臺灣新竹地方法院民事判決 95年度簡上字第113號上訴人即被 乙○○○上訴人訴訟代理人 甲○○上訴人即被 丁○○上訴人 57號
丙○○上列二人共 林思銘律師同訴訟代理人上列二上訴 戊○○ 住新竹市○○路○段○號8樓之1人共同複代理人上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十五年十月三十日本院竹北簡易庭九十五年度竹北簡字第九二號第一審判決均提起上訴，上訴人乙○○○並為訴之追加，本院於民國97年1月30日辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○○下開第一項（有關代墊之管理費）之訴部分，並該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開項廢棄部分，上訴人丁○○應給付上訴人乙○○○新台幣壹萬參仟捌佰玖拾元，如上訴人乙○○○對上訴人丁○○之財產為強制執行無效果時，由上訴人丙○○給付上訴人乙○○○該金額。
就上訴人乙○○○追加之訴（有關租金以外之費用部分）部分，上訴人丁○○應再給付上訴人乙○○○新台幣壹仟玖佰玖拾伍元，如上訴人乙○○○對上訴人丁○○之財產為強制執行無效果時，由上訴人丙○○再給付上訴人乙○○○該金額。
就上訴人乙○○○追加之訴（有關租金請求）部分，上訴人丁○○應再給付上訴人乙○○○，如附表計算式計算所得之數額之新台幣金額。如上訴人乙○○○對上訴人丁○○之財產為強制執行無效果時，由上訴人丙○○再給付上訴人乙○○○該金額。
上訴人乙○○○其餘追加之訴駁回。
上訴人丁○○、丙○○之上訴均駁回。
第一審、第二審及上訴人乙○○○追加之訴之訴訟費用，由上訴人乙○○○負擔十分之二，餘由上訴人丁○○、丙○○負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文，而依同法第四百三十六條之一第三項之規定，上開條文亦適用於本件簡易程序之上訴二審程序。查，本件上訴人乙○○○於原審時，係起訴請求上訴人丁○○、丙○○二人共同給付其租金新台幣（下同）六十萬元、管理費及水電瓦斯及其他費用合計四萬二千二百二十七元，及均自九十四年十月一日起算之法定遲延利息，另起訴請求上訴人丁○○、丙○○共同給付其按假扣押提存金十二萬八千元，自九十五年三月二十二日起算之法定遲延利息，嗣原審判決上訴人丁○○、丙○○二人應共同給付上訴人乙○○○有關租金六十萬元及其法定遲延利息（此詳見原判決主文第一、二、三項），而駁回上訴人乙○○○其餘之請求。嗣兩造對原判決均提起上訴，其中上訴人乙○○○初時係針對原判決駁回其有關上開管理費及水電瓦斯及其他費用四萬二千二百二十七元及其遲延利息，暨有關以提存金十二萬八千元計算之利息之請求，提起上訴，嗣於九十六年一月二十五日行準備程序時，上訴人乙○○○減縮其上訴聲明為：原判決對於不利於乙○○○部分廢棄，對造應給付乙00000000元 (水電瓦斯管理費，包含復用費)，以及自94年8月1日起到清償日止按年息百分之五計算之利息，其後上訴人乙○○○就其上開上訴聲明之請求部分，並先後於九十六年二月二十七日、十月二十九日追加依無因管理及代墊款之法律關係來請求，而上訴人丁○○、丙○○就該等追加，程序上已表示同意，且亦無異議而進行言詞辯論；嗣上訴人乙○○○並於九十六年十一月二十六日，擴張（追加）其有關對上訴人丁○○、己○○之前述租金及管理費、水電瓦斯暨復用費之請求為：上訴人丁○○應再給付上訴人乙00000000元（此係水電、瓦斯、管理費以及復用費)，以及上訴人丁○○應再給付上訴人乙○○○30萬元之租金，以及其中
2 萬元自94年10月6日起，其中2萬元自94年11月6日起，其中2萬元自94年12月6日起，其中2萬元自95年1月6日起，其中2萬元自95年2月6日起，其中2萬元自95年3月6日起，其中2萬元自95年4月6日起，其中2萬元自95年5月6日起，其中2萬元自95年6月6日起，其中2萬元自95年7月6日起，其中2萬元自95年8月6日起，其中2萬元自95年9月6日起，其中2萬元自95 年10月6日起，其中2萬元自95年11月6日起，其中2萬元自95 年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求上訴人丙○○就上開追加金額，對上訴人乙○○○負保證責任之給付義務，且就上訴人丙○○之上訴部分，減縮為請求其係負保證責任之給付義務，並就前述有關管理費、水電瓦斯暨復用費之請求，減縮而未請求其遲延利息，而上訴人丁○○、丙○○就上訴人乙○○○九十六牛十一月二十六日所為上開上訴聲明之減縮及訴之追加（擴張之請求），已當庭於程序上表示同意等情，有本件九十六年一月二十五日、二月二十七日、十月二十九日、十一月二十六日準備程序筆錄可參，是核諸前開之規定及說明，上訴人乙○○○所為上開上訴聲明之減縮及追加之訴（擴張之請求），程序上應予以准許。故本件審判之範圍，其中⑴就上訴人乙○○○之上訴部分，即為：原判決駁回其請求上訴人丁○○給付其管理費、水電瓦斯暨復用費一三八九０元，及駁回其請求上訴人丙○○就該一三八九０元負保證責任之給付義務部分，⑵就上訴人乙○○○之擴張請求部分，即為：上訴人丁○○應再給付上訴人乙00000000元（此係水電、瓦斯、管理費以及復用費)，及上訴人丁○○應再給付上訴人乙○○○30萬元之租金，及其中2萬元自94年10月6日起，其中2萬元自94年11月6日起，其中2萬元自94年12月6日起，其中2萬元自95年1月6日起，其中2萬元自95年2月6日起，其中2萬元自95年3月6日起，其中2萬元自95年4月6日起，其中2萬元自
95 年5月6日起，其中2萬元自95年6月6日起，其中2萬元自95年7月6日起，其中2萬元自95年8月6日起，其中2萬元自95年9 月6日起，其中2萬元自95年10月6日起，其中2萬元自95年11 月6日起，其中2萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求上訴人丙○○就上開追加金額，對上訴人乙○○○負保證責任之給付義務，⑶就上訴人丁○○、丙○○之上訴部分，即為：原判決不利於上訴人丁○○、丙○○二人之部分（即判准上訴人丁○○應給付上訴人乙○○○租金三十萬元及如原判決主文第一、二、三項所示之利息，並判准丙○○就上開金額對上訴人乙○○○負保證責任之給付義務）廢棄。至就原判決駁回上訴人乙○○○請求之以提存金十二萬八千元計算之法定遲延利息，及駁回乙○○○所請求租金部分之利息，以及費用部分超過二七七八０元及其之遲延利息部分，則因上訴人乙○○○未上訴，此部分乙○○○已敗訴確定，不在本件審判之範圍，亦附此敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人即被上訴人乙○○○主張：
（一）被上訴人丁○○於94年7月16日與上訴人簽訂租賃契約，承租上訴人所有、門牌號碼為新竹縣竹北市○○○路○○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自94 年8月1日起至97年7月31日止，第1年租金為每月新台幣（下同）4萬元，第2年起為每月4萬2,000元，被上訴人丙○○則為承租人即被上訴人丁○○之保證人。兩造約定承租人應於94年7月18日匯入押金10萬元及首月租金4萬元，惟經上訴人於94年7月25日、94年8月2日以存證信函催告被上訴人丁○○受領系爭房屋並繳納租金後，被上訴人丁○○仍不履行，上訴人不得已，遂起訴請求被上訴人連帶給付押金10萬元及94年8月與9月份之租金共8萬元，合計18 萬元，案經本院以94年度竹北簡字第247號判決被上訴人二人應給付，並已為執行。按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第四百四十一條已有規定，本件姑不論被上訴人丁○○之信件，已有寄至系爭房屋，可認被上訴人丁○○於承租後已有使用系爭房屋，且縱使被上訴人丁○○於承租後未使用系爭房屋，亦係其個人之事由，核與上訴人無涉，兩造間租賃契約既仍存在，被上訴人丁○○自負有給付租金及契約約定相關費用之義務，詎經上訴人再於95年3月2日以存證信函催告被上訴人丁○○給付94年10月起至文到日止之租金、訴訟費用1萬3,860元、大樓管理費每月1,059元，惟被上訴人二人仍置之不理。