臺灣新竹地方法院民事判決 92年度重訴字第213號
原 告即反訴被告 戊○○
二原 告即反訴被告 庚○○
二原 告即反訴被告 己○○
０原 告即反訴被告 辛○○
０前列四人共同訴訟代理人 傅文民律師前列四人共同複代理人 甲○○
號被 告即反訴原告 乙○○
號被 告即反訴原告 丙○○
號前列二人共同訴訟代理人 丁○○
一上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國94年3月1日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段第六四○地號、第六二一地號之土地如附圖一所示Ａ部分面積一四．九○平方公尺、Ｂ部分面積一．五二平方公尺、Ｃ部分面積一五．五五平方公尺、Ｄ部分面積二六八．六九平方公尺、Ｅ部分面積一一一．五一平方公尺、Ｆ部分面積三．九一平方公尺、Ｇ部分面積一一四五．○三平方公尺之水泥地，Ｈ部分面積五八．五四平方公尺之石棉瓦房，Ｉ部分面積七五．八一平方公尺之水池，Ｊ部分面積一一二七．
八四平方公尺、Ｋ部分面積五二九．八三平方公尺之鋼架房屋、Ｌ部分一○平方公尺之瓦房與鋼架房屋重疊部分，Ｍ部分面積二
九六．六二平方公尺、Ｎ部分面積四二平方公尺、Ｏ部分面積七．三三平方公尺之瓦房拆除，並將附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、
Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分回復為田地狀態後，將坐落新竹縣○○鄉○○段第621地號如附圖二所示Ａ部分面積一二九七．一九平方公尺，同段第640地號如附圖二所示Ｂ部分面積一三一○六．四二平方公尺之土地，一併返還予原告。
本判決第一項於原告以新台幣壹仟貳佰捌拾壹萬元供擔保後，得假執行。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔，反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間因三七五耕地租約有終止事由發生，業經新竹縣政府之耕地租佃委員會調處原告即出租人不服調處等情，有新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料附卷可稽，嗣新竹縣政府於調處不成立後將全部事件移送本院處理，並經原告提起訴訟，在程序上業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。
二、按民事訴訟法第259條、第260條第1項規定：「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」；「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與本訴之防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。
舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號判決參見）。本件原告起訴主張被告未將三七五租約之耕地作為農業使用，租約無效，請求被告返還土地，被告於言詞辯論終結前提起反訴，主張原告同意其在出租之耕地上建築房屋，其並未違反租約，原告請求收回土地，為債務不履行及侵權行為，應負損害賠償責任。本院認為本訴之防禦方法與反訴之訴訟標的在事實上及法律上關係密切，本訴與反訴之言詞辯論資料可相互利用，被告之反訴應為合法。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：㈠原告主張：
⑴兩造於民國84年6月1日簽立耕地租賃契約，由被告共同向
原告四人承租所有坐落新竹縣○○鄉○○段第640地號，其中面積13106.42平方公尺，及坐落新竹縣○○鄉○○段第621地號，其中面積1297.19平方公尺之土地（如附圖二
Ａ、Ｂ部分所示，下稱系爭土地），做為耕地使用，並登記為新豐鄉員字第三五號耕地租約。按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。詎被告擅將系爭土地，如附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分鋪設水泥地，Ｈ部分搭建石棉瓦房，Ｉ部分設置水池，Ｊ、Ｋ、Ｌ部分搭建鋼架房屋，以提供予訴外人黃慧敏設立天翔商行，以經營氧氣、氮氣、氬氣、乙炔、電石代銷等行業，及提供第三人夫翔商行企業有限公司經營氧氣、氬氣、氮氣、二氧化碳、乙炔、電石類經銷業務、五金建築材料之買賣等行業，是被告有不自任耕作之情事，兩造之耕地租約全部無效，原告爰依耕地三七五減租條例第16條規定、民法第455條、第767條規定請求被告將系爭土地回復成田地後，返還予原告。
