臺灣新竹地方法院民事判決 94年度重訴字第111號原 告 丙○○訴訟代理人 劉倩妏律師複代理人 陳郁勝律師被 告 台灣日光燈股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國95年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣叁佰陸拾陸萬叁仟元，及自民國八十九年三月三十一日起至民國八十九年九月三十日止，按日息萬分之五計算之利息，自民國八十九年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應另給付原告新台幣貳佰伍拾萬元及自民國九十四年六月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰貳拾貳萬萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣叁佰陸拾陸萬叁仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣捌拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣貳佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）88年7月2日向被告買受坐落於新竹市○○段774、789之2地號等2筆土地之「旭光凱悅大樓」第C棟8樓之房屋連同坐落土地應有部分（下稱系爭房地）一戶，約定房地總價為新台幣（下同）12,500,000元，並訂有房地預定買賣契約書。
（二）依據兩造所簽訂前開買賣契約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程於民國89年3月30日前完工，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」；同條第2項則約定：「乙方（即被告，下同）如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予甲方（即原告，下同）。若逾期6個月仍未完工，視同乙方違約，雙方同意依第19條違約之處罰規定處理」；復參諸買賣契約書第19條約定：「乙方違反第10條第2款及第18條第1款、第2款規定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之20違約金」。又兩造所合意之買賣契約書對於房屋樓層規劃，係約定原告購買之房屋上下樓層9樓及7樓，均僅為1戶；而依據前開買賣契約書第11條第2項約定：「甲方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，如須變更污水管線，不得影響下一樓層，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更」等語，足見污水管線變更為契約內容之重要事項亦明。
（三）被告違約逾期未完工，原告得解除契約並請求返還價金及違約金：
１、按定型化契約條款，係指契約當事人之一方為與不特定之多數人相對人訂立契約之用，而預先就契約內容所擬定之交易條款。在定型化契約條款之解釋上，除應依民法第九十八條規定，探求當事人之真意，不拘泥於所用之辭句外；尤應特別遵循客觀解釋原則、限制解釋原則及有利於相對人原則。其中有利於相對人解釋原則，不但經消費者保法第十一條第二項定為明文，觀該法施行細則之相關規定亦同，最高法院84年度台上字1334號亦著有判決意旨可供參照。
２、上開買賣契約書第10條第1項約定「本預售屋之建築工程於民國89年3月30日前完工，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」；其中約定被告須於89年3月30日前完工，並以核發使用執照為完工日，文字「並以」其真意為二者條件均需符合，亦即被告須於89年3月30日前完成上述二事並且準備完成交屋；否則上開日期將無任何意義，蓋消費者認為在此日即可獲得房屋居住，若不依此解釋，建商即被告在完工但遲延5年未交屋均不構成違約。因此
89 年3月30日前完工之真意為可交屋之意思，否則也不會加入使用執照之文意。
３、又被告興建之上開建物使用執照之領取，係在衛浴設備安裝完成、窗戶玻璃安裝完成、地坪鋪設完成、室內油漆完成、室內配件安裝完成之後；而領取使用執照後，僅須接通水電、辦妥銀行貸款即可交屋，此觀前開買賣契約書之附件付款表記載即明。從而上開買賣契約第10第1項所謂取得使用執照，顯應係指嗣後僅須接通水電即可交屋之狀態。
