臺灣新竹地方法院民事判決 九十三年訴字第三二三號
原 告 戊○○○○法定代理人 甲○○訴訟代理人 林進塗律師被 告 丁○○被 告 乙○○○○○○訴訟代理人 丙○○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國九十三年九月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告丁○○應將坐落新竹市○○段○○段○○○○號土地上如附圖所示109A部分，面積二十平方公尺、門牌號碼新竹市○○街○○○號建物拆除，將前揭土地返還原告；被告乙0000000應自門牌號碼新竹市○○街○○○號建物遷出。
被告丁○○應給付原告新台幣捌仟元，並自民國九十三年九月一日起至拆除前揭建物之日止，按每月給付原告新台幣壹仟元計算之損害金。
訴訟費用由被告丁○○負擔五分之四，被告乙0000000負擔五分之一。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰肆拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落新竹市○○段○○段○○○○號土地，面積一七四○平方公尺為原告所有，除關帝廟所建廟寺及空地使用外，面鄰新竹市○○街之土地部分劃分成小面積於三、四十年前出租與被告丁○○等十六戶建築房屋經營生意。住戶之基地租賃契約每一年更換一次，租金每月新台幣（下同）一千元。迨至民國（下同）九十二年五月間，原告接獲新竹市政府函文稱為辦理第三級古蹟「戊○○○○」修復工程，需拆除周邊景觀不整齊之商店，而規劃重新整建，乃積極與承租戶協調解決之，其中十五戶均已圓滿達成和解，同意在九十三年三月底前交還土地，由原告配合新竹市政府辦理古蹟修復工程。惟被告丁○○因將房屋轉租與被告余金龍經營元寶銀樓之珠寶生意，拒不搬遷並交還土地。
（二）查被告丁○○與原告所訂之基地租賃契約自民國九十二年一月一日起至九十二年十二月三十一日止計一年。且被告未實際經營生意未經原告同意擅自轉租與被告余金龍經營元寶銀樓，顯已違反基地租賃契約書第八條「承租人不得將露店基地承租權擅自轉讓他人：：」之規定，何況基地之租賃期限亦已屆至，原告乃於九十二年九月十八日、九十二年十月六日分別以新竹武昌街郵局第一八五一號、二○一五號及九十三年五月二十一日新竹英明街郵局第六七○號存證信函通知被告丁○○不再續租基地並催告搬遷，被告均置之不理。而原告為補償被告所建之地上物價值，曾經委託台灣省建築師公會指派楊長榮、胡鎮江等建築師於九十二年十月十五日下午四時予以鑑定住戶之建物價值，被告丁○○之建物價值為五十七萬六千元，殘餘價值為二十六萬七千二百元，原告業於九十三年二月二十四日以新竹武昌街郵局第三○五號存證信函附原告法定代理人甲○○簽發之台灣土地銀行新竹分行帳號０一０五二之七、票據號碼0000000號、發票日九十三年二月二十日、面額五十七萬六千元之支票作為補償拆除該建物之價值。被告丁○○於收到該補償金之後仍拒不遷讓，原告為免權益受損，乃依雙方所訂基地租賃契約書之規定及民法第七百六十七條所有權人排除被告等人之侵害而提起本件訴訟。
（三）按因房屋租用發生爭議，得由該管縣市地政機關予以調處，不服者得向司法機關訴請處理，土地法第一百零一條著有明文。又同法第一百零五條規定「第九十七條、九十九條及第一百零一條之規定於租用基地建築房屋均準用之」，是土地法第一百零一條規定僅定為「得」由該管地政機關調處，自非「應」由地政機關調處之強制規定，從而未經該地政機關調處程序逕行起訴，仍為法之所許，最高法院六十八年台上字第一三四○號判例可稽。又新竹市政府於九十二年八月十九日府文資字第０九二００六七二九六號函文受文者正本給各承租戶，副本給原告管理委員會，其中說明第三條：台端承租「戊○○○○」露店基地，修復期間為避免工程施工影響營業公共安全，並整體規劃商圈建築生意，請台端配合戊○○○○管理委員會辦理有關事宜，是該函中已明確說明「整體規劃商圈建築立面」，被告辯稱僅作修復工程，並未實際必須將所有建築全部拆除重新建築，原告係為迴避雙方租賃契約中第十三條承租人享有優先承租權之規定，應不可採。
並聲明：⑴被告乙0000000應將坐落新竹市○○街○○○號房屋騰空遷出。被告丁○○應就坐落新竹市○○段○○段○○○○號基地內如附圖所示109A部分，面積二十平方公尺、門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋拆除，將土地交還原告。⑵被告丁○○應給付原告八千元之損害金，並自九十三年九月一日起至拆除地上物之日止，按每月給付原告一千元相當於租金之損害金。⑶第一項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告丁○○辯稱：
