臺灣新竹地方法院民事判決 94年度訴字第200號原 告 乙○○訴訟代理人 喬國偉律師複代理人 丙○○
壬○○被 告 豐邑建設股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 甲○○被 告 庚○○
樓之1前列二人共同訴訟代理人 劉建成律師複代理人 丁○○上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國96年3月2日辯論終結，判決如下：
主 文被告豐邑建設股份有限公司應給付原告新台幣肆拾壹萬貳仟捌佰貳拾元及自民國九十二年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告庚○○應給付原告新台幣伍萬叁仟肆佰捌拾元及自民國九十二年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告豐邑建設股份有限公司負擔百分之四十五、被告庚○○負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告與被告豐邑建設股份有限公司（下稱豐邑公司）、庚○○於民國92年7月6日分別簽房屋預定買賣合約書及土地預定買賣契約書，購買豐邑公司大有可為之預售屋編號E5棟第19樓房屋壹戶（含地下壹樓編號576號之增設停車位）（下稱系爭房屋）及其所座落之新竹縣竹北市○○段○○○○號之土地，價金分別為房屋部分新台幣（下同）230萬2千元，土地部分262萬8千元。惟系爭房屋具有樓層淨高高度不足及天花板樑柱設置不當等缺失，此瑕疵亦曾經為雜誌報導，原告幾經向被告豐邑公司反應，豐邑公司僅表示就該建案所生之購屋爭議，於93年4月7日與爭議住戶及消保官協調結果，同意爭議住戶解除契約，並同意全數退還已繳之價金，並願負擔上揭價金之利息，並於93年4月9日起開始受理至93年5月
10 日止，並稱被告未於該期限內解約，而拒絕原告之解約請求，惟原告自始至終均未受有協調或得於前揭期限內解除契約之通知，而系爭房屋確有前揭瑕疵存在，為此原告起訴請求解除與豐邑公司間之房屋買賣契約，又依房屋買賣契約為24 條第2項及土地買賣契約第16條第2項約定，二件契約互為成立生效為要件之聯立契約，是解除房屋買賣契約，該契約即不存在，土地買賣契約依前揭約定亦不成立。
二、次按，解除契約時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受領之物應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條定有明文。如前所述，原告與豐邑公司之系爭合約既已解除，則豐邑公司應將原告已給付之買賣價金62萬元及自92年10月6日日起至清償日止之利息。又兩造所簽立之房屋土地買賣契約為聯立契約，房屋契約既已解除而不存在，則系爭土地買賣契約亦不存在，從而被告庚○○受有原告29萬元即無法律上之原因，自應將該利益返還原告。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）系爭房屋確有原告所指之瑕疵存在。⒈原告在與被告就系爭買賣合約磋商之過程中，即曾就房屋
預定買賣合約書附件一之房屋平面示意圖，就樓層淨高是否達2.8米及是否有樑柱橫貫房間中間等原告最為重視之事項詢問被告之現場銷售人員辛○○小姐，經其保證就樓層高度及絕無樑柱橫貫房間中間，原告始同意簽約。再由證人己○○證言可知，被告乃係積極之動作或言語行為，就樓高及橫柱問題，向原告為保證之意思表示。按意思表示不僅以語言，凡以文字、或當事人了解之符號或其他表示之方法不論為明示或默示均可，故縱使被告未曾就系爭問題為口頭保證，但就其表示行為觀之，亦難謂非已就樓高為保證。顯見被告確曾於銷售當時，就樓高及樑柱等向原告保證，且嗣亦因樓高不足及樑柱瑕疵而同意其他住戶解約或減少價金。另再佐以原告所提網路文章、新竹縣政府網頁新聞資料及92年被告之說明會資料，益見被告就系爭之樓高及橫柱等問題之保證，並非個案乃為通例。況本院93年度訴字第716號判決中亦認系爭屋樑橫貫及樓高不足等瑕疵，已足使系爭房屋之效用及經濟價值減少，屬物之瑕疵，故被告雖稱系爭屋樑屬房屋結構安全上所必要之結構物件、屋頂高度符合建築技術規則之高度規定，故非屬減少物之價值或通常效用之瑕疵，尚非可採，並無理由。