基此，上訴人爰依租賃契約關係，請求被上訴人丁○○給付其自94年10月起至95年12月止之租金計60萬元及其相關之遲延利息，並依租賃契約及代墊款之關係，請求被上訴人丁○○給付其自94年10月起至95年12月（每月1,05 9元）之管理費1萬5,885元、94年8月起至95年4月停用前止之水費合計三八六元、94年8月起至95年3月停用前止之瓦斯費合計九四二元、94年8月起至95年3月停用前止之電費合計七三０三元，並追加依無因管理之法律關係，請求被上訴人丁○○給付其水費之復用費四六０元、瓦斯之復用費一九六０元及電力之復用費八四四元，且請求被上訴人丙○○就上開丁○○所積欠伊之債務，於伊對丁○○之財產強制執行而無效果時，對其負保證責任而給付伊同上開金額。原審判准伊有關對對造二人該租金六十萬元及該金額之遲延利息之請求，於法固屬有據，惟以上訴人未提出有關管理費等費用之支出證明，而判決駁回上訴人另外有關上述之管理費一五八八五元、水費三八六元、瓦斯費九四二元、電費七三０三元，以及水、電、瓦斯之前述復用費合計三二六四元，總計二七七八０元之請求，即與法未合，概上訴人就管理費一五八八五元部分，業已代被上訴人繳交，且有代繳管理費之管理費收款單在卷可憑，而有關水電瓦斯及復用費等部分，固然上訴人尚未代繳，是打算日後復用時再行繳納，惟上訴人亦已提出相關之費用證明在卷可參，爰就原判決不利於上訴人部分，提起上訴，並擴張聲明而合併為聲明：１、原判決不利於上訴人乙○○○部分廢棄，被上訴人丁○○應再給付上訴人乙00000000元 (此係水電、瓦斯、管理費以及復用費)，暨被上訴人丁○○應再給付上訴人乙○○○30萬元之租金，以及其中2萬元自94年10月6日起，其中2萬元自94年11月6日起，其中2萬元自94年12月6日起，其中2萬元自95年1月6日起，其中2萬元自95年2月6日起，其中2萬元自95年3月6日起，其中2萬元自95年4月6日起，其中2萬元自95年5月6日起，其中2萬元自95年6月6日起，其中2萬元自95年7月6日起，其中2萬元自95年8月6日起，其中2萬元自95年9月6日起，其中2萬元自95年10月6日起，其中2萬元自95年11月6日起，其中2萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，如上訴人乙○○○就被上訴人丁○○之上開請求以及原判決所准許上訴人乙○○○對被上訴人丁○○之請求部分，透由執行丁○○之財產而無法受償時，由被上訴人丙○○給付上訴人乙○○○；２、第一、二審及擴張請求之訴訟費用均由被上訴人丁○○、丙○○二人負擔。
（二）對被上訴人抗辯之陳述：：
１、被上訴人雖辯稱：上訴人係遲至九十四年十月中旬始自建商處受領交屋，且系爭房屋於同年八、九月間尚存有漏水嚴重、鐵門變形等嚴重瑕疵，上訴人亦於同年七月二十一日、八月九日及九月二日，陸續請求建商維修系爭房屋，可見該房屋於九十四年八月一日時根本尚無法使用，上訴人於租期開始時，根本無法提供可供使用之房屋予被上訴人租用云云，惟查，系爭房屋係上訴人向前手購買之二手屋，上訴人並非直接向建商購買，且前手係於九十四年三月十一日即受領該房屋之所有權登記，而上訴人係於94年7月12日即登記成為系爭房屋之所有權人，建商早在之前即交屋予上訴人之前手，絕無被上訴人所言建商直至九十四年十月中旬始交屋予上訴人之情形。又被上訴人丁○○於九十四年七月十六日與上訴人簽訂系爭租約前，已有看過系爭房屋，當時其也未表示該房屋有何瑕疵、不堪使用之情事，且上訴人並已於94年7月25日、94年8月2日、95年3月2日多次以存證信函催促被上訴人接受系爭房屋之交付，但被上訴人卻置之不理、拒絕受領，如果系爭房屋有問題，上訴人怎敢交屋？至於系爭房屋在當時固有漏水現象，惟係因建商先前就屋頂之排水外管接錯，其修復僅需一小時之時間，絕對不會影響到被上訴人對系爭房屋之使用。至於上訴人固曾先後在九十四年七月至九月間，要求建商維修房屋，惟此係屋主權益之行使，無害於被上訴人之租用，且反而是有益。是被上訴人辯稱上訴人所提供之系爭房屋，存有嚴重瑕疵，無法讓被上訴人使用，係未提供合於約定使用之租賃物予被上訴人云云，難以成立。
２、雖被上訴人另辯稱：系爭房屋無法供其在該處申請營利事業登記，且其中二樓僅能作為住家使用，顯不能作為簡餐店使用，是上訴人無法提供合於約定、得作為簡餐店使用之房屋供被上訴人使用，已有違約云云，上訴人予以否認，概兩造於訂約時，固然係約定上訴人係出租系爭房屋供被上訴人作為簡餐店使用，惟當時雙方已約定被上訴人不得在系爭房屋設立公司行號或辦理營利事業登記或設籍課稅，且該簡餐店並非一般之餐廳，而係由被上訴人丁○○先在其經營之湘園農莊作好餐食後，再送來系爭租賃地出售，而系爭房屋一樓係規定作商業用途，二樓固然為住家，然既係住、商合一，其一、二樓本來即可以作為簡餐店之商業使用，且附近之數家相同情形之建物，其一、二樓亦均已作為商業使用，是被上訴人以系爭房屋經其向主管機關申請設立營利事業登記被駁回為由，辯稱上訴人未能提供合於所約定使用之租賃標的物云云，已屬無據。況兩造係在94年7月16日簽立租賃契約，並約定自94年8月1日起租，但被上訴人丁○○卻在95年4月24日才向縣政府申請營業登記，不但違反原約定，更故意加入2樓部分之申請，且不配合消防局現場勘查，分明是在上訴人就本件於原審起訴後，由律師找合約漏洞，企圖毀約。再者，被上訴人丁○○所有、坐落新竹縣新埔鎮下寮里下枋寮63-8號之湘園農莊，面寬50米，設有可供50部車停放之停車場，場地寬大可席開百桌，惟經向縣政府網站之公示系統查詢，湘園農莊並未作營利事業登記，則被上訴人丁○○又怎反要在面寬5米、小小30坪之系爭租賃物作簡餐店營利事業登記，根本不合理，是被上訴人丁○○辯稱兩造於訂約時，有約定系爭房屋要供其在該處設立營利事業登記云云，亦與事實不符。況縱認兩造於訂約時真有該等約定，惟以系爭房屋之情形，事實上亦可在該處設立取得簡餐店之營利事業登記，本件被上訴人之申請會被駁回，依消防局審查人陳建州表示，是因為消防人員不能進入系爭租賃物審查，當日申請人代表表示無鑰匙，事後又未申請補審查，則其結果一定是不符規定被駁回。
３、雖被上訴人另辯稱：兩造既約定系爭房屋係出租供被上訴人作為簡餐店使用，而經營簡餐店既屬商業之營業行為，依法令即應辦理營利事業登記，是租約中雖然未明文約定系爭房屋要供被上訴人申請設立營利事業登記，惟揆諸上開之說明，此為當然之契約解釋結果云云，惟查，依商業登記法第4條及其施行細則第3條之規定，商業每月銷售額未達營業稅課徵起徵點者，得免依該法申請登記，而在臺灣省小規模營業人營業稅起徵點為6萬元，依湘園農莊94年度營利事業所得稅結算申報為3萬3,573元【營利事業所得稅稅率規定及計算：第三級、100,000元以上者，就其超過100,000元以上T（稅額）＝P（課稅所得額）×0.25－10,000元部分課徵25%】，經計算其營業額一年僅174,291元，即一月14,524元，遠在臺灣省小規模營業人營業稅起徵點6萬元以下，依上開規定其營業即不需辦理登記，而系爭房屋所欲經營之簡餐店，其營業規模既小於前述之湘園農莊，故亦無需辦理營利事業登記，充其量僅需辦理設籍課稅而已，是被上訴人上開所辯云云，亦屬無據。上訴人並無違反民法第423條之規定，且確有以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人。
