臺灣新竹地方法院民事簡易判決 94年度竹簡字第947號原 告 甲○○被 告 乙○○
巷2弄4上列當事人間請求確認土地所有權移轉登記事件，本院於民國94年11月14日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上門牌號碼：新竹縣○○鄉○○街○○巷○○弄○○號建物，權利範圍全部，移轉登記予原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：如主文所示。
二、事實摘要：
(一)原告主張：兩造於民國94年7 月11日簽訂不動產買賣契約，約定將原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼：新竹縣○○鄉○○街○○巷○○弄○○號建物(下稱：系爭房地)，權利範圍全部出售予被告，約定總價金為新台幣(下同)39萬元，原告依約將系爭房地移轉登記在被告名下。詎被告竟於94年8月5日交付尾款時，故意少付1 萬元，經原告寄發存證信函及委任代書多次催討，被告仍拒付尾款1 萬元，爰依兩造所訂上開契約書第10條規定，以起訴狀繕本送達被告之日起，對於被告解除本件不動產買賣契約。從而，系爭不動產買賣契約既已解除，原告爰依民法第259 條規定，請求被告回復原狀，將系爭房地移轉登記予原告所有。
(二)被告則以：被告之母林李秋香前於93年間經由其配偶林喜昌(已歿)之友人田幹及印夢雄協助向原告父親朱正福租用系爭房地，原定租賃期限自93年11月1日起至96年11月1日止，租金每年35,000元，後田幹及印夢雄見被告及母親無依無靠，乃與被告母親商量由其等支付價金，購買系爭房地供被告母女得有棲身之處。詎原告之母知道田幹等有意購買系爭房地後，竟百般刁難，不但抬高價錢，且要買方支付任何稅款與代書費，被告之母在莊瑞玉代書事務所本欲起身離去，不想購買系爭房地，經莊代書勸阻協調，乃以1 萬元折價，作為給代書之面子而成交，簽立系爭房地不動產買賣契約書，並將系爭房地登記在被告名下。迨至第三次交付尾款時，原告父母早上即到被告住處，被告母親猶泡茶善待原告父母，後原告母親約代書前往原告父親另一住家交款，被告之母旋即拿起放在椅子上之資料袋，內裝契約書及現金21萬元，隨同原告父母前去原告父親家中，待莊代書來後，被告母親即將所有之金錢及契約書擺上，由原告父母各自清點，後原告父母亦無說什麼，即在不動產買賣契約書上簽名蓋章，被告母親方才離去。是被告已付清系爭房地所有買賣價款，要無積欠原告尾款1 萬元未付情事等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於94年7 月11日就系爭房地簽立不動產買賣契約書，約定由被告向原告買受系爭房地，買賣總價款議定為39萬元，付款方式為：⑴契約簽訂時，由被告給付原告5 萬元、⑵第二次付款於94年7 月12日支付14萬元、⑶尾款20萬元，俟所有權移轉登記完竣，領取土地所有權狀3 日內支付，並由被告負擔土地增值稅1 萬餘元。嗣兩造約定於94年8月5日付清尾款20萬元等情，業據原告提出不動產買賣契約書一紙附卷可稽，且為被告所不否認。
(二)又原告曾於94年8月間寄發湖口郵局第143號存證信函予被告，表示被告於94年8月5日交付尾款時，尚欠1 萬元，請其於文到3 日內支付，否則依契約書第10條約定，解除本契約，沒收已付價金，並要被告返還所有權移轉登記等情，而被告確已收受原告所寄發之上開存證信函，亦據原告提出上開存證信函一紙及回執三件附卷為憑，且為被告所不爭執。
四、本院得心證之理由：
(一)本件兩造爭執之處，經本院整理爭點後係在於：被告是否有於94年8月5日付清尾款20萬元給原告，或是給付19萬元給原告？原告主張解除本件不動產買賣契約，請求被告移轉系爭房地是否有理由？
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，此為民事訴訟法第277 條所明定。原告主張被告並未於94年8月5日付清尾款20萬元乙節，既為被告所否認，揆之上開規定，被告即應就此有利於己之事實，負舉證責任。經查：
