臺灣新竹地方法院民事判決 94年度訴字第409號原 告 乙○○訴訟代理人 彭亭燕律師被 告 丁○○訴訟代理人 鄒玉珍律師複 代理人 甲○○上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國94年12月19日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰壹拾貳萬元，及其中新臺幣肆佰壹拾貳萬元自民國九十三年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告為建廠使用，前於民國93年8月間以每坪新台幣(下同)36,000元之代價向被告購買坐落新竹縣○○鄉○○段163、168-1及106地號，如附圖藍色所示約670坪之土地(下稱：系爭土地)，總價2,412萬元；買賣價款計分二期給付，簽約時給付412萬元，餘2000 萬元尾款於金融機構貸款核撥同時給付，有買賣契約書為憑。而因系爭土地其中168-1及106地號為共有土地(註：被告出售予原告部分後經合併為29-14地號)，兩造約定被告應於契約書成立日起2個月內將上開土地被告出售之如契約附圖所示位置部分分割過戶予原告。又因系爭土地並無聯外道路可資通行，無法申請建築執照，故兩造約明被告應提供道路供原告通行，俾使原告得申請建築執照及辦理貸款，為此，兩造除於契約附圖中將應供給原告自系爭土地通行至鄰○○○鄉○○路之8 米預設道路位置載明外，並約定被告應將系爭土地通○○○鄉○○路之前開8 米道路永久使用同意書交付予原告，俾使原告得憑之辦理銀行貸款及申請建築執照。上開事項均載明於契約所附特約事項中。嗣後，因被告遲未交付原告前開8 米道路之永久使用同意書，經詢問被告及代書，原告始知該原定之8 米預設道路所在土地分割結果，系爭契約附圖所示8 米預設道路未經採納而係變更至其他位置，原告因之向湖口鄉調解委員會聲請調解，兩造在調解會召開前達成協議，被告應提供如協議書附圖所示之8米預設道路，使之連接至土地共有人所定之8米道路以通行至成功路，被告仍應保證確可申請建築執照取得建管單位興建許可並應交付道路永久使用同意書予原告，此有協議書可稽。
二、又本件被告遲未履行，原告已於催告後解除契約：𨛯(一)依契約特約事項之約定，被告除應於訂約後2 個月內將系
爭168-1及106地號土地出售予原告部分分割過戶予原告外，並應交付確可供申請建照及辦理貸款之用之8 米道路永久使用同意書予原告，因被告自簽立協議書後歷時近半年仍未依約履行，原告即於94年5月31日以湖口郵局第100號存證信函定期催請被告依約履行。
(二)孰料被告收受原告之催告函後，非但未儘速處理，甚且發
函要求原告應於五日內給付尾款，並表明關於道路部分需由原告另行給付使用補償金始有可能處理云云。
(三)查兩造契約早已約明尾款於金融機構核撥貸款時給付，且
被告應提供道路使用同意書，俾使原告得辦理貸款及申請建照，貸款之是否能順利辦妥，實與建照得否取得攸關，而上開事項則均繫於道路永久使用同意書之取得。本案被告未依約履行已有未合，竟於原告催告後，為無理之主張，被告之舉，顯然係拒絕履約。
(四)是原告已於本案定期催請被告履約，被告既未於期限內完
成，原告即於94年6月14日以湖口郵局第113號存證信函解除本件契約，並請被告依約返還原告已付價款同時給付與已付價款同額之違約金。
(五)詎被告收受原告解除契約請求還款之信函後，即向原告表示拒絕還款，並主張沒收原告已付價款，為維權益，原告只得起訴請求。
三、本案既因可歸責於被告之事由而解除契約，原告依約得請求被告返還已付價金及同額之違約金：
𨛯(一)本件契約因被告遲延給付，原告已於定期催告後解除契約
，已如前述，是依民法第259條第1項第2 款規定，被告應將前收取之價款412萬元附加自受領時(原告前交付之支票發票日為93年8月28日 )起之利息返還原告。
(二)又依契約第8 條違約罰則之約定：本契約成立後，雙方應
切實依約履行，如乙方(即被告)不依約履行移轉過戶及相關約定時，乙方應自違約日起五日內將所收甲方(即原告)價款同額之現金支付甲方作為違約賠償金，逕行解除本契約，甲方取回已付全部價金及違約賠償金。
(三)是故，原告除得請求被告返還價金外，並得依約請求被告給付同額之違約金。
四、對於被告答辯所為之陳述：𨛯(一)8米道路為本件契約之重要事項，若無被告對該8米道路之承諾，原告不會願意購置系爭土地：
㮀 １、查契約附圖中所示之25米計畫道路乃政府機關預定於
將來徵收興築，惟何時進行並不確知，且該路段鄰近鐵路，將來徵收後極有可能闢建為連接鐵路兩側土地之地下道，而致與系爭土地連接部分將成為機車道抑或只有一線車道，無法滿足原告家具工廠進出貨之需要，故原告於購置系爭土地之時即已言明被告應提供立即可供通行之8 米道路及該道路之永久使用同意書俾使原告能即刻申請建照興建廠房，此觀兩造於特約事項中之約定即明。
２、且因上開25米計畫道路何時徵收？道路位置會否變更
