臺灣新竹地方法院民事判決 93年度訴字第716號原 告 丙○○
辛○○甲○○上三人共同訴訟代理人 葉文博律師被 告 豐邑建設股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 劉建成律師複代理人 丁○○上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國95年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告丙○○新台幣壹拾參萬捌仟玖佰陸拾捌元，給付原告辛○○新台幣壹拾參萬捌仟伍佰陸拾貳元，給付原告甲○○新台幣壹拾參萬玖仟貳佰元，及均自民國九十三年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告丙○○、辛○○、甲○○等三人分別於民國（下同）92年6月25日、92年7月5日及93年5月3日與被告訂定房屋預定買賣契約書，向被告公司購買其所興建位於新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上「大有可為」集合式住宅編號E3第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○號19樓）、D5第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○號19樓）、H3第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○號19樓）。嗣原告丙○○於93年3月間前往所購買前開編號E3第19樓預售屋建物，以瞭解當時之施工狀況時，竟赫然發現該建物內主臥室及次臥室之天花板上居然多出一根橫樑中穿壓頂，而此根橫樑之結構不僅未見諸於上開契約中所附之平面圖，亦未見諸於被告公司所提供之樑柱圖內，為此之故，原告丙○○即就此瑕疵向被告公司人員提出異議，卻未獲正面答覆，嗣原告丙○○乃向新竹縣政府就上開瑕疵提出消費者爭議申訴，經消保官之斡旋處理下，被告仍拒絕提供得以平和解決爭端之方案。除此之外，原告辛○○及甲○○分別向被告公司所購買編號D5第19樓及編號H3第19樓預售屋建物內主臥室及次臥屋之天花板上亦皆多出一根原平面圖及樑柱圖上未曾繪製之橫樑，經原告等向被告公司抗議並主張賠償，被告亦始終未具誠意加以解決。
（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買賣人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第254條第1項前段定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條前段亦定有明文。查原告等三人所購買被告公司所興建之「大有可為」預售屋建物，皆係位於19樓之位置，在買賣雙方訂定房屋預定買賣契約之際，附於該等契約書後之平面圖，抑或被告公司人員所提供之樑柱圖，其於主臥室及次臥室位置上皆未曾繪有一根橫樑貫穿其中，而被告公司之銷售人員亦一再保證該等建物內部天花板高度至少在270公分、甚或280公分以上，除此之外，由於原告等人對於該等建物之圖面設計及座落位置皆屬滿意，方會斥資購置。詎料，當該預售屋建物興建完峻後，建物內之主臥室及次臥室天花板上方竟多出一根寬約50公分、高約30公分之橫樑貫穿其中，不僅使得屋內空間視覺形成壓迫感，亦影響整體空間之美感，而此等瑕疵自將導致建物之價值有所減少，亦導致原告等不得不另行僱工施作天花板工程，俾將該橫樑位置加以美化或包覆處理以求改善，爰此之故，原告等對於此等瑕疵所造成買賣標的物價值之減少，自得依據前揭民法第359條之規定主張減少價金。
