臺灣新竹地方法院民事判決 93年度訴字第710號原 告 丙○○訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師被 告 庚 ○
辛○○己○○丁○○戊○○甲○○即乙○○之
80號兼上六人訴訟代理人 壬○○上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國94年6月22日辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國93年12月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾伍萬元或等值之聯邦商業銀行新竹分行可轉讓定期存單供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告起訴後，被告乙○○於民國93年12月3日死亡，訴訟程序於乙○○之繼承人承受訴訟前當然停止。嗣本院依職權於94年1月18日命乙○○之繼承人承受訴訟。乙○○之繼承人李載勛、李秀美、李永遠、李秀玉、李秀珠等人經查均拋棄繼承，而由甲○○單獨繼承，故本件被告乙○○部分，由甲○○為承受訴訟人，核先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告之被繼承人蔡盛財向原告稱新竹市○○街○○號2層樓房為其父蔡烈興建，嗣由其繼承取得所有權，而於76年10月13日將上開房屋以新台幣（下同）100萬元出售予原告。原告於簽約時給付50萬元，再於80年8月5日付清餘款50萬元。其後，原告於81年1月5日將上開房屋轉售予訴外人黃素杏，詎系爭房屋竟有訴外人陳新榮、郭陳梅雀稱該屋係渠等之父陳惡興建而由渠等繼承所有，此經黃素杏起訴請求返還租賃房屋。詎於第一審訴訟進行中，陳新榮等人竟又將系爭房屋交付予葉增欽，葉增欽出而主張該房屋係其於60年7月15日向蔡苑記祭祀公業購地時，一併購得。
賣方蔡盛財雖本於所有權人資格向葉增欽訴請遷讓房屋，惟經本院83年度訴字第1015號判決蔡盛財無法證明該房屋為其所有而駁回蔡盛財之訴，該房屋並經葉增欽於83年12月17日拆除，原告對葉增欽及其妻葉林玉女提起毀損之刑事告訴，亦經處分不起訴確定，檢察官之不起訴處分書並認定系爭房屋係葉增欽購自蔡苑記祭祀公業，蔡盛財並非房屋所有權人，亦即蔡盛財不得出售該房屋。訴外人黃素杏因而解除其與原告間之買賣契約，原告因此返還黃素杏買賣定金40萬元、違約金100萬元及賠償黃素杏因請求返還房屋而支出之訴訟費用、律師費用、仲介費、各種證明費用等一切損失共20萬元。
（二）按原告與蔡盛財間買賣契約第5條規定，倘若乙方（即原告）依法不能向陳新榮收回上開房屋或不能向基地所有人承買基地，則甲方（即被告之被繼承人蔡盛財）應將甲方向乙方所收預付價款新台幣50萬元悉數無息退還與乙方，第三人依法行使本件房屋優先承買權時亦同。惟查：訴外人陳新榮業將佔有中之房屋交付訴外人葉增欽，且葉增欽主張系爭房屋係其先前承買為其所有，並已於83年12月17日拆除系爭房屋。賣方蔡盛財雖曾本於所有權人資格向葉增欽訴請遷讓房屋，惟經判決認定無法證明該房屋為其所有而被駁回確定，則原告既不能依強制執行程序向陳新榮收回系爭房屋，亦無法向基地所有人承買基地。被告自應依買賣契約第5條之約定，返還買賣價款。
（三）出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效，民法第349條、350條定有明文。本案被告之被繼承人蔡盛財曾與原告就系爭房屋經基隆地方法院公證簽訂買賣契約書，並付清價金，出賣人依法負有交付無瑕疵標的物於買受人並使其取得該物所有權之義務，本件出賣人於出售房屋時非但未告知有訴外人葉增欽主張該房屋由其購得，事後竟還推稱系爭房屋如何被拆除與出賣人無關而拒絕返還價金，縱本院認原告依買賣契約第5條之先位主張無理由，原告亦非不得以訴外人葉增欽對於系爭房屋主張所有權嗣並已拆除房屋，原告不能收回房屋又無法承買基地，出賣人債務不履行為由，退而主張解除契約（為慎重起見，再以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之