？均不確知，原告為免將來道路徵收計畫實施時位置可能變更致系爭土地無法鄰接該25米道路，故於特約事項第三項尚約定：「本案土地，目前政府在週邊有計畫道路之規劃，如有變更位移時，乙方(即被告)或其他繼受人，同意以每坪36000元(註：與系爭土地之賣價相同 )正計算賣予甲方(即原告)，並不得刁難拒絕。」，由上開兩造將土地使用同意書之提供和計畫道路變更後之處理於特約事項中分別約定之舉，足稽二者並不相同。
３、再者，如原告於起訴狀中所陳，原告於知悉該8 米道
路之約定產生變化後，即向湖口鄉調解委員會聲請調解，在聲請事由中即已陳明因該8 米道路被廢除造成原告之鉅額損失，原告能接受之調解條件為恢復簽訂之8米道路抑或違約賠償。兩造並於嗣後就該8米道路為如原證三之協議，足證該8 米道路確為系爭契約之重要事項。
(二)被告依約負有提供如協議書附圖所示，使本案土地得通○○○鄉○○路之8米道路永久使用同意書之義務：
㮀 １、如前所述，契約附圖所示之25米計畫道路尚未闢建，
且日後徵收興築之位置有變更之虞，而除該25米計畫道路外，系爭土地並無連外道路可資聯絡，故兩造特別約定被告應提供8 米道路供原告為指定建築線申請建照及永久交通之用。
２、按系爭土地在買賣當時係屬袋地，兩造亦均明瞭原告
購置系爭土地為供興建廠房之用，被告出售之土地應合於得興建廠房之要件。因之，兩造就此已然約明於契約之中，被告清楚明白其依約應負之義務，而關於買賣之價款及其他條件亦已約明於契約中，被告應依約履行，無另向原告需索其他代價之理。
３、且依據本件買賣契約特約事項所載，被告應負責提供
○○○鄉○○路通往本案土地之道路永久使用同意書，被告謂其縱提供106 地號之道路使用同意書亦無從使原告達致通行目的云云實不知所云。查原告自始即主張被告應依約履行，並無如被告所言僅要求部分土地之使用同意書，而自被告前述主張亦得證被告無履約誠意。
(三)且依據契約書所附特約事項第一項之約定，被告應提供道
路永久使用同意書供作原告向銀行貸款及申請建築執照之用，原告除多次口頭或經由代書催告外，並以原證四之存證信函催告被告依約履行，被告未於期限內為之自應負遲延責任。
(四)再者，被告出賣之系爭土地中，原為被告單獨所有者本即
隨時可供移轉，惟其中緊鄰原契約書附圖所示8 米道路之106地號及168-1地號土地為共有土地，故兩造於特約事項中特別約明被告應於契約成立之日起算2 個月內將該部分移轉於原告名下，逾期以違約論。顯見兩造間之約定，被告應於2個月內將系爭土地移轉完成。
(五)本件契約被告出售予原告之106、168-1地號部分土地，登
記名義人乃被告之妻葉陳秀英，此合先陳明。而系爭契約所示8米道路所在之106、110 地號土地，被告之妻葉陳秀英同係共有人，被告謂該8 米道路係鄰地所有權人規劃預設，其無置喙餘地云云，並不實在：
㮀 １、查附圖一斜線部分所示即原告向被告購置之系爭土地
，而如圖以深淺不一之綠色部分所示土地則係被告之妻葉陳秀英身為土地共有人部分。其中有被告出售予原告之168-1、106地號土地以及8 米預設道路所坐落之106及110地號土地。
２、又自被告得依約將出售予原告之168-1、106地號土地
特定部分為合併分割至得依約移轉之狀態，足證被告就該等土地有處分能力，被告謂該8 米道路係鄰地所有權人規劃預設，其無置喙餘地云云，並不實在。
(六)又查，系爭土地中之163 地號土地移轉登記予原告並未違約：
㮀 １、按申請貸款及建照等，申請人為土地登記名義人為必
備要件，而依兩造特約事項之約定，被告應提供道路永久使用同意書供作原告向銀行貸款及申請建照之用，故原告於辦理貸款及申請建照之前受移轉登記為所有權人，本即為依約履行所必然，何來違約之有？ ２、且163地號土地係於93年9月20日移轉登記至原告指定
之正閣家具有限公司(下稱：正閣公司)名下，若謂有違約之情，被告何能於93年12月23日在與原告就8 米道路事宜簽立協議書？被告所言顯不足採。
３、又如前所述，被告有提供道路使用同意書之義務，被
告未提供前，貸款手續根本無從辦理，被告遲延且違約在前，竟謂原告違約云云，實難令人苟同。
(七)茲依被告提出之被證二道路略圖為據，陳明事實經過：㮀 １、在系爭土地買賣之前，在如圖所示之「原預設道路」
位置，現有一約3 米寬之舊路，連接鐵路至如圖藍色所示之既成道路，但非如圖所示之筆直，而係有一定之彎曲幅度。洽談買賣契約時，被告表示其等共有人將以該舊路為基礎，規劃一8 米寬之道路，原告購置系爭土地聯外通行並無問題，故兩造始簽立買賣合約並為特約事項之約定。
２、嗣因原告發現8 米道路未如被告所言定於兩造契約約
定所在，而係位於如圖所示之「他人預設道路」( 即29-3地號土地 )，原告即為原證八調解之聲請。被告本向原告表示，希望原告以原價再行購入系爭土地連結至「他人預設道路」部分之土地，若該部分土地所有權人出價較高者，差價部分被告負責，此議原告原已同意，惟一星期後被告卻反悔；經協商後遂簽立原證三之協議書。
３、惟被告仍遲遲無法依約履行，被告即向原告表示願賠
償300 萬元解除契約，未幾即反悔，復又表示願賠償
200 萬元解除契約，然未幾即又反悔，最後甚至主張沒收價金，被告行徑實令人無法苟同。
(八)況依據兩造契約之見證人即本案承辦代書丙○○之證詞，