４、至於被上訴人丁○○另辯稱：其於租約始期之前，已通知上訴人不願再承租，嗣其後其並於接到上訴人於九十四年七月二十五日以存證信函表示如被上訴人不願承租，須以書面告知時，其亦已於同月二十七日寄發書面文件告知上訴人不欲承租且同意合意終止，是兩造間之系爭租約於當時已發生合意終止之效力，又被上訴人於前案即九十四年度竹北簡字第二四七號事件及本件原審審理時，亦多次向上訴人表明不願承租之意，上訴人均已知悉該情，故上訴人猶一再以被上訴人未出具書面之資料，主張雙方租約尚未合意終止，而請求被上訴人繼續給付租金，顯有違反誠信原則及權利濫用，其租金給付之請求並無理由云云，惟查，上訴人否認兩造間之系爭租約已經雙方合意予以終止，概因兩造間之租約有約定不得提前終止租約，且此約定係被上訴人丁○○主動提出要求上訴人配合的，而被上訴人丁○○雖於九十四年七月間在租約簽訂後，向上訴人表示不願承租，惟當時上訴人思及前述租約訂有不得提前終止之約定，為避免再行將該房屋出租，會有遭被上訴人指摘違約之情事，為求慎重，乃於同月二十五日發函予被上訴人丁○○，催告其交租及受領租賃物，並表示如其不願承租，應出具正式之書面資料，並與上訴人協商租約之終止事宜，亦即上訴人之意思，乃係必須雙方就租約終止之賠償及金額給付等事宜，雙方達成協議，上訴人始算合意終止租約，惟被上訴人丁○○卻置之不理，雖於同月二十七日寄來一份書面資料，惟其內並無丁○○本人之簽名蓋章，難認係屬陳女所發出之文件，其後經上訴人再先後於同年八月二日、九十五年三月二日亦寄發類似上開九十四年七月二十五日之存證信函內容予被上訴人丁○○，惟被上訴人陳女均置之不理，亦迄未與上訴人就合意終止租約事宜進行協調，則在被上訴人迄未與上訴人協議如何終止租約，並達成協議之情況下，難以上訴人所發之上開存證信函內容，即認上訴人已有合意與被上訴人終止系爭租約之意思，且雙方業已合意終止系爭租約。是依前述之情形觀之，實難認上訴人行使權利有何違反誠信、權利濫用之情形，反而是被上訴人丁○○違反誠信，故被上訴人進而再以上訴人違反誠信原則、權利濫用為由，辯稱上訴人不得向其請求給付租金等費用云云，即乏依據。
５、至於被上訴人另辯稱：因兩造之租約約定契約之始期為九十四年八月一日，是於同年七月十六日雙方簽立契約時，該租約尚未生效，則被上訴人丁○○既於租約未生效前之同年七月間，即向上訴人表明不願承租，被上訴人丁○○即不須受該尚未生效租約之拘束，充其量被上訴人丁○○僅須依民法第一百零二條準用第一百條之規定，對上訴人負損害賠償責任，且被上訴人於前案已賠償上訴人十八萬元，應已完全賠償上訴人所受之損害，上訴人不得再向被上訴人請求給付租金云云，上訴人亦予以否認被上訴人上開之主張，概兩造間之租約既於九十四年七月十六日即簽立完成，是於簽訂當天即已發生效力，非如被上訴人所言係至同年八月一日始生效力，是被上訴人上開所辯上訴人不得向其請求支付租金云云，亦屬無據。
（三）雖被上訴人辯稱：其先前支付予上訴人之押金十萬元，並非押租金之性質，而係屬損害賠償金之性質，且上訴人受領該十萬元及另外之八萬元合計十八萬元後，就本件而言之損害已獲賠償，不得再向被上訴人為本件之請求，且縱使該十萬元係屬押租金之性質，亦係用來優先抵扣上訴人所請求已經先到期之債務云云，惟查，該十萬元之性質確係屬押租金，已經前述之九十四年度竹北簡字第二四七號事件所認定確定在案，且伊認為該十萬元係用來優先扣抵九十六年一至三月份被上訴人所積欠伊之租金（按此部分租金上訴人並未在本件訴訟中請求），縱認不能扣抵九十六年一至三月份之租金，伊認為亦可用來扣抵九十六年間伊所繳交之管理費一二七０八元（與前述之伊已繳交之管理費一五八八五元不同）。
（四）又因被上訴人上開所辯雙方間之租約已於九十四年七、八月間即失效乙節，並無理由，已如前述，且原審判准上訴人有關租金之請求，亦屬合法有據，是被上訴人辯稱其等不須支付上訴人於本件所請求之租金及其遲延利息，並認原審此部分之判決有違誤，而予以提起上訴部分，亦屬無據，爰就被上訴人之上訴部分，聲明：請求駁回被上訴人二人之上訴；被上訴人二人上訴之上訴費用由被上訴人二人負擔。
二、上訴人即被上訴人丁○○、丙○○辯稱：其二人固不爭執：１、有於九十四年七月十六日，與上訴人乙○○○簽訂系爭租約，其中丁○○為承租人，而丙○○則為丁○○之保證人，且兩造約定系爭房屋係由對造出租予上訴人丁○○，作經營簡餐店使用；２、兩造約定租賃期間為自九十四年八月一日起至九十七年七月三十一日止，為定期租約，每月租金四萬元，第二年後每月租金為四萬二千元，且租約第十三條並約定雙方不得於租期屆滿前終止租約，而該條之約定係被上訴人丁○○主動先提出，為上訴人所承諾而訂立；３、對造當事人確有先後於九十四年七月二十五日、八月二日、九十五年三月二日及九十六年一月二十九日寄發存證信函予上訴人二人，函內提及依系爭租約第十三條約定，雙方於期限屆滿前不得終止租約，且提及要求上訴人二人交付租金及受領租賃物，並表示如上訴人二人不欲承租，應以書面通知對造當事人並協議解約事宜等情；４、對造當事人就系爭租約九十四年八、九月之租金各四萬元及所謂押租金十萬元，合計十八萬元，已以前案即本院九十四年度竹北簡字第二四七號事件訴請上訴人二人給付，並獲勝訴判決確定，且上訴人二人其後復已支付該十八萬元予對造當事人，除上開金額外，上訴人二人並未給付對造當事人其餘金額；５、對造已支付系爭房屋自九十四年十月份起至九十五年十二月份止之管理費合計一五八八五元予管委會之情節，惟其二人否認須就本件對上訴人乙○○○負支付租金及管理費、水電瓦斯及復用費之債務，辯稱：
（一）按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第423條定有明文，又「上訴人既自始未將合於約定使用收益之租賃物交付被上訴人，則被上訴人除已給付之租金外，自無再付租金及相當於租金之損害金之義務」、「按租金為租賃物使用收益之對價，故在租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情形與租賃物之滅失相類，倘出租人亦無可歸責時，依民法第225條第1項及第266條第1項前段規定之意旨，出租人固免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅」，亦有最高法院69年度台上字第3956、81年台上字第1454號裁判要旨可參。
（二）就系爭房屋，建商係直到九十四年十月中旬始交屋給對造，且從該房屋於九十四年七月至九月間，對造陸續請求建商修屋及該房屋於同年八、九月間仍有漏水嚴重、鐵門變形等嚴重瑕疵情形，可認於九十四年七、八月間，對造尚無法提供能讓上訴人丁○○在該處經營簡餐店之房屋，是對造辯稱其已提供合於所約定使用之系爭房屋予上訴人云云，與事實不符。
（三）本件兩造於租賃契約第9條第1項中，約定「本房屋係供承租人作簡餐店之使用」，此既為訂約時兩造所為明文約定，依上法文規定及裁判要旨釋示，對造所提供之系爭租賃物，自須依法得作為經營簡餐店使用用途，始符合租約約定以及民法第423條之規定。且因上訴人丁○○承租系爭房屋作簡餐店使用，既係營業之商業行為，為符合法令之規定，自須以系爭房屋申請營利事業登記經核准後，始得開始在該處營業，是固然兩造於訂約時，上訴人丁○○未特別向對造提到要以系爭房屋辦理營利事業登記，惟系爭房屋之一、二樓，依其一般通常之效用觀之，須能讓上訴人丁○○前去申設取得營利事業登記乙節，乃為當然之解釋，惟經上訴人丁○○以所承租之系爭房屋向主管機關新竹縣政府，以「湘園農莊」名義申請為營業登記，卻經主管機關新竹縣消防局以消防安全設備不符規定（1樓部分）及建築管理課以「本案申請2樓用途為住宅且涉及公寓大廈管理條例之約束，應請先辦理用途變更核准後2樓方得辦理作為餐廳使用」原因（2樓部分）駁回，而未獲允准，且系爭房屋之二樓，依建管規定既僅能作住家使用，依法即不能作經營簡餐店使用，而上訴人於簽訂租約前，因未曾看過系爭房屋之建物謄本等資料，並不知房屋之二樓僅能作住家而不能作商業使用，足見對造未能以合於租約約定使用，即得作經營簡餐店使用，並能取得營利事業登記之租賃物提供交付予上訴人丁○○，是依前開法律規定及判例釋示，本件租賃關係除已付租金之外，上訴人即無再付租金之義務，租賃關係亦告消滅，對造本件請求自不得允許。
（四）又商業登記法第2、3、4條係規定：「本法所稱商業，謂以營利為目的，以獨資或合夥方式經營之事業。」、「商業及其分支機構，除第四條第一項規定外，非經主管機關登記，不得開業。」、「左列各款小規模商業，得免依本法申請登記︰一 攤販。二 家庭農、林、漁、牧業者。