４、惟被告於89年3月30日無法順利交屋，被告乃於93年6月11日曾發函原告表示預計交屋可能延遲至同年8月底左右，因此完工交屋日期顯超過約定完工日6個月以上。次查被告於89年3月30日實際上根本無法取得興建建物坐落土地之所有權，亦無法辦理交屋。蓋參諸本院91年度重訴字第1號判決意旨所示，被告請求訴外人財團法人中華福音道路德會（下稱路德會）移轉系爭建案坐落土地所有權事件，直至91年3月8日才獲判決勝訴；足見被告於89年3月30日當時根本無法辦理交屋，原告自得依據上開買賣契約第
19 條約定，以產權有糾紛（參契約第18條約定）而解除契約。
５、又查被告最終取得使用執照之日期為94年3月29日，顯已遲延超過6個月，從而依據上開買賣契約書第19條約定，原告有權解除契約並請求返還已繳之房地價款及按房地總價款百分之20計算之違約金，是原告業已寄發存證信函解除兩造間之買賣契約，而被告亦於94年6月16日接獲該通知。而查原告已繳價款3,663,000元，從而原告即得請求被告返還上開價金，另請求被告給付依房地總價百分之20之違約金即2,500,000元（12,500,000x20％＝2,500,000），惟被告迄今均未依約給付。
（四）復依前開買賣契約書第10、19條約定，被告遲延逾期6個月仍未完工，即視同被告違約，雙方同意依第19條違約之處罰規定處理；而依同契約第19條約定，原告即得逕行解除其契約，並無須再經催告程序；又參照最高法院46年度台上字第1685號判例及94年度台上字第1044號判決意旨，原告為前開解除時，亦無須先經催告。至被告所提出之實務見解，均係針對法定解除權而為論述，並無從作為其此部分抗辯之有利證明；又按約定解除權不因債務人提出給付而消滅，此觀最高法院91年度台上字第2470號判決意旨亦明。從而原告依上開約定取得之解除權，並不因被告事後提出給付而消滅。
（五）又被告所出售之系爭房地中之建物部分有重大瑕疵，原告亦得據以解除契約並請求返還價金：
１、按契約成立後，除有法律特別規定情事外，雙方當事人均應依合意之契約內容履行義務行使權利，任何一方不得片面變更其內容，尤其不得依自己之意見變更自己原應提出之給付，乃私法自治之當然結果。查本件被告於兩造簽訂買賣契約後，竟擅自為變更設計，並未於變更設計前通知原告，更未取得原告之同意。而被告僅曾以電話告知有部分樓層將改為套房式，並可能有垂直管線經過原告購買之前開房屋，詎原告於接獲被告於93年6月11日所發之通知後前往驗屋，竟發現系爭房屋所在大樓絕大部分均已變更為小套房，而非僅局部變更；且於購買房屋上方增加多處污水及電路管線等情事，而非僅垂直通過而已，原告即開始與被告溝通解約乙節，更應被告要求以書面提出申請，自無被告所稱同意變更後繼續購買等情事。
２、次按被告所興建之系爭建案，除7樓及9樓外，3樓至6樓亦經被告變更為套房式，居住人口數遽增，且入住人口勢必更為複雜，連帶使生活品質及安全受到影響；被告擅自在原告買受之8樓房屋天花板增加多處污水及電路管線，亦影響房屋居住之安寧，更嚴重破壞房屋之風水，違反契約之債務本旨，而減少契約預定效用，瑕疵重大，則參諸最高法院92年度台上字第2046號、86年度台上字第1461號、
88 年度台上字第1888號判決意旨，原告亦得解除契約。次按「上訴人與被上訴人訂立之房屋預定買賣契約書第1條第1款，除記載買賣標的房屋之坐落基地、大廈名稱、棟別、層別及面積外，並特別載明房屋位置及配置圖˙˙˙˙而契約書所附F棟7至12樓平面參考圖顯示，每層規劃均為大坪數房屋四戶，並無小坪數套房之設計。足見該F棟大樓7樓以上住宅部分，每層為大坪數房屋4戶之住宅環境，應為本件契約債之本旨之一，同時亦為契約預定效用之一部分˙˙˙˙上訴人既未經被上訴人同意，變更設計將七樓以上每一層其中1戶，改為小坪數之套房3戶出售，顯已違反其債務本旨，有減少契約預定效用之瑕疵，此瑕疵且非無關重要。˙˙˙˙以該瑕疵為原因解除係爭房地買賣契約，核與民法第三百五十九條規定，尚無不合」（最高法院84年度台上第1334號判例意旨參照）；足見被告將大坪數改為小坪數之套房，自具減少契約預定效用之瑕疵，原告以該瑕疵為原因解除契約並請求返還價金，即為有理由。
（六）縱原告不能依兩造約定或民法規定解除系爭買賣契約，則依被告於94年4月6日對原告要約要解除契約，提出退戶申請書給原告，原告於填妥後送交被告，視為承諾解除契約，故兩造亦應已合意解除契約自明。
（七）次查前開買賣契約，係被告所擬定之定型化契約，原告在締約之地位上，已居於相對弱勢，且依契約約定，須逾期完工6個月以上，原告始得解除契約及請求違約金，違約金之數額限定為房地產總價款之百分之20，且該金額如超過已繳價款，以已繳價款為限，對被告本身之權益已作相當大之保護。且被告逾期完工至今達5年之久，原告所繳價款迄未返還，損害仍在繼續增加，是前開買賣契約所約定之違約金並無過高或顯失公平之情形。況且若以房租計算損害，以每月50,000元計算，5年之總額亦達3,000,000元；況且新竹地區近5年來之不動產價格上揚，是原告損失更已超過前開買賣契約約定之違約金。
