臺灣新竹地方法院民事判決 92年度重訴字第21號原 告 ｍ○○
庚○○己○○吳張雅韻Ｐ○○○.張桓誠Ｐ○○○之.張桓維Ｐ○○○之.張雅靜Ｐ○○○之.張雅珍Ｐ○○○之.張雅善Ｐ○○○之.張雲堦Ｐ○○○之.ｆ○○Ｗ○之繼承.ｅ○Ｗ○之繼承人.ｃ○○Ｗ○之繼承.ｄ○Ｗ○之繼承人.ａ○○曾季瑛之繼.Ｗ○泓曾季瑛之繼.兼 上 1 人法定代理人 Ｒ○○○原 告 Ｗ○鈞曾季瑛之繼.
ｂ○○曾季瑛之繼.Ｚ○○曾季瑛之繼.Ｙ○○曾季瑛之繼.Ｘ○○曾季瑛之繼.Ｕ○○○Ｓ○○○戊○○丙○○○之.ｏ○○ｐ○○○甲○○乙○○子○○丑○○辛○○柯敏昂寅○○之繼.ｇ○○Ｖ○○○Ｑ○○○上36人共同 羅秉成律師訴訟代理人 魏順華律師複代 理 人 黃振洋律師
曾能煜律師魏順華律師戴愛芬律師被 告 朱昭勳律師（徐訓昌（徐溫河妹之繼承人）之遺產
管理人）宇○○（徐溫河妹之繼承人）天○○（徐溫河妹之繼承人）Ａ○○（徐溫河妹之繼承人）劉瀚元（黃○○之繼承人）劉宥閎（黃○○之繼承人）上2 人法定代 理 人 劉湘雄被 告 Ｂ○○（徐溫河妹之繼承人）
18樓之2上6 人共同訴訟代理人 潘秀華律師被 告 地○○（徐溫河妹之繼承人）
Ｔ○○（徐溫河妹之繼承人）亥000
0000號宙○○
之107號Ｉ○○Ｏ○○Ｄ○○巳○○○戌○○兼上7人共同訴訟代理人 玄○○被 告 午○○○ （徐欽泉之繼承人）
Ｋ○○ （徐欽泉之繼承人）Ｎ○○ （徐欽泉之繼承人）
1Ａ室兼上3人共同訴訟代理人 Ｇ○○ （徐欽泉之繼承人）被 告 Ｆ○○ （徐欽泉之繼承人）
未○○○○（徐木田之繼承人）Ｈ○○（徐木田之繼承人）Ｌ○○（徐木田之繼承人）Ｅ○○（徐木田之繼承人）Ｃ○○（徐木田之繼承人）酉○○（徐木田之繼承人）Ｍ○○（徐木田之繼承人）兼上7人共同訴訟代理人 Ｊ○○（徐木田之繼承人）被 告 申○○上列當事人間租佃爭議事件，本判決如下：
主 文
一、確認原告與被告朱照勳律師（徐訓昌之遺產管理人）、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｂ○○、Ｔ○○間就坐落新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上之新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第十八號耕地三七五租賃關係不存在。
二、確認原告與被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○○、玄○○、戌○○間就坐落新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上之新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第十八之一號耕地三七五租賃關係不存在。
三、確認原告與被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○、午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○間就坐落新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上之新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第五十八號耕地三七五租賃關係不存在。
四、確認原告與被告申○○間就坐落新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上之新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第五十九號耕地三七五租賃關係不存在。
五、被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｂ○○、Ｔ○○應自民國九十二年五月十四日起至返還全體共有人新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上如附圖所示Ｂ′（面積計3,131平方公尺）部分土地之日止，按年給付各原告如附表一所示金額。
六、被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○○、玄○○、戌○○應自民國九十二年五月十四日起至返還全體共有人新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上如附圖所示Ｃ′（面積計2,570平方公尺）部分土地之日止，按年給付各原告如附表二所示金額。
七、被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○、午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○應自民國九十二年五月十四日起至返還全體共有人新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上如附圖所示Ａ′（面積計11,470平方公尺）部分土地之日止，按年給付各原告如附表三欄所示金額。
八、被告申○○應自民國九十二年五月十四日起至返還全體共有人新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上如附圖所示Ｄ′（面積計10,304平方公尺）部分土地之日止，按年給付各原告如附表四所示金額。
九、訴訟費用由被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、黃○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｔ○○負擔十分之二；被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○○、玄○○、戌○○負擔十分之一；被告被告午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○；未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○負擔十分之一；被告申○○負擔十分之一；餘由原告負擔。
十、本判決第五至八項於原告各以如附表一至四所示之金額供擔保後得假執行；被告各以如附表一至四所示之金額供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告及其他共有人所有，此有土地登記謄本可稽（參原證01）。依竹東鎮公所卷存資料，被告等之被繼承人自民國38年或67年起就系爭土地訂有竹柯字第18、18-1、58、59號三七五耕地租約（下稱第18、18-1、58、59號租約），此有耕地租約可考（參原證02）：
（一）第18號租約：現租約名義人為徐溫河妹，承租使用範圍如複丈成果圖所示Ｂ`土地，徐溫河妹死亡後，由被告Ｔ○○、徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、黃○○、Ｂ○○等8人繼承其權利義務，黃○○於98年11月19日死亡後，則由被告劉瀚元、劉宥閎2人繼承其權利義務。
（二）第18-1號租約：現租約名義人為徐煌火，惟其已於84年亡故，現繼承人為亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○○、玄○○、戌○○等8人（參原證03），承租使用範圍如複丈成果圖所示Ｃ`土地。
（三）第58號租約：現租約名義人為徐木田、徐欽泉，而徐木田已於90年亡故，現繼承人為李連鳳妹、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○等8人（參原証04），另徐欽泉亦於92年2月5日亡故，繼承人為午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○等5人（參92年4月1日聲明承受訴訟狀所附繼承系統表及戶籍謄本），承租使用範圍如複丈成果圖所示Ａ`土地。
（四）第59號租約：現租約名義人為申○○，承租使用範圍如複丈成果圖所示Ｄ`（黃色）土地。
二、經查，系爭4筆租約在簽立時，未得系爭土地全體共有人之同意，故系爭租約對於未同意之共有人不生效力，原告自得請求確認系爭租約無效：
（一）按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文，又民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院86年度台上字第3020號判決揭示甚明。職是，依據上開法律規定及實務見解可知，土地出租應由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，所謂不生效力，即自始、當然不生效力。
（二）系爭土地之部分共有人鄭建樟、鄭邦汀、鄭邦汀在38年6月間，與徐美勝、徐阿發、徐阿森分別成立第18號、58號、59號等3筆租約，嗣於67年8月6日，18號租約再分拆為1
8、18-1號租約，此有原證02租約、附表05表格可稽。
（三）原證02租約所載第18號租約之出租人為鄭建樟外9人，第58號租約之出租人為鄭邦汀外6人，第59號租約之出租人為鄭邦汀外29人，微論系爭租約上出租人欄僅有鄭建樟或鄭邦汀之個人核印，所謂以外之人是為何人已有不明，且是否確為同意亦非無疑。況系爭土地於35至65年間之共有人計32名（參原證11），則系爭租約顯未經全體共有人同意而為訂立。查無論原告等33人或其被繼承人，均未將系爭土地出租與被告，故系爭租約對原告等33人應不生效力，原告等33人自得訴請確認系爭租約不存在。
（四）系爭租約對於原告是否生效，係屬租約生效的特別要件，倘被告主張已經全體共有人同意，依據舉證責任分配法則，應由被告負舉證之責：
１實務見解及法律規定：
⑴按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所
須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。本件被告主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為原告所否認，則被告即應就兩造間就房屋使用收益，與支付租金之事實，負舉證責任（最高法院83年台上字第2405號判決）。另按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力（最高法院79年第2次民事庭會議決議，85年度台上字第2139號判決）。依民法第820條第1項規定，共同土地需得全體共有人同意方得出租，係屬特別要件，若承租人主張租約已經全體共有人同意，應舉證證明之。
⑵院字第2269號解釋謂：「事實為法律關係發生之特別要
