臺灣新竹地方法院民事簡易判決 93年度竹簡字第687號原 告 甲○○訴訟代理人 龔正文律師
黃冠瑜被 告 乙○○訴訟代理人 陳萬文上列當事人間返還停車位事件，本院於民國94年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告前經本院90年度執字第1692號執行程序中拍定取得坐落新竹市○○段○○○ ○號，建號3113門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號建物之所有權，依據前開建號建物登記謄本記載，原告主建物共同使用部分之權利範圍持分比為萬分之704 。而被告亦是經由本院90年度執字第1692號執行程序中拍定取得坐落新竹市○○段○○○ ○號，建號3114門牌號碼新竹市○○街○○巷19之1 號建物之所有權，然依據建號3114建物登記謄本記載，被告主建物共同使用部分權利範圍之持分比只有萬分之257 。因此依據權利範圍比例，顯然系爭地下室編號9之地下停車位應屬原告主建物3113建物之使用範圍。原告亦提出土地登記申請書第（7）附繳證件欄24記載「協議書兩份」，而該協議書即為「建物區分使用協議書」，即所謂之「分管契約」，亦明確記載「立書人竹田建設股份有限公司法定代理人陳錦章等20戶，所有坐落新竹市○○段○○○○號上建物門牌新竹市○○街○○巷17、17之1、19、19之1號1至5樓經新竹市政府工務局核發84工使字第0046號使用執照在案，因其公共設施梯間等經協議同意分區使用，詳如後列」，其中原告派定取得之系爭建物公共設施持分比為萬分之704。因此，依據前揭事證，原告確實有該地下室編號9之地下停車位專屬使用權。惟該系爭地下停車位現為被告佔有使用中，原告自得依據民法第767條前段之物上請求權以及分管契約之法律關係，請求被告返還前開停車位。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，使他人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。本件被告無權占有系爭停車位及原告業已取得系爭停車位之使用權，則原告主張因此受有相當於租金之損害，自非無據。是原告依據民法不當得利之規定，請求被告賠償自92年7月3日起至遷讓返還系爭停車位之日止，按月以新台幣（下同）3,000元計算之損害賠償金，應有理由。
（二）對於被告答辯之陳述：
１、按本件原、被告雙方取得系爭房屋之所有權，均是經由本院90年度執字第1692號執行程序中拍定取得。其中原告是買受乙標，而被告則是買受丙標。依拍賣公告附記欄記載：未出租附有二車位（即甲標附編號11號車位、丙標附編號9 號車位）。故被告認為其乃基於法院之公告內容買得系爭房屋（新竹市○○街○○巷19之1號），且附有編號9號之停車位，並認為本棟大樓之住戶均有權使用公設之權。而證人即執行債務人鄭錦坤雖到庭證稱：「（如何認定這兩戶有停車位？）因為拍賣時，書記官問我車位的問題，我認為19之1號1樓是角地歪歪斜斜的不好賣，所以我就把9號的車位附在19之1號1樓，而19號1樓的房子面積較小但房子較方正，所以我認為比較好賣，我就沒有附車位」等語，然證人鄭錦坤所述顯然誤解系爭停車位可由其個人主觀意思加以改變，於法規定不符。
２、坐落新竹市○○段○○○○號土地（權利範圍12000分之454）及其上建物即門牌新竹市○○街○○巷○○號1 樓，為原告之前手黃冠瑜於91年1 月間向本院拍賣取得所有權，並於91年1月15日領得權利移轉証書。雖依系爭不動產第一次所有權登記資料所附之建物區分使用協議書（即分管協議）尚無法看出坐落新竹市○○段○○○○號編號第9號停車位（下稱系爭停車位），是由門牌號碼19號之原區分所有權人所使用。且由於原告是依拍賣取得致無法提出當初建商與承購戶之買賣契約，惟依據證人陳錦章證稱「（買停車位有何証明？）契約上面有註明，契約書上面有地下室停車位的圖，而且停車位也有編號」、「（提示建物區分使用協議書）（有無看過？）我沒有看過，當初都交給代書辦理」、「（協議書上附表地下室持分不同有何代表特別的意義？）可能是有車位的人持分會多一點，印象中代書有跟我提到這一點。」等語，可知持分多的是代表有車位，且一般房屋買賣慣例，建商於出售房地時，因顧及地下停車位稀少且因大樓住戶對於該法定空地皆按比例有所有權，故於買賣契約書中多會言明需另購使用權（即未另購空地停車位之住戶，即默示同意對於該法定空地之分管協議），所以依慣例該法定空地上所劃定之停車位，多係由起造人另行加價出售予購買房屋之人，使就法定空地之特定部分取得使用權。由於原告買得系爭房屋並非直接向建商購得，致一時無法取得當初房地之買賣契約書。