臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度訴字第一九七號
原 告 台灣省新竹農田水利會法定代理人 戊○○訴訟代理人 鄭洋一律師複 代理人 李文欽律師被 告 康林人力仲介股份有限公司 設台中市○區○○路○○○號八樓法定代理人 庚○○訴訟代理人 己○○被 告 丙○○右二人共同訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師複 代理人 陳鈺霞右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十二年十一月十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰零壹萬伍仟貳佰陸拾壹元，及其中新臺幣柒拾捌萬柒仟伍佰肆拾壹元，自民國九十二年三月二十日起至清償日止，其中新臺幣貳拾貳萬柒仟柒佰貳拾元自民國九十二年五月十六日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬元或等值之彰化商業銀行新竹分行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹佰零壹萬伍仟貳佰陸拾壹元或等值之聯邦商業銀行新竹分行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應連帶將坐落新竹縣竹北市縣○○○街○○號地下一層及地上一、二、三層房屋遷讓交還於原告，及自民國九十二年二月十八日起至交還前開房屋之日止，按月給付新台幣（下同）六十七萬四千二百六十元之違約金。
（二）被告應連帶給付原告二百二十九萬七千二百四十六元，其中二百零六萬二千五百二十六元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；二十三萬四千七百二十元，自九十二年五月十六日起至清償日止，分別按年息百分之五計算之計息。
（三）前二項判決原告願供現金或等值之彰化銀行新竹分行可轉讓定期存款單為擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告康林人力仲介股份有限公司（以下簡稱康林公司）與原告就門牌號碼為新竹縣竹北市縣○○○街○號地下一層及地上一、二、三層之房屋（以下簡稱系爭房屋）訂有租賃期間，自民國八十九年九月六日起至民國九十四年九月六日止，計五年之房屋租賃契約，約定每月租金三十三萬七千一百三十元整。惟被告康林公司自九十一年八月六日起即未曾支付租金予原告，逾期未繳租金已達六個月以上，原告已於九十一年十月十四日、九十一年十一月四日去函催告，詎未獲被告置理。依前揭契約書第六條第一項約定「乙方拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」，原告遂於九十二年二月十四日以台北郵局存證信函第五二號終止雙方之租賃契約，被告康林公司並已收受送達。是兩造間之租賃關係既已消滅，原告自得依民法第四百五十五條租賃物返還請求權及同法第七百六十七條之所有權返還請求權請求上開租賃物之返還，是被告康林公司自應將房屋騰空返還原告，並給付積欠原告之六個月租金共二百零二萬萬二千七百八十元，及原告代墊被告康林公司所積欠之電費三萬九千七百四十六元。
（二）系爭房屋租賃契約第四條第五款規定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後始得自行裝設，但不得損害原有建築物之結構及安全，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」及第七條第二款約定「乙方遷出時，如有遺留家具雜物不搬者，視同放棄，任由甲方處理，其處理費用由乙方負擔。」，又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此於當事人依法律之規定終止契約者，準用之；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第二百六十條、第二百六十三條、第二百十五條分別定有明文。查被告康林公司承租系爭房屋後，為符合其安置外籍勞工之需求，於未經原告同意下，其自行增設隔間，惟被告康林公司於九十一年十二月十三日交還租賃物之鑰匙時，未依約回復原狀，經原告屢次催促，然被告康林公司迄未回復租賃標的物之原狀，不得已原告只得雇工拆除被告康林公司增設隔間設備等，其自應依約依法賠償原告為其代為處理回復租賃標的物即系爭房屋原狀之費用二十三萬四千七百二十元。
（三）依前揭租賃契約第六條第二項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金。」，故被告康林公司應自原告終止租約起至交還系爭房屋止，依上開約定支付按房租一倍計算之違約金，即應按月給付六十七萬七千二百六十元之違約金予原告，要屬無疑。而被告丙○○為被告康林公司之保證人，且依前揭契約書第七條第三項約定，其二人應負連帶責任。職是，被告邱靜君應與被告康林公司連帶給付原告如訴之聲明第一、二項之請求，要屬無疑。
（四）對被告抗辯之陳述：⑴九十一年十月六日證人鄭美惠並非於空白簽到簿簽名，其係於作成書面會
