臺灣新竹地方法院民事判決 94年度訴字第97號原 告 甲○○訴訟代理人 蘇信誠律師被 告 丙○○訴訟代理人 鄒玉珍律師複代理人 乙○○上列當事人間請求給付返還房屋事件，本院於民國95年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○路○○巷○○號七樓之四房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣捌萬元及自民國九十四年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另自民國九十五年三月一日起至交還前項房屋之日止，按月於每月月底前給付原告新台幣伍仟元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年息百分之五計算利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新台幣陸拾柒萬元、貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新台幣貳佰萬元、捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項：
（一）按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴時，原併列鍾懿莉為共同被告，嗣於訴訟中撤回對鍾懿莉之訴訟，且經被告同意，依上開規定，原告所為之撤回，應予准許，合先敘明。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。查原告起訴時，其先位聲明第3項請求返還代為墊付之水電費、大樓管理費及押租金部分，原係聲明「被告應給付原告新台幣（下同）13,000元及自94年6月30日起，按年息百分之5計算之利息」，嗣於94年6月30日言詞辯論期日更改其聲明為「被告應給付原告28,553元，及自94年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，先位聲明第2項請求返還因無權占有所受利益部分，原為「被告應給付原告自93年11月月1日起至遷讓日止，按月給付原告5,000元，並給付至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，嗣於94年8月26日具狀更改其聲明為「被告應給付原告56,146元，及自94年10月1日起至遷讓日止，按月給付原告5,000元，及按年息百分之5計算之利息」；95年3月14日復具狀更改聲明為「被告應給付原告82,500元，及自95年3月1日起至遷讓日止，按月給付原告5,000元，及按年息百分之5計算之利息」；又備位聲明關於租金部分，原於第2項及第3項聲明「被告及鍾懿莉（已撤回）應連帶給付原告50個月租金即250,000元，及自起訴狀繕本送達之日起，按年利率百分之5計算之利息；被告另應給付原告500,000元，及按年利率百分之5計算之利息」，嗣於94年8月26日更改其聲明為「被告應給付原告56,146元，及自94年10月1日起至租賃關係終止日止，按月給付原告5,000元，及按年息百分之5計算之利息；或被告應給付原告自判決之日起至租賃關係終止日止，按月給付15,000元，及按年息百分之5計算之利息。」，95年3月14日復具狀更改為「被告應給付原告82,500元，及自95年3月1日起至租賃關係終了日止，按月給付原告5,000元，及按年息百分之5計算之利息；或被告應給付原告自判決之日起至租賃關係終止日止，按月給付15,000元，及按年息百分之5計算之利息。」，核其請求之基礎事實皆同為被告無權占用系爭房屋而受利益（先位聲明第2項部分）以及被告承租系爭房屋而應給付租金（備位聲明部分），且其變更不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告於93年9月16日向本院標得新竹市○○段○○○○○號之建地及其地上物即新竹市○○路○○巷○○號7樓之4房屋（下稱系爭房屋），並取得不動產權利移轉證書，且於93年10月27日辦畢所有權移轉登記。