臺灣新竹地方法院民事判決 94年度訴字第309號原 告 富泰營造股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 彭亭燕律師被 告 竹北不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丙○○被 告 甲○○
丁○○上三人共同 王彩又律師訴訟代理人 許美麗律師上列當事人間，請求損害賠償事件，本院於民國九十五年十二月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳佰肆拾萬元，及自民國九十二年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行聲請駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之五十四；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、實體方面：
㈠、原告主張：⒈緣民國九十二年上半年間，被告竹北不動產仲介經紀有限
公司（下稱竹北不動產公司）所屬人員即被告甲○○、丁○○知悉原告有意於竹北縣治二期區域內購買土地，遂提供被告竹北不動產公司製作之「新竹縣治遷建○○○區段○○街廓圖」予原告，供為原告選擇買賣標的之參考依據，依上開街廓圖所示，坐落新竹縣竹北市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）有面對公園、鄰近市場及停車場等優點；被告甲○○、丁○○即以該街廓圖向原告保證系爭土地緊鄰公園及市場預定地，景觀優美視野開闊且生活機能完善，附近並有停車場，停車便利等，強力遊說原告考慮購買系爭土地。原告信賴被告所提供之資訊，認為系爭土地確有如被告所言之優點，遂同意以每坪新臺幣（下同）三十萬元之高價購買系爭土地，並於九十二年五月間經由被告之仲介與訴外人范增土、范黃送妹就渠等所有系爭土地所有權全部以總價五千八百八十萬元簽立買賣契約。⒉原告於簽約購買系爭土地且付清第一期價金一千萬元後，
為規劃未來建案之需要，向相關單位申請該土地之使用分區證明時，赫然發現系爭土地之對面為廣場兼停車場預定地，明顯與被告於仲介之時所稱迥不相符，茲因原告願以高價購買系爭土地實因系爭土地所在有被告所稱前開優點，今系爭土地之實際情形，既非如此，原告即欲解除與訴外人范增土、范黃送妹間就系爭土地之買賣契約，並因此提起民事訴訟，歷經本院九十二年度重訴字第一七三號民事判決、臺灣高等法院九十三年度重上字第二四七號民事判決、最高法院九十四年度台上字第八一九號民事裁定，判決確定在案。
⒊而在原告與訴外人范增土、范黃送妹間之第二審訴訟過程
中，臺灣高等法院曾就系爭土地面對者為公園及市場預定地抑或廣場兼停車場，其價值是否有異送請大華資產管理顧問公司為鑑定，鑑定結果為面對公園及市場預定地時，合理單價為每坪二十九萬二千七百六十九元；惟若所面對係廣場兼停車場用地時，其合理單價則僅為每坪二十五萬零二百三十元，二者價差達每坪四萬二千五百三十九元，以系爭土地面積為一百九十六點三坪計算，原告因被告提供之錯誤資訊，以高於合理單價逾八百三十五萬二千零六元之價格買受系爭土地。
⒋原告雖解除與訴外人范增土、范黃送妹間就系爭土地之買
賣契約，然原告於九十二年五月五日所交付之第一期價金一千萬元中之四百萬元應充作違約金，此損害係因被告提供錯誤資訊造成，被告自應就原告前開損害負賠償責任，應賠償原告四百萬元及自原告原支付日起算之法定利息。另原告為保全權益，支出之訴訟費用達一十九萬九千二百六十元，而前開原告與訴外人范增土、范黃送妹等間之訴訟案，依據第二審判決主文第三項所示，第一、二審訴訟費用由本案原告負擔十分之六，即一十三萬八千三百六十元。第三審裁判費用則係因原告及訴外人范增土、范黃送妹均上訴遭駁回而應各自負擔，故原告於該案中支出之訴訟費用為一十九萬九千二百六十元、律師費二十二萬二千元及假扣押相關費用七萬零七百二十七元。綜上，原告因被告之過失，為維權益而與訴外人范增土、范黃送妹等間涉訟而支出之相關費用計為四十九萬一千九百八十七元，而原告只請求其中之四十九萬元。