件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任」。最高法院19年上字第385號判例要旨則謂：「消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告欲主張原告確為股東，應由被告自負立證責任」，同院42年台上字第170號判例、83年度台上字第2775號判決、91年度台上字第1613號判決要旨併謂：「確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任」。⑶臺灣省耕地租約登記辦法第2、3條規定：「耕地租約之
訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記…」；「申請耕地租約訂立或換訂登記者，應填具申請書，並檢具下列證明文件：①租約正本2份、副本1份。②承租人自任耕作切結書1份。③土地登記簿謄本1份。④出租人及承租人之戶口名簿、國民身分證影本或戶籍謄本1份。⑤土地使用分區證明書1份」。據上法規可知，出租人與承租人在向鄉鎮公所在登記三七五租約時，鄉鎮公所毋需審核該三七五租約有無經土地全體所有權人同意，甚至有出租人未會同申請時，承租人一方即得敘明理由，檢附相關文件，單獨申請登記之情形。２原告均為土地所有權人之一，在本案係訴請確認租約不存
在，主張的是消極事實，依舉證分配法理，原告毋需也無法舉證「未曾同意出租」之事實。反之，被告主張兩造間有租約存在，渠等有合法使用系爭土地之權限，故被告主張的是積極事實，理當負舉證責任。雖被告已提出竹東鎮公所留存之三七五租約，惟因民法第820條第1項有規定租約生效之特別要件，不論一般租約或三七五租約之成立，均需有全體共有人同意，否則對其餘未同意之共有人不生效力。況且，鄉鎮公所在登記三七五租約時，並未審查該租約有無全體共有人的同意，原證2的三七五租約雖然存在，但無法推認已經全體共有人同意之事實。因此，倘被告抗辯系爭三七五租約對系爭土地的全體共有人生效，應另舉證證明之，不得僅以鄉鎮公所已有三七五租約之登記，即免除此項舉證責任。
３本件並無法律別有規定或顯失公平，而有舉證責任倒置之情形：
⑴國民政府遷台後實施土地改革，而耕地三七五租約即為
土地財富重新分配政策下之產物，該條例自40年6月7日實施至今，已有57年之久，其政策目的早已達成，因此使貧困無著之佃農成為富人或一般中產階級，反觀早期之地主因長期無法使用土地，又僅能收取微薄之租金，導致家道中落者，亦不在少數，故耕地承租人已無保護之必要，雖耕地三七五減租條例尚未廢止施行，惟在解釋該條例時，不宜過度保護承租人，方能符合社會現狀及國民法律感情。
⑵查被告長期使用系爭高達27,475平方公尺之土地，甚至
出租獲取鉅額租金收益，卻僅需繳納之極少數的租金，原告雖為土地所有權人，卻因三七五租約而有近60年期間無法使用系爭土地，則本件依法由被告舉證租約存在之積極事實，並無顯失公平之處，反爾，倘由原告提出38年間未同意出租系爭土地之證明，即有顯失公平之處。
三、再者，系爭土地符合耕地三七五減租條例所指之無效或可得終止租約之事由，原告自得本於所有權人之地位，請求確認租賃關係不存在：
（一）原告茲先說明原證7、8照片所示之詳細位置：１原證7照片共計6張，第1、2張所示新豪記小館、檳榔攤、
福松外勞仲介公司、裱畫店之坐落位置略如93年4月9日複丈成果圖之C1-4位置。第3張照片所示宿舍則位於複丈成果圖之C2後方，第4張照片位於複丈成果圖C7、G、C6、B之位置，第5張照片位於複丈成果圖所示C8或C9位置，第6張照片所見空地、鐵皮建物，應位於複丈成果圖所示A3、C2位置。
２原證8照片共計5張，第1-5張所見應為F、A4、D2等位置。
（二）系爭4筆租約之承租人均存有不自任耕作之事實，原訂租約無待終止，當然的、對世的、向後的失其效力，原告縱非三七五租約之出租人，亦得以渠為土地所有權人及租約利害關係人之身份，主張租約有耕地三七五減租條例第16條所指之無效情形，訴請確認租約不存在：
１法律規定及實務見解：
⑴耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：「耕地承租
人應自任耕作，並不得將耕地轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。
⑵最高法院70年台上字第4637號判例要旨謂：「耕地三七
五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因」，同院56年台上字第1520號判例要旨有謂：「所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內」。
⑶最高法院80年台再字第15號判決要旨謂：「耕地三七五
減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在」。
⑷綜上法律規定及實務見解可知，三七五租約第16條第2
項所指之租約無效為「當然、向後失其效力」，另無效具有對世的效力，原告為系爭土地之所有權人之一，對於三七五租約是否無效具有利害關係，縱非出租人，亦有確認利益，可獨立提起訴訟確認租約不存在。舉例言之，甲、乙、丙為土地所有權人，甲、乙2人與丁成立三七五租約，將土地出租與丁，惟丁未自任耕作，甲、乙明知上情，惟因與丁友好，不願提起訴訟確認租約無效，此時倘認丙不得單獨起訴確認租約無效，顯已剝奪憲法所賦予丙之訴訟權。
２經查：
⑴第18號租約部分：第18號租約上存有C1餐廳、C2宿舍及
B2水泥地，經徐溫河妹出租他人營業，而被告對上開事實亦不爭執，此觀鈞院於92年9月26日勘驗筆錄內容即知。職是，第18號租約之承租人確有不自任耕作之事實，系爭租約應屬無效。
⑵第18-1號租約：
①觀鈞院在92年9月26日勘驗筆錄可知，此號租約在第
一次測量之複丈成果圖顯示之編號為Ｅ，勘驗之結果為一片竹林，並無耕作之事實。縱認竹林可認為有耕作之事實（此為假設語氣！），惟竹林僅占租約面積之一半，其餘部分則為雜草、空地（即92年12月1日複丈成果圖所示編號G），足證此號租約在鈞院92年9月26日勘驗時，存有不自任耕作之事實。
②新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日函文所附「
按一般稅率核課明細表」載明第18-1號租約中之徐燕琴、宙○○、玄○○、亥○○○、Ｉ○○於87年間申請改以一般稅率核課地價稅，足徵渠等未於系爭耕地做農業使用，有不自任耕作之事實。
⑶第58號租約：
①本件租約於鈞院92年9月26日勘驗認定土地一部分存
有2、30顆之新種果樹，另有紅磚房及鐵皮屋，養雞鴨，另編號G則為空地…等情，此觀92年12月1日複丈成果圖及93年2月25日呈報狀檢附之第4頁照片即明。
再者，被告Ｇ○○於95年2月9日準備程序中復自承複丈成果圖所示編號G的雞寮為伊等所建蓋。按建築雞寮係作養雞使用，而非作農業使用，故此號租約亦符合不自任耕作之事實。
②再觀93年4月9日複丈成果圖可知，第58號租約上亦存
有編號G雞舍、B1水泥地、編號C7之部分建物，可認此號租約之承租人在耕地上興建建物、水泥地使用，符合不自任耕作之要件，系爭租約應屬無效。
⑷第59號租約：
①觀93年4月9日複丈成果圖可知，第59號租約上存有C3-9之建物，及B1水泥地，又在H1、H2上擺放廢棄物。
②另觀92年9月26日勘驗筆錄可知，此筆租約於該時編
號D部分係擺放廢棄物，C部分在92年6月27日時則為雜草，是此筆租約所示之土地未作農業使用，則符合不自任耕作之要件。
３由新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日新縣稅東一字
第0960043015號函覆內容可知系爭租約有不自任耕作之事實：
⑴查系爭土地之使用分區係特定農業區，已經國家76年起
停徵田賦，故被告等倘於系爭土地上從事農耕或未予耕作，本毋需繳交田賦，除經稅捐稽徵處稽查認定被告等做其他目的之使用外，被告等實無自行向稅捐稽徵處呈報改一般稅率課徵土地稅捐之必要。
⑵觀前開函文之附件內容可知，原告所列第18、18-1、59
號耕地租約之全部承租人，已自行於87年4月10日向新竹縣稅捐稽徵處竹東分處呈請依一般稅率課徵賦稅，由此足徵第18、18-1、59號耕地租約之承租人係於耕地上做非農業使用之事實（例如開設店面營業、建蓋非農舍性質之地上物使用等等）。
⑶至第58號耕地租約之承租人雖未向稅捐稽徵處呈報改依
一般稅率核課稅賦，至多證明第58號租約之承租人未於系爭耕地上做非農業之使用，仍無法證明其等有持續耕作之事實。
（三）系爭耕地具有非因不可抗力繼續1年不為耕作之事實，原告依法得終止租約：
１法律規定及實務見解：
⑴耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定：「耕地租
約在租佃期限屆滿前，承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作時，出租人得終止之」。
⑵最高法院84年台上字第1856號判例有謂：「承租人承租
耕地非因不可抗力繼續1年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地」；同院82年度第11次民事庭會議決議：「承租人承租土地非因不可抗力繼續1年不為耕作者，出租人既得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部土地」。據上可知，承租人若有非因不可抗力繼續1年不為耕作之土地，該土地縱僅為耕地之一部，亦符合終止三七五租約之要件。２系爭耕地除有前述地上物林立、水泥地、擺放廢棄物等情
形外，其餘部分土地亦無耕種事實，近年來均荒蕪叢生雜草（參原證7第6幀照片及原證8第1-5幀照片），並經新竹縣稅捐稽征處於87年查處結果以認系爭土地「未作農業使用」是實，改以一般用地稅率核課地價稅（參原證9稅捐處函），顯已構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款租約終止事由，茲詳述理由如下：
⑴第18號租約部分：此號租約除有前述「不自任耕作」之
明確事實外，亦符合非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形。
⑵第18-1號租約部分：觀鈞院92年9月26日勘驗筆錄，及
地政事務所92年12月1日複丈成果圖可知，此筆租約僅有部分面積為竹林（即92年12月1日複丈成果圖所示編號E），其餘部分則為編號G空地，再觀以93年4月7日複丈成果圖可知18-1號租約僅在D2部分種植竹子，其餘大部分土地均有非因不可抗力繼續1年不為耕作之事實，再觀以新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日函文所附「按一般稅率核課明細表」載明第18-1號租約中之Ｏ○○、宙○○、玄○○、亥○○○、Ｉ○○早於87年間即申請改以一般稅率核課地價稅，足徵渠等未於系爭耕地做農業使用，依據最高法院84年台上字第1856號判例，此號租約已符合三七五減租條例第17條第1項第4款所指終止租約之情形。