（八）又原告既已合法解除兩造間之買賣契約，而按解除契約後，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此觀民法第二百五十九條第一項第二款之規定意旨自明；因此被告就受領原告給付之價金自應自受領日起返還利息。又被告應返還之利息，利率究應為法定利率或約定利率？因契約已約定有解除契約之利率，因此應以約定利率為計算標準；而依買賣契約書第10條第2項約定「乙方如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予甲方。若逾期6個月仍未完工，視同乙方違約，雙方同意依第19條違約之處罰規定處理」；第19條則約定：「乙方違反第10條第2款及第18條第1款、第2款規定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之20違約金」；因雙方約定遲延利率為已繳房地價款之日息萬分之5，因此就已繳房地價款部分即自遲延起按日息萬分之5計算。
（九）復查原告以工作數十年之積蓄購買系爭房地，以安頓家人及安養晚年，詎被告不僅一再拖延完工時日又擅自變更房屋樓層規劃，嚴重破壞風水及居住環境，致原告全家已無法期待遷居新屋，經原告一再促請被告處理，被告又一昧敷衍卸責，迄今不願出面處理。原告不得已乃提起本件訴訟，並聲明：1、被告應給付原告3,663,000元，及自89年3月30日起至清償日止，按日息萬分之5計算之利息。2 、被告應給付原告2,500,000元，及自94年5月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依兩造簽訂之房地預定買賣契約書約定，原告所購買之系爭房屋部分完工日期為89年3月30日，實際上被告於89年4月28日已完工，未逾約定之逾期6個月以上；另參照買賣契約第10條第1項約定，系爭房屋之完工日係以建築主管機關核發使用執照日為完工日，是原告主張完工包括交屋云云，即不足採。又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文；而「上訴人縱已負有遲延責任，然被上訴人如未依民法第二百五十四條之規定，定相當期限，催告上訴人履行，並因上訴人於期限內不履行，為解除契約之意思表示，仍不能不受契約之拘束」；「被上訴人承買上訴人之某處田三塊，縱於價金之支付應負遲延責任，依民法第二百五十四條之規定，亦須上訴人定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約」（最高法院29年度上字第782號、30年度上字第2836號判例意旨參照）。查本件原告主張被告給付遲延，惟並未定相當期限，催告被告履行，即逕以存證信函通知解除兩造原訂之房地預定買賣契約，自不生解除之效力，原告主張雙方契約業已解除，亦屬無據。又依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第二百二十五條固定有明文；然所謂「依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工藝品1套，並告以係為本月5日出國贈送親友之用，必須於本月4日交付是」；又如「系爭房屋其建築之40日完工期限，僅為通常約定完成工程之期限，原與民法第二百五十五條所謂非於一定時期為給付不能達其目的者有間，而依兩造訂立前開合約之內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，自無適用該條逕行解除契約之餘地」（最高法院64年度台再177號、45年度台上1718號判例意旨亦可參照）」。查兩造於房地預定買賣契約第19條雖約定被告逾約定完工期限6個月仍未完工時，原告得解除契約，然並非於該期限完工，客觀上不能達契約之目的，是以該完工期限之約定並非就履行期有特別重要之意思表示，本件無最高法院46年度台上字第1685號判例意旨之適用。故本件原告雖主張依兩造所簽訂之房地預定買賣契約書第10條第1項約定：
「本預售屋建築工程於民國89年3月30日前完工，並以建築主管機關核發使用執照為完工期限」等語，並非於一定時期為給付不能達其目的，兩造又未有必須嚴守完成期間之重要性合意，自無民法第二百五十五條適用之餘地。又原告所提退戶申請書與被告所提出之原內容不同，原告將申請書內容修改，未經被告同意，亦難認雙方以合意解除買賣契約。
