臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度簡上字第四○號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 彭火炎律師複 代理人 丙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 朱昭勳律師複 代理人 李幸容 住
葉馨穗右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年三月三十一日本院竹北簡易庭九十二年度竹北簡字第五四號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國九十二年八月二十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣伍萬壹仟元，及自民國九十二年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由上訴人負擔百分之十七，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）按言詞辯論應於上訴聲明之範圍內為之，民事訴訟法第四百四十五條第一項定有明文。查本件原審係依被上訴人起訴聲明內容而為裁判，乃有利於原告之判決，原告應不得以擴張聲明或其他事由而聲明上訴，即被上訴人雖於民國九十二年六月二十四日當庭追加請求上訴人應給付被上訴人新台幣（下同）二十八萬五千元及其中四萬五千元律師費用自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息云云，查上開請求非在本件上訴聲明之範圍內，且被上訴人據以請求之契約條文依據與被上訴人於第一審請求之內容亦不相同，若准許被上訴人追加上開請求，無異於剝奪上訴人之審級利益；上訴人不同意被上訴人追加訴訟。況被上訴人於原審提出之九十二年三月二十五日之聲明狀，業已陳明違約金之部分不再另行請求，縱被上訴人對上訴人有違約金請求權存在，該筆債權即因債權人向債務人表示免除債務之意思而消滅，被上訴人之追加上開請求顯然無權利保護之必要，而為無理由。
（二）查新竹縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋（以下簡稱系爭房屋）之所有權人為訴外人王鈺珊，自八十六年起即出租予上訴人使用，且系爭房屋出租事宜及租金收取，歷年來均由其妻梁明珍處理。本件被上訴人雖以其與訴外人梁明珍間之協議書請求上訴人遷讓房屋，但由證人梁明珍於九十二年六月二十四日到庭所為之證述，足證被上訴人對於本件房屋是否有管理使用收益權限並非無疑。
（三）按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第一百六十九條定有明文。被上訴人雖稱於九十一年九月十四日與證人梁明珍簽訂協議書取得系爭房屋之使用收益權能，但系爭房屋係由證人梁明珍委請代書辦理繼承登記，且系爭房屋所有權狀亦由證人梁明珍保管，在九十一年十二月三十一日租期屆滿之前均係由證人梁明珍負責收取租金，是梁明珍既為歷年來之房屋管理人，自足使第三人信賴被上訴人曾以代理權授與梁明珍。而證人梁明珍到庭證稱訴外人王鈺珊過世之後，有打電話給上訴人說要繼續出租系爭房屋予上訴人，但是沒有定書面的租約，大約是九十一年九月間打電話的等語，足證上訴人主張訴外人王鈺珊過世之初，原管理人梁明珍即承諾合意繼續出租房屋並非子虛，本件上訴人已與管理人合意繼續租賃系爭房屋，自難認單憑被上訴人片面毀約即否認上訴人對系爭房屋之租賃權。是上訴人對於系爭房屋有租賃權存在，上訴人依管理人同意使用系爭房屋並無違約情事。
（四）另依民事訴訟法規定當事人間第一、二審訴訟案件，並非強制律師代理，即被上訴人藉詞違約請求上訴人賠償第一、二審律師費用共九萬元為無理由。且「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地法第九十七條定有明文，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例亦認「佔有所得之利益僅相當於法定最高限額租金之數額」，本件系爭房屋老舊，土地申報地價不高，被上訴人以每月八千元請求返還佔有利益亦非適法。再被上訴人除請求上訴人返每月八千元占有利益外，嗣又加請求上訴人給付每月按租金五倍計算之違約金，然上開追加不應准許，且被上訴人已為債務免除之意思表示，已如前述，本件上訴人係因原所有權人之配偶（亦為房屋管理人）同意而使用系爭房屋，與一般無權占用情形不同，被上訴人依每月租金五倍計算請求給付之違約金顯然過高，退萬步言，若認被上訴人得為訴訟追加，且被上訴人違約金請求有理由，請依民法第二百五十二條之規定，酌減違約金至相當之數額。