議結論後，始於該會議紀錄簽名，如何可謂當日會議沒有結論？茍「十月四日」證人鄭美惠無權決定同意該已簽名之會議記錄之結論，其卻以於「九月四日」卻有權代表被告康林公司與原告協商得以押租金抵付租金之事？其所言前後矛盾，不值採信。又被告康林公司代表出席十月四日者，除證人鄭美惠外，尚有訴外人林育民，渠二人皆於協調紀錄上簽名，復於兩造為昭慎重而以電腦打字之會議記錄上簽名，豈可言其簽名僅表示其到場參加協調而已？而主張雙方之共識，係指未有任何書面記錄之九月四日之會長室協商，非有作成會議記錄之十月四日協商結論，此說法顯違常理。
⑵兩造若真於九十一年九月四日即已達成協議，同意以押租金抵付租金（九
十一年八、九月份），且被告支付九十一年六、七月份租金，即已結案，被告康林公司又何須於同年月二十四日以書面函請原告同意提前於十月六日終止租約，並自行製作「租賃解約協議書」？況原告於同年月二十五日收受被告康林公司來文，隨即函覆，因被告康林公司未於九十一年十月六日前付清積欠之二個月（九十一年八、九月份）租金，遂催請其即刻付清以便辦理解約點交等事宜，而被告康林公司回函亦述及「依貴會九十一年十月十四日函所言，貴會亦已同意我方繳清所欠二個月租金後即提前終止租約」。是以，證人鄭美惠所指被告康林公司九十一年九月四日函文，原告係於同年月二十五日始收受，又何來九月四日即協議以押金抵付租金之可能？據此，證人鄭美惠所為原告無條件同意被告康林公司以押租金抵付其應繳九十一年八、九月份租金之證詞，應屬不實。
⑶所謂九十一年十月六日交屋事宜，證人丁○○先稱「十月五日我們就已經
搬完了，十月五日之前水利會的人沒有再來過。」、「（十月五日搬空之後，鑰匙如何處理？）因為我們已經搬走，我想他們應該會打給我們，我們再一起去看房子，看完房子之後再把鑰匙交給他。」；其後應被告訴訟代理人詢問「十月六日當天你是否有在系爭房屋等水利會的人？」其答稱「那天我都在清洗地下室地板，因為我想水利會的人應該會過來，我那天做到天黑之後才離開。」等語。是證人丁○○先證稱其於九十一年十月五日即將系爭建物騰空，並等原告水利會承辦人員電話聯絡，再一起看房子交還鑰匙；後改稱九十一年十月六日約定交還房屋，其打算當天交還鑰匙，並作到天黑之後才離開。顯見就雙方究意有無於九十一年十月六日約定點交房屋、返還鑰匙部分，證人說詞前後矛盾，均不足憑信。
⑷依前揭租賃契約第四條第七項約定：「乙方於租賃期間中途退租時，除應
付已使用租金外，並應自動放棄所存於甲方之保證金之全數作為賠償費用。」，準此，契約之約定如此明確，何人敢擅作主張，允許其以保證金抵償所欠租金。縱原告同意被告提前終止租約，被告仍應付清已積欠之租金，且保證金須作為賠償原告之費用亦不予返還。
⑸再者，又兩造因被告康林公司申請提前終止租賃關係乙事，於九十一年十
月四日假原告水利會協商，於會議中作成兩點共識「（一）承租人康林人力仲介公司於十月六日（例假日延一日）繳清所欠二個月租金，出租人新竹水利會同意終止租約。（二）承租人所增設備於十月廿一日前經建築師估算對不動產之價值增加經出租人衡酌可行抵償時，並報奉主管機關核備後退還保證金，否則仍依約辦理。」，依上開會議紀錄載明被告須繳清所欠二個月之租金，原告方同意於九十一年十月六日終止契約。至於保證金是否返還，則由被告委請建築師估算其承租後所增設備對原告有益時，原告衡酌可抵償，即報請主管機關核備後退還，否則依約沒收。
三、證據：提出照片四幀、發票三紙、估價單、原告所發函文二份、房屋租賃契約書、台北郵局存證信函第五十二號、台中局存證信函第九三八五號、存證信函回執、電費收據、字據、函稿、協調紀錄、報價單各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，被告願提供現金或等值之聯邦商業銀行新竹分行可轉讓定期存單供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告康林公司自九十一年八月起即陸續以電話向原告陳請提前終止租約，同年九月四日兩造在原告會長室會面，當日原告同意終止租約，被告康林公司所積欠之租金，得以押租金抵付，此事實由證人鄭美惠及丁○○到庭所為之證述可明。另參以原告員工乙○○到庭證述，因被告聲請提前解約，所以去看有那些東西要拆除，上級有指示跟他們約時間，看系爭房屋哪些要拆除或騰空，對證人鄭美惠所述九十一年十月二日其有叫被告拆地下室跟一樓，而且確實有約十月六日要做最後的確認，另外其有說十月二日回去之後會再跟被告聯繫樓上的部分要怎麼拆，但是其十月六日沒有去被告處，也沒有電話跟被告康林公司聯繫等情，沒有意見等語，亦可佐證被告辯稱原告業已同意提前終止租約及被告積欠租金得以押金抵付等語屬實。
（二）若原告未同意提前終止租約，豈會派員會勘租賃關係消滅時應回復之租賃物狀態，原告又豈會受領記有ＰＳ：繳交／６－９月之租金已扣除押金抵付之差額支票；再由竹北水利大樓提前解除租約協調記錄第五段第㈡分段記載承租人所增設備於十月二十一日前經建築師估算對不動產之價值增加經出租人衡酌可行抵償時，並報奉主管機關核備後退還保證金，更可證明證人鄭美惠證稱原告事後要被告先將前已抵付之押金繳回，原告再報請主管機關退還云云，並非子虛。
