臺灣新竹地方法院民事判決 94年度訴字第544號原 告 櫃之友室內裝修設計工程有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○上列當事人間損害賠償事件，本院於民國96年2月26日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾肆萬貳仟肆佰捌拾元，及自民國九十五年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣柒萬陸仟貳佰壹拾捌元，由被告負擔新台幣參萬捌仟壹佰零玖元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份於原告以新臺幣參拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾肆萬貳仟肆佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）民國94年5月間，原告因先前租賃之辦公處所租期即將屆至，需另租屋作辦公室暨展示之用，適被告表示位於新竹市○○路○段○○○號之房屋（下稱系爭房屋）為其單獨所有，可出租予原告。原告看過滿意後願意承租，且支付保證金新台幣（下同）七萬元予被告，被告則交付房屋鑰匙予原告，並同意正式租期開始前，原告享有45日免付費之裝潢期間，但要求屋內原有物品之清運費用由原告負擔、被告所有之衣櫃床組等由原告負責搬運至隔壁大樓、系爭房屋內尚須隔一個房間供被告作儲藏使用等條件，原告為求租得系爭房屋，遂表示同意前述條件。原告隨即雇工在系爭房屋進行舊有隔間、物品等之拆除、清運、搬遷工程，以及新辦公處所之裝潢工程，並重新裝修水電管線、申請大動力之電錶、製作廣告招牌。嗣兩造於94年6月28日簽訂房屋租賃書面契約，租期自94年7月1日起至97年7月1日止，每月租金三萬五千元，保證金七萬元，並經本院公證處就該房屋租賃契約公證在案。
（二）詎94年7月間，原告就系爭房屋進行裝潢工程至百分之六、七十之程度時，突有第三人丙○跑到系爭房屋要求原告必須立刻停工，不可繼續裝潢，並稱其乃被告之弟，提出新竹市稅捐稽徵處函文表示其為系爭房屋所有權人之一，被告未經其同意擅自出租予原告，其要滋擾到底，又寄發存證信函予原告，文中載明原告已觸犯刑法第353條毀損罪、法律責任至為明確、於文到應立即停工回復原狀等語。原告向被告詢問，被告一開始根本不承認丙○為其弟弟，後來方承認屬實。因原告係真心想要租系爭房屋，遂提議是否每月租金由被告、丙○各收取一半，但不為被告、丙○所接受。而丙○仍持續至系爭房屋滋擾，被告又遲遲無法解決系爭房屋權利瑕疵之問題，原告遂於94年9月13日以新竹武昌街郵局第2070號存證信函，要求被告於3日內解決此一問題，若逾期未處理，則依民法第436條規定，併以該函為終止系爭租約之意思表示。被告接獲後仍未處理，是兩造間之租賃契約業已終止。
（三）系爭租賃契約雖已終止，但屬可歸責於被告之事由，而契約終止時，原告在系爭房屋已進行之拆除、清運、搬遷、裝潢等工程，以及重新裝修水電管線、裝置大動力電錶、製作廣告招牌等，共花費一百八十一萬九千六百五十元，此為原告所受之損害，爰依民法第226條、第263條準用第260條以及第259條第5款等規定，請求被告如數賠償，且自起訴狀繕本送達翌日（即95年1月30日）起至清償日止，加計法定遲延利息。為此，聲明如下：
㈠被告應給付原告一百八十一萬九千六百五十元，及自95年1月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔 。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
（四）對被告抗辯所為之陳述：被告稱其接獲原告94年9月13日存證信函有所回覆，但被告就丙○主張之權利瑕疵並未處理，迄今無法提出產權證明或合法之權利文件。而保證金七萬元確已交付被告，否則被告不會在雙方未訂書面契約前，交付鑰匙並同意被告先行裝潢，此七萬元保證金與原告之請求完全為二件事。至於桃園縣室內設計裝修商業同業公會之鑑定報告，其認為可採，因為鑑定人就原告主張之裝置招牌、大動力電錶等損害，以現場未看到而認定無此揭費用產生，足見鑑定人並無偏頗，是公平公正的。
二、被告抗辯如下：
