臺灣新竹地方法院民事判決 九十三年度訴字第三四四號
原 告 甲○○訴訟代理人 路春鴻律師被 告 嘉城國際事業有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 羅秉成律師
魏順華律師右當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國九十三年十月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：
一、兩造於民國（下同）九十一年四月二十五日簽訂房屋租賃契約書，由原告向被告承租位於新竹市○○街○○○號一樓房屋（下稱系爭房屋），作為托兒所使用，租賃期間九十一年五月十日起，迄九十六年五月九日止共五年，租金則為每月新台幣（下同）十九萬元，原告並於簽約時依約交付面額五十二萬八千三百九十六元之支票予被告，作為房屋押租金，該支票亦於九十一年五月十日兌現。
二、次查，系爭房屋坐落在工業區，因受法令限制而無法登記經營托兒所使用，被告雖保證系爭房屋得為原告營業登記使用，且向主管機關申請變更用途，但始終未獲許可，原告雖耗費鉅資進駐裝修使用系爭房屋並對外招生經營托兒所，惟終因非合法，致迭遭人檢舉科罰，而無法繼續經營，損失慘重，是原告乃於九十三年二月六日致函被告，表示於同年五月九日終止系爭租約，再於同年四月二十日函請被告於同年五月七日配合辦理點交，並返還押租金，被告雖同意辦理點交且已點交完畢，但卻拒絕返還系爭押租保證金予原告，爰依租賃及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭押租金。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告所有系爭房屋係專供他人承租使用，而原告則為加盟於國際知名的米羅雙語幼兒園成立新竹分校，乃擬向被告承租系爭房屋作為經營托兒所使用，如所周知，經營托兒所的場地，除需符合一定的標準外，尚需投資相當的設備與裝潢，故原告在與被告簽訂系爭租約前，自是格外謹慎，庶免耗費鉅額資金後卻無法經營，而因系爭房屋之使用分區係屬工業區，除非獲准變更使用用途，否則不得作為經營托兒所使用，此為被告所明知，是在訂定系爭租約前，原告乃告知被告承租之目的係為經營托兒所營業使用，並經原告保證系爭房屋得作為經營托兒所使用，原告始會決定以每個月高達十九萬元之租金向被告承租系爭房屋，是在兩造所簽訂之系爭租賃合約第一條乃載明「甲方（即被告）保證其租賃物得為乙方（即原告）營業登記使用，甲方並應依乙方要求，提供相關文件以資乙方申請相關證照」，其故在此。
（二）被告固辯稱被告與系爭房屋同棟之其他承租人所訂租約，亦載稱「甲方保證其租賃物得為乙方營業登記使用」，可知屬於一般定型化之表示；且其文義係指系爭房屋得供一般營利事業登記使用之意思，並非保證得為托兒所之特殊營業使用。蓋系爭房屋位於工業區乃原告於承租時所明知之事實，原告承租系爭房屋要從事何種營業用途，本非被告所得過問云云。惟查：被告對於欲向其承租房屋使用者，於簽約前均經詳細審查其營業用途，並非不問其作何使用即概予出租，而承前所述，原告於與被告簽訂系爭租賃契約前，即已告知被告承租系爭房屋係為經營托兒所營業使用，並經被告審查評估後，始同意出租予原告，換言之，系爭租賃物之營業用途，於簽訂系爭租賃契約時即已特定，是被告辯稱原告承租系爭房屋要從事何種營業用途，本非被告所得過問云云，並非事實。