臺灣新竹地方法院民事判決 93年度訴字第717號原 告 善朝房屋仲介有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 乙○○
丙○○被 告 丁○○
甲○○前列二人共同訴訟代理人 吳聖欽律師複 代理人 彭亭燕律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國94年8月29日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：
㈠緣原告於民國92年10月12日受訴外人林信良委託獨家代理銷售
其所有之新竹縣○○鄉○○段1100-19、1100-50地號等二筆土地（權利範圍10000分之312）暨其上建物門牌號碼：新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號，原委託期限期限至92年12月31日止，而後雙方先是同意以書面延至93年4月30日止，嗣又口頭合意延至93年5月底。
㈡次查，原告於接受訴外人林信良委託期間，居間仲介被告甲○
○及丁○○夫婦前往看屋並與被告簽訂帶看證明，雙方約明：「被帶看人（含被帶看人相關家屬及介紹人購買或投標）私自承購或投標同時願付善朝房屋，成交總價壹成為服務費，絕無異議」，詎料，訴外人與被告於未告知原告之情形下，私自於93年5月間將上開房地作成買賣，並完成移轉登記，基此，原告自得請求被告給付報酬，即新台幣（下同）520,000元。
㈢綜上，原告本於兩造前揭約定，請求被告給付報酬，並聲明：
⒈被告應給付原告520,000元，及自93年5月11日起自清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠被告甲○○於93年3月23日由原告公司員工乙○○帶看新竹縣
○○鄉○○路「公園豪景社區」中之「孝二27墅」（即新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號房屋，簡稱系爭房屋）、「忠一8墅」，乙○○表示，扣除增值稅、仲介服務費、代書費及其他規費之後，系爭房屋屋主要實拿5,200,000元才願意出售，被告甲○○僅願意以總價4,800,000元承購，乙○○表示差距過大，要被告甲○○提高出價，被告甲○○最後只出價4,900,000元，經原告詢問林信良意見，為林信良拒絕，買賣因此無法成立；此後乙○○表示可以帶看該社區其他房屋，被告丁○○遂於乙○○引領之下，於93年3月31日前往「公園豪景社區」參觀其中之「康樂26墅」及「康樂12墅」（93年3月31日並未參觀系爭房屋，原告為訴訟便利之故，事後擅自於當日帶看證明單上添加「孝二27墅」），仍因不合被告需求而未成立買賣。嗣至93年5月間，被告夫婦二人自行前往「公園豪景社區」尋覓購屋機會，在社區巧遇林周貴美（住新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號），林周貴美問明被告二人來意之後，表示伊住處隔壁戶之屋主即訴外人林信良有意售屋，可以代為介紹雙方認識，談看看有無成交之可能；經林周貴美介紹，被告二人遂有機會直接與林信良當面商談買賣房屋事宜，被告二人與林信良見面之初，即先探詢林信良是否仍繼續委託原告公司銷售系爭房屋，經林信良明確告知委託原告公司銷售之期間業已屆滿，並未繼續委託原告公司，被告二人始安心與林信良進行房屋買賣條件之磋商，嗣並以總價5,050,000元買受系爭房屋、土地及家具若干（家具部分作價50,000元）。以上為被告夫婦二人購屋之過程，先予敘明。
㈡按定型化契約條款如有疑義時，應為有利消費者之解釋，消費