（三）又依兩造買賣契約第19條之規定所載，買賣雙方違約金計算標準係定為房屋總價之百分之20，從而，原告等皆據此標準加以計算渠所主張減少之價金數額，就原告丙○○部分而言，依買賣契約書第5條所定房屋總價扣除車位價款為178萬元，是原告丙○○主張被告應減少暨退還買賣價金35萬6,000元；次就原告辛○○部分而言，所購房屋總價為170萬4,000元，是原告辛○○主張被告應減少暨退還買賣價金34萬800元；末就原告甲○○部分而言，所購房屋總價為182萬4,000元，是原告甲○○主張被告應減少暨退還買賣價金36萬4,800元。又台灣省土木技師公會95年6月8日（95）省土技字第3089號鑑定報告書，認定原告丙○○所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○號19樓建物減少價金為138,968元、原告辛○○所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○號19樓建物減少價金為138,562元、原告甲○○所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○號19樓建物減少價金為139,200元，此等鑑定價額雖不及原告之請求，但原告仍予以尊重。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告辯稱系爭房屋之橫樑符合建築技術規則，非屬民法第345條第1項物之瑕疵，並否認橫樑係減損房屋價值之原因云云。惟原告等認為本件系爭橫樑是否符合建築技術法規並非原告請求之重點，且本件經台灣省土木技師公會（95）省土技字第3089號鑑定，其結果認為鑑定標的物之天花板高度雖符合建築技術規則之最小淨高度之規定，但房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值，該房屋因屋樑中穿使臥室或書房等之淨高度降低會影響房屋之價值等語。可見被告所辯該等橫樑並非減損房屋價值之原因為不實。
２、被告又辯稱原告甲○○所購買編號H3第19樓之房屋，原來是由被告於92年6月1日出售予訴外人己○○，己○○於購買後委託仲介商轉售該房屋，原告甲○○曾至該房屋參觀，而於參觀時該房屋及屋內系爭屋樑之結構體業已施作完成，原告甲○○明知該房屋有系爭屋樑仍同意購買，且於93年5月3日會同訴外人己○○與被告進行換約手續，是系爭房屋已屬兩造買賣契約標的合意內容之一部分，自不能指為物之瑕疵云云。惟查：
①、原告甲○○固不否認上開房屋係經由21世紀房屋仲介公
司清大店業務副理乙○○之居間仲介，方會於93年5 月3日會同己○○與被告進行換約手續，而向被告購得該房屋，惟否認於購買前業已知悉該房屋有系爭屋樑存在而仍同意購買。是關於被告主張原告甲○○向該公司購買建物前，業已知悉該房屋有系爭屋樑存在乙事，理應由被告負舉證之責。
②、又證人庚○○於本院94年2月22日固證稱其於換約時與
甲○○閒聊，甲○○曾說19樓之視野是不錯，但如果沒那根樑會更好云云（見本院94年2月22日言詞辯論筆錄），惟事實上，證人庚○○自承伊並未曾帶領原告甲○○去看過房子，且其於作證時仍在被告公司擔任行政工作，是其所為證詞顯有偏頗被告之虞，尚難信採。
③、次查證人乙○○於本院94年4月14日庭訊時證稱其確曾
仲介大有可為H3棟第19樓的房子，但因工地現場正在施工，建設公司不讓渠等去看房子，故渠等只能按照合約書上之圖面向客戶介紹，其亦不知該房屋有橫樑，因從圖面上看不出來，換約當時亦不曾聽到甲○○說房子視野不錯，但沒有橫樑會更好等語。
④、復查證人己○○亦證稱：「（問：是否知道你訂購的房
子，主臥室有一根樑柱？）我不清楚，因為房子是親人用我的名字買的，所以我不是很清楚。」、「（問：是否知道甲○○有無看過房子？）我不知道，我只知道他們考慮很久，主要是因為價格和交屋的時間。」、「（被告訴訟代理人問：換約的時候，是否有位建設公司的庚○○協助換約？）是。」、「（被告訴訟代理人問：
有無聽到庚○○跟買主提到19樓房屋視野很好的話？）我只聽到他跟劉小姐要房子的所有管線配置圖，因為我簽完名字我就先走了，沒有待很久。」等語（見94年5月12日言詞辯論筆錄）。蓋就上開證人所言，皆無法證明被告主張原告甲○○向該公司購買建物前業已知悉該房屋有系爭屋樑存在乙事屬實。
⑤、末查94年1月6日言詞辯論筆錄中被告複代理人曾表示，
橫樑結構在買賣過程中並未提到，而且當時橫樑係畫在20樓的結構平面圖上，提供給19樓的買主之結構平面圖並無橫樑之存在，原告等從何知曉該系爭橫樑之存在，是被告之上開主張自是難以信採。