訂約當時被告即承諾提供25米及8 米之道路使用同意書，後因被告無法順利取得原訂8 米預設道路之土地地主之同意，故另寫協議書就被告應提供之8 米道路位置另為約定。而關於價款之給付則確實僅有頭款、尾款二期，尾款俟貸款核撥後給付，本案在8 米道路使用同意書提供前，銀行不會核貸，自證人之證述，足稽原告之主張非虛。且解釋契約應探求當事人之真意，原系爭契約附圖所示8 米道路位置因與嗣後共有人協議所定位置不同，故因應此變化所簽立之協議書中，約定被告應提供系爭土地通至共有人所定之8 米道路所在(即29-3地號土地)之道路使用同意書。至於29-3地號土地上之8 米道路乃系爭土地通往成功路必經之途，該筆土地道路使用同意書之提供更不待言。證人就此亦明確表示，依照約定被告有提供被證二他人預設道路(即29-3地號土地)使用同意書之義務。另就道路之提供是否有償之部分，證人亦清楚說明：「當初雖沒明說是無償，只是要永久給他使用，也沒說要付錢。但是前面一條是免費提供，所以後面更是如此。」，足見被告主張道路非無償提供云云並非事實。又在被告無法依約提出道路使用同意書之情形下，原告本亦願意與被告協調解決方案，但被告三番兩次出爾反爾，屢屢自行毀棄其本身提出之和解方案，此部分亦經證人證述為真，被告履行契約確有違誠信。
(九)參以依據證人丙○○提供其另案承辦之資料，顯示鄰接29
-3地號土地之29-1地號土地所有權人昇洲精密股份有限公司，於提出29-3地號土地之道路使用同意書後，已獲主管機關核發建照，足證若被告得依約提供道路使用同意書時，則建照之申請及貸款之核撥均能順利進行，被告未於原告催告期限內給付自應負遲延責任。
(十)末查，依據最高法院51年台上字第19號判例要旨：「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」，另「違約金過高之事實，應由債務人負舉證之責。」、「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。」，最高法院著有54年度台上字第1321號、82年度台上字第2476號判決要旨亦分別指明法院應斟酌之情事以及債務人應就有利於其之事實負舉證責任。經查，原告因被告未依約履行所受損害遠大於原告請求之違約金數額，原告請求之違約金並無過高之情，茲分述如下：
１、按原告在93年間因有購地建廠之需要而於湖口鄉附近尋覓適宜之地點欲購置，當時在接洽中者除系爭土地外尚有另一筆土地，價格約為每坪36,000元。系爭土地當時之情形，除有多人共有外且係袋地，因被告承諾其出售予原告部分將於2 個月內完成分割且過戶予原告，同時系爭土地將規劃如契約附圖所示之道路，系爭土地不僅能進出成功路，且順利取得建築執照亦無問題，相關之道路永久使用同意書被告將負責蓋章備齊後交付原告，原告始願意以與他筆土地相同價格之每坪36,000元購買系爭土地，上開被告應履行之事項於雙方簽立契約時明載於特約事項中。
２、然被告並未依約備齊相關之道路永久使用同意書交付
原告，致使原告無法辦理貸款及申請建築執照，在此期間，系爭土地附近及原告曾洽談之土地價格均已上漲。即以同屬106 地號分割出來，證人丙○○前次提出已成功申請建照之該筆成功段29-1地號土地而言，該筆土地買賣簽立之時間93年11月3 日似係於分割方案談妥之後，故契約書所附之附圖與分割後之地籍圖大致相同，當時之買賣價格為每坪50,000元。
３、查原告係於93年8月間以每坪36,000 元之價格向被告
購買670 坪之土地，至93年11月間，分割方案底定後，系爭土地附近之土地價格已漲為每坪50,000元。而在系爭土地所屬原共有之地號分割完成且道路規劃鋪設完妥後之現在，其價格只會增加不會減少。縱以93年11月間之成交價格每坪50,000元計算，與原告之購買價每坪相差價額14,000元，以670坪計算即係938萬元，足證原告確實因被告違約而損失不貲。原告請求被告給付412萬元之違約金並無過高之情。
五、原告為此聲明：
(一)被告應給付原告824萬元，及其中412萬元自93年8 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
(二)訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、稱買賣者，出賣人僅就該買賣契約標的負交付及使買受人取得所有權之義務，民法第348條第1項訂有明文。經查兩造間之買賣契約標的並未有不能過戶及交付之情形，原告選擇性辦理所有權移轉，已有受領遲延之過失責任。
二、兩造間買賣契約對系爭標的之辦理程序係分四次進行，雖僅付款二次(簽約時、尾款)，但從該契約第4 條產權移轉之約定可知，原告應於貸款額度確認符合應付尾款數額或以現金補足差額，方得辦理所有權移轉登記，否則應以違約處斷；惟查，原告迄今未履行前揭確認貸款數額(根本未申辦貸款)，且未承諾補足差額方式，又未依第7 條貸款約定辦理對保、開戶、及委託被告取款之手續，更未將存摺、取款條及開戶印鑑章留置於被告處，卻逕將系爭標的辦理移轉過戶，違反併辦設定及移轉所有權登記之約定，顯已違約，故其主張被告給付遲延而解除契約，顯不合法。