（二）次查被告計畫將興建之旭光凱悅大樓第7樓及第9樓建物改為套房式時，曾與原告協議解除買賣契約，以杜爭議；惟原告在明知被告將變更旭光凱悅大樓第7樓及第9樓房屋格局時，仍堅持購買而不願解除契約，顯見原告已同意被告之變更，自不得事後反悔，執此為解除契約之理由。又民法第三百五十四條固有物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用瑕疵之規定；但如減少之程度，無關重要者，亦不得視為瑕疵。又上開所謂瑕疵，係指交換價值之瑕疵；而效用瑕疵之通常效用，則指一般交易觀念應有之效用，例如耕牛之能挽犁，建地之能建築；至預定效用係指該物在一般交易觀念上未必有此效用，惟當事人以契約預定其效用者而言，例如若當事人約明購買超音速飛機，則超音速即屬契約預定效用。本件依房地預定買賣契約書第11條第4款約定，在不影響原告購買面積下，原告同意被告於現場實際施作或使用需要時，依建築法規合法變更大樓設計等語；是被告雖將原告購買之系爭房屋下1層即7樓及上1層即9樓變更為套房式，而增加戶數，樓板亦裝設污水及電路管線，然以天花板裝潢之後，對原告購買之第8樓建物所使用面積及使用位置並未變更，其交換價值與契約預定之住宅效用，在一般交易觀念，均無滅失或減少，故被告之變更設計並未違約。而兩造在系爭房地之買賣經預定為住宅使用，而被告所完成興建之建物既為住宅，亦顯見原告買受之房屋並無滅失或減少契約預定效用之瑕疵。從而原告以購買房屋有瑕疵，而依據物之瑕疵擔保責任規定解除買賣契約，亦無理由。
（三）次按約定之違約金數額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；惟是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年度台上字第807號、51年度台上字第19號判例意旨參照）。查本件被告雖未依約定期限完成建物，原告最多僅受有交付房款依銀行利率計算之損害，其請求給付之違約金數額，顯屬過高。且其購買之房屋實際上於89年4月28日已取得使用執照，與兩造約定之完工日期
89 年3月30日計僅遲延1個月不到，原告亦僅支付總價款百分之32之價金，卻請求按總價款百分之20計算之違約金，亦顯屬過高。
（四）又依前開買賣契約書第10條第2項約定：「乙方如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予甲方。若逾期6個月仍未完工，視同乙方違約，雙方同意依第19條違約之處罰規定處理」；第14條亦約定：「乙方違反第10條第2款及˙˙˙˙規定者，甲方得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價百分之20違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語；足見前開約定之違約金，顯屬損害賠償預定之違約金，而遲延利息亦屬損害賠償之一種，從而如合於原約定解除要件而為解除契約時，其得請求之損害賠償自以實際所受損害為限，而無請求約定之遲延利息可言。
（五）綜上所述，本件原告之各項請求均為無理由，爰聲明：1、駁回原告之訴。2、如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、程序方面：
（一）按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，但此規定於有訴訟代理人時不適用之，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第一百七十條、一百七十三條、一百七十六條定有明文。本件被告之原法定代理人張昌財於原告提起本件訴訟後卸任，而新法定代理人乙○○業已就任，並於94年11月10日以書狀承受訴訟，並據其提出被告公司第23屆第8次臨時常務董事會議事錄為證，經核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
（二）次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。查本件原告起訴時，原係請求被告給付6,163,000元及自94年6月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣原告於訴訟程序進行中，就其中金額3,663,000元部分，擴張其請求之利息自89年3月30日起至清償日止按日息萬分之5計算，另就所餘2,500,000元部分，則減縮其利息自94年6月16 日起算，核屬單純擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
四、本件行集中審理程序，經兩造協商並簡化爭點如下：
（一）原告請求權基礎：兩造訂定之房地預定買賣契約書第10條第1項及第2項、第11條、第19條約定。
買賣契約之法律關係。
（二）兩造不爭執之事項：
１、兩造於88年7月2日簽訂前開房地預定買賣契約書，約定被告應於89年3月30日前完工，並以主管機關核發使用執照為完工日；原告並於上開約定完工期日前業給付3,663,000元之價金。
２、被告就原告所提之房地預定買賣契約書、平面配置圖、通知函、郵局存證信函及回執之真正不爭執。