（五）為此聲明：
１、被告應給付原告丙○○356,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、被告應給付原告辛○○340,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
３、被告應給付原告甲○○364,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
４、訴訟費用由被告負擔。
５、原告願供擔保，請准就第1、2 、3 項聲明宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第9條第1項規定：「本房屋建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造。其規格應依照主管建築機關核准建造執照之圖說為準。」。原告丙○○、辛○○、甲○○向被告所購買之編號E3第19樓、D5第19樓、H3第19樓房屋，依新竹縣政府工務局所核准之20層結構平面圖（見被告94年1月16日答辯狀所附19 層之屋頂板平面圖）所示，本件房屋於其主臥室與次臥室之上方屋頂板處（即20層樓地板）本有屋樑存在，被告按建築主管機關新竹縣政府工務局所核准之結構平面圖施作系爭屋樑，係屬依買賣契約書第9條第1項之約定為履行。按諸上述買賣契約書第9條第1項約定及一般房屋買賣契約解釋原則，並無減少本件房屋之契約預定效用；且系爭屋樑並不影響原告購屋居住生活起居之一般功能，原告於辦理交屋時，亦無任何異議，有交屋簽認單及交屋繳款明細表可按，自難因被告施作系爭屋樑而指為本件房屋有價值減少之瑕疵。另兩造間之買賣契約書所後附之房屋平面示意圖係本件房屋內部隔間之示意圖，並非本件房屋之樑柱圖，故圖中未標示屋樑，原告以此平面圖未標示系爭屋樑為由主張被告未按圖施工云云，顯屬誤解。又原告所提之「樑柱圖」實際上均非本件房屋之樑柱圖，被告亦未曾交付上述圖面予原告三人，原告執此項證物主張被告未按圖施工一節與事實不符，不足採信。
（二）本件房屋依建築技術規則建築設計工編第12章高層建築物、第4節建築設備、第257條規定，應設置自動撒水設備，為免自動撒水頭、水管等設備外露，故被告於施工中均事先徵求原告之意願施作室內全部或部分之天花板工程，原告未施作之部分並可追減工程款（價金），有變更工程申請表及變更工程計算表可稽，是本件房屋施作天花板，主要係考量自動撒水設備外露之因素，並均依原告之自由意願為之，且原告無須另行支付費用，故原告主張因系爭屋樑不得不另行僱工施作天花板工程，俾將該橫樑位置加以美化處理以求改善云云，並非事實。而本件房屋施作天花板復須依照每位承買人於施工中之指示為之，被告公司之銷售人員自不可能向原告保證天花板高度至少在270公分、甚或280公分以上，原告此部分主張亦非可採。
（三）退步而言，原告縱因系爭屋樑而得依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，然其請求減少價金數額之標準應依原房屋買賣價金與其所主張因本件房屋有系爭屋樑之瑕疵之實際價格相比較，為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號判決要旨參照），且此項實際價格屬有利於原告之事實，依民事訴訟法第277條前段之規定，自應由原告負舉證責任。惟原告卻主張依兩造間之買賣契約書第19條第1項約定：「賣方違反第10條第2款及第18條第1、2款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，該條款核屬原告行使約定解約權時之損害賠償預定性質之違約金約定，與其於本件主張物之瑕疵擔保減少價金請求權無涉，乃原告竟遽引為減少價金請求之計算依據，自無理由。