（一）系爭房屋坐落之土地為國有土地，早年被告之父徐廷安向政府承租該土地而建築房屋，徐廷安過世後，原來之建物雖屬遺產，但已於85年間遭颱風吹垮，被告單獨出資重新雇人興建系爭房屋，因此，系爭房屋乃被告單獨所有。兩造簽訂系爭租約後，原告忽於94年7月下旬以存證信函向被告表示有丙○自稱為系爭房屋之所有人且揚言滋擾，被告立即向原告說明，被告之所有權絕無問題，其後並以備忘錄致原告重申其意，請其安心依約使用，另委由侄子向丙○勸阻，嗣後果不再有滋擾情事發生。豈料原告仍於94年9月中旬表示終止租賃契約並訴請損害賠償。
（二）按租賃契約定有期限者不得任意終止，系爭租賃契約定有期限，自不容原告率爾終止。其次，民法第436條之規定，要件為「第三人有真正之權利而主張之」，及「不能為約定之使用」，且二者有因果關係。系爭房屋為被告出資起造，被告自有出租權，鑰匙亦已交付原告，原告並無不能為約定使用之情形，原告執以終止契約並請求損害賠償，尤嫌無據。再者，原告雖因租屋緣故，於系爭房屋進行拆除、清運、搬遷、裝潢等工程，但屋內原有物品之清運費用由原告負擔、被告所有之衣櫃床組等由原告搬運至隔壁大樓、系爭房屋內須隔一個房間供被告作儲藏使用等，均屬原告同意之租屋條件，此部分費用自應由原告負擔。至於原告所為之裝潢工程，其所使用者實為氧化鎂版、石膏版，均非矽酸鈣版，且單價每平方公尺一千二百元顯不合理，桃園縣室內設計裝修商業同業公會之鑑定報告有誤，公平性亦有可疑。況且，依系爭租約第4條第3款、第4條第5款後段規定，原告交還房屋不得請求遷移費或任何費用，應回復原狀，原告自不得就裝潢費用向被告請求。
（三）退步言之，若法院認為原告之請求有理由，因原告並未交付七萬元保證金予被告，且未支付94年7、8、9月之三個月份租金，被告爰就七萬元保證金、三個月份未付租金，主張與原告之損害賠償請求相抵銷。
（四）答辯聲明如下：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張94年5月間，因先前租賃之辦公處所租期即將屆至，需另租屋作辦公室暨展示之用，適被告表示系爭房屋為其單獨所有，可出租，原告看過滿意後願意承租，被告交付房屋鑰匙予原告，兩造協議正式租期開始前，原告享有45日免付費之裝潢期間，但屋內原有物品之清運費用由原告負擔、被告所有之衣櫃床組等由原告負責搬運至隔壁大樓、系爭房屋內尚須隔一個房間供被告作儲藏使用；嗣原告雇工在系爭房屋進行舊有隔間、物品等之拆除、清運、搬遷工程，以及新辦公處所之裝潢工程，兩造並於94年6月28日簽訂房屋租賃書面契約，租期自94年7月1日起至97年7月1日止，每月租金三萬五千元，保證金七萬元，並經本院公證處就該房屋租賃契約公證在案；94年7月間原告就系爭房屋進行裝潢工程至百分之六、七十之程度時，被告之弟丙○要求原告立刻停工，不可繼續裝潢，提出新竹市稅捐稽徵處函文主張其為系爭房屋所有權人之一，被告未經其同意擅自出租予原告，其不同意原告繼續使用系爭房屋，且寄發存證信函予原告，文中載明原告已觸犯刑法第353條毀損罪、法律責任至為明確、於文到應立即停工回復原狀等語；經原告被告反應後，被告曾出具一紙備忘錄予原告，原告則於94年9月13日以新竹武昌街郵局第2070號存證信函，要求被告於3日內解決權利瑕疵，若逾期未處理，則依民法第436條規定，併以該函為終止系爭租約之意思表示等情，為被告所不爭執，且有原告提出之房屋租賃契約書、丙○寄發之94年7月19日新竹東園郵局第143號存證信函、新竹市稅捐稽徵處94年7月14日新市稅房字第0940022182號函影本、新竹武昌街郵局94年9月13日第2070號存證信函影本暨回執等件，以及被告所提之備忘錄影本附卷可參，堪信屬實。
四、經本院行民事集中審理程序，兩造同意本件之爭點如下：
（一）原告主張終止系爭租約是否有理？
（二）本件是否應可歸責被告事由致給付不能？
（三）原告請求被告給付一百八十一萬九千六百五十元，依據原告主張之民法第259條第5款或第226條或第263條準用第260條，是否有理？又，本件鑑定報告是否可採，原告各項請求是否有據？
五、本院之判斷：
（一）按民法第436條準用同法第435條之規定，租賃關係存續中，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，承租人得請求減少租金或終止租約。本件原告主張第三人丙○主張其為系爭房屋所有權人之一，以被告未經其同意擅自出租予原告為由，要求原告停工，不得繼續裝潢或使用系爭房屋，致原告無法就所承租之系爭房屋為約定之使用、收益，經原告尋求以被告、丙○共同出租之提議未成後，只得終止租約一節，被告雖以前詞置辯，惟查：