（三）原告雖舉證人鍾添展否認提前解除租約云云，但查證人鍾添展到庭證述內容非但前後矛盾且與常理不符。舉例而言，證人鍾添展前稱十月四日當天是談押租金要來扣抵租金事情，我們沒有答應云云，後謂雙方同意九十一年十月四日竹北水利大樓提前解除租約協調紀錄第二項結論，證人關於九十一年十月四日有無達成合意之證述顯然前後矛盾。實則原告已於九十一年九月四日同意提前解約，且押租金可扣抵租金，本件訴訟實係肇因於原告事後反悔，被告不同意原告片面毀棄協商結果並拒絕因原告事後反悔再為其他金錢給付所生，證人鍾添展並未於九十一年九月四日協商時陳稱依照契約押租不能抵租金等語，且原告於訴訟之初刻意隱瞞兩造曾於九十一年九月四日在會長室協商，及原告曾於九十一年十月二日派員會勘及於十月四日曾在農田水利會營業所開會暨原告於起訴之前已取回房屋等情，益可佐證原告事後反悔，被告不相信且拒絕原告片面反悔之事實。
（四）次查本件房屋在九十二年二月十八日前即為原告占有使用乃原告所不爭執之事實，系爭房屋既於九十二年二月十八日前即為原告占有使用則原告請求被告返還房屋及請求被告給付自九十二年二月十八日起至交還房屋之日止按月給付六十七萬四千二百六十元違約金顯無可採。況證人丁○○業已證實被告公司在九十一年十月六日之前搬遷完畢。
（五）兩造租約已於九十一年十月六日終止，租賃關係終止後，被告並無支付租金之義務，本件承租人既已繳清租賃關係存續中之租金，自無因原告事後反悔而有再為其他金錢給付之義務，是原告請求九十一年八月六日以後六個月租金共二百零二萬二千七百八十元應無理由。被告公司已於九十一年十月六日之前搬遷完畢，被告自九十一年十月六日以後已未使用系爭房屋原告起訴請求給付之電費三萬九千七百四十六元，乃九十一年十月二十三日起至九十一年十二月二十日止之用電費用，上開期間被告公司已經遷離系爭房屋原告請求被告給付上開期間之電費為無理由。
（六）至於原告九十二年五月十四日追加請求二十三萬四千七百二十元部分，程序上被告已表示不同意原告為此訴之追加，合先陳明。退而言之，若准許原告為上開訴之追加，惟承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第四百三十一條第一項定有明文。依證人乙○○之證述，可知原告並未告知被告應拆除二、三樓設備，直至九十二年五月份原告要拆除的時候，也沒有通知被告或要求被告前來拆除。上開二、三樓增設物品乃有益設備，出租人應於租賃關係終止時，償還其費用。原告未通知被告即逕行拆除二、三樓部分設備之行為，顯然損害被告因法律所定可得之償還利益，從而，原告請求被告給付拆除費用，應非可採。況原告若有通知被告請求拆除，被告亦可自己處理隔間並無另外請人拆除之必要。
（七）末查被告承租水利會大樓後曾於八十九年間裝設燈管電扇電線等物品支出有益費用共七十五萬元。上開物品於九十一年租約解除終止時尚有六十一萬三千六百三十六元價值，證人丁○○業已證實系爭房屋在八十九年底有全部重新修繕，拉電燈的管線、裝電燈電扇、教堂的電燈、電扇亦是是被告所裝設。另證人乙○○正亦證稱地下室的電燈、電扇我沒有叫被告拆，
二、三樓的部分要不要拆當時還在評估當中，所以沒有明確說要拆或是不要拆二、三樓的電燈、電扇沒有拆掉等語。是上開物品乃增加租賃物價值之設備目前亦經原告出租給訴外人長宏仲介公司供作外勞宿舍使用。被告於上開金額範圍內即六十一萬三千六百三十六元主張抵銷。
三、證據：提出提前解除租約協調紀錄、支票、付款證明、被告康林公司函文、估價單、並聲請訊問證人鄭美惠、胡巧鈴、丁○○、乙○○。
丙、本院依職權訊問證人甲○○、彭源福。理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。查本件原告起訴時係主張依租賃物返還請求權、物上請求權及系爭房屋租賃契約之法律關係，訴請被告連帶將系爭房屋遷讓交還原告，及自九十二年二月十八日起至交還系爭房屋之日止，按月給付六十七萬四千二百六十元及請求被告應連帶給付原告二百零六萬二千五百二十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於訴訟進行中，原告除依據上開法律關係，為相同之請求外，另依系爭房屋租賃契約及損害賠償之法律關係，請求被告應再連帶給付原告二十三萬四千七百二十元，及自九十二年五月十四日準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五之計算之利息，核屬訴之追加，被告雖不同意原告之追加，惟原告追加前後，所據以請求之基礎事實，均係本於同一之租賃關係所生，且被告此部分之追加，係在本院第二次開庭審理時，即已為追加，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法條意旨，本件原告所為之訴之追加，程序上並無不合，應予准許，先予敘明。
