臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一一三號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間返還定金事件，上訴人對於中華民國九十二年十月二十一日本院新竹簡易庭九十二年度竹簡字第四七０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣拾萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十萬元。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：證人張村慶雖證稱以上訴人胞兄曾國棟之妻的情形不可能租房子等語，然證人張村慶所言無非是其個人之觀點，不能代表上訴人確已無承租被上訴人所有新竹市○○路○○○號房屋（下簡稱系爭房屋）之意願。而上訴人於民國九十二年四月二十四日交付定金時，被上訴人言明租金初步是十三萬元，詳細等訂約時再談，並稱九十二年五月一日要締約，同月中旬即可交屋，詎被上訴人於九十二年五月間從未親自與上訴人聯絡訂立租賃契約之時間，上訴人或曾國棟亦均不曾向被上訴人表示不願承租系爭房屋，上訴人事後始得知被上訴人已將系爭房屋出租予他人。
叁、證據：除原審提出者外，另聲請訊問證人饒惠菁。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人於九十二年四月二十四日交付定金十萬元時，兩造約定每月租金十三萬元，且講好於同年六月間交屋；迄九十二年五月二十幾日被上訴人更主動至上訴人住處洽談租約締結事宜，惟訴外人曾國棟於九十二年五月二十三日、二十四日左右，以電話通知被上訴人表明不予承租系爭房屋，經被上訴人向曾國棟之岳父張村慶以電話確認上訴人已不可能承租後，始於九十二年六月間將系爭房屋出租他人。
叁、證據：援用於原審所提出之證據。
理 由本件上訴人主張：上訴人於民國九十二年四月二十四日，就位於新竹市○○路○○
○號之房屋與被上訴人洽商租賃事宜，當時被上訴人表示要將該屋出租予上訴人，惟須事先支付定金十萬元以作為裝潢該屋及通知他人該屋業已出租之用，而被上訴人於是日收受系爭定金時言明租金初步是十三萬元，詳細等訂約時再談，猶以其多年擔任里長之身分親口允諾將於九十二年五月一日簽約，同月中旬即可交屋，致上訴人為積極準備以該處作為零售水果之營業處，乃先向廠商訂購相關設備。詎被上訴人非但未履行其承諾，且刻意拖延再三，猶於九十二年五月底，竟未經上訴人同意即私自將上開房屋出租予訴外人豐產水果量販店。嗣上訴人寄發存證信函予被上訴人，並定十日之期間催告被上訴人應返還系爭定金，屢經催討均未清償。為此，爰請求被上訴人應返還上訴人系爭定金，且因上訴人事先訂購相關設備受有損失，故請求被上訴人加倍返還二十萬元等語。
被上訴人則以：被上訴人原係與訴外人即上訴人胞兄曾國棟及曾國棟岳父張村慶二
人商談上開房屋之租賃事宜，並已就租金價額達成每月十三萬元之協議，嗣於九十二年四月二十四日，因訴外人曾國棟之妻臨盆，始會委託上訴人交付系爭定金予被上訴人，當時雙方約明租金為十三萬元；又上開房屋原另出租予訴外人環球電子廣場，租期須至九十二年五月底屆期，是被上訴人原欲於同年六月一日與上訴人及訴外人曾國棟簽訂租賃契約，並於九十二年六月間交付上開房屋，詎訴外人曾國棟竟於九十二年五月二十三、二十四日左右，以電話告知被上訴人表示不予承租上開房屋，被上訴人經向張村慶確認後，始於九十二年六月十日另將上開房屋出租予他人，被上訴人就兩造租賃契約之履行並無可歸責之事由，自無須加倍返還所受之定金等語，資為抗辯。
查上訴人與胞兄曾國棟於九十二年四月間，就位於新竹市○○路○○○號之房屋與
被上訴人洽商租賃事宜，當時被上訴人表示要將該屋出租予上訴人及其胞兄曾國棟，惟須事先支付定金十萬元以作為裝潢該屋及通知他人該屋業已出租之用，嗣上訴人即於九十二年四月二十四日交付定金十萬元予被上訴人收受等情，業據上訴人提出定金收據一紙附卷可稽（見本院卷第八頁）；而被上訴人於九十二年五月二十九日將系爭房屋出租予訴外人豐產水果量販店，亦有租賃契約一紙在卷足憑（見本院卷第二八至三一頁）。而上開事實為兩造所不爭執，自堪信為真實。
本件爭點及本院判斷：
㈠上訴人給付被上訴人十萬元定金之性質？