三、證據：提出房屋稅單、地價證明書影本各一份，並聲請訊問證人梁明珍。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）上訴人應給付被上訴人二十八萬五千元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決所載相同者，茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人追加部分為系爭租賃契約所訂上訴人應給付之違約金及律師費用部分，由於上訴人提起上訴人致被上訴人又支出委任律師費用四萬五千元，且契約第六條明定，倘上訴人違約情事，上訴人應給付違約金。而上訴人所追加部分依民事訴訟法第四百六十三條準用第二百五十五條第一項第二款「請求之基礎事實同一」及第七款「不甚礙被告之防禦及訴訟之終結」之規定，無須經上訴人同意，應屬可追加之事項。又上訴人主張被上訴人於原審所庭呈之聲明狀已陳明違約金部分不再請求，故該筆債權即因債權人向債務人表示免除債務之意思而消滅云云，被上訴人於原審雖減縮聲明而不在起訴請求之列，惟被上訴人從未放棄實體法上應有權利，蓋被上訴人於原審聲明減縮應受判決事項，其主體係就法院為之，此與被上訴人是否免除債務意思，主體係就上訴人為之顯然不同。
（二）查系爭租賃契約係由被繼承人王鈺珊與上訴人簽訂，九十一年八月間被繼承人往生後，被上訴人業於同年十月辦理產權移轉過戶手續而依法取得系爭房屋之所有權。嗣被上訴人於九十一年十二月二十六日在訴外人王芳園陪同下與上訴人協商，上訴人並口頭允諾同意租期屆滿前必將遷離，被上訴人復於同年月三十一日在由配偶徐國鴻、友人王芳園陪同下與上訴人再次協商終止租約事，可見被上訴人確於事先為終止租約表示。是原租期屆滿後，被上訴人既為系爭房屋所有權人，且被上訴人已為終止租約之表示，被上訴人自得本於物上請求權之法律關係，訴請上訴人返還系爭房屋。而證人梁明珍既非權利人，亦無得到被上訴人之授權代理，被上訴人亦未授權也未同意其收取租金。上訴人稱訴外人王鈺珊先生過世前，歷年系爭房屋租金均由梁明珍收取，乃被上訴人不爭執之事實云云，被上訴人對此否認。且依被上訴人與證人梁明珍所立遺產分割協議已明確記載由被上訴人所分得之系爭房屋，於繼承完畢後即行由繼承人取得出租權利。
（三）被上訴人為系爭房屋之所有權人，此有遺產分割協議書、土地登記謄本及所有權狀等文件可資為證。證人梁明珍雖為被上訴人之母，然其口頭同意續租不能使上訴人成為有權占有，因證人梁明珍並非系爭房屋所有權人，亦無得到被上訴人之授權代理，故證人梁明珍之口頭承諾應不生效力。
（四）依系爭租賃契約第六條及第十二條之約定，本件上訴人既有違約情事，而被上訴人亦因此支出一、二審之律師費用，則依契約之約定，被上訴人即得請求上訴人請求支出律師費用及按月賠償原租金五倍之違約金（九十二年一月至九十二年六月，每月四萬元，共計二十八萬五千元）。又系爭租賃關係既因終止而消滅，上訴人即應遷讓返還系爭房屋，惟上訴人拒不遷讓，造成被上訴人受有類似租金之損害，上訴人自九十二年一月一日起即屬無法律上原因而占有系爭房屋，嚴重妨害被上訴人之使用、收益至明。而被上訴人原以每月租金八千元為使用收益租賃物之對價，租約終止後，上訴人造成被上訴人受有類似租金損害以每月八千元計，尚稱合理。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提收據影本、被上訴人手記各一份及聲請訊問證人王芳園、蔡進益、儲南辰及向新竹縣警察局竹北分局山崎派出所調閱九十二年十二月三十一日備案紀錄。
丙、本院依職權訊問證人楊湘龍。理 由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款之情形不在此限；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款，分別定有明文。上開規定依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項規定於簡易第二審訴訟程序亦準用之。另所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。判斷是否合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值。最高法院九十年台抗字第二八七號、九十年台抗字第五一九號裁判可資參照。
