臺灣新竹地方法院民事判決 95年度訴字第736號原 告 丁○○被 告 乙○○
丙○○上列當事人間請求解除租賃等事件，本院於民國96年7月19日辯論終結，判決如下：
主 文確認被告乙○○與被告丙○○就坐落新竹市○○街○○巷○弄○號4樓房屋之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、事實摘要：
㈠、原告主張：
１、緣訴外人蔡慶和於民國94年7月13日向本院民事執行處以拍賣方式標得坐落新竹市○○街○○巷○弄○號之房屋（下稱系爭房屋），並於94年8月3日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，原告於95年6月24日受讓系爭房屋之所有權，為系爭房屋之現所有權人，合先敘明。而被告乙○○為系爭房屋之原所有權人，其就系爭房屋4樓與被告丙○○所訂之租賃契約（下稱系爭租賃契約）係通謀虛偽意思表示所為，蓋系爭房屋因遭查封拍賣之際，被告乙○○才與其兄即被告丙○○訂立系爭租賃契約。
２、系爭房屋興建完成日期為89年9月間，於92年10月間始訂立系爭租賃契約，而被告丙○○之配偶卻於93年7月1日才將戶籍遷入系爭房屋，且遷入時被告丙○○仍居住在新竹市○○路原住處，另系爭租賃契約之租賃期間長達20年，一次給付租金新台幣（下同）600,000元，與系爭房屋2、3樓之租賃期間及給付租金之方式相差很大，顯然有造假之嫌。
３、又被告丙○○於76年11月間即居住在新竹市○○路○○○號迄今，且設籍於上址，顯見並無出資興建系爭房屋3、4樓之動機，亦無需居住在系爭房屋4樓之事實。
４、再系爭房屋於89年興建完成，而被告丙○○並無任何保全其出資之作為，亦無居住之事實，直至93年間訴外人台灣中小企業銀行持假扣押裁定聲請強制執行前（即92年10月間）始訂立系爭租賃契約，實啟人疑竇？為此，爰提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
㈡、被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前所提出之書狀及到庭之陳述略以：
系爭房屋4樓現在是伊和被告丙○○的妻小在居住，被告丙○○有時候會過去，因為被告丙○○在海埔路另外有工廠，有時候住工廠，有時候住在系爭房屋4樓。而系爭房屋3、4樓是由被告丙○○出資增建，因為是違建所以無法辦理過戶，剛蓋好的時候，是被告丙○○一家在使用，伊一家人住在系爭房屋1、2樓，後來因為沒有辦法辦理分割，只好以租賃契約之方式確定被告丙○○的權利範圍，遂與被告丙○○協議系爭房屋3樓歸伊使用，4樓則歸被告丙○○，系爭租賃契約並非造假，92年間訂立系爭租賃契約時，有去申請印鑑證明，並非為了逃避強制執行而訂立，又系爭房屋3、4樓增建部分雖然在拍賣公告內，但是4樓部分已註明不點交，原告為房地產之專業人員，應自行注意查證等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
二、程序部分：
㈠、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、5款分別定有明文；所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁判要旨可參）。查本件原告起訴時，訴之聲明原為「被告丙○○應將新竹市○○街○○巷○弄○號4樓之租賃契約無條件解除。」，嗣於96年4月19日言詞辯論時當庭更正訴之聲明為如主文第1項所示，並追加被告乙○○為當事人，二者均係基於系爭租賃契約所生之爭執，揆諸上開規定，自應准許。
㈡、被告乙○○、丙○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、被告乙○○為系爭房屋之原所有權人，系爭房屋因遭本院民事執行處查封拍賣而為訴外人蔡慶和拍定並取得所有權，原告嗣後輾轉受讓系爭房屋之所有權，為系爭房屋之現所有權人，有原告提出之本院不動產權利移轉證書、民事執行處通知、94年11月2日新院雲94執聲武字第726號函、建物登記謄本附卷可稽，並經本院依職權調取本院民事執行處93年度