（二）原告以房屋具有上揭瑕疵為由解除契約，為有理由。⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保責任者，買受人得解除契約…」，民法第359條定有明文，系爭房屋樓層淨高不足又有屋樑橫貫臥室中央，按我國之風俗民情，特別重視風水地理，一般購屋者於購屋前，特別會重視是否有壓樑之現象，嚴忌屋樑壓頂，認會影響運勢及身體健康，而建商於建築設計時，亦均不會將屋樑設置於於房間中央，以避免影響房屋交易價值。而於本件，情況更為特殊，因屋樑橫貫臥室中央已犯忌諱，再加之樓層高度僅只有247公分，對人所造成之長期精神壓迫，不可言喻，尤其原告於訂購本件之系爭房屋前，特別重視此等因素，亦即成為系爭契約之重要且必要之點，原告自得請求解除契約，自非被告所稱樓層淨高符合建築技術規則規定且屋樑僅占天花板面積之一小部分，對於室內空間使用效能之響影程度甚微，尚難指為重大瑕疵，而不得解除契約。依房屋預定買賣合約書第20條規定：「買賣雙方相互間所為有關本契約之事宜及通知辦理事項，均以書面按本契約所載住址郵寄為準，如因拒收或無法送達退回者，均以郵局第一次投遞日視為送達日期。」，原告已依合約書約定，於93年1月27日以湖口新工郵局第14號存證信函通知被告解除契約，依上揭約定，原告解除契約之意思表示，業經以書面按契約所載地址郵寄予被告，且並無拒收或無法投遞退回，應已合法送達。
（三）被告以原告未配合辦理貸款對保手續而解除契約為無理由。
⒈被告雖主張，其曾於93年8月12日、10月4日、10月15日、
11月8日，前後共4次發函催告原告配合辦理貸款對保手續，然原告均未履行對保義務，且被告已以存證信函合法解除系爭合約。惟原告所提93年1月27日存證信函中，已表明因樑柱及樓高問題與被告代理人所為之保證不同，主張解除契約，縱認該存證信函尚無法逕認原告已合法解除契約，然原告於存證信函中，亦已明白表示因房間中央有橫樑貫穿及樓層淨高不足等物之瑕疵，而提請解約，並要求被告於七日內與原告聯絡，此亦可認定原告已為同時履行抗辯之意思表示。被告雖指本件買賣契約，已於93年11月8日經被告以竹北光明郵局第508號存證信函依法解除，惟查，該存證信函亦僅載有「…本公司將逕以民法第258條…解除契約」，並未明確為解除契約之意思表示，且如上述，縱認原告並未合法解約，亦已為同時履行抗辯之意思表示，故被告以原告未依約辦理貸款對保而解除契約並無理由。縱認被告解除契約之意思表示已生效力，然原告前已主張同時履行抗辯，被告並無與原告協調處理，原告並無違約可歸責事由，被告逕自解除契約，亦應負回復原狀義務，將買賣價金返還原告。
（四）原告請求返還買賣價金為有理由。按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約…」，民法第359條定有明文，次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之…」，民法第259條第1項第2款亦定有明文，另按「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第203條參照，如上所述，原告於訂購本件系爭房屋前，特別重視房屋是否有壓樑現象及樓層淨高是否足夠等因素，此亦成為系爭契約之重要且必要之點，而樓層淨高確不足2.8米及有屋樑橫貫房間中央等瑕疵，此亦為被告所不爭執，故原告自得依前述相關規定解除契約，並請求返還買賣價金及利息。
四、綜上，爰聲明：
（一）被告豐邑建設股份有限公司應給付原告62萬元及自92 年10月6日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。
（二）被告庚○○應給付原告29萬元及自92年10月6日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行
（四）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、本件房屋系爭屋樑並非買賣物之瑕疵。
（一）按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條固定有明文。惟依該法條之文義予以解釋，出賣人應擔保買賣標的物之品質，除有品質之保證應依該保證內容定之以外，自應以該買賣標的物是否有具有其價值、通常或契約預定效用為斷。而所謂買賣標的物之通常或契約預定效用，當指該標的物依法令或交易習慣按一般經驗判斷之效用，或契約規定之效用；而所謂買賣標的物之價值，則應綜合法令、交易習慣及契約規定內容等各種情事認定其客觀價值，並非消費者主觀認知上之價值，更不能以假設買賣標的物無某種情形存在時始為無瑕疵之假設性前提判斷其客觀價值。