二、本件被上訴人於原審起訴時，係請求依租賃契約、不當得利及物上請求權之法律關係，訴請上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並應給付被上訴人自九十二年一月起至遷讓系爭房屋之日止，每月八千元之相當於租金之不當得利賠償金，暨給付律師費用四萬五千萬元及自起訴狀本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣上訴人提起本件本件上訴後，被上訴人於本院行準備程序時，另依租賃契約之法律關係，再行請求上訴人給付上訴人違約金二十四萬元及第二審律師費用四萬五千元暨自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核其所為乃係追加原第一審之訴，上訴人雖不同意，然被上訴人於原審所據以請求之基礎事實與其在本院追加所據以請求之基礎事實，均係依同一租賃契約即上訴人與訴外人王鈺珊於九十一年一月一日所簽之租賃契約而生之法律關係，揆諸前開法律規定與裁判意旨，被上訴人所為之追加，程序上並無不合，應予准許，先予敘明。至上訴人雖辯稱，原審係依被上訴人起訴聲明內容為裁判，且為有利於被上訴人之判決，被上訴人本不得提起上訴，則其自不得為訴之追加，否則即剝奪上訴人之審級利益等語，然查依現行民事訴訟法第四百四十六條第一項已明定在第二審為訴之變更或追加，雖他造不同意，倘符合同法第二百五十五條第一項第二款至第六款之規定即可，且亦非須提起上訴之一造或有提起附帶上訴人者，始得為訴之，此觀首揭法條即明，且倘符合上開規定者，即無剝奪當事人審級利益可言。是上訴人前開所辯，尚不足採。
貳、得心證之理由：
一、被上訴人於原審起訴主張上訴人向訴外人王鈺珊承租系爭房屋，租期自九十一年一月一日至同年十二月三十一日，租金為每月八千元。嗣訴外人王鈺珊於九十一年八月間亡故，而被上訴人為訴外人王鈺珊之合法繼承人，並繼承系爭房屋，被上訴人於九十一年十二月十六日租期屆至前即以存證信函通知上訴人終止租約，惟上訴人拒收，同年十二月二十六日兩造協商時，上訴人曾口頭允諾屆期搬遷，然卻又拒不搬遷。爰依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，上訴人應自九十二年一月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付八千元，暨給付四萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情。於本院另補稱，被上訴人為系爭房屋之所有權人，且於系爭租賃契約屆滿前已對上訴人為反對續租之表示，而上訴人於租賃期間屆滿後仍拒不搬遷，乃屬無權占有。另被上訴人並未授權訴外人梁明珍處理系爭房屋租賃事宜，訴外人梁明珍亦非系爭房屋權利人，縱其有口頭承諾將系爭房繼續出租予上訴人，對被上訴人亦不生效力，故上訴人提起上訴無理由。
而因上訴人提起本件上訴，被上訴人委請朱昭勳律師為第二審之訴訟代理人，復支出律師費四萬五千元，及依系爭租賃契約之約定，上訴人違約不遷讓交還房屋時，應給付按每月租金五倍之違約金，爰於第二審為上開訴之追加。並聲明：（一）上訴駁回。（二）上訴人應給付被上訴人二十八萬五千元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以系爭房屋之所有權狀係由訴外人梁明珍保管，在九十一年十二月三十一日租期屆滿之前均係由訴外人梁明珍負責收取租金，其既為歷年來之房屋管理人，自足使第三人信賴被上訴人曾以代理權授與訴外人梁明珍。而訴外人梁明珍已證稱，於系爭房屋原所有權人王鈺珊過世之後，有打電話予上訴人告知繼續出租系爭房屋一事。本件上訴人已與管理人合意繼續租賃房屋，自難認單憑被上訴人片面毀約即否認上訴人對系爭房屋之租賃權。另依民事訴訟法規定當事人間第
一、二審訴訟案件，並非強制律師代理，即被上訴人請求上訴人賠償第一、二審律師費用共九萬元為無理由。且城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，占有所得之利益僅相當於法定最高限額租金之數額，本件系爭房屋老舊，土地申報地價不高，被上訴人以每月八千元請求返還占有利益亦非適法。再被上訴人除請求上訴人返每月八千元占有利益外，嗣又追加請求上訴人給付每月按租金五倍計算之違約金，惟此部分被上訴人已為債務免除之意思表示，且被上訴人依每月租金五倍計算請求給付之違約金顯然過高，請依民法第二百五十二條之規定，酌減違約金至相當之數額等語，資為抗辯。並聲明：