詎被告為阻擾原告占有，於強制執行程序進行中與訴外人鍾懿莉通謀虛偽意思表示訂定「房屋租賃契約書」，約定租金每年60,000元，並將日期倒填至88年12月1日，復於93年8月1日將系爭房屋轉租予訴外人周雷龍及柯蘭蒂二位外籍人士，約定租期為3個月，租金每月15,000元，並預收押租金28,000元，周雷龍等於原告取得系爭房屋之所有權後，已於93年10月30日搬離，並由原告代墊押租金扣除一個月房租後之餘額計13,000元，此有渠等之受任人黃芳芷於租賃契約底頁備註並簽名可稽，此亦可證系爭房屋已呈無人居住之空屋狀態。原告於同日會同員警前往換鎖，依法行使所有權人之權利，詎被告隨後復再度強行換鎖，並於同年12月1日寄發存證信函予原告，復於94年1月7日向本院提出假處分聲請，禁止原告遷入系爭房屋，影響原告所有權之行使，惟被告又拒繳水電費及大樓管理費，原告只好繳清電費及管理費計28,553元。
（二）按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」民法第87條第1項定有明文，本件被告與鍾懿莉所簽訂之租賃契約係屬強制執行程序中為妨礙拍定所為之虛偽文件，依上開規定租賃契約應屬無效。又「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文，故退步言之，縱使前揭租賃契約經本院認非屬偽造，承租人亦須於占有中，始有買賣不破租賃原則之適用，此參酌該條文於88年修正之立法理由第一項增列『承租人占有中』等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益」益發明確。然查前揭租賃契約成立後，系爭房屋除周雷龍等居住過3個月外，被告並未有占有之事實，應無買賣不破租賃原則之適用。又本件被告之所謂租賃，本屬為阻撓拍定而偽造，而所稱承租人復無實際占有之事實，況且以被告與鍾懿莉間約定低額租金，被告經轉租後竟可獲取租金2倍之利益，更屬權利濫用，不符民法第425條規定之旨，再者，前揭租賃契約期限長達9年，卻未經公證，依民法第425條第2項之規定，亦非買賣不破租賃原則保護之對象，是該租賃權亦不值得保護，原告自得完整行使所有人之權利。又按民法第767條前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，同法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，為此依民法第767條之規定請求被告返還系爭房屋，並依同法第179請求被告返還因無權占有所受利益即自93年11月1日至95年2月28日相當於每月5,000元之租金利益暨累計之法定孳息共82,500元，及自95年3月1日起至遷讓日止，按月給付原告5,000元之不當得利，及按年息百分之5計算之利息。
（三）又「依民法第425條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。」，最高法院44年台上字第30號著有判例。故退步言之，縱使原告無法排除被告之租賃權，原告依法仍得收取租金。是原告自得向被告收取自93年11月1日至95年2月28日每月5,000元之租金暨累計之法定孳息共82,500元，及自95年3月1日起至遷讓日止，按月給付原告5,000元之租金，及按年息百分之5計算之利息。又查民法雖有定期租賃不得因不動產價值升降而請求增減租金之規定，惟被告既曾將系爭房屋以每月15,000元租予第三人，則該約定租金顯然過低，依民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」，本件原告既因法定債之移轉而取得出租人之地位，自得依法請求法院酌定公平合理之使用租賃物之對價。
（四）原告前所代墊與第三人之押租金13,000元，不論被告間之租賃是否成立，被告均應依民法第176條無因管理之規定返還該費用與原告。至電費及大樓管理費部分，如該前揭租約無效，被告除應依法遷讓房屋外，並應就其妨礙所有人行使權利之侵害行為，依民法第184條賠償原告之損害；如該租約無法排除，則被告即應依承租人身份繳納包括水費、電費及大樓管理費等費用，原告既代為墊付，自得依民法第176條無因管理之規定請求返還。
（五）對被告抗辯之陳述：
1、被告與原屋主鍾懿莉間並無租賃關係存在：