⑶第58號租約部分：
①觀原證8第1-5幀照片及原證7第4幀照片，及93年4月9
日複丈成果圖可知，此號租約所示耕地均為荒蕪，並建蓋G雞舍、B1水泥地、C7建物使用，存有非因不可抗力繼續1年以上未耕作之事實。
②另觀92年12月1日複丈成果圖可知，此筆租約在92年1
2月間存有編號F雞舍，另編號G部分則為空地，並無耕種事實，依據最高法院84年台上字第1856號判例意旨，可認系爭耕地有非因不可抗力繼續1年以上未耕作之事實。
③此筆租約之承租人在本案進行調處時，曾提出1份附
圖（參卷二第84頁附件二），自承該附圖所示藍色部分土地已成為河床地（即93年4月9日複丈成果圖所示A2），黃色部分則為中油埋設管線之處，渠等僅在該附圖所示綠色部分種植柑橘等語。
④被告Ｇ○○在鈞院92年9月2日審理時則陳稱：「灌溉
溝渠被原告賣掉，所以我們沒有水源可以耕作，所以我們才有荒地，我們有辦休耕」等語，是承租此號租約之承租人已自承僅在部分耕地種植，其餘土地未耕作，依據最高法院84年台上字第1856號判例意旨，可認系爭耕地存有非因不可抗力繼續1年以上未耕作之事實，符合法定終止租約之要件。
⑷第59號租約部分：此筆租約上除有前述「不自任耕作」
之情形外，亦符合非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形。
３原告等前於91年5月3日聲請調解狀及準備書狀送達時，已
向被告為終止租約之表示，是第18、18-1、58、59號租約已生合法終止之效力，則系爭4筆租約於該時已確定終止，原告請得請求確認租約不存在。
四、原告得向被告請求相當於租金損害之不當得利：
（一）系爭租約有前揭無效及業經終止之情，被告占用系爭土地已無法律上原因，並致原告受有相當於租金額之損害，原告自得據民法第179條不當得利損害賠償請求權、民法第
184 條侵權行為損害賠償請求權，為不當得利之損害賠償請求。
（二）系爭土地分為4個租約，第58號租約之面積為11,470㎡，第59號租約之面積為10,304㎡，第18號租約之面積為3,131㎡，第18-1號租約之面積為2,570㎡，面積合計27,475㎡，此有竹東地政事務所93年10月5日所繪租約分耕位置圖可稽。系爭土地自91年起之申報地價為新臺幣（下同）14
63.2元（參地籍圖謄本），而系爭土地臨路，位處新竹、竹中及竹東之交叉匯口，附近商店林立（參92年6月27日勘驗筆錄），被告等尚於系爭土地上建屋營業及收租，故原告認以租金率8%為適當，則自92年5月13日起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還各別占用土地日止，各租約被告應給付每年不當得利額如檢呈之附表1-4所示。
（三）計算式說明：１各租約每年之不當得利數額：
申報地價1463.2㎡/元×各個租約之面積×年租金8%＝各租約每年之不當得利總額２各原告於每個租約得請求之不當得利數額：
各租約每年之不當得利總額×各原告於系爭土地上之持分權利＝各個原告在每個租約得請求之金額。
（四）茲說明各個租約之每年不當得利總額：１18號租約：1463.2㎡/元×3,131㎡×0.08＝366,502元２18-1號租約：1463.2㎡/元×2,570㎡×0.08＝300,834元３58號租約：1463.2㎡/元×11,470㎡×0.08＝1,342,632元４59號租約：1463.2㎡/元×10,304㎡×0.08＝1,206,145元
（五）各原告於每個租約中得向被告請求之金額詳如附表1-4所示。
（六）訴訟標的金額：１18號租約，原告每年請求之總額為41,825元。
２18-1號租約，原告每年請求之總額為34,330元。
３58號租約，原告每年請求之總額為153,224元。
４59號租約，原告每年請求之總額為137,637元。
上開4項金額合計367,016元。自92年5月14日至98年5月13日，計6年，不當得利數額合計2,202,096元。
（七）為此聲明１確認原告與被告朱照勳律師（徐訓昌之遺產管理人）、地
○○、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｂ○○、Ｔ○○間就坐落新竹縣○○鎮○○○段二之三地號土地上之新竹縣竹東鎮公所竹柯字第18號三七五耕地租約關係不存在。
２確認原告與被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ
○○、巳○○○、玄○○、戌○○間就坐落同上地號土地上之新竹縣竹東鎮公所竹柯字第18-1號三七五耕地租約關係不存在。
３確認原告與被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、
Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○、午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○間就坐落同上地號土地上之新竹縣竹東鎮公所竹柯字第58號三七五耕地租約關係不存在。４確認原告與被告申○○間就坐落同上地號土地上之新竹縣竹東鎮公所竹柯字第59號三七五耕地租約關係不存在。
５被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、黃○○
、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｔ○○應自民國92年5月14日起至返還全體共有人同上地號土地上如附圖所示Ｂ′（面積計3,131平方公尺）部分土地之日止，按年連帶給付各原告如附表一Ｅ欄所示金額。
６被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○
○○、玄○○、戌○○應自民國92年5月14日起至返還全體共有人同上地號土地上如附圖所示Ｃ′（面積計2,570平方公尺）部分土地之日止，按年連帶給付各原告如附表二Ｅ欄所示金額。
７被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ
○○、酉○○、Ｍ○○、午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○應自民國92年5月14日起至返還全體共有人同上地號土地上如附圖所示Ａ′（面積計11,470平方公尺）部分土地之日止，按年連帶給付各原告如附表三Ｅ欄所示金額。
８被告申○○應自民國92年5月14日起至返還全體共有人同
上地號土地上如附圖所示Ｄ′（面積計10,304平方公尺）部分土地之日止，按年給付各原告如附表四Ｅ欄所示金額。
９上開第5-8項聲明，請准供擔保宣告假執行。
10訴訟費用由被告等負擔。
貳、被告則以：
一、被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、黃○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｔ○○部分：
（一）按訴訟標的對於數人必須合一確定者，則應一同起訴或被訴，此即為固有必要共同訴訟。按原告主張系爭土地之出租未經全體共有人之同意，對其他共有人不生效力而為確認租約不存在之請求，核該訴訟標的因對全體共有人必須合一確定，為固有之必要共同訴訟，自應以全體共有人為原告方為適格，再原告又以出租人之身分認系爭租約有三七五減租條例第16條及第17條之情形，而為無效或終止之主張，此訴訟標的亦為對全體共有人必須合一確定而應以全體共有人共同起訴，當事人方為適格，惟原告既自承起訴之人非全體共有人，則顯為當事人不適格而應予駁回。
（二）再依臺灣省耕地租約登記辦法第2、3條規定：「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記…」、「申請耕地租約訂立或換訂登記者，應填具申請書，並檢具下列證明文件：一、租約正本2份、副本1份。二、承租人自任耕作切結書1份。三、土地登記簿謄本1份。四、出租人及承租人之戶口名簿、國民身分證影本或戶籍謄本1份。五、土地使用分區證明書1份」之規定可知，在為租約登記時，應備之文件中，其中「土地登記簿謄本」可讓登記機關審核土地所有權人為何？自無遺漏之可能，又要求「出租人及承租人之戶口名簿、國民身分證影本或戶籍謄本」之提出，更足證系爭租約於登記當時，必已取得全體共有人文件之提供，登記機關方會因資料齊全而為租約之登記，足證系爭租約確已得全體共有人之同意，是系爭租約既已為有效登記，自應被推定為已得全體共有人同意、有效成立之租約，原告主張未經全體共有人同意，此乃變態事實，自應由原告舉證證明之，是原告主張租約因未得共有人全體之同意而無效，自屬無據而應駁回。
（三）原告不當得利之請求，係主張受有相當於租金額之損害，本件既有租金之約定以為依據，若鈞院認系爭租約有無效之情形，則就損害之計算自應以租約所約定之租金為計算之基準，查系爭第18號租約所約定之租金為1年白米1199台斤，故損害之計算即應以原告起訴時1199台斤之價額為年租金損害之計算方為適法，原告超過此部分之請求即非合法而應予駁回。
二、被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○○、玄○○、戌○○部分：
（一）92年4月10言詞辯論筆錄（見本院卷二第28-30頁）：第18-1號租約地有種竹子，沒有蓋房屋，沒有租給別人。
系爭土地由租先聯名開墾，有推派管理人收租，管理人車禍死後就沒有人收租，我們有持分是共有人，持分土地無水無法耕作水稻，有種竹子，亦無建築物
（二）答辯狀（見本院卷五第198-200頁）：１坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○號土地上之竹柯字第18-1
號三七五耕地租約係67年1月1日由訴外人徐煌火與鄭建樟外9人訂立租約，當時由竹東鎮長黃政格為證明人，縣府並依法公告相當期間並無任何土地持有人提出任何異議，因此依法視為同意此租約，而且本租約又分別於72、79年由新竹縣政府核定續約，當時也無任何土地持有人提出任何異議，依耕地三七五減租條例第20條之規定，租約之合法性無疑。
２訴外人徐煌火辭世後，於84年由被告亥○○○及宙○○等
7名子女繼承，唯繼承須先辦理變更登記，多次去函予原告，原告相應不理毫無回音，本著老祖宗遺訓農地不可任意荒廢，被告依然繼續在該地耕作，惟因水源缺乏只能種植耐旱作物，被告亥○○○承耕之土地具有租賃關係。
３被告亥○○○耕作之土地自始至今即有繼續耕作之事實，
目前以栽種綠竹為主，且法官親自勘察過2次，從未提到該地有建築物，可調空照圖比對，顯見被告並無違反三七五減租條例第16條之規定。
４對於原告所指不自任耕作情事說明如下：
90年原告等將灌溉農地之水源溝渠賣予中油公司埋設高壓瓦斯管線用地，以致被告承租之所有農地無水可灌溉，致農作物無法正常生長，承租人雖努力耕作，農作物仍生長不佳，被告主張此等生長不佳情事係不可抗力，是無法耕作而非不為耕作。