３、被告確實有將原告購買之旭光凱悅大樓中第7樓及第9樓建物格局變更設計為套房式。
４、前開房屋工程原已於89年4月28日取得使用執照，嗣因變更設計而於94年3月29日取得變更使用執照。
（三）兩造之爭點：
１、原告得否依兩造之房地預定買賣契約第19條約定，以被告逾期6個月以上未完工，而解除系爭房地預定買賣契約（即被告有無未依約定期限完工之違約情事）？又縱得依據上開約定解除契約，是否應定相當之期限催告？
２、原告得否以前開買賣契約之系爭房屋有重大瑕疵，而主張解除契約？而此部分衍生之爭點為被告計畫將興建之旭光凱悅大樓第7樓及第9樓建物改為套房式時，是否曾與原告協議解除買賣契約，而原告仍同意被告在為上開變更後繼續購買而不解除契約？又上開變更，對原告購買之系爭建物，其交換價值、契約預定效用等，在一般交易觀念，是否有滅失或減少？
３、縱原告得解除上開買賣契約，其所得請求之違約金是否過高？
４、縱被告有遲延完工情事，原告是否得依據上開契約第10條第2項約定，請求被告給付按日息萬分之5計算之利息至已付價金完全返還之日止？
５、縱原告不能依照兩造約定或民法規定解除前開買賣契約，兩造是否也經另行合意解除而使原告仍得為本件請求？兩造就本件均同意以上開整理之各項爭點為限，其餘不再主張。
五、本院之判斷：本件既經兩造協商並簡化爭點如上述，即應就各項爭點逐一論述，惟就第1項爭點部分，因係原告聲明之各項請求基礎，茍此部分有理由，就第2、5項爭點部分，即無庸再行論究，合先敘明：
（一）被告並未依約定之89年3月30日期限前完工，且已逾期6個月以上仍未完工，原告自得依前開房地預定買賣契約第19條約定，解除買賣契約，請求被告返還已付之價金：
１、本件原告主張兩造於88年7月2日簽訂前開買賣契約書，依約被告應於89年3月30日前完工，並以建築主管機關核發使用執照為完工日，惟被告並未於上開期限前完工；又被告雖曾就原告購買之系爭房屋於89年4月28日取得使用執照，惟其後又因變更設計而迄至94年3月29日始取得變更使用執照之事實，業據提出房地買賣預定契約書為證，並為被告所不爭執，自堪認原告此部分之主張為真實。而查被告前開就建案為變更設計，係將原本1層3戶變更為1層9戶，亦有該建案變更使用執照及建築物變更用途及新增戶數概要表在卷可按。從而依據前述，被告雖曾有就興建之系爭房屋取得使用執照，惟又因變更設計將1層3戶變更為
1 層9戶，亦即必須繼續施工，自屬未完工之狀態，而被告既然至94年3月29日始取得變更使用執照，自顯有違約且已逾前開完工期限6個月之情事自明。
２、被告固辯稱實際上被告於89年4月28日已完工並取得使用執照，故未逾約定之逾期6個月以上云云。惟按建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照；而申請變更使用執照，應備具申請書並檢附建築物之原使用執照或謄本、變更用途之說明書、變更供公眾使用者，其結構計算書與建築物室內裝修及設備圖說；直轄市、縣(市) (局) 主管建築機關對於申請變更使用之檢查及發照期限，依使用執照之申請規定（即建築法第七十條）辦理，此觀建築法第七十條第一項前段、第七十四條、第七十五條之規定意旨自明；而被告亦自認前開申請變更使用執照係就整棟提出申請，不能只為一部變更之申請等情（見本院94年11月22日言詞辯論筆錄）；足見申請使用執照變更而獲得准許，即令先前已取得使用執照，因是否要核發變更使用執照，均係按照核准變更申請之相關圖說辦理，則原核發之使用執照自已失效，而無從以其核發日作為前開業已完工時點之證明。被告雖另辯稱前開辦理變更使用執照期間，仍可辦理交屋云云；惟查被告於前開變更設計後，因必須另為施工，而無從辦理交屋，直至93年6月11日所發給原告之通知，仍表示原告購買之建物已近完工，預計交屋時間可能延遲至93年8月底左右等情，有該通知書（原證三）在卷可考，被告就有發該通知亦不爭執，足見被告此部分所辯顯與實情不符而不足採，且由上開通知書，益證被告顯已逾期完工超過6個月自明。被告雖另辯稱前開通知係該公司工程單位所發，並非事實上不能交屋云云；惟查能否交屋，係屬於工程專業，則前開通知縱屬被告公司工程單位所發，顯係基於專業之考量；且被告就除原告購買之樓層外，其餘樓層均由原先之3戶變更設計而改為9戶等情亦不爭執，則衡諸常情，每層樓之戶數增加，勢就隔間、管線等均會加以大幅更改，則即令原告購買之樓層未變更，在進行施作期間，亦無從單獨對原告辦理交屋自明，是被告此部分所辯亦不足採。