（1）按前揭租賃契約，屬強制執行程序中為妨礙拍定所為之通謀虛偽意思表示，此證諸同大樓2樓即新竹市○○路○○ 巷○○號2樓之2房屋於92年3月13日執行查封程序時，被告同樣提出租約指陳已向該件強制執行程序之債務人即巨安工程顧問股份有限公司承租，租期自86年10月1日至98年9月30日，與本件假租約之手法如出一轍。被告在該同一棟大樓中除自己所有並實際居住之2樓之3外，尚就2樓之2及7樓之4主張有租賃權，同一人在同一大樓中占有3戶房屋，已遠超過其實際所需而悖於常理，足見其所謂之租賃絕非真實。
（2）另被告於94年4月28日庭訊中坦承：「那時候是因為921地震，我幫我姐姐修繕房屋和裝潢櫥櫃、木板，大約花了3、40萬元，然後她也需要國外的生活費，我給我姐姐5、60萬元的現金，再加上我幫她修繕房屋的費用，將近約100萬元，所以用我幫她修繕及借給她的生活費扣抵租金。」，細繹該租賃契約，租金僅約定為54萬，與其所稱百萬之支出尚有未合。又鍾懿莉於庭訊中表示：「她已經付我錢，共付50幾萬元。」、「所以她錢先給我，我房子租給她由她去處理。」，依鍾懿莉之供述，在系爭房屋出租前已拿到50多萬，若再加上嗣後之租金及之前的修繕費用，被告共支出高達150多萬，該數額差距更形擴大。況渠等又稱租金分3次給，第3次遲至90年農曆年節間始支付，則被告所稱租約中所約定之租金乃是就修繕及生活費作「扣抵」之說法，顯然矛盾。被告前述說法漏洞百出，雙方供詞中支付之時間、地點及貨幣種類間亦非一致，顯見該租約非為真實。
（3）又依被告及鍾懿莉所供述，雙方並無租賃之意思表示，而是被告以受託照顧管理房屋之意思，就系爭房屋所得之孳息作為抵扣修繕等費用之途，況鍾懿莉尚保留隨時使用主臥室之權利，足見雙方從無租賃之意思合致。退步言，縱該租約並非事後偽造，依當事人間之真意，實應論以委任契約為適當。被告雖援引最高法院60年度台上字第4615號等判例，認為拍定人應承受租賃關係，惟依前揭說明，本件被告與鍾懿莉間或因通謀虛偽意思表示而無效，或因隱藏他項法律行為而應適用該他項法律行為，雙方並無租賃關係存在，已無可置疑。
2、被告並無以承租之意思繼續「占有」之事實：
（1）按被告於答辯狀中提出訴外人鄭永津與原告間之租賃契約，表示「系爭房屋係由原告占有使用中」，另一方面卻又主張因物品之置放而有占有之實，不僅互有矛盾，且僅屬無權占有之自認，並不能因此表示其占有即具有合法之權源。本件系爭房屋實因被告強行換鎖致原告無法行使所有權，至於被告所稱原告已將房屋租出，純屬被告所杜撰。
（2）被告雖宣稱其有權得使用該系爭房屋，竟放任該房屋遭斷水、斷電逾半年，且大樓管理費亦拒絕繳納，由此更足證被告所提訴外人鄭永津租賃乙節並不實在，蓋該屋在停水、停電的狀態下根本已不適合居住，事實上也早已無人居住，被告所稱之占有，實屬無稽。本件原告經通知後，為了避免遭台電公司取消該屋電錶戶籍之設置以及永久停止復電之處分，只好將積欠之電費繳清。又因該大樓管委會一再催討管理費，為避免損害之擴大，只好以所有人之身分結清管理費。被告既以鎖限制原告進入使用，卻對相關費用置之不理，如何令人甘服？
（六）為此聲明：
1、先位聲明：
（1）被告應將門牌：新竹市○○路○○巷○○號7樓之4房屋全部遷讓返還與原告。
（2）被告應給付原告82,500元，及自95年3月1日起至遷讓日止，按月給付原告5,000元整，並按年利率百分之5計算之利息。
（3）被告另應給付原告28,553元，及自94年7月1日起至清償日按年利率百分之5計算之利息。
（4）前三項之訴訟費用由被告負擔。
（5）原告願供擔保請准予宣告假執行。
2、備位聲明：
（1）如無法排除被告之租賃權，請求酌增合理租金為每月15,000元。
（2）被告應給付原告82,500元，及自95年3月1日起至租賃關係終止日止，按月給付原告5,000元，並按年利率百分之5計算之利息；或被告應自判決之日起至租賃關係終止日止，按月給付原告15,000元，並按年利率百分之5計算之利息。
三、被告則以：
（一）系爭房屋雖係原告向本院拍賣取得，但被告係系爭房屋之承租人，此有「房屋租賃契約書」可證，且本院第一次、第二次拍賣公告備註欄亦均詳載租賃期間、租金金額、拍定後不點交等情，亦為原告於投標前所知悉。又「抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。」，最高法院60年台上字第4615號著有判例。是被告於原告拍賣取得系爭房屋後，基於租賃權之法律關係仍繼續占有使用系爭房屋，乃權利之合法行使，殆無疑義，原告於租賃期間屆滿前訴請被告遷讓，顯無理由。