二、按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序；第二項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額第一項所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款、第五項定有明文。本件原告起訴乃係因與被告間就系爭房屋之租賃契約有所爭執，而系爭房屋之租賃契約之租賃期約為六年，屬定期租賃，有租賃契約一份在卷可稽（見本院卷第六頁至第七頁），是本件訴訟原應適用簡易訴訟程序，惟兩造於訴訟進行中聲請本院以通常訴訟程序審理，查本件訴訟案情尚屬繁雜，本院即於九十二年九月二十九日依兩造聲請行通常訴訟程序審理，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張被告康林公司與原告就系爭房屋訂有租賃期間，自八十九年九月六日起至九十四年九月六日止，約定每月租金三十三萬七千一百三十元，惟被告康林公司自九十一年八月六日起即未曾支付租金予原告，逾期未繳租金已達六個月以上，原告已於九十一年十月十四日、九十一年十一月四日去函催告，詎未獲被告置理。依系爭房屋租賃契約書第六條第一項約定：「乙方拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」，原告遂於九十二年二月十四日以台北郵局存證信函第五二號終止雙方之租賃契約，被告康林公司並已收受送達。是兩造間之租賃關係既已消滅，原告自得依民法第四百五十五條租賃物返還請求權及同法第七百六十七條之所有物返還請求權請求上開租賃物之返還。另系爭房屋租賃契約第四條第五款規定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後始得自行裝設，但不得損害原有建築物之結構及安全，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」及第七條第二款約定：「乙方遷出時，如有遺留家具雜物不搬者，視同放棄，任由甲方處理，其處理費用由乙方負擔。」，查被告康林公司承租系爭房屋後，於未經原告同意下，其自行增設隔間，惟被告康林公司於九十一年十二月十三日交還租賃物之鑰匙時，未依約回復原狀，經原告屢次催促，然被告康林公司迄未回復租賃標的物之原狀，自應依約依法賠償原告為其代為處理回復租賃標的物即系爭房屋原狀之費用。再依前揭租賃契約第六條第二項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金。」，故被告康林公司應依上開約定於原告終止系爭房屋租賃契約後至遷讓交還時為止，支付按房租一倍計算之違約金予原告。而被告丙○○為被告康林公司之保證人，且依前揭契約書第七條第三項約定，其二人應負連帶責任。為此，爰訴請被告應連帶將系爭房屋遷讓交還於原告，及自九十二年二月十八日起至交還前開房屋之日止，按月給付六十七萬四千二百六十元之違約金及被告應連帶給付原告二百二十九萬七千二百四十六元正，其中二百零六萬二千五百二十六元，自起訴繕本送達翌日起至清償日止；二十三萬四千七百二十元，自九十二年五月十六日起至清償日止，分別按年息百分之五計算之計息等情。
二、被告則以被告康林公司自九十一年八月起即陸續向原告陳請提前終止租約，同年九月四日原告同意被告康林公司提前於同年十月六日終止租約，被告康林公司所積欠之租金，得以押租金抵付，此事實由證人鄭美惠及丁○○到庭所為之證述可明。且若原告未同意提前終止租約，豈會派員會勘租賃關係消滅時應回復之租賃物狀態，原告又豈會受領記有ＰＳ：繳交／６－９月之租金已扣除押金抵付之差額支票。故原告已於九十一年九月四日同意提前解約，並由且押租金扣抵租金。再本件房屋在九十二年二月十八日前即為原告占有使用乃原告所不爭執之事實，則原告請求被告返還房屋及請求被告給付自九十二年二月十八日起至交還房屋之日止按月給付六十七萬四千二百六十元違約金，顯無可採。又系爭房屋租約已於九十一年十月六日終止，租賃關係終止後，被告並無支付租金之義務，本件被告康林公司既已繳清租賃關係存續中之租金，自無因原告事後反悔而有再為其他金錢給付之義務，是原告請求九十一年八月六日以後六個月租金共二百零二萬二千七百八十元應無理由。被告公司已於九十一年十月六日之前搬遷完畢，原告起訴請求九十一年十月二十三日起至同年十二月二十日止之之電費三萬九千七百四十六元，為無理由。再依證人乙○○之證述，可知原告並未告知被告應拆除二、三樓之何設備，直至九十二年五月份原告拆除時，亦未通知被告或要求被告前來拆除。且上開二、三樓增設物品乃有益設備，出租人應於租賃關係終止時，償還其費用。而被告承租水利會大樓後曾於八十九年間裝設燈管電扇電線等物品支出有益費用共七十五萬元，上開物品於九十一年租約解除終止時尚有六十一萬三千六百三十六元價值，是上開物品乃增加租賃物價值之設備目前亦經原告出租給訴外人長宏仲介公司供作外勞宿舍使用，被告於上開金額範圍內即六十一萬三千六百三十六元主張抵銷本件原告之請求等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告二人於八十九年十月三日就系爭房屋簽訂租賃契約，由被告康林公司承租系爭房屋，並以被告丙○○為連帶保證人，租賃期間自八十九年九月六日起至九十四年九月六日止，每月租金三十三萬七千一百三十元。
（二）九十一年十月四日於原告處原告與被告康林公司有召開協調會。
（三）系爭房屋於九十一年十二月十三日已由原告占有使用。
（四）原告有於九十二年二月十四日寄發台北郵局存證信函第五十二號予被告，被告並已於同年月十七日收訖。
四、兩造之爭點：
（一）系爭房屋之租賃契約係何時終止？
（二）系爭房屋之租賃契約終止後，原告下列請求是否有理由？⑴被告應連帶將系爭房屋遷讓交還，並自九十二年二月十八日起至遷讓交還系
爭房屋時止，按月給付六十七萬四千二百六十元之違約金？⑵被告應連帶給付原告自九十一年八月起至九十二年二月計六個月之租金二百