５原告所指18-1租約有紅磚瓦房及鐵皮屋建物，說明如下：
⑴紅磚瓦房及鐵皮屋建物並非第18-1租約範圍。
⑵第18-1號租約之土地係出租人與承租人共同持有之土地，並非出租人完全獨有。
６由新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日新縣稅東一字
第0960043015號函覆內容可知第18-1號租約之承租人並未向稅捐稽徵處呈報改依一般稅率核課稅賦，足以證明第18-1號租約之承租人在該爭議耕地上無做其他農業使用，因此主張第18-1號租約應屬有效。
三、被告午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○；未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○部分
（一）92年4月10言詞辯論筆錄（見本院卷二第28-30頁）：系爭第58號租約土地有耕種，沒有建築物，我們沒有違規，我們有提供證物有中油挖設管線，補助農林作物補償費，原告提供照片不是我們的土地，不是共有地。我們沒有廢耕，有果樹收成青果行代收證明
（二）92年5月13言詞辯論筆錄（見本院卷二第73-76頁）：38年訂定租約的時候原告當時對租約有反對的話，就沒有這租約存在，68年多次續訂租約原告都沒有反對之意，可見本租約沒有任何疑慮。我們是土地共有人，在35年之前我們就持有系爭土地，我們有農會休耕的證明，還有繼續耕作，我們在調解委員會有提出證明。
（三）被告午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○部分（見本院卷二第77-80頁答辯狀）：
１訴外人徐阿發於38年6月25日與鄭邦汀外6人訂立租約、68
、74、80、86年由新竹縣政府核定續約，原告等均未異議，依耕地三七五減租條例第20條之規定，租約之合法性無疑。
２訴外人徐阿發死亡後，於68年7月14日由被告徐木田與被
告徐欽泉共同為承租人，且各自耕作範圍如附件二（見本院卷二第84頁），依內政部74年9月20日台（74）內地字第345012號函示「1份租賃契約內載明2人以上承租人，且各自耕作各自繳租，其各人與出租人間即各具獨立之租賃關係，不因其為同一份租賃契約而有不同」。故被告徐欽泉承耕之土地具有獨之租賃關係。被告徐欽泉耕作之土地至今繼續耕作柑橘，未耕作部分係因中油公司挖設管線破壞所致，無違反耕地三七五減租條例第16條規定。
（四）92年9月2言詞辯論筆錄（見本院卷二第180-182頁）：灌溉溝渠被原告賣掉，所以我們沒有水源可以耕作，所以我們才有荒地，我們有辦休耕。
（五）95年2月9言詞辯論筆錄（見本院卷三第287-289頁）：我認為地政事務所套繪圖有錯誤，新竹縣竹東地政事務所94年5月10日套繪圖所示Ｃ7、Ｃ6建物的地理位置沒有錯，但是不應該歸於第58號租約的範圍。G豬舍是我們的，B1水泥地、C7建物都不是我們的。
（六）96年2月1言詞辯論筆錄（見本院卷四第129-131頁）：被告系爭承租土地部分，因為中油埋設油管，中油有就被告所種植的作物補償，顯見並無原告所指未做農業使用。
原告將土地賣給中油後將原有灌溉用溝渠剷平，所以農作物無法正常生長。
（七）97年3月11言詞辯論筆錄（見本院卷0000-000頁）：原告所述不實在，現在仍然有種橘子，且經中油補償，之前法官履勘可以證明有耕作，其他沒有證據請求調查。我們有耕作，種得不好，是90年間原告將土地賣給中油造成水源枯竭
（八）被告午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○部分（見本院卷五第195-197頁答辯狀）：
１被告徐欽泉耕作之土地，自始至今即有繼續耕作之事實，
目前以裁種柑橘為主，部分未耕作土地係因中油公司挖設管線破壞所致，○○○鎮○○○○段中油埋管工程用地地上農林作物補償清冊、挖設管線造成農作物損失情況相片可證，於新竹縣政府耕地租佃委員會調處時已檢附，顯見被告並無違反耕地三七五減租條例第16條之規定。
２對於原告所指不自任耕作情事，說明如下：
⑴90年間中油埋管工程用地地上農林作物補償清冊，足以
證明承租人有從事農林作物（柑桔、楊桃、苦練樹、綠竹等）之耕作。
⑵90年原告等將灌溉農地之水源溝渠賣予中油公司埋設高
壓瓦斯管線用地，以致被告承租之所有農地無水可灌溉，致農作物無法正常生長，承租人雖努力耕作，農作物仍生長不佳（目前仍有種植柑桔、楊桃及綠竹等作物），被告主張此等生長不佳情事係不可抗力，是無法耕作而非不為耕作。
３針對原告提及第58號租約有編號G豬舍及編號C7部分建物，說明如下：
⑴C7建物並非第58號租約之範圍。
⑵第58號租約之土地係出租人與承租人共同持有之土地，
並非出租人完全獨有，至於訴外人徐木田在自己持分土地上搭建一小農舍C7，原本是作為農耕用具儲放之用，應屬合理使用之管圍，現因農地無法耕作而暫時飼養乃權宜措施，並非不自任耕作。
４由新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日新縣稅東一字
第0960043015號函覆內容可知第58號租約之承租人並未向稅捐稽徵處呈報改依一般稅率核課稅賦，足以證明第58號租約之承租人在該爭議耕地上無做其他農業使用，因此主張第58號租約應屬有效。
（九）98年4月28日言詞辯論筆錄（見本院卷0000-000頁）：１本件與原告是共有土地，只是持分不同，一直有三七五租
約，但原告主張租約無效，我們到現在都有耕作，本案所有被告都是土地共有人。這麼大一片土地都是我們共有的土地，由來是我們的祖先跟原告祖先共同持有這塊土地，當時沒有法律的規定，大家私下的約定一直到38年政府三七五減租，我們才會按照政府規定與原告祖先訂定租約，6年換約一次，歷經很多次換約，耕作此塊土地已經100多年。
２92年5月13日有當庭提出答辯狀所附附件二的圖（卷二P84
）綠色的是屬於徐欽泉繼承人耕作的部分，其他沒有塗顏色C部分就是徐木田的繼承人耕作的部分。這個部分我們可以請徐木田的繼承人來說明。
３原告將原先土地賣給中油的時候，有補償清冊可以清楚看
到當初我們是自任耕作，後來該筆土地沒有水源，而我們種橘子看天吃飯。
４套繪圖編號G的豬舍不是徐欽泉繼承人之豬舍，是徐木田繼承人的，但豬舍也是農業使用。
（十）98年7月30日言詞辯論筆錄（見本院卷六第33-34頁）：１經被告向鄉鎮公所民政課查證，耕地租約訂定終止換約登
記要承租人出租人共同到鄉鎮公所登記，如果某部分出租人沒有共同到場的時候，鄉鎮公所會以雙掛號通知出租人，如果出租人沒有收到掛號的時候，鄉鎮公所就會用公示送達的方式為公示送達，且委託出租人戶籍登記地的鄉鎮公所來公示送達，因此認為可以推定契約從頭到尾即到我祖父去世到換約4次都是有經過這樣的換約手續，可以推翻原告租約無效的主張。
２法院卷二第84頁分耕圖就徐木田、徐欽泉分耕的劃分是被告Ｇ○○所繪，沒有拿去登記。
四、申○○部分：無。
叁、本院之判斷：
一、程序部分：
（一）按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件兩造間承租系爭土地耕作，有耕地租約及附表等在卷可稽，且為兩造所不爭之事實，堪認本件係關於耕地租佃之案件，是依法即應經調解、調處之程序。查本件原告於起訴前已向新竹縣竹東鎮公所耕地租佃委員會、新竹縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處，有新竹縣政府92年1月17日府地權字第0920007675號函檢附之調解申請書、調處程序筆錄等相關資料可稽（見本院卷一第3-259頁），應認已踐行調解及調處之程序，揆之上開規定，原告提起本訴，應予准許，合先敘明。
（二）次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。是法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第1922號判例意旨參照）。經查，本件原告以其為土地所有權人，而兩造間自始無耕地租賃關係存在或已歸於無效或經依法終止為由，主張兩造間耕地租賃關係不存在，然為被告所否認，堪認原告法律上地位確有不確定之不利益，而有以訴訟加以確定，並除去其法律上不安之即受確認判決法律上利益，是其起訴，應認合於首揭規定，當先敘明。次查，因共有權涉訟者，雖因其處分權或管理權屬於數人共同行使，依實體法規定，必須數人共同為之時，即須數人共同起訴或被訴，方可認其當事人適格，但於確認之訴，通說係以就該法律關係有爭執者為兩造當事人，實際上即透過即受確認判決之法律上利益，認定其當事人是否適格，自與管理權、處分權無關，而本件原告（即系爭土地部分共有人）起訴請求確認租賃關係不存在部分，既有確認之訴之法律上利益，要如前述，即應認為當事人適格。
（三）再按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；然前開規定於有訴訟代理人時不適用之，但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；且聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第173條、第175條第1項、第2項及第176條分別定有明文。且按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1、4項亦定有明文。查本件原告起訴時原係原告ｍ○○等32人提起本件訴訟，嗣訴訟程序進行中，原告ｈ○○等人具狀撤回起訴，經送達撤回起訴狀予被告，其等未於10日內提出異議，應視為已同意原告此訴之一部撤回，而發生撤回效力，茲就本案承受訴訟及撤回起訴部分分述如下：
１被告徐欽泉於92年2月24日死亡，其繼承人為午○○○、
Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○及Ｎ○○等人，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，惟未聲明承受訴訟，嗣由原告於92年4月1日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第11頁），並經本院送達於上開繼承人。
２被告徐溫河妹於92年9月11日死亡，其繼承人為徐訓昌、
地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、黃○○及Ｂ○○等人，有戶籍謄本及繼承系統表等件附卷可稽，惟未聲明承受訴訟，嗣由原告於92年12月3日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第263頁），並經本院通知上開繼承人。嗣因查知被告徐溫河妹尚有另1繼承人Ｔ○○（與前夫彭錦球所生），亦有戶籍謄本及繼承系統表附卷為憑，業經Ｔ○○於98年11月10日具狀聲明承受訴訟（見本院卷六第252頁），且由本院送達於原告。又被告黃○○於98年11月19日死亡，其繼承人為劉湘雄、劉瀚元、劉宥閎，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，然劉湘宏已拋棄繼承，故由繼承人劉瀚元、劉宥閎於98年12月4日具狀聲明承受訴訟（見本院卷六第308頁），且由本院送達於原告。