（二）被告前呈答辯狀所稱「代為照管」系爭房屋，其意涵係指「代為照管故以租賃方式辦理」，是指租賃之原因，此觀被告前呈答辯狀事實及理由第2項中段前後文意自明，原告斷章取義，顯係刻意曲解。又原告稱被告與鍾懿莉間之租賃契約，本屬強制執行程序中為妨礙拍定所為之通謀虛偽意思表示，原告就該部分之主張，全屬臆測且毫無所據，至於原告主張被告就同一棟大樓之2樓亦提出租約，率而認為本件租約係虛偽租約，實嫌速斷，查被告另承租之新竹市○○路○○巷○○號2樓之2及2樓之3房屋，雖屬事實，但該房屋被告係承租供自己居住使用，本件房屋承租係供轉租獲取租金差價利益，本屬投資理財之一環，竟遭原告說的如此不堪，況被告就該房屋之租賃情形，已兩次接受執行法官傳訊，並詳與說明在案，原告指陳虛偽，毫無所據，且新竹市○○路○○巷○○號2樓之2及2樓之3房屋，實際上係兩戶打通之房屋，並無原告所稱被告一人於同一大樓中占有3戶房屋之情形。又被告及鍾懿莉二人並未於庭上供述「雙方並無租賃之意思表示」，亦未供述「就系爭房屋所得之孳息，作為抵扣修繕等費用之途」，實際上係被告花費近百萬元，衡量租期長短，將系爭房屋出租第三人，是否仍有利潤空間，以作為是否承租之考量而已。況鍾懿莉早年長年移居外國，鮮少回國，僅因近年身體健康狀態不佳，才長時間待在國內，兼以調養身體，是以其長年待在國外，無瑕照管系爭房屋，乃以稍低於坊間租金標準之價格出租予被告，並約定被告得以將系爭房屋轉租第三人，並為免按月給付租金之繁瑣，由被告於起租一年內期前付清九年份之租金，是以被告與鍾懿莉係姐妹關係，代為照管系爭房屋，租金期前付清，被告尚要承擔房屋租不出去之風險、水、電、瓦斯、管理費等基本支出，是被告與鍾懿莉約定如租賃契約之租金，乃屬事理之常，並無所稱啟人疑竇之處。又被告向執行處提出之租賃契約，雖為原由鍾懿莉所留存之契約書，實際上係系爭不動產於遭法院強制執行時，被告為向法院呈報租賃關係，但因原持有之租賃契約不慎遺失，乃向鍾懿莉商借其持有之租賃契約，以供呈報法院。至於保留主臥室係因鍾懿莉諸多無法攜帶出國之用品，無處堆置，兼以短暫回國，得有棲身之處之舉，嗣因諸多年輕夫婦，見保留主臥室之出租方式，承租意願不高，被告徵得鍾懿莉同意，整理其所留物品後，早已將保留部分併同出租，原告認被告係受委任而占有使用系爭房屋，顯有誤會。另94年4月28日庭訊，被告稱就系爭房屋共約支出100萬元，內含兩部分，一為房屋修繕費用（租約第7條之約定條件）約3、40萬元、一為房屋租金54萬元，合計約100萬元，而鍾懿莉所稱拿到之50幾萬元，即是指租金，原告刻意混淆事實內容，稱被告共支出高達150多萬，實有失厚道。
（三）系爭房屋確早由被告占有使用中（含出租第三人），迄至原告標得系爭房屋後委由第三人騷擾被告房客，迫使被告房客停租，更強行數度換鎖，並製作房屋租賃契約書，交付社區管理保全公司並稱已出租第三人鄭永津（無論其出租之真實性），致使被告無法進入房屋，亦無法實質占有使用房屋，但被告之家具電器設備尚留在系爭房屋內。被告告前所稱系爭房屋由原告占有使用中，係指其出租予第三人鄭永津而言，原告就被證四之「房屋租賃契約書」上有原告印文、代理人藍明和，並有收取租金之記載，又該做何解釋？又系爭房屋遭斷水、斷電且未繳納管理費，全係原告以不正當手段，阻止被告使用房屋所致，被告遭如此對待，房屋無法使用，權益受侵害，如何繳納水、電、管理費？又何來繳納之義務？系爭房屋確由被告占有中，僅因原告以不正當方法，阻止被告使用，是依修正前民法第425條之規定，被告與原告前手所定之租賃契約，對於原告當然有效繼續存在。
（四）又民法第442條立法理由，已就不動產租賃租金增減請求權，排除定有期限之租賃，本件被告之租賃係定有期限者，原告要求酌增租金，並無依據。至原告要求被告償付其代墊之押租金及法定利率，更屬無稽。按系爭房屋被告轉租予第三人，乃被告與該承租之第三人間之權利義務關係，原告本無權置喙，原告為趕走房客，竟私下扣取房屋租金，墊還押租金，原告本無權利亦無義務，況該承租之第三人與被告間就租賃契約，既未付清租金，亦未將房屋點交被告，何來退還押租金之舉？