三 家庭手工業者。四 合於中央主管機關所定之其他小規模營業標準者。」，另依加值型及非加值型營業稅法第
1、3、8條等規定，可認銷售貨物營業人本有應為商業登記之義務。本件租約第9條既約定系爭租賃物係供承租人作簡餐店使用，且在租約內更無承租人不得為商業登記之特別約定（況縱約定亦屬違反法令而屬無效），雖兩造於訂約時並無提到辦理營利事業登記之事宜，惟對造原不得主張上訴人不得為商業營業登記；況依本件租約第8條第2款「承租人營業所須繳納稅捐由承租人自行負擔」之約定內容，亦顯示承租人可為且應為營業登記，否則何來「承租人營業所須繳納稅捐」之可言？是對造主張當初雙方訂約時，有約定上訴人丁○○不得在系爭房屋為商業登記，且其沒有義務同意上訴人丁○○在系爭房屋課稅設籍云云，於法於約均未符合，且非事實。至於對造主張依商業登記法第4條及小規模營業人營業稅起徵點規定，一般飲食業以每月營業額6萬元為營業稅起徵點，上訴人所欲經營之簡餐店其每月營業額未達該金額，即無需作營業登記乙節，惟查，上開之規定內並無一般餐飲業得免為申請登記之規定，且上開規定僅係捐稅稽徵機關對於營業稅起徵點所作規定，與本件訴訟攻防，顯無關係。是對造主張本件上訴人所欲經營之簡餐店，依其營業額無需作營業登記云云，亦難採認。又查何時始為營業登記申請，亦原屬上訴人丁○○之權利，不因上訴人丁○○於承租之初即申請營業登記或在95年4月間始作申請而有歧異，對造自不得因而主張上訴人丁○○不得為營業登記。復查本件租約既係約定「本房屋供承租人作簡餐店之使用」，並未約定1 、2樓分作如何用途，對造主張上訴人丁○○只要在1樓申請設立即可，與租約約定亦不符合。
（五）上訴人不否認對造所稱新竹縣消防局審查員陳建州所言未能進入本件系爭租賃物，且上訴人事後亦未申請補審查之事實，但上訴人否認明知消防局檢查要進入才可以，況對造並未將系爭租賃物交給上訴人，上訴人並無鑰匙無法開門。又上訴人係因為新竹縣政府工務局建築管理課所為「本案申請2F用途為住宅，且涉公寓大廈管理條例之約束，應請先辦理用途變更核准後2F方得辦理作為餐廳使用」之審核意見，認為在未將系爭租賃物2樓變更用途且經核准前，無法得到登記核准，才未再申請補查，實無對造所言係故意不配合消防審查，且故意不申請補查，而找律師鑽漏洞以達解約目的之情事。
（六）又本件兩造係約定契約始期為九十四年八月一日，惟在八月一日之前，上訴人即透過仲介及電話向對造表示因家裡因素確定不租，請其另租他人。而對造並因此於九十四年七月二十五日來函表示要於同月二十九日交屋，且表示上訴人如不願受領交屋，請上訴人以書面通知並協議解約事宜，而提出終止租約之要約意思表示。上訴人丁○○接獲該函後，即於三日後即九十四年七月二十七日以書面通知不為承租之意思表示，予以承諾終止租約，而對造亦有收受該函，是對造於其尚未交屋，契約始期未開始時，即已明知上訴人方無承租意願，雙方嗣後亦已因此合意終止租約，雖未進一步協議終止租約之細節，然於當時兩造均已有終止租約之意思，且已達成合意終止租約之效力，應至為灼然。是系爭租約既已於當時經租賃雙方合意予以終止而失效，出租人即對造即無於本件再向上訴人請求給付租金及其他管理費、水電瓦斯等費用之理。雖對造否認上訴人丁○○於九十四年七月二十七日所寄予其之書面文件資料，已生表示欲合意終止租約之效力，陳稱該等文件內並無上訴人丁○○之簽名、用印，無從認定係陳盈榛所為欲合意終止租約之意思表示云云，惟查，因上訴人丁○○所寄予對造之該函文之信封上，已有上訴人丁○○之親筆簽名及電話號碼，函文內亦有「立書人」為丁○○之記載，，是對造辯稱因其內沒有蓋章不知何人所寄，而認不生效力云云，實不可採。
（七）再者，因兩造之租約約定契約之始期為九十四年八月一日，是於同年七月十六日雙方簽立契約時，該租約尚未生效，則上訴人丁○○既於租約未生效前之同年七月間，即向對造表明不願承租，上訴人二人即不須受該尚未生效租約之拘束，充其量上訴人丁○○僅須依民法第一百零二條準用第一百條之規定，對對造負損害賠償責任，且上訴人二人針對前案即本院竹北簡字第二四七號事件，已賠償對造十八萬元，應已完全賠償對造所受之損害，對造即不得再向上訴人請求給付租金。
（八）況縱認前述雙方之合意終止租約乙節，尚未發生效力，惟查，按債權人行使權利，應依誠實信用方法，而所謂誠實信用原則，係指在具體的權利義務之關係中，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之原則。查本件於租約始期之前，上訴人丁○○已因無法再於系爭房屋經營簡餐店之事由，而通知對造不願再承租，嗣其後其並於接到對造於九十四年七月二十五日以存證信函表示如上訴人不願承租，須以書面告知時，其亦已於同月二十七日寄發書面文件告知對造不欲承租且同意合意終止，又其後上訴人於前案即九十四年度竹北簡字第二四七號事件及本件原審審理時，亦多次向對造表明不願承租之意，對造均已知悉該情，倘其欲減少上訴人未向其承租而生之損失，大可儘早再將系爭房屋出租他人，詎其卻不然。且於前案判決確定後，上訴人亦已依該判決支付對造十八萬元，並認為此一數額應已足夠賠償對造所受之損失，其後始於對造數次寄發存證信函，要求上訴人出面為協議解約賠償事宜時，未予以理會，詎對造卻猶一再以上訴人未出具書面之資料，表明不租之意思，及未出面與其協商解約賠償事宜為由，而主張雙方租約關係尚屬存在，並請求上訴人繼續給付其租金，是對造此一權利之行使，顯有違反誠信原則及權利濫用，故其租金給付之請求並無理由，且其有關管理費、水電瓦斯等其他費用之請求亦屬無據。又就水電瓦斯及復用費，對造既尚未繳交，亦無從向上訴人請求。
（九）至就對造以九十四年度竹北簡字第二四七號事件請求伊支付之所謂押租金十萬元部分，伊固已於該案判決確定之後，有支付該十萬元予對造，惟該金額之性質並非押租金，而係作為伊前述之依民法第一百零二條準用第一百條之規定，而對對造所負損害賠償責任金額之一部分，況縱認該金額之性質係屬押租金，且認伊對對造負有給付租金及相關費用之債務，伊亦認為該十萬元應優先用來扣抵伊所積欠之先到期之債務，故對造主張該十萬元係用來扣抵其所積欠之所謂九十六年一至三月份之租金云云（伊亦否認有積欠對造九十六年一至三月份租金），亦不可採。
（十）又依租約所載，上訴人丙○○僅係上訴人丁○○之保證人，並非連帶保證人，是縱使本件其要對對造負債務，亦與上訴人丁○○所負者不同，其仍可主張先訴抗辯權，是原審判決上訴人丙○○應與上訴人丁○○負相同之責任，亦有違誤，是上訴人二人爰聲明：１、原判決不利於上訴人二人之部分廢棄；２、前開廢棄部分，被上訴人乙○○○在第一審之訴駁回；３、第一、二審訴訟費用由被上訴人乙○○○負擔。上訴人二人並就對造所提起之上訴及擴張（追加）之請求，聲明：１、對造之上訴及擴張（追加）之請求均駁回；２、對造之上訴及擴張（追加）請求之訴訟費用均由對造即乙○○○負擔。
三、兩造間不爭執之事項：１、上訴人丁○○、己○○有於九十四年七月十六日，與上訴人乙○○○簽訂系爭租約，其中丁○○為承租人，丙○○則為丁○○之保證人，且兩造約定系爭房屋係由上訴人乙○○○出租予上訴人丁○○，作經營簡餐店使用；２、兩造約定租賃期間為自九十四年八月一日起至九十七年七月三十一日止，為定期租約，每月租金四萬元，第二年後每月租金為四萬二千元，且租約第十三條並約定雙方不得於租期屆滿前終止租約，而該條之約定係上訴人丁○○主動先提出，為上訴人乙○○○所承諾而訂立；３、上訴人乙○○○確有先後於九十四年七月二十五日、八月二日、九十五年三月二日及九十六年一月二十九日寄發存證信函予上訴人丁○○、丙○○二人，函內提及依系爭租約第十三條約定，雙方於期限屆滿前不得終止租約，且提及要求上訴人丁○○、丙○○二人交付租金及受領租賃物，並表示如其二人不欲承租，應以書面通知伊並協議解約事宜等情；４、上訴人乙○○○就系爭租約九十四年八、九月之租金各四萬元及所謂押租金十萬元，合計十八萬元，已以前案即本院九十四年度竹北簡字第二四七號事件訴請上訴人丁○○、丙○○二人給付，並獲勝訴判決確定，且上訴人丁○○、丙○○二人其後復已支付該十八萬元予上訴人乙○○○，而除上開金額外，上訴人丁○○、丙○○二人並未給付上訴人乙○○○其餘金額；５、上訴人乙○○○已支付系爭房屋自九十四年十月份起至九十五年十二月份止之管理費合計一五八八五元予管委會；６、上訴人丁○○於九十五年四月間以系爭房屋申請設立營利事業登記，惟經主管機關新竹縣消防局以消防安全設備不符規定（1樓部分），及建築管理課以「本案申請2樓用途為住宅且涉及公寓大廈管理條例之約束，應請先辦理用途變更核准後2樓方得辦理作為餐廳使用」原因（2樓部分）駁回，而未獲允准，且系爭房屋依建管規定，其一樓係可作為商業使用，二樓係作住家使用。