再者，依兩造所簽訂之系爭租賃契約書第一條所載：「甲方保證其租賃物得為乙方營業登記使用，甲方並應依乙方要求，提供相關文件以資乙方申請相關證照」，固與被告出租予其他承租人所簽訂租約相同，惟並未附加「乙方需辦理工廠設立登記登記證，始可營業」等但書，且被告於簽訂系爭租約後，即向主管機關申請變更使用執照，將系爭房屋原登記一般工廠使用，申請變更為托兒所使用，與其他承租人僅由被告提供相關文件以辦理營業登記，並不涉及使用執照用途變更之情形，迴不相同，是依兩造訂約前後經過之情形以觀，系爭租賃契約第一條所謂「乙方營業登記使用」，當然係指原告托兒所營業登記使用，否則被告何須向主管機關新竹市政府申請將系爭租賃物變更用途為托兒所使用？被告辦稱其文義指一般營業登記使用云云，顯非可採。
（三）抑有進者，原告於九十一年五月十日正式起租後，即著手準備各該符合托兒所營業使用之裝潢與設施，以備消防局會勘後始能向主管機關即新竹市工務局提出變更使用執照用途之申請，嗣於消防局核准後，旋於同年七月二十二日正式向新竹市工務局提出變更申請，最後結果雖主管機關否准被告將原工業使用變更為托兒所營業使用，惟從原告於九十一年五月十日正式起租，算至同年七月二十二日正式提出申請，期間不過二個月又十二天，歷經托兒所裝潢設計、消防設備之增設及消防局之會勘核准等前置作業，實難謂原告有何遲延？更何況，主管機關雖於同年七月十二日始暫緩開放市區工業區之用途變更，惟此行政裁量尚非原告所得左右或預測，自不能以系爭使用執照變更申請係在七月十二日之後，即認係因原告遲延始未能獲准變更。
（四）末按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第四百二十三條所明定。查被告於訂約時，即已知悉系爭房屋係供原告作為托兒所使用，此為被告所自承之事實，而系爭租賃契約書第一條更約定被告保證其租賃物得為原告營業登記使用，是被告自應於租賃關係存續中，負有保持系爭房屋得為原告經營托兒所合法使用、收益之狀態，今系爭房屋既不能變更用途作為托兒所使用，則原告提前終止系爭租約，自屬有正當之理由，依系爭租約第十六條之反面解釋，被告自應將所收受之押租金如數返還予原告等語。
並聲明：（一）被告應給付原告五十二萬八千三百九十六元，及自起訴狀繕本宣告假執行。
乙、被告則以：
一、被告並未保證爭房屋得供申請托兒所營業之使用：
（一）系爭租約第一條固載稱：「甲方保證其租賃物得為乙方營業登記使用」，核其文義係指系爭房屋係得供一般營利事業登記使用之意思，並非保證得為托兒所之特殊營業使用。蓋系爭房屋位於工業區乃原告於承租時所明知之事實，原告承租系爭房屋要從事何種營業用途，本非被告所得過問，亦非兩造約定之保證事實，此所以租約第九條尚約定：「乙方承租須依政府法令規定使用，與甲方無涉」之故。若謂被告保證系爭房屋得供諸如「托兒所」之特殊營業之用，何以未以明文方式記載於租約之內？
（二）被告與系爭房屋同棟之其他承租人所訂租約，亦載稱「甲方保證其租賃物得為乙方營業登記使用」，可知屬於一般定型化之表示，並無保證原告得供托兒所特殊用途營業之意思。
（三）正因原告擬於系爭房屋經營托兒所尚須辦理用途變更，而依租約第九條約定其須依政府法令規定使用，故於租約訂立後原告請求以被告名義協助配合相關辦理變更之申請手續（由原告擬文，以被告名義申請），所需申請費用均由原告自行負擔，被告就其是否能辦理變更完成並不負任何保證責任。詎因原告遲延提出申請，始發現新竹市政府依九十一年七月十二日府都字第０九一００五二六六九號函暫緩開所有工業區變更使用申請書，因此新竹市政府駁回九十一年十月九日原告以被告名義所提出之變更申請，雖原告又以被告名義於九十一年十二月廿五日提出申覆書亦無結果。