（四）本件台灣省土木技師公會95年6月8日（95）省土技字第3089號函附鑑定報告書，其鑑定結果：鑑定標的物之天花板高度雖符合建築技術規則之最小淨高度之規定，但房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值，該房屋因屋樑中穿使臥室或書房等之淨高度降低云云，並建議：鑑定標的物竹北市○○○路○○號19樓於交易市場約減少買賣價金138,968元，竹北市○○○路○○○號19樓於交易市場約減少買賣價金139,200元，竹北市○○○路○○○號19樓於交易市場約減少買賣價金138,562元等語。惟查：
１、系爭三戶房屋結構上固有屋樑中穿臥室或書房之情形，惟是否構成「買賣標的物之瑕疵」，仍應綜合審酌兩造買賣契約書及相關法令之規定，尚難以「房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值」一節，即遽認該三戶房屋具有「買賣」標的物之瑕疵。前揭鑑定報告僅以「房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值」之事實，即認定其一般交易價值減少，已有疏誤，此更不能證明系爭三戶房屋確有買賣標的物之瑕疵。
２、綜觀下列事證及法律規定可知，系爭三戶房屋並無買賣標的物之瑕疵：
①、按依建築技術規則建築設計施工編第32條規定：「天花
板之淨高度應依左列規定：一、…二、其他居室及浴廁不得小於2.1公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於2.1公尺，其最低處不得小於1.7公尺。」。可知，如無特別約定，依建築技術規則之規定，居住使用之房屋，其天花板淨高度一半以上高於2.1公尺，且最低處高於1.7公尺；或全部高於2.1公尺，即屬符合買賣居住使用之房屋契約預定效用、通常效用或價值。
而系爭三戶房屋有屋樑及無屋樑處之高度分別為244 （或243）公分及266（或265）公分，足見係爭房屋之高度，無論有無屋樑處，均高於建築技術規則規定之1.7公尺或2.1公尺之屋住使用房屋高度甚多。再者，系爭屋樑係屬系爭三戶房屋結構安全上所必要之結構體，並依兩造間買賣契約書第9條第1項約定意旨，按建築主管機關審查核准之結構平面圖所施作，且兩造間就天花板之淨高度參酌各房屋預定買賣合約並無任何特別約定，是系爭三戶房屋室內之天花板之淨高度均仍全部符合上述建築技術規則建築設計施工編第32條規定，則依兩造買賣契約約定之本旨及上述建築技術規則建築設計施工編第32條規定觀之，系爭三戶房屋並無減少契約預定效用，亦未減少其價值或通常效用。
②、又依環境影響評估法令、「竹北（斗崙地區）（體育公
園附近地區）細部計畫土地使用分區管制要點」第21點規定、「新竹縣建築基地綠化實施執行要點」第2點及第4點、「新竹縣建造執照申請有關特殊結構委託審查作業要點」第二點㈠款及第四點等規定，本件房屋於申請建造執照前，應經環境影響評估准予開發，轉送新竹縣都市計畫審議委員會審議通過，再經開放空間審查，始得提出建造執照審查申請，而於申請取得建造執照後，並須另行委託上述「新竹縣建造執照申請有關特殊結構委託審查作業要點」規定之機關或團體從事結構外審，經審查通過後始得開工，足見本件房屋之系爭屋樑結構體部分，係經建築主管機關及結構外審之機關團體嚴密審查通過後，始予施工，且於施工後並無任何減少本件房屋契約預定效用、通常效用及價值之情形，已如前述，就此施工過程而言，實難苛責被告令其負擔瑕疵擔保責任。
③、系爭三戶房屋依建築技術規則建築設計工編第12章高層
建築物、第四節建築設備、第257條規定，應全棟設置自動撒水設備，故系爭三戶房屋之自動撒水設備係依法規設置，亦難指為減少價金之瑕疵。前揭鑑定報告亦未記載自動灑水設備之設置為瑕疵。又為免自動撒水設備外露，故被告於施工中均事先徵求原告三人之意願施作室內全部或部分之天花板工程，原告三人未施作之部分並可追減工程款（價金），有變更工程申請表及變更工程計算表可稽，是系爭房屋施作天花板，主要係考量自動撒水設備外露之因素，並均依原告三人之自由意願為之，且原告三人無須另行支付費用（價金）。故施作天花板之費用更難謂為減少價值。
④、依「大有可為」19樓之價格分析表所示，系爭屋樑並非
影響19樓房屋單價之因素，該樓層房屋之單價係依其方位（例如係面向中庭或面向外圍）、格局、坪數、於購買時之市場行情等因素而定。由此足證系爭屋樑並非減少系爭三戶房屋契約預定效用、通常效用及價值之因素。
