臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度訴字第四七七號
原 告 唐都建設開發股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 丁○○
戊○○張靜怡律師右 一 人複 代理人 己○○
庚○○右當事人間請求給付買賣價金事件，經臺灣彰化地方法院移送前來，本院於中華民國九十三年七月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應於原告將被告所有坐落新竹縣○○鄉○○段一二一─六號之土地所有權全部及其上建物即第七一五建號門牌號碼為新竹縣○○鄉○○街○○○巷○○號房屋所有權全部，以新竹縣新湖地政事務所分別於民國八十七年六月二十三日、收件字號民國八十七年（空白）字第００六七八二號（土地部分）及民國八十八年十月六日、收件字號民國八十八年新湖字第一六八四一０號（建物部分）、權利人新竹國際商業銀行股份有限公司所設定本金最高限額新台幣壹億玖仟捌佰萬元之第一順位抵押權登記予以塗銷之同時，給付原告新台幣壹佰萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一；餘由原告負擔。
事實及理由原告主張：被告與原告於民國（下同）八十八年五月十九日簽訂房屋、土地預定買
賣契約，原告已依約於八十八年十月二十六日將該不動產之所有權移轉登記予被告並交付建物。依約定房屋價金係新台幣（下同）二百零八萬元（含自備款六十三萬八千元、貸款一百四十四萬二千元）、土地價金為三百一十二萬元（含自備款一百零三萬二千元、貸款二百零八萬八千元），被告於給付部分款項後即未再為給付，經原告結算，被告尚積欠原告土地尾款二百零八萬八千元，房屋尾款為六十一萬二千元，合計二百七十萬元，迄未付清，為維權益，原告僅就土地之尾款二百零八萬八千元中之一百萬元及依民法第二百零三條年利率百分之五之利息提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告一百萬元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告則以：其固有向原告購買系爭房地，並於訂立契約時，同時委託原告為被告向
原告所指定之銀行代辦貸款三百二十八萬元事宜。惟嗣於八十八年七月三十一日，雙方同意變更契約內容，由被告再付現金五十八萬元，其餘之二百七十萬元，依買賣契約書之約定，由原告代向訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司（下稱新竹商銀）新明分行辦理貸款，此有房地買賣契約書及切結書可證。被告已支付原告屋款共計二百五十二萬元，此有雙方契約所附之收款明細及切結書可證，並可由被告之父江福權所簽發第一商業銀行員林分行23987號帳戶之支票八紙可證，原告訴狀主張被告僅繳付一百六十七萬元及貸款金額云云，與事實不符，均有錯誤。而系爭房地雖已過戶於被告名下，然經查閱土地及建物謄本，始發現系爭房地已遭新竹商銀對原告，設定一億九千八百萬之最高限額抵押權。而新竹商銀更拒絕被告以貸款二百七十萬，並設定同額抵押權之方式，塗銷系爭房地上，前開對原告一億九千八百萬元之最高限額抵押權。而原告亦無法塗銷前開新竹商銀之最高限額抵押權，更拒絕出面解決，致使被告所取得之系爭房地，隨時有遭新竹商銀查封拍賣之危險。依雙方土地契約書第六條第二項：原告應保證土地產權清楚，絕無任何糾紛或欠稅情事之約定，及前開民法第三百四十九條：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利之規定，原告已構成違約，被告自得依民法第二百六十四條及第二百六十五條之規定，拒絕原告付款之請求，是原告之請求，依法不合，自無理由。次查，被告遲遲無法依約向新竹商銀以貸款二百七十萬之方式支付尾款，係因新竹商銀因對原告之債權額龐大，故不同意原告以上開貸款金額清償及塗銷在系爭房地上所設定之一億八千九百萬元之最高限額抵押權，此係可歸責於原告之事由，致被告未為給付，要屬無疑，被告自不負遲延給付責任。更何況系爭房地雖在八十八年十月二十六日即移轉登記於被告名下，然被告亦無得到任何利益可言。蓋無論何時為貸款起算點，在貸款期限未縮短之情形下，被告均需背負長達二十年之貸款及利息償還責任，並未減少。因此對被告而言，貸款償還責任並未減輕，被告自未取得任何利益。更何況，本件系爭房地之最高限額抵押權無法塗銷，係因可歸責於原告之事由所致，已如前述，此期間原告貸款利息之損失，自應由原告自行負擔，與被告無涉。原告主張被告要負擔在此期間內之利息損失云云，難謂為有據，自不足採信等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
兩造不爭執事項：
㈠兩造於八十八年五月十九日簽訂房屋及土地預定買賣契約書，由被告向原告購買唐都緣圓園雅敘特區Ｄ３棟房地一戶。
㈡原告將系爭買賣標的之房地即坐落新竹縣○○鄉○○段一二一─六地號土地所有權
全部及其上同段第七一五建號、門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○○○巷○○號建物所有權全部，均移轉登記予被告，且於八十八年十月二十六日辦妥所有權移轉登記在案，並於同年九月十一日將系爭房地交屋予原告使用。
㈢原告以系爭房地為擔保，向訴外人新竹商銀借款，由新竹商銀設定一億九千八百萬
元之最高限額抵押權，存續期間自八十七年六月十五日至一百十七年六月十四日，並經登記在案。
㈣被告迄今尚積欠原告土地尾款二百零八萬八千元，房屋尾款六十一萬二千元，合計為二百七十萬元。
㈤被告所承買之系爭房地如辦理分戶清償，被告須貸款及設定抵押權之債權為何？經