（一）原判決廢棄。（二）右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房屋原為訴外人王鈺珊所有，上訴人並於九十一年一月一日與訴外人王鈺珊訂立系爭房屋之租賃契約，租賃期間自九十一年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，每月租金八千元。
（二）訴外人王鈺珊已於九十一年八月一日死亡。
（三）被上訴人與訴外人梁明珍於九十一年九月十四日就訴外人王鈺珊所留之遺產訂立遺產分割協議書。
（四）系爭房屋於九十一年十月七日已移轉登記於被上訴人名下。
（五）迄至本件言詞辯論終結時為止，上訴人仍占有使用系爭房屋。
四、兩造之爭點：
（一）上訴人占有使用系爭房屋，有無正當權源？
（二）倘上訴人占有使用系爭房屋無正當權源，則被上訴人於原審所為各項請求是否有理由？
（三）被上訴人於第二審追加請求部分，是否有理由？
五、兩造爭點之論述：
（一）上訴人占有使用系爭房屋，有無正當權源？
⑴ 按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼
承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。民法第一千一百五十一條、第一千一百六十四條分別定有明文。查系爭房屋之原所有權人為訴外人王鈺珊，而訴外人王鈺珊已於九十一年八月一日死亡，則系爭房屋應屬訴外人王鈺珊所留下之遺產，而訴外人王鈺珊之繼承人即被上訴人與訴外人梁明珍，已於九十一年九月十四日訂立遺產分割協議書，有協議書一份附於原審卷第十三頁、十四頁，觀諸該協議書內容：「立書人梁明珍甲○○係被繼承人王鈺珊之合法繼承人，王鈺珊於民國九十一年八月一日死亡，經立書人一致同意，依左列方式分割遺產，俾據以辦理承登記，內容如下：．．．二、（Ａ）土地部分：新竹縣○○鄉○○段五二之四、一三○、一三一、一三一之一地號、權利範圍全部。（Ｂ）房屋部分：建號三六八，即新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○○弄○號。（Ｃ）現金部分：伍拾萬元整。以上部分由甲○○繼承取得。三、上項第二條房屋有租賃權於繼承完畢後即行由繼承人取得出租權利。」，而被上訴人亦已於九十一年十月七日辦畢系爭房屋之分割繼承登記，由其取得系爭房屋之所有權，亦有建物登記謄本一件附於原審卷第十九頁可考，是系爭房屋之所有權於訴外人王鈺珊死亡後，應已由被上訴人合法繼承甚明，則關於系爭房屋之權利義務關係，亦應由被上訴人繼承之。雖訴外人梁明珍於本院審理時證稱：「（你是不是有在去年九月就妳先生留下的房地產去做協議分割？）有協議，本來我是不要分給他（即被上訴人）的，但是他結婚之後住在我家半年都不走，都用我的東西，沒有給我一毛錢，後來我先生過世之後他吵著要分家，如果不給他，他就不搬，我為了要他搬家只好把房子給他，但是權狀還在我這裡，我沒有過世以前我是不會把權狀給他的。」、「（你們當時協議分割遺產的時候，有約定系爭房屋是由被上訴人取得出租他人的權利是不是？）沒有給他出租的權利，因為權狀還在我手上。」、「（為何協議書上面有約定系爭房屋在辦理繼承登記之後，被上訴人就有出租系爭房屋的權利？）當時我說如果他把事情辦清楚的話，我就有答應他可以拿到出租的權利，但是他都沒有辦好。我先生退休之後還有五萬元在臺灣銀行，他還沒有去辦，這個錢要他配合去拿才能領出來，但是現在還沒有去辦。還有我先生過世之後有很多事情要處理，但是他都沒有幫我處理。」、「（到底你當時是要叫他辦什麼事情？）我先生死後另外還有很多要處理的事情，因為它是退伍的軍人。」等語（見本院九十二年六月二十四日訊問筆錄）；惟證人梁明珍亦對上開九十一年九月十四日之協議書之真正不爭執，而上開協議書第二條、第三條已就系爭房屋經協議由被上訴人繼承，且辦畢繼承登記後即由被上訴人取得出租之權利，且並未對此附有任何條件之限制。再證人梁明珍對被上訴人取得系爭房屋出租權利究竟有何條件其所為之證述亦語意不詳，而此對被上訴人取得系爭房屋出租權有所限制之約定，對被上訴人及證人梁明珍之權義影響甚大，衡情應無僅為口頭約定，而不將之註明於協議書之理。參以簽立上開協議書時亦在場之證人楊湘龍於本院審理時證稱：「（協議書何人所擬的？）協議書的文字是我寫的，但是協議書的內容是當時簽協議書的人在場討論好之後我才寫的，當時在場的有我，我外婆（即證人梁明珍）、我父母還有被上訴人夫妻，還有被上訴人的朋友就是上次出庭的證人王芳園，另外還有一位代書在場。」