意思表示），備位主張依民法第259條、179條等規定請求判命被告返還原告100萬元。因蔡盛財已於85年5月5日死亡，被告為蔡盛財之繼承人，依法承受被繼承人財產上之一切權利義務，故以之為被告請求連帶給付新台幣100萬元。
並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
（一）系爭房屋原為蔡烈所有，由被告之被繼承人蔡盛財繼承後，為訴外人陳惡無權占用，經蔡盛財提起訴訟，而於本院47年度訴字第441號遷讓房屋事件中成立和解，由陳惡承租系爭房屋，陳惡死亡後，由其子陳新榮繼續承租。系爭房屋坐落之土地為祭祀公業蔡苑記所有，祭祀公業蔡苑記曾以原告、陳新榮及其餘使用土地建築房屋之占用人為被告提起本院59年度更字第65號事件拆屋還地之訴，原告對於系爭房屋確係蔡盛財所有而為陳新榮承租使用，知之甚明。蔡盛財並已於81年8月27日繳納契稅，將系爭房屋過戶與原告，足見系爭房屋未出售與原告前，確為蔡盛財所有。
（二）依原告與蔡盛財所訂房屋買賣契約書第4條、第5條之約定可知，蔡盛財僅有協助原告承買基地之義務，並未保證使原告取得建物坐落之土地。且原告已給付尾款，依房屋買賣契約書第3條之約定，原告應於收到房屋時給付尾款，原告既已於80年8月5日給付尾款，給付尾款時並書立切結書表示「本房屋位於新竹市○○街○○號，於民國80年8月5日轉讓丙○○君後，如有發生法律訴訟，或有關房屋糾紛、稅金等等，概由本人負全責，並願遵照法律規定事項辦理，與蔡盛財君無涉」，故蔡盛財已於80年8月5日履行契約義務完畢，有關系爭房屋之糾紛，已與蔡盛財無涉，原告自無權依契約第5條請求被告返還價款或主張蔡盛財債務不履行而解除契約。
（三）原告與系爭房屋承租人陳新榮及地主葉增欽相互爭訟，且要求蔡盛財作證，因系爭房屋已過戶與原告，自無法再證明系爭房屋為蔡盛財所有。原告與第三人陳新榮、葉增欽間之訴訟，與被告之被繼承人蔡盛財無涉。系爭房屋為訴外人葉增欽拆除之不利益，應由原告承擔，與蔡盛財無關。原告自不得訴請被告返還上開買賣價款。
並聲明：駁回原告之訴
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告等人之被繼承人蔡盛財於76年10月13日訂有系爭房屋買賣契約書，並經臺灣基隆地方法院公證人公證，訂約當日，原告給付蔡盛財50萬元之房屋價款。
（二）蔡盛財與原告另於76年11月11日締訂房屋買賣契約追約書。嗣於80年8月5日原告給付尾款50萬元與蔡盛財，蔡盛財出具本院卷2第104頁之切結書與原告，原告則出具本院卷1第83頁之切結書與蔡盛財。
（三）系爭新竹市○○街○○號房屋坐落於新竹市○○段○○段○○○號土地上，土地原為祭祀公業蔡苑記所有，後由祭祀公業出售與葉增欽。系爭房屋曾由蔡盛財與陳惡於本院47年度訴字第441號遷讓房屋事件中達成和解，由蔡盛財出租與陳惡，陳惡死亡後，由陳新榮、郭陳梅雀繼承租約而占有。原告向蔡盛財買受系爭房屋後，曾由原告後手黃素杏起訴請求陳新榮、郭陳梅雀返還租賃物，為本院81年度竹簡字第271號、82年度簡上字第69號判決陳新榮、郭陳梅雀應將系爭房屋遷讓交還黃素杏確定。
（四）原告曾以本院83年度訴字第1015號遷讓房屋事件訴請葉增欽自系爭房屋遷出，受敗訴判決確定。嗣系爭房屋於83年12月17日為第3人葉增欽拆除。原告以葉增欽、葉林玉女毀損系爭房屋而提出毀損告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定。
四、本件兩造爭執之所在，經行爭點整理程序，兩造同意以：（一）原告可否依房屋買賣契約書第5條約定，請求被告返還已付價金100萬元？（二）原告得否依被告債務不履行解除契約，依不當得利返還請求權訴請被告返還100萬元？為本件爭點。茲析述如次：
（一）有關原告可否依房屋買賣契約書第5條約定，請求被告返還已付價金100萬元部分：
