臺灣新竹地方法院民事判決 93年度訴字第695號原 告 戊○○
乙○○丙○○丁○○上列四人共同訴 訟 代理人 曾肇昌律師複 代 理 人 甲○○ 住新被 告 庚○○ 住新竹兼訴訟代理人 己○○ 住新竹上列當事人間請求返還無權占有土地事件，本院於民國九十五年十一月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分面積二一０平方公尺之菜園、如附圖所示Ｃ部分面積一０平方公尺之木造架、如附圖所示Ｄ部分面積一六平方公尺之貨櫃屋、如附圖所示Ｅ部分面積四二八平方公尺之水泥地、菜園、停車場，如附圖所示Ｆ部分面積七平方公尺之磚造建物剷除，連同其餘空地返還予原告戊○○、乙○○、丁○○及其他共有人。
被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段一三八之一地號土地上如附圖所示Ａ部分面積七一一平方公尺之菜園剷除，連同其餘空地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第二十六條固定有明文。惟按耕地三七五減租條例第二十六條所規定調解調處之程序，必須當事人間有耕地租佃關係存在，其發生之租佃爭議，始由當地鄉鎮區公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者再由縣市政府耕地租佃委員會調處。若當事人間根本無租佃關係存在，自無該條適用之餘地，於承租人將所承租耕地之一部分轉租他人，依耕地三七五減租條例第十六條第二項前段規定，耕地承租人與耕地出租人間所訂耕地租賃契約，已因違反禁止轉租之規定而當然失效，已無耕地租賃關係，自無耕地三七五減租條例第二十六條適用之餘地，行政法院五十六年度判字第六二號著有判例。是依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定及前開判例意旨，承租人應自任耕作，若承租人未自任耕作，原訂租約無效而不存在，因此所生之耕地租佃爭議即無須經行政機關調解調處而得逕行起訴。本件原告以兩造耕地契約經行政機關註銷及被告未自任耕作而主張兩造間耕地租賃契約不存在，遂未經調解調處逕行起訴，被告則抗辯原告不得未經調解調處而逕行起訴。查原告所持耕地契約經行政機關註銷而不存在之理由雖不可採（詳後述），所持被告未自任耕作之理由則屬有據（亦詳後述），是兩造間耕地租約因被告未自任耕作而無效，原告得逕行起訴，無須先經調解調處，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因請求之基礎事實同一者，或情事變更，以他項聲明代替最初之聲明者，及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第四款、第七款定有明文。查本件原告原起訴時請求被告應將原告共有坐落新竹縣○○鎮○○○段一三五、一三八之一地號二筆土地（以下段號均省略）之地上物剷除，返還土地予原告。訴訟進行中，因被告己○○於民國九十四年九月二十三日取得原告丙○○所有之系爭一三五地號土地七分之一應有部分，原告乃提出民事補正陳明狀，主張被告未自任耕作租約無效不存在（見卷第一六九頁以下），並提出民事補正㈡狀，就系爭一三五地號土地部分，更正被告應將坐落一三五地號土地上如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之地上物剷除，連同其餘空地返還予原告戊○○、乙○○、丁○○及其他共有人（見卷第二０九頁以下）。核屬因情事變更，以他項聲明代替最初之聲明者，及不甚礙被告之防禦，均核與前開規定相符，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告所有系爭一三五、一三八之一地號土地，與被告二人及