者保護法第11條第2項定有明文。查原告所提出之「帶看證明」二紙，為原告公司為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，依消費者保護法第2條第7款規定，屬定型化契約。該「帶看證明」於第4點約定：「被帶看人（含被帶看人相關家屬及介紹人購買或投標）私自承購或投標同時願付善朝房屋，成交總價壹成為服務費，絕無異議」。所謂「私自承購」究何所指？是否及於賣方委託銷售期間屆滿後直接交易之情形？此顯然有重大疑義。依一般客觀、善意第三人之認知，上揭所謂「私自承購」應指在原告公司受託銷售期間，為標的物之介紹，嗣交易雙方定約時未經由原告公司而直接交易之情形而言。否則，一但消費者經原告公司之引領前往參觀房屋，事後縱使賣方委託銷售之期間屆滿，仍不許消費者與賣方直接交易，此顯然係對於消費者及賣方締約自由之不合理限制，不僅有違契約自由原則，並且將嚴重損及商業之自由交易流通。由於原告「帶看證明」所謂之「私自承購」文義不明，應為有利消費者之解釋，即被告於訴外人林信良委託原告公司銷售期間屆滿之後，與訴外人林信良直接交易，買受系爭房地，並非「私自承購」，原告請求被告給付報酬，要屬無據。
㈢至系爭房地買受人為被告丁○○，此有原告所提出之土地登記
謄本可證，則縱使原告之訴有理由，請求給付報酬之對象應為被告丁○○，何以原告竟將甲○○同列被告，請求權基礎為何？未見原告明示。
㈣再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。原告自陳該公司與林信良之委託期限至92年12月31日止，嗣雙方合意延長委託期間，故以書面延至93年4月30日止。原告為專業之房屋仲介業者，委託期間之約定關乎原告是否能請求仲介報酬，故原告於第一次延期至93年4月30日尚知悉以書面記明延長委託期間之約定，俟第一次延期屆滿竟改以口頭與林信良約定委託期間延至93年5月底，其誰能信！關於原告主張與林信良間委託銷售契約「嗣又口頭合意延至93年5月底」云云，為原告臨訟所編纂，核無足採。
㈤原告係受訴外人林信良委託代為銷售系爭房、地，有原告所提
出之專任委託契約書為證，且為原告所是認。依上揭契約書第五條約定，委託期間如因原告之仲介而成交，原告可向訴外人林信良請求成交總價之百分之4為服務費，是委託原告者係訴外人林信良，有給付報酬義務者亦訴外人林信良，縱使有規避仲介報酬之人亦訴外人林信良，且原告所得請求之服務報酬亦不超過成交總價之百分之4，何以被告竟要給付原告高達520,000元之「報酬」？前揭帶看證明第4點所謂「服務費」是否屬報酬性質，顯有疑義。再者，該帶看證明「服務費」之約定不僅成數過高且無期間之限制，有違公序良俗，應屬無效。
㈥內政部公佈之專任委託契約書範本，對於直接交易（指：居間
契約成立或消滅後，居間人為交易相對人或標的物之介紹，嗣交易雙方於定約時，卻不經由居間人而私下協商成立契約之謂）有期間之限制，坊間一般為2個月，原告與訴外人林信良簽定之專任委託契約書第10條第3款關於直接交易並無期間之限制，過度拘束委託人之契約自由而悖於善良風俗，已屬無效，原告向訴外人林信良請求給付報酬都成問題，遑論被告。
㈦按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，
無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。查縱使原告仲介成功，亦僅得向委託之出賣人請求相當買賣總價款百分之4之報酬，詎系爭帶看證明單竟要消費者給付一成（百分之10）服務報酬，對消費者顯失公平，該帶看證明單應屬無效。
㈧退一萬步言，原告訴訟代理人乙○○業已自承於93年3月31日
「沒有看孝二街的房子，過程如被告丁○○所述」等語（94年5月13日言詞辯論筆錄第3頁），原告為邀獲有利於己之判決，事後竄改93年3月31日之帶看證明單，實際上原告公司僅僅在93年3月23日帶被告甲○○、丁○○前往系爭房屋觀看一次，以原告所付出之勞力來衡量，縱要請求被告給付報酬，也不宜超過20,000元。
㈨綜上，原告請求為無理由，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事實：
原告與訴外人林信良簽訂專任委託契約，由林信良委託原告獨家代理銷售其所有坐落新竹縣○○鄉○○段第1100-19、1100-50地號等二筆土地（權利範圍應有部分10000分之312）暨其上建物門牌號碼：新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭不動產），委託期限期限至92年12月31日止，嗣訴外人林信良同意委託期限延至93年4月30日之事實，有兩造所不爭執之專任委託契約書、同意書在卷可憑。