⒌按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第一百八十四條定有明文，又依不動產經紀業管理條例第一條規定：「為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」，是不動產經紀業管理條例自屬保護他人之法律自明。經查，系爭土地面臨之大學段五一、五二地號土地之變更預定用途，早經新竹縣政府於九十一年十二月三十一日公告變更，被告甲○○、丁○○為不動產經紀業之從業人員，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，在原告於本院九十二年度重訴字第一七三號解除契約事件中所提出原告與被告竹北不動產公司代表協調過程之錄音譯文中，被告竹北不動產公司之代表（含被告丁○○）明確表示不知系爭土地面對之公園、市場預定地之規劃早已變更，被告丁○○、甲○○確未善盡調查義務，提供錯誤之街廓圖，致原告陷於錯誤買受系爭土地，是被告丁○○、甲○○自應就原告所受之上開損害負擔損害賠償責任，又被告丁○○、甲○○為被告竹北不動產公司之受僱人，則被告竹北不動產公司自應與被告丁○○、朱兆中負擔連帶損害賠償責任。
⒍被告等雖辯稱原告購買系爭土地，並非出於被告之過失所
致云云，惟按廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任，不動產經紀業管理條例第二十一條第三項定有明文，又查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責，最高法院著有八十四年度台上字第一０六四號判決要旨參照，查被告竹北不動產公司為不動產仲介經紀業、被告甲○○、丁○○則為不動產經紀業之從業人員，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。在一般不動產之買賣中，欲買受標的坐落之位置、景觀及生活機能是否良好等均與標的不動產之價格攸關，故就欲買受之標的物有正確之認知即為重要，按系爭土地所在之新竹縣治區，面臨市場公園之土地價格自然高於其他無此條件之土地，此為通常之社會經驗法則。則如此攸關價格之標的土地生活機能狀況、面臨之環境等，仲介業者無不清楚之理，況原告與訴外人范增土、范黃送妹簽約買受系爭土地前，新竹縣政府即已於九十一年十二月三十一日公告系爭土地自公園及市場預定地變更為停車場用地，被告非未即時更正於仲介不動產程序中必然提供之街廓圖，甚且仍以該錯誤之街廓圖提供錯誤之訊息原告，因此致原告受有上開損害，參酌前揭最高法院判決要旨，被告自應連帶負侵權行為之責。又依據新竹縣政府九十五年十月四日府工都字第０九五０一三二一七六號函附關於系爭土地之週邊環境自公園及市場預定地變更為停車場用地等，新竹縣府公告之資料中包括公告文、書及圖，在計畫書內文及圖說中，均可明確觀察出使用分區有所變更地區所在，以被告抑或新竹縣府製作之街廓圖比對之，系爭土地所在一目了然，身為專業仲介之被告等豈有不知之理，另被告雖稱其街廓圖乃依據新竹縣政府之資料製作云云。惟查，將被告提供予原告之街廓圖與被告提出新竹縣政府製作之地籍資料附圖，得明顯觀出二份圖上之道路名稱均不相同，左上方之運動公園用地所示圖形區塊亦不相同。足證被告提供之街廓圖並非完全依據新竹縣政府所提供之資料所製作，則被告何能以其所製作之街廓圖乃係依新竹縣政府圖之製作而免除其損害賠償責任，復且，在原告與訴外人范增土等另案解除契約事件中，被告丁○○雖為避重就輕之證言，然其亦承認在仲介之過程中其係以該街廓圖為介紹且原告均是透過該街廓圖為標的之選擇、詢價，原告之損害確係因被告印製、提供之錯誤街廓圖所致，原告因之請求損害賠償確有理由。再者，不論原告原欲購置之土地需求係面對綠地抑或角地即可，原告因被告未善盡調查之義務提供失實之街廓圖，致原告對系爭土地之價額有錯誤認知蒙受損失，自應負侵權行為之責。