３、再按定型化契約條款，係指契約當事人之一方為與不特定之多數人相對人訂立契約之用，而預先就契約內容所擬定之交易條款；是在定型化契約條款之解釋上，除應依民法第九十八條規定，探求當事人之真意，不拘泥於所用之辭句外；尤應特別遵循客觀解釋原則、限制解釋原則及有利於相對人原則；查兩造簽訂之上開買賣契約書，係被告公司為系爭整個建案，而預先擬定，以與成交之購買戶簽訂之用，其性質屬於定型化契約自明。又參諸該契約第10條第1項約定「本預售屋之建築工程於民國89年3月30日前完工，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」等語，即屬於完工日之約定，而預售屋買賣契約之所以有完工日之約定，蓋因此並非成屋，何時完工乃為買方之重要決定因素，即關乎買方之資金運用、就購得建物之規劃利用、搬遷事宜等，亦即完工日之約定往往即成為買方判斷自該日後合理期間交屋之關鍵，亦成為是否購買之重要因素；又前開所稱被告應於89年3月30日前完工，即屬於上開完工日之約定；惟完工之定義因恐兩造有所爭執，乃以核發使用執照之日為完工日，而建物核發使用執照，參諸建築法第七十條第一項、第七十三條規定，係指建築工程業已完竣，而主管機關進行查驗時，係就針對建物之主要構造、室內隔間及建築物主要設備是否與設計圖樣相符，另建築物經領得使用執照，始得接水電使用等情；再參諸兩造簽訂之付款表約定，就領取使用執照之付款，係在衛浴設備安裝完成、窗戶玻璃安裝完成、地坪鋪設完成、室內油漆完成、室內配件安裝完成之後；而領取使用執照後，僅尚有水電接通、銀行貸款及交屋等3款項，亦有前開買賣契約書之附件付款表在卷可稽；而一般建物領得使用執照，除尚待接通水電外，所餘僅為建物之細部修飾部分，從而上開買賣契約書第10第1項所謂以取得使用執照為完工日，依其立約真意並參諸契約其他約定及定型化契約之解釋原則，顯應指取得使用執照後僅須接通水電、完成貸款及為細部修飾即可交屋之狀態，亦即自取得使用執照後應在近期之合理期間即辦理交屋亦明，始符合買方即原告之合理期待。蓋茍如被告所辯其業於89年4月28日已完工並取得使用執照，而未構成前開逾期6個月完工云云屬實；則被告在其取得使用執照後卻可以變更為由遲不辦理交屋，買受人即原告不僅無從依該契約請求被告辦理交屋，亦無從主張解約或逾期之損害，不僅與交易安全及誠實信用之原則有違，亦顯然違反預售房屋買賣約定完工日之本旨。且查兩造之房地預定買賣契約第23條亦約定如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決等語；則兩造前開所約定之完工期限，顯係指僅待接通水電、細部修飾、辦理貸款等程序完備即可辦理交屋，亦即在該期限後之近期合理期限即應為交屋自明。
４、依據前開買賣契約書第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程於民國89年3月30日前完工，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」；同條第2項則約定：「乙方如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予甲方。若逾期6個月仍未完工，視同乙方違約，雙方同意依第19條違約之處罰規定處理」；而同契約第19條係約定：「乙方違反第10條第2款及第18條第1款、第2款規定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之20違約金」等語；查本件基於前述，被告並未於約定之89年3月30日前完工，且至93年6月11日所發給原告之通知，仍表示原告購買之建物已近完工，預計交屋時間可能延遲至93年8月底左右等情，足見被告至少於發前開通知時，就原告購買之建物仍未完工，亦未能處於近期之合理期間內可交屋狀態，而該期日顯已逾完工期限6個月，從而原告自得依據買賣契約第19條約定解除兩造間之買賣契約。
５、被告雖又辯稱原告並未定相當期限，催告被告履行，即逕以存證信函通知解除兩造原訂之房地預定買賣契約，與民法第二百五十四條規定不符，自不生解除之效力云云。惟按民法第二百五十四條關於解除契約之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定（最高法院46年度台上字第1685號判例意旨參照）；是契約解除權之發生原因有法定解除權及約定解除權二種，法定解除權係因法律規定發生之解除權，有基於債之契約共同之原因者，是為一般的法定解除權，例如民法第二百五十四條至第二百五十六條所定解除原因是；有基於個別契約之特殊原因者，是為特殊的法定解除權，例如民法第三百五十九條、第三百六十三條、第四百九十四條、第四百九十五條、第五百零二條、第五百零三條、第五百零六條、第五百零七條所定解除原因是；約定解除權則係契約當事人於訂立契約時，約定保留解除權或訂定契約後另行訂定契約承認當事人得行使解除權者；又約定解除權，或以交付解約定金之方式訂定之，或約定當事人無須催告，得逕行解除契約。從而民法第二百五十四條規定之法定解除權，固於債務人給付遲延時，須經定相當期間催告而未履行始得加以解除；惟查原告係依據前開買賣契約第19條約定解除買賣契約，而該條約定係被告如違反同契約第10條第2項即逾期6個月仍未完工時，原告即得解除契約；足見該約定係屬於約定解除權自明。