三、兩造買賣契約所附加之特約事項，從文意可知係兩造對系爭標的連外通路之使用約定，其目的及真意僅在於能否取得通行權利而已，其性質並非買賣標的，僅是為買賣標的之便利使用而為之約定，被告若有未能保證原告便利使用之情形，原告亦僅能主張該便利性減損而減少買賣價金或請求損害賠償，原告執此為解除契約並加倍損害賠償，顯然違反公平比例原則，更何況迄今未見原告提出任何損害賠償之證明，其請求無法律上理由，應予駁回。
四、兩造間對8 米聯外通路之使用範圍及位置，已於93年12月23日所為之協議書載明，變更為附圖中29-11( 註：應為29-17地號之誤載)、29-16地號著色部分，因此原買賣契約附圖之
8 米預設道路，即應受該協議書變更減縮之拘束，原告即不得用已廢除的特約事項，而要求履行提供買賣標的通往成功路之所有聯外通路之使用同意書。換言之被告僅需提供29-11(註：應為29-17之誤載)、29-16地號著色部分(協議書變更後位置 )永久使用即已滿足該協議書約定。且本件契約書原特約事項第1 條僅約定：『乙方就本案土地，○○○鄉○○路通往本案之土地道路永久使用同意書．．．』，惟查，本案土地尚有由被告提供之25米預設道路( 並可提供永久使用同意書 )，可供原告通往成功路，實已符合兩造關於出入連接成功路之約定，原告要求被告提供特定範圍出入道路，顯已超逾兩造約定之目的，並有權利濫用。
五、且該協議書第2條僅約定：被告應保證該8米道路( 附圖著色部分 )可申請建築執照。至於應以何種方式保證並未約定，原告擴張曲解為應無償提供並出具使用權同意書，係原告主觀認知並不足採。再該協議書第3 條亦載明：被告同意原告該8米道路永久通行使用，並蓋同意書為憑。可知該8米道路通行位置範圍除已協議變更縮減外，更由原特約事項第一點被告應負責蓋章備齊(有第三人)變更為僅需由被告個人同意並出具同意書即可。迄今為止被告從未拒絕出具個人同意書供原告為憑，反是原告不願遵守協議變更定，仍執廢除之前特約事項要求被告履行，顯不合法。
六、再就該協議書第四點：被告欲變更8 米道路位置，於不影響原告出入使用及必須鄰接買賣標的中29-14 地號土地即可。
更可知該8 米道路僅係便利出入通行使用之約定，否則經建築主管機關認可後之預設道路豈容任意變更之。
七、被告對於證人丙○○證詞之意見如下：
(一)經查證人丙○○與原告間除本案代書之委任關係外，尚有共同投資經營房地產事業之合夥關係，其所為證詞顯有偏頗之可能，合先敘明。
(二)其證詞指稱：本案契約條款係定型化契約，與實際約定有所不同，並稱應係過戶完成再辦貸款．．．。換言之，被告縱依特約事項需備齊使用同意書供作銀行貸款用，惟原告迄今並未全部完成買賣標的之過戶，更無辦理貸款之情形，可見約定提供時點之條件尚未成就，原告並無權利任意時點要求。且93年12月23日變更後之協議書，已將供銀行貸款之提供義務取消，被告僅需保證(非出具同意書)申請建築執照即已足，但截至目前原告仍未申請建築執照，條件仍未成就，被告實無此義務。
(三)證人復稱：原告係家具公司常有大型貨車甚至貨櫃車出入，故要求被告提供該8米道路供作出入，試想8米道路供作大型貨車出入實有勉強，被告另提供有25米道路，出入迴轉應更符合原告家具公司之目的與要求，原告卻捨此便利而就較不便利爭執，顯有違經驗法則，可見其證詞係迴護原告所為陳述。
(四)證人再稱：原告甚至願意將該8 米道路另以金錢補貼被告而購入。實則乃被告告知該8 米道路非屬被告一人所有且係專為原告所劃設(原告簽約之始早已知悉)，已與其他所有權人談妥以一坪3,5000元另售予原告，原告取得所有權嗣後即無需受有任何不當限制或阻撓，但不為原告接受，執意要求被告無償提供(證人證稱：有無償並未言明)，並虛構願意購買及補貼之假相。
(五)證人復提出他人已取得建築執照之文件，以證明只要被告提供同意書，原告亦可順利取得建築執照。惟查，該他案取得建築執照之關鍵在於取得29-3地號之同意書，方始達成建築執照之申請，但該29-3地號非屬被告應提供8 米道路之範圍及位置內(見協議書附圖著色部分)，可知縱使被告提供之29-11(註：應為29-17地號之誤載)、29-16 地號之同意書，原告仍無法取得建築執照之目的，因為原告未取得29-3地號之同意書，無法達成聯絡至成功路之建築主管要求，更何況29-3地號需再外接94、93、95、168 地號土地方能通至成功路(原告均未取得、被告亦無提供義務)，可見證人所提他案辦理准許情形，更足證明係原告於承買後發現尚有許多問題待解決，反悔轉而擴張曲解約定主張被告違約，其目的僅係避免已繳價金遭被告沒收而已，被告前亦曾提及原款返回解除契約，惟原告不願接受，並執意要求被告賠償巨額金錢，而今原告提起訴訟，亦足證明其居心。從而，原告雖一再以其無法順利取得建築執照及銀行貸款，而有損害進而主張解除契約，惟查，原告迄今未提出有辦理銀行貸款或建築執照申請，而有不准之證明，且被告所可提供之25米預設道路，已足供原告辦理銀行貸款及申請建築執照，原告遲未申辦已有過失，逕為解除契約，顯不合法。是原告既已遲延違約在先，又擴張曲解契約條款，要求被告行無義務之事，且經被告催告拒絕履約違約在後，其提起本件訴訟顯欠缺權利保護之必要。