⒎被告丁○○、甲○○雖再辯稱渠等之行為並未有違反保護
他人之法律而致原告受有損害，且無侵害原告之權利，自不構成侵權行為云云，況被告丁○○、甲○○非被告竹北不動產公司之代表人，則被告竹北不動產公司何須連帶負擔損害賠償責任云云，惟按民法第一百八十四條第二項規定之所謂法律，係指一切以保護他人為目的之法律規範而言，最高法院八十三年度台再字第一三四號判決要旨參照，不動產經紀業管理條例亦為保障交易者權益而制訂，該法第一條即定有明文，參酌前揭最高法院判決要旨，自屬保護他人之法律，被告丁○○、甲○○違反該條例之規定，致原告發生損害，原告自得依侵權行為請求損害賠償，縱認不動產經紀業管理條例非屬保護他人之法律，被告甲○○、丁○○之前開行為亦違反前揭不動產經紀業管理條例之規定，且主觀上具故意或過失，亦應成立民法第一百八十四條第一項前段之侵權行為，另查，被告竹北不動產公司為不動產經紀業，被告甲○○、丁○○為被告竹北不動產公司從業人員，依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，因被告甲○○、丁○○執行仲介之過失致交易之當事人即原告受損害，被告應負擔連帶損害賠償責任。
⒏綜上，原告爰聲明：⑴被告應連帶給付原告四百四十九萬
元及其中四百萬元自九十二年九月十九日起、其中四十九萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年利率百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
㈡、被告則以：⒈被告仲介原告購買系爭土地之前，係原告主動洽詢被告竹
北不動產公司介紹土地，經被告丁○○介紹多筆土地，均不合原告之意，嗣原告表明要找系爭土地附近之土地，被告丁○○應原告要求始介紹系爭土地附近的土地與原告，且為方便了解原告屬意之土地相關坐落位置，乃交付街廓圖予原告，而原告即依街廓圖所示指定要購買系爭土地，並經被告丁○○、甲○○居間聯絡買賣雙方見面洽談價格後成交，原告謂被告甲○○、丁○○二人以街廓圖，向原告保證系爭土地緊鄰公園及市場預定地等，強力遊說原告購買土地，顯屬不實。上情有原告與訴外人范增土、范黃送妹間於本院九十二年度重訴字第一七三號審理程序中，被告甲○○、丁○○及原告之員工田素姬到庭作證之證詞足證，是開被告丁○○提供街廓圖予原告，其目的顯然僅係在使原告就周邊土地之相關位置有所瞭解，便於原告選擇，並非針對特定土地，甚至是系爭土地，如此情事被告丁○○、甲○○焉有不法之侵害行為？況原告當初購買土地主要的目標是角地，且原告最後之所以選中系爭土地，最主要的原因是系爭土地的容積率很高，此有原告公司員工田素姬於本院九十二年度重訴字第一七三號審理程序所為證詞足證之，故原告主觀上購買系爭土地之主要因素並非因面臨公園，而是基於系爭土地容積率之故使原告為購買之決定，與被告所提供之街廓圖並無關係。是以，系爭土地是否面鄰公園既非原告決定購買系爭土地之關鍵原因，顯然係原告嗣後因自身因素反悔不買，故意藉詞不履約，難認有伊主張遭受被告甲○○、丁○○提供街廓圖不法侵害之事實存在。
⒉次查，被告丁○○交付予原告之街廓圖，係依據新竹縣治
第二期區段徵收配地地籍資料之附圖而製作，雖然其上坐落新竹縣竹北市○○段○○○號、五一地號土地，新竹縣政府於九十一年十二月三十一日公告變更其預定用途，惟至九十二年五月間原告要求仲介土地時，新竹縣政府仍未依九十一年十二月三十一日之公告，變更新竹縣治第二期區段徵收配地地籍資料之附圖，故被告丁○○所取得之新竹縣治第二期區段徵收配地地籍資料之附圖，係新竹縣政府最新頒布之配地資料圖，故依此製作之街廓圖並交付予原告，並無故意或過失。又原告主張新竹縣政府九十一年十二月三十一日公告變更預定用途之土地，並非原告所指定購買之系爭土地，而係周邊之其他坐落於新竹縣竹北市○○段○○○號、五一地號土地，一般情況下仲介業主僅會針對買主有意願購買之土地提供資料，不會提供周邊其他土地資料，況且原告當初指定系爭土地要求被告甲○○、丁○○介紹時，亦未要求提供鄰近土地之使用分區，被告甲○○、丁○○自無查明系爭土地周邊其他土地使用分區之必要與義務，是以被告甲○○、丁○○未進一步查明街廓圖上其他土地之使用用途為何，並無故意或過失之可言。