３原告ｌ○○於93年4月30日死亡，其繼承人為ｎ○○、鄭
朝俊、ｋ○○及鄭燊峯等人，有戶籍謄本及繼承系統表附附卷可稽，業經繼承人於93年7月22日具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第7頁），且由本院送達於被告。嗣ｎ○○、鄭朝俊、ｋ○○拋棄繼承，鄭燊峯復將系爭土地持分出賣，其等4人已於98年6月22日具狀撤回起訴（見本院卷五第370頁）。
４原告Ｗ○於95年1月9日死亡，其繼承人為ｆ○○、ｅ○、
ｃ○○及ｄ○等人，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，業經繼承人於95年2月7日具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第274頁），且由本院送達於被告。
５原告丙○○○於96年12月2日死亡，其繼承人為戊○○及
丁○○2人，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，業經繼承人於97年3月5日具狀聲明承受訴訟（見本院卷五第133頁），且由本院送達於被告。嗣丁○○拋棄繼承，並已於98年8月14日具狀撤回起訴（見本院卷六第114頁）。
６被告徐訓昌於97年3月10日死亡，其繼承人全體均已向法
院聲明拋棄繼承，嗣經本院以98年度財管字第6號民事裁定選任朱昭勳律師為遺產管理人（見本院卷六第96頁），並由遺產管理人於98年9月11日具狀聲明承受訴訟（見本院卷六第175頁），且已經本院送達於原告。
７原告寅○○於97年12月6日死亡，其繼承人為癸○○○、
辰○○、柯敏昂、壬○○等人，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，業經繼承人於98年4月24日具狀聲明承受訴訟（見本院卷五第327頁），且由本院送達於被告。惟系爭土地之權利僅由其子柯敏昂單獨繼承，有土地登記簿謄本之記載可憑，故癸○○○、辰○○、壬○○前撤回本件訴訟（見本院卷六第268頁）。
８原告ｈ○○、卯○○、ｊ○○、ｉ○○、鄭燊峯已將系爭
土地之持分出賣予第三人，並於98年6月22日具狀撤回本件訴訟（見本院卷五第370頁）。
９原告張林瑜英於98年10月5日死亡，其繼承人為吳張雅韻
、張桓誠、張桓維、張雅靜、張雅珍、張雅善、張雲堦等人，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，業經繼承人於98年11月17日具狀聲明承受訴訟（見本院卷六第268頁），且由本院送達於被告。
10上述聲明承受訴訟及訴之一部撤回，核與前開規定相符，應予准許。
（四）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時，就給付相當租金之不當得利部分原係請求如準備狀所載聲明（見本院卷二第46-49頁），嗣訴訟進行中，原告所有之土地持分及其占系爭土地持分之比例，因繼承或轉讓所有權應有部分迭有變更，復有部分原告撤回起訴，原告乃於訴訟程序進行中更正訴之聲明如民事言詞辯論意旨狀所載更正後之聲明（見本院卷六第42-43、287-292頁《附表1-4》），應認係請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
（五）本件被告申○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、實體部分：
（一）兩造不爭執之事項：１新竹縣○○鎮○○○段○○○○號土地共有人鄭建樟外9人與
徐美勝於38年間就系爭土地訂有新竹縣竹東鎮竹柯字第18號耕地三七五租約（下稱第18號租約）。嗣徐美勝因年老患病無力耕作，將耕地分予其妻徐溫河妹、長子徐煌火耕作。徐溫河妹於67年間切結確能自任耕作，並會同系爭土地共有人鄭建樟向新竹縣竹東鎮公所申請耕地租約變更登記。徐溫河妹死亡後，繼承人為被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｂ○○、Ｔ○○，此為兩造所不爭，並有原告提出之耕地租約影本（見本院卷一第212-219頁）、新竹縣竹東鎮公所98年9月7日竹鎮民字第0980014208號函檢送之申請變更登記相關資料可證（見本院卷六第126-174頁）。
２新竹縣○○鎮○○○段○○○○號土地共有人鄭建樟與徐煌
火於67年間就系爭土地訂有新竹縣竹東鎮竹柯字第18-1號耕地三七五租約（下稱第18-1號租約）。徐煌火死亡後，繼承人為被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○○、玄○○、戌○○，此為兩造所不爭，並有原告提出之耕地租約影本（見本院卷一第212-219頁）及前開新竹縣竹東鎮公所函送之申請變更登記相關資料可證（見本院卷六第126-174頁）。
３新竹縣○○鎮○○○段○○○○號土地共有人鄭邦汀外6人與
徐阿發於38年間就系爭土地訂有新竹縣竹東鎮竹柯字第58號耕地三七五租約（下稱第58號租約）。嗣徐阿發死亡，由次子徐木田、四子徐欽泉繼續耕作，徐木田、徐欽泉2人於68年間切結為合法繼承人，並會同系爭土地共有人鄭建樟向新竹縣竹東鎮公所申請耕地租約變更登記（因原出租人鄭邦汀死亡，由鄭建樟等人繼承）。徐木田死亡後，繼承人為被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○；徐欽泉死亡後，繼承人為被告午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○，此為兩造所不爭，並有原告提出之耕地租約影本（見本院卷一第212-219頁）及前開新竹縣竹東鎮公所函送之申請變更登記相關資料可證（見本院卷六第126-174頁）。４新竹縣○○鎮○○○段○○○○號土地共有人鄭邦汀外29人
與徐阿森於38年間就系爭土地訂有新竹縣竹東鎮竹柯字第59號耕地三七五租約（下稱第59號租約）。嗣徐阿森因年邁無力耕作，由其養女即被告申○○於62年間切結為現耕人單獨向新竹縣竹東鎮公所申請變更承租人，此為兩造所不爭，並有原告提出之耕地租約影本（見本院卷一第212-219頁）及前開新竹縣竹東鎮公所函送之申請變更登記相關資料可證（見本院卷六第126-174頁）。
（二）兩造爭執之事項：１原告主張：原告為新竹縣○○鎮○○○段○○○號土地（下
稱系爭土地）之部分共有人，系爭4筆租約在簽訂時，未得系爭土地全體共有人之同意，故對於未同意之共有人不生效力，原告自得請求確認系爭租約無效；且系爭土地符合耕地三七五減租條例第16條第2項所指「不自任耕作」之無效或同條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續1年不為耕作」之可得終止租約之事由，且原告已以91年5月3日聲請調解狀之送達為終止之意思表示，是兩造間無耕地租賃契約關係存在，自得訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。
２被告均辯以：系爭土地上之三七五耕地租約係被告先人於
38、67年間與原告先人鄭建樟、鄭邦汀等人訂立，新竹縣政府並依法公告相當期間並無任何土地共有人提出任何異議，因此依法視為同意此租約，而嗣後分別續約數次，也無任何土地共有人提出任何異議，依耕地三七五減租條例第20條之規定，租約之合法性無疑。被告亥○○○等8人、午○○○等13人另辯稱：90年間原告等將灌溉農地之水源溝渠賣予中油公司埋設高壓瓦斯管線用地，以致被告承租之所有農地無水可灌溉，承租人雖努力耕作，農作物仍生長不佳（目前仍有種植柑桔、楊桃、苦楝樹及綠竹等作物），此係不可抗力，是無法耕作而非不為耕作等情資為抗辯。
３原告本於所有權人地位主張耕地租賃關係因未得土地共有
人全體同意自始無效、或因承租人未自任耕作已歸無效、或非因不可抗力繼續1年不為耕作，業經原告書面終止，而訴請確認耕地租賃關係不存在，被告則以前開情詞置辯，故本件之爭點厥為：㈠系爭4筆耕地租約在簽訂時，是否得全體共有人之同意？若無，則系爭4筆耕地租約對於未同意出租之土地共有人是否不生效力？㈡縱系爭4筆耕地租約非自始對未同意出租之共有人不生效力，則是否構成耕地三七五減租條例第16條所指「不自任耕作」情形而無效？㈢系爭4筆耕地租約是否構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所指「非因不可抗力繼續1年不為耕作」之可得終止事由？㈣系爭4筆耕地租約不存在之情形下，原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？其計算方式及數額分別為何？茲分述如下：
（三）系爭4筆耕地租約在簽訂時，是否得全體共有人之同意？若無，則系爭4筆租約對於未同意出租之土地共有人是否不生效力？１按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。是主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年度台上字第887號判例意旨參照）。在確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年度台上字第170號判例意旨參照）。查本件原告主張系爭租約自始不存在而起訴請求為消極之確認，被告既主張有耕地租賃關係存在，揆之前揭規定及判例意旨，應由被告負舉證責任。
２被告徐訓昌等9人固以：本件有新竹縣竹東鎮公所檢送之
耕地租約、租約附表、更正通知書、分耕圖、耕地租約登記簿、變更登記申請書、保證書、切結書、自耕能力證明書、相關公函等文件（見本院卷二第89-105頁、本院卷六第126-173頁），為登記有案之耕地租約，依臺灣省耕地租約登記辦法第2、3條規定可知，在為租約登記時，應備之文件中，其中「土地登記簿謄本」可讓登記機關審核土地所有權人為何？自無遺漏之可能，又要求「出租人及承租人之戶口名簿、國民身分證影本或戶籍謄本」之提出，更足證系爭租約於登記當時，必已取得全體共有人文件之提供，登記機關方會因資料齊全而為租約之登記，足證系爭耕地租約確已得全體共有人之同意，是租約既為有效登記，自應被推定為已得全體共有人同意、有效成立之租約，原告主張未經全體共有人同意，此乃變態事實，自應由原告舉證證明等語置辯。惟查：
⑴按公文書之形式證據力，依據民事訴訟法第355條規定