惟既然本案建商當初辦理第一次所有權登記時，已先就法定空地部分與其他區分所有權人協議分管使用，此分管協議一般而言，絕非毫無用意。茲就本棟大樓現狀而言，全體住戶共有20戶，而地下1樓法定空地停車位卻只有12個車位，所以必然另有8戶無法購得停車位之使用權，而為了界定出誰擁有車位使用權，必然建商於出售房屋時，會與購買者約定基地法定空地上劃分之停車位，需另行加價購買停車位之人方能取得使用權，同時為了符合民法第820條之規定，就該共有之法定空地，既為全體大樓區分所有權人之共有物，自應由共有人共同管理或是另訂分管契約為之。而訂定分管契約之目的，即在使額外付費者有法源依據得使用地下停車位之權能。再參照有購買停車位者之地下室共同使用部分之所有權權利範圍登記持分，亦較未購買停車位者多。此由本件該房屋之建物登記謄本亦可看出，顯然原告所有之3119建號之共同使用部分之應有部分持分比例較多，故原告主張系爭編號9號之停車位為原告所買受，尚非於法無據。
３、再者，依坐落新竹市○○段○○○○號上建物登記謄本觀之，其中門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號（即Ａ棟）2樓、4樓、5樓；17之1號（即Ｂ棟）2樓、3樓、4樓、5樓；19號號（即Ｃ棟）1樓（即原告所有）、3樓、5樓；19之1號（即Ｄ棟）2樓、4樓等12戶，其地下室共同使用部分之應有部分持分均為萬分之704。至於17號1、3樓；17之1號1樓；19號2樓、4樓；19之1號1樓、3樓、5樓等8戶，其地下室共同使用部分之應有部分持分，除19之1號（即被告所有）為萬分之257外，其餘均為萬分之185。從以上登記資料觀察，似可推定有購買停車位者，其共同使用部分之比例，均較未買受停車位者為多。
４、依大樓區分所有權人之分管協議，原告買受之系爭房屋之前前前手鄭振煜既然對系爭停車位擁有專屬之使用權，而系爭停車位之使用權能為系爭停車位坐落之地下室之所有權之一部分，因分管協議由各共有人使用特定部份。訴外人鄭錦坤基於所有權而分管特定使用之系爭停車位，既因其所有權應有部分拍賣轉讓與黃冠瑜，原告再向黃冠瑜買得，則系爭停車位之使用權能自然跟隨所有權應有部分之轉讓而由原告取得。蓋按法定空地上之停車位，屬於公寓大廈管理條例所指共用部分，性質上仍屬於共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專用（專有）部分建物移轉時，依土地登記規則第94條規定，其共用部分所有權隨同移轉予同一人。並參以公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，則法院拍賣專有部分時，效力自及於其共用部分之應有部分。從而，原告之前手黃冠瑜取得原屬鄭錦坤所有新竹市○○街○○巷○○號1 樓公寓大廈專有部分所有權時，當然取得其共用部分之應有部分，是訴外人鄭錦坤原有之系爭停車位所屬之共用部分之應有部分，已歸原告取得，要無疑義。而本件系爭停車位所屬之共用部分之應有部分所有權，既歸原告取得，則本於該共用部分各共有人間之分管約定及原告對於該共用部分之應有部分所有權，原告自隨同取得系爭停車位之使用權，被告辯稱原告並未取得系爭停車位之使用權云云，自非可取。
５、根據證人鄭錦坤所陳，可知原、被告向法院拍賣取得之建物，其中一戶確實是有系爭地下室停車位之專屬使用權，雖依證人說法認為該停車位可由其個人意願加以決定其歸屬，然如前所述，該大樓地下一樓雖屬共同使用部分，惟已經全體承購戶於承購時與建商協議由承購系爭停車位之住戶分管系爭停車位，而購買停車位之人，就共同使用部分之持分比例亦較未買受停車位者為多，是公共設施之應有部分之多寡乃可公示表徵分管契約車位之有無。其次，地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。是證人鄭錦坤當然不得依其自由意願將系爭地下室停車位任意轉換。訴外人鄭振煜既然依共有人間之分管契約而取得使用系爭車位之專用使用權利，而證人鄭錦坤繼受取得該建物，自受該分管契約之約定而取得該系爭車位之專用使用權利，而原告既因拍賣而繼受取得上開房地及共同使用部分之權利，自同時繼受該分管協議之權利義務，被告係區分所有權人自應受此分管協議之拘束，不得主張有權使用、收益系爭停車位。從而，原告本於民法第767條前段之規定，請求被告遷讓並返還系爭停車位予原告，為有理由。