⒊民法第一百八十四條第一項前段、後段及第二項規定，分
屬不同之侵權行為類型：「權利侵害」、「違反善良風俗之故意加害」、「違反保護他人之法律」，原告均援引為本件損害賠償之訴之請求權基礎，自應分別就其構成要件，逐一說明並負舉證責任，例如民法第一百八十四條第一項前段之侵權行為，原告應舉證證明被告有加害行為、有故意或過失、侵害原告何權利、原告受有何損害、原告所受之損害與被告之加害行為間具相當因果關係等要件；民法第一百八十四條第一項後段之侵權行為，原告應舉證明被告係故意、侵害之方法違背善良風俗、侵害權利以外之其他利益等要件；而民法第一百八十四條第二項之侵權行為類型，則應明確指出違反何保護他人為目的之法律。而民法第一百八十四條第二項規定所謂保護他人為目的之法律，係指以保護個人法益為目的之法規，倘僅係行政機關對於主管事業行使公權力之管理規定，自不在上開所謂保護他人為目的之法律範圍之內。按不動產經紀業管理條例係經紀業主管機關對經營經紀業者申請許可等之管理規定，並非為保護個人權益為目的之法律，應非民法第一百八十四條第二項規定之保護他人為目的之法律。第查，是否屬民法第一百八十四條第二項規定之「保護他人為目的之法律」，係針對該法規之某一具體條項予以判斷，故主張違反該條例係構成民法第一百八十四條第二項侵權行為，須具體指出該法規中之某一條項。然原告主張不動產經紀業管理條例係保護他人目的之法律，理由之一係引不動產經紀業管理例第一條之規定，顯無從認定如有違反該條項，係屬違反保護他人目的之法律。另不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，係經紀業者與經紀人員負連帶賠償責任之規定，並非關於經紀人員應遵守事項之規範，原告主張被告甲○○、丁○○等人違反該規定，應負民法第一百八十四條第二項規定之侵權行為損害賠償責任等語，顯屬無據。至於不動產經紀業管理條例第二十一條第三項之規定，姑不論是否為保護他人目的之法律，被告甲○○、丁○○等二人並未提供與事實不符之廣告及銷售內容予原告已如前述，而被告丁○○交付予原告之街廓圖，並非廣告及銷售內容，亦無成立民法第一百八十四條第二項規定違反保護他人之法律之侵權行為之餘地。⒋本件原告主張係被告提供之街廓圖失實，致其對於系爭土
地之價值認知陷於錯誤，因而受有損害，倘原告上開主張屬實，原告與訴外人范增土、范黃送妹間解除契約事件中，原告依民法第八十八條規定主張撤銷購買之意思表示，應會成立，然事實上原告以上開情事為由主張撤銷伊與訴外人范增土、范煌頌妹就系爭土地之買賣契約，並未被採信，此有臺灣高等法院九十三年度重上字第二四七號民事判決可參。故原告遭訴外人范增土、范黃送妹以原告違約為由解除系爭土地之買賣契約而沒收之四百萬元之價金，此結果與原告主張被告之侵權行為情事，並無因果關係。⒌另查系爭土地係商業用地，而原告係營造公司，以公司營
業且做為商業使用，則其面臨停車場之價值並不亞於面臨公園之價值，甚且鄰近停車場對於商業用地更形重要而具價值，故系爭土地應不受附近是否毗鄰公園、市場而影響其價格。而與系爭土地毗鄰之坐落於新竹縣竹北市○○段○○○號、五一地號土地，外觀上仍具公園之規格。而實際上，新竹縣政府九十二年十二月拍賣竹北市縣治二期公有地，商業用地平均得標價格為每坪三十一萬餘元，其中一筆商業用地的得標價格達三十三萬餘元，有九十二年十二月二十七日自由時報報載可參。至於原告主張系爭土地於臺灣高等法院九十三年度重上字第二七四七號解除契約等事件中經鑑價為每坪二十五萬元，因前開民事事件，被告並未被通知參加訴訟，況且該鑑價之鑑定機關，係原告所指定，被告並無法參與表達意見，又依前開新竹縣政府九十二年十二月拍賣竹北市縣治二期公有地，商業用地平均得標價格為每坪三十一萬餘元，其中一筆商業用地的得標價格達三十三萬餘元以觀，原告主張之鑑價價格顯與市價不符，不足採信。故原告主張系爭土地因非毗鄰公園、市場，而無每坪三十萬元之價值云云，顯非事實。若原告仍爭執土地之價值，則請送相關鑑定機關另行就系爭土地之價值為鑑價。