⑤、另前開台灣省土木技師公會鑑定報告書之附件8：鑑定
標的物減少價金明細表中僅表示不動產跌價之價差（天花高度降低）每平方公尺5,000元、空間佈置受限每平方公尺800元，及其數量（面積），惟並未說明上開單價及數量之計算標準為何？亦屬未臻明確。
（五）縱認系爭屋樑為瑕疵，惟原告甲○○於買受系爭「大有可為」編號H3第19樓房屋時，已知該房屋有系爭屋樑，依民法第355條第1項之規定，被告不負擔保之責：
１、民法第335條第1項規定：「按買受人於契約成立時，如其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」。查證人庚○○證稱：「換約時我跟甲○○閒聊，說19樓的視野不錯，當時甲○○說19樓的視野是不錯，但如果沒有那根樑會更好」；證人沈淑華證稱：「今年年初我有跟證人乙○○先生通過電話，他說有帶甲○○去看過房子，我問他是否在簽約之前，他說是，而且視野不錯」等語。而依系爭「大有可為」房屋工程日報表記載，該大樓約92年底時主體結構均已完成，19樓之結構體，更早於92年11月下旬間即已完成，大樓施工期間除正門口外，尚有其他入口可供進入查看房屋，有兩造於94年5月30日勘驗時不爭執之編號1、2工地現場照片可稽，且依上述工程日報表，該大樓於93年3月17日即已拆除工地圍籬，自此以後至圍牆施作完成，更屬無從管制客戶進入查看房屋之期間，況證人沈淑華曾於93年3月19日至同年5月15日間，16次帶客戶或設計師看屋，另證人己○○即楊晨榆亦證稱其最少有二次去看屋，卷附94年2月7日客戶簽名表是其去工地看屋時所簽，足見原告甲○○於簽約前應可隨時前往看屋。
２、次查原告甲○○係於93年5月3日始與被告簽訂買賣契約書，斯時系爭房屋之結構體早已全部完成，且工地圍籬亦拆除，而該屋之價位更高達5,110,000元，按常理，原告甲○○豈可能未於簽約前事先參觀房屋，實際了解房屋結構、環境、位置等各項工程及設施之情形？參以證人乙○○亦自承：「（為何甲○○要買係爭房屋？）主要是因為環境。」等語。如原告甲○○未至現場查看係爭房屋，何以向證人乙○○表示喜歡係爭房屋之「環境」？證人乙○○雖證稱未曾帶過原告甲○○去看過系爭房屋云云，惟證人乙○○自承曾接過詢問換約流程及介紹房子時有無看過係爭房屋之電話，足徵證人沈淑華證稱曾打過電話詢問證人乙○○看屋事實一事屬實，如證人乙○○當時未承認在原告甲○○簽約前曾帶甲○○去過看屋，證人沈淑華何以能獲知此事？況證人乙○○為買方經紀人，與原告甲○○有委託買受系爭房屋之業務關係，其證詞應有偏袒原告甲○○之虞，是不足採信。且縱使證人乙○○未曾帶原告甲○○查看系爭房屋，原告甲○○亦可自行前往查看。據上各項事實可知，縱認系爭屋樑為瑕疵，原告甲○○受領系爭「大有可為」編號H3第19樓房屋時，已知該房屋有系爭屋樑，依前揭民法第355條第1項之規定，被告不負擔保之責。
３、至原告甲○○雖主張其幾次與仲介公司看屋皆被警衛趕出，僅得於接近交屋時才開放；又主張其至「大有可為」內部網站下載93年3月15日至93年5月2日客戶抱怨無法看屋之郵件資料，可證原告甲○○無法看屋，更不可能得知係爭橫樑之存在云云。惟查被告自92年5月固定於每週六、日統一安排專人接待客戶參觀房屋，後因參觀人數減少，自同年9月8日起改週六參觀，且證人庚○○亦證稱：「公司沒有禁止顧客看房子，我們不可能不讓屋主看房子，公司是統一安排時間讓客戶集體看房子。」等語，足證被告除統一安排時間專人接待客戶參觀房子外，並可應客戶個人之要求，由客戶單獨或由公司人員陪同至工地參觀。況被告僅聘請一名警衛人員在正門口看守，原告如自行進入參觀，警衛人員亦可能未發現，更無所謂警衛人員禁止原告參觀可言。至原告訴訟代理人所庭呈之網站資料，依其內容可知，起初係部分房屋之客戶，針對被告因施工安全取消原訂於93年4月3日安排統一參觀房屋一事抱怨，其餘客戶未經查證事實，以為被告全面禁止看屋，反覆在網站上炒作此項話題，因此該網站資料並不能證明被告於該段期間內全面禁止客戶看屋。實際上仍可依前述方式前往觀屋。且單就被告公司竹北辦事處業務部副主任沈淑華個人於93年3月19日至93年5月15日之帶看紀錄，該期間內即帶客戶參觀16次，足見原告所提上述網站資料顯有誤解等語，資為抗辯。