（四）基上所述，本件原告若能於九十一年七月十二日以前提出申請變更，或許可獲准設立托兒所，惟因其遲至九十一年十月始提出而因新竹市政府暫緩辦理而未准，豈可歸責於被告公司？若謂被告保證系爭房屋可供托兒所營業使用，則早在九十一年十月，原告獲悉其變更申請遭新竹市政府駁回時，即應對被告聲明異議，豈有繼續使用系爭房屋並繳納租金幾達二年之理？執此一端可知原告主張被告保證其得於系爭房屋經營托兒所使用，並不實在，非可採信。
二、按系爭租約第十六條下段約定：「若乙方無正當理由提前終止租約，甲方除得沒收全額之履約保證金外，不得向乙方為任何請求」。本件租約被告並未保證原告得於系爭房屋經營托兒所，原告以此不存在之事實表示提前終止租約，並非正當理由，且其於表示終止租約時亦未敘明及舉證有何正當理由存在，顯已違反上開第十六條租約之約定，故被告於所覆存證信函中即主張：「台端未能提供無法營業登記之正當理由，卻欲提前終止租賃契約，故有關押租金之返還，本公司當依租約第十六條之規定辦理」，已為沒收押租金之主張，並已於九十三年七月八日以答辯狀繕本之送達依上開租約第十六條約定為沒收押租金之意思表示。
三、原告又主張因系爭房屋既不能變更用途做為托兒所使用，則原告提前終止租約，自屬有正當理由，依系爭租約第十六條之反面解釋，被告自應將所收受之履約保證金返還予原告云云，惟查：
（一）按所謂正當理由乃指不可歸責於承租人之法律上正當理由，例如天災、地震等不可抗力事件，惟原告以托兒所變更登記不成以為終止理由，則非法律上之正當理由。蓋原告以被告名義申請被駁回，按其申覆書記載之理由，原告得再提起訴願，但原告並未要求提起訴願，顯有過失。且上開申覆書乃係於九十一年十二月二十五日所提出，之後原告並無任何異議，繼續繳租長達一年多，迨至九十三年二月始以此為由要求終止租約，顯無正當理由。
（二）又依證人丙○○於鈞院九十三年十月十二日之證述內容可證明關於托兒所申請於核准登記之相關手續，係由原告主導及自行處理，故承辦建築師係由原告選任及付費，相關文件如需被告名義用印者，亦均由原告轉交予被告配合辦理，，就本件申請被駁回，提出申覆書或決定是否訴願，均由原告決定，被告無從置喙。另系爭房屋位於工業區於向新竹市政府提出申請之時，是可以變更為托兒所使用。新竹市政府於本件申請後，始以九十一年七月十二日府都計字第０九一００五二六六九號函表示暫緩申請，容有原告於申覆書上主張之違背法律不溯及既往原則之問題，原告應訴願而不訴願，此後即無異議繼續繳租達一年以上，豈可以一年前可歸責於己之事由，突然主張終止租約，理由難謂正當。且本件房屋係於九十一年四月二十五日承租，遲至七月二十二日始向工務局送件，拖延三個月之久，原告亦難謂無過失等語。
並聲明：如主文所示。
丙、得心證之理由：
一、原告主張兩造於九十一年四月二十五日訂立房屋租賃契約，由原告向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自九十一年五月十日起至九十六年五月九日止，每月租金十九萬元，原告於訂約時，並交付發票日九十一年五月十日、付款人新竹國際商業銀行營業部、票號0000000號、面額五十二萬八千三百九十六元之支票一紙為押租金，被告已提領上開金額，嗣原告於九十三年二月間致函被告，表示於同年五月九日解除（終止）系爭租約，兩造嗣已點交完畢，惟被告拒絕返還押租金等情，業據提出房屋租賃契約、收據、存證信函等件為證，並為被告所不爭執，堪認為真正。
二、原告另主張被告向原告保證系爭房屋得作為原告經營托兒所營業登記使用，惟系爭房屋坐落在工業區，因受法令限制而無法變更用途，經向主管機關申請未獲許可，原告自得依系爭租約第十六條之反面解釋終止系爭租約，請求返還押租金。