八、末查，約定違約金之性質『乃因債務人不履行所生損害之賠償總額』，民法第250 條訂有明文，是故違約金數額是否相當，應就一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務以為一部履行時，亦得比照債權人所受利益減少其數額(最高法院49年度台上字第807號判例意旨參照）。經查，原告迄今並未提出有任何損害之證明，其訴請給付之違約金數額顯然過高，再就原告所提出原證九鄰近土地買賣契約書可知，其違約金數額僅買賣價格之1/13，反觀本案不論已交付多少價款或違約時間及程度若何，概以已交付價款為違約金計算標準，顯有違比例原則，應依民法第250條、252條暨上開最高法院49年度台上字第807 號判例之意旨，酌定方為適法。
九、被告為此聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、原告為興建家具工廠使用，前於93年8 月18日以每坪36,000元之代價向被告購買系爭坐落新竹縣○○鄉○○段163、168-1及106地號，如附圖藍色所示約670 坪之土地，總價2,412萬元，約定買賣價款計分二期給付，簽約時給付412 萬元，餘2000萬元尾款於金融機構貸款核撥同時給付，又因系爭土地於訂約時係袋地，兩造乃特別約定下列事項：
(一)乙方(註：指被告)就本案土地，○○○鄉○○路通往本案之土地道路永久使用同意書，乙方應負責蓋章備齊交付甲方(註：指原告)，供作銀行貸款及申請建築執照等等之用。
(二)乙方應保證本案之土地得申請建築執照，並取得建管單位興建許可(申請費用由甲方負責)。
(三)本案土地，目前政府在週邊有計畫道路之規劃，如有變更位移時，乙方或其他繼受人、同意以每坪36,000正計算賣予甲方，並不得刁難拒絕。
(四)乙方出賣之168-1及106地號為共有土地，甲方同意於本約書成立起算2 個月內將如後附圖位置部分過戶完成于甲方名義下，如未履行時，乙方同意以違約論賠償甲方。
業據原告提出兩造簽立之土地買賣契約書一紙附卷可稽，且為被告所不否認。
二、又原告曾於93年12月21日向新竹縣湖口鄉調解委員會申請調解，陳述其與被告於93年8 月18日簽定買賣契約，內附承買位置圖及面臨之道路，惟因訊問被告及承辦之丙○○地政士，方知該筆土地分割結果，8 米預設道路被廢除，與當初簽定買賣標的嚴重不符，造成原告損失至鉅，故懇請該會調解，並表示其可接受下列調解條件：(一)恢復簽定之8 米道路。(二)違約賠償等情，亦據原告提出聲請調解書一紙附卷可稽。
三、嗣兩造於93年12月23日簽立協議書一紙，內載：「立協議書人：乙○○(下稱：甲方)丁○○(下稱：乙方)，雙方茲為土地買賣契約事項變更契約內容，達成合意共識，特訂定左列條款，供雙方遵照辦理之：
(一)雙方於93年8 月18日訂立之土地買賣契約，原第一條土地標示位置及面臨之8 米預設道路，變更為如後附圖位置。
(二)乙方應保證該8 米道路，可申請建築執照。
(三)乙方同意上述8 米道路供甲方永久通行使用，並蓋同意書為憑，且其效力及於乙方之繼受人等。
(四)乙方如欲變更成功段29-16地號土地之8米道路時位置在不影響甲方之出入使用下，應同意其變更位置，但應面臨成功段29-14地號土地8米道路，全部接臨。
(五)乙方如欲將該8米道路○○○鄉○○段○○○○○○號土地，申請建築物供作法定空地之用時，甲方不得干涉異議。
亦據原告提出協議書一紙附卷可稽，且為被告所不否認。
四、再原告向被告購買系爭163地號土地，已於93年9月20日辦妥所有權移轉登記予原告指定之正閣家具有限公司，亦據被告提出土地登記第二類謄本一紙附卷可稽，且為原告所不否認。
五、又原告於兩造訂約時，交付被告支票號碼AR0000000 號、發票日為93年8月28日、面額412萬元之支票一紙予被告，作為給付系爭土地之部分買賣價款，亦為兩造所不否認，且經原告提出支票影本一紙附卷可稽。
肆、本院得心證之理由：
一、本件兩造爭執之處，經本院整理爭點後係在於：被告依照契約及兩造的約定應該提供道路通行範圍為何？原告主張被告給付遲延解除契約有無理由？原告得請求被告給付懲罰性違約金之金額？
二、被告依照契約及兩造的約定應該提供道路通行範圍為何？原告主張兩造於立約時約定被告應就系爭土地，提供○○○鄉○○路通往系爭土地之道路永久使用同意書，並提供土地買賣書附圖所示之8 米預設道路及25米預設道路供原告通行等情，則為被告所否認，辯稱：被告提供之25米預設道路，可供原告通往成功路，實已符合兩造關於出入連接成功路之約定，原告要求被告提供特定範圍出入道路，顯已超逾兩造約定之目的，並有權利濫用等語，經查：
(一)兩造於93年8 月18日立約時，即已在土地買賣契約書特約事項中第1 條約定『被告應就系爭土地，提供○○○鄉○○路通往系爭土地之道路永久使用同意書』，被告應負責蓋章備齊交付原告，供作銀行貸款及申請建築執照等等之用，並於土地買賣契約書附圖中明確標示原告向被告買受系爭163、168-1、106 地號土地之位置所在，且於原告所買受之土地上方99地號土地處標明『8M預設道路』，並於原告所買受之土地下方163之3地號土地處標明『25M 預設道路』字樣，既為兩造所不否認，則兩造於訂約時，應係約定被告須提供上開8 米及25米預設道路供原告得自系爭土地對外連接94、93、95、 168地號土地上之既成道路，再通行○○○鄉○○路，且被告亦須負責提供○○○鄉○○路通往系爭土地之道路永久使用同意書予原告，堪予認定。