⒍被告等仲介原告購買系爭土地之前，係原告主動洽詢被告
竹北不動產仲介公司介紹土地，經被告丁○○介紹多筆土地，均不合原告之意，嗣原告表明要找系爭土地附近的地，被告丁○○應其要求介紹系爭土地附近的土地，且為方便了解原告屬意之土地相關坐落位置，乃交付街廓圖與原告，後原告依街廓圖所示屬意購買系爭土地，經被告竹北不動產公司、丁○○、甲○○等人居間聯絡買賣雙方見面洽談價格後成交。上情有原告與訴外人范增土、范黃送妹間解除契約事件中，被告甲○○、丁○○及原告之員工田素姬到庭作證之證詞足證之，且原告在指定系爭土地時，系爭土地是否鄰近公園果真對其具決定性考量，亦理應要求被告查明系爭土地周邊土地之使用分區，然原告並未如此作為，故退步言之，倘被告對原告應負損害賠償責任，對於損害之發生，原告亦與有過失，依民法第二百一十七條第一項過失相抵之規定，亦應免除或減輕被告之賠償責任。
⒎原告主張損害賠償金額部分，其中關於在另案支出訴訟費
二十一萬元、律師費二十萬元及假扣押執行費八萬元部分，按該等費用並非原告與訴外人范增土、范黃送妹間解除契約事件中所發生之損害，況且系爭買賣契約經判決確定係原告故意違約不買遭沒收違約金，故該等費用之支出係可歸責於原告之原因所致。再者該等費用之支出與本案原告主張侵權行為損害賠償間並無因果關係，從而原告請求被告就其因另案訴訟支出四十九萬元所受之損害，負連帶賠償責任，顯無理由。
⒏綜上，為此聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執之點：
㈠、原告於九十二年五月五日經由被告竹北不動產公司人員即被告甲○○、丁○○之介紹，與訴外人范增土、范黃送妹就坐落於新竹縣竹北市○○段○○○○號之土地，簽訂買賣契約。
㈡、被告丁○○曾交付原證一所示之街廓圖（見本案卷第七頁）予原告。
㈢、原告與訴外人范增土、范黃送妹間之案件，於本院另案九十二年重訴字第一七三號、臺灣高等高院九十三年重上字第二四七號審理，現已判決確定。
以上事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、本院九十二年重訴字第一七三號判決、臺灣高等高院九十三年重上字第二四七號判決（以上見九十二年重訴字第一七三號卷第九至一二頁、九十三年重上字第二四七號卷）、委託銷售契約書、新竹縣○○○區區○○街廓圖、新竹縣政府九十二年七月十六日府工都字第０九二００七一六六０號函、使用分區證明各一份附卷可稽（以上見本案卷第七、八、一一四頁），自堪信為真實。
四、本件兩造爭執之處，經整理後確認為：㈠不動產經紀業管理條例第二十一條第三項是否為保護他人之法律？如該條項為保護他人之法律，則被告甲○○、丁○○是否提供與事實不符之廣告及銷售內容予原告而違反該條規定？㈡被告甲○○、被告丁○○有無過失？如被告甲○○、被告丁○○有過失，則原告所受支付四百萬元違約金及訴訟等費用之損害與被告甲○○、被告丁○○之過失行為有無因果關係？被告竹北不動產公司是否需負連帶損害賠償責任？㈢如認被告應負損害賠償責任，被告可否以原告與有過失而主張減輕或免除賠償責任？
五、得心證之理由：
㈠、不動產經紀業管理條例第二十一條第三項是否為保護他人之法律？如該條項為保護他人之法律，則被告甲○○、丁○○是否提供與事實不符之廣告及銷售內容予原告而違反該條規定？⒈不動產經紀業管理條例第二十一條第三項是否為保護他人