（一）按土地法第一百零一條規定，因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣市地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理，而同法第一百零五條則規定前述條文於租用基地建築房屋時準用之。故而，本件爭議原告自應於起訴前向新竹市地政機關申請調處，而今原告逕行起訴之舉是否已有違反土地法相關規定。又新竹市政府對於第三級古蹟「戊○○○○」之修復工程，並未實際必需將所有建物全部拆除重建，故而該局所發之公文中僅提及周邊商家、住戶應配合該工程之進行，而對於將被告建物全部拆除等節，則雙字未提。故而，原告以配合新竹市政府工程而將基地收回，不過是為了迴避雙方租賃契約中第十三條承租人享有優先承租權之規定。
（二）本件雙方並未對於被告所有之地上建物價值達成任何協議，僅原告單方面寄送支票予被告，況被告於收到原告所寄出之支票後，即口頭打電話給原告表示對於數額有爭議，且被告對於此支票至今尚未加以兌領，何來原告所言被告收受補償費後仍拒不遷讓。又原告指稱被告擅自轉租乃是違反租賃契約書第八條「承租人不得將露店基地承租權擅自轉讓他人：：」之規定云云，乃是對於「轉租」一詞之誤解所致。按所謂轉租乃是指承租人將租賃物再出租與第三人，而所謂「租賃權轉讓」乃是承租人將原告承租權利轉讓於第三人，而由第三人取得與原出租人締結租約之資格。而本件租賃契約書第八條所欲加以規範者乃是「租賃權轉讓」並非「轉租」，此觀諸該契約書第八條之文字與第九條「承租人將該露店出租與他人時須負責租金義務：：」等規定自明等語。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告余金龍則以：本件系爭房屋乃被告自七十年六月份起即向另被告丁○○所承租，用以經營元寶銀樓使用，而該屋租賃契約原為每年一期，由被告與另被告丁○○逐年簽訂；迨於八十八年因被告付費對於該屋進行鋼骨修建工程，因而租約改為每三年簽訂一次，故本件系爭房屋租約應於九十四年十月三十一日始到期，因而被告係基於有效之租賃契約而佔有使用系爭房屋。再者，被告在接獲原告之存證信函後，已著手實施搬遷計劃，提早尋覓適當營業場所，為此尚付出十五萬元之損失，惟店鋪之裝潢工程並非一蹴可幾，該工程預計最快於九十三年十月底才能完工，被告並非不願搬離，而係因搬遷準備工作尚未完成之故等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告為坐落新竹市○○段○○段○○○○號土地所有人，於九十二年一月一日與被告丁○○訂有基地租賃契約書，將前開土地內露店門牌一二一號基地即如附圖所示109A部分土地（下稱系爭土地）出租予柀告丁○○，租期自九十二年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，租金每月一千元。
（二）原告於九十二年九月十八日、同年十月七日分別以存證信函通知被告丁○○前開基地於九十二年十二月三十一日租期屆滿時收回，不再續租。
（三）系爭新竹市○○街○○○號房屋為被告余金龍向被告丁○○所承租，用以經營元寶銀樓，租賃契約原為每年一期；迨於八十八年因被告余金龍付費對於系爭房屋進行鋼骨修建工程，因而租約改為每三年簽訂一次，系爭房屋租約於九十四年十月三十一日到期。
四、程序方面：
（一）按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第四十條第三項定有明文。經查原告戊○○○○及負責人甲○○，業經主管機關新竹市政府登記在案，有新竹市寺廟登記表、寺廟登記證附卷可稽（卷第四八、八七頁），依監督寺廟條例第六條第一項規定有權利能力。雖原告於起訴時，係列戊○○○○管理委員會（法定代理人甲○○）為當事人，惟查戊○○○○管理委員會係戊○○○○信徒大會選舉委員所組成，為戊○○○○之管理機關（見卷第八八至九一頁之戊○○○○管理委員會組織章程），並不能獨立於戊○○○○而存在，即非民事訴訟法第四十一條第三項所規定之非法人團體；且戊○○○○管理委員會之主任委員為甲○○，而戊○○○○之負責人亦為甲○○，顯見甲○○係以戊○○○○之管理人（法定代理人）名義為訴訟行為，故祇須將法人名稱戊○○○○管理委員會更正為戊○○○○即可，並不生當事人適格與否或訴之變更之問題，核先敘明。