、「（你外婆識字嗎？）他識字。」、「（協議書是大家都看過才簽名的？）是的。」、「（為何協議書要特別約定第三項，就是分給甲○○房屋的部分，在他取得所有權之後就有出租的權利？）單純就是因為那個房子協議要分給甲○○，所以才直接載明這項約定。但是我們有口頭約定他要把事情處理完畢之後東西才可以歸他所有，之前都應該是我外婆管理。」、「（何事要處理完畢？）外婆的郵局定期存款一百萬元，本來是用甲○○的名義去存，他要還給我外婆。還有系爭房屋因為之前就出租給上訴人租金也是我外婆在收，所以他是說要等他過世之後，房屋才給被上訴人去處理，因為我外婆在簽協議書之前就已經答應要租給上訴人。第三樣就是我外公的退休金有五萬元存在臺灣銀行，因為是我外公的名義，所以要繼承人都簽好名字之後才能領出來，如果有繼承人不願意領，他要簽放棄的同意書。但是這些事情被上訴人一件都沒有做。所以我們現在也還沒有給他五十萬元，他說要等辦理移轉登記之後他才願意去辦這些事情。」、「（你剛剛所說的約定，為何沒有記載在協議書上面？）因為當時我們認為他是我外婆的女兒應該不會不守信用，我們是怕以後如果有官司上面這樣記載面子不好看，而且他對自己的母親應該不會不去遵守口頭上的約定。」、「（你剛剛說系爭房屋就是要等你外婆過世之後，被上訴人才能去處理，那為何協議書上不這樣約定，而作相反的約定？）因為在簽協議書之前就已經答應要租給上訴人，如果上訴人之後他不租的話，這個權利甲○○就可以取得。所以我們當時是想說外婆年紀已經大了，所以名義上過給被上訴人，但是實際上是我外婆在管。」等語（見本院九十二年七月十日訊問筆錄），核與證人梁明珍所為證述不符，且其所言亦多所矛盾。綜上所述，縱系爭房屋於原所有權人王鈺珊未過世前係由證人梁明珍收取租金抑或處理租賃事宜，然於訴外人王鈺珊過世後，系爭房屋所有權人即為被上訴人，僅被上訴人對系爭房屋有管理、使用收益之權利。
⑵ 上訴人另辯稱系爭房屋之所有權狀係由證人梁明珍保管，在九十一年十二月
三十一日租期屆滿之前均係由梁明珍負責收取租金，是證人梁明珍既為歷年來之房屋管理人，自足使第三人信賴被上訴人曾以代理權授與梁明珍而應成立表見代理。且證人梁明珍已於訴外人王鈺珊過世後對上訴人表示同意繼續將系爭房屋出租，故上訴人並無違約情事，亦非無權占有等語。然按表見代理，乃代理人無代理權，而表面上足使第三人信其有代理權之代理，故基本上必須有代理行為為其前提要件，亦即代理人之行為必須以本人名義為之，否則無由成立。民法第一百六十九條所定知他人為其代理人而不為反對之意思表示，須負表見代理授權人之責任者，必本人已知悉他人表示為其代理人，而不為反對之意思表示，始應就該他人以其代理人之身分所為之法律行為負授權人之責；倘他人並無以本人之代理人身分為法律行為，尚無由責令本人負授權人責任之理，最高法院七十八年台上字第六四八號、八十五年台上字第一六一三號判決可資參照。查證人梁明珍雖於本院審理時證述，在訴外人王鈺珊過世後有打電話給上訴人說要繼續租給他，大約是九十一年九月間的事，上訴人說可以，如果其要把房屋拿回來，在一年前跟他說，讓他可以準備其他房子等語（見本院九十二年六月二十四日訊問筆錄），而上訴人於本院審理時亦陳稱，九十一年九月初時，證人梁明珍打電話給伊太太，說訴外人王鈺珊已經往生了，九十二年系爭房屋還是繼續租給伊，如果要漲租金，會提前告訴伊，若未叫伊搬走，會一直讓伊住下去等語（見本院九十二年六月二十四日訊問筆錄）。是依上訴人與證人梁明珍其上開證述及其於本院所為主張被上訴人尚未取得系爭房屋出租權利之證述，縱證人梁明珍有口頭應允於原租期屆滿後繼續將系爭房屋出租予上訴人，然證人梁明珍於應允時，顯係以自己為權利人之意思為上開續租之意思表示，而非以代理被上訴人之意思為同意續租之意思表示，揆諸上開說明，證人梁明珍上開所為，核與表見代理之情形有間，實難認被上訴人應負授權人之責任。
⑶ 次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消；租賃期限屆滿後，承