１、被告雖提出不動產買賣契約書交款備忘錄上經由原告父親朱正福於收款人處蓋用原告之印章及簽名等情，證明其已付清本件買賣價款，觀之兩造各自所執有之不動產買賣契約書確均於交款備忘錄上『收款人簽章』欄蓋有原告名義印文三枚及原告父親朱正福之直式簽名二處，惟證人即為兩造訂立系爭房地不動產買賣契約書及交款時在場之地政士莊瑞玉既到庭結證：「(問：兩造三次交錢的地點在何處？)答：第一、二次在我事務所交錢，第三次在原告永順街12號的家中，當時在場的有被告母親、原告父母親及我四人在場，沒有其他人在場。」、「( 問：第一、二次交錢的時候是否都會經過賣方清點後才在收款處蓋章簽名？ )答：因為被告的母親很強勢，他說我不先蓋章他就不把錢交給賣方，所以我就會先在契約書上蓋章，等到賣方清點無誤後才由賣方簽名，第三次也是我先蓋章，被告母親先給我1萬元，我還有還了他3,000元，他才把20萬元給原告父母親清點，被告的母親就拿契約走了，當時我電話正好響起，等到我們要去找他的時候已經找不到。」、「( 問：第三次款交付時，看原告母親清點錢的情況如何？ )答：當時是由原告父母親各自清點，原告的母親說少了1 萬元，我還把他拿過來數過，確實少了1萬元。」、「(問：被告的母親交給你1萬元是做何用？)答：是過戶的代書費及過戶手續需要支付的印花登記費用。」、「( 問：你之後有無就這1 萬元沒有支付的事情找過被告母親？他有何回應？ )答：當天我有打他手機及家裡電話，但是都無法接通，直到當天晚上九點多才跟他聯絡上，他第一句話就說，他沒有錢好付了，我說我算了確實少了1 萬元，他就說他確實有付那麼多錢，還說我們聯合起來坑他。」、「( 問：付錢的過程你是否都沒有離開過？ )答：沒有離開，我都坐在原來的位置上，並且拿起手機接聽。當時就本件交易，賣方要求40萬元，買方要38萬元，我後來勸兩邊各退一步，才以39萬元成交，至於租金的部分兩造有達成已經付了就算了的共識，這是簽約的時候大家在場說的。我當時確定有退3,000元給被告的母親。」等情(詳本院94年10月12日言詞辯論筆錄 )，已明確證述兩造交付買賣價款，係先由其在契約書上收款人處蓋用原告之印章，等到賣方清點無誤後再由賣方簽名，而當日經其親自清點尾款確實短少1 萬元等情，審證人莊瑞玉與兩造既無任何利害關係，且係由被告支付其承辦本件買賣事務之代書費用，衡之常情，其應無蓄意偏袒原告，故為不利於被告陳述，致己身罹刑事訴追之理，是其所述，應非虛妄，堪予採信。是被告所執有之不動產買賣契約書上收款人簽章處，雖於第三次付款欄位蓋有原告之印文，惟此既係因被告母親要求莊瑞玉先蓋妥原告之印章後，其方願交付價款予賣方清點，即難執此推定被告必有交付足額之買賣價款予原告收受。
２、再者，兩造所執有之不動產買賣契約書上收款人簽章處均僅有原告父親朱正福所書之二處簽名，僅原告所有之不動產買賣契約書上收款人簽章處其父朱正福所書之簽名一處係直立在第一期、第二期收款人簽章處，另一處則在收款人簽章外側之買賣契約空白處，而被告所有之不動產買賣契約書上朱正福所書之簽名一處係直立在第二期、第三期收款人簽章處，另一處則在收款人簽章欄位外緣與買賣契約空白交接處。而被告所執有之不動產買賣契約書交款備忘錄上，原告父親朱正福於第一次收款時所簽之姓名係直立在第一、
二、三期收款人簽章欄位外緣與買賣契約空白交接處，則原告父親其後所簽之姓名雖直立在第二、三期收款人簽章處，惟此既可能係原告父親於收受被告所交付之第二期款後，受其多年書寫習性影響，而以收受被告交付第一期款時相同之簽名習性，將姓名簽寫到第三期收款人簽章欄處，即難以原告父親如此簽名，必係有收到被告所交付第三次價款之認定。遑論，苟認原告父親於收受第二期款時漏未簽名，方於收受第三期款後同時簽名，則原告父親應無在收受被告所交付之第二期款後，簽寫姓名在己方執有之買賣契約書上第一期、第二期收款人簽章欄處，而不逕將姓名簽寫在第二、三期款收款人簽章欄處，且兩造之交易慣例既係交款後由賣方清點數額無誤，始會在收款人簽章處簽名，則原告父親是否會在清點第二次款，確認無誤後，漏未在買賣契約書上簽名，亦違常情，則被告上開所述，既違常理，要難遽採為真實。
