臺灣新竹地方法院民事判決 95年度竹簡字第1071號原 告 財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處法定代理人 丙○○訴訟代理人 己○○訴訟代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 戊○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間塗銷土地所有權移轉登記事件，本院判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○○○○號，面積柒平方公尺，權利範圍全部之土地，於民國87年5月19日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）按國有財產法第42條第1項規定：「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰1.原有租賃期限屆滿，未逾6個月者。2.民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。3.依法得讓售者。」，另依國有非公用不動產出租管理辦法第18條規定：「依本法（國有財產法）第42 條第1項各款規定逕予出租之對象如下：1.第1款為逕予出租或接管前已出租之原承租人或其繼受人。2、第2款為現使用人。但地上有非國有建築改良物時，為該改良物所有人。3.第3款為依法得承購之人。」，又依國有財產法第49條第1項規定：「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。」。本件如主文第一項所示之土地（下以簡稱系爭土地），前經被告以民國（以下同）79年10月12日承租國有非公用不動產申請書檢附地上建物所有權切結書（該建物門牌號係「新竹市○○街○○○巷○弄○○號」，坐落新竹市○○段113-29、113-49、113-50、114-2、114-12、114-20地號等6筆土地）等相關證明文件，依前述國有財產法第42條第1項第2款出租規定，向原告申請辦理承租，案經原告審認符合規定，同意出租，爰自79年11 月1日起雙方訂定租賃契約在案。嗣被告再依前述國有財產法第49條第1項讓售規定，以87年2月19日承購國有非公用不動產申請書檢附地上建物所有權切結書等相關證明文件，向原告承購系爭土地，經原告審認合符規定後同意讓售，並於87年4月8日繳清價款及於87年5月19日辦竣所有權移轉登記在案。
（二）本案嗣因第三人張志聖於94年9月29日以陳情書向原告請求協助申請核發臨時建築用執照事，始發現系爭土地上之建物因新竹市政府為開闢新竹市「01-15-23」道路需要，業於78年間全棟辦理查估補償，拆遷補償費並已具領完竣，是系爭土地上之建物已非被告所有。據此，依前述規定，原告不得將系爭土地出租及讓售予被告。
（三）按法律行為違反強制或禁止規定者無效，民法第71條定有明文。本件依國有財產法第42條第1項第2款及第49條第1項規定得出租、讓售之國有土地對象，僅限於地上非國有建築改良物之所有人，是雙方所定租賃、讓售契約即違反前述國有財產法之強制規定而無效。從而，原告主張被告應向地政機關辦理塗銷系爭土地之所有權移轉登記，回復登記為中華民國所有，自為法之所許。
（五）按修正前國有財產法第42條第1項規定：「非公用財產類之不動產，合於左列各款規定之一者，得予出租︰…2.本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並願繳清歷年使用補償金者。…」，再按同法第76條另規定：「本法施行細則，由行政院定之。」又同法施行細則第44條明定：「依本法第42條申請租用或重行訂約租用者，應繳驗原租約或證明文件。…其為建有房屋之基地者，並須具有房屋權屬證明文件。」又按修正前國有財產法第49條第1項規定：「非公用財產類不動產之出售，其已有租賃關係，難以招標比價者，得參照公定價格，讓售與直接使用人。」，又同法施行細則第53條明定：「本法第49條所稱直接使用人，係指左列承租人：…2.租用建築用地，並已建有房屋或其他建築物之所有人。」由上開規定可確定國有非公用土地得以出租方式辦理，然明定其對象為須具有房屋權屬證明文件之建物所有人，至國有土地之出售，依前述規定得讓售予直接使用人，即直接讓售出租之國有土地，限於租用建築用地，並已建有房屋或其他建築物之所有人，係強制規定。