⑵對被告抗辯之陳述：被告雖辯稱於系爭土地興建房屋係得
原告同意，並有被告之父古娘喜當時與原告於48年12 月6日所簽立之契約書為憑，惟查，原告當時與渠等簽立系爭合約書之用意，係為解決被告之父古娘喜之居住問題所為之協議，本意僅在於承租人得興建農舍以利耕作，被告卻以此約定遽推論其有權於系爭土地興建上開房屋，與上開契約內容之真意有所不符，故被告所辯洵不足採信。
並聲明：⑴被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段第640號、第621地號之土地部分如附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示部分之水泥地，Ｈ部分所示之石棉瓦房，Ｉ部分所示之水池，Ｊ、Ｋ、Ｌ部分所示之鋼架房屋，Ｍ、Ｎ、Ｏ部分所示之瓦房拆除，並將附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、
Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分回復為田地狀態後，再將坐落新竹縣○○鄉○○段第621地號如附圖二Ａ部分所示面積1297.19平方公尺部分，同段第640地號土地如附圖二Ｂ部分所示面積13106.42平方公尺之土地，一併返還予原告。⑵願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告抗辯：
⑴被告2人之父古娘喜於36年2月13日與原告四人簽有土地瞨
耕契約書，承租原告所有18筆土地為耕作使用，期間自簽約日起至40年11月30日止，惟年限未到時即於38年6月24日轉為三七五租約，其後被告即於員山62之7地號所在興建田寮農舍（門牌號碼當時為新竹縣新豐鄉員山村6鄰員山34號）、雞鴨寮及晒穀場等設施，嗣原告欲出售員山62之7地號等土地予第三人，遂於48年12月6日與被告之父古娘喜簽立契約書（下稱48年契約書），約定承租人古娘喜得在承租之耕地內建築房屋，出租人決無異議，且若有增地可不限於農地型態為使用。故被告遂按原告指示，於57年自員山村6鄰員山34號遷至員山村6鄰員山38之5號（即從員山62之7地號遷至114之3、116地號），並依上開契約之約定自資興建房屋，是兩造間之契約即轉為一般土地之不定期租賃契約關係，而應跳脫耕地三七五減租條例之規定，被告自始以來皆遵循上開契約之約定進行，今原告遽指違反契約而要求拆屋還地等情，實有失誠信，亦與上開契約之意旨相悖。
⑵系爭土地上建物自58年興建以來已逾30年，依各鄉公所實
施建築管理規則規定，新竹縣新豐鄉地區於64年6月30 日以前所興建之建物者，若提出相關證明文件即為合法，被告既提出系爭房屋之繳稅證明，即證明為合法建物，非為違建，且被告分別於63年4月19日及65年8月5日申請設立天翔商行及夫翔商行，並為新竹市政府核發營利事業登記證在案，而上開登記證須提示地主之同意書始為核准，另北辰公庭係為被告與家人之住所及佛堂，並未對外營業，況且系爭建物自興建以來，期間未見原告異議，實已默認同意被告興建房屋之情事，原告迄今始主張被告使用土地為違法，實有違誠信。
並聲明：原告之訴駁回。
㈢兩造不爭執之事實
⑴被告之父古娘喜與原告四人於36年2月13日訂立土地瞨耕
契約書（見本院卷㈠第206頁），原告四人出租18筆土地予被告之父古娘喜，嗣於38年6月24日轉為私有耕地租約（員字第35號），嗣被告之父古娘喜與原告四人又於48年12月6日訂立被告提出之契約書（見本院卷㈠第204頁）一紙。
⑵嗣被告自58年之後在系爭土地如附圖一所示之Ａ、Ｂ、Ｃ
、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分鋪設水泥地，Ｈ部分搭建石棉瓦房，Ｉ部分設置水池，Ｊ、Ｋ、Ｌ部分搭建鋼架房屋，並作為被告家人天翔商行、夫翔商行經營天然氣業務及居住使用。
㈣得心證之理由
本件兩造間之爭點為：⑴兩造間之耕地租約是否因簽訂48年契約書，而轉為一般土地之不定期租賃契約關係？⑵被告有無不自任耕作之情形？⑶原告得否請求被告回復原狀及返還系爭土地？玆分述如下：
⑴兩造間之耕地租約是否因簽訂48年契約書，而轉為一般土
地之不定期租賃契約關係？①被告固主張被告之父古娘喜與原告四人於36年2月13日