（二）兩造買賣本件房屋簽訂有房屋預定買賣契約書（下稱買賣契約書），觀諸該買賣契約書全文，對於本件房屋之高度或規格並無特別約定，僅於該買賣契約書第9條第1項規定：「本房屋建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造。其規格應依照主管建築機關核准建造執照之圖說為準。」。按諸前揭說明，有關本件房屋高度之品質事項，並無「契約預定效用」，而須參照上述買賣契約約定及法令規定依通常經驗判斷本件房屋之高度，是否具有其客觀價值或通常居住效用。
（三）經查本件房屋建築主管機關新竹縣政府工務局所核准之20層結構平面圖（即19層之屋頂板平面圖）所示，於其主臥室與次臥室之上方屋頂板處（即20層樓地板）本有系爭屋樑存在，被告按建築主管機關所核准之結構平面圖施作系爭屋樑，係屬依買賣契約書第9條第1項之約定為履行，且此屋樑涉及本件房屋之結構安全，本屬必要之結構物件，不得不為施作，按諸上述買賣契約書第9條第1項約定意旨，已難謂本件房屋有滅失或減少其價值或居住效用之瑕疵。次查建築技術規則建築設計施工編第32條規定（下稱建築法令規定）：「天花板之淨高度應依左列規定：一、．．．二、其他居室及浴廁不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不得小於一．七公尺。」。而依本院93年度訴字第716號案件於94年5月30日勘驗筆錄記載可知，該案同社區19樓房屋有系爭屋樑處之高度為247公分至249公分，無系爭屋樑處之高度為266公分至269公分。本件房屋之高度亦大致與上述同社區19樓房屋之高度相同。亦即本件房屋無論有、無系爭屋樑處，均超過建築法令規定之天花板高度37公分至99公分之多，則本件房屋雖有系爭屋樑，亦不至影響其一般居住之使用機能，客觀上之價值及通常效用並未因此而減少。上述本院另案判決依消費者主觀上認知之房屋高度，或以假設本件房屋無系爭屋樑時始為無瑕疵之假設性前提認定其價值減少，實未能令被告甘服。
（四）按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨，最高法院79年度台上字第540號判例要旨參照。
本件房屋之系爭屋樑，是否構成「買賣標的物之瑕疵」，應綜合審酌兩造買賣契約書約定、建築法令之規定，依通常經驗具體判斷，已如前述。前述本院另案卷附台灣省土木技師公會之鑑定報告僅以「房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值」等概括性之描述，即認定其一般交易價值減少，已有違誤。且於該案法院檢送卷宗二宗函請台灣省土木技師公會鑑定，於該案卷中，附有被告所提之本件房屋屋頂之結構平面圖，及原告所提之買賣契約書三份，鑑定人陳弘明於原審卻證稱：（鑑定時有無參酌兩造契約書，有無約定房屋的淨高度？）我沒有特別看契約書有無約定房屋的淨高度、（有無參酌系爭屋樑是結構上必要的，並是否依照施工圖施作？）因為沒有提供結構圖，所以無從參酌。則其所為之鑑定報告，顯未審酌該案房屋之買賣契約書、結構平面圖等資料，亦有疏誤。至於鑑定人陳弘明所稱「我認為房屋的高度也是影響房屋交易的價格之一」、「因為被告如果沒有特別告知買方的話，會影響到購屋者的意願」等語，同為概括性之描述，仍未參酌該案房屋買賣契約約定及建築法令規定，依一般經驗—該房屋之實際高度超出法令規定之高度若干？是否足以發揮其居住功能？為具體判斷，該鑑定報告自不得採為本件房屋是否具有「買賣標的物瑕疵」之認定依據。
（五）系爭屋樑並非影響19樓房屋單價之因素，該樓層房屋之單價係依其方位（例如係面向中庭或面向外圍）、格局、坪數、於購買時之市場行情等因素而定，此有「大有可為」19樓價格分析表可稽。顯見本件房屋雖有系爭屋樑，惟房屋高度無論有、無系爭屋樑處，均已大幅超過建築法令，一般消費者並不認為系爭屋樑為19樓房屋單價高、低之主要因素，不構成物之瑕疵。