且查兩造業已約定完工之期限，則被告於完工期限屆至未完工，即已構成給付遲延，如依民法第二百五十四條規定，原告本得即定相當期間催告被告完工進行交屋，茍被告仍未於該期間內完工交屋，原告即得解除契約；惟因兩造間有如前開買賣契約第10條、第19條約定，在被告逾期完工後，原告尚無從即依上開規定催告被告完工交屋，係待逾期完工6個月後仍未能完工，原告始得依據契約約定解除契約；又就完工最後期限又有約定多項不計入天數之約定（買賣契約第10條第一項各款），對被告已為較諸民法第254條規定更有利，足見前開契約第19條解除契約所賦與原告得逕予解除契約之權利，乃為兩造間就解除權另有特別約定，而無民法第二百五十四條須先定相當期限催告規定之適用，從而被告此部分所辯亦不足採。次查原告既已於被告前開逾完工期限6個月仍未完工後發存證信函解除契約，而該存證信函亦經被告於94年6月16日所收受，有回執1份在卷可按，亦為被告所不爭執，則原告主張其業已依法解除兩造間之買賣契約等情，即堪信為真實。
６、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文；又被告違反買賣契約第10條第2項而逾期完工6個月者，原告得解除該契約，解約時被告則應將原告已繳之房地價款全部退還等語；而依前述，原告既已依法解除兩造間之買賣契約，從而原告請求被告應返還給付之價金3,663,000元等情，即屬有據，應予准許。
７、小結：本件被告並未依約定之89年3月30日期限前完工，且已逾期6個月以上仍未完工，原告得依前開房地預定買賣契約第19條約定，解除買賣契約，而行使上開約定之解除權，並無庸再行催告；又原告既已依法解除契約，則其請求被告返還已付之價金3,663,000元，即屬有理由，應予准許。又原告既得依據上開約定解除契約，則就原告其餘請求有關違約金、遲延利息請求部分，亦均係本於前開第10條、第19條約定而來，參諸前述，即無庸再就第2、5項爭點為論述。
（二）本件被告既有遲延完工情事，原告即得依據上開契約第10條第2項約定，請求被告賠償因遲延給付所生之損害，惟此部分應僅計算至逾期6個月完工屆滿之日即89年9月30日止，自89年10月1日起則依據民法第二百五十九條第二款規定，改按年息百分之5計算之利息：
１、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百六十條、第二百五十條分別定有明文。本件依兩造簽訂之前開買賣契約書第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程於民國89年3月30日前完工，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」；同條第2項則約定：「乙方如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予甲方。若逾期6個月仍未完工，視同乙方違約，雙方同意依第19條違約之處罰規定處理」等語，固有遲延利息之用語；惟因被告依約雖負有交付原告所購買房地之義務，但在被告有買賣契約第19條違約且經原告解除契約前，其對原告並不負有給付金錢之義務，故核其上開約定之性質，應屬給付遲延時之違約金約定。又基於前述，被告購買前開建物之最後完工期限為89年3月30日，則自89年3 月31日起即屬逾期完工，從而原告主張其得依上開約定，請求被告賠償因逾期完工而給付遲延之損害（即每逾1日按已繳房地價款萬分之5計算遲延完工之損害），即屬有據。被告雖辯稱前開約定之遲延完工損害賠償之約定過高，應以原告實際所受損害為準云云；惟基於前述，完工日之約定，往往成為買方即原告是否購買之重要因素，而前開完工期限之約定，乃為被告擬訂之定型化契約所記載，亦即業經被告評估衡量後之期日，加以該項期限又有多款不計入天數計算之約定（見買賣契約第10條第1項各款），而在被告逾完工期限日時，原告業已繳納相當之價金，加以原告因被告逾期完工，勢將延緩交屋之期日，原告即須另覓居住之處所，而受有相當租金之損害，另其資金亦因在被告處而無從運用，加以請求之期間亦有限制（此部分詳後述），是上開關於遲延完工損害賠償之約定，尚屬適當，被告此部分所辯即不足採。
２、依據前述，被告如逾完工期限89年3月30日仍未完工，每逾1日固應按已繳房地價款萬分之5計算遲延完工之損害給原告；惟若逾期6個月仍未完工，兩造即同意依同契約第19條約定解除契約，解約時被告並應同時賠償房地總價款百分之20違約金等語；足見上開約定之本旨，乃在被告如逾期完工超過6個月時，兩造即均同意依據前開解除權約定處理，亦即除兩造另有約定外，應同受拘束，以使兩造間之法律關係早臻確定（否則一旦逾6個月期間，原告遲未解除契約或要求被告履行，被告亦不能另行出售，將使兩造間之法律關係處於不確定之狀態）。又於被告逾期6個月仍未完工即得為解除契約，被告並應另負解除契約之違約金給付責任，則前開就因逾期完工而得請求每逾1 日按已繳房地價款萬分之5計算遲延完工之損害，即應以6個月為限。而查被告之完工期限為89年3月30日，則其逾期完工6個月之屆滿日即為89年9月30日，亦即原告請求被告給付按上開約定給付遲延完工之損害賠償，應至89年9月30日為止。