１、原告與蔡盛財於76年10月13日締結之房屋買賣契約書第3條約定：「甲方（蔡盛財）點交房屋之方法：上開房屋原由陳新榮承租使用，陳新榮積欠每月租金，經甲方定期催告合法解除租約完畢，甲方本日將甲方對於陳新榮之交還租賃房屋請求權讓與乙方（即原告），使乙方向陳新榮直接收回，於乙方收回房屋完畢時，視為甲方點交房屋完畢，乙方應同時給付其餘價款。」嗣於76年11月11日蔡盛財與原告復訂立房屋買賣契約追約書，就交付系爭房屋之方法增訂第七條為除讓與租賃房屋請求權外，一併將蔡盛財對陳新榮之租金債權、不當得利請求權及對次承租人之物上請求權讓與原告。對照原告與蔡盛財所訂房屋買賣契約書及追約書之記載，系爭房屋之交付除以蔡盛財對於承租人陳新榮之返還請求權、租金債權、不當得利請求權、對次承租人之物上請求權讓與原告外，尚須「收回房屋完畢」，始為點交房屋完畢。且點交房屋完畢時，原告應同時給付其餘價款50萬元。
２、上開有關給付尾款價金及點交房屋之約定，因原告於80年8月5日在尚未實際取得系爭房屋占有之情形下，即給付尾款50萬元與蔡盛財，應認已有變動，即不待點交房屋完畢，原告即願支付尾款，以便向陳新榮正式提出訴訟。但依原告給付價款同時，蔡盛財所書立之切結書「立切結書人對於七十六年十月十三日經基隆法院公證之房屋買賣契約書，願確實履行」（本院卷2第104頁）所示，蔡盛財仍負有協助原告或其後手，以訴訟排除承租人陳新榮占用之義務。原告於給付價金同時另立切結書表示「本房屋位於新竹市○○街○○號，於民國80年8月5日轉讓丙○○君後，如有發生法律訴訟，或有關房屋糾紛、稅金等等，概由本人負全責，並願遵照法律規定事項辦理，與蔡盛財君無涉」，應係原告願全權處理有關對陳新榮等人訴訟之問題及稅金等問題，並非免除蔡盛財關於買賣契約書之其餘義務，方符兩造締約真意。此由蔡盛財於83年間復以葉增欽、葉林玉女為被告提起本院83年訴字第1015號遷讓房屋訴訟，即可知悉並非原告簽立切結書後，蔡盛財即已無須再負出賣人責任。
３、房屋買賣契約書第5條所示「倘若乙方依法不能向陳新榮收回上開房屋或不能向基地所有人承買基地，則甲方應將甲方向乙方所收預付價款新台幣伍拾萬元悉數無息退還與乙方。第三人依法行使本件房屋優先承買權時亦同。」，係就原告與蔡盛財間有關預收價款50萬元於無法向陳新榮收回房屋或向土地所有人承買基地時，應無息返還之特約。此項特約須於原告「依法不能向陳新榮收回上開房屋或不能向基地所有人承買基地」時始有適用。本件原告受讓蔡盛財對於承租人之租賃物返還請求權後，其後手黃素杏對陳新榮等人所提起之返還租賃房屋訴訟（本院81年度竹簡字第271號、82年度簡上字第69號）業已勝訴確定，足見「依法」原告確實可以向陳新榮收回系爭房屋。雖嗣後該房屋為第3人葉增欽拆除，惟此係蔡盛財應否負權利瑕疵擔保責任之問題，並非原告依法不能向陳新榮收回房屋。而有關向基地所有人承買土地部分，因房屋買賣契約書第4條及追約書第8條約定，蔡盛財僅須「協助」原告向基地合法所有人承買基地即可，而原告並未曾向系爭土地前後所有人祭祀公業蔡苑記、葉增欽請求承買土地，蔡盛財之協助義務自無從發生。另本件原告於提起本件訴訟前，從未曾就是否不能向基地所有人承買基地一事有所主張或涉訟，是否「依法」確實無從向基地所有人承買基地，原告亦無法為確切之證明。本件糾紛之起源應係事後系爭房屋遭第3人葉增欽拆除之事實上爭執所致，並非於締約時系爭房屋即存有依法不能向基地所有人承買基地之法律上問題所致，故本院認原告不得依買賣契約第5條之約定，請求被告等人返還買賣價金100萬元。
（二）原告得否依被告債務不履行解除契約，依不當得利返還請求權訴請被告返還100萬元？
１、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條第1項定有明文。本件被告之被繼承人蔡盛財出售系爭未辦保存登記之系爭房屋，自應擔保第3人就系爭買賣標的物，對原告不得主張任何權利。本件被告固能提出新竹市政府製發蔡烈於38年11月29日向第3人買受房屋之契稅本契影本一紙（本院卷1第47頁），惟該契稅本稅影本僅能證明蔡烈有向第3人買受房屋，所買受者是否為系爭房屋尚不得由該契稅本契影本而得知悉，且與被告主張系爭房屋為蔡烈興建取得所有權之主張不同，自不能以此證明蔡烈為系爭房屋之原始起造人，亦無從證明蔡盛財係因繼承而取得系爭房屋之所有權。而被告提出之新竹市稅捐稽徵處75年5月9日75新市稅貳字第68848號函（本院卷1第48頁）亦僅能證明蔡盛財曾為系爭房屋之納稅義務人且該房屋免徵房屋稅，亦未能實質上證明蔡盛財為系爭房屋之所有權人。致於本院47年度訴字第441號和解筆錄（本院卷1第49頁），亦僅能證明蔡盛財與陳惡間締有租賃契約，實亦無從證明蔡盛財確為系爭房屋之所有權人。