（六）另被告於79年10月12日所提承租國有非公用不動產申請書內載明：「…訂約後如發現附繳之證件有虛偽或損害第3人權益時，除願負法律責任外，聽憑撤銷租賃契約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還，絕無異議。」並依檢附之切結書載明：「本人現使用坐落新竹市○○段○○○○○○○號國有土地1筆面積為7平方公尺，已建磚木造房屋1棟，房屋門牌為新竹市○○街○○○巷○弄○○號，該房屋係切結人向楊發生承購，所有權確係本人所有，如有虛偽，自願負法律責任，並由貴處撤銷切結人已取得之租賃關係，決不異議。」等語；又被告於87年2月19日另具承購國有非公用不動產申請書內亦載：「附繳之證件如有虛偽或損害第3人權益時，申請人願負法律責任。…」並依檢附之切結書亦載明：「本人現租（使）用坐落新竹市○○段○○○○○○○號國有土地1筆，面積7平方公尺，已建造磚房1棟，房屋門牌為新竹市○○街○○○巷○弄○○號，該房屋所有權確係本人所有，如有虛偽，自願負法律責任，並願撤銷承購決無異議。」等語，因之，雙方就系爭土地租賃及承購之撤銷，已保留有特別約定。然本件系爭土地上之建物因新竹市政府為開闢新竹市「01-15-23」道路需要，業於78年間全棟建築改良物辦理查估補償，拆遷補償費並已具領完竣，其所有權即已移轉予新竹市政府，惟被告隱匿系爭土地上之建物已辦理查估補償並補償費業已具領完竣情形，仍於79年10月12日及87年2月19日向原告申請辦理承租承購，確有虛偽不欲被告知悉系爭土地上之建物係業經新竹市政府發放拆遷補償費完竣之情事，顯然合於雙方承租、承購契約內之切結書約定「…該房屋…所有權確係本人所有，如有虛偽，自願負法律責任，並由貴處撤銷切結人已取得之租賃關係，決不異議。」、「…該房屋所有權確係本人所有，如有虛偽，自願負法律責任，並願撤銷承購決無異議。」之撤銷條件。且契約撤銷權，非若民法第88條，第92條等法定撤銷權之有除斥期間之適用，原告自得主張撤銷該租賃契約、讓售契約，及塗銷系爭土地之所有權移轉登記。因此，乃於95年5月22日向鈞院提出民事陳報狀，並當庭陳明以訴狀繕本之送達，向被告為撤銷系爭土地之租賃契約及讓售契約之意思表示。
（七）原租賃契約及讓售契約既經合法撤銷，則依民法第114條第1項規定，視為自始無效，依同條第2項準用同法第113條規定，自有回復原狀之責。是原告本於撤銷租賃及讓售契約意思表示後回復原狀之法律關係，訴請被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，並回復為國有之登記。爰聲明如主文第一、二項所示。
二、被告抗辯：
（一）我在78年12的時候領了市政府14萬的地上物補償金，我是在78年跟原屋主楊發生購買系爭土地上的房屋。
（二）我不記得何時跟楊發生買地上物，但是該地上物補償金我有領到，是我先生領取，領了12萬多。
（三）當初是國有財產局通知我可以承租及承購，過了這麼多年，才告訴我不能買，而且又原價退還，很不合理，十幾年前，28萬的幣值，十幾年後，幣值並不相同，政府是公家部門，蓋章核准我們承購，核准了十幾年，時間過那麼久，才來告訴我們不能買，顯然不合理，如果當時他告訴我不能賣，我就不買，現在時間超過那麼久，我認為原告不能主張。爰聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
（一）程序部分：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）實體部分：
１、按修正前國有財產法第42條第1項 (即70年1月12日修正公布者）：「非公用財產類之不動產，合於左列各款規定之一者，得予出租︰…2.本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並願繳清歷年使用補償金者。…」，再按同法第76條另規定：「本法施行細則，由行政院定之。」又修正前同法施行細則第44條 (即72年2月28日修正發布者）：
「依本法第42條申請租用或重行訂約租用者，應繳驗原租約或證明文件。…其為建有房屋之基地者，並須具有房屋權屬證明文件。」又按修正前國有財產法第49條第1項 (即81年4月6日修正公布者)：「非公用財產類不動產之出售，其已有租賃關係，難以招標比價者，得參照公定價格，讓售與直接使用人。」，又同法施行細則第53條 (即72年2月28日修正發布者）：「本法第49條所稱直接使用人，係指左列承租人：…2.租用建築用地，並已建有房屋或其他建築物之所有人。」，於修正前均定有明文。
２、次按被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，應於受補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣以前，有繼續使用該土地之權；徵收土地時，其改良物應一併徵收，為土地法第235條本文及第215條第一項本文所定。另按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登己前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第七百五十九條定有明文。參照前開法條規定意旨，徵收土地、建物之機關，於補償費發給完竣後，該等土地、建物所有權人或事實上處分權人（未辦保存登記建物），對於該土地、建物之權利義務亦隨之終止；亦即徵收機關於發給補償費，經建物權利人領取完竣後，徵收機關即原始取得該建物之所有權或事實上處分權，要無疑義。