本院函詢新竹商銀，該行覆稱：⑴本案依當時辦理分戶貸款之時點，系爭房地本行鑑估總價為五百十三萬元，可貸款金額為總價之七成計為三百五十九萬元，應設定抵押權金額為貸款金額之一點二倍計四百三十一萬元；⑵本營建融資案所有權辦理分戶貸款之房地所有權人，每戶還款金額為本行鑑估總價之七成；⑶分戶貸款應清償金額（即每戶鑑估總價之七成）若與實際貸款金額不相等（即貸款戶不須借滿七成），其差額應以現金補足；⑷本件系爭房地須償還之債權為三百五十九萬元，須㈥以上事實，有房屋及土地預定買賣契約書、代辦貸款委託書、收據、切結書、土地
及建物登記簿謄本、新竹商銀民事陳報狀等為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
得心證之理由：本件之爭點及本院之判斷：
㈠原告請求被告給付土地尾款中之一百萬元價金是否有理由？
查原告已將系爭買賣之房地所有權移轉予被告，並將房地交付予被告使用，而被告迄今尚積欠原告土地尾款二百零八萬八千元，房屋尾款六十一萬二千元，合計為二百七十萬元等情，業如前述，則原告請求被告給付土地尾款中之一百萬元價金，自屬有據。
㈡被告行使同時履行抗辯權是否有理由？⑴按民法第三百四十九條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不
得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。又出賣人不履行民法第三百四十九條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第三百五十三條亦定有明文。準此，出賣人應負權利無缺擔保責任，倘出賣人移轉之系爭買賣標的物所有權，第三人享有抵押權，因該所有權之上而有抵押權登記者，不僅系爭買買標的物將來因第三人行使抵押權，而有受強制執行之虞，於執行前之交易價值亦有潛在貶值之情形，買受人之權利顯受第三人即抵押權人權利之限制，因此，出賣人自應負不完全給付之債務不履行責任，買受人得依民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或依民法第二百二十七條第一項規定，依給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。
⑵經查，被告積欠原告之價金為二百七十萬元，則原告在被告給付尾款二百七十萬元
之同時，自負有將系爭房地上由第三人即新竹商銀所設定之抵押權塗銷之義務。又基前所述，原告以系爭房地為擔保，向訴外人新竹商銀借款，由新竹商銀設定一億九千八百萬元之最高限額抵押權，而新竹商銀就被告所承買之系爭房地如辦理分戶清償，應清償金額之債權為三百五十九萬元，須設定之抵押權為四百三十一萬元，若被告不須借滿七成即三百五十九萬元，其差額應以現金補足，則被告因僅須支付原告二百七十萬元之尾款，故其如向新竹商銀貸款用以支付原告之尾款，亦僅須貸款二百七十萬元即可，但因新竹商銀就系爭房地辦理分戶清償之債權為三百五十九萬元，此與被告應付尾款二百七十萬元間之差額，被告並無給付之義務，自應由原告以現金補足。然原告於本院審理時拒絕補足兩者間之差額，主張差額部分以原告幫被告繳了五年的利息來抵銷云云，但查，原告所繳納之利息係其向新竹商銀借款而應繳納之利息，並非幫被告繳納，其主張以此與上開差額為抵銷，為無理由。是以，在原告拒絕補足兩者間之差額時，縱被告支付尾款二百七十萬元予原告，系爭房地上由新竹商銀所設定之高額抵押權仍無法塗銷，則原告顯應負不完全給付之債務不履行責任，故而，被告主張行使同時履行抗辯，應屬有據。
㈢原告請求一百萬元自八十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定
遲延利息，是否有理由？按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。民法第二百三十條定有明文。查本件因被告尚餘二百七十萬元之尾款未付，是縱被告向新竹商銀貸款用以支付尾款亦僅須貸款二百七十萬元，然因為償還系爭房地之抵押權人即新竹商銀之債權而得以塗銷系爭房地上所設定之抵押權，須高於二百七十萬元，業如前述，而清償新竹商銀之債權在超過二百七十萬元之部分，原告本即有補足之義務，則在原告就差額部分拒絕補足之情形下，致被告縱使支付二百七十萬元亦無法使新竹商銀同意塗銷系爭房地上之抵押權，因此，在原告同意補足差額之前，被告拒絕給付尾款，係因不可歸責於被告之事由所致，揆諸前揭說明，被告自不負遲延責任。從而，原告請求一百萬元自八十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，自乏所據，應予駁回。
㈣綜上所述，被告迄今尚積欠原告土地尾款二百零八萬八千元，房屋尾款六十一萬二
千元，合計為二百七十萬元，因被告行使同時履行抗辯權，故於原告塗銷抵押權人即新竹商銀於系爭房地上所設定之抵押權之同時，被告始須給付上開房地尾款，既如前述。從而，原告請求被告給付系爭房地尾款二百七十萬元中之一百萬元，本院斟酌被告之同時履行抗辯為有理由，故命被告於履行債務之同時，原告應為對待給付，爰判決如主文第一項所示，至原告其餘利息之請求，則屬無理由，應予駁回。兩造其餘主張、陳述或攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十三 年 八 月 十三 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 謝永昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 蕭宛琴中 華 民 國 九十三 年 八 月 十三 日