四、茲本件兩造間有爭執，應予以審究者，在於：１、兩造間就系爭房屋之租賃，是否有約定出租人應有使該房屋，能夠讓承租人辦理營利事業登記之要件？出租人所提供之系爭房屋，是否有未合於雙方所約定應具備之使用、收益狀態之情形？２、上訴人乙○○○與上訴人丁○○二人，是否已於租約之租期開始前之九十四年七月間，或於原審起訴前，即已合意終止租約？抑或尚未合意終止？３、系爭租約是否於九十四年七月十六日簽立時即生效，抑或須至九十四年八月一日租約開始日屆至時，始生效力？上訴人丁○○、丙○○二人辯稱其等充其量僅須依民法第一百零二條準用第一百條之規定，對上訴人乙○○○負損害賠償責任，而其等於前案判決確定後已支付對造十八萬元，業已完全賠償對造上開所受之損害乙節，是否有理由？４、上訴人乙○○○於本件請求上訴人丁○○、丙○○二人支付其自九十四年十月份起至九十五年十二月份止計算之租金六十萬元，是否有行使權利違反誠信原則及權利濫用，而不得請求之情形？５、上訴人乙○○○請求上訴人丁○○、丙○○二人給付其管理費、水電瓦斯費用（含水電瓦斯之復用費）合計二七七八０元，是否有理由？６、上訴人丁○○、丙○○所支付予上訴人乙○○○之如前述之十萬元，其性質為何？如係押租金，係用來扣抵何部分之金額？７、上訴人丙○○僅係上訴人丁○○就系爭租約之保證人，倘上訴人丁○○應對上訴人乙○○○負給付責任，則上訴人丙○○所負之責任，是否與上訴人丁○○相同抑或其他？經查：
（一）
１、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，固為民法第四百二十三條前段所規定，此為出租人所負之合於約定之用益狀態租賃物之交付義務，惟按，出租人所交付之租賃物，是否有合於約定之用益狀態，其先決問題，即在於須先認定出租人、承租人雙方所約定之租賃物之用益狀態為何，就此，本院認為通常須斟酌租賃雙方當事人於訂約時，就租賃物應有之品質、效用、狀態所為之約定，尤應注意租賃雙方對於租賃物用益狀態之明示或默示之合意內容，即當事人共同主觀之認知為何，以為決定，此亦有最高法院八十九年度台上字第四二二號判決意旨謂「所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準」之情可資參酌。查，兩造於所簽訂之系爭租約中，就有關租賃標的物即系爭房屋，僅係於第二條載明租賃附屬設備，除另有清單外，應有排油煙機、流理台、瓦斯爐、天然瓦斯，且於第九條中，約定該租賃標的物係供承租人作簡餐店使用，除此之外，並無其他條文就系爭房屋應具備何品質、效用、狀態有所約定，且亦無隻字片語提及有關系爭房屋辦理營利事業登記乙事之情，有上訴人乙○○○於本院所提出之系爭租約影本一份在卷可憑，而上訴人丁○○、丙○○二人亦自承簽約前，其等有看過系爭房屋之一、二樓，則倘於簽訂租約時及之前，承租人方面已有對出租人方要求系爭房屋，須具備有能讓承租人申設取得營利事業登記之性質及狀態，衡情，其等應無不在契約條文中予以明文約定、載明之理。參以依上訴人乙○○○所提出其與上訴人丁○○於簽約時之對話錄音譯文內容，其二人於當時對話時，針對上訴人乙○○○之訴訟代理人要求承租人不得在系爭房屋設立公司行號之登記及設稅籍，上訴人丁○○亦承諾表示不會在系爭房屋設立登記及設稅籍之情，亦有上訴人乙○○○所提出之對話錄音譯文及光碟片一份在原審卷內可參，準此，反而堪認兩造於簽訂系爭租約時，已口頭約定承租人不得在承租處申設營利事業登記，如此，即難認「能申設取得營利事業登記」乙事，為系爭租約出租人即上訴人乙○○○所提供之租賃標的物，所應具備之約定之品質及狀態。
２、雖上訴人丁○○、丙○○另辯稱：因簡餐店之經營，須先申請取得營利事業登記後，始算合法營業，是系爭房屋須能申設取得營利事業登記，始能算具備租賃物之品質及效用，乃為當然之解釋，惟此為上訴人乙○○○所否認。經查，按「左列各款小規模商業，得免依本法申請登記：四、合於中央主管機關所定之其他小規模營業標準者」、「本法第四條第一項第四款所稱小規模營業標準，係指每月銷售額未達營業稅課徵起徵點而言」，商業登記法第4條及商業登記法施行細則第3條分別定有明文。又依小規模營業人營業稅起徵點之規定，一般飲食業小規模營業人營業稅之起徵點（每月銷售額）在臺灣省為6萬元（財政部76年7月24日臺財稅第000000000號函參照）。查，上訴人丁○○所欲在系爭房屋經營之簡餐店，應可認係一般飲食業，則其在系爭房屋經營簡餐店依法是否應為營利事業登記，仍需視其營業規模即每月之銷售額加以判斷，而因上訴人丁○○並未實際在系爭租賃物為簡餐店之營業，本院乃以同為上訴人丁○○所經營位於新竹縣新埔鎮枋寮63-8號「湘園農莊」之銷售額加以推斷。依上訴人丁○○於原審所提出該湘園農莊94年度營利事業所得稅結算稅額繳款書所載，其94年度應繳之營利事業所得稅為3萬3,573元，經計算該湘園農莊94年度之課稅所得額則為17萬4,292元【課稅所得額100,000元以上，T（稅額）＝P（課稅所得額）×0.25－10,000，課稅所得額為（33,573＋10,000）÷0.25＝174,292元】，而以湘園農莊為面寬50米，設有可供50部車停放之停車場，場地寬大可席開百桌之營業場所（此為兩造所不爭執，復有照片附於原審卷內可憑），較之系爭租賃物小小30坪之空間（亦有照片附卷可參），其經營規模自不可相提並論，是上訴人丁○○所欲經營之簡餐店當不可能有如此之課稅所得額，而以湘園農莊17萬4,292元之課稅所得額加以換算即為每月1萬4,524元，加上系爭房屋作為簡餐店每月4萬元之租金費用及其他水電成本，簡餐店每月之銷售額應不致超過6萬元，經核並未逾上開條文所定小規模營業標準，自屬前述之商業登記法第4條所稱之小規模商業，則揆諸上開之規定，上訴人丁○○於系爭租賃物經營簡餐店，依法並不當然需申請設立營利事業登記，亦即縱未申請營利事業登記而予以營業，亦無違反法規之虞，則上訴人丁○○、丙○○辯稱因簡餐店之經營，須先申請取得營利事業登記後，始算合法營業，系爭房屋須能申設取得營利事業登記，始能算具備租賃物通常之品質及效用云云，亦屬無據。
３、依上所述，固然上訴人丁○○以系爭房屋向主管機關申設營利事業登記而未獲准許，惟依前開之說明，因兩造於訂約時，並未約定出租人所提供租用之系爭房屋，須具備有能讓承租人在該處申設取得營利事業登記之品質及狀態，且系爭房屋依通常之效用、品質及法令之規定，欲充作上訴人丁○○經營簡餐店使用，亦非必須以能在該處申設取得營利事業登記為必要，是可認兩造於簽約時就系爭租賃標的物所約定之品質、狀態，並未包括須能讓承租人申設取得營利事業登記乙項，則上訴人丁○○、丙○○二人以系爭房屋因經丁○○申請營利事業登記未獲核准為由，辯稱出租人即上訴人乙○○○未提供合於所約定品質、用益狀態之租賃標的物云云，難以成立。
４、至於上訴人丁○○、丙○○另辯稱：因系爭房屋之二樓，依建管規定僅能作住家使用，是就房屋二樓部分，顯無法供承租人在該處開設簡餐店使用，且依簽約當時房屋所尚存嚴重瑕疵及出租人係直至九十四年十月中旬，始自建商處受領交屋之情形，亦難認出租人於當時已提供能讓承租人在該處經營簡餐店使用之租賃物乙節，亦為上訴人乙○○○所否認，並以前揭情詞置辯。查：
⑴、系爭房屋之二樓部分，固然依建管規定，其申請用途為住
