臺灣新竹地方法院民事判決 九十三年度訴字第三二一號
原 告 乙○○訴訟代理人 朱昭勳律師被 告 甲○○右當事人間清償債務事件，本院於民國九十三年八月四日辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾叁萬捌仟叁佰叁拾叁元，及自民國九十三年八月四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
事 實原告方面：
㈠聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百一十五萬元，及自訴之聲明追加狀送達被告日即九十三年八月四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡陳述：
⒈被告向原告承租座落新竹縣竹北市○○路○○○號一樓之房屋（以下簡稱系爭房
屋），兩造並簽有租賃契約書在案，租賃契約期間為民國九十一年四月五日起至九十三年四月四日，期間共二年，每月租金為五萬元，押金十萬元。
⒉被告自九十二年三月五日起即未給付租金，迭經催討，均未獲給付，且租期屆
滿後，被告又未依約騰空交還租賃物，為此，爰依兩造所簽訂之租賃契約請求被告給付租金及違約金，另依照民法第一百七十九條不當得利之規定請求被告在租期屆滿後繼續占有房屋使用收益房屋不當得利之利得。
⒊原告請求之金額共計一百一十五萬元，其計算如下：
⑴租金五十五萬元：
九十二年三月份至九十三年三月份之租金，每月租金五萬元，合計十三個月共六十五萬元，再扣除押租金部分十萬元，合計為五十五萬。（13×00000-000000=550000 ）⑵九十三年四月份及五月份相當於租金損害之不當得利：
二個月，每月五萬元，共計十萬元。（2×50000=100000）⑶依原租賃契約第六條請求之違約金：
被告於租約屆滿時，本負有騰空交還之義務，於九十三年四月四日租期屆滿仍未騰空交還標的物，原告得向被告請求按月照租金五倍之違約金至全部遷讓完了之日止。即二個月租金乘以五等於五十萬元。（000000×5=500000）㈢證據：九十二年十一月四日、九十三年一月十二日存證信函及租賃契約書各乙份。
被告部分：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈系爭房屋出租均為訴外人黃政夫處理，被告不知係以原告之名義訂約，以為訴
外人黃政夫為屋主。因系爭房屋及屋內部份物品已遭法院查封，銀行曾警告不可繼續租用否則會坐牢。但黃政夫建議將房屋出租訴外人張景期，所收之租金可應付之被告應付之租金。九十一年十一月訴外人黃政夫之子半夜到系爭房屋搬移物品，造成系爭房屋損害，訴外人張景期要求伊及黃政夫之兒子賠償，否則停付房租，訴外人張景期僅繳租予被告至九十二年二月份，伊則繳納租金至九十二年三月份。
⒉訴外人張景期一直到現在都未搬遷，因其主張房子已拍賣，被告沒有權利再收租，也不能要求他離開。
⒊系爭房屋前面之土地為第三人所有，地主不同意被告使用該土地通行，嗣後由訴外人張景期給付第三人每月三千元，由被告負擔一千五百元始得通行。
㈢未提出任何證據證明。
理 由
壹、程序部分訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告對於訴之變更追加無異議而為本案言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第二項定有明文。原告原聲明請求被告給付租金五十五萬元及遲延利息，但嗣後追加請求相當於租金損害之不當得利十萬元及違約金五十萬元，被告無異議而為本案之言詞辯論與上開規定相符，自應准許。
貳、實體部分兩造不爭執事項：
㈠兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃契約期間為九十一年四月五日起至九十三年四月四日，期間共二年，每月租金為五萬元，押金十萬元。
㈡被告確自九十二年三月五日起即未給付租金，租賃期間屆滿亦未騰空交還房屋。
㈢系爭房屋系於九十三年五月二十六日經法院拍賣。
㈣被告轉租系爭房屋予他人，收取租金八萬元。
兩造爭執要點：
㈠被告所舉之下列理由可否成為被告不繳租金的抗辯：
⒈系爭房屋於訂約時已遭查封。
⒉被告將系爭房屋出租第三人張景期，而第三人主張其置於系爭房屋內的物品遭
另第三人（黃政夫之子）毀損而拒繳租金，被告是否亦可停繳租金？⒊因系爭房屋經拍賣而移轉所有權被告是否即不負遷讓之責？⒋系爭房屋是須經過他人土地通行，該土地的所有權人要求給付通行費，被告是