（五）被告依據租賃之法律關係，給付租金，承租並使用系爭房屋，並無無權占有及不當得利，原告依無權占有請求被告返還房屋及給付相當於租金之利益，顯無理由。被告應付租金業已依約付清，原告主張被告仍應自93年11月1 日起給付租金，其依據之法律關係為何？若原告主張期前收取租金，為不當得利，其追索對象似應為出租人鍾懿莉，況原告就本案租賃關係，係繼受鍾懿莉之出租人地位，鍾懿莉又何能再對被告要求給付租金？另原告要求酌增租金，亦與民法第442條規定有違。
（六）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由被告負擔；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
（一）原告主張其於93年9月16日向本院民事執行處拍定原為訴外人鍾懿莉所有之系爭房屋，並於93年9月21日取得權利移轉證明書，同年10月27日辦畢所有權移轉登記，為系爭房屋所有權人，及系爭房屋為被告占用中等事實，為兩造所不爭執，並有不動產權利移轉證書影本、土地及建物登記簿謄本（卷第8頁至第11頁），復經本院依職權調閱本院92年度執字第10764號民事執行卷宗核閱屬實，堪信為真實。
（二）原告又主張被告無權占有系爭房屋，被告雖抗辯伊向鍾懿莉承租系爭房屋，並提出88年12月1日其與鍾懿莉簽訂之房屋租賃契約書為證（卷第42頁至第43頁），主張就系爭房屋有租賃權存在云云。是本件所應審究者厥為：①被告與鍾懿莉間之租賃租約是否真正？②原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金，有無理由？數額為多少？③原告依無因管理之法律關係，請求被告給付其墊付之押租金，有無理由？④原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付其支付系爭房屋之水、電費及大樓管理費，有無理由？經查：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告所占有之系爭房屋，為其所有之事實，業據提出不動產權利移轉證書影本、土地及建物登記簿謄本為憑，已如前述，是原告就其所主張有利於己之事實，已盡其舉證責任；被告抗辯其占有、使用被上訴人所有系爭房屋，有法律上之正當權源，即有租賃權存在之有利於己事實，依前揭民事訴訟法第277條前段之規定，自應負舉證之責任。
2、被告雖提出系爭租賃契約書為證，惟原告則否認其真實性，並認前揭租賃契約屬強制執行程序中為妨礙拍定所為之通謀虛偽意思表示。查，訴外人鍾懿莉對系爭房屋租賃過程證稱：「（新竹市○○路的房子是否你租給丙○○？）是，她住2樓，我住7樓，但因為我常常出國，所以房子我租給丙○○，她再去出租」、「（為何你不委託她出租？）因為她已經先付我錢，共付50幾萬元。」、「（為何付50幾萬元？）因為修房子需要錢，而且我在國外也要用錢，算一算我大約需要5、60萬元，所以她錢先給我，我房子租給她由她去處理」、「（錢是何時給？分幾次？）分3次，第1次是在89年農曆年時，在我家給我18萬元的現金；第2次是89年暑假丙○○來加拿大時候給我18萬元，是以加幣付我；第3次是在90年農曆年，在我媽媽家給我剩餘的錢18萬元，也是現金」、「（為何租期要一次打9年？）我叫丙○○自己算房租多少，折合她拿給我和修理房子的錢」等語；惟經隔離訊問被告則稱：「（為何要向你姐姐租房子？）那時候是因為921地震，我幫我姐姐修繕房屋和裝潢櫥櫃、木板，大約花了3、40萬元，然後她也需要國外的生活費，我給我姐姐5、60萬元的現金，再加上我幫她修繕房屋的費用，將近約1百萬元，所以用我幫她修繕及借給她的生活費扣抵租金」、「（為何租金只能抵掉54萬元，而不用1百萬元來計算？）我是大概計算」、「（租約是在何處打的？）我在臺灣跟我朋友討論後，打電話給我姐姐，談好之後在將合約書用快遞寄給我姐姐，寄給他時我已經簽名蓋章，日期寫了沒有我不記得」、「（錢是如何給付？）第一次是我姐姐回來臺灣的時候給的，給我姐姐現金，地點不記得。第二次是我去加拿大的時候給我姐姐，都是在89年。第三次何時、何地給我不記得，但我們都是面對面給的，三次我給的都不是給台幣，不是美金就是加幣」等語；二人就彼此債務數額所述不一，又系爭租賃契約租期自89年1月1日起至97年12月31日止共9年，每年租金6萬元（即每月5,000元），並約定被告應於租賃起算一年內將9年共54萬元租金分3次付清，惟被告卻對三次給付租金時、地及給付之貨幣含糊其詞，已有可疑，且被告既自承丙○○欠其約1百萬元，何以未以全部債務扣抵租金，而僅以56萬元債務扣抵？