家，僅一樓部分為商業使用，惟依上訴人乙○○○於原審所提出之系爭房屋之所有權狀影本所載，該房屋之主要用途乃登記為「住商用」，且依上訴人乙○○○所提出與系爭建物一、二樓之建管使用用途相同，房屋格局亦類似，且同樣係位於竹北市○○○路之附近建物現場照片觀之，該等房屋之一、二樓目前均係在作營業使用，其中亦有同樣作為簡餐店使用者之情，有上訴人乙○○○於本院所提出之附近建物現場照片在卷可參（見上訴人乙○○○於二審以民事綜合辯論狀所提出之照片）。是以上訴人乙○○○所提供系爭房屋之情狀，核諸系爭房屋附近之情形及客觀之情狀，難認其無法供上訴人丁○○經營簡餐店使用，是上訴人丁○○、丙○○以系爭房屋二樓，依建管規定係作住家使用，據以主張上訴人乙○○○所提供之系爭房屋，無法讓承租人在該處經營簡餐店，係不合於雙方所約定租賃標的物所應具備之品質、效用云云，亦難以採認。
⑵、次查，就系爭房屋上訴人乙○○○之前手即訴外人黃廷臣
，係於九十四年三月十一日即受有該房屋之所有權登記，其後並於九十四年四月間將該房屋賣予上訴人乙○○○，上訴人乙○○○並於同年七月十二日受有該房屋之所有權移轉登記乙節，有上訴人乙○○○於二審所提出之建物所有權狀及建物登記謄本影本各一份在卷可憑，堪信為實。又上訴人乙○○○就系爭房屋，既於買受後不久即出租予本件之上訴人丁○○，並欲供其作簡餐店使用，而因承租人就系爭房屋欲作簡餐店使用，尚須自行作其必要及相當之屋內裝潢隔局，以應簡餐店之用，是上訴人丁○○、丙○○二人陳稱於簽約前其等有去現場看過該房屋，當時房屋之一、二樓都只有隔出簡單的廚房與衛浴設備，其他都是一大間，並沒有隔出房間等情（見二審卷九十六年一月二十五日筆錄第三頁），固然為上訴人乙○○○所不爭執，惟尚難以系爭房屋於簽約前尚未作細部之隔間及裝潢，即認其有未合於作簡餐店使用之情狀。又依上訴人丁○○、丙○○二人於本院所提出之交屋點交清單、工程修繕申請單，縱使認為該等單據為真正，而依其內所載之瑕疵情形，包括二樓電箱被膠鎖住、一樓弱電箱不合規定、鐵門有施工手印...、漏水未處理完畢、一樓牆面有水痕、廁所門關不起來、房屋內有積水、漏水及屋頂有漏水痕跡，以及玻璃門栓子脫落，壓到鐵門變形等情形，縱使於當時亦確屬存在，惟查，該等瑕疵情形，屋主於其後已促請建商處理修繕，且因上訴人丁○○初承租系爭房屋，於其欲正式在該處經營簡餐店前，亦尚需一段有關屋內附屬設備、隔局設施之整理期間，始能正式營業，是亦可認於承租人所需整理系爭房屋，以供正式經營餐店之期間內，屋主即上訴人乙○○○業已大致處理完畢前述房屋內之瑕疵，而已補正提出能符合雙方所約定品質、狀態之系爭房屋，參以本件之承租人於訂立租約後，迄至出租人於原審提起本件訴訟之前，均未提出其有催促出租人修繕房屋瑕疵，以交付房屋供其營業之證明，反而其係在租約租期開始前，即以個人因素為由，向出租人表示不願承租，是上訴人丁○○、丙○○嗣後於本件訴訟，再以出租人即上訴人乙○○○於九十四年八月間，無法提供交付其等合於所約定品質、效用之系爭房屋，而據以主張出租人違約云云，亦為不合理而不可採認。
５、綜上所述，難認上訴人乙○○○所欲提供、交付予承租人即上訴人丁○○租用之系爭房屋，有未合於雙方所約定品質、效用，致承租人無法使用之情形，是上訴人丁○○、丙○○二人援引前述最高法院69年度台上字第3956、81年台上字第1454號裁判要旨之見解，據以辯稱其等亦不需再支付所未付予本件出租人之租金云云，亦難以成立。
（二）至於上訴人丁○○、丙○○二人辯稱兩造間之租約關係已於先前合意終止部分，查，上訴人乙○○○之訴訟代理人確因於系爭租約始期前，接獲上訴人丁○○電話表示不欲再承租，乃於九十四年七月二十五日代乙○○○寄發存證信函予上訴人丁○○、丙○○二人，於存證信函中載明希望上訴人丁○○、丙○○二人即速給付押租金及首月租金，並提及其欲於同月二十九日下午五時按原約定交付鑰匙予承租人，並特別提到依兩造所簽訂之租約十三條，已約定雙方於期限屆滿前不得終止租約，若承租人方不遵守契約，【應以書面通知並協議解約事宜減少雙方損失】乙節，有上訴人乙○○○提出之該份存證信函影本附於本件卷內可憑，是揆諸出租人上開之存證信函內容以觀，可認出租人仍要求承租人依約給付首月租金及押租金，並希望交付出租之房屋予承租人，有繼續履約之意思，只是一併提及若承租人方面真的不願再履約，除須以書面正式通知出租人外，並需雙方協議解約事宜，以減少雙方之損失，亦即，是否雙方合意解約，需再進一步雙方進行協議，準此以觀，即難認出租人於寄發該存證信函予承租人當時，於存證信函內已有表示在雙方未進一步協議解約事宜前，其已願意合意解約，並因而提出合意解約要約之意思表示，故縱使承租人丁○○於接獲該存證信函後，有於同月二十七日寄發信件資料予出租人，表明不願承租，希望該租約作廢之意，惟依此亦難認出租人、承租人雙方，於當時已有效達成合意終止系爭租約之要約及承諾，是上訴人丁○○、丙○○辯稱系爭租約於丁○○寄發上開信件予出租人時，已發生雙方合意終止之效力，該租約於當時已失效云云，難以採認。
（三）至就系爭租約於兩造簽訂後，何時生效乙節，經查，按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條定有明文，又按附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力，附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力，同法第九十九條、第一百零二條第一項亦有規定，是於雙方簽訂契約時，除非有約定停止條件或始期，否則該契約於雙方簽訂完成時，即生效力。查，兩造係於九十四年七月十六簽訂完成系爭租約之情，為兩造所不爭執。又於該租約之第三條，雖約定租賃之期間係自九十四年八月一日起至九十七年七月三十一日止，惟經核此條之約定，主要係就計算承租人應給付出租人租金之時間基準，亦即租賃之期限為何加以規範，且經綜觀本件系爭租約之內容，可認租賃雙方當時訂約時，並無以九十四年八月一日屆至時，為系爭租約生效之時點之意思，否則，倘九十四年八月一日為系爭租約之始期，亦即為系爭租約開始生效之日，則如此重要之點即契約之始期為何日，衡情，兩造應無不在系爭租約中予以明白表示及載明之理。再參以系爭租約第五條約定擔保金十萬元，承租人應於簽訂租約之同時給付予出租人之情形，倘系爭租約係直到九十四年八月一日屆至時始開始生效，衡情，通常亦應不會有如此第五條之約定內容，亦不會約定該押金可用來抵充租金。是本院審酌上情，認為系爭租約應係於兩造在九十四年七月十六日簽訂完成時，即已成立生效，僅係約定計算租期、租金之起算日為九十四年八月一日為準，該租約並未約定有始期，是上訴人丁○○、丙○○二人辯稱於九十四年七月十六日雙方簽立契約時，該租約尚未生效，且上訴人丁○○既於租約未生效前之同年七月間，即向對造表明不願承租，則上訴人丁○○、丙○○二人即不須受該尚未生效租約之拘束，充其量僅須依民法第一百零二條準用第一百條之規定，對對造負損害賠償責任云云，亦難以採認。又系爭租約既於兩造於九十四年七月十六日簽立後即生效力，且於出租人提起本院九十四年度竹北簡字第二四七號事件，請求承租人等給付九十四年八、九月份之租金及押租金時，其效力仍然存在，是上訴人乙○○○於該事件中針對其中八萬元之請求，既屬租金債務之請求，則上訴人丁○○、丙○○辯稱其等就該前案所判定之十八萬元之給付，係屬賠償其等對對造所負損害賠償債務之性質，且對造受領該等給付後，已經全額受償損害賠償債權云云，亦難以成立。
（四）至就上訴人丁○○、丙○○辯稱：上訴人乙○○○本件請求其等給付租金，有違反誠信原則及權利濫用，應不得請求云云，經查：
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，固為民法第一百四十八條所明定，惟按「權利濫用禁止原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，在主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益與其權利之行使對他人及整個社會國家可能予以之損失，加以比較衡量。」，亦有最高法院56年度台上字第1621號判決意旨可資參照。查，本件上訴人丁○○主張其於簽訂系爭租約之後，在九十四年七月間，即因有無法再於系爭房屋經營簡餐店之事由，乃通知對造不願再承租，嗣其後其並於接到對造於九十四年七月二十五日以存證信函表示如上訴人不願承租，須以書面告知時，其亦已於同月二十七日寄發書面文件告知對造不欲承租，且其後其等於前案即九十四年度竹北簡字第二四七號事件及本件原審審理時，亦數次向對造表明不願承租之意之情，固有上訴人丁○○提出之前述信件資料在卷可憑，且據本院調取本院九十四年度竹北簡字第二四七號事件卷宗（見該件之九十四年十一月二十一日言詞辯論筆錄）查明無訛，此部分堪信為實。