２、查祭祀公業蔡苑記之派下員（含蔡盛財在內）曾於58年5月21日書立同意書，同意管理人蔡國修將連同系爭房屋坐落之新竹市○○段○○段○○○號土地在內之祭祀公業土地連同其上建物（含系爭房屋）出售（見本院81年度竹簡字第271號卷第135頁），嗣訴外人葉增欽與祭祀公業蔡苑記之管理人蔡國修於60年7月15日訂立祭祀公業土地連同其上建物之買賣契約書（見本院82年度簡上字第69號卷第91至92頁），葉增欽、葉黃錦冰並以祭祀公業蔡苑記管理人蔡國修為被告，提起本院62年度調字第83號移有權移轉登記訴訟，達成祭祀公業應移轉派下土地（連同含系爭房屋在內之地上建物）與葉增欽、葉黃錦冰之調解（見本院81年度竹簡字第271號卷第138至139頁），嗣祭祀公業蔡苑記之派下員蔡汝輯、蔡柏村等人以上開同意書遭變造為由，對管理人蔡國修提起偽造文書之自訴，蔡國修業經本院
61 年自字第247號、台灣高等法院61年度上訴字第1814號判決無罪確定（上開事由見本院81年度竹簡字第271號卷第140頁之本院62年度聲字第677號駁回登記異議事件之裁定所載）。故被告之被繼承人蔡盛財對於曾同意祭祀公業蔡苑記管理人蔡國修出售派下土地及其上建物（含本件系爭房屋）應知之甚詳，於出賣系爭房屋時，於契約中竟未置一詞，而出售與原告，就系爭房屋嗣後遭葉增欽拆除，以致原告未能享有取得系爭房屋之利益一事，並非毫無可歸責之事由。
３、被告雖以原告於80年8月5日出具之切結書，認系爭房屋於80年8月5日以後之各種危險，應由原告自行負擔。惟查，本件房屋遭葉增欽拆除，蔡盛財就無法令原告取得系爭房屋之權利，並非無可歸責之事由，業如前述，對原告自應負權利瑕疵擔保責任。原告80年8月5日書具之切結書僅係表明系爭房屋如發生法律訴訟或房屋糾紛、稅金問題，由原告負責處理，與蔡盛財無涉，惟並未免除蔡盛財之權利瑕疵擔保責任，此由切結書之文意，即可知之。況本件兩造既約定以實際收回房屋時為系爭房屋之點交，而實際點交前即已發生系爭房屋被第3人葉增欽拆除之情事，以致蔡盛財事實上無法交付系爭房屋與原告，縱認蔡盛財就系爭房屋給付不能係具有不可歸責之事由，依民法第373條之規定，此項危險負擔，亦應由蔡盛財承受負擔，故被告上開答辯，並非可採。
４、本件買賣標的物既有可歸責於出賣人蔡盛財，以致原告不能享有取得系爭房屋事實上處分權之利益，應認原告得依民法第256條規定解除契約。又解除買賣契約之除斥期間法無明文規定，而本件買賣契約之請求權時效依民法第125條規定為15年，基於買賣契約當事人權利之對等，本院認買賣契約之解除權除斥期間應與請求權同為15年。查系爭房屋係於83年12月17日為第3人葉增欽拆除，自斯時起，蔡盛財就系爭房屋始確定為給付不能，故原告於93年11月24日提起本件訴訟，並以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，其解除權之除斥期間應尚未經過，原告解除系爭買賣契約，應認合法。
５、系爭買賣契約既已解除，則蔡盛財受領買賣價金100萬元即屬無法律上理由。且被告為出賣人蔡盛財之繼承人，自應就解除契約後之回復原狀義務及返還不當得利義務連帶負責。是原告訴請被告應連帶給付原告新臺幣壹佰萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國93年12月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，均與本件判決結果無涉，爰不一一論據。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 20 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 7 月 20 日
書記官 曾秀貞