否得拒絕繳納租金？㈡租賃契約期滿後被告未遷讓房屋是否有相當於租金所得之不當得利？金額為何？㈢被告是否違反兩造租賃契約第六條之約定？是否應給付違約金？金額多少？得心證之理由㈠被告拒繳納租金是否有理由：
⒈被告抗辯因系爭房屋遭查封而遭銀行警告不得使用系爭房屋云云。經查：系爭房
屋確於承租前已遭法院查封，此為兩造於締結租賃契約時已知之事實，惟查封僅發生法院禁止所有權人處分查封物之效力，並不妨害對查封物之使用收益權能，且事實上被告仍繼續使用收益租賃物，並未受到法院查封效力之影響。況原告於簽約之前對於標的物遭法院查封情形，已在租賃契約之備註欄載明，況被告自承租以來亦已繳交將近一年房租，其嗣後以法院查封為由拒繳房租，於法無據。
⒉被告另抗辯房屋轉租第三人張景期，第三人張景期認其置放於租賃房屋之物無端
遭案外人黃政夫之子毀損，拒交房租給被告，被告未收轉租房租金，拒絕向原告繳交租金，而黃政夫應督促其子出面解決云云。然查：第三人張景期置放於租賃房屋之物是否確實無端遭案外人黃政夫之子毀損，並無證據可資證明。縱然為真，兩造間之租金債權，與第三人間所存損害賠償情事無關，被告尚不得以第三人間所存之事由作為拒交租金之理由。
⒊系爭房屋於九十三年五月二十六日經法院拍賣，為兩造所不爭執。法院拍賣發生
於系爭房屋租賃期間屆滿之後，與被告須依租約繳交房租事無涉，被告抗辯因系爭房屋遭拍賣而不需繳納租金，應非有理。
⒋被告抗辯系爭房屋應經他人土地通行，因鄰地所有權人反對其通行，造成租賃標
的物，無法使用收益，嗣後由次承租人繳納每月三千元，由被告負擔一半始得使用鄰地通行，被告以此拒交租金云云。原告出租被告僅收租金五萬元，被告轉租他人，收取租金八萬元，已多出三萬元之收益。鄰地所有人是否拒絕被告通行及被告是否確實付出一千五百元之通行費，被告並未舉證證明，已有可議。況本件被告自承嗣後給付通行費後已無通行之問題。原告僅收租金五萬元，遠比被告轉租所收得之租金八萬元為低，被告向原告承租房屋，原告只需將房屋交付使用即可。至於通行部分並非無法通行，而係需另付費通行，此部分之通行費用並非當然應由出租人負擔，此觀被告之次承租人張景期亦負擔通行費之一半，被告負擔一半亦明。被告為取得通行而向第三人付出通行費，基於使用者付費，亦屬當然，並不能成為不繳納租金之理由。
⒌ 綜上所陳，被告自九十二年三月起即未繳納租金，至契約期間屆至時共積欠十
三個月租金，共計六十五萬元，再扣除押租金部分十萬元，合計為五十五萬元。從而，原告依據租賃關係請求被告，給付租金五十五萬元為有理由。
㈡系爭房屋於九十三年五月二十六日經法院拍賣，為兩造所不爭執。於租賃契約屆滿
時，租賃物尚未被拍賣，原告仍為所有權人，被告自應將租賃物騰空交還原告，被告無法使其次承租人將房屋交還原告，仍由次承租人佔有使用系爭房屋，使原告受有相當於租金之損害。但系爭房屋於九十三年五月二十六日即經法院拍賣而移轉所有權於拍定人，原告即非所有權人對於系爭房屋即無使用收益之權限，故原告之相當於租金損害之期間應僅有一個月又二十三日，故原告相當之租金之損害金額應為八萬八千三百三十三元（50000+50000×23/30=88333，小數點以下四捨五入）。原告依據不當得利法律關係請求每月相當於租金損害在八萬八千三百三十三元之範圍內為有理由，超過之部分為無理由，應予駁回。
㈢兩造之系爭租約雖就違約之情形約定有違約金部分，但違約金為損害賠償額之預定
。而被告未能在租約期滿時交還租賃物，原告之損失已由上開之相當於租金損害為填補，並無其他損失，被告自無庸再給付違約金填補原告之損害，原告請求違約金部分為無理由，應予駁回。
縱上所陳，原告依據租賃契約法律關係及不當得利法律關係請求被告給付，於六十
三萬八千三百三十三元之範圍內為有理由，應准許之，超過上開範圍之請求為無理由，應駁回之。
本件並與應職權宣告假執行之規定不符，原告請求依職權宣告假執行，尚有誤會，且其請求亦僅促成法院注意宣告假執行之效力爾，並此敘明。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條，判決如
主文。中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十七 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 黃珮禎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 饒興蘭中 華 民 國 九十三 年 九 月 十 日