㈠原告所提出丙○94年7月19日寄發之存證信函，其上確實
載明：「台端未經本人同意最近在本人所有之新竹市○○路2斷517號房屋內恣意改裝，已犯刑法第353條之毀損罪，此種情形，在民法上並構成侵權行為，法律責任至為明確。希於文到日立即停工，回復原狀，交還房屋，希勿自誤。」等語。且經本院調閱台灣新竹地方法院檢察署94年度偵字第6125號偵查卷全卷（含94年度他字第1344號卷、
94 年度交查字第249號卷、95年度聲他字第120號卷，此案為原告法定代理人對被告提出詐欺之刑事告訴），丙○於該案作證時並不否認其曾出面阻止原告繼續裝潢、使用系爭房屋，而原告則於94年7月25日以新竹東園郵局第144號存證信函寄給原告，表明在租期、租金不變之情況下，希望追加丙○為系爭房屋之出租人，共同辦理公證手續，此有訊問筆錄、存證信函影本附於台灣新竹地方法院94年度他字第1344號卷內可考。其次，原告迄停工前，已在系爭房屋內進行諸多裝潢工程，業經本院勘驗現場屬實，有現場照片、勘驗筆錄附卷可稽。是以，足認原告確實想要承租系爭房屋，然因丙○主張其為系爭房屋所有權人之一，明示拒絕原告繼續使用系爭房屋，且併告以相關之民、刑事責任，原告憂心可能遭受民、刑事責任之追訴，只得停工且不再使用系爭房屋。
㈡系爭房屋坐落之土地為國有土地，早年被告之父徐廷安向
政府承租該土地而建築房屋，為被告所自承，且經本院查詢結果，丙○確為被告之弟，與被告共同繼承父親徐廷安之遺產，但二人就遺產在本院即有三件民事訴訟（89年度訴字第708號、89年度訴字第35號、88年度竹調字第213號），此有判決書可按，亦為被告所不爭執。從而，系爭房屋是否為被告單獨所有？抑或因繼承之故，丙○亦為共有人之一？自有究明之必要。被告雖主張父親徐廷安過世後，屬於遺產之原建物已於85年間遭颱風吹垮，其單獨出資重新雇人興建系爭房屋，並提出85年間之支票與收據為佐證。然原建物為未辦保存登記之建物，85年間是否屋頂、四周牆垣均已遭颱風吹垮，而不符合不動產之要件，被告於前開偵查案件中自承並無照片可供證明，而原建物雖有房屋稅籍登記，但在被風吹垮後也沒有去辦消滅登記（見台灣新竹地方法院檢察署94年度交查字第249號卷12頁）。丙○則於上開偵查案件否認原建物已經吹垮，陳稱：「當時該屋西側的一面牆約12至15公尺左右的牆面倒塌。（問：被告乙○○原址重建鐵皮屋是否知悉？）當時我發現工人在拆屋，被我阻擋‧‧（問：被告是將該屋完全拆除或是只是補強？）只是部分修建，大門鐵捲門是舊屋所留，地基也是保留下來，牆面部分則是拆除重新以鐵皮興建。」（見台灣新竹地方法院檢察署94年度交查字第249號卷12、13頁）。又依新竹市稅捐稽徵處95年6月22日函暨所附房屋稅籍紀錄表等所示，原建物自73年起課徵房屋稅，徐廷安過世後，由被告、丙○公同共有繼承而成為納稅義務人，迄95年未曾辦過房屋消滅登記，自亦無被告所稱其因重建系爭房屋而新設之單獨房屋稅籍登記。再者，被告雖提出85年間之支票與收據，惟縱使被告曾經雇工，但被告是部份修建或重新建築，實不得單憑支票、收據遽為認定，且當時原建物是否屋頂、四周牆垣均已遭颱風吹垮，而失去不動產應備之要件，被告仍未提出證據以實其說。況如前述，被告與丙○早在88、89年間就因遺產之事產生多件民事糾紛，若系爭房屋果為被告85年間單獨出資重新興建，待88、89年間與丙○發生多起遺產糾紛後，至遲被告應會於89年後就確定或確保系爭房屋之所有權，而採取相關措施，例如：變更房屋稅籍登記為其個人、以其個人名義向政府承租坐落之土地、訴請確認系爭房屋所有權等等，甚至本件丙○出面主張係共有人之一時，被告亦未就此一重要爭點對丙○提出任何訴訟或調解之聲請，以究明渠等間之權利義務關係。綜上各情，尚無從肯認系爭房屋為被告85年間單獨出資所興建，而仍認屬於徐廷安所留之遺產，應由被告、丙○所共同繼承。又參以丙○就系爭房屋之全部，主張其為共有人之一，從而，原告主張因第三人丙○就租賃物主張權利，致其全部無法為租約約定之使用、收益，依民法第436條準用同法第435條之規定，終止系爭租約，於法有據。
㈢被告雖另辯稱其已出具備忘錄予原告，請其安心依約使用