（六）為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張原告丙○○、辛○○、甲○○於92年6月25日、92年7月5日及93年5月3日，分別與被告訂定房屋預定買賣契約書，約定由原告丙○○、辛○○、甲○○分別向被告購買坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上「大有可為」集合式住宅編號E3第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○ 號19樓）、D5第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○ 號19樓）、H3第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○ 號19樓）房地（下稱系爭房地）。原告已付清買賣價金，被告已交付系爭房地，惟系爭房屋主臥室及次臥室天花板均有屋樑中穿情形之事實，業據提出房屋預定買賣契約書三件（卷一第12至51頁）、照片5幀（卷一第52至54頁）為證，並為被告所不爭，堪信此部分之事實為真正。惟原告主張系爭房屋主臥室及次臥室屋樑中穿，使屋內空間視覺產生壓迫感，影響整體美感，減損系爭房屋經濟價值，被告應負物之瑕疪擔保責任，並依兩造房屋預定買賣契約書第19條違約金計價規定，減少房屋總價百分之20，計之原告丙○○應減少之買賣價金為35萬6,000元，原告辛○○應減少暨退還買賣價金34萬800元，原告甲○○應減少之買賣價金為36萬4,800元等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件兩造爭執之重點厥為：（一）系爭房屋主臥室及次臥室屋樑中穿，是否會減少其在交易市場上價值？減少價值若干？（二）原告甲○○向被告購買系爭房屋時，是否明知主臥室及次臥室有屋樑中穿情形，而仍同意購買？茲述之如后：
（一）按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上第1173號判例意旨可資參照。經查，系爭房屋屬原告所興建之「大有可為」集合式住宅，該社區19樓共有16戶，其中8戶主臥室及次臥室有屋樑，於訂約時，被告公司人員並未主動告知系爭房屋主臥室及次臥室有屋樑，附於房屋預定買賣契約後之房屋平面示意圖，亦未繪有橫樑貫穿主臥室及次臥室之情，為被告所不爭。又系爭E3第19樓建物，屋樑中穿主臥室及更衣室，現屋樑已全部用天花板包覆，由主臥室地板至裝潢過天花板的高度為247公分，由無屋樑客廳之天花板至地板高度為269公分；系爭D5第19樓建物，屋樑所在位置位於變更裝潢後之書房及更衣室，該橫樑位於書房正中間延伸至更衣室，書房地板面至橫樑底部高247公分，橫樑寬54公分，由地板面至裝潢過天花板的灑水頭高266公分；系爭H3第19樓建物，屋樑位於主臥室及次臥室，現已用天花板包覆，但留有維修孔，由主臥室地板至天花板的高度為248公分等情，業據本院會同兩造履勘現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可資佐證（卷二第43至45頁），則依本院上開勘驗情形，系爭房屋無屋樑高約269公分、有屋樑高約247公分，亦即屋樑高約22公分、寬約54公分，且屋樑正中貫穿主臥室及次臥室二房間，已足使室內高度降低，利用空間減少並產生壓迫感，而減少其使用價值，再依我國風俗民情，一般購屋者頗為忌諱橫樑壓頂，認會影響運勢，則系爭房屋橫樑中穿主臥室及次臥室，自會減少其市場上交易價值。參以本件經送台灣省土木技師公會鑑定結果，亦認鑑定標的物之天花板高度雖符合建築技術規則之最小淨高度之規定，但房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值，該房屋因屋樑中穿臥室或書房等之淨高度降低等情，有該會95年6月8日（95）省土技字第3089號函及檢附之鑑定報告書在卷可稽。益徵系爭房屋因屋樑中穿主臥室及次臥室，已足使系爭房屋之效用及經濟價值減少，屬物之瑕疵甚明，被告為系爭房屋之出賣人，依上開規定，自應負瑕疵擔保責任。