，固應受推定，於有反證推翻前，當認有完全之形式證據力，但除該等公文書為公務員依職權製作證明為其有此處分或命令、記載某人在公務員前為此陳述之證明或經公務員自己實驗、行為所得者外，其實質證據力，仍應審酌其他證據，由法院依證據資料判斷之，即不受實質真正之推定。查新竹縣竹東鎮公所檢送之租約附表、更正通知書、耕地租約登記簿、相關公函等文件，均屬上開不受實質真正推定之公文書，故該等文件之存在，僅足證明系爭耕地租約曾經辦理登記之事實，然無法推證系爭耕地租約之簽訂已得全體土地共有人同意。至於新竹縣竹東鎮公所檢送之耕地租約、分耕圖、變更登記申請書、保證書、切結書、自耕能力證明書，非屬公文書，而為系爭耕地租約、或租約當事人出具之文件，僅足證明本件部分出租人與承租人間訂有耕地租約，同不足以證明系爭4筆租約於出租當時已獲全體共有人同意。
⑵次按臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1、2項規定：「
耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記…」；同辦法第3條第1項則規定：
「申請耕地租約訂立或換訂登記者，應填具申請書，並檢具下列證明文件：一、租約正本2份、副本1份。二、承租人自任耕作切結書1份。三、土地登記簿謄本1份。
四、出租人及承租人之戶口名簿、國民身分證影本或戶籍謄本1份。五、土地使用分區證明書1份」。依據上法規可知，出租人與承租人在向鄉鎮公所為耕地租約登記時，鄉鎮公所毋需審核該三七五租約有無經土地全體所有權人同意，甚且一方不會同申請時，另一方得敘明理由，檢附土地登記簿謄本、出租人及承租人之戶口名簿、國民身分證影本或戶籍謄本等相關文件，即單獨申請登記。從而，系爭耕地租約雖然登記有案，但無法推證已經全體共有人同意之事實。準此，倘被告抗辯系爭4筆耕地租約對系爭土地的全體共有人生效，應另舉證證明之，不得僅以鄉鎮公所已有三七五租約之登記，即免除此項舉證責任。
⑶且查，第18號租約之出租人為鄭建樟外9人，第18-1號
租約之出租人為鄭建樟外9人，第58號租約之出租人為鄭邦汀外6人，第59號租約之出租人為鄭邦汀外29人，惟系爭4筆租約出租人欄僅有「鄭建樟」或「鄭邦汀」之個人核印，此有卷附之耕地租約可稽（見本院卷一第212-219頁），經本院向新竹縣竹東鎮公所函查結果覆以：因年代久遠，所查「鄭建樟外9人」係指何人？本所亦無法查悉等語，有該所98年9月7日竹鎮民字第0980014208號函在卷可稽（見本院卷六第126頁）。且68年間訴外人徐木田申請第58號租約之變更登記時，新竹縣政府已函請竹東鎮公所就共同出租人為何人請確實查明處理，然竹東鎮公所函覆以：本租約出租人鄭邦汀外6人係照訂約時土地共有人填寫，除鄭邦汀外，其餘6人為何人，本所查資料可查，鄭邦汀死亡後即由鄭建樟管理收取租谷，又本號土地共有人有40人之多，其中亦有死亡者，實難予會同蓋章，有該鎮公所68年7月5日68竹鎮民字第9285號函在卷可稽（見本院卷六第146-147頁）。故所謂「外9人」、「外6人」、「外29人」所指為何人已有不明，其等是否確為同意出租系爭土地亦非無疑；而依新竹縣竹東鎮公所檢送之租約登記資料亦均無其他共有人之授權同意書等文件可憑；尤其系爭土地於35至36年間之共有人計有鄭禧記、鄭邦培、鄭阿春、徐阿森、徐阿發、徐美勝、鄭阿欽、鄭錦泉、林氏蔥、鄭紹火、鄭紹輝、鄭德隆、鄭德郎、鄭阿土、鄭建樟、鄭建東、黃曾氏幼、鄭水魁、鄭阿城、鄭廷增、鄭家聲、蘇木榮、鄭述梁、鄭述棟、鄭茂發、鄭清和、林港岸、柯漢津、寅○○、柯漢淮、柯江河、王龍等32名，有原告提出及新竹縣竹東鎮公所檢送之土地謄本可憑（見本院卷一第244-251頁、本院卷六第162-169），本件系爭4筆租約至多僅有29名土地共有人同意出租系爭土地，準此，原告主張系爭4筆耕地租約均未經全體共有人同意而訂立，並非無據。
⑷按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民
法第820條第1項定有明文，又民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年度台上字第3020號判決參照）。
職是，出租土地應由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。經查，本件耕地租約是否係由全體共有人同意出租，其舉證責任在於被告，已如前述，惟被告就此並未能舉證以實其說；且依原告提出系爭土地35-36年間之土地謄本可知當時系爭土地共有人已達32人之多，然卷附系爭4筆耕地租約記載之出租人僅為「鄭建樟外9人」、「鄭邦汀外6人」或「鄭邦汀外29人」，從而，原告主張其等或其等之被繼承人未將系爭土地出租予被告或被告之被繼承人，故系爭4筆耕地租約對原告應不生效力等情，核非無據。
（四）縱系爭4筆耕地租約非自始對未同意出租之共有人不生效力，則是否構成耕地三七五減租條例第16條所指「不自任耕作」情形而無效？１承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。
⑴按所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使
用在內；交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院56年台上字第1520號、63年台上字第599 號判例參照）。
⑵又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任
耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。
⑶且按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土
地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院87年度台上字第592號判決可參）。
２經查：
⑴系爭土地上有4筆耕地租約，其分耕範圍如卷內由新竹
縣竹東鎮公所檢送且經被告亥○○○、申○○及被告之被繼承人徐溫河妹、徐木田、徐欽泉等人用印之分耕圖可參（見本院卷二第99-101頁），此為二造所不爭執，堪認屬實。
⑵又本院前於92年6月27日、92年9月26日、93年4月9日前
往系爭土地現場履勘，製有勘驗筆錄足稽（見本院卷一第138-140、229-231、372-376頁），且囑託新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政事務所）測量後，製有複丈成果圖3份可憑（見本院卷二第148、285-286、378-379頁，下稱92年6月27日、92年12月1日、93年4月9日複丈成果圖）。本院另囑託竹東地政事務所將前揭分耕圖套繪至前揭複丈成果圖後，亦製有套繪圖3份在卷為憑（見本院卷三第75、186、223頁，下稱93年10月4日、94年2月22日、94年5月10日套繪圖），先此敘明。
３原告主張系爭土地符合耕地三七五減租條例所指之未自任
耕作之無效事由，其等自得本於所有權人之地位，請求確認耕地租賃關係不存在，此為被告朱照勳律師（即徐訓昌之遺產管理人）、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｂ○○、Ｔ○○、申○○等人所不爭執；然為被告亥○○○等8人、午○○○等13人所否認，茲分述如下：
⑴第18號租約部分：
①經查，本院前於92年6月27日前往系爭土地現場履勘
時，第18號租約分耕之系爭土地上搭建有A餐廳及B宿舍（面積分別為332、1,249平方公尺），此有本院勘驗筆錄及92年6月27日複丈成果圖可參（見本院卷二第138-140、148頁）。嗣本院再於92年9月26日前往系爭土地現場履勘時，第18號租約分耕之系爭土地上仍搭蓋有A餐廳及B宿舍，在場人謝東福當場表示「新竹縣○○鎮○○路○段○○○○號餐廳福利社是跟徐溫河妹、福松國際管理（股）公司承租的。我們租3年了，來時就已有地上物，地上物是我們自前手買的，有跟徐溫河妹的委託人地○○（筆錄誤載為徐信良）訂約」等語；又第18號租約分耕之系爭土地上另建有外勞宿舍，在場人謝東福亦當場表示「該外勞宿舍，也是公司跟徐溫河妹的兒子承租，地上物跟前手買的，租了3年」等語，有本院勘驗筆錄可憑，且經囑託竹東地政事務所測量後製有92年12月1日複丈成果圖足稽（見本院卷二第229-231、285-286頁）。本院嗣於93年4月9日三度履勘現場詳細測量系爭土地之地上物及使用情形，第18號租約分耕之系爭土地上搭建有C1建物全部、C2建物部分、C3建物部分（面積分別為35
5、988、122公平公尺），B2部分則為2,028平方公尺之水泥地等事實，則有本院勘驗筆錄及93年4月9日複丈成果圖可稽（見本院卷二第372-376、378-379頁）。此外，復有原告提出系爭土地上確實搭蓋C1餐廳、C2鐵皮建物、C3錶禙裝框之書畫店之照片可資佐證（見本院卷一第235-237頁、本院卷二第368頁），被告對此亦不爭執，堪信被告徐訓昌等9人繼承之系爭第18號租約承租權之耕地，確有耕地三七五減租條例第16條所指之未自任耕作之事實。
②另原告主張系爭土地因有不自任耕作之情形，業由稅
捐單位以一般稅率核課等情。經本院函查後新竹縣稅捐稽徵處竹東分處分次函覆本院如下：「關於○○鎮○○○段○○○○號土地，未作農業使用情形乙案，經查，該筆地號土地面積27,475平方公尺，各持分土地所有權人共有203人，改按一般稅率課徵地價稅計有52人，其餘土地所有權人庚○○（土地持分29/5810）等查無改課地價稅資料，目前部分土地仍徵收田賦（76年停徵）」（見本院卷四第146頁）；「依課稅資料按一般用地稅率課徵地價稅計有52人，課徵田賦151人（目前停徵），惟無法逐一辯識該土地未作農業使用之相關位置」（見本院卷四第172頁）；○○○鎮○○○段○○○○號土地中151名共有人停徵田賦乙案，依行政院96年8月20日台76財字第19365號函規定，係政策性自76年第2期起，停止徵收田賦」（見本院卷四第216頁）；「首揭地號土地持有人中52人，經查未作農業使用，依上開規定應按一般稅率課徵地價稅，其餘151人仍依規課徵田賦（目前停徵）」（見本院卷四第238頁）；「徐美勝君、徐阿森君及鄭茂鏡君〈83年已按一般用地稅率核課地價稅〉，自87年後歷經多次繼承及買賣，截至目前該筆地號土地共50人按一般用地稅率核課地價稅」，並檢送發函予徐美勝、徐阿森之改課一般用地稅率之函文、按一般稅率核課明細表等資料予本院（見本院卷五第3-10頁）。
查新竹縣稅捐稽徵處竹東分處於84年間發函予徐美勝、徐阿森之改課一般用地稅率之函文均記載「未作農業使用」，而徐美勝、徐阿森之繼承人皆未就此提出異議或申復迄今，此情亦堪可佐證訴外人徐美勝承租之第18號租約分耕之系爭土地上確有未作農業使用之不自任耕作情事。
③綜上，第18號租約分耕之系爭土地，既有興建房屋供
外勞住宿、開設餐廳、錶禙裝框之書畫店及舖設水泥地等不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條之規定及前揭最高法院判例意旨，原告主張系爭第18號租約無效，應可採信。
⑵第18-1號租約部分：
①經查，本院前於92年6月27日前往系爭土地現場履勘