２、次查，依兩造所訂租約第十三條，乃約定租賃雙方於租期屆滿前，均不得提前終止租約之情，有該份租約影本在卷可憑，且之所以會為上開之約定，乃係承租人方面所主動要求訂立之情，亦為兩造所不爭執，而該條款既然作如此租賃雙方不得單方提前終止租約之約定，則租賃雙方在租賃期間屆滿前，除非雙方均同意而予以合意提前終止租約，否則，雙方均應同受該約定之拘束，此應為訂約當時及其後雙方之認知。查，本件承租人固然已於九十四年七月二十五日寄發信件資料予出租人，表明其不願再承租，已如前述，然因該租約之效力仍然存在，且復有前述雙方不得片面提前終止租約之約定，是出租人即於九十四年八月二日再寄發存證信函予上訴人丁○○、丙○○，表示因租約中有不得期前終止租約之約定，乃限定時間要求承租人方面出面協商終止租約之事宜，藉以減少雙方之損害，否則依法律途徑解決，惟因承租人方面仍未出面協商解決，出租人乃提起前述之本院九十四年度竹北簡字第二四七號事件之情，有出租人提出之九十四年八月二日寄發之存證信函（附於本件卷宗內）及本院調得之九十四年度竹北簡字第二四七號事件卷宗可參。又固然承租人方面於本院九十四年度竹北簡字第二四七號事件及本院原審審理時，曾數次再向出租人表明不欲承租之意，惟出租人亦表示如承租人方面欲合意終止租約，應出面與出租人協調賠償出租人損害之事宜，如此雙方即可一併談合意終止租約之情，亦為本件之承租人方面（即上訴人丁○○、丙○○）所不爭執，且復有上訴人乙○○○所提出其於九十五年三月二日所寄予承租人方面之存證信函附於本件卷內可參，是依上開之說明，可認本件之出租人係於系爭租約所約定之租賃期間未屆滿之前（系爭租約租期係約定於九十七年七月三十一日屆滿），在承租人數次向其表示不願承租，而其回覆表示希望承租人出面先洽談有關賠償事宜時，再一併談合意終止租約，而承租人並未予以進一步回應之情況下，其基於擔心在未取得承租人明確之書面回覆，其個人片面再行出租，恐有被指違約之嫌，並考量認為系爭租約在未經雙方有效合意終止前，效力仍屬存在，其仍有權請求承租人給付租金，乃因而為本件之請求，準此，即難認本件出租人之請求承租人給付租金，在其主觀上係故意以損害上訴人丁○○、丙○○為主要目的，是本件出租人之訴請給付租金之行為，即難認有構成權利濫用或有違反誠信原則，是上訴人丁○○、丙○○此部分所辯云云，亦難以採認。
（五）綜上所述，可認上訴人乙○○○主張兩造之系爭租約，至九十五年十二月底為止，仍屬有效存在乙節，堪以採信，則上訴人乙○○○主張依系爭租約之法律關係，請求承租人等方面給付其自九十四年十月份起至九十五年十二月底為止，按月以每月四萬元計算之租金合計六十萬元，且該等租金債務均已到期乙節，即有理由。
（六）至就本件出租人請求承租人方面給付其管理費、水電瓦斯費用（含水電瓦斯之復用費）合計二七七八０元，是否有理由部分，經查，兩造不爭執依系爭租約之約定，於租約有效之期間內，房屋之管理費要由承租人方面負擔之情，已如前述，是上訴人乙○○○既已代為承租人方面繳付租賃有效期間內，自九十四年十月份起至九十五年十二月份止之管理費一五八八五元，是上訴人莊許香主張依代墊之法律關係，請求承租人等方面給付其此部分管理費一五八八五元，亦屬有據。至就上訴人乙○○○另請求之水電瓦斯費及水電瓦斯之復用費合計一一八九五元部分，查，依系爭租約第七條第二項係約定：水、電、瓦斯... 費用，... 租賃契約成立後由承租人負擔，而上訴人乙○○○表示當時該等約定之意思，乃是約定要由承租人自己去繳（亦即非承租人要直接付該等費用給出租人之意）之情，有本件九十六年十月二十九日筆錄可參，是難認於承租人方面未繳交該等費用，而出租人又未代為繳納之情況下，依上開之約定，出租人已取得直接請求承租人向其給付該等費用之權利，是上訴人乙○○○主張依系爭租約、無因管理及代墊之法律關係，請求承租人方面給付其此部分之費用一一八九五元部分，即無理由，應予以駁回。
（七）至就上訴人丁○○、丙○○所支付予上訴人乙○○○之如前述之十萬元，其性質為何？如係押租金，係用來扣抵何部分之金額部分，經查，按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（最高法院著有87年度台上字第1631號判決意旨參照），又兩造系爭租約第五條係約定：擔保金（押租金）約定及返還─擔保金十萬元整，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人；前項擔保金，除有第十六條之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時返還之。租約第十六條係約定：其他約定─出租人如於租賃期滿或合意終止時，已收之保證金經扣抵積欠之租金或費用後，未將剩餘部分返還者，應逕受強制執行等情，且就上開之十萬元，經本件之出租人以本院九十四年度竹北簡字第二四七號事件向本件承租人等請求後，亦經本案判決認定承租人等方面應予給付，且性質係屬押租金之情，亦據本院調取該事件卷宗查明無訛，是依上開契約約定內容及本院前述判決之認定，足認本件上訴人丁○○、丙○○所給付予上訴人乙○○○之該十萬元，係屬支付押租金乙節無訛。又按「對於一人負擔數宗債務，而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。」、「清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充，擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充... 」，民法第三百二十一條、第三百二十二條第一款、第二款定有明文。本件依前所述，承租人等方面尚積欠出租人包括自九十四年十月份起至九十五年十二份止之租金合計六十萬元，及出租人方面所代繳自九十四年十月起至九十五年底之管理費一五八八五元。雖出租人另主張該押租金十萬元，係用來扣抵其尚未在本件所請求，而承租人方面所積欠其之九十六年一月至三月份之租金云云，惟此為本件承租人等方面所否認。查，姑不論本件出租人（即上訴人乙○○○）所主張承租人（即丁○○、丙○○）尚積欠其九十六年一月至三月份之租金乙節，非在本件所審理之範疇，而當事人間亦尚有爭執，且因前述出租人於本件所請求而為本院認為應予准許之上開九十四年十月至九十五年底之租金，其遲延利息之起算日，顯然較上訴人乙○○○所主張之九十六年一至三月份之租金債務為早（此係假設該九十六年一至三月份之租金債務存在），是本院認為應類推適用上開民法第三百二十一條、第三百二十二條第一、二款之規定，就該承租人等方面所支付予出租人之十萬元押租金，應用來抵充遲延利息起算日較早之九十四年十月、十一月份租金各四萬元，以及九十四年十二月份之租金中之二萬元（按九十四年十月、十一月、十二月份租金之遲延利息起算日分別為九十四年十月六日、十一月六日、十二月六日），如此，承租人等方面始能因該等抵充而獲益較多。準此，經此抵充之後，本件出租人得請求承租人等方面給付之金額，即為租金五十萬元及其遲延利息，以及其代墊之管理費一五八八五元。