(二)又原告於兩造訂約後，曾於93年12月21日向新竹縣湖口鄉調解委員會申請調解，陳述其與被告於93年8 月18日簽定之上開買賣契約，內附承買位置圖及面臨之道路，惟因訊問被告及承辦之丙○○地政士，方知該筆土地分割結果，8 米預設道路被廢除，與當初簽定買賣標的嚴重不符，造成原告損失至鉅，故懇請該會調解，並表示其可接受下列調解條件：１、恢復簽定之8 米道路。２、違約賠償等情，足見原告認為被告得否提供上開8 米預設道路予其通行使用，應係兩造訂立契約之重要內容，否則其不會於聲請調解時陳述上開買賣契約所標示之
8 米預設道路被廢除，與當初買賣標的嚴重不符，造成其損失至鉅，且表示除恢復簽定之8 米道路外，其要求違約賠償。
(三)嗣兩造於93年12月23日簽立協議書，達成變更上開93年8月18日之契約內容，約定兩造於93年8月18日訂立之土地買賣契約，原第1條土地標示位置及面臨之8米預設道路，變更為如後附圖位置，即將原在106、99、93-1 地號土地上之8米預設道路，變更為在29-16、29-17 地號土地上之8米預設道路，被告並保證該8米道路，可申請建築執照，且同意變更後之8 米道路供原告永久通行使用，並蓋同意書為憑，且其效力及於被告之繼受人等情，足見被告亦認其依兩造訂約時之約定，確有提供8 米預設道路予原告通行使用之必要，方會與原告簽立上開協議書，同意提供另條8 米道路予原告永久通行使用，及提供道路通行永久使用同意書予原告，否則被告必會表示兩造於訂約時其已提供25米之預設道路供原告對外通行，原告應無要求其提供另條8 米道路通行使用之須要。且觀之上開協議書兩造達成變更契約內容之協議因僅在於變更8 米預設道路之位置，就契約原先內容，並無變更之意，是被告仍有提供原告就系爭土地，提供○○○鄉○○路通往系爭土地之道路永久使用同意書之義務，堪予認定。
(四)此參證人即兩造簽立土地買賣契約書及協議書時在場之丙○○亦到庭結證：「( 問：買賣契約書上約定賣方就本案的土地○○○鄉○○路通往本案的土地要提供道路永久使用同意書，是提供何處的道路使用？ )答：提供8米及25米的道路使用同意書。」、「(問：已經有25米的預設道路為何還要提供8米的預設道路？)答：因為被告提供25米的預設道路是在湖口都市○○○○○道路，外環道是地下道，原告開設家具工廠貨車不可能由地下道進出送貨，才有提供8米道路的必要。」、「(問：兩造在訂約的時候就8 米的預設道路通行的路徑是否有約定？)答：以附圖為根據。」、「( 問：8米的預設道路通行的土地是否都是被告所有？ )答：這部分在立約的時候沒有提到，只是他說他可以提供出來。」、「( 問：8米的預設道路現場是否有道路通行？)答：有，但不是8米，是3米左右的道路。」、「( 問：為何兩造會協議8米道路變更位置？)答：因為原先立約時約定預設道路通過的土地地主葉雲旭提高價錢不賣給被告，所以只好改道，所以12月23日就寫協議書。」、「( 問：當時被告有無擔保可以提供土地使用？)答：該筆土地有8人共有，所以共有人有協議將來要作為大家共同出入的道路，被告或被告的太太是共有人之一。」、「( 問：改道的道路是否給原告通過或是只要提供道路使用同意書就可以？ )答：就是要給原告過。」、「( 問：當初兩造是否約定買賣價款只要付頭款及尾款？ )答：是先將土地與其他共有人間合併分割過戶給原告之後，再向銀行貸款交付尾款。」、「( 問：契約書中有約定買賣過戶貸款的設定要併案送件辦理？ )答：沒有約定。」、「(問：為何買賣契約書第4條會有買賣過戶貸款的設定要併案送件？ )答：這是定型化的契約，只要是針對有房地的情況，但是本案是空地沒有這樣的適用。兩造在立約的時候沒有約定買賣過戶貸款的設定要併案送件。
」、「( 問：本案如果是先過戶給原告再向銀行貸款交付尾款，對於被告的權益如何保障？ )答：本案有向台灣中小企業銀行湖口分行申請貸款，是在 163地號過戶給原告之後去申請貸款的。但是因為29之14地號的土地未完成合併分割，才未過戶給原告，所以要連同29之14地號土地去設定抵押，才會把貸款交付給被告。且銀行也要求8 米的道路要提供同意書，他們才會核貸。」、「( 問：29之14地號土地目前登記在被告太太名下，是否已分割好？ )答：現已分割好，只要過戶給原告就可以辦貸款，8米道路的同意書其他共有人都要出名，8米道路是連○○○鄉○○路道路開始到系爭土地經過都要提供土地使用同意書。」、「( 問：如果提供25米道路的同意書，銀行是否會核貸？ )答：銀行要求要從成功路路口開始。」、「( 問：後來被告無法提供土地同意書時，你有無在幫兩造協調？ )答：有，被告說要我問原告是否可以300 萬元和解，原告說可以，後來想一想不乏算，被告說200 萬元是否可以，就反悔了。」、「( 問：93年12月23日協議的時候是否約定被告要無償提供道路給原告通行使用？ )答：沒有說無償，只是要永久給他使用，也沒說要付錢。但是前面一條是免費提供，所以後面更是如此。」、「( 問：為何29之14地號土地於93年12月21日分割完成卻到現在都沒有辦好過戶？