訴外人張火桂訂有三七五私有耕地租約（仁字第七九號）。該三七五耕地租約於九十一年十二月三十一日租期屆滿時，經關西鎮公所通知應自九十二年一月一日起至同年二月十四日止（共四十五天）申請續訂租約，惟兩造屆期均未提出申請，乃經關西鎮公所以九十二年四月二十四日關鎮民字第四四七０號通知書依「耕地三七五租約清理要點」第七點第二項規定及內政部九十一年九月五日台內地字第０九一００一一六七五號函意旨逕為辦理系爭三七五耕地租約註銷在案，嗣被告雖藉詞原告拒收耕地租金提存租金到院，惟經原告以兩造耕地租約已註銷登記，並無租約存在，依法聲明異議，而由本院提存所變更原准予提存之處分確定在案。
㈡兩造間耕地租約屆期未申請續訂租約，經註銷登記，兩造間
並無租賃關係存在。被告未得原告之同意，亦無合法權源，無權占用系爭一三五地號土地如附圖所示Ｂ部分面積二一０平方公尺、如附圖所示Ｃ部分面積一０平方公尺、如附圖所示Ｄ部分面積一六平方公尺、如附圖所示Ｅ部分面積四二八平方公尺，如附圖所示Ｆ部分面積七平方公尺，及系爭第一三八地號土地如附圖所示Ａ部分面積七一一平方公尺，分別種植地上物、建蓋磚造屋、木造架、擺放貨櫃屋及鋪設水泥地出租他人停車使用，即為無權占用，甚且收取租金，獲取不法利益，損害原告權益至鉅，原告自得依民法第七百六十七條之規定，本於所有權人之地位，訴請被告排除上開侵害，返還土地予原告。
㈢縱認兩造間租約未因註銷登記而不存在，惟被告將系爭一三
五地號土地如Ｃ部分面積一０平方公尺作為木造架、如附圖所示Ｄ部分面積一六平方公尺做貨櫃屋使用、如附圖所示Ｅ部分面積四二八平方公尺鋪設水泥供作停車場使用，如附圖所示Ｆ部分面積七平方公尺作為磚造物使用，業經鈞院勘驗屬實，被告就系爭一三五地號土地未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，及最高法院四十六年台上字第五七號判例、四十年度台上字第一五七０號、八十四年度台上字第二九七五號判決，兩造就系爭一三五、一三八之一地號土地之租約即屬全部無效，原告得收回全部土地。並聲明如主文第一項、第二項所示。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱地主未會同而無法辦理續租，係與事實不符，蓋
依關西鎮公所九十一年十一月十五日通知書第六項第八款規定，承租人單獨申請續訂租約登記時，得依承租人申請所具文件逕行審核，不另函請出租人表示意見，依前開文意，即表示承租人單方面向鎮公所申請即可，不需邀同地主一起辦理，是被告之辯詞，殊不足取。
⒉被告稱原告倒土石在耕地上，使其無法耕作，水田變成山
地應減租云云，按其說顯係自欺欺人，蓋在系爭土地上根本未有倒土石之情事，由現場履勘自明，至於其他土地之堆置與本案無關。
⒊系爭一三五地號土地上如附圖所示Ｅ部分水泥地、Ｆ部分
磚造建物均是被告所建置，非如被告所辯是被告之父或原告之父所鋪建，惟原告並未同意被告所為。
⒋被告所辯原告丙○○同意被告繼續租用系爭土地，並且向
被告收租，二十萬元價金包含租金云云，原告均予以否認，二十萬元並不包含租金，原告丙○○亦未承認被告承租人身份。
⒌九十四年八月十九日至系爭土地履勘時，現場菜園僅有種
植蔬菜，並無被告所述種植玉米情事，且被告己○○當場承認現場蔬菜為其所種，並未提到張火桂之子女張新波、張新春。
二、被告無正當理由未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其提出書狀及前到庭所為之陳述略稱：
㈠程序部分：
本件係耕地租約爭議，應先經過調解調處程序不成立才能起訴，原告未經調解調處程序即起訴，並不合法。
㈡兩造租約於八十五年底屆滿，之後被告仍繳納租金直至九十
一年。九十一年間雖有接到關西鎮公所通知續約，惟公所承辦人員表示要會同全體出租人、承租人一起辦理，但是地主即原告不願續約，且地主將土石堆置在系爭土地上使被告無法耕作，加上原告在租約到期前就拒收租金，所以被告無法續訂租約，被告事後亦已收到鎮公所逕為辦理註銷租約登記通知書。
㈢租約被註銷後，原告丙○○同意被告繼續租用系爭土地，並
且向被告收租，被告付給原告丙○○購買系爭一三五地號土地七分之一應有部分之二十萬元裡面即包含租金。被告在承租耕地上全部有耕作，並無未自任耕作情事。系爭一三五地號土地上如附圖Ｆ部分磚造建物是地主原告乙○○的父親徐元浮及被告父親張阿輝建的，如附圖Ｅ部分水泥地是上一代鋪的，不知是被告父親或是地主鋪的。