之法律？按民法第一百八十四條第二項所謂保護他人之法律，除狹義之法律外，尚包括習慣法、命令、規章等，以其是否以保護個人權益為判斷標準，且被害人受侵害之法益，須為該保護他人法律所保護之對象及範圍者，始足當之。查不動產經紀業管理條例為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易巿場健全發展而制定（該條例第一條規定參照）。而不動產經紀業管理條例第二十一條係規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」上開條文係關於不動產經紀業何時得刊登廣告及銷售，廣告及銷售內容之真實性，及與事實不符時之法律責任，顯然除管理規範不動產經紀業並促進不動產交易市場之健全發展外，亦同時兼及保障交易者權益，是因不動產交易受有財產上損害之特定個相對人，亦在該條所保護之範圍內，該條屬民法第一百八十四條第二項之「保護他人之法律」，若被告違反該條之規定，致原告於系爭土地交易受有損害，原告得依民法第一百八十四條第二項規定主張被告應負損害賠償之責。
⒉被告甲○○、丁○○有無提供與事實不符之廣告及銷售內
容予原告？查被告甲○○、丁○○提供予原告之新竹縣○○○區區○○街廓圖顯示，系爭土地隔著新竹縣竹北市○○○街面臨同段五二地號土地之公園預定地、五一地號土地之市場預定地及五四地號土地之廣場兼停車場預定地，然上開公園及市場預定地已於九十一年十二月三十一日變更為廣場兼停車場用地，除有前開新竹縣政府九十二年七月十六日府工都字第０九二００七一六六０號函、使用分區證明附卷、並有新竹縣政府九十五年十月十四日府工都字第０九五０一三二一七六號函檢送之函文、公告、「變更竹北（斗崙地區）（體育公園附近地區）細部計畫（商業區專案通盤檢討）計畫書（下稱「變更計畫書」）」（以上資料見本案卷第一四六頁以下及外放之證物）等可憑，是被告甲○○、丁○○提供予原告之街廓圖與事實不符，已堪認定，而購買土地等不動產時，除標的之面積、形狀、使用分區、容積率、建蔽率、交通狀況等本身條件為決定價格之必要因素外，周遭鄰近土地之使用分區亦為影響價格之重要因素，被告所製作交付之街廓圖既未限制或說明僅限作為系爭土地之相關位置參考而不及於其他，是系爭土地面臨公園預定地一節亦為被告銷售之內容，被告銷售內容與事實不符，顯已違反不動產經紀業管理條例第二十一條規定。
㈡、被告甲○○、被告丁○○有無過失？如被告甲○○、被告丁○○有過失，則原告所受支付四百萬元違約金及訴訟等費用之損害與被告甲○○、被告丁○○之過失行為有無因果關係？被告竹北不動產公司是否需負連帶損害賠償責？⒈被告甲○○、被告丁○○有無故意、過失？
查被告甲○○、丁○○提供予原告之新竹縣○○○區區○○街廓圖與事實不符已如前述，其二人為不動產經紀業從業人員，對於街廓圖是否真實自有應善盡調查之注意義務，且前揭「變更計畫書」業於九十一年十二月三十一日依法於新竹縣政府工務局公告欄、新竹縣竹北市公所張貼及公告周知（見本案卷第一四八頁），被告甲○○、丁○○只要前往各張貼公告地點察看，即能注意到系爭土地周遭土地已變更使用分區，然竟於「變更計畫書」已張貼公告四、五月之久後，仍未注意街廓圖已與事實不符而以失實之街廓圖提出予原告勾選購買標的，是被告甲○○、丁○○顯有過失。
⒉被告甲○○、被告丁○○之過失行為，與原告所受支付四
百萬元違約金及訴訟等費用之損害有無因果關係？⑴查原告購買系爭土地係因坪數符合需求，容積率很高，
再加上系爭土地面臨公園，所以最後確定購買系爭土地一節，經證人即負責與被告聯繫系爭土地買賣之原告員工田素姬於本院九十二年度重訴字第一七三號案證述在卷（見九十二年度重訴字第一七三號卷第一一六至一一九頁），是原告係基於被告甲○○、丁○○提供之街廓圖認為系爭土地面臨公園而同意購買。而系爭土地面臨之土地，於五二地號土地為公園預定地、五一地號土地為市場預定地時，系爭土地合理價值單價為每坪二十九萬二千七百六十九元，總價為五千七百四十八萬一千六百八十元，於均為廣場兼停車場用地時，其合理價值單價為每坪二十五萬零二百三十元，總價為四千九百一十二萬二千六百五十八元，有大華資產管理顧問股份有限公司出具之估價報告書為憑（見臺灣高等法院九十三年度重上字第二四七號卷外放證物估價報告書），雖被告以縣治二期內亦有公有商業區土地以每坪三十一萬多元至三十三萬多元之價格標售，且上開估價報告係前案所囑託鑑定，被告未參加訴訟無從表示意見，是上開估價報告所鑑定價格不足採信，並請求另送鑑定。