本件爭點：
㈠被告甲○○、丁○○分別於93年3月23日、同年月31日所簽訂
之帶看證明，其中第4條之約定是否有效？㈡如該約定有效，被告是否違反上開約定？又原告依該約定請求
之服務費是否過高？本院之判斷：
㈠按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原
則；又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形者，推定其顯失公平：⑴違反平等互惠原則者。⑵條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。⑶契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者；定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：⑴當事人間之給付與對待給付顯不相當者。⑵消費者應負擔非其所能控制之危險者。⑶消費者違約時，應負顯不相當之賠償責任者。⑷其他顯有不利於消費者之情形者，消費者保護法第11第1項、第12條及消費者保護法施行細則第14條分別定有明文。次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：⑴免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。⑵加重他方當事人之責任者。⑶使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。⑷其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1亦定有明文。查本件帶看證明單所附約定條款，係由經營房屋仲介業務之原告事先擬定，據以向其帶看之客戶締約，為預定用於同類契約之條款，其性質上屬定型化契約條款，自有前開規定之適用。次查，本件被告簽訂之帶看證明單第4條「被帶看人（含被帶看人相關家屬及介紹人購買或投標）私自承購或投標同時願付善朝房屋，成交總價壹成為服務費，絕無異議。」之定型化契約條款，因有如下所示之理由而足認違反誠信原則及平等互惠原則，應予宣告無效，理由如下：
⑴該條款約定與帶看證明單之本質及目的不符，違反誠信原則，
且加重被帶看人之責任，顯有不利於被告情形，顯失公平：查原告與訴外人林信良於92年10月12日簽訂專任委託契約書，約定由林信良委託原告代理銷售系爭不動產，其中契約第10條第3款約定，訴外人林信良於委託期限屆滿後，與原告所曾介紹交易對象成交者，視為原告已完成仲介之任務，訴外人林信良應依契約第5條款約定全額一次付清服務費及負責一切賠償問題，有兩造所不爭執之專任委託契約書附卷可稽。而由原告與訴外人林信良之前揭約定觀之，在林信良知悉原告所帶看之人後，如林信良於委託期限屆滿後，與原告所帶看之人私下就系爭不動產成立買賣契約時，林信良自應依前揭契約第10條之約定負有給付原告約定服務費之義務，其約定之目的在於避免委託人即訴外人林信良為規避給付原告報酬之義務而私下與原告帶看之人成立買賣契約。次查，消費者欲購買房屋而至房屋仲介業者處由其提供房屋出售之資訊，經消費者選擇中意之房屋後，再由仲介業者引導消費者至出售房屋現場處，以供消費者查看該房之屋內現況、居住環境等項，以決定是否符合消費者之需求，而在仲介業者看帶房屋前，消費者無須簽署任何文件，亦不負有任何之義務，此乃眾所週知之交易常情。又原告在引導被告帶看系爭不動產後，由被告出具帶看證明書予原告，其目的當係作為原告確有引導被告帶看系爭不動產之證明，並在原告將此帶看之客戶訊息告知委託人時，委託人依前揭約定即有不得與被帶看人私下成交之義務。是由上可知，原告避免客戶私下成交之風險控制，當係在其與委託人間所訂之專任委任銷售契約，而非被帶證人出具之帶看證明，則原告豈可另行迂迴透過帶看被告而使被告出具帶看證明之同時於帶看證明中以定型化條款課與被告私自承購應付高額服務費之義務以降低原應由原告或委託人負擔風險之理？且帶看證明既僅作為原告引導被告帶看系爭不動產之證明，可知帶看證明之設計目的乃在於被帶看人願意就原告帶看之行為出具證明予原告，並非被帶看人願負擔支付高額服務費以達不得私自承購之責任，此亦始與社會常情就出具帶看證明之目的並非同時簽立不得私自承購系爭不動產之認識相符，惟本件系爭定型化契約條款卻約定被帶看人即被告需負不得私自承購，違反應負原告成交總價一成服務費之責任，其不利於消費者及違反簽立帶看證明之使用目的之情形甚明，顯已超越一般消費者對於仲介業者避免私自成交所得預見之風險範圍，並加重被帶看人之責任，足認系爭定型化契約條款違反誠信原則並顯失公平。