按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付定金，用以擔保契約之成立者。是上訴人給付被上訴人之定金性質為何，即首應予探究。查上訴人於九十二年四月二十四日給付定金十萬元與被上訴人時，兩造約明應另定租約乙節，為兩造所不爭執。又證人饒惠菁證稱：交付定金時並沒有聽到有約定何時交付房屋，不過大概約定承租期間為三年，每月租金十三萬元等語（見本院卷第二六頁），另佐以被上訴人陳稱：上訴人告訴伊系爭房屋後面要作倉庫，伊亦有搭鐵皮給上訴人使用等語，及上訴人稱：因為系爭房屋後面有坍塌，所以被上訴人出具估價單問其是否連同二樓部分一併整修，因被上訴人只願意負擔一樓整修費；兩造還談到招牌是否重做的問題等語，足見兩造對於租賃契約之租賃期間、被上訴人應提供之租賃物狀況及招牌製作各節，均未於定金交付時約明，自難認租賃契約已成立，僅得認兩造間成立締結租賃本約之預約，則上訴人交付被上訴人之定金十萬元，性質上應屬立約定金之性質，堪予認定。
㈡兩造就無法訂立本約有無可歸責之事由？⒈按交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不
成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法第二百四十八條規定，於「立約定金」即無適用餘地，惟仍應類推適用民法第二百四十九條之規定（最高法院九十年度台上字第一四０五號判決參照）。
⒉本件上訴人於九十二年四月二十四日收受上訴人給付之定金十萬元後，另於九十
二年五月二十九日將系爭房屋出租與訴外人郭博文，而未與上訴人締結租賃契約，為兩造所不爭執，則兩造於定金交付時所預定成立之本約已不能履行，堪予認定。
⒊被上訴人就本約無法締結有無可歸責之事由：
⑴按預約締結後，兩造均應協力成立本約，並非收受定金之一方始負有締約之義
務。上訴人雖稱：締約當時兩造口頭約定於九十二年五月一日訂約等語，並經交付定金時在場之證人饒惠菁於該次準備程序期日證述一致（見本院卷第二六頁），然上訴人於原審時係稱：兩造約定在五月一日、二日要定租約云云（見原審卷第十四頁），證人曾國棟則證稱：「我弟弟交給他定金時，他口頭說五月初就可以開始整理房子，並且訂租約。」等語（見原審卷第二三頁），均未明確指明兩造已約妥於特定之某日締約，故前開證人饒惠菁所述，非無可能係附和上訴人所為陳述，尚難據為有利上訴人之認定。是兩造既未約定特定之締約時間，依前開說明，自非獨被上訴人有主動要求上訴人締約之義務，上訴人指稱被上訴人收受定金後均未主動通知締約而有可歸責之事由，已屬無據。
⑵次查，被上訴人於九十二年四月二十四日收受定金後，至九十二年五月底均未
能與上訴人締結本約，其於五月間並曾主動至上訴人住處與曾國棟會面之事實，為上訴人所不爭執。而當時兩造租賃契約尚未成立，衡情被上訴人於與曾國棟晤面時自當提及締結租約一事，是被上訴人抗辯：五月二十幾日伊還有到上訴人住處談要如何處理租約事宜等語，尚與事理無違。又上訴人既陳稱：「因為房屋後面有坍塌，所以被上訴人有出具估價單並且問我們要不要連二樓一起整修，後來因為被上訴人只願意負擔一樓的整修費，所以我認為一樓本來就是被上訴人應該處理，我們還談到招牌是否重做的問題。」、「我們有到新竹看房子，五月二十幾日還有到房子處看到有在整修。」（見本院卷第三八頁），則被上訴人所陳有在系爭房屋搭鐵皮給上訴人使用應屬實情，足見兩造對於租賃物之品質業已洽商，上訴人對於締結租賃本約已為必要之準備行為。故綜合上情，被上訴人於收受定金後，既曾主動拜訪上訴人，且亦著手於租賃物之修繕及準備，兩造更曾就系爭租賃物二樓是否修繕及招牌是否重作等事項為討論，則上訴人指稱被上訴人未主動通知締約云云，並無可採，應認被上訴人抗辯：伊五月中旬多次向上訴人催要定契約，但上訴人都沒有行動等語為可取。又兩造於九十二年四月二十四日成立預約後，迄被上訴人於同年五月中旬催告，並於五月二十餘日至上訴人住所洽談締結租約事宜，則被上訴人已訂相當之期間催告上訴人行使權利乙節，堪予認定。
⑶上訴人與證人曾國棟均坦言於九十二年五月二十餘日曾向被上訴人要求租金降
價為被上訴人拒絕，證人曾國棟並證述：「在五月二十幾日左右，我跟被告就租金在十一萬至十三萬間再商談，但被告堅持要十三萬元才出租，我問他說是否可以將定金退還，他說不願意，要沒收定金。」等語（見原審卷第二四頁），上訴人亦自認：其與曾國棟在談降價的時候被上訴人不同意，有問被上訴人如果不租訂金會不會還，被上訴人說不會還（見本院卷第三七頁）等語，足見上訴人不僅止於向被上訴人要求商議租金額，更已進一步與被上訴人商討定金退還事宜，復參諸被上訴人前此已多次向上訴人商討租約締結事宜，則經過多次磋商之後，上訴人猶為上開議價及要求返還定金之表示，則被上訴人主觀上認為上訴人已無意締結本約，尚符常情。另證人張村慶證稱：「（問：是否有向被告說原告不租，希望被告能退定金給原告？）我曾經向被告說以我女兒的情形是不可能租房子，．．．」等語（見原審卷第三六頁），則被上訴人綜合情勢，主觀判斷上訴人不再承租系爭房屋，尚難謂有可歸責之事由。雖被上訴人對於上訴人或其兄確有為不再締約之意思表示一節，並無法提出明確之事證供本院審酌，惟被上訴人見上訴人至五月二十餘日仍對於租金過高要求減價，因而認兩造無法締結本約而另覓其他有意承租之人，並於九十二年五月二十九日將系爭房屋另出租與訴外人郭博文，自難謂有何可歸責之事由。上訴人以：被上訴人非但未履行其承諾，且於九十二年五月底未經上訴人同意即私自將上開房屋出租予訴外人豐產水果量販店等語，主張被上訴人有可歸責之事由，應加倍返還定金，要非可取。