惟被告所提公有地標售價格，因標售地與系爭土地所在位置、面積、交通狀況等條件本不相同，且公有地之標售既採競標出售，投標人為達得標目的以高於正常行情之投標亦為常見之操作模式，故被告以同時期公有商業區土地標價有每坪三十一萬元以上而認系爭土地縱使面對停車場亦有三十萬元價值，並不足採，另前案所得上開估價報告中業已就與系爭土地地價有關之總體經濟、地價走勢、地價動態、開發利益、使用管制、交通運輸、自然條件、公共建設、特殊設施、工商活動、發展趨勢、其他影響因素等詳為分析，是該估價報告應可採信，被告徒以該估價報告係前案所囑託鑑定，其未參加訴訟而認鑑價結果不可採信，並無理由，是系爭土地面公園或停車場即有每坪四萬二千五百三十九元之價值差異。
⑵後原告因系爭土地非臨公園而係臨停車場遂於支付第一
期價金一千萬元予訴外人范增土、范黃送妹後，不願依約支付後續價金，而遭訴外人范增土、范黃送妹解除契約並沒收一千萬元已付價金充作違約金，嗣經臺灣高等法院九十三年重上字第二四七號判決訴外人范增土、范黃送妹應返還六百萬元，其餘四百萬元則為原告應付之違約金確定，是原告受有四百萬元違約金之損害，而原告既係因被告甲○○、丁○○提供失實之街廓圖而同意購買，嗣原告以系爭土地未面臨公園不願購買而遭訴外人沒收四百萬元價金為違約金，原告所受需支付四百萬元違約金之損害自與被告甲○○、丁○○提供失實街廓圖之過失行為有因果關係。
⑶至原告因與訴外人范增土、范黃送妹進行訴訟而支出之
訴訟費用、律師費用、假扣押執行、郵資等共計四十九萬一千九百八十七元之費用，而請求賠償四十九萬元，固提出相關支出之單據，惟此係原告保全自身權益所支出之費用，並非原告與訴外人范增土、范黃送妹因解除契約所生之損害，與原告主張被告之過失侵權行為並無因果關係，此部分應不予准許。
⒊被告竹北不動產仲介經紀有限公司是否應與被告甲○○、
被告丁○○負連帶損害賠償責任？按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第二十一條第三項定有明文。而被告甲○○、丁○○為被告竹北不動產公司之經紀人員，其二人因過失提供失實之街廓圖予原告勾選購買，致原告受有支付四百萬元違約金之損失，被告竹北不動產公司應依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定與被告甲○○、丁○○連帶負損害賠償責任。
㈢、被告可否以原告與有過失而主張減輕或免除賠償責任？查原告係依被告提供之街廓圖勾選數塊土地再從中確定購買系爭土地一節，經證人田素姬於本院九十二年度重訴字第一七三號案證述在卷（見九十二年度重訴字第一七三號卷第一一七頁），原告為營造公司，對於土地使用亦應有相當之認識，其未要求被告查明系爭土地周邊之使用分區，對於損害之發生亦與有過失，過失比例為百分之四十，依民法第二百十七條第一項規定，應減輕被告之賠償金額為二百四十萬元。
㈣、綜上所述，被告甲○○、丁○○過失提供與事實不符之銷售內容街廓圖予原告而違反不動產經紀業管理條例第二十一條規定，屬違反保護他人之法律，致原告受有支付四百萬元違約金之損害，被告竹北不動產公司應與被告甲○○、丁○○連帶賠償，而原告與有百分之四十之過失，是原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付原告二百四十萬元及自九十二年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，而被告聲明此部分願供擔保請准宣告免為假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當金額宣告之，至原告其餘假執行之聲請，已因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 22 日
民事第二庭 法 官 黃美盈以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 1 月 22 日
書記官 鍾佩芳