訂立土地瞨耕契約書，原告四人出租18筆土地予被告之父古娘喜，嗣38年6月24日雙方簽訂三七五耕地租約時，原告等因陸續收回數筆耕變賣，致耕地三七五租約之土地筆數與土地瞨耕契約書筆不符，故締約雙方又訂立
48 年契約書（見本院卷㈠第204頁），該契約書第3條約定：乙方（即古娘喜）已承耕甲方（即原告）之土地水田內無論何處乙方要建築房屋時，甲方等決無異議，任由乙方之自由自備工資建設，甲方等亦不得別生枝節之事，故原告等已同意承租人就承租之土地可不限亦不需依耕地型態為農業使用，故雙方之耕地租約已轉為一般土地之不定期租賃契約，被告使用系爭土地自不受耕地三七五減租條例之限制云云，惟為原告所否認，經查，被告之父古娘喜與原告四人訂立48年契約書之緣由，係因被告之父古娘喜原居住於其所承租○○○鄉○○段
62 之7地號上之門牌號碼新豐鄉員山村六鄰員山34號之三合院內（該三合院係由地主即原告四人及另一佃農黃錦爐，及古娘喜一家人共同居住），其旁並有雞鴨寮、曬穀場等，因原告欲收回62之7地號出售予他人，為解決被告之父古娘喜無屋居住之困境，乃另訂48年契約書，約定被告之父古娘喜得在承租土地範圍內任何處所興建房屋居住，嗣被告於57年自員山村6鄰員山34號遷至員山村6鄰員山38之5號（即從員山62之7地號遷至系爭土地重測前之114之3、116地號），並自資興建現場之三合院房屋等情，為原告四人分別陳明在卷（見本院卷㈠第285頁以下），並為被告等所不爭執（見本院卷㈠第247頁補充理由狀、第287頁乙○○之陳述），而現場之三合院瓦房係被告等於58年自行出資建造，其後又於63年左右在其旁再興建石棉瓦房，嗣石棉瓦房因颱風受損，再修建為現場之鋼架造房屋，而被告係於63年間申請設立天翔商行作氣體買賣業生意，將豬牛寮、雞鴨寮、農工器具寮作為停放車輛及集放氣體空瓶之用，曬穀場成為小孩及家人平日活動之用，嗣於65年再申請成立夫翔商行公司等情，亦為被告陳明在卷（見本院卷㈠第230頁勘驗筆錄、第299頁反面補充理由狀所述），由48年契約書訂約時之土地使用情形觀之，當時該62之7地號上之房舍、雞鴨寮、曬穀場等，均係為便利農耕而設，並無任何供作營業使用之情形，應認雙方48年契約書第3條所指出租人同意承租人在承租之土地水田內，無論何處要建築房屋，出租人等決無異議等語，係僅限於為便利農耕之目的所興建之農舍為限，至於其後被告另興建大型鋼架造建築物，並經營氣體買賣業務，並不在當初出租人預見之範圍內，故48年契約書並未變更兩造間耕地租約之性質，抑且，被告之父古娘喜與原告於65年仍與原告訂立私有耕地租約，被告二人於67年、68年、70年、84年再與原告訂立私有耕地租約，並按年繳納租谷（見本院卷㈠第218頁租金收據），自難僅憑48年契約書第3條之約定，即認兩造間之耕地租約已變更為一般土地之不定期租賃契約。
②被告又辯稱其於63年間申請設立天翔商行作氣體買賣，
及於65 年再申請成立夫翔商行公司，申請手續均有出示主的同意契約書證明文件，縣政府才准發給執照，被告經營氣體買賣30餘年來，地主每年都有來收租，從未提出異議，故原告已同意被告使用之方式云云，惟查，被告乙○○自承其係拿48年契約書去申請營利事業登記（見本院卷㈠第287頁），而48年契約書並無法證明原告同意被告將系爭土地作非農耕使用，已如前述，且被告對於原告中何人前來收租，原告四人如何知悉被告將土地作何使用，有何積極同意之行為，並未舉證以實其說，故被告主張原告有同意系爭土地作農耕以外之用途，被告使用系爭土地不受耕地三七五減租條例規定之限制，不足採信。
⑵被告有無不自任耕作之情形？
查被告除在系爭土地上如附圖一Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｌ部分所示土地興建三合院供自住外，尚在如附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分鋪設水泥地，Ｈ部分搭建石棉瓦房，Ｉ部分設置水池，Ｊ、Ｋ、Ｌ部分搭建鋼架房屋，並作為天翔商行、夫翔商行經營天然氣業務使用等情，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場，及囑託地政人員測量屬實，有勘驗筆錄、現場圖、複丈成果圖在卷可稽。按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院70年台上字第4637號、46年度57號判例參見），被告於系爭土地鋪設水泥地，搭建石棉瓦房、水池、鋼架房屋作為營業使用，面積達3000餘平方公尺，顯非供農耕目的使用，已違反耕地三七五減租條例第16條規定，依上開規定，被告與原告間之新豐鄉員字第35號耕地租約，即全部歸於無效。