３、至證人即被告母親林李秋香雖到庭證述：「( 問：印夢雄分二次交錢給你付房地價款之第二次交給你20萬元是否在94年8月5日？) 答：不是，我把領好的錢暫時放到郵局，等到確定好要交款的時間才從郵局領出。」、「(問：當時從郵局提領多少金額？)答：21萬元，1萬是在3天前領出來要付代書費用，我領出來的時候代書說無所謂，等到約好的時間再交也可以。」、「( 問：到郵局領20萬元的時間是否在94年8月5日？ )答：前一天，因為有報導有颱風，怕失約，所以我提前一天領出。」、「( 問：三次交錢給原告的情形為何？ )答：原告要求我先交一半，但印夢雄要帶一個老鄉回桂林，朱太太提議印夢雄可以先領出來，等到確定的時間再交款，第一次交5 萬元，是原告母親收的，代書一定要看到錢數過沒有問題才會蓋章簽名，我就把錢放在桌上讓他們數過。」、「( 問：印章是否代書蓋的？ )答：我不清楚。」、「( 問：94年8月5日你帶多少錢到原告的家中？ )答：21萬元，我去郵局領出來，也是兩疊金額，一疊用紙條綁，另一疊是用橡皮筋綁，我去郵局領錢，是沒有直接點數，但是看點鈔機的顯示沒有錯誤，我就把前3天領的 1
萬元與20萬元一起放在資料袋裡，付錢當天是颱風天，原告的父母親就到我家，大家聊的很愉快，泡茶的當中我有一種怪異的感覺，我就回頭問他們何事，看到原告母親拉著原告父親的手說不要說，我問何事，他們說怕我，打電話給代書，約到原告的家中去繳款，我拿著資料袋與他們一起走路到原告家，約十分鐘代書就來了，然後把錢拿出來放在桌上，說一邊的錢是代書的，另一邊的錢是朱先生的，他們就各拿一捆錢去點，我沒有很注意，代書就拿資料給我看，說繳了多少的印花稅，找了3,000 元給我，後來他們點錢沒有問題才蓋章後簽名。原告的父親在第二次收款的時候沒有給我簽名。」、「( 問：當天代書有無去找你說少付1萬元？ )答：當天晚上9點多代書打電話給我跟我說錢有短少的事，我問他短少的事哪一捆，他說是朱太太數的那一捆，是紙帶綁的，我覺得紙帶綁的如有少應該是鬆散的，當場就可以發現。」、「(問：當天到原告家付完款後再到何處？ )答：這是我的私事，我要去找我的女兒，也要找我的朋友，我朋友住那裡是我的私事我不跟你說，我當天去原告家中付錢的時候身上沒有帶一毛錢出門。」等情( 詳本院94年11月14日言詞辯論筆錄 )，惟其所述既與證人莊瑞玉所言不符，且其述及原告父親朱正福在第二次收時，未在不動產買賣契約書上簽名，亦與常情不符，已如上述，遑論，如依其所述，兩造就本件交易第一次、第三次付款，均會由原告父親在收款人簽章處簽名，則原告父親是否會獨漏在第二次收款後不予簽名，亦有疑義，再參之如被告母親確有於當日付清全部尾款，依其所述當日既係颱風日，其似應儘速返家，而無再行外出，則當原告父母當日清點數額短少，立即前往被告家中找尋被告母親時，應無不能遇見被告母親，而非延至當日晚間9 時許始由代書以電話聯絡上被告母親之理，是其所述均違常理，應係迴護被告之詞，難予採信。
４、從而，被告所提之證據資料既不能證明其有於94年 8月5 日付清本件交易尾款20萬元予原告收受之事，揆之上開規定，即難認其所辯，堪予採信。
(三)末查，兩造簽立之不動產買賣契約書第10條既約定：「本約簽訂後，倘甲方(註：指被告)不買或不按約定日期付款，經乙方(註：指原告)定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」乙節，則原告主張被告於94年8月5日交付尾款時，少付 1萬元，經原告寄發存證信函及委任代書多次催討，被告仍未付尾款1 萬元，爰依兩造所訂上開約定，以起訴狀繕本送達被告之日起，對於被告解除本件不動產買賣契約，即屬有據，堪予認定。
(四)綜上所述，原告主張本件不動產買賣契約經其合法解除，原告爰依民法第259 條規定，請求被告回復原狀，將系爭房地移轉登記予原告所有，核屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造攻擊防禦方法及舉證，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 2 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 2 日
書記官 林淑瑜