再者，被告與鍾懿莉均同住哈佛世家社區，被告所居住者為新竹市○○路○○巷○○號2樓之2、新竹市○○路○○巷○○號2樓之3、新竹市○○路○○巷○○號2樓之1三戶打通之住宅，室內約有八十餘坪，鋪木質地板，擺設整齊，有4個房間（含書房）、客廳、廚房、餐廳、二套半衛浴等情，業據本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可佐，已足供被告生活所需，實無再向鍾懿莉承租系爭房屋之必要。參以被告亦不否認其於93年月間以每月15,000元將系爭房屋出租他人，則系爭房屋出租既有如此行情，鍾懿莉自應委託被告將系爭房屋出租，再由被告按月收取租金扣抵其與鍾懿莉間之債務始屬合理，然鍾懿莉卻以每年60,000元（即每月5,000元）之低價租予被告，且租期長達9年，既與社會上一般之租賃常情有違，亦讓被告坐收每月10,000元租金差價之利，顯非合理。參以系爭租約第9條特別載有「若甲方（即鍾懿莉）於租賃契約有效期間內將房地權利讓與他人，甲方房地的承受人亦應本著善良人基礎無條件遵守本契約之約定且不得異議」等語，似刻意為系爭房屋之承受人而書寫，益啟人疑竇。綜上所述，本件並無證據證明鍾懿莉確有將系爭房屋出租予被告之事實，應認系爭租賃契約係為妨礙強制執行程序拍賣所為通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第1項前段「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」之規定，鍾懿莉與被告間所簽訂前揭租賃契約為無效，任何第三人皆得主張其為無效。從而，被告抗辯其與鍾懿莉間就系爭房屋有租賃關係，自無可採。至法院之拍賣公告雖載明不點交，惟此僅表示執行法院於拍賣後不負責點交，並非謂被告在拍賣後之占有系爭房屋為有權占有，故被告抗辯系爭房屋係不點交之房屋等詞，洵無可取。此外，被告又未據舉證證明其占有、使用系爭房屋，有其他法律上之正當權源，是原告主張被告為無權占有使用系爭房屋，即可採信。而原告既係系爭房屋所有權人，依據民法第767條之規定，訴請被告返還系爭房屋，於法有據，應予准許。
（三）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」、「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同」民法第179條、強制執行法第98條分別定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，並有最高法院61年台上字第1695號判例足資參照。本件被告既無正當權源而占有使用原告所有系爭房屋，原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，亦無不合。
（四）查系爭房屋位於新竹市○○路○巷道，經關東路直達光復路步行約2分鐘，而光復路為新竹市○○○道，車輛來往頻繁，附近有銀行、超市、量販店、老爺酒店等，至高速公路交流道車程約2分鐘，生活機能便利等情，業據本院現場勘驗明確，制有勘驗筆錄附卷可稽，另系爭房屋於92年間於強制執行程序中經估價現值為2,420,410元，亦據本院依職權調取本院92年度執字第10764號清償借款強制執行全卷核閱無訛，參酌土地法第97條第1項之規定，認原告請求每月按5千元計算相當租金之不當得利尚稱合理，依此標準計算，被告自93年11月起至95年2月止，應給付原告相當租金之不當得利金額為80,000元。又原告另請求每月5,000元按月計算之法定遲延利息部分（即卷第145頁表列累計法定孳息部分），惟按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力」，民法第229條第1項、第2項定有明文。本件被告應給付原告者為相當於租金之損害金，並非定期租金，非屬有確定期限者，應自被告受催告時之94年3月2日起始負遲延責任而有給付法定遲延利息之義務，是原告請求被告給付80,000元及自94年3月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自95年3月1日起至交還前開房屋之日止，按月於每月月底前給付原告5,000元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年息百分之五加計利息，為有理由，逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。