零二萬二千七百八十元及九十一年十月二十三日起至十二月二十日止之電費計三萬九千七百四十六元，暨上開金額之法定遲延利息？⑶被告應連帶給付系爭房屋回復原狀之費用計二十三萬四千七百二十元及法定
遲延利息？
（三）被告抗辯以有益費用抵銷本件原告之請求，是否有理由？
五、兩造爭點之論述：
（一）系爭房屋之租賃契約係何時終止？⑴原告主張系爭房屋租賃契約係於其以被告積欠租金為由，而於九十二年二月
十四日以存證信函為終止租約之意思表示，故兩造間之租賃關係應於被告收受上開終止租約存證信函時由原告合法終止等情，固據其提出九十二年二月十四日台北法院郵局存證信函五二號暨回執一份為證，被告對有收訖上開存證信函固不爭執，惟辯稱系爭房屋之租賃契約，已於九十一年九月四日經原告與被告康林公司合意終止，且原告同意由押租金抵扣租金，而被告康林公司亦已付清經扣抵押租金後所欠租金等語。經查，被告聲請傳訊之證人即原告職員乙○○於本院於審理時證稱：「（九十一年十月四日開提解除系爭房協議會，你有在場嗎？）有在場。」、「（為何召開這個協調會？）因為被告申請提前解約，所以由水利會的財務組召開會議，我會參加協調會，是因為我在水利會是在房屋管理部分，當時會去參加的主要原因，是要看被告有沒有依契約的約定將房屋騰空。」、「（開協調會的時候有沒有提到被告租金欠繳的事情？）有，但是這部分不在我的權責範圍內，所以我沒有注意。
」、「（當時有提到返還押租金的事情嗎？）應該有提到，怎麼講我忘了。」等語（見本院卷第五十八頁至第六十頁）；而證人即被告康林公司職員鄭美惠於本院審理時證稱：「（十月四日協調會你有在場嗎？）有。」、「（當時為何要開這個協調會？）因為鍾先生打電話給我說九月四日在農田水利會的會長室的協議要做程序上的補正，所以請我們十月四日開協調會。」、「（何謂程序上的補正？）就是我們把押租金的部分先繳回給原告，他會叫我們補相關資料，他們會報給主管機關，再把錢還給我們。」、「（十月四日當天有提到終止租約的事情嗎？）那天就是只有討論要我們把押金抵租金的部分繳回去，他們再報請主管機關退給我們的方式。」、「（你們開完會之後，你有在會議紀錄上簽名嗎？）有，開完會才簽。」等語（見本院卷第六十四頁至第六十六頁），是依上開二位證人之證述，參以原告所提出之九十一年十月四日竹北水利大樓提前解除租約協調紀錄載明：「五、結論：
㈠承租人康林人力仲介公司於十月六日（例假日延一日）繳清所欠二個月租，出租人新竹水利會同意終止租約。㈡承租人所增設備於十月二十一日前經建築師估算對不動產之價值增加經出租人衡酌可行抵償時，並報奉主管機關核備後退還保證金，否則仍依約辦理。」，亦有該協議紀錄一份在卷可稽（見本院卷第七十六頁），姑不論九十一年九月四日被告康林公司至原告處商談提前終止租約一事時，原告是否有同意並且願以押租金抵扣被告康林公司欠繳之租金，然兩造於九十一年十月四日之協調會顯已就被告康林公司終止租約一事，另達成如上開協調紀錄所載合意。雖證人鄭美惠證於本院審理時證稱，九十一年十月四日當天並沒有達成結論，因在同年九月六日已將所欠租金以支票交付予原告，且協調紀錄上之結論，其無權決定，要回去向老闆請示等語，然依上開協調紀錄之記載，已明確記協調會當天所達成之結論，且其上並有證人鄭美惠及被告公司另一職員即訴外人林育民簽名於其上（見本院卷第七十六頁），而證人鄭美惠亦證稱係於會議結束後始簽名，則倘其與訴外人林育民就該協議紀錄所記載之結論部分無權決定是否同意，則其等自可要求於該協調紀錄上為保留會議紀錄結論之記載，惟該協調紀錄上並無此等保留字樣之記載，故證人鄭美惠此部分之證述，尚難採信。
⑵另依兩造所不爭執被告康林公司所出具之租賃解約協議書以觀（見本院卷第
一○七頁），其上載明：「１甲方（即原告）與乙方（即被告康林公司）的租賃合約租期提前至民國九十一年十月五日終止。．．３乙方應繳予甲方自八十九年九月六日至九十一年十月五日止，每月租金新台幣參拾參萬柒仟壹佰參拾元整。４雙方同意以押租保證金抵租金。５解約協議書一式二份經雙方同意蓋後始生效。」，故倘被告所稱兩造已於九十一年九月四日當天即已合意提前終止系爭房屋之租賃契約，則為何上開解約協議書所立日期為九十一年九月二十四日，而其上亦未有原告之用印，故被告康林公司上開所擬之解約協議書亦尚未發生效力，是被告康林公司辯稱系爭房租賃契約已於九十一年九月四日即合意提前終止，尚不足採。又證人乙○○雖於本院審理時證稱，對證人鄭美惠所述於九十一年十月二日其有叫被告康林公司拆地下室及一樓，且有約定十月六日要做最後確認，另有說十月二日回去之後會再告知系爭房屋二、三樓部分如何拆除，而同年十月六日其並沒去，也未再與被告康林公司連絡等情實在等語（見本院卷七十頁），然原告既與被告康林公司於九十一年十月四日就系爭房屋終止租約一事召開協調會，並已達成上開結論，則縱其於召開協調會前曾與被告康林公司為上開約定，然事後因被告康林公司未履行上開結論，則其未再至系爭房屋查看，亦與常情無違。
⑶依上開協調紀錄結論「㈠承租人康林人力仲介公司（即被告康林公司）於十