（六）又兩造間並無房屋樓層淨高足2.8米及隔間絕無橫樑貫穿之約定，且兩造間之房屋預定買賣契約書完全未有「樓層淨高度足2.8米，且隔間絕無橫樑橫貫房屋中間」之記載，原告亦未舉出其他文件資料證明兩造間之契約包含上述約定內容。證人己○○雖證稱：「當天她帶我們看，她說房子有2米8高度，他還拿尺量樣品屋，而且還說房子的樑柱都在房屋四周…」，惟證人辛○○即帶原告及證人己○○看屋之銷售人員證稱：「（有無印象有向原告提過房子的樓高問題？）不記得有沒有講。因為樓高不是銷售重點，除非客人有問才會講。（有無提到房子橫樑的問題？）不會。樓高是設計圖上會有標示，樑柱的問題我自己也不清楚，所以應該不會去提。（妳當時有無向原告保證房子樓高、橫樑的問題？）不會，我自己在做銷售，合約書上沒有的東西我不會去向客戶做保證。」，可知證人辛○○代被告銷售系爭房屋予原告時並未提到樑柱問題，且有無提到房屋樓高問題亦有疑義。況證人己○○亦自承：「（問：樓高部份有無在契約書上寫明？）我印象中是沒有。」、「（問：被告公司廣告或其他銷售文件有無註明樓高？）廣告裡沒有說」，可知被告之銷售人員辛○○，並無任何動機或可能向原告提及樓高有2米8多之事。
（七）原告提出之網路文章，提及被告「大有可為」房屋樓高部分，發表人為「MR.WANG」無從確認其身分，依其形式觀之，僅為一般網路聊天文章，其所述之內容，僅為該聊天者個人單方面所為陳述，無法證明內容屬實，更無法證明被告曾對於原告保證系爭房屋高度為2米8。而新竹縣政府網頁新聞之內容，僅是單純對於購買「大有可為」之28名住戶因房屋缺失向縣政府提出陳情書之新聞為報導，該新聞報導亦無法證明被告曾對於原告保證系爭房屋高度。再者，依原告所提出之「天花板高度說明」記載「客廳：約270公分。臥室：A案：不包小樑約270公分。B案：包到小樑約250公分（原設計）」，顯無任何保證樓高2米8之記載，故原告主張與事實不符。
（八）據上所述，本件房屋並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
二、如認系爭屋樑為瑕疵，原告據以主張依民法第359條之規定，解除兩造間之買賣契約亦不合法。
（一）原告93年1月27日存證信函未送達被告。且原告於上述存證信函及律師函，僅表示「提請（被告）解約」、「請豐邑建設股份有限公司於函到知悉起7日內，通知本人辦理相關解除買賣契約事宜」，未明確表示解除契約。故原告於起訴前，未曾依法為解除契約之意思表示，雖於起訴時表示解約，惟被告於起訴前已三次發函催告原告配合辦理貸款對保手續，原告仍置之不理，被告乃於93年11月8日以竹北光明郵局第508號存證信函表示，如原告未於函達三日內配合被告辦妥貸款手續時，即解除兩造間之買賣契約，且原告接獲被告存證信函以後，曾向被告要求退還價金，當時被告公司人員已明確告知原告解除本件買賣契約，並沒收其已繳價金，自應認為契約已解除。原告事後自無再主張解約可言。
（二）另參考本院93年度訴字第716號卷附94年5月30日之勘驗筆錄及台灣省土木技師公會鑑定報告所示同大樓19樓房屋類似屋樑之情形，本件房屋室內之天花板淨高度全部（含系爭屋樑之下方）遠超過建築技術規則建築設計施工編第32條規定之2.1公尺以上，且本件房屋無論有、無系爭屋樑處，均超過建築法令規定之天花板高度37公分至99公分之多，已詳如前述，而系爭屋樑僅占天花板面積之一小部分，對於原告室內空間使用效能之影響程度甚微，客觀上自難指為重大瑕疵；若原告僅以系爭屋樑等原因解除契約，被告將受到該房屋買賣之廣告費、佣金、預期可獲得之利益等損害，其所可能遭受之損害顯然較原告因系爭屋樑所受之損害為大，若允許原告解除契約，顯有失公平，依前述民法第359條但書規定，原告亦僅得請求減少價金，而不得解除契約。
三、原告並不曾向被告為同時履行抗辯之意思表示，如認原告曾為同時履行抗辯之意思表示，其抗辯亦不生滌除遲延給付價金責任之效力。
（一）按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院50年台上字第1550號判例參照。參諸原告所提出之前揭存證信函及律師函，未表明以其所主張之上述瑕疵，對於買賣價金之給付義務行使民法第264條第1項「同時履行抗辯權」，依上述最高法院判例要旨，並不能滌除原告遲延給付價金之責任。
（二）次按最高法院91年度台上字第1751號、92年度台上字1641號、88年度台上字第1059號判決表示之見解，房屋之瑕疵其改善及折價費用與尚未給付之價金或買賣價金相去懸殊，買受人主張同時履行抗辯，拒絕給付全部未支付價款，有違誠信原則。故本件退步言之，縱認系爭屋樑為本件房屋物之瑕疵，參考本院93年度訴字第716號卷附台灣省土木技師公會鑑定報告，其於交易市場減少之買賣價金僅約為13萬餘元，可知原告主張本件房屋之瑕疵價值僅約為13餘萬元，與其未付之貸款價金402萬元（房屋價金1,682,000元及土地價金2,338,000元），兩者之價額顯不相當，縱認其曾為同時履行抗辯之意思表示，亦顯違誠信原則，不符民法第264條第2項之規定，不生同時履行抗辯之效力，原告仍應負遲延給付價金之責任。