時，第18-1號租約分耕之系爭土地上係F竹林（面積為2,576平方公尺），此有本院勘驗筆錄及92年6月27日複丈成果圖可參（見本院卷二第138-140、148頁）。嗣本院再於92年9月26日二度前往系爭土地現場履勘時，第18-1號租約分耕之系爭土地上搭蓋有鐵皮屋雞舍養雞鴨，經本院諭請地政人員標示該鐵皮屋雞舍及附近空地之位置並測量面積後，竹東地政事務所檢送之92年12月1日複丈成果圖第18-1號租約分耕之系爭土地上之使用狀況為E竹林、F雞舍、G空地（面積分別為658、86、13,350平方公尺）。本院嗣於93年4月9日三度履勘現場詳細測量系爭土地之地上物及使用情形後，第18-1號租約分耕之系爭土地上有D2竹圍之部分（面積1,078平方公尺），其餘部分則為A4田之部分（面積為4124平方公尺），此有本院勘驗筆錄及93年4月9日複丈成果圖可稽（見本院卷二第372-37
6、378-379頁）。此外，復有原告提出系爭土地上呈現竹林、空地景像之照片（見本院卷一第238-240頁）及竹林、雞舍、空地景像之照片可資佐證（見本院卷二第370-371頁）。
②依卷附之複丈成果圖或套繪圖所示，第18-1號租約分
耕之土地上雖多為竹圍或田，然本院於92年9月26日第二度前往系爭土地現場履勘時，第18-1號租約分耕之系爭土地上確實搭蓋有鐵皮屋雞舍養雞鴨，並經本院特別諭請地政人員標示該鐵皮屋雞舍及附近空地之位置並測量面積後製圖送院，嗣竹東地政事務所檢送之92年12月1日複丈成果圖雖非套繪圖，而其後本院囑託竹東地政事務所檢送之3份套繪圖上均未見該F雞舍設施，然依92年12月1日之複丈成果圖所示，該F雞舍面積為86平方公尺，範圍非小，本院目視套繪即可發現該雞舍近3分之1面積位於第18-1號租約分耕之系爭土地上，此有本院勘驗筆錄及92年12月1日複丈成果圖可參（見本院卷二第229-231、285-286頁）。此外，並有原告提出之鐵皮雞舍照片足憑（見本院卷二第370頁），堪證該鐵皮雞舍確實曾經存在。而按所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用；故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院87年度台上字第592號判決可參）。查第18-1號租約係種植稻谷之耕地租約，縱認被告徐姜海妹等8人在第18-1號租約分耕之系爭土地改植竹圍非屬不自任耕作，惟其在分耕之土地上搭蓋鐵皮屋雞舍養雞鴨之行為，依上開最高法院判決意旨，已屬不自任耕作之行為甚明。
③至於原告主張第18-1號租約分耕之系爭土地因有不自任耕作之情形，業由稅捐單位以一般稅率核課部分。
查新竹縣稅捐稽徵處竹東分處並未發函予訴外人即第18-1號租約承租人徐煌火改課一般用地稅率之公函，新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日新縣稅東一字第0960043015號函檢送之系爭土地按一般稅率核課明細表雖載有亥○○○（編號47）、宙○○（編號33）、Ｉ○○（編號48）、Ｏ○○（編號26）、Ｄ○○（編號39）、巳○○○（編號43）、玄○○（編號46）、戌○○（編號25）等人，惟此要係其等之被繼承人徐煌火為訴外人徐美勝之子之緣故，此由該明細表被繼承買賣欄就被告亥○○○等8人均記載「徐美勝」可以推知，故原告以此為據主張被告亥○○○等8人有不自任耕作情形，核屬誤會，然被告亥○○○等8人確有在第18-1號租約分耕之系爭土地上搭蓋雞舍及放任為空地之不自任耕作情形，已如前述。
④綜上，第18-1號租約分耕之系爭土地，既曾有搭蓋鐵
皮屋雞舍養雞鴨、放任為空地等不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條之規定及前揭最高法院判例意旨，原告主張系爭第18-1號租約無效，應可採信。
⑶第58號租約部分：
①經查，本院前於92年6月27日前往系爭土地現場履勘
時，第58號租約分耕之系爭土地上係E空地（面積為11,844平方公尺），此有本院勘驗筆錄及92年6月27日複丈成果圖可參（見本院卷二第138-140、148頁）。嗣本院再於92年9月26日二度前往系爭土地現場履勘時，第58號租約分耕之系爭土地上面有一部分2、30棵新種果樹，後面有老果樹，新果樹只是佔小部分，有紅磚瓦房及鐵皮屋，被告Ｇ○○當場表示「新種果樹是因中油施工後把樹挖起後再種的，其中有4、5棵老樹沒有挖到，紅磚瓦屋及鐵皮屋是種果樹的工寮」，原告亦當場表示「我們就紅瓦屋及鐵皮屋是工寮沒有意見」等語，嗣竹東地政事務所檢送之複丈成果圖顯示第58號租約分耕之系爭土地為G空地（面積為13,350平方公尺），有本院勘驗筆錄及92年12月1日複丈成果圖可參（見本院卷二第229-231、285-286頁）。本院嗣於93年4月9日三度履勘現場詳細測量系爭土地之地上物及使用情形後，第58號租約分耕之系爭土地上雖有A1、A2田之全部、A4田之部分、D2竹圍之部分、D3竹圍之全部、F柑園、E1、E2道路（面積分別為309、900、4,124、1,078、2,308、3,534、638、848平方公尺），惟其上亦搭建有B1水泥地之部分、C7建物之一部、G豬舍之全部（面積分別為366、76、46平方公尺），此有勘驗筆錄及93年4月9日複丈成果圖可稽（見本院卷二第372-376、378-379頁）。此外，並有原告於調解時提出系爭土地上確實為一片荒蕪雜草之照片可資比對佐證（見本院卷一第238、240頁）、及本院92年9月26日履勘之現場照片（見本院卷二第370-371頁），並經被告Ｊ○○於本院亦自承本院卷一第238頁下方照片及240頁之照片為其分耕之系爭土地無訛（見本院卷五第440頁）。堪信被告徐王聰妹等13人繼承之第58號租約承租權之耕地，應有耕地三七五減租條例所指之未自任耕作之情形。
②被告午○○○等13人固辯以：新竹縣竹東地政事務所
94年5月10日套繪圖所示Ｃ7、Ｃ6建物的地理位置沒有錯，但是不應該歸於第58號租約的範圍，G豬舍是我們的，B1水泥地、C7建物都不是我們的云云。惟查，本件係本院依法囑託竹東地政事務所至現場測量，並以竹東鎮公所留存經系爭4筆耕地租約之承租人蓋印確認之分耕圖加以套繪，自堪憑信，被告午○○○等13人並未提出任何事證證明上開套繪結果有何訛誤，徒以前揭情詞置辯，難認有據。
③被告午○○○等13人另辯以：90年間原告將灌溉農地
之水源溝渠賣予中油公司埋設高壓瓦斯管線用地，以致被告承租之所有農地無水可灌溉，致農作物無法正常生長，承租人雖努力耕作，農作物仍生長不佳（目前仍有種植柑桔、楊桃及綠竹等作物），此等生長不佳情事係不可抗力，是無法耕作而非不為耕作云云。
然查，被告午○○○等13人於調解時提出之89年1期作農戶種植及輪作、休耕申請書（為訴外人徐木田提出申請）、新竹縣○○鎮○○○○段中油埋管工程用地地上農作物補償費清冊（徐木田、徐欽泉具領補償費）、中油公司埋管施工照片（見本院卷一第85-89、118頁），固可證明系爭土地曾因中油埋設管線而發放地上農作物補償予徐木田、徐欽泉。然查：上開由訴外人徐木田提出之89年1期作農戶種植及輪作休耕申請書，其申請時間為89年，而申請書上載內容除休耕面積0.26公頃外，休耕原因、範圍俱付之闕如，已難認與90年間中油埋設管線有何關聯；再細繹上開地上農作物補償費清冊，其因中油埋管工程而補償之農作物為柑桔、楊桃、苦楝樹、麻竹、綠竹、冬瓜、破布子等作物，而非第58號租約原約定應種植稻作，而該等柑桔、楊桃、苦楝樹、麻竹、綠竹作物種類適與被告午○○○等13人所辯目前種植之作物大致相同，足見第58號租約分耕之系爭土地早在中油埋設管線前即係種植與目前相同之作物，非如被告午○○○等13人所辯係因中油埋設管線致水源遭到破壞而無法種植水稻，始改種他種作物。據此，被告午○○○等13人實無正當理由不在第58號租約分耕之系爭土地自任耕作。況且，第58號租約分耕之系爭土地經本院於92年間二度履勘時，仍有E空地、G空地之情形，核與原告於調解程序時提出之照片相符合（見本院卷一第238-240頁），而93年第三度履勘時，雖已有種植F柑園、A4田、D2竹圍之景像，然仍有舖設B1水泥地之部分、搭蓋C7建物之一部、G豬舍之全部等情事，已析述如前，故難認被告午○○○等13人此部分之辯解可採。
④被告午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○（
徐欽泉之繼承人）復提出徐木田與徐欽泉分耕第58號租約之分耕圖為據（見本院卷二第84頁），辯稱訴外人徐阿發死亡後，由徐木田與徐欽泉共同為承租人，其2人另有約定各自耕作範圍，徐欽泉承耕之土地具有獨之租賃關係，徐欽泉耕作之土地至今繼續耕作柑橘，未耕作部分係因中油公司挖設管線破壞所致，至於93年4月9日複丈成果圖所示B1水泥地之部分、C7建物之一部、G豬舍等部分係徐木田繼承人耕作之範圍，與其等無關云云。查，被告午○○○等8人固舉內政部74年9月20日台（74）內地字第345012號函示「1份租賃契約內載明2人以上承租人，且各自耕作各自繳租，其各人與出租人間即各具獨立之租賃關係，不因其為同一份租賃契約而有不同」為據，惟第58號租約之承租人係徐木田、徐欽泉2人，新竹縣竹東鎮公所登記留存之分耕圖就其2人並無另行劃分分耕範圍之情形，經詢被告Ｇ○○自承：該分耕圖是我自己畫的，沒有拿去登記等語在卷（見本院六第33頁反面），且被告午○○○等5人亦未提出上開內政部函示所指各自繳租之任何事證（依被告宙○○92年4月10日於本院之陳述，系爭土地原有推派管理人收租，管理人車禍死亡後即無人收租，見本院卷二第29頁），故其等辯稱與徐木田之繼承人即被告未○○○○、徐榮添、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、徐燕芳等有劃分分耕範圍，B1水泥地之部分、C7建物之一部、G豬舍等部分等不自任耕作情事與伊等無關云云，尚難採酌。
⑤第58號租約分耕之系爭土地，既曾有荒蕪長滿雜草經
測量後為空地、舖設水泥地之部分、搭蓋部分建物、豬舍等不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條之規定及前揭最高法院判例意旨，原告主張系爭第58號租約無效，應可採信。
⑷第59號租約部分：
①經查，本院前於92年6月27日前往系爭土地現場履勘
時，第59號租約分耕之系爭土地上係C雜草、D空地及前揭B外勞宿舍之部分（面積分別為10,177、1,954、1,249平方公尺），此有本院勘驗筆錄及92年6月27日複丈成果圖可參（見本院卷二第138-140、148頁）。
嗣本院再於92年9月26日二度前往系爭土地現場履勘時，第59號租約分耕之系爭土地上建有B外勞宿舍之部分仍與上情相同，在場人謝東福並當場表示「外勞宿舍是公司跟徐溫河妹的兒子承租，地上物跟前手買的，租了3年」等語，又本院履勘C部分原為雜草之位置已變為一片稻田，惟地政人員當場表示「今年（92年）6月27日我來時是雜草」等語，另D空地部分仍為空地，惟其上置有雜物等情，有本院勘驗筆錄及92年12月1日複丈成果圖可參（見本院卷二第229-231、285-286頁）。本院嗣於93年4月9日三度履勘現場詳細測量系爭土地之地上物及使用情形後，第59號租約分耕之系爭土地上雖有A3之田（面積5,332平方公尺），惟其上亦搭建有C3、C7建物之部分、C4、C5、C6、C8、C9建物之全部（面積分別為122、76、114、1,18