租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第四百五十條第一項、第四百五十一條，分別定有明文。又系爭租賃契約第六條之約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。．．」，查系爭租賃契約之期間為一年，係屬定期租賃，而被上訴人已於租賃期間屆滿前向上訴人為反對續租之表示之事實，業據證人王芳園於本院審理時證稱：「（你有陪同被上訴人去系爭房屋找過上訴人，情形為何？）我陪同被上訴人去過兩次，第一次是我先生載我去，跟被上訴人一起約在系爭房屋那邊，那次上訴人很客氣，他有要求看一些相關資料，後來被上訴人拿登記簿謄本給他看，他說那他願意搬，當時是九十一年十二月二十六日。第一次找上訴人的時候，上訴人就有同意在九十一年底搬離。第二次我們去的時候上訴人不在，他太太在，他太太說我們欺負他、威脅他，他就叫他兒子去找外面的人來打我們，可是我們當時根本沒有進去，因為她根本沒有開門。」、「（第一次去的時候被上訴人有說他不願意再租屋給上訴人了嗎？）對。」、「（第一次你們去的時候，上訴人認識被上訴人嗎？）我不知道他們是否認識，但是我感覺他們是認識的。」、「（你所說的第一次，被上訴人是否有要求確認被上訴人的身分？）如果是要問當時上訴人是否要確認系爭房屋的所有權人就是被上訴人的話，他有要確認，然後被上訴人就拿資料出來給上訴人看。」等語（見本院九十二年六月二十四日訊問筆錄），且上訴人亦自承：「（甲○○是不是你到你那裡找過你，請你搬走？）有，我碰過兩次。第一次他來的時候我說他沒有證據，我不可能相信他，因為我一向都是跟王鈺珊簽約，所以我就拒絕他。第二次他有拿系爭房屋的文件給我看，但是不是拿建物所有權狀的原本，他拿的是白色的紙張，我就說那我要在確認一下，如果你真的是建物的所有權人，如果你願意我就向你租，如果你不願意我就搬走，後來我向證人梁明珍查證，梁叫我不要相信被上訴人，所以後來我就沒有搬走。」等語，參以新竹縣警察局竹北分局受理被上訴人備案紀錄中亦載明：「．．．二、民眾甲○○自稱係右列住址（即系爭房屋）屋主，前往催促搬家承租人李鳳妹。三、因李鳳妹稱其向王鈺珊（誤載為王玉山）承租不願意搬走，雙方發生糾紛。四、甲○○因其父王鈺珊（誤載為王玉山）過世而將其房子過於其名下，所以請承租人李鳳妹搬家，因該李婦拒收存證信函，因此到家中口頭通知，李鳳因害怕而向派出所報案。」，有該局九十二年七月二十日北警刑字第三○七九九號函在卷可稽，綜上，堪信被上訴人主張其已於租賃期間屆滿前向上訴人為返對續租之表示之事實為真。
⑷ 綜上所述，系爭房屋之租賃契約既已於九十一年十二月三十一日屆滿，而系
爭房屋之所有權人即被上訴人亦已於租期屆滿前向上訴人表示反對續租之表示，故該租賃契約關係自應於九十一年十二月三十一日屆滿後消滅，此外，上訴人並未提出其他事證證明其占有使用系爭房屋有何正當權源。而上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有。
（二）倘上訴人占有使用系爭房屋無正當權源，則被上訴人於原審所為各項請求是否有理由？
⑴ 按租賃定有期限者，其租賃關係，於屆滿時消；承租人於租賃關係終止後，
應返還其租賃物，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條分別定有明文。查系爭租賃契約定有期限，且被上訴人已於租期屆滿前通知上訴人不再續租，而上訴人於租期屆滿後，仍未搬遷，繼續占有使用系爭房屋，則被上訴人依租賃之法律關係，訴請上訴人遷讓返還系爭房，自屬有據，應予准許。
⑵ 被上訴人於原審主張依系爭房屋之租賃契約，上訴人於租期屆滿後，仍拒不
搬遷，其自得依不當得利之法律關係請求上訴人按月給付相當於租金之損害金八千元等語，上訴人則以系爭房屋老舊，申報價值甚低，依土地法之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，其請求每月八千元，並非適法等語。按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益；雖有法律上之原因而其後已不存在，亦同，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人土地，可能得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查本件上訴人於租賃期間屆滿前，係以每月八千元之租金租用系爭房屋為占有使用，故其占有使用系爭房屋之利益即相當於上開租金，而系爭租賃契約屆滿後，其仍繼續占有使用系爭房屋，則被上訴人請求上訴人自租賃契約屆滿後按月給付相當於八千元之賠償金，應屬可採。
⑶ 依系爭租賃契約第十二條之約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益