四、綜上，為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事實：
一、原告與被告豐邑公司、庚○○於92年7月6日分別簽房屋預定買賣合約書及土地預定買賣契約書，購買豐邑公司大有可為之預售屋即系爭房屋及其所座落之新竹縣竹北市○○段○○○○號之土地，價金分別為房屋部分230萬2千元，土地部分262萬8千元。
二、原告已支付被告豐邑公司房屋價金62萬元，支付被告庚○○土地價金29萬元。
肆、得心證之理由：本件經整理並協議簡化爭點後，兩造所爭執之處應在於，系爭房屋有無樓層淨高及屋樑橫貫之瑕疵存在？原告以上開瑕疵為由解除買賣契約有無理由？另被告以原告經催告後未辦理貸款對保手續為由解除契約有無理由？原告得否請求被告返還已付之價金？茲論述如下：
一、系爭房屋有無樓層淨高及屋樑橫貫之瑕疵存在？
（一）按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上第1173號判例意旨可資參照。
（二）經查，系爭房屋屬被告豐邑公司所興建之「大有可為」集合式住宅，且系爭房屋係位於第19樓，而系爭房屋之樓層淨高及屋樑問題，因系爭房屋業已出賣予第三人，無從進入履勘鑑定，經兩造同意以本院93年度訴字第716號減少買賣價金事件中與系爭房屋建築結構相同之19樓房屋履勘、鑑定之履勘筆錄及鑑定報告，作為本件系爭房屋樓高及橫樑問題之認定依據，合先敘明。而本院93年度訴字第716號事件中，其中E3第19樓建物，屋樑中穿主臥室及更衣室，現屋樑已全部用天花板包覆，由主臥室地板至裝潢過天花板的高度為247公分，由無屋樑客廳之天花板至地板高度為269公分；D5第19樓建物，屋樑所在位置位於變更裝潢後之書房及更衣室，該橫樑位於書房正中間延伸至更衣室，書房地板面至橫樑底部高247公分，橫樑寬54公分，由地板面至裝潢過天花板的灑水頭高266公分；H3第19樓建物，屋樑位於主臥室及次臥室，現已用天花板包覆，但留有維修孔，由主臥室地板至天花板的高度為248公分等情，業據本院調閱93年度訴字第716號案卷查核屬實，並有勘驗筆錄影本在卷可稽，足見系爭房屋與同社區19樓房屋有屋樑處之高度約為247至249公分，無屋樑處之高度約為266至269公分，亦即屋樑高約22公分、寬約54公分，且屋樑正中貫穿主臥室及次臥室二房間，已足使室內高度降低，利用空間確實減少，而減少其使用價值，且會對居住者產生壓迫感，再依一般社會民情，房屋橫樑中穿主臥室及次臥室，亦會有風水上考量而須變更房屋使用狀況之情形，自會減少其市場上交易價值。參以93年度訴字第716號事件經送請台灣省土木技師公會鑑定結果，亦認鑑定標的物之天花板高度雖符合建築技術規則之最小淨高度之規定，但房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值，該房屋因屋樑中穿臥室或書房等之淨高度降低等情，有該會95年6月8日（95）省土技字第3089號函及檢附之鑑定報告書影本在卷可稽。由上足見，與上開房屋相同結構之系爭房屋確因屋樑中穿主臥室及次臥室，已足使系爭房屋之效用及經濟價值減少，自屬物之瑕疵，原告主張系爭房屋有上開瑕疵存在，自屬可採。
（三）被告雖辯稱系爭房屋縱有屋樑，高度亦符合建築技術規則之最小淨高度規定，且屋樑係屬系爭三戶房屋結構安全上所必要之結構體，其係依建築主管機關審查核准之結構平面圖所施作，兩造間就天花板之淨高度就各房屋預定買賣合約並無任何特別約定，被告公司就「大有可為」19樓之價格分析表，亦未將屋樑因素考量入內，自非瑕疪云云。惟查，系爭房屋扣除屋樑後高度是否符合建築技術規則最小淨高度之規定及是否為結構安全上所必要，與系爭房屋是否因屋樑中穿主臥室及次臥室且樓高減少而有足使系爭房屋之效用及經濟價值減少之瑕疵存在，係屬二事。被告縱依主管機關核准之結構平面圖施工，且未於契約上約定樓高及無橫樑中穿房屋，亦未保證樓高及絕無橫樑中穿房屋，惟被告並未告知原告系爭房屋有屋樑中穿情形，且其所售「大有可為」集合式住宅第19層之各建物，價格係以格局、方位、坪數、於購買時之市場行情等因素而定，則客戶於訂購時既未能得知有屋樑中穿情形，卻於相同條件下購入有屋樑中穿之系爭房屋，致影響其使用價值及經濟價值，難謂被告交付之系爭房屋無瑕疪。被告所辯交付之系爭房屋無瑕疪云云，尚非可採。
