臺灣新竹地方法院民事判決 94年度竹簡字第646號原 告 竹風不動產仲介經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丁○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國95年4月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告於民國94年3月29日就其所有之新竹市○○路○段○○○號全棟建物以及新竹市○○段○○○○號土地（下稱系爭房地），與原告簽立不動產委託銷售契約書，經原告公司同仁之一再努力，終於在同年4月尋覓合適之買方即訴外人孫麗雪，買賣雙方於同年4月3日簽訂不動產買賣契約書，成交價為新台幣（下同）八百七十萬元，被告與訴外人孫麗雪並約定同年4月8日碰面辦理備證換現手續。惟訴外人孫麗雪簽訂買賣契約後再行前往看屋時，左右鄰舍告知此處之不動產依新竹市政府都市計畫案，將有部分房地會被徵收，訴外人孫麗雪因而有所疑慮，事後透過原告查詢，依新竹市政府公告之都市計畫中尚無明確資料，隨後原告公司同仁直接拜訪新竹市政府承辦人員，方知此處已列入新竹市○○路拓寬區段徵收範圍內，並得知被告已於93年底便已得知此一消息，卻故意隱瞞。嗣訴外人孫麗雪便以此為由解除其與被告之買賣契約，並將所繳價款全數取回。
（二）依兩造簽訂之委託銷售契約書第7條第4項約定：「甲方（即被告）應就不動產之產權、現況及重要事項簽認於不動產標的現況說明書，並應對乙方（即原告）及買方所詢問事項負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由甲方負法律責任」，而被告於簽訂委託銷售契約書前，便已行文詢問新竹市政府有關東大路拓寬徵收一事，事後卻未將此重要事項詳載於不動產現況說明書上，導致重大瑕疵，訴外人孫麗雪因而解除買賣契約。次依委託銷售契約書第10條違約罰則第4項規定：「甲方如有下列情形者：『簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除買賣契約者』，視為乙方已完成仲介義務，甲方仍應支付第5條約定之服務報酬，並應一依全額付予乙方」。準此，原告自得主張前述不動產成交價八百七十萬元之百分之四，即三十四萬八千元之服務報酬。為此提起本訴並聲明：
㈠被告應給付原告三十四萬八千元，及自支付命令狀送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，聲請准予假執行。
二、被告則抗辯如下：
（一）被告確與原告訂立上開不動產委託銷售契約書，嗣經原告介紹後，被告同意降低委託售價，原告亦願意吸收二十萬元仲介費用後，被告以八百七十萬元與訴外人孫麗雪簽訂買賣契約書，第一期款由訴外人孫麗雪簽發商業本票交予代書保管，惟94年4月8日訴外人孫麗雪並未依約前來備妥相關證件，被告於94年5月4日寄發存證信函催告訴外人孫麗雪履約，後於94年5月28日發存證信函解除與訴外人孫麗雪之前述買賣契約。從始末經過可知，並非被告不賣，而是訴外人孫麗雪毀約不買。
（二）原告所稱被告事前隱瞞系爭房地列入新竹市○○路區段徵收範圍一節，並非實情。被告就系爭不動產之地目、建物使用區等，均詳載於不動產現況說明書內。原告公司之經紀人詢問系爭房地是否可能被徵收時，其亦照實回答有，事實上系爭房地所在區域二十年來一直都有可能會被徵收，近年因為新竹機場擴大案又再被提起而已。原告為不動產專業人士，對地產常識不察，且其客觀上非不能事前查明或告知，自有過失，顯然未盡善良管理人之注意義務，原告疏於己責，自不能免除其責。況且，依據買賣契約第
4 條第4項規定，訴外人孫麗雪開立之商業本票固應於尾款付清時返還，但若訴外人孫麗雪經被告催告仍不履約時，該商業本票應交予被告以便追索。詎料原告未經被告同意，逕行返還訴外人孫麗雪，顯然違反民法第517條，自不得向被告請求委任報酬。再者，民法第568條第2項明訂，仲介報酬以契約成立為限，為契約附有停止條件者，於該條件成就前，仲介尚不得請求報酬。如前所述，原告已將訴外人孫麗雪簽發之商業本票返還，則被告縱使應付仲介報酬，亦應以訴外人孫麗雪有交付買賣價金為條件。為此聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於94年3月29日就系爭房地訂有不動產委託銷售契約書，嗣經原告居中介紹，訴外人孫麗雪與被告於94年4月3日簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，成交價為八百七十萬元，訴外人孫麗雪並簽發面額八十七萬元之商業本票由原告公司委任之代書保管，然原預定94年4月8日辦理備證手續時，訴外人孫麗雪並未出現，嗣後以系爭房地有被徵收之虞為由主張解除買賣契約，並取回所繳價款等情，為兩造所不爭執，並有原告所提委託銷售契約書、不動產買賣契約書，被告所提商業本票影本、系爭房地之登記簿謄本在卷可稽，堪信屬實。