（二）被告雖辯稱系爭房屋縱有屋樑，高度亦符合建築技術規則之最小淨高度規定，且屋樑係屬系爭三戶房屋結構安全上所必要之結構體，其係依建築主管機關審查核准之結構平面圖所施作，兩造間就天花板之淨高度就各房屋預定買賣合約並無任何特別約定，被告公司就「大有可為」19樓之價格分析表，亦未將屋樑因素考量入內，自非瑕疪云云。惟查，系爭房屋扣除屋樑後高度是否符合建築技術規則最小淨高度之規定及是否為結構安全上所必要，與被告應否負瑕疪擔保責任本屬二事。被告縱依主管機關核准之結構平面圖施工，惟其自承結構平面圖未出示原告，亦未告知原告系爭房屋有屋樑中穿情形，且其所售「大有可為」集合式住宅第19層之各建物，價格係以格局、方位、坪數、於購買時之市場行情等因素而定。則客戶於訂購時既未能得知有屋樑中穿情形，卻於相同條件下購入有屋樑中穿之系爭房屋，致影響其使用價值及經濟價值，難謂被告交付之系爭房屋無瑕疪。被告所辯交付之系爭房屋無瑕疪云云，尚非可採。
（三）被告又辯稱系爭H3第19樓房屋，原係被告於92年6月1日出售予訴外人己○○，嗣己○○轉賣予原告甲○○，原告於訂時明知該房屋有系爭屋樑仍同意購買，且於93年5月3日會同訴外人己○○與被告進行換約手續，依民法第355條第1項規定，被告不負擔保之責云云。查原告甲○○固不否認上開房屋係經由21世紀房屋仲介公司清大店業務副理乙○○之居間仲介，並於93年5月3日會同己○○與被告進行換約手續，而向被告購得前開房屋，惟否認於購買前業已知悉系爭房屋有屋樑存在而仍同意購買。則關於原告甲○○於訂約時業已知悉系爭房屋有橫樑中穿乙節，自應由被告負舉證責任。經查：
１、證人即被告公司行政助理庚○○雖到庭證稱：其於換約時與甲○○閒聊，甲○○曾說19樓的視野不錯，但如果沒那根樑會更好（卷一第110頁）；證人即被告公司員工沈淑華則證稱：今年年初我有跟證人乙○○先生通過電話，他說有帶甲○○去看過房子，我問他是否在簽約之前，他說是，而且視野不錯（卷二第10頁）等語。惟為原告甲○○所否認，且本件換約之原買受人楊晨榆（即己○○）於本院證稱：「（是否知道你訂購的房子，主臥室有一根樑柱？）我不清楚，因為房子是親人用我的名字買的，所以我不是很清楚。」、「（是否知道甲○○有無看過房子？）我不知道，我只知道他們考慮很久，主要是因為價格和交屋的時間。」、「（簽約當天是否有聽到甲○○談到有看過房子？）我沒有很仔細聽他們在對話，那天大部分都是乙○○在洽談」等語（卷二第36頁）；另仲介本件房屋買賣之21世紀房屋仲介公司清大店業務副理乙○○亦否認曾於簽約前帶原告甲○○看過系爭房屋，並稱：「（是否有仲介大有可為H3第19樓的房子？）有」、「（仲介公司是否有去看過？）沒有辦法看到房子，工地現場正在施工，建設公司不讓我們去看，我們只能按照合約書上的圖面向客戶介紹」、「（甲○○是否看房屋平面圖就決定向前手買房屋？）是」、「（換約時你是否有在場？）有」、「（當時你或者買方林先生知道房屋有橫樑？）我不知道房屋有橫樑，因為從圖面上看不出來」、「（換約之後是否有帶甲○○看過房子？）換約完驗屋時有帶甲○○去看房子，那時候我是第一次看這房子」、「（當時甲○○有無跟你表示何意見？）驗屋時沒有看到橫樑，因為當時輕鋼架已經做好」、「（換約當時有無聽到甲○○說房子視野不錯，但沒有橫樑會更好？）我沒有聽到」等語（卷二第7至8頁、第10頁），均未在場聽聞原告甲○○有提及樑柱問題，參以證人庚○○、沈淑華均任職於被告公司，證言難免偏頗，非可盡信，自不得僅憑渠二人之證詞遽認原告甲○○於訂約時明知系爭房屋有屋樑中穿之瑕疪。