，另委由侄子向丙○勸阻，嗣後不再有滋擾情事發生云云。然備忘錄僅係被告個人出具之私文書，是否足以對抗丙○，令其不得再以所有權人身分主張權利，顯有疑問。且依前述，原告就系爭房屋確已進行諸多裝潢工程，且表明願意追加丙○為出租人，再赴法院作契約公證，若丙○果真不再以所有權人主張權利，原告實無可能放棄花費非少之裝潢，黯然停工撤離系爭房屋，是被告所辯，尚不可採。
（二）關於本件是否應可歸責被告事由致給付不能。查兩造均不爭執早於租期開始前，被告已將鑰匙交付並給予原告45日免付費之裝修期間，原告業已進駐並進行原有隔間之拆除工程、廢棄物搬運工程以及新辦公處所之裝潢工程，是被告就交付租賃標的物予原告使用，尚無給付不能之情事，本件係因第三人丙○於94年7月間主張所有權，致原告無法繼續為約定之使用、收益，堪可認定。
（三）承前所載，被告就交付租賃物之予原告使用，並無可歸責之事由致給付不能，且本件非租約之解除，但原告依民法第436條準用第435條之規定，終止系爭租約，則為有理。
是原告依民法第259條第5款、第226條請求被告返還已支出之必要或有益費用，或請求被告負給付不能之損害賠償責任，於法固有不合，然原告依民法第263條準用第260條，請求被告賠償其因終止租約所生之損害，則於法有據。被告雖辯稱依系爭租約第4條第3款、第4條第5款後段規定，原告交還房屋不得請求遷移費或任何屋不得請求遷移費或任何費用，應回復原狀，原告自不得就裝潢費用向被告請求。然上開租約規定所規範之範疇係指租賃期滿後，尚與本件原告合法終止租約之情形不同，自不得以此作為拒絕賠償之理由。爰就原告請求之各項損害賠償請求，逐一說明如下：
㈠原屋搬遷、拆除、清運工程七萬八千元：
此部分兩造均不爭執締約前原告業已同意負擔此部分之費用，雖嗣後原告依法終止租約，但尚不影響其先前所為之承諾，是此部分之請求，不能准許。
㈡木工部分（即裝潢工程）一百二十三萬元：
經本院勘驗現場，原告就此部分確已施作，有勘驗筆錄、照片可參，經桃園縣室內設計裝修商業同業公會鑑定結果，此部分之施工花費應為一百零四萬七千四百八十元，有該會95年12月28日（95）桃室鈴字第95115號函暨所附之仲裁報告書在卷可查。被告雖質疑該會鑑定之公正性，但本院係經過兩造同意後，方委請該會進行鑑定，被告對所質疑之點，復未說明有何質疑之根據，尚不得憑其空言，即否定該鑑定報告之可信性。是此部分原告之請求於一百零四萬七千四百八十元範圍內為有理由，逾此數額，難謂有據。
㈢廢棄物運棄工程四萬五千元：
此部分原告並未提出相關單據作為證據，自無從准許。
㈣水電工程三十萬元：
此部分未據原告提出相關繳費單據等以為佐證，且本院勘驗現場時亦未看到，尚無從准許。
㈤廣告招牌八萬元：
此部分亦未據原告提出相關單據，且本院勘驗現場時亦未看到，亦無從准許之。
㈥綜上，原告之損害總額堪認為一百零四萬七千四百八十元。
（四）被告抗辯因原告未交付七萬元保證金，且未支付94年7、8、9月之三個月份租金，被告爰就七萬元保證金、三個月份未付租金，與原告之損害賠償請求相抵銷。查原告主張其已於簽約前交付七萬元保證金予被告，業經證人林婉容證述在卷，且本件係被告先口頭約定出租予原告，訂定書面租約前即給予原告45日免付費之裝潢期間並交付鑰匙，兩造待94年6月28日始訂定書面租約，若原告取得鑰匙前分文未付，衡諸常情，被告實無可能甘冒房屋被他人使用甚而破壞之風險，率爾將鑰匙交付，故被告主張未取得保證金七萬元，尚不可取。其次，原告終止租約之意思表示，觀諸存證信函送達回證之日期再加3日，堪可認定自94年9 月17日起生效，則94年9月16日之前原告應於每月5日支付房租之義務，仍不得免除，原告亦不否認未支付94年
7、8、9月三個月份租金共十萬五千元，而租金債務與本件被告應負之損害賠償債務，具有抵銷之適狀。從而，被告就此部分主張抵銷，應予准許，經抵銷後，被告應負之損害賠償金額為九十四萬二千四百八十元，以及自95年1月30日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告逾此部分之請求，則無理由，不能准許
（五）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文，並依卷內裁判費用、鑑定費用之收據，確定兩造各應負擔訴訟費用之金額。
中 華 民 國 96 年 3 月 12 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 3 月 12 日
書記官 朱苑禎