３、再按民法第八十八條、第九十二條之規定，僅為法律列定之撤銷權，並非禁止契約當事人間另有保留撤銷權之特別約定；基於私法自治原則，非不得有契約撤銷權保留之約定，其行使應依撤銷成立之契約內容及旨趣決定之。故買賣契約當事人間，就買受人一方之資格或買賣之要件有特別重要之約定，否則即得撤銷買賣意思表示，如買受人不具資格或買賣要件不備者，出賣人一方自得依約撤銷其意思表示（最高法院89年度台上字第2501號民事判決意旨參照）。
４、本件原告主張系爭土地前經被告於79年10月15日向原告申請承租該國有非公用不動產之土地，其申請書內檢附其於同年月12日具立之地上建物所有權切結書（該建物門牌號碼係「新竹市○○街○○○巷○弄○○號」，坐落新竹市○○段113-29、113-49、113-50、114-2、114-12、114-20地號等6筆土地，系爭土地為其中一筆）等相關證明文件，主張其為前開地上建物之所有權人，依前述修正前國有財產法第42條第1項第2款出租規定，向原告申請辦理承租，經原告同意出租，爰自79年11月1日起雙方訂定租賃契約；嗣被告再依前述修正前之國有財產法第49條第1項讓售規定，於87年2月19日以承購國有非公用不動產申請書檢附地上建物所有權切結書等相關證明文件，向原告承購系爭土地，經原告依其文件審認後同意依規定辦理讓售，被告並於87年4月8日繳清價款及於87年5月19日辦竣所有權移轉登記為被告所有等情，業據其提出被告承租國有非公用不動產申請租及地上建物所有權切結書影本 (詳原證4)、國有基地租賃契約書影本（詳原證5）、被告承購國有非公用不動產申請書及地上建物所有權切結書影本（詳原6）、產權移轉證明書存根及土地登記簿謄本影本（詳原證7）為證，復為被告所不爭執，自堪信實。
５、原告復主張嗣因訴外人張志聖於94年9月29日以陳情書向原告請求協助申請核發臨時建築用執照乙事，始發現系爭土地上之建物因新竹市政府為開闢新竹市「01-15-23」道路需要，業於78年間全棟辦理徵收查估補償，拆遷補償費並已具領完竣，是系爭土地上之建物已非被告所有乙節，業經其提出陳情書（詳卷第21、22頁）及新竹市政府函影本各一件為憑，非無所據。按被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應應受補償發給完竣時終止，...；徵收土地時，其改良物應併徵收...，土地法第235條本文、同法第215條第一項本文定有明文；次按提存具有清償之效力，債之關係因之消滅，故市縣地政機關應交付之徵收建物補償費，已依土地法第二百三十七條規定提存於法院，則其補償費已發給完竣，參照土地法第二百三十五條之規定，該建物之所有權人，對於其建物之權利義務亦隨之終止 (最高行政法院82年判字第885號裁判意旨參照）。核諸前開新竹市政府函之說明三：「另於78年間本府辦理本市01- 15-23號道路工程用地徵收案之房屋補償費印領清冊內，查有坐落「本市○○街○○○巷○弄○○號」建築改良物之補償資料，並已依規具領完竣。因該建築改良物小部分位於道路工程用地範圍外，因拆除後不堪使用，故全棟建築改良物辦理查估補償；...。」 (詳本院卷第23頁），有新竹市政府95年2月8日府工土字第0950007950 號函影本可稽。復參以新竹市政府函覆本院：「... 說明二、查本案建築改良物依旨揭工程房屋補償費印領清冊所載，所有權人為楊發生君，又查楊君之建築物補償費原未領取，本府於78年11月24日提存至貴院提存所（78年度提存字第1011號，提存金額新台幣128,741元整），嗣後楊君於78年12月7日委託丁○○君至本府辦理提領手續，本府業以78年12月9日78府地用字第90845號函同意楊君逕向貴院提存所辦理，... 」，有新竹市政府96年4月27日府地用字第0960041893號函暨檢附房屋補償費印領清冊節本、提存書、委託書、切結書、同意函等相關文件影本可憑。對照被告及其訴訟代理人 (即其夫丁○○）均到院自承：「... 我是在78年跟原屋主楊發生購買系爭土地上的房屋。」、「據我們的資料顯示應該是在78年4月14日跟楊發生買的，...。」、「我不記得何時跟楊發生買地上物，但該地上物補償金我有領到，是我先生領取的，領了十二萬多。」 (詳本院卷第33、34頁、第50頁筆錄）等情，足認系爭土地上之前開建築改良物確係被告於78年間購自第三人楊發生，惟因該等建物為未辦保存登記建物，其等所受讓者應屬事實上處分權；又該土地上之建築改良物，業經全棟受新竹市政府徵收補償，該補償費由被告委由其夫代領 (雖以楊發生名義具領，但楊某業已出售讓與被告，實際受領該補償款之人為被告）收訖無訛。揆諸前開說明，系爭土地上之地上建築改良物，業經新竹市政徵收，由被告具領其發放之補償金完竣，則其就建物之所有權（本件應屬事實上處分權）於具領完竣時，即已終止 (註：由徵收機關取得該權利），可堪認定。