時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。查本件因上訴人於租期屆滿後，拒不搬遷，致被上訴人提起遷讓房屋之訴訟，並支出第一審律師費用計四萬五千元，有收據一紙附於原審卷第二三頁可按，而被上訴人業已繼承系爭房屋之租賃關係，已如前述，揆諸前開約定，被上訴人請求此部分之費用，應予准許。至上訴人雖辯稱本件並非律師強制代理事件，故應不得為此項請求等語，然查系爭租賃契約第十二條並未就律師費用之請求設有何限制，故上訴人上開所辯，即不足採。
（三）被上訴人於本院追加請求部分，是否有理由？
⑴ 被上訴人主張因上訴人提起本件上訴，致被上訴人復支出第二審之律師費用
計四萬五千元，亦據其提出第二審律師費用收據一紙為證，上訴人雖亦辯稱，本件並非律師強制代理事件，故應不得為此項請求等語，然依系爭租賃契約第十二條約定，倘承租人有違約情事，而致出租人支出律師費用，出租人即得向承租人請求賠償，已如前述，故被上訴人追加此部分之請求，尚屬有據，應予准許。
⑵ 被上訴人另主張依系爭租賃契約之約定，上訴人於租賃期間屆滿拒不搬遷，
其得請求上訴人按月賠償相當於租金五倍即四萬元之違約金，自九十二年一月起六月止，共計二十四萬元等語，被告則辯以被上訴人於原審書狀已表明不再另行請求此部分之違約金，應已生債務免除之法律效果，且縱應給付違約金，亦請求酌減違約金等語。按債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅，民法第三百四十三條固定有明文。惟免除債務，須債權人向債務人表示免除其債務之意思，債之關係始歸消滅，最高法院二十年上字第四五二號判例可資參照。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀民法第二百五十條規定自明。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，準此，約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準，最高法院八十二年台上字第二五二九號判決、八十一年台上字第二四八四號判決可資參照。查本件被上訴人雖於原審九十二年三月二十五日所提出之減縮訴之聲明狀表示對系爭租賃契約第六條所訂之違約金部分，不再另行請求，然此僅係被上訴人就該請求違約金之權利不為行使，尚難認被上訴人有對上訴人即債務人有表示免除該違約金債務之意思，故上訴人此部分所辯，亦無足採。另依系爭租賃契約第六條之約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，是觀諸系爭租賃契約書之約定，顯係就若承租人即上訴人在出租人未同意續租情形下，若不於租賃期間屆滿後搬遷，其即需給付上開約之違約金，故上開違約金之約定，應係屬懲罰性質之違約金。本院審酌上訴人本件違約之情節、上訴人若依約履行時被上訴人所得獲得預期之利益及被上訴人自承除相當於租金之損害外，無其他損害等情，認被上訴人請求之違約金以每月一千元為適當，故被上訴人自九十二年一月起至六月止，共計可請求六千元之違約金，逾此部分之請求，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人主張依租賃、物上請求權及不當得利之法律關係，訴請被上訴人遷讓交還系爭房屋，並應給付自九十二年一月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付八千元之賠償金，暨給付四萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。又因建築物定期租賃關係所生爭執而涉訟之事件，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第四款定有明文。是原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。至被上訴人追加部分，於請求上訴人給付五萬一千元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即九十二年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決之結果無影響，爰不一一加以論駁，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 三 日
臺灣新竹地法院民事第一庭~B審判長法官 彭洪英~B法 官 黃珮禎~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 王恬如中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日