⑵該條款約定使被帶看人負擔非其所控制之危險，違反平等互惠
原則：帶看證明之設計目的係作為原告確有引導被告帶看系爭不動產之證明，並在原告將此帶看之客戶訊息告知委託人時，委託人依前揭約定即有不得與被帶看人私下成交之義務，已如前述，是被告縱私下與原告之委託人，如原告已將帶看之訊息告知委託人，委託人在考量前揭契約責任之情形下，自會拒絕私下成交，而無從成立買賣。惟依原告所訂前揭帶看證明第4條定型化條款約定之運作結果，將使原告輕易隱瞞或不告知委託人帶看之訊息，使原告原應將帶看訊息告知委託人，以防私下成交之目的不達，且原告在無法證明委託人知悉其所交易之對象為原告所帶看之客戶，而無法向委託人求償之情形下，轉而向被帶看人請求高額之服務費，因而使被帶看人負擔非其所得控制之危險，消費者一般相信帶看證明原乃係一種證明之性質，孰料無形間卻使被帶看人負擔更高的私下成交風險，顯已違反契約之平等互惠原則。
⑶該條款約定使原告之給付與被告之對待給付義務顯不相當，而
違反平等互惠原則：查被告委由原告尋找適合之房屋，撮合價格以締結買賣契約，並完成移轉所有權、交付價金等相關買賣交易事宜，核其性質，係屬委任契約及居間契約之混合契約，原告之主要給付義務乃提供出售房屋之訊息，並撮合、媒介當事人成立買賣契約後，再協助當事人完成所有權移轉、交付價金等事宜，買受人之對待給付義務則為給付約定報酬，此種依債務本旨而生之契約義務乃屬相當對等，故消費者若因原告之撮合、媒介而成立買賣契約時，僅須負擔前揭義務即為已足。又依原告所述，在經由原告之撮合、媒介成立買賣契約時，原告向買方、賣方係各收取按成交價百分之2及百分之4計算之服務費，惟被告若為僅簽訂帶看證明，將因系爭定型化契約條款之約定，須負擔成交總價一成之服務費，然此時原告對於被告之主要給付義務並未同時增加或改變，顯見原告之給付與被告之對待給付義務並不相當。參以，經由原告仲介成立買賣契約時，原告所得收取之報酬為買方、賣方各按成交價百分之2及百分之4計算，合計共為成交價百分之6計算之報酬，然被告卻因系爭定型化契約條款之約定，須負擔高達成交價一成即百分10之服務，遠高於前揭百分之6甚多，益證該條款約定使原告之給付與被告之對待給付義務顯不相當，而違反平等互惠原則。
⑷綜上所述，系爭帶看證明第四條約定條款「被帶看人（含被帶
看人相關家屬及介紹人購買或投標）私自承購或投標同時願付善朝房屋，成交總價壹成為服務費，絕無異議。」之約款，因屬定型化契約條款，且違反誠信原則、加重消費者之責任，對於消費者顯失公平，依消費者保護法第12條及民法第247條之1規定應認為無效。則原告據此請求被告須按其與訴外人林信良私自成交價格一成給付報酬，並不可採。
㈡從而，本件被告簽訂之帶看證明單第4條「被帶看人（含被帶
看人相關家屬及介紹人購買或投標）私自承購或投標同時願付善朝房屋，成交總價壹成為服務費，絕無異議。」之定型化契約條款，因違反誠信原則及平等互惠原則，應予宣告無效，既如前述，則原告本此條款之約定請求被告應給付原告520,000元，及自93年5月11日起自清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬無據，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
兩造其餘主張、陳述或攻防方法核予判決結果不影響，爰不一一贅述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 94 年 9 月 16 日
民事第一庭 法 官 謝永昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 9 月 16 日
書記官 蕭宛琴