⒋上訴人就本約無法締結有無可歸責之事由：
查兩造於交付定金時，就租金額度有無約明乙節，被上訴人稱：兩造於交付租金時即已講明每月租金為十三萬元，上訴人則加以否認。經查：證人曾國棟證稱：「被告在我們與他第一次見面時說每月租金十三萬元，我嫌太貴就說要考慮，後來被告有打電話跟我說要租的話，因與我岳父是老鄰居，如要租的話要快有很多人想要租他的房子，要我們先付定金，可以搪塞有意承租的人，．．．。」等語，核與證人饒惠菁證述：「九十二年四月二十四日我與上訴人到被上訴人的住處交付定金十萬元，當天被上訴人說要租趕快，因為後面還有很多人想要跟他租房子，．．．，並要我們先付定金十萬元給他，說要修繕房子，並且說因為付定金以後算雙方的租賃已經成交，他要把招租的布條看板都拆下來才不會有人再來騷擾他，．．．。」之情大致相符，故上訴人所陳：當初被上訴人告以因為有很多人想要承租系爭房屋，條件都很優惠，要其趕快給付定金等語，應屬可信。又上訴人主張：交付定金時被上訴人向伊稱定金初步為十三萬元，詳細的租金等訂約時再談等語，業據證人曾國棟證陳：「我們並沒有同意要用一個月十三萬元租他的房子」等語（見原審卷第二三頁）；又依證人饒惠菁所述：當天大約有約定承租期間為三年、每月租金十三萬元等語（見本院卷第二六頁）觀之，僅得認上訴人人交付定金時，兩造僅初步談及租金額，尚不足認已就每月租金十三萬元達成合意，否則被上訴人出具予上訴人之卷附收據斷無僅簡短記載：「茲收到乙○○先生租金、訂定金新台幣壹拾萬元整」，而未將租金額此一重要事項記明之理。故被上訴人抗辯兩造已約明租金每月十三萬元云云，要難採信。從而，兩造對於租金、租賃期間、租賃物狀況及招牌製作等事項均未於定金交付時約明，甚至迄今就何時締約及交付租賃物之重要事項猶各執一詞，則上訴人給付定金予被上訴人時，兩造均應已預期未來雙方就本約之內容尚保有甚大之磋商空間，上訴人僅係為求保留與被上訴人締約之機會，始於就契約重要事項均不明確之情形下，迅即給付十萬元予被上訴人之事實，至堪認定。次查，我國於九十二年間爆發非典型肺炎（即所謂「ＳＡＲＳ」）之法定傳染病，並於四、五月間達到高峰，此為公眾皆知之事實，並有本院依職權查詢之臺灣地區ＳＡＲＳ可能病例流行曲線一紙附卷可稽，則雙方擬締結本約時之客觀環境已與成立本約時迥不相同，非給付定金成立預約當時所得預料，且兩造前既未就租金數額明確達成合意，上訴人縱於九十二年五月底猶要求與被上訴人商談房租，尚難謂有何過咎；況參諸兩造所成立之預約既就租金及債務履行之內容、時間與其他重要內容均付之闕如而仍待協商，則縱嗣後兩造就本約之內容無法達成合意，如認係可歸責於上訴人實顯失公允。故被上訴人抗辯租賃本約係因可歸責上訴人一方之事由無法締結云云，拒絕返還定金與上訴人，要無理由。
㈢按請求加倍返還定金與請求返還定金所依法律關係雖各有異，然法院可不受當事
人法律上主張之拘束，法院僅須於當事人主張之訴訟標的法律關係內，均得逕行適用相當之法律規定判決之（最高法院四十三年臺上字第六○七號判例參照）。
本件兩造就無法締結租賃系爭房屋之本約，均無可歸責之事由，依首開說明，自應類推適用民法第二百四十九條第四款規定，被上訴人應返還收受之定金十萬元予原告。
綜上所述，上訴人給付被上訴人之十萬元定金，性質上為立約定金，其目的在擔保
本約之成立，惟兩造就無法締結租賃系爭房屋之本約俱非可歸責既如前述，則上訴人請求被上訴人應返還定金十萬元，為有理由，應予准許；逾此部分，因上訴人主張被上訴人應加倍返還定金乙節，為無理由，自應予駁回。原審就上訴人上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未恰，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十四 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 蔡孟芳~B 法官 彭洪英~B 法官 鄭子俊右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 林美足中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十四 日