月六日（例假日延一日）繳清所欠二個月租，出租人新竹水利會（即原告）同意終止租約。」之文義觀之，應係倘被告康林公司於九十一年十月六日將所欠之二個月租金繳清，則原告即同意終止租約，此亦有原告所提出九十一年十月十四日之函稿在卷可參（見本院卷第五十頁），被告雖辯稱九十一年十月四日協調紀錄上並未載明原告同意終止租約有附其他條件，系爭房屋租賃契約於九十一年十月六日即已終止等語，然倘九十一年十月四日協調會議紀錄結為系爭房屋租賃契約於九十一年十月六日終止，則該會議紀錄結論似應記載為「出租人新竹水利會同意於九十一年十月六日終止租約，承租人康林人力仲介公司並應於該日繳清所欠二個月租。」，較與上開文義相符，況協調紀錄結論亦未明確記載原告同意於九十一年十月六日即終止系爭房屋之租賃契約，是原告主張上開結論之真意係被告康林公司於九十一年十月六日繳清所欠租金，則其同意終止租約之情，尚屬可採。
⑷查被告康林公司於九十一年九月六日交付發票日為九十一年九月六日，付款
人為中國信託商業銀行新竹分行，面額為六十七萬四千五百二十元之支票（見本院卷第七十八頁）予原告後，即未再行支付任何款項予原告，為被告所不爭，而被告亦自承上開支票係支付九十一年六月至九月之租金且扣除押租金抵付之差額，則被告康林公司並未依九十一年十月四日協調會議紀錄結論再於同年月六日繳納所欠租金，是依上開協調會議紀錄結論觀之，系爭房屋之租賃契約於九十一年十月六日即未終止甚明。次查，依原告所提出被告所不爭執之九十一年十二月十三日便條紙上亦載明：「交接竹北水利大樓鑰匙係為有意願承租者參觀房屋之需，與解除租約無關。雙方解約仍依九十一年十月四日協議紀錄結論辦理。」（見本院卷第四十八頁），原告訴訟代理人於本院審理時自承在九十一年十二月十三日即取得對系爭房屋之管理使用權，另證人乙○○於本院審理時證稱：「（你知不知道後來原告在九十一年十二月間有向被告拿系爭房屋之鑰匙？）知道，因為有人要看房子，所以才會向被告拿鑰匙，我印象中好像是長宏公司想要去看系爭房屋，因為房子已經空出來了。」、「（所以從九十一年十二月間你們拿到系爭房屋鑰匙之後，就陸續有帶其他人去看系爭房屋？）是的，幾乎都是我帶看的。」、「（是水利會主動跟被告拿鑰匙的嗎？）是的。」、「（十二月你們拿到鑰匙之後一直都是由你保管？）是的。」等語（見本院卷第二四一頁至二四三頁）。按出租人應以合於約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第四百二十三條所明定，故租賃物交由承租人使用、收益，乃租賃關係中出租人最主要之義務，倘承租人已無繼續租賃關係之意，且實際上已無法就租賃物為使用、收益，而租賃物亦已交還予出租人占有使用，則堪認出租人於自承租人處取得租賃物之占有使用時，出租人即同意終止租賃關係。是雖原告所提出之字據，有表明交接系爭房屋鑰匙與解除租賃契約無關，然本件原告既於九十一年十二月十三日向被告康林公司拿取系爭房屋之鑰匙後即持續占有、使用系爭房屋，況系爭房屋鑰匙乃原告主動向被告康林公司索取，之後並有帶看欲承租系爭房屋之行為，且被告康林公司於九十一年十二月十三日起即已無法再就系爭房屋為使用、收益，故兩造間之租賃關於應認於九十一年十二月十三日即已合意終止。原告主張系爭房屋租賃契約係其於九十二年二月十四日以存證信函終止，自不足採。
（二）系爭房屋租賃契約終止後，原告下列請求是否有理由？㈠被告應連帶將系爭房屋遷讓交還，並自九十二年二月十八日起至遷讓交還系
爭房屋時止，按月給付六十七萬四千二百六十元之違約金？⑴查依系爭租賃契約第六條第二項固約定：「乙方（即被告康林公司）於終止
租約或租賃期間屆滿翌日起，乙方應支付按房租一倍計算違約金。」，查系爭房屋租賃契約九十一年十二月十三日由原告占有使用系爭房屋時，已合意終止，如前所述，則原告現依前開契約約定請求被告連帶將系爭房屋遷讓交還，並自九十二年二月十八日起至清償日止，按月給付六十七萬四千二百六十六元，即屬無據，不應准許。
㈡被告應連帶給付原告自九十一年八月起至九十二年二月計六個月之租金二百
零二萬二千七百八十元及九十一年十月二十三日起至十二月二十日止之電費計三萬九千七百四十六元，暨上開金額之法定遲延利息？⑴原告雖主張系爭房屋租賃契約係其於九十二年二月十四日以存證信函為終止
租約之意思始終止，然兩造間之租賃契約應已於九十一年十二月十三日即屬終止，而被告亦不否認其等所繳納之租金於未扣除押租金前係繳至九十一年七月份為止，故自九十一年八月六日起至九十一年十二月十二日止，租賃關係尚未消滅，則被告康林公司即承租人自應繳納上開期間之租金計一百四十二萬七千一百八十四元（【337130X4】+337130X7/30=0000000，小數點以下四捨五入）及上開期間系爭房屋之電費，而九十一年十月二十三日起至九十一年十二月二十日止之電費為三萬九千七百四十六元，有電費單據一紙附卷可考（見本院卷第十三頁），故被告應負擔之電費為三萬四千三百五十七元（39746X51/59=34357，小數點以下四捨五入）。
⑵按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承
租人如有欠租或其他債務不行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。最高法院八十七年台上字第一六三一號判決可資參照。查本件被告康林公司於簽訂系爭房屋租賃契約時有支付六十七萬四千元之押租金予原告，此觀兩造所不爭執之系爭房屋租賃契約第三條第二款即明，則被告康林公司於租賃契約止時所積欠之租金及電費自應以該押租金先予抵充，經抵充後，原告尚可向被告請求七十五萬三千一百八十四元（0000000+00000-000000=753184）。
⑶雖原告主張本件乃被告康林公司於租賃期間未屆滿前即請求提前終止租約，