1、170、158、107平方公尺），並設有H1、H2廢物處理區（面積分別為673、233平方公尺），而B1部分則為366平方公尺之水泥地等事實，有本院勘驗筆錄及93年4月9日複丈成果圖可稽（見本院卷二第372-376、378-379頁）。此外，並有原告提出系爭土地上確實搭蓋外勞宿舍、經營商店、搭蓋建物、舖設水泥地、荒廢為雜草空地之照片（見本院卷一第235-237頁）及勝偉舊貨行前之空地擺放垃圾廢棄物之照片可資比對佐證（見本院卷二第369頁），被告申○○對此亦未加爭執，堪信被告申○○承租之第59號租約之耕地，應有耕地三七五減租條例所指之未自任耕作之情形。
②又被告申○○為徐阿森之養女繼承人，已如前述不爭
執事項之說明，故新竹縣稅捐稽徵處竹東分處於84年間發函予徐阿森之改課一般用地稅率之函文上記載「未作農業使用」，而徐阿森或其繼承人即被告申○○均未就此提出異議或申復迄今，詳如前述，此情亦可佐證被告申○○承租之第59號租約分耕之系爭土地上確有未作農業使用之不自任耕作情事。
③綜上，第59號租約分耕之系爭土地，既有興建建物、
外勞住宿、經營餐廳、商店、舊貨行、堆放廢物及舖設水泥地等不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條之規定及前揭最高法院判例意旨，原告主張系爭第18號租約無效，應可採信。
⑸綜上所述，原告主張系爭4筆耕地租約符合耕地三七五
減租條例所指未自任耕作之無效事由，其等得本於所有權人之地位，請求確認租賃關係不存在，應屬有據。
（五）系爭4筆租約是否構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所指「非因不可抗力繼續1年不為耕作」之可得終止事由？按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例可參）。且按耕地三七五減租條例16條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言；原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽（最高法院46年台上字第57號判例足考）。查本件系爭4筆耕地租約，因承租人有將部分耕地出租他人使用、提供予他人開設公司商號營業、搭蓋建物、豬舍、雞舍、閒置為空地、堆放雜物、舖設水泥地等未自任耕作情形而使全部租約無效，依上開判例意旨，自無待原告再行使契約終止權。
（六）系爭4筆耕地租約不存在之情形下，原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？其計算方式及數額分別為何？１按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，應屬社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。原告主張系爭土地其不當得利款應依91年起之申報地價1463.2元為計算基準，並依土地法第97條第1項規定，以申報地價總額百分之8計算等語。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條雖有明文，而該條依同法第105條之規定，於租用基地建築房屋亦準用之。但本件系爭土地租賃，並非上開情形，即無其適用，先此說明。
２第18、59號租約部分：
⑴本件被告徐訓昌等9人抗辯稱相當租金之不當得利應以
租約所約定之租金即1年白米199台斤為計算之基準，不得逕依土地申報總價年息百分之8為計算標準。經查：第18、59號租約之分耕範圍雖非全部供蓋屋使用，然其上確實均蓋有數棟建物，所占分耕土地之範圍非小，有複丈成果圖及套繪圖可參，尤其第18號租約其上搭蓋之餐廳、外勞宿舍均係被告地○○出面出租予他人，此情業據本院履勘屬實，並為被告徐訓昌等9人所不爭執，系爭租約既因租賃契約無效，被告等於返還土地予原告前，被告等即受有相當於租金之不當得利金，至事實上系爭土地上之建物究由被告中何人收取租金，僅是其內部間如何分配問題，無礙於其等受有相當於不當得利之利益存在事實。
⑵按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置，工商業繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院72年度台上字第2739號、88年度台上字第1894號裁判意旨參照）。且按民法第821條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求；所謂本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言，至債權的請求權，則不在民法第821條規定之列，僅於共有物被侵害，請求損害賠償，而其給付不可分者，依民法第293條之規定，各共有人方得為共有人全體請求向其全體為給付；本件上訴人訴請被上訴人給付不當得利部分，核屬可分之金錢債權，各該上訴人僅得按其應有部分，請求被上訴人返還所受利益，尚不得依民法第821條規定為全體共有人訴請被上訴人向上訴人及其他共有人為給付（最高法院85年度台上字第2391號判決參照）。
⑶經查，本件依93年4月9日之複丈成果圖及套繪圖所示，
第18號租約分耕之系爭土地上有C1、C2、C3建物，剩餘部分則為水泥地；另第59號租約分耕之系爭土地上亦有C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9建物，剩餘部分土地則為田、竹圍、水泥地、廢物處理區、空地等；而第18、59號租約分耕之系爭土地位置緊臨新竹縣○○鎮○○路上，系爭土地全部位於新竹與竹東交接處，距新竹交流道1公里、北二高芎林交流道5公里，竹中火車站1公里，附近有商店及住家等情，亦經本院現場勘驗無誤，製有勘驗筆錄可考（見本院卷二第000-000-0頁）。揆諸上開判決判例要旨，被告受有相當於租金之不當得利，即應審酌上開情事，以資判斷。
⑶本院認被告受有相當於租金之利益，非全因為土地法第
105條所稱「租用基地建築房屋」之租金利益，即不得依土地法第97條最高租金限額之規定，已如前述，因此原告主張依系爭土地申報地價之百分之8計算，係以「租用基地建築房屋」為標準，與本件僅部分基地建屋者有別，不能採用。但被告徐訓昌等9人主張應依原約定之耕地租賃租金每年白米199台斤為計算一節，亦因第
18、59號租約分耕之系爭土地部分已蓋建物營利使用，已非原供耕作用途，亦不能據此做為計算其不當得利金之計算標準。本院綜合上開第18、59號租約分耕之系爭土地其中百分之36、18已蓋建物，以及當地繁榮程度，暨被告徐訓昌等9人、被告申○○使用分耕土地之狀況，認其等使用系爭土地之對價應以申報地價總價額年息百分之5計算為相當。又第18號租約之面積為3,131平方公尺（以下用㎡代之）、第59號租約之面積為10,304㎡，此有93年10月5日套繪圖可稽（見本院卷三第75頁），依系爭土地自91年起迄今之申報地價均為1463.2元，有土地謄本在卷可稽（見本院卷一第167頁、卷五第381頁以下），依此計算申報地價總額年息百分之5，則被告徐訓昌等9人、被告申○○每年分別受有229,064元、753,841元（元以下四捨五入）之相當於租金不當得利，計算式如下。
①18號租約部分：
1463.2㎡/元×3,131㎡×0.05＝229,064元②59號租約部分：
1463.2㎡/元×10,304㎡×0.05＝753,841元各原告按其應有部分各得向被告徐訓昌等9人、被告申○○請求之金額詳如附表一及四。原告起訴請求自92年4月15日之準備書狀繕本送達被告之翌日（即92年5月14日）起迄返還系爭土地之日止之相當租金之不當得利，於附表一、四之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，洵非有據，無從准許，應予駁回。
３第18-1、58號租約部分：
⑴經查，第18-1、58號租約分耕之系爭土地前雖有閒置為
空地荒廢為雜草、搭蓋雞舍、豬舍等情形，然依93年4月9日之複丈成果圖及套繪圖所示，現已為柑園、竹圍及田地，依其使用狀況所受利益較第18、59號租約為低，又第18-1、58號租約分耕之系爭土地臨河邊，系爭土地全部位於新竹與竹東交接處，距新竹交流道1公里、北二高芎林交流道5公里，竹中火車站1公里，附近有商店及住家等情，亦經本院現場勘驗無誤，製有勘驗筆錄可考（見本院卷二第000-000-0頁）。
⑵本院綜合上開第18-1、58號租約分耕之系爭土地使用狀
態、當地繁榮程度，認被告亥○○○等8人、被告徐王聰等13人使用系爭土地之對價應以申報地價總價額年息百分之3計算為相當。又第18-1號租約之面積為2,570㎡，第58號租約之面積為11,470㎡，有93年10月5日套繪圖可稽（見本院卷三第75頁），系爭土地自91年起迄今之申報地價為1463.2元，亦有土地謄本在卷可稽（見本院卷一第167頁、卷五第381頁以下），依此計算申報地價總額年息百分之3，則被告亥○○○等8人、被告午○○○等13人每年分別受有112,813元、503,487元（元以下四捨五入）之相當於租金不當得利，計算式如下。
①18-1號租約部分：
1463.2㎡/元×2,570㎡×0.03＝112,813元②58號租約部分：
1463.2㎡/元×11,470㎡×0.03＝503,487元各原告按其應有部分各得向被告亥○○○等8人、被告午○○○等13人請求之金額詳如附表二及三。原告起訴請求自92年4月15日之準備書狀繕本送達被告之翌日（即92年5月14日）起迄返還系爭土地之日止之相當租金之不當得利，於附表二、三之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，洵非有據，無從准許，應予駁回。
（七）從而，原告依民法第820條第1項、耕地三七五減租條例第16條之規定，以系爭土地之出租未得全體共有人之同意而無效，及被告未自任耕作故兩造間之系爭耕地租約無效，而訴請確認兩造間之就系爭4筆耕地租賃關係不存在；並依民法第179條之不當得利返還請求權、民法第184條之侵權行為損害賠償請求權，請求被告給付自92年4月15日之準備書狀繕本送達被告之翌日（即92年5月14日）起迄返還系爭土地之日止，如附表一至四所示相當租金之不當得利，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
三、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條1項、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 彭連喜中 華 民 國 98 年 12 月 31 日