有些倉促，必須請父母親友看屋後，才能進一步決定，但在十六點左右，其業務員卻說，不買的話，必須賠償百分之二之違約金，約十五萬元種種，真是令人不可思議！當晚，我也主動與朋友至師大店了解並表達無法購買之意願，而其業務員及其經理，便開始說明公司如何看待違約金及賠償問題，更提及要約內容對我們如何不利．．．」乙節，足見被告確自承曾於當日下午二時許，與原告公司之業務員通過電話，並於當日下午四時許，原告公司業務員曾告以違約賠償之事，則原告既於當日下午四時許即知悉被告不欲購買之事，衡之常情，顯無多次要求被告再提高價錢購買系爭房地，是被告主張訴外人鍾玫燕於本院另案九十二年度竹簡字第一○八號丁○○訴請被告履行契約事件中證稱：「( 問：
當天情形如何？ )答：當天我和我先生及被告夫婦還有另外二位朋友共六人到北區房屋，他們經理說請我們到地下室會議室，他表示屋主希望我們出價再高一點，被告之妻表示他們不想買這房子，後來聽說被告不想買，就說要了解一下狀況，就沒有讓屋主和我們碰面．．．」等語，顯違常理，且與被告寄發之上開存證信函記載當晚原告公司業務員係告以違約賠償之事不符，要難採信。
是被告雖於當日下午四時許向原告表示不欲購買系爭房地，惟原告既早於當日下午二時許即將賣方丁○○承諾出售系爭房地之事告知被告，則被告於賣方丁○○承諾之前，既未表示撤回要約，即難認被告於賣方丁○○承諾之後，尚得撤回其要約，是被告主張其已撤回該要約，要約失其效力等語，顯屬無據，要難採信。
(三)要約書上記載被告放棄契約審閱期間乙節，不會導致要約書無效：被告雖主張其所簽定之要約書右下角書有：「本人已了解要約內容，無須攜回閱覽，請立即代為要約」等語，則該放棄審閱期間之約款係原告公司預先書立於要約書之上，與定型化契約條款無異，要約書應為無效等情，惟查上開要約書右下角記載：「本人已了解要約內容，無須攜回閱覽，請立即代為要約」之文字既係以手寫方式書立，顯與要約書中契約條款係以打字撰寫之方式不同，應認該要約書右下角之記載，並非屬要約書中預先擬定之契約條款。而被告既於書有上開放棄審閱期間記載之下方親自簽名及按捺指印，足見被告應明瞭該記載之意義，猶自行簽名及按印，顯有拋棄審閱期間之意，是被告主張該放棄審閱期間之文字係以定型化契約條款方式為之等語，委無足採。遑論消費者保護法施行細則第十一條審閱期間之規定，其立法目的在於給予消費者足夠之思慮時間，以了解定型化契約之內容，並決定是否簽訂契約。可知該條審閱期間之規定，對於消費者而言，係屬權利之一種，既為權利，法律上又無禁止拋棄之規定，自可由權利人拋棄。是被告基於實際需要，決定拋棄審閱期間，而於當日簽訂要約書，洽請原告儘速代為居間購買訴外人丁○○所有系爭房地，既非法所不許，即難認要約書上記載被告放棄契約審閱期間乙節，有何不當，是被告上開主張，顯無足採。
(四)上開要約書後附之「要約補充書」並非無效：按消費者保護法第二條第七款定義定型化契約：指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。又同法第十一條明定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、同法第十二條第一項明定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」。觀諸前開要約書第五條內容，係載明買賣雙方均應履行簽立本約之義務，及買賣雙方違約責任，並無任意偏袒任一方，難謂該條款之約定違反平等原則，另要約補充書第二條係源於上開條款，約定被告因故不履行訂立本約之義務時，被告仍應支付按成交價百分之二計算之服務報酬予原告，另應支付成交價百分之四予原告，做為損害賠償，則要約補充書第二條約定於被告因故不履行訂立本約之義務時，被告應支付按成交價百分之二計算之服務報酬，及支付成交價百分之四予原告之金額，均應視為因不履行而生損害之賠償總額，蓋因契約既未由原告媒介而成立，原告本不得請求報酬，此參要約補充書第二條前段記載：「要約受託人為買方代覓本宗房地並議價成功時，買方應於簽訂『本約』時給付要約受託人按成交價百分之二計算之服務費，並應於成交時一次付齊。」乙節，亦表明係在訂立本約時，被告始有支付報酬之義務甚明。再者，殊不論要約補充書所約定損害賠償總額是否過高，該條款與民法第二百五十條規定當事人得約定於債務人不履行債務時，應支付違約金之原則不相抵觸，應認有效。是被告辯稱要約補充書內容無效，應無理由。
(五)本院得酌減要約補充書中關於仲介報酬及違約金之約定：按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條已有明定，惟是否相當，仍須以債務人如能如期履行契約，則債權人得享受之一切利益，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，是約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依上開規定，法院均得減至相當之數額，不論其屬懲罰性或賠償額預定之違約金性質皆然，且於債務人主張核減之情形，並非必須由債務人提起形成之訴，債務人如於訴訟中主張違約金過高，促請法院依職權予以核減，亦無不可。是於本件訴訟中，原告請求被告給付違約金額是否過高，依上述說明，本院自得依職權予以審酌。查本件被告要約期間僅區區一日，原告投入之成本有限，況原告僅居間完成簽訂買賣預約手續，尚未進行協調稅費或其他費用之負擔、付款條件、貸款事宜、交屋約定等事項，此參原告提出之不動產說明書上確記載：代書費、登記規費、水費、電費、瓦斯費、電話費、管理費等均於簽約時雙方另行約定等情明確，且要約書第五條亦記載：由本要約書而成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起一日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就尚未合意之有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書乙節，足見原告因此省卻協調買、賣雙方簽訂正式買賣契約前須再協商上開事項所需付出之人事、勞務費用等情，與前述要約補充書所約定按成交價七百五十萬元之百分之二計算之報酬即十五萬元比較結果，原告為簽訂買賣預約所付出之相關成本、人事費用等，及已任勞務等之價值，尚不及於約定之報酬數額十五萬元，是本院綜合審酌原告因被告違約不簽訂本約，致其受有支付本件房地銷售之廣告費、企劃費、市場調查、諮商服務、差旅出勤、人員訓練、人事及房屋租金開銷等營業費用及管理之損失，暨原先預期收取賣方服務費用扣除賣方委託原告仲介出售所花費之上開營業費用及管理成本後之收益( 蓋此部分原告自承如賣方另行成交，仍須支付原告服務報酬 )，及原告公司九十一年度全年所得額三百四十九萬六千七百七十元，亦有原告提出之原告師大分公司業務日報表、原告師大分公司九十一年十二月工作月薪獎傳票、九十一年度營利事業所得稅結算申報等為據，及參酌社會經濟狀況等情，本院認被告得沒收之違約金以酌減為十五萬元始為適當。
二、綜上所述，本件之違約金約定為四十五萬元既屬過高，並應酌減為十五萬元方屬適當，已如前述，則原告本於兩造所簽訂之要約補充書第二條後段之約定，訴請被告給付服務報酬，在十五萬元及該部分金額自支付命令狀送達翌日即九十二年五月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬正當，應予准許，逾此部分之主張，即屬無據，不應准許。
三、本件係屬民事訴訟法第四百二十七條第一項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林淑瑜中 華 民 國 九十二 年 十一 月 四 日