故押租金應全數沒收作為賠償費用等語，然觀諸系爭租賃契約第四條第七款之約定：「乙方（即被告康林公司）於租賃期日中途退租時，除應付已使用租金外，並應自動放棄所存於甲方之保證金之全數作為賠償費用。」、第七條第四款之約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約，須得對方之同意。」，是自上開契約文義，所謂承租人中途退租，而出租人得沒收全數之押租金之情形應係指在原定租賃期間屆滿前，承租人未經出租人之同意而擅自片面終止租約之情形，若係出租人與承租人合意終止租約，則應予中途退租之情形不同。查本件被告康林公司雖抗辯於九十一年九月四日租賃契約即終止，然原告並未同意於上開時日即終止租賃關係，而迄至九十一年十二月十三日止，原告主動向被告康林公司拿取系爭房屋鑰匙，而占有使用系爭房屋，堪認兩造於九十一年十二月十三日已合意終止系爭房屋之租賃契約，已如前述，則本件租賃契約之終止，即非屬上開契約第四條第七款所稱之中途退租，原告自不得依上開約定沒收被告康林公司所支付之押租金，故被告康林公司所前所交付之押租金，自得於其所積欠租賃期間所生之債務加以抵充。
⑷綜上所述，原告請求被告給付系爭房屋租賃關係終止前所欠之房租及該期間
之電費共計七十八萬七千五百四十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，尚屬有據，超過部分之請求，則乏所據，不應准許。
㈢被告應連帶給付系爭房屋回復原狀之費用計二十三萬四千七百二十元及法定
遲延利息？⑴原告另主張於租賃關係消滅後，被告並未將系爭房屋回復原狀，而請求其自
行回復原狀之費用計二十三萬四千元七百二十元等語，然為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查，證人即被告康林公司之員工丁○○於本院審理時證稱：「（系爭房屋承租當時有沒有改裝或是改裝的部分為何？）系爭房屋八十九年訂的約是續約，系爭房屋在八十九年底有全部重新修繕，我們在地下室原本沒有隔間，我們把它改成有隔間，總共隔了七間，用木板隔間，另外因為地下室下大雨會浸水所以砌水泥矮牆。一樓原本是一間空屋我們改裝成兩間教堂，兩間辦公室，中庭走道的地方還有隔了兩小間的管理員室。二樓就是隔成寢室供外勞住宿用，有二十六間房間。浴室有十四間是在八十九年前就有，是否是我們裝設的我不清楚，我接管之後浴室沒有重新改裝。廁所部分有接管之後有重新隔間和換新，也是跟浴室一樣也是十四間。另外還有換新的洗衣台，例如水龍頭之類的。廁所的馬桶及洗衣台是我們承租之後才裝設的，他原本有廁所但是沒有這麼多間，是我們承租之後才增設的，之前有多少間我不清楚。我這個職務之前是甲○○，他現在已經離職。三樓的隔間和二樓都一樣，三樓的浴室、廁所是不是原本就有一些我們再多裝，還是都是我們裝設的我不清楚，我接管之後三樓的廁所也有重新隔間還有換新的便器。」、「（當時林先生他有沒有說二、三樓要如何處理？）當時他沒有明確的說，所以我們沒有處理。」、「（那你有無問他二、三樓要如何處理？）他沒有說，我也沒有問他。」等語（見本院卷第一四六頁至第一四八頁）；證人乙○○於本院審理時亦證稱：「（你總共去系爭房屋幾次？）兩次，日期我不記得，但是第一次去的時候只有我一個人去，當時我就只叫他要拆除地下室的隔間、水槽、還有一樓的窗簾．．．，二、三樓的部分要不要不拆當時還在評估當中，所以沒有明確跟他說要拆或是不要拆，．．。」、「（後來你們何時自己進去拆除或是維修的工作？）我們是在九十一年十二月十三日拿到鑰匙以後，我們才有再進去，我們進去拆除二、三樓的隔間，還有他們增設的浴室、廁所、洗衣槽的部分，．．。」、「（總共花了多少錢？）拆除木工部分九萬多元，拆除增設浴室廁所部分大約也是九萬多元，另外我們裝回一樓的廁所也是四、五萬元左右。」等語（見本院卷第一四九頁、第一五○頁、第一五二頁），是自上開證人之證述，可見被告康林公司於承租後，確有對系爭房屋另行增加或拆除原有之設備，且系爭房屋二、三樓改裝部分於交還房屋時，並未回復原狀。
⑵依系爭房屋租賃契約第四條第五款約定：「房屋有改施設之必要，乙方取得
甲方之同意後始得自行裝設，但對得損害原有建築物之結構及安全，乙方於交還房時並應負責回復原狀。」，是被告康林公司於交還系爭房屋予原告時自應就系爭房屋負回復原狀之責。證人即出具原告所提出估價單及統一發票之人彭源福於本院審理時證稱：「（你曾經到農田水利會竹北的大樓施工過？）有，是今年五月份的時候，我是去打掉二、三樓前面的洗手槽還有打掉廁所，打掉之後還有清運、載走、復原，因為打掉之後有痕跡，我們要復原，之後我們沒有再做其他工程。我們是承包，我是依照洗手槽的長寬還有廁所的材質，再來決定這個工要做幾天，所以是用時間跟工來算，這是指二、三樓洗手槽、廁所拆除、清運、復原的費用。我們拆除的工的個一天要三千五百元，這個工程我們做了八天。清運是五萬元，因為二、三樓拆下來的垃圾，我們要用人工搬到一樓，之後還要運走。通常我們就是去抓這個的數量來有清運的時間來算費用。復原是連工帶料二萬元，這也是請人家做，壹個工一天要兩千多元，復原的部分是六個工作天，三個人去做。一樓泥作部分在九十二年五月六日所開發票的工程裡面，這張發票是二、三樓的部分。一樓是作拆隔間，二、三樓也有拆隔間。一樓有關泥作的部分只有補地磚，因為地磚有破損，這是另外計價的和九十二年五月六日及七日的發票沒有關係。」