㈣承租人之一張火桂於八十年間死亡，其繼承人張新波、張新
春也有在系爭土地上耕種，現場玉米、地瓜即為張新波所種。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實㈠系爭一三五、一三八之一地號土地原係原告所共有，與被告
及訴外人張火桂訂有三七五耕地租約，租期至九十一年十二月三十一日。
㈡關西鎮公所曾發函通知被告，應自九十二年一月一日起至同
年二月十四日止申請續訂租約，被告並未提出聲請，經關西鎮公所以九十二年四月二十四日關鎮民字第四四七０號通知書逕為註銷租約。
㈢被告於系爭土地有如九十四年八月十九日複丈成果圖所示使用情形。
㈣原告丙○○將系爭一三五地號土地持分七分之一出售予被告己○○並於九十四年九月二十三日辦理所有權移轉登記。
四、法院之判斷本件經兩造同意爭點整理為：㈠兩造間之租約是否經行政註銷而終止？㈡原告可否以被告不自任耕作而請求返還土地？茲析述如下─㈠兩造間之租約是否經行政註銷而終止？
⒈查兩造耕地租約於關西鎮公所登記之租期係至八十五年十
二月三十一日止，有租約及三七五耕地租約登記簿附卷可憑（見卷第五九頁、第六七頁），而原告乙○○於八十七年間以被告非不可抗力繼續一年以上不為耕作而主張終止租約收回耕地，經本院以八十七年度訴字第五０號認原告未以全體出租人、承租人為當事人而當事人不適格駁回起訴確定，之後被告續繳租金，原告亦有收取租金，兩造成立不定期租賃，租期至九十一年十二月三十一日止，九十二年間，關西鎮公所通知兩造續訂租約，兩造未提出申請，乃經關西鎮公所辦理租約註銷登記之事實，為兩造所不爭執，並有新竹縣關西鎮公所九十四年六月二十二日關鎮民字第０九四０００七００一號函、九十四年十月二十七日關鎮民字第０九四００一二四０七號函、九十四年十二月九日關鎮民字第０九四００一四四七八號函等附卷可稽（見卷第六六至六七頁、第九七至一０四頁、第一三四至一三六頁、第一五０頁）。
⒉而兩造之租約雖經關西鎮公所行政註銷，惟按耕地三七五
減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（五十一台上字第二六二九判例參照）。
是行政機關之登記或註銷並非租約成立要件，自不得以租約未經登記或業經註銷而逕認租約不存在。
⒊復以耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租
條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。最高法院五十一年台上字第一八五八號著有判例。而承租人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，出租人不即表示反對之意思，依耕地三七五滅租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩造租賃關係既在存續中，則出租人縱能自任耕作，要不能謂有收回耕地之原因。準此以觀，租期屆滿後以不定期限繼續租約之期間，依耕地三七五減租條例第五條之規定，不得少於六年，與定期租賃無異。
（四十六年台上字第一五六八號判例、八十一年度台上字第二二二０號判決參照）。是本件兩造租約於九十一年十二月三十一日期滿後，容有可能因承租人仍為租賃耕地之耕作收益，出租人不即表示反對之意思，而繼續成立租賃關係。查被告所抗辯原告丙○○同意被告繼續租用系爭土地，並且向被告收租，被告付給原告丙○○購買系爭一三五地號土地七分之一應有部分之二十萬元裡面即包含租金，雖為原告所否認，而被告除卷第二００至二０三頁之買賣契約書外並未提出其他證據以證其說，然原告係九十三年一月間始在系爭土地上公告欲收回自耕，有原告提出之公告及存證信函為憑（見卷第二三至二六頁），被告欲支付租金之匯票及提存租金於法院，遭原告退回或異議等，亦係九十三年二月間以後之事，有提存通知書、本院提存所九十三年六月八日（九三）存字第四五五號函、存證信函在卷可佐（見卷第二０至三六頁），已距九十一年十二月三十一日租約期滿後一年之久，是原告對被告九十二年一月一日後使用系爭土地並未即為反對之意思表示，兩造間耕地租約仍繼續存在。