６、按修正前國有財產法第42條第1項規定：「非公用財產類之不動產，合於左列各款規定之一者，得予出租︰…2.本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並願繳清歷年使用補償金者。…」，再按同法第76條另規定：「本法施行細則，由行政院定之。」；同法施行細則第44條明定：「依本法第42條申請租用或重行訂約租用者，應繳驗原租約或證明文件。…其為建有房屋之基地者，並須具有房屋權屬證明文件。」；又按修正前國有財產法第49條第1項規定：「非公用財產類不動產之出售，其已有租賃關係，難以招標比價者，得參照公定價格，讓售與直接使用人。」，同法施行細則第53條明定：「本法第49條所稱直接使用人，係指左列承租人：…2.租用建築用地，並已建有房屋或其他建築物之所有人。」，原告主張由上開規定可確定國有非公用土地得以出租方式辦理，其對象為須具有房屋權屬證明文件之建物所有人 (或事實上處分權），至國有土地之出售，依前述規定得讓售予直接使用人，即直接讓售出租之國有土地，限於租用建築用地，並已建有房屋或其他建築物之所有人 (事實上處分權人），洵非無據。復查，被告於79年10月12日所提出承租國有非公用不動產申請書內載明：「…訂約後如發現附繳之證件有虛偽或損害第三人權益時，除願負法律責任外，聽憑撤銷租賃契約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還，絕無異議。」，並依檢附之切結書載明：「本人現使用坐落新竹市○○段○○○○○○○號國有土地1筆面積為7平方公尺，已建磚木造房屋1棟，房屋門牌為新竹市○○街○○○巷○弄○○號，該房屋係切結人向楊發生承購，所有權確係本人所有，如有虛偽，自願負法律責任，並由貴處撤銷切結人已取得之租賃關係，決不異議。」等語；又被告於87年2月19日另書具承購國有非公用不動產申請書內亦載：「附繳之證件如有虛偽或損害第三人權益時，申請人願負法律責任。…」，另依檢附之切結書亦載明：「本人現租（使）用坐落新竹市○○段○○○○○○○號國有土地一筆，面積7平方公尺，已建造磚房一棟，房屋門牌為新竹市○○街○○○巷○弄○○號，該房屋所有權確係本人所有，如有虛偽，自願負法律責任，並願撤銷承購決無異議。」等語，有該申請書、租賃契約書、切結書等件（詳本院卷第12至第18頁）足考，可堪信實。因之，兩造就系爭土地租賃及承購之撤銷權，已保留有特別約定，並於95年5月22日向鈞院提出民事陳報狀，當庭陳明以訴狀繕本之送達，向被告為撤銷系爭土地之租賃契約及讓售契約之意思表示，審其書狀之聲明事項亦載明撤銷意旨，並經當庭由被告簽收送達被告 (詳本院卷第
52 、53頁）無訛，原告此部分主張亦屬有據。
７、又按法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定，民法第114條定有明文；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，為民法第113條所明定。本件被告系爭土地上之建築改良物之徵收補償費係78年12月間具領完竣，有切結書、委託書、新竹市政府同意函等件可據，並為被告所自承，即堪憑採；而本件被告申請承租及讓售系爭土地分別係79年間、87年間之事，且其承租及讓售之事書具切結書俱已載明其就系爭建物之權利若有不實，原告得撤銷其承租及讓售契約，前已述明，足認被告於法行為時業已其知得撤銷之情事，從而，原告據此主張撤銷原租賃契約及讓售契約（買賣契約），當屬有理；進而其主張讓售契約既經合法撤銷，則依民法第114條第1項規定，視為自始無效，依同條第2項準用同法第113條規定，自有回復原狀之責，尚堪憑取。綜上所述，原告依前開規定本於撤銷讓售 (買賣）契約意思表示後回復原狀之法律關係，訴請被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，洵屬有理，應予准許。
８、本件係依民事訴訟法第427條第1項所為之簡易判決，爰依同法第389條第1項第3款，併依職權宣告假執行。
９、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
（三）據上論斷：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 9 日
新竹簡易庭 法 官 陳順珍以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 周育瑜中 華 民 國 96 年 10 月 9 日