（五）原告又主張被告於93年8月1日將系爭房屋出租予訴外人周雷龍、柯蘭蒂，約定租期自93年8月1日起至同年11月1日止3個月，租金每月15,000元，並預收押租金28,000元，原告取得系爭房屋所有權後，訴外人周雷龍等人於93年10月30日搬離，原告代墊押租金扣除一個月房租後之餘額計13,000元，為此依無因管理之規定請求被告返還云云，並提出被告與訴外人周雷龍、柯蘭蒂所訂之租賃契約為證。惟按「未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之」、「管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害」，民法第172條、第173條第1項定有明文。是故無因管理須管理事務利於本人，且不違反本人明示或可得推知之意思之者，管理人始得就其為本人支出必要或有益之費用，請求償還。查被告與訴外人周雷龍、柯蘭蒂就系爭房屋訂有租賃契約，約定租期至93年11月1日止，原告縱於93年9月21日取得系爭房屋所有權。亦無權越徂代庖逕自終止被告與訴外人周雷龍、柯蘭蒂之租賃契約，並代被告扣取房屋租金，返還押租金。況押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生。從而，本件縱認原告墊還押租金有為被告管理事務之意思，客觀上亦難認其管理事務係利於本人，或不違反本人明示或可得推知之意思。準此，原告依無因管理之規定請求被告返還其墊付之押租金13,000元，即乏所據，應予駁回。
（六）末查，原告主張被告無權占用系爭房屋，妨害其行使權利，應賠償其墊付之電費及大樓管理費合計15,553元云云。
惟按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。是有關公共部分之管理、維護、修繕，應由管理委員會負責，但費用除有公共基金可資支付外，應由區分所有權人按應有部分比例負擔，是區分所有權人負有繳納管理費之義務。原告雖主張因被告無權占有系爭房屋而致其無法使用，且因管理委員會催繳，致其不得已而墊繳水電、管理費共15,553元而受有損害云云，惟如前所述，原告既為系爭房屋之所有權人，即負有繳納管理費、水電費之義務，是原告繳納所陳上開管理費、水電費，係履行自己所負給付義務，並無損害可言。至原告如以系爭房屋出租或為其他處分，可否與第三人就此費用之繳納另為特約，則屬另一法律關係，不能逕認原告得免除此一義務。是其此部分請求，於法尚有未合，不能准許。
五、綜上所述，本件並無證據證明鍾懿莉確有將系爭房屋出租予被告之事實，應認系爭租賃契約係為妨礙強制執行程序拍賣所為通謀虛偽之意思表示，應屬無效。從而，原告依民法第767條規定，請求被告返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係，訴請被告給付80,000元及自94年3月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自95年3月1日起至交還前開房屋之日止，按月於每月月底前給付原告5,000元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年息百分之五加計利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或與判決結果不生影響，爰不逐一論述；又原告先位聲明既經准許，備位聲明即無庸審酌，附此敘明。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其附麗，不應准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
民事第二庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
書記官 許麗汝