（二）按兩造簽訂之委託銷售契約書第7條第4項約定：「甲方（即被告）應就不動產之產權、現況及重要事項簽認於不動產標的現況說明書，並應對乙方（即原告）及買方所詢問事項負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由甲方負法律責任」；第10條違約罰則第4項約定：「甲方如有下列情形者：『簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除買賣契約者』，視為乙方已完成仲介義務，甲方仍應支付第5條約定之服務報酬，並應一依全額付予乙方」。次按被告與訴外人孫麗雪訂立之不動產買賣契約書第5條第2項規定：「前開標的若因都市計畫或其他法令已有變更使用或被徵收之虞時，乙方（即被告）應於簽約時確實告知，如有隱匿、欺瞞時，乙方即屬違約，甲方（即訴外人孫麗雪）得於知悉後依法解除契約，但上述情形係於產權移轉期間，主管機關頒布變更或徵收時，甲乙雙方同意以減少價金或解除契約解除之」。上開條文均有委託銷售契約書、不動產買賣契約書附卷可考。職是，本件兩造爭執之處在於：⑴系爭房地在94年4月3日買賣契約簽定時，是否已因都市計畫或其他法令而有徵收之虞？⑵被告是否對於系爭房地之現況、重要事項是否於不動產標的現況說明書簽認不實？或對於系爭房地有被徵收之虞故意隱瞞？⑶系爭房地是否屬於相關都市計畫內，原告依其仲介不動產之專業，是否可能單獨查悉？
（三）經查，系爭土地屬於新竹市政府擴大新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）草案範圍內鄰里單元七之部○住○區○○○道路用地（30米計畫道路，現況為東大路二段），開發方式擬採區段徵收，業經本院依職權向新竹市政府函查無訛，有新竹市政府95年3月24日府都規字第0950024180號函可按。然依被告所提新竹市政府94年5月6日府都規字第0940040418號函所示，擴大新竹市都市計畫（新竹機場○○○區○○○○段執行，第一階段為先期規劃階段，第二階段方為法定都市○○○○○段，94年5月間尚處於第一階段，而未進入第二階段，至於區段徵收開發時程，則需視新竹市政府整體財政狀況循序辦理，亦有該函存卷足考。是以，系爭房地在94年4月3日被告與訴外人孫麗雪簽訂買賣契約時，新竹機場附近地區尚屬於都市計畫之先期規劃階段而已，而未進入法定都市○○○○○段。原告主張系爭房地於94年4月3日已因都市計畫而有徵收之虞，稍嫌速斷且於法無據。
（四）又查，原告製作之不動產標的現況說明書中，並無「有無徵收之虞」欄位，此觀諸卷附不動產現況說明書即明。而被告對於系爭房地現況之勾選，經核確與土地、建物登記簿謄本所載相符。從而，原告主張被告於不動產標的現況說明書簽認不實，尚無從採認為真。原告對此雖主張被告既然知悉該區域房地有可能會被徵收，自應在不動產標的現況說明書其他重要事項欄自行記載云云。惟該不動產標的現況說明書乃原告取得力霸房屋同意後所援用製作，並提出交予被告勾選，業經原告自承在卷，倘原告認為「賣方就標的物有無可能被徵收之主觀認知程度」係委託銷售之重要事項，原告自應在該現況說明書中主動增列該欄位，殊無將此告知義務轉嫁由被告填寫之理。況且，依據後述，新竹機場附近地區之都市擴大計畫案進行已久，新竹市政府早已將相關資料上網公開，供不特定人閱覽，縱令此揭資訊屬於重要事項，亦屬於原告可得知悉者。
（五）第查，新竹市機場附近地區之都市計畫草案，早於92年11月26日至28日即辦理三場次之居民座談會，93年4月27日至29日亦舉辦第二次居民座談會三個場次，此有新竹市政府95年3月24日府都規字第0950024180號函暨所附附件可憑。而新竹市政府已於93年11月22日起設立官方網站，將新竹各項都市計畫案相關資訊置於網路上。經本院點閱結果，關於擴大新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）規劃暨都市計畫圖製作案專家學者座談會之資料，新竹市政府已於92年7月25日由新竹市政府行政室發布；市府召開新竹機場附近擴大都市計畫規劃期初報告，亦於92年5月1日由新竹市政府行政室發布；而93年4月間之第二次居民座談會，三場次各由何里里民參與，何時何地舉辦等資訊，亦於93年4月26日由新竹市都市發展局發布；以上均有網頁列印影本在卷可按。從上可知，系爭房地所屬之新竹機場附近地區已經進行之都市計畫草案至少自92年間已經開始，相關資訊亦可由新竹市政府網站得悉，是原告所辯：「本件不動產是否在都市發展局計劃中，我們沒有辦法查證，因為這種計畫中的只有當地的住戶會參加說明會，都市發展局為了防止人為炒作房價，也不會將這種計畫中的公開」云云（見本院94年11月1日言詞辯論筆錄），顯非事實，且益徵原告身為專業之不動產仲介業者，卻未善盡事前調查之責。
（六）綜合上述，系爭房地在今日雖已屬於新竹市政府擴大新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）草案範圍內鄰里單元七之部○住○區○○○道路用地，可得確定新竹市區徵收方式予以徵收，但系爭房地在被告與訴外人孫麗雪94年4月3日買賣契約簽定時，前述都市計畫僅處於第一階段之先期規劃階段，尚未進入第二階段之法定都市○○○○○段，自不得遽認系爭房地在買賣契約當時已因都市計畫而有徵收之虞。其次，被告對於系爭房地之不動產標的現況說明書並無簽認不實。又系爭房地於94年4月3日，所屬之新竹市政府擴大新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）草案進行過程，當時任何人均可透由新竹市政府網站獲悉相關資訊，尚無從認為被告有原告所指之故意隱瞞情事。本件原告主張訴外人孫麗雪解除買賣契約，係因被告有可歸責之事由，綜合上述，本院認為並無理由，原告進而主張被告仍應支付仲介報酬三十四萬八千元，於法亦屬無據，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列，附此敘明。
五、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條但書，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
新竹簡易庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
書記官 朱苑禎