３、原告雖主張兩造簽訂之前開買賣契約已約定有解除契約之利率，因此就其解除契約後，請求返還價金部分亦應以約定利率即每逾1日按已繳房地價款萬分之5計算云云。惟基於前述，前開就已繳房地價款按每逾1日萬分之5計算之約定，並非屬於被告應付金錢給付義務之遲延利息約定，而係屬於被告遲延完工所負之損害賠償責任，蓋被告縱有遲延完工，惟在原告解除契約前，被告尚未另對原告負返還價金之義務，從而原告主張其解除契約後就被告應返還其給付價金部分，有約定遲延利息之利率云云，即屬無據，而不足採。惟按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，而受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；本件兩造間就解除契約應返還價金並無約定利率，已如前述，即應按法定利率即年息百分之5計算。
４、小結：兩造簽訂之前開買賣契約第10條第2項有關逾期完工效果之約定，其性質屬於逾期完工給付遲延之損害賠償額預定，尚非金錢給付遲延利息之約定；是原告請求被告另給付自89年3月31日起至89年9月30日期間，每逾1日按已繳價金3,663,000元萬分之5計算賠償原告因遲延完工所受之損害，另依據民法第二百五十九條第二款規定，請求被告給付自逾期6個月屆滿日之翌日即89年10月1日起至價金返還之日止按年息百分之5計算之利息部分，即屬有據，至逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
（三）原告解除前開買賣契約，自得依據買賣契約第19條約定，另請求被告給付違約金，且參酌各項因素，認原告主張其解除契約所請求之違約金數額尚屬適當：
１、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百六十條、第二百五十條第一項分別定有明文。復依兩造前開簽訂之買賣契約第19條第1款約定，原告解除契約時，被告除應將原告已繳之房地價款及遲延利息全部退還外，並應賠償原告房地總價款百分之20之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限等情，從而原告主張其得依前開約定，於解除契約後另請求被告給付債務不履行之違約金，亦屬有據。
２、被告雖辯稱原告請求給付之違約金過高，應予核減至原告實際所受之損害云云；按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條固定有明文；惟按違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807號判例意旨參照）；又按前開解除契約不妨礙損害賠償之請求，我國通說係採履行利益賠償主義，亦即包括積極損害及所失之利益。本院參酌兩造簽訂之買賣契約第10條就遲延完工業約定給付遲延損害賠償之計算標準（每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算），被告原本已取得使用執照，嗣雖因考量市場銷售、當地消費客群需求等，而變更設計，因而延緩完工之日期，惟延緩完工交屋之日期卻已逾5年，其違約情節尚稱重大，另原告本期待購買前開房地以居住或得以出租他人獲利，因被告未依約履行，不僅須另行籌資購買其他房地，並喪失前開可供居住或出租之利益，又兩造約定之系爭房地買賣價金總計為12,500,000 元，原告則已給付3,663,000元，被告收受原告交付該價金迄今所得享有之利益，另考量新竹地區建築業近年來景氣復甦情形等項，認原告請求被告給付按總價金百分之20計算之違約金2,500,000元，尚屬適當，被告此部分所辯即不足採。
３、小結：原告請求被告給付之違約金2,500,000元，及該部分金額自解除契約日即94年6月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，則屬有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與兩造爭點無涉，或與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 24 日
民事第一庭 法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 3 月 24 日
書記官 吳玉蘭