臺灣新竹地方法院簡易庭小額民事判決 九十三年度竹小字第二八五號
原 告 春福馥園公寓大廈管理委員會法定代理人 乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付管理費事件，於民國九十三年八月十六日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲
明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。查原告依據兩造間大廈規約之法律關係訴請被告給付管理費新台幣（下同）一萬三千二百十元，嗣於本院審理中，減縮聲明為請求被告給付一萬二千元，核屬不變更訴訟標的而減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，縱被告不同意，亦得為之，合先敘明。
㈡按公寓大廈管理條例於民國九十二年十二月三十一日修正公布時，固就第二十四條
之規定加以修正，並於同條例第六十三條規定：「本條例自公布日施行」。惟前揭修正之規定於該條例並無溯及既往之規定，自不適用於該條例修正施行前已發生之法律事實。查本件原告主張管理費積欠時期係自九十年一月起至同年十二月止等情，是其成立之時點在上開新修定第二十四條規定施行前，揆諸前揭說明，自不適用新修正之規定。
原告主張：被告丙○○為春福馥園公寓大廈之區分所有權人，房屋坐落新竹市○○
路○○○巷○○弄○○號三樓之三，緣被告雖係於九十一年三月間經法院拍賣取得上開房屋，惟其前手自九十年一月起至同年十二月止，共積欠社區管理費一萬二千元，另依據該大廈規約第十條第五項之規定，上開遲繳之管理費，尚須按年息百分之十計算遲延利息為一千二百十元，故應給付社區管理費一萬三千二百十元，被告買受上開房屋，自應繼受前手所積欠之上開管理費，詎經原告履次催繳後仍置之不理，爰依上開大廈規約之法律關係，請求被告給付積欠之管理費一萬二千元等語。
並聲明：被告應給付原告一萬二千元。
被告則以：其於九十一年三月十八日向本院拍購坐落新竹市○○路○○○巷○○弄
○○號三樓房屋一棟，於取得所有權狀後，即依規定繳交管理費，從未積欠，原告請求積欠之管理費應屬於前區分所有權人所生之債務，伊與前區分所有權人素昧平生，雙方亦無任何債務承擔契約，自無承擔前開管理費債務之理等語資以抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實：被告於九十一年三月間自本院拍賣取得坐落新竹市○○路○○
○巷○○弄○○號三樓房屋一棟之所有權，該房屋之前區分所有權人積欠自九十年一月起至同年十二月止，共十二個月合計一萬二千元之管理費等情。
得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於系爭房地之現區分所有權人即被告是否應繼受原區分所有權人即前手所積欠之前揭管理費之債務？㈠按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務
，固為修正前公寓大廈管理條例第二十四條明文所規定，所稱繼受人，係指一般繼受人及特定繼受人，又所稱規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。而區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務有關事項之抽象規定，則凡屬區分所有權人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，均有遵守區分所有權人會議決議之義務，以維護區分所有關係之一貫性。準此，修正前公寓大廈管理條例第二十四條固僅定有區分所有權繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等文字，惟其立法目的應係指繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束，以避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，雖繼受人未參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維護之一致性，以達提昇居住品質之立法目的，乃立法強制繼受人須受區分所有權人會議通過之抽象規約之拘束，惟原區分所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費之義務，要屬具體發生之個別債務，原區分所有權人自應負債務不履行或損害賠償責任，且區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文，同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明文規定，足徵對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道，故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會或原區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，猶仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不啻有悖債之相對性法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權，甚且違公平正義原則及比例原則，故於此情形下，自需就該法律條文為目的性之限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費之個別債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間業已發生之債權債務關係，區分所有權之繼受人如未循民法第三百條或第三百零一條所定訂立承擔債務契約，要難令負履行債務之責。綜上所述，於九十二年十二月三十一日修正公布公寓大廈管理條例之前，就前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃屬已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開修正前條文所指規約規範之事項，自無修正前公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用。
㈡經查，系爭房地自九十年一月起至同年十二月止所積欠之管理費，既係前手住戶所
積欠，已如前述，而春福馥園公寓大廈規約並無明確規定原告得向新過戶之區分所有權人即被告追繳前手住戶即原區分所有權人所欠繳之管理費用，且被告係自本院拍賣取得系爭房地所有權，與原區分所有權人間，亦未訂有債務承擔契約，被告亦無表示願為原區分所有權人代為清償所積欠之管理費用，揆諸前揭說明，原告自不得逕向被告請求繳交原區分所有權人所積欠之費用。從而，原告主張依修正前公寓大廈管理條例第二十四條及春福馥園公寓大廈規約第十條第五項等規定，請求被告給付其前手積欠之九十年一月至同年十二月之管理費及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十七 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭
法 官 謝永昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後廿日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
書記官 蕭宛琴中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十七 日