（三）為此聲明：被告應將坐落新竹市○○段3113建號、門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號地下1樓編號第9號之停車位（面積10平方公尺）騰空交還予原告，並自92年7月3日起至返還停車位止，按月給付原告3,000元之損害金；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告之系爭大樓之建物（新竹市○○街○○巷19之1號）乃於91年3月7日向本院拍定取得，故僅知拍賣物之範圍而不知與其他同樓住戶間之權利、義務關係，原告所提出之證物被告均無法取得亦無從知悉，原告指摘被告惡意佔用，洵係不合。再者，原告僅迫被告遷讓停車位，亦未提出其可信證物，令人難以折服，其請求賠償金額，於法不合。
（二）系爭大樓之全部住戶是否承認原告所提之建物區分使用協議書之效力亦屬未知之數，且地下室之使用並無任何所有權名義之登記，而僅係大樓公共設施之一部分，任何住戶皆得使用，又無負責之人指示大樓地下室之使用權限等，致生糾紛，此乃無法免卻之原因，被告絕非故意或惡意佔用。
（三）被告所拍定之房屋原為地主與建商合建分配所有，該房屋格局因非中正四方，故地主為增加該屋之附加價值，於該屋未被法院公告拍賣前即已向新竹國際商業銀行聲明貸款抵押物為被告標得之丙標房屋並附帶9 號車位，被告於投標前，亦曾至銀行查證屬實。再者，被告所標得之上開房屋因格局過於畸形，已經法院公告拍賣多次流標乏人問津，被告於考量丙標房屋附帶地下停車位之故，乃於法院特別拍賣時以高價標得。被告使用之地下室停車位乃延續前手鄭錦坤而來，並無惡意佔用之行為，況被告向法院拍得之土地所有權面積有99.1平方公尺（約29.97775坪），而原告拍得之土地所有權面積僅48.22平方公尺（約14.58655坪），足見原告之土地所有權比被告少15.49坪，原告主張其對地下室之所有權持分比為萬分之704，被告僅有萬分之257，實令人難以理解，是否有侵害他人權利，值得探究。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其前手黃盛國（即原告之訴訟代理人，嗣改名為黃冠瑜）於91年1月間，經由本院強制執行程序得標買受坐落新竹市○○段○○○○號，建號3113門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號、含共同使用部分即3119建號（即地下層），應有部分萬分之704，該不動產原為訴外人鄭錦坤所有，而新竹市○○街○○巷○○號地下1樓編號第9號停車位（下稱系爭停車位）自其買受上開房地以來即為被告佔用等情，業據提出建物登記謄本、建築改良登記簿謄本（含區分所有建物共同使用部分附表）等件為證，並經本院依職權調閱本院90年度執字第1692號執行卷宗核閱無訛，及囑託新竹市地政事務所會同勘測現場屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；凡主張法律關係存在者，應就法律關係發生所須具備之特別要件負舉證責任，最高法院著有48年台上字第887 號判例可供參照。本件原告既主張其前手黃冠瑜所拍定之新竹市○○街○○巷○○號1樓不動產所配置之車位為編號9號之停車位，依上開說明，自應由其負舉証責任。
（三）查原告主張其拍定之不動產配屬如附圖所示212A編號9停車位，無非係以其於系爭「竹田珍珠」公寓大廈地下室即共同使用部分竹蓮段3119建號之應有部分為萬分之704，較被告同建號共同使用部分權利範圍持分比萬分之257為多資為論據。查原告就其房屋地下一層雖擁有所有權應有部分萬分之704，然所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。地下層停車空間既附設於區分所有建築物內為區分所有權人所共有，各共有人原依法有使用收益之權利，惟各共有人就共有物特定部分之使用，亦得另行約定令少數人共有人就共有物特定部分之使用收益範圍，多於或少於依其應有部分比例應得之使用收益範圍，亦即共同為應有部分比例與使用權範圍不相等之分管協議，換言之，共有物使用面積占共有物面積之比例，非必與各共有人應有部分比例相等，原告僅以其所有之系爭房屋對於3119建號之應有部分為萬分之704，即認必定配屬有一停車位，尚非有理。
（四）次查原告復提出系爭建物區分使用協議書，主張此即為「竹田珍珠」地下室停車位之分管協議云云。惟查「竹田珍珠」公寓大廈為建商陳昌億（即陳錦章）與地主合建，約定按建築面積由建商與地主各分得一半房屋，地下室車位由建商與地主以抽籤方式對分，嗣建商預售時將停車位另行出售，並於契約附有地下室停車位置圖及編號，業據證人陳昌億到庭證述明確（卷一第121頁），核與證人即「竹田珍珠」公寓大廈住戶陳美琴證稱：「我是83、84年向建商買的，當初買七百多萬，有附車位，車位是600,000元…」、「（地下室停車位是平面式還是機械式？）平面，有編號，我是四號」、「（如何證明地下室停車位有權利？買賣契約書裡面有無載明？）建商說地下室停車位包含在土地權狀裡頭，買賣契約書裡面有畫停車位的圖，我的編號是四號」（卷一第145頁）；及住戶麥偉成證稱：