)答：因為原來約定的8米道路沒有了，改成協議書的8米道路，但是被告無法取得8 米道路的同意書，才未辦好過戶。」、「(問：依造契約書及協議書的附圖8米道路是否可以通行到成功路？ )答：可以。被證二號藍色的既成道路及他人的預設道路被告或他太太都有共同的權利。而因為現況藍色的部分已是道路，所以沒有寫在契約內。他人預設道路有鋪石頭現在還沒有開路。」、「( 問：被告依照約定是否有提供被證二號他人預設道路使用同意書的義務？ )答：有。因為原告蓋工廠申請建照一定要有道路可通行的使用同意書。」等語( 詳本院94年10月14日言詞辯論筆錄 )，足見被告確有提供協議書附圖所示8 米預設道路予原告永久通行使用之必要，及被告依兩造約定負有提供該8 米道路連接他人在29-3地號土地上預設之道路，再通往94、93、95、168 地號土地上之既成道路連接○○○鄉○○路○道路永久使用同意書予原告，供原告申請銀行貸款及建築執照之義務，要屬無疑。
三、原告主張被告給付遲延解除契約有無理由？
(一)查原告主張因被告就道路之事宜，遲未能處理完竣，屢次催促，均藉詞推託，乃於94年5月31日以湖口郵局第100號存證信函催告被告於函到10日內依上開協議書內容履行義務，逾期原告將依買賣契約書七(二)約定解除契約，並請求被告返還原告已付之全部價款及給付同額之違約賠償金等情，業據提出湖口郵局第100 號存證信函及被告親收上開存證信函之回執各一件附卷可稽，而被告於收受上開存證信函後，則於94年6月8日以中壢建國路郵局第1075號存證信函寄予原告表示，該預設道路之土地，並非被告所有，被告僅承諾盡力配合原告所須，出面與第三人協商與原告道路使用及申請建照，．．．被告願意代為出面與該筆土地之所有人協商，提供原告為道路使用，惟原告須給付使用補償金等情，亦據原告提出上開中壢建國路郵局第1075號存證信函一紙附卷可佐，嗣原告即於94年6 月14日以湖口郵局第113號存證信函通知被告，因被告未能交付8米道路之永久使用同意書予原告，爰以上開存證信函之送達作為解除兩造間系爭土地所訂買賣契約及協議書之意思表示，並請被告依約返還原告已付之全部價金及給付同額之違約賠償金等情，亦據原告提出湖口郵局第113 號存證信函及被告親收之回執一紙附卷可稽，且為被告所不否認，則被告既有承諾提供協議書附圖所示8 米預設道路予原告永久通行使用，及負責蓋章備齊○○○鄉○○路通往系爭土地之道路永久使用同意書交付原告之義務，已如上述，則被告不依約履行，經原告催告後仍不履行，應認原告主張被告給付遲延，其得解除本件兩造所訂立之土地買賣契約，要非無據。
(二)至被告雖辯稱：兩造間買賣契約對系爭標的之辦理程序係分四次進行，雖僅付款二次(簽約時、尾款)，但從該契約第4 條產權移轉之約定可知，原告應於貸款額度確認符合應付尾款數額或以現金補足差額，方得辦理所有權移轉登記，否則應以違約處斷，惟查，原告迄今未履行前揭確認貸款數額(根本未申辦貸款)，且未承諾補足差額方式，又未依第7 條貸款約定辦理對保、開戶、及委託被告取款之手續，更未將存摺、取款條及開戶印鑑章留置於被告處，卻逕將系爭標的辦理移轉過戶，違反併辦設定及移轉所有權登記之約定，顯已違約乙節，惟為原告否認其有違約情事，而兩造所訂立之土地買賣契約書第4 條雖約定：「甲方(註：指原告)應於支付第三次款前，確定貸款金額並完成一切對保、設定用印及撥款手續，且不得任意撤銷。惟若係甲方信用條件不合或金融機構政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於第三條付款同時以現金一次付清貸款差額，屆時登記代理人始就買賣移轉過戶、設定併案送件辦理，如逾前述期限視同違約，所收款項全數沒收，雙方無條件解除契約。」、第7 條約定：「甲方如須以貸款支付尾款時，應於交付第三次款前辦竣金融機構貸款所須證件之交付並辦理對保、開戶及委託乙方(註：指被告)取款等手續，同時願將存摺、取款條蓋竣原開戶章留置乙方處，否則應負遲延責任。」等情，惟兩造就本件交易既約定付款方式為原告於簽約時給付被告412萬元，尾款2,000萬元，由金融機構貸款核撥同時支付尾款，足見兩造顯係約定先由被告將系爭土地移轉登記予原告，供原告向銀行申辦貸款，作為支付系爭土地之尾款，顯與上開條款所定價款須分第一次、第二次、第三次及尾款給付情形不同，則得否以上開條款記載第三期款給付時，買受人應履行之內容，作為規範原告本件應履行義務之根據，尚非無疑。遑論，本件兩造既約定被告須提供○○○鄉○○路通往系爭土地之道路永久使用同意書交付原告，供原告向銀行貸款及申請建築執照，則被告不依約提供原告上開道路永久使用同意書，原告顯難向銀行申辦貸款，此參證人丙○○上開證述：本案有向台灣中小企業銀行湖口分行申請貸款，是在 163地號過戶給原告之後去申請貸款的。但是因為29之14地號的土地未完成合併分割，才未過戶給原告，所以要連同29之14地號土地去設定抵押，才會把貸款交付給被告。且銀行也要求8 米的道路要提供同意書，才會核貸等情甚明，是被告認原告未履行上開確認貸款數額，及辦理對保、開戶、及委託被告取款等手續，更未將存摺、取款條及開戶印鑑章留置於被告處顯已違約，即與兩造約定被告負有提供道路使用同意書予原告申辦貸款，及一般買受人希望儘速完成交易，取得標的物使用、收益之常情有悖，難予採信。