二、原告以上開瑕疵為由解除買賣契約有無理由？
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂「顯失公平」，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第711號判決參照）；易言之，買受人主張物之瑕疵擔保責任解除買賣契約之要件有二：必須物確有瑕疵存在，以瑕疵重大解除契約，非顯失公平，二者皆具備，買受人始得主張解除契約。另因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。
（二）查系爭房屋有屋樑橫貫致樓層淨高減少之瑕疵存在，業如前述，原告雖據此主張解除買賣契約，然一般人購買房屋係以供居住為主要目的，系爭房屋雖有該等瑕疵存在，且因該等瑕疵而須變更房屋內部格局或空間佈置方式，致有影響房屋市場交易價值等情形，惟該等瑕疵之存在並不影響系爭房屋居住使用之目的，此由系爭房屋已由第三人再為買受，現並由第三人居住使用中即可知；再者，與系爭房屋結構相同之另案同屬19樓房屋，現亦均供原購買人居住使用，僅透過裝潢方式變更屋內格局以解決屋樑中穿之問題，且上開瑕疵，經93年度訴字第716號事件送請台灣省土木技師公會鑑定結果，亦認該等瑕疵約減少房屋買賣價金13萬餘元不等。由上可知，對原告所購買之系爭房屋整體而言，其價值效用或因上開瑕疵之存在而有減少，惟其減少之程度，並非重大且不影響系爭房屋本身之居住使用，而由鑑定結果所認瑕疵減少之價值約13萬餘元與系爭房屋之買賣價金230萬2千元二者相較，如許原告以系爭房屋有屋樑橫貫、樓層淨高不足為由，據以解除契約，對出賣人即被告而言亦有失平衡。是原告僅因系爭房屋之上開瑕疵存在即解除契約，自顯失公平，其解除契約並無理由，從而原告據此請求返還買賣價金，亦無從准許。
三、被告以原告經催告後未辦理貸款對保手續為由解除契約有無理由？
（一）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。經查，被告於93年8月12日、10月4日、10月15日三度寄發存證信函，催告原告配合辦理貸款對保手續，原告分別於8月13日、10月5日、10月18日收受上開存證信函，惟原告仍未配合辦理，被告遂於同年11月8日寄發存證信函解除本件契約，並以94年7月15日答辯狀為解除之意思表示一節，業據被告提出上開各存證信函及回執多件為證，原告對於確已收受上開存證信函且未依約配合辦理貸款對保手續未予爭執，堪認與兩造房屋買賣契約第19條第2項、土地買賣契約第11條第2項及代辦貸款委託書之約定相符，是被告因而解除本件房地買賣契約，洵屬合法。
（二）原告雖主張其已為同時履行抗辯之意思表示，惟觀之原告所提出之存證信函及律師函，其內容並未表明以其所主張之上開瑕疵，對於買賣價金之給付義務行使民法第264條第1項之同時履行抗辯權，有該存證信函、律師函影本附卷可稽，自無從解免原告遲延給付價金之責任。縱認原告已為同時履行抗辯之意思表示，惟系爭房屋之瑕疵僅可減少價值約13餘萬元，與原告未付之價金402萬元（房屋價金1,682,000元及土地價金2,338,000元）相較，兩者之價額顯不相當，縱認原告曾為同時履行抗辯之意思表示，亦顯違誠信原則，不符民法第264條第2項之規定，自不生同時履行抗辯之效力，原告仍應負遲延給付價金之責任。
四、原告得否請求被告返還依約沒收之價金？
（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四受領之給付物生有孳息者，應返還之。五就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259條定有明文。次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；債務已一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第251條、第252條分別定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為衡量之標準。
（二）原告主張被告解除契約若有理由，亦應負回復原狀義務，返還已付價金等語，查被告以原告未依約配合辦理貸款對保手續為由解除契約，係有理由，業如前述，原應依法回復原狀返還價金，然依兩造所訂立房屋買賣契約第19條第