「（房子向誰買的？）建商。我是買預售屋。我是另外買車位，一個車位六十萬元。竹田珍珠有三棟，其中二棟地下室是相連的，另外一棟是獨立的，我的停車位是在兩棟相連的地下室，是編號七平面式停車位」、，「建商有給我車位使用權同意書」（卷一第159頁）等語相符，而證人麥偉成並提出兩造所不爭之車位使用同意書為證（卷一第165頁），堪信為真。查前開同意書載有「茲同意地號212，建號3103建物之地下室編號6號位歸屬於門牌號碼：
新竹市○○街○○巷○○號3樓使用」等語，並畫有地下室停車位示意圖，依前開停車位示意圖，建商於預售時，即已規劃該棟地下室有12個停車位，其中半數由建商出售，另半數由地主分得，此由證人即原告之前前手亦即地主之一之鄭錦坤證稱：「我們兄弟及堂兄弟和建商合建的」、「我當時分到三戶，17之1號3樓、19號1樓、19之1號1樓」、「當初約定地主可分到9個車位，我們三兄弟分到4個半車位，每個人分到1個半車位，我堂兄弟分到4個半車位，我再向我堂兄弟買半個，所以我共有二個車位，當初約定地主分到奇數的車位，建商分到偶數的車位」、「（你分到的三戶，那幾戶有車位？）17之1號3樓是拿到11號車位、19號之1號1樓是拿到9號車位」、「（如何認定這二戶有車位？）因為拍賣時，書記官問我車位的問題，我認為19號之1號1樓是角地歪歪斜斜的不好賣，所以我就把9號的車位附在19之1號1樓，而且19號1樓的房子面積較小但房子較方正，所以我認為比較好賣，我就沒有附車位」等語（卷一第56、57頁）可得而知。又經本院履勘「竹田珍珠」公寓大廈，該社區共分A、B兩棟大樓，A棟門牌號碼為東南街28巷17號1至5樓、17之1號1至5樓、19號1至5樓、19之1號1至5樓，B棟門牌號碼為15號1至5樓、15號之1號1至5樓、15之2號1至5樓，而系爭停車位位於A棟大樓地下室編號9號位置等情，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽。查系爭停車位所屬之地下室，屬區分所有建物所有人共有，此有3119建號登記謄本在卷可憑，該地下室乃該公寓大廈專有部分以外之共有部分，惟該地下室共用部分之停車空間，於建商出售時，即由建商與購買房屋之人先行議定，由購買車位之人分配使用，未購買車位者無停車位使用權，經各區分所有建物之住戶同意買受，則各區分所有權人，即建號3119號建物之共有人間，就該建物之停車空間，成立按原建商分配位置使用之分管契約（最高法院86年度台上字第2245號判決參照）。惟查兩造所有房地均非購自建商，而係由本院90年度執字第1692號執行程序中債務人鄭錦坤所拍定，而鄭錦坤係因與建商合建而取得「竹田珍珠」公寓大廈之區分所有權人地位，並非向建商購買「竹田珍珠」之區分所有專用部分，應不受前揭買賣契約書之拘束。而原告所提出之建物區分使用協議書，乃為建商送請土地登記時所附繳之證件，通常地主亦僅應配合送件而於建物區分使用協議書用印而已，能否將之視為全體區分所有權就地下室停車位之分管協議，實有疑義。況據訴外人鄭錦坤所陳，其分得三戶即17之1號3樓、19號之1號1樓、19號1樓及1個半停車位，嗣再向其堂兄弟購得半個，故有二個車位，拍賣時，其認為19號之1號1樓是角地歪歪斜斜不好賣，就將9號的車位附在19之1號1樓……等語，足認訴外人鄭錦坤所有之前開三戶房屋，平日實共用A棟地下室編號9號及11號停車位，而未將編號9號及11號停車位配屬於特定房屋，則原告又如何能證明其所拍定之系爭房屋係分管編號9號停車位之使用權？此外，原告復未能舉證證明其前手黃冠瑜經由本院強制執行程序所拍定之系爭房地所配置之停車位，即為被告所使用之編號9號停車位，從而，原告請求被告將系爭停車位騰空交還原告，並自92年7月3日起至返還停車位止，按月給付原告3,000元之損害金，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
（五）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉証，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 8 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 30 日
書記官 許麗汝