（八）復查，上訴人丙○○就系爭租約，係擔任上訴人丁○○之保證人，並非連帶保證人，其本身亦非承租人，且系爭租約內並未約定擔任保證人之丙○○，須對出租人負與承租人相同之契約責任乙節，為兩造所不爭執，且有系爭租約影本一份在卷可憑。而按「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約」、「保證債務，除契約另有訂定外，包括主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。」、「保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。」，民法第七百三十九條、第七百四十條及第七百四十五條均定有明文。是本件上訴人丙○○對上訴人乙○○○，係於上訴人乙○○○對上訴人丁○○所享有之前述租金五十萬元及其遲延利息，暨代墊管理費債權一五八八五元，於乙○○○對丁○○之財產強制執行而無效果時，上訴人丙○○始須就該等債務對上訴人乙○○○負給付之責任。從而，上訴人乙○○○主張依系爭租約、代墊之法律關係，請求上訴人丁○○給付其五一五八八五元（即租金五十萬元加代墊之管理費一五八八五元），及其中2萬元自94年12月6日起，其中4萬元自95年1月6日起，其中4萬元自95年2月6日起，其中4萬元自95年3月6日起，其中4萬元自95年4月6日起，其中4萬元自95年5月6日起，其中4萬元自95年6月6日起，其中4萬元自95年7月6日起，其中4萬元自95年8月6日起，其中4萬元自95年9月6日起，其中4萬元自95年10月6日起，其中4萬元自95年11月6日起，其中4萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，如對上訴人丁○○就上開債務強制執行而無效果時，上訴人丙○○應給付上訴人乙○○○同上開金額之範圍內，核屬於法有據，應予准許，逾此範圍，則無理由。
（九）就上訴人乙○○○上訴部分（即針對原審駁回乙○○○對上訴人丁○○有關管理費及水電瓦斯費及復用費合計一三八九０元【即二七七八０元除以二】，及原審駁回乙○○○對上訴人丙○○有關管理費及水電瓦斯費及復用費合計一三八九０元之保證責任部分之請求），因依上所述，於上訴人乙○○○就前述管理費及水電瓦斯費、復用費為前述擴張之請求後，本院認為其於一五八八五元範圍內之請求為有理由，而該金額已超出上訴人乙○○○此部分上訴之金額，是此部分上訴人乙○○○之上訴為全部有理由，應由本院判決諭知上訴人丁○○應給付上訴人乙00000000元，及上訴人丙○○就該一三八九０，應對上訴人乙○○○負保證責任之給付債務；至就上訴人乙○○○針對上訴人丁○○、丙○○有關管理費及水電瓦斯費、復用費各一三八九０元之擴張請求部分，則於上訴人丁○○應給付上訴人乙0000000元（即一五八八五元減一三八九０元），及上訴人丙○○就該一九九五元對上訴人乙○○○負保證責任之給付義務範圍內，為有理由，逾此範圍應予駁回；又就上訴人丁○○、丙○○之上訴部分（即經上訴人乙○○○就丙○○為減縮聲明後，所認定原審判准上訴人丁○○應給付上訴人乙○○○租金三十萬元及如原判決主文第一、二、三項所示之利息，並判准丙○○就上開金額對上訴人乙○○○負保證責任之給付義務），，因依上所述，就租金債務部分，上訴人丁○○應給付上訴人乙○○○五十萬元，及其中2萬元自94年12月6日起，其中4萬元自95年1月6日起，其中4萬元自95年2月6日起，其中4萬元自95年3月6日起，其中4萬元自95年4月6日起，其中4萬元自95年5月6日起，其中4萬元自95年6月6日起，其中4萬元自95年7月6日起，其中4萬元自95年8月6日起，其中4萬元自95年9月6日起，其中4萬元自95年10月6日起，其中4萬元自95年11月6日起，其中4萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，而上訴人丙○○就上開金額須對上訴人乙○○○負保證責任之給付義務，而上開應予准許之範圍，業已超出上訴人丁○○、丙○○就租金債務之上訴金額，則上訴人丁○○、丙○○之上訴，應係全部無理由，應予以駁回其等之上訴。至就上訴人乙○○○有關租金，在本院之擴張請求部分（即請求上訴人丁○○應再給付上訴人乙○○○30萬元，及其中2萬元自94年10月6日起，其中2萬元自94年11月6日起，其中2萬元自94年12月6日起，其中2萬元自95年1月6日起，其中2萬元自95年2月6日起，其中2萬元自95年3月6日起，其中2萬元自95年4月6日起，其中2萬元自95年5月6日起，其中2萬元自95年6月6日起，其中2萬元自95年7月6日起，其中2萬元自95年8月6日起，其中2萬元自95年9月6日起，其中2萬元自95年10月6日起，其中2萬元自95年11月6日起，其中2萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5% 計算之利息，暨請求被上訴人丙○○應就上開金額，對上訴人乙○○○負保證責任之給付義務），於以前述之「五十萬元，及其中2萬元自94年12月6日起，其中4萬元自95年1月6日起，其中4萬元自95年2月6日起，其中4萬元自95年3月6日起，其中4萬元自95年4月6日起，其中4萬元自95年5月6日起，其中4萬元自95年6月6日起，其中4萬元自95年7月6日起，其中4萬元自95年8月6日起，其中4萬元自95年9月6日起，其中4萬元自95年10月6日起，其中4萬元自95年
11 月6日起，其中4萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息」之金額，扣除以「30萬元，及其中2萬元自94年10月6日起，其中2萬元自94年11月6日起，其中2萬元自94年12月6日起，其中2萬元自95年1月6日起，其中2萬元自95年2月6日起，其中2萬元自95年3月6日起，其中2萬元自95年4月6日起，其中2萬元自95年5月6日起，其中2萬元自95年6月6日起，其中2萬元自95年7月6日起，其中2萬元自95年8月6日起，其中2萬元自95年9月6日起，其中2萬元自95年10月6日起，其中2萬元自95年11月6日起，其中2萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息」計算之數額，所得之該金額之範圍內，由上訴人丁○○、丙○○分別對上訴人乙○○○負給付義務、保證責任之給付義務，尚屬有據，應予准許，逾此範圍上訴人乙○○○之請求，則無理由，應予以駁回，爰並均諭知如主文所示。
（十）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴人乙○○○之上訴為有理由，上訴人丁○○、丙○○之上訴為無理由，上訴人乙○○○追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
民事第二庭審判長法 官 鄭政宗
法 官 李珮瑜法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
書記官 曾柏方附表計算式：
以「新台幣（下同）五十萬元，及其中2萬元自94年12月6日起，其中4萬元自95年1月6日起，其中4萬元自95年2月6日起，其中4萬元自95年3月6日起，其中4萬元自95年4月6日起，其中4萬元自
95 年5月6日起，其中4萬元自95年6月6日起，其中4萬元自95年7月6日起，其中4萬元自95年8月6日起，其中4萬元自95年9月6日起，其中4萬元自95年10月6日起，其中4萬元自95年11月6日起，其中4萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息」計算所得之金額，減掉以「30萬元，及其中2萬元自94年10月6日起，其中2萬元自94年11月6日起，其中2萬元自94年12 月6日起，其中2萬元自95年1月6日起，其中2萬元自95年2月6日起，其中2萬元自95年3月6日起，其中2萬元自95年4月6日起，其中2萬元自95年5月6日起，其中2萬元自95年6月6日起其中2萬元自95年7月6日起，其中2萬元自95年8月6日起，其中2萬元自95 年9月6日起，其中2萬元自95年10月6日起，其中2萬元自95年11 月6日起，其中2萬元自95年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息」計算之數額後，所得出之數額。