（二）次按因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣市地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理；前項之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第一百零五條、第一百零一條定有明文。是前開條文既僅定為「得」由該管地政機關調處，而非「應」由地政機關調處之強制規定，則原告未經該項調處程序，逕行起訴，自為法之所許，被告指摘原告起訴不合法云云，尚有誤會。
五、得心證之理由：
（一）原告主張被告丁○○於九十二年一月一日與其就系爭土地簽訂土地租賃契約書，租賃期間自九十二年一月一日起至九十二年十二月三十一日為止，租金每月一千元。原告曾以新竹市政府將「戊○○○○」列為第三級古蹟，欲拆除周邊露店重新規劃整建為由，於九十二年九月十八日、同年十月七日分別以存證信函通知被告丁○○租期屆滿收回基地，九十三年五月二十一日，再以被告丁○○將基地及店面違法轉租予被告余金龍為由，要求被告余金龍於九十三年五月三十一日遷出新竹市○○街○○○號房屋，被告丁○○並應拆屋交還系爭土地等情，業據提出土地租賃契約書影本一件、土地登記謄本一件、照片十三幀、郵局存證信函三件、新竹市政府函文三件為證，並經本院會同新竹地政事務所人員至現場履勘並繪製土地複丈成果圖在卷，而被告對於上情，復不爭執，堪信屬實。
（二）按租賃定有期者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條前段定有明文。又土地法第一百零三條第一款定規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時，：：」。查系爭土地租賃期限於九十二年十二月三十一日屆滿，且原告於期限屆滿前已預告被告丁○○不再續租，是被告丁○○於租賃關係消滅後，自應返還租賃物即系爭土地予原告。又被告余金龍雖辯稱其向被告丁○○所承租之系爭房屋租約迄九十四年十月三十一日始到期，其基於有效之租賃契約而佔有使用系爭房屋云云。惟查原告與被告丁○○就系爭土地之租賃關係既已於九十二年十二月三十一日因期限屆滿而消滅，被告丁○○自次日起已無占用系爭土地之合法權源，縱被告將系爭土地上之建物出租予被告余金龍且租約尚未到期，惟此僅為被告二人之債權債務關係，均不得以此事由對抗原告，從而，原告本於民法第七百六十七條之所有人物上請求之規定，請求被告余金龍應遷出門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋，被告丁○○應將前開房屋拆除，並將如附圖所示109A部分，面積二十平方公尺之系爭土地還予原告，為有理由，應予准許。
（三）又原告與被告丁○○租賃契約屆滿後，被告丁○○即屬於無正當權源占用原告所有之土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致原告受有損害，是原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。而原來雙方所成立之租賃契約每月之租金為一千元，故被告每月之不當得利金額即為相當於租金之一千元。從而，原告請求被告丁○○自契約屆滿翌日（即九十三年一月一日）起至九十三年八月三十一日止，共八個月即八千元之損害金，並自九十三年九月一日起至拆除地上物之日止，按每月給付原告一千元之損害金，亦有理由，應予准許。
（四）綜上，原告本於民法第七百六十七條請求被告丁○○拆除系爭土地上之建物，將土地回復原狀返還原告，被告余金龍遷出前開房屋，並依不當得利之法律關係，請求被告丁○○給付八千元，及自九十三年九月一日起至拆除地上物之日止，每月一千元之損害金，為有理由，應予准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響者，無庸一一贅敘，附此敘明。
七、本判決第一項，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十五 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
法 官右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
法院書記官中 華 民 國 九十三 年 十 月 十五 日