㈡原告可否以被告不自任耕作而請求返還土地？
⒈查兩造租約於九十一年十二月三十一日屆滿後，被告繼續
使用耕地，因原告未即為反對之意思表示，兩造成立不定期租賃契約，業如前述。而系爭一三五地號土地上有如附圖所示Ｂ部分面積二一０平方公尺之菜園、如附圖所示Ｃ部分面積一０平方公尺之木造架、如附圖所示Ｄ部分面積一六平方公尺之貨櫃屋、如附圖所示Ｅ部分面積四二八平方公尺之水泥地、菜園、停車場，如附圖所示Ｆ部分面積七平方公尺之磚造建物，系爭一三八之一地號土地上則有如附圖所示Ａ部分面積七一一平方公尺之菜園，業經本院於九十四年八月十九日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖、現場照片在卷為憑（見卷第九三至九五頁、第一０七頁、第一一四至一一七頁）。
⒉按耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定：「承租
人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。又最高法院七十年台上字第四六三七號判例謂：「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因」。而系爭一三五地號土地上建物係被告己○○所蓋、如附圖Ｃ部分木造架係被告己○○所搭建，用以販賣菜包，如附圖Ｄ部分貨櫃屋是被告己○○所置，用以擺放禽畜飼料等情，為被告己○○所自承（見卷第五五頁、第一八七頁、第二二二頁），是被告嗣辯稱如附圖Ｆ部分磚造建物是地主原告乙○○的父親徐元浮及被告父親張阿輝所建，顯不足採信。又被告所辯如附圖Ｅ部分水泥地是上一代所鋪一節，已為原告所否認，而系爭一三五地號土地係出租予被告管領使用，是如附圖Ｅ部分水泥地應係被告所鋪設已堪認定，被告關於系爭一三五地號土地如附圖Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分所示架設木架用以販賣菜包、放置貨櫃屋用以擺放禽畜飼料、搭建磚造屋、鋪設水泥地等違法變更用途情形，均非屬自任耕作無誤。
⒊被告雖又抗辯承租人其一之已逝張火桂之子女亦有在系爭
土地上種植農作云云，然系爭土地上蔬菜係被告己○○所種植，為被告己○○所自承（見卷第九四頁、第二二二頁），是系爭土地係由被告二人使用已堪認定。
⒋被告就系爭土地於一三五地號土地一部分非自任耕作，業
如前述，惟兩造係以單一契約約定承租範圍，是租約自應全部無效（最高法院四十六年台上字第五七號判例、八十四年度台上字第二五八四號、第二九七五號判決參照），原告自得基於民法第七六七條所有物返還請求權，訴請被告剷除地上物，返還全部土地予原告及其他共有人。
五、綜上，被告未得原告同意，在系爭一三五地號土地上部分土地架設木架、放置貨櫃屋、搭建磚造屋、鋪設水泥地，為不自任耕作，原告依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，主張系爭租約全部無效，並依民法第七六七條所有物返還請求權，訴請被告應將系爭一三五地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積二一０平方公尺之菜園、如附圖所示Ｃ部分面積一０平方公尺之木造架、如附圖所示Ｄ部分面積一六平方公尺之貨櫃屋、如附圖所示Ｅ部分面積四二八平方公尺之水泥地、菜園、停車場，如附圖所示Ｆ部分面積七平方公尺之磚造建物剷除，連同其餘空地返還予原告戊○○、乙○○、丁○○及其他共有人，及被告應將系爭一三八之一地號土地上如附圖所示Ａ部分面積七一一平方公尺之菜園剷除，連同其餘空地返還予原告，均為有理由，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘之爭執、主張、陳述及所提之證據，經審酌與判決之結果均不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃美盈以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
書記官 鍾佩芳