、「（一樓的廁所你有復原嗎？）沒有。」等語（見本院卷第二百三十九頁、第二百四十頁），並提出估價單一紙為證（見本院卷第二百四十六頁），核與原告所提出之統一發票及估價單相符（見本院卷第八十四頁至第八十六頁），惟證人乙○○於本院審理時已證稱，其第一次去系爭房屋評估時已經確定地下室、一樓要拆除的設備，第次去的時候，地下室及一樓都已經依照其所要求的拆除完畢等語（見本院卷第一四九頁），是系爭房屋地下室及一樓部分於系爭房屋交還予原告使用之前，既已依原告所要求拆除，並由原告職員乙○○會勘無誤，則原告自不得再行主張系爭房屋地下室及一樓部分尚有未拆除之工程。故原告所提出拆除工程估價單中一樓隔間拆除費用共計七千元之部分，應予扣除，不得向被告請求，是原告就系爭房屋二、三樓部分回復原狀所得請求之費用為十八萬八千元（拆除部分為八萬八千元，泥作部分為十萬元）。至被告抗辯原告所主張泥作及拆除工程之費用過高，然亦未見其提出究竟何部分之工程費用過高，且合理之費用為多少之事證資料，以供本院審酌，被告空言此部分之費用過高，遽難採信。
⑶另原告請求裝設小便斗電眼費用三萬九千七百二十元一節，亦有估價單、統
一發票各一紙及照片四幀在卷可按（見本院卷第八十七頁、第八十八頁、第二一三頁）），被告對上開單據及照片形式上之真正亦不爭執，而證人乙○○於本院審理時證稱：「（昇達水電材料股份有限公司出具發票上面，是否即如原告庭提陳報狀照片所示電眼？）是小便斗連同電眼。這是我們自己把它裝回去的，這些設備原本就有，是被告承租之後自行把它拆除掉，後來沒有回復原狀，所以我們才自行將它回復原狀。」、「（一、二、三樓你們都有做這樣的工程？）是的，一、二、三的廁所本來就是這樣，他們只有把一樓的拆掉，所以我們只有裝一樓的部分，裝了四組，所以發票上就是這四組的錢。」等語（見本院卷第二○五頁），而被告訴訟代理人對上開證人此部分之證述亦表示無意見，是系爭房屋廁所內小便斗原所附之電眼既遭被告康林公司拆除，則其於租賃關係消滅後自應將該電眼之設置回復原狀，故原告此部分之請求，尚屬有據，應予准許。
（三）被告抗辯以有益費用抵銷本件原告之請求，是否有理由？⑴按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情
事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第四百三十一條第一項定有明文。是承租人於租賃關係終止時欲請求有益費用之償還之前提，乃出租人知悉承租人就租賃物支出有益費用時，且並未為反對承租人支出之意思表示。本件被告雖以於八十九年間被告康林公司曾裝設燈管電線而支出有益費用計七十五萬元，現存價值尚有六十一萬三千六百三十六元，並提出支票簽回單一紙為證（見本院卷第一三四頁），然為原告所否認，查被告所提出之支票簽回單上僅載明支票之金額、票號及日期，並於備註欄註明水利大樓整修工程，並無法得知該支票所支付之金額究係何項工程之支出，且證人丁○○於本院審理時證稱：「（你在被告公司的職務？）我現在是總務修繕，是從開年三月開始，是負責公司所有資產設備的管理、維修。」、「（裝設電燈、電扇的部分花費多少？）電扇是公司自己裝的，．．。燈管我在九十年開始有陸續換過，燈具是之前就有，燈具的管線和開關有重新裝設，這不是一次完成，是陸陸續續完成，燈具的部分都是外包的。」等語（見本卷第一四二頁、第一四六頁），而證人甲○○於本院審理時亦證稱：「（被告訴代提示被證三的支票【即本院卷第一三四頁】，是否在八十九年的原候有請彭先生來做裝潢整修的工作？）這就是剛才我說做隔間裝潢的款項，這錢是我交給彭先生的。」等語（見本院卷第二○八頁），是證人丁○○係於九十年三月始負責總務科工作，而其係於任職總務科後始重新換裝燈管，及重新設置管線，且證人甲○○亦證稱被告所提出之支票簽回單乃係隔間工程所支出之費用，均與被告前開主張有間，遽難僅以被告所提出之支票簽回單而認被告確有益費用之支出。此外，被告並未提出其他事證以資證明其究有何有益費用之支出，暨該等費用支出時係在被告知悉而不為反對之意思表示下所為，則被告主張有益費用之抵銷抗辯，實難採信。
六、末查，被告丙○○為被告康林公司之保證人，為兩造所為不爭，依系爭房屋租賃契約第七條第三款之約定被告丙○○與被告康林公司應負連帶保證責任。綜上所述，原告本件請求被告連帶被告給付所積欠之租金、電費及系爭房屋回復原狀之費用共計一百零一萬五千二百六十一元，及其中七十八萬七千五百四十一元，自九十二年三月二十日起至清償日止，其中二十二萬七千七百二十元，自九十二年五月十六日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，即屬可採，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決之結果無影響，爰不一一加以論駁，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第一項、三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 九 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 王恬如中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十三 日