⑶原告得否請求被告回復原狀及返還系爭土地？
按民法第455條規定：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。第767條規定：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又按承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，為民法第四百五十五條所明定，其就租賃物所增設之工作物，除合於民法第431條第1項之規定得請求償還有益費用外，應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡返還租賃物之義務，否則對於出租人因此所生之損害應負賠償責任（最高法院43 年度台上字第421號判決參見），兩造間之耕地租約既已全部歸於無效，被告使用系爭土地即無合法權源，原告自得本於耕地三七五減租條例第16條、民法第455條、第767條規定，請求被告將土地回復為耕地後，返還予原告。
⑷從而，原告本於耕地三七五減租條例第16條、民法第455
條、第767條規定，請求被告將如主文第一項之土地回復為耕地後，返還予原告，為有理由，應予准許。
⑸假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
貳、反訴部分：㈠反訴原告主張：
按反訴原告之父古娘喜與原告就坐落新竹縣○○鄉○○段第
640 號、第621地號之土地使用事宜，於48年12月6日所簽立契約書，其中約定：「承租人可在已承耕土地水田內無論何處要建築房屋時，出租人等決無異議，且日後若有自資增設部分皆屬承租人所有。」，反訴原告均依上開契約書內容使用系爭土地，今反訴被告主張反訴原告使用土地違反耕地租約之約定，並向新竹縣政府檢舉系爭土地上之房屋為違章建築，授意行政機關拆除上述房屋，造成反訴原告財產權受損，非但違反租賃契約之義務，且有違反誠實信用原則，並係故意誘詐反訴原告投入大筆資金為土地改良行為，興建房屋並放棄其他耕地之三七五耕作權，構成共同侵權行為，為此依債務不履行及侵權行為之法律關係，請求反訴被告應負損害賠償責任，待反訴被告賠償反訴原告後，反訴原告自當恢復系爭土地為農業使用。
並聲明：反訴被告應給付反訴原告6,707,845元，反訴原告並得以耕地型態繼續使用新竹縣○○鄉○○段第621號、第640地號之土地。
㈡反訴被告抗辯：系爭土地均屬「田」地，反訴被告無可能同
意反訴原告轉為非農業使用，且由反訴原告自認其父古娘喜本住於員山段62之7 地號上之門牌號碼新竹縣新豐鄉員山村六鄰員山34號房屋，因反訴被告欲收回出售予第三人，為解決反訴原告之父古娘喜無屋居住之困境，乃另訂48年契約書，約定被告之父古娘喜得在承租土地範圍內任何處所興建房屋居住，嗣被告等於57年間即由員山村六鄰34號房屋搬員山村6鄰38之5號房屋（即系爭土地重測前之員山114之3、116地號），且反訴被告之父古娘喜尚於65年仍與原告訂立私有耕地租約，被告二人於67年、68年、70年、84年再與原告訂立私有耕地租約，並按年繳納租谷，故48年契約書所謂「已承耕之土地水田內」建築房屋，本意僅在於承租人得興建農舍以利耕作，絕非如反訴原告所稱古娘喜得在系爭土地自由興建房舍，不限於亦不需依耕地態為農業使用云云。反訴被告並未無債務不履行及侵權行為之情事，反訴原告請求反訴被告負損害賠償責任，自非正當。
並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
㈢得心證之理由
本件反訴應審究者為：反訴被告以反訴原告未將系爭土地作為農業使用，違反耕地三七五減租條例第16條之規定為由，請求收回耕地，是否構成債務不履行及侵權行為？反訴原告得否請求繼續使用系爭土地？經查，兩造間就系爭土地訂有三七五耕地租約，而反訴原告確有將部分土地供作非農業使用之行為，致全部之三七五耕地租約歸於無效，已如前述，故反訴被告依耕地三七五減租條例第16條、民法第455條、第767條規定，請求反訴原告將土地回復為耕地，並返還予反訴被告，應屬正當，反訴被告並無債務不履行及侵權行為之情事，故反訴原告依債務不履行及侵權行為之法律關係，請求反訴被告負損害賠償責任，並請求繼續使用系爭土地，為無理由，應予駁回。
參、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 3 月 25 日
民事第二庭法 官 彭洪英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 吳美雲中 華 民 國 94 年 3 月 25 日