2 項、土地買賣契約第11條第2項之約定，其載明：「買方（按即指原告）違反第6條第2款及第12條第4款規定者，賣方（按即指被告豐邑公司）得沒收依房屋總價百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約」、「買方（按即指原告）違反第4條第2款及第5條第4款規定者，賣方（按即指被告庚○○）得沒收依土地總價百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約」等語，可知於原告未依約辦理貸款對保手續，被告得解除契約，且被告可依約沒收依房屋、土地總價百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，是依系爭房屋、土地之價款計算，被告原依約所得沒收之金額應為房屋價金460,400元，土地價金525,600元，而原告已交付之房屋價金為620,000元，土地價金為290,000元，是被告依約僅得沒收房屋價金460,400元、土地價金290,000元，二者合計750,400元，被告沒收超過上開契約約定之數額已有未合。
（三）再者，被告雖依約可沒收房屋、土地價款，惟兩造契約該等約定之法律上性質應屬違約金之性質，兩造對此亦未爭執，原告並主張請本院依法審酌違約金是否過高，而被告雖主張其因此有代銷佣金、廣告費及其他人事成本之支出，應列入違約金審酌範圍，惟違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，然依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除之後所生之損害，並不在斟酌之列，被告於解除契約後之重行出售之佣金等損失，依前揭說明，自不在斟酌之列，且被告於出售系爭房屋時所投入之代銷佣金、廣告費、人事成本等管銷費用，為其營業成本，於原告買受時應已列入該費用在內，且如原告依約履行，被告所受之利潤亦應與同業所得利潤相當，是被告主張應審酌房屋興建投資業之利潤標準，即屬可採。而查，依財政部核定之92、93年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，建築工程業在房屋建築營造業方面，其同業利潤標準之淨利率均為百分之九，查該利潤標準乃依一般同業之收入支出成本為據，自已涵蓋同業客觀事實，社會經濟情況在內，而得為本件核減違約金之標準。而系爭房地之買賣總價為4,930,000元，按比例核算被告施作系爭房地工程之淨利潤金額為443,700元，亦即倘原告依約履行債務，被告所可獲得之淨利潤為443,700元（並分別為被告豐邑公司部分207,180元、被告庚○○部分236,520元），是本院依系爭房屋原告若能如期履行債務時，被告所得享受之利益及房屋銷售利潤等客觀情事，認本件違約金應予酌減至443,700元，方屬公允，被告沒收原告已繳全部價金，顯有過高。是被告豐邑公司及被告庚○○就其所沒收超過上開金額之部分，即屬無法律上原因而受利益，自應負返還之責。
五、綜上，系爭房屋雖具有原告所指瑕疵存在，惟該等瑕疵尚非重大，原告據此主張解除契約，於法尚屬無據，而被告以原告未依約配合辦理對款對保手續為由解除契約雖有理由，然被告依約所得沒收之價金僅為750,400元，且依兩造契約約定之沒收金額即違約金數額過高，應予酌減至443,700元（並分別為被告豐邑公司部分207,180元、被告庚○○部分236,520元），是被告豐邑公司及被告庚○○就其所沒收超過上開金額之部分，自應負返還之責。從而，原告請求被告豐邑公司給付412,820元、被告庚○○給付53,480元及均自受領時起即92年10月6日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，即無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要；至原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認均與本件判決結果無涉或無違，爰不再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 96 年 3 月 16 日
民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 3 月 16 日
書記官 楊書棼