２、被告另提出系爭「大有可為」房屋工程日報表及帶看記載，用以證明該「大有可為」大樓19樓之結構體，約於92年11月下旬即已完成，而該大樓施工期間除正門口外，尚有其他入口可供進入，且該大樓於93年3月17日已拆除工地圍籬，無從管制客戶進入看屋，足見原告甲○○於簽約前應可隨時前往看屋云云。惟被告公司對預購屋客戶至現場看屋管制嚴格，此由證人楊楊晨榆於本院證稱：「（有無帶仲介公司的人去看房子？）無。我記得我當初有聽到陳先生（即乙○○）嘗試要進去看房子，但是工地管得蠻嚴的，而且那陣子常下雨，被告公司有規定帶看的時間，其餘時間不能進去看」、「（為何知道除了帶看房屋外，其餘時間不能看房屋？）因為被告公司有寄通知書給我們，上面有記載」（卷二第37頁）；證人乙○○證稱：「（仲介公司是否有去看過？）沒有辦法看到房子，工地現場正在施工，建設公司不讓我們去看，我們只能按照合約書上的圖面向客戶介紹」（卷二第7頁）等語，及原告所提出被告不爭執其真正之「大有可為」家族論壇討論區（卷一第125至130頁）資料，網友一再爭取看屋次數可得而知。
至被告雖提出工程日報表用以證明19樓結構體已於92年11月下旬完成，次年（93年）3月17日並拆除工地圍籬而無從管制進出云云，縱認屬實，亦不能據此推斷原告甲○○因此違反被告公司規定，私自進入工地看屋。再者，被告所提出之帶看屋資料（卷二第23頁），亦無原告甲○○於簽約前之帶看記錄，自亦不能為原告甲○○不利之論證。此外，被告復不能舉證證明原告甲○○於訂約前已明知系爭房屋存有屋樑之瑕疪，是其辯稱甲○○部分，其不負擔保責任云云，亦非有據。
（四）再按買賣因物有瑕疵，買受人得依民法第359條之規定，請求減少價金。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疪時，應即通知出賣人，同法第356條第1項亦有明文。本件原告丙○○主張其於93年3月間發現系爭房屋存有上開瑕疪而向被告異議未獲回應，嗣於同年5月間向新竹縣政府消費爭議調解委員會提出申訴而調解不成立，有新竹縣政府函文一紙附卷可稽（卷一第56頁）。則原告於93年11月30日向本院提起本訴，請求減少買賣價金，即屬有據。又本院就系爭房屋因屋樑中穿於交易市場是否會因而影響房價及減少價額為何等事項，函請台灣省土木技師公會為鑑定，經該會以不動產跌價之價差及空間佈置受限二項因素計算價差，系爭編號E3第19樓減少價金為13萬8,968元，D5第19樓減少價金為13萬8,562元，H3第19樓減少價金為13萬9,200元，有鑑定報告書在卷可稽，本院認以此標準計算系爭房屋減少價金數額，尚符社會常情及市場價值，應予採信。至原告雖引兩造房屋預定買賣合約書第19條第1項：「賣方違反第10條第2款及第18條第1、2款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金…」為計算基準，惟該條款核屬原告行使約定解約權時之損害賠償預定性質之違約金約定，與本件主張物之瑕疵擔保減少價金請求權無涉，自不足採。是原告丙○○、辛○○、甲○○請求減少系爭房屋買賣價金各13萬8,968元、13萬8,562元、13萬9,200元範圍，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，核屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告丙○○、辛○○、甲○○主張被告交付之系爭房屋存有瑕疪為可採，被告所辯均無可取。從而，原告丙○○、辛○○、甲○○本於瑕疵擔保之法律關係，請求減少買賣價金，並依法請求被告分別給付原告丙○○13萬8,968元，給付原告辛○○13萬8,562元，給付原告甲○○13萬9,200元，及均自93年12月24日起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即乏所據，應予駁回。
五、本判決第一項所命被告給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，併此敘明；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
六、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經逐一審酌，核均與本件判決結果無礙，爰不逐一論述，附予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
民事第二庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
書記官 許麗汝