四、原告得請求被告給付懲罰性違約金之金額？
(一)按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準」、「違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第 260條規定之意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列」，最高法院49年臺上字第807號、51年臺上字第19 號判例及最高法院70年度臺上字第4285 號、85年度臺上字第1474 號判決意旨足資參照。經查，本件兩造於93年8 月18日簽訂之土地賣契約書第8 條約定：「本契約成立後，雙方應切實依約履行，如甲方(指買方)反悔不買時，則所付之價款由乙方(指賣方)沒收，同時解除本契約；如乙方不依約裡履行移轉過戶及相關約定時，乙方應自違約日起五日內將所收甲方價款同額之現金支付甲方作為違約賠償金，逕行解除本契約，甲方取回已付全部價金及違約賠償金。」等情，有兩造不爭執之土地買賣契約書一紙附卷可憑，嗣因被告不依約提供協議書附圖所示8 米預設道路予原告永久通行使用，及負責蓋章備齊○○○鄉○○路通往系爭土地之道路永久使用同意書交付原告，已如上述，原告即94年 6月14日寄發存證信函通知被告解除契約，並請求被告應給付原告已繳價款之違約金，故系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由而被解除，則應審酌者係原告請求被告按其已付價款計算違約金是否過高。
(二)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別規定甚明。
又「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第 233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害」、「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準」，最高法院分別著有62年台上字第1394號、79年台上字第1915號判例可資參照。
(三)查原告為履行本件交易既於簽約時交付412 萬元之支票一紙予被告收受，此為兩造所不否認，而原告雖提出訴外人吳餘班於93年11月3日向范光錦等人購買系爭土地附近100、106地號土地時，係以每坪5萬元價格計算之土地買賣契約書一紙為證，並主張至93年11月間，系爭土地附近之土地價格已漲為每坪5 萬元，惟上開100、106地號土地既較系爭土地接近94、93、95、168 地號土地上可連○○○鄉○○路之既成道路，且該土地下方亦緊臨被告依協議書須提供原告通行之29-3地號土地上他人預設道路，顯與原告所買受之系爭土地須經由被告提供坐落在29-16、19-17地號土地上之8 米預設道路後，始得連接該29-3地號土地地理位置迥異，即難以此認原告向被告買受系爭土地之價值於93年11月3 日亦與100、106地號土地之價格相同，而據此採為有利於原告之認定。是本院審酌兩造買賣契約係在93年8 月18日簽訂，原告於94年6 月14日寄發存證信函表示因被告違約而解除契約，自兩造締約迄至解約時，間隔未逾1 年，系爭163 地號土地已據被告依約移轉登記予原告，且原告亦未具體陳明其因被告違約而解除不動產買賣契約，實際上究竟受有何損失，或舉證證明社會經濟狀況有所變動，徵以被告之違約情節、及目前不動產景氣逐漸復甦情形等，認為原告請求前開與其所支付價金相同金額之違約金412 萬元，尚屬過高，而應參考一般客觀事實、社會經濟狀況、兩造之生活經濟狀況、社會地位及所受損害、一般交易誠實信賴原則等一切情狀，酌減至200 萬元為適當。
五、綜上，兩造系爭不動產買賣契約既已合法解除，則依民法第
259 條規定，兩造即各自負有回復原狀之義務甚明。故原告已給付被告之價款既為412 萬元，被告即應將其所收取之價款412 萬元附加自受領時即原告前交付被告之支票發票日為93年8 月28日起之利息返還原告，並依兩造所訂立系爭契約第8條約定給付原告違約金200萬元，從而，原告請求被告給付其612萬元，及其中412萬元自93年8 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許，至原告逾此範圍部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 6 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 1 月 6 日
書記官 林淑瑜