被告則否認其保證系爭房屋得供原告經營托兒所營業使用，並以前揭情詞置辯，是本件爭執之點厥為（一）被告有無保證系爭房屋得登記經營托兒所使用？（二）原告提前終止租約有無正當理由？被告得否沒收押租金？茲分述於后：
（一）被告並未保證系爭房屋得供原告登記經營托兒所使用兩造所簽訂之系爭房屋租賃契約書第一條係約定：「：：甲方保證其租賃物得為乙方營業登記使用，甲方並應依乙方要求，提供相關文件以資乙方申請相關證照」等項，並無「保證租賃物得為托兒所營業登記使用」之書面約定，雖被告自承訂約時知悉原告承租目的係為經營托兒所使用，惟原告自承知悉系爭房屋之基地坐落於工業區，並有新竹市政府工務局使用執照附卷可參，則依都市計劃法第三十六條前段、第三十九條及都市計劃法台灣省施行細則第十八條第二項第三款第十目及第三項之規定，工業區內之建築物以供工業使用為主，經縣（市）主管機關核准，亦得變更為托兒所使用。原告既明知承租房屋所在地之使用區分，依法令規定原則不得供非工業使用，若被告有系爭房屋得供原告登記經營托兒所使用之保證約定，且以為系爭租約之必要之點與租金間互為對價關係，則何以未就此重要事項於租約中為特別記載？參以兩造租約訂定後，原告即以被告名義辦理系爭房屋使用區分變更，經新竹市政府以維護環境品質及避免妨礙工業發展需要，暫緩開放都市計劃法台灣省施行細則第十八條第二項第三、四款之項目為由，而於九十一年十月十四日以府都字第０九一００七九三三五號駁回原告之申請，原告復以被告名義於九十一年十二月二十五日提出申覆亦無結果，惟查原告仍繼續經營托兒所並繳付租金迄九十三年五月九日止，有新竹市政府函及申覆書各一紙在卷可按，並為兩造所不爭。衡情若被告曾保證系爭房屋得供原告登記經營托兒所使用，則於原告申請遭主管機關駁回確定，原告殊無繼續給付租金達一年餘，而於九十三年二月間始致函被告終止租約之理。益徵兩造並無系爭房屋得供原告登記經營托兒所使用之約定。
（二）原告提前終止租約無正當理由，被告得依系爭租約第十六條規定沒收押租金：原告又主張因系爭房屋無法變更用途做為托兒所使用，則原告提前終止租約，自屬有正當理由，依系爭租約第十六條之反面解釋，被告自應將所收受之履約保證金返還予原告云云。惟查，系爭租約第十六條後段約定：「若乙方無正當理由提前終止租約，甲方除得沒收全額之履約保證金外，不得向乙方為任何請求」等語，此乃兩造保留解除權之約定，亦即承租人得於租約屆至前不問任何理由拋棄押租金而終止租約，是該條反面解釋所謂「有正當理由」，應指民法第四百三十五條、四百三十六條及民法第二百五十四條以下關於解除契約之法定事由而言，非謂承租人得以其主觀認定有正當理由而得解除契約，否則契約存否得繫於承租人主觀意思而處於不安定之狀態，殊非保障出租人或交易安全之道。本件系爭租約被告並未保證原告得於系爭房屋經營托兒所使用已如前述，原告以此事由終止租約，亦無法律上之正當理由，則被告依系爭租約第十六條後段之約定沒收原告之押租金，尚非無據。
三、綜上所述，本件被告並未保證系爭房屋得為原告經營托兒所營業登記使用，原告固得依系爭租約第十六條約定提前終止租約，惟被告亦得主張沒收押租金。從而，原告請求被告返還已付押租金五十二萬八千三百九十六元及法定遲延利息，即無理由，不應准許。至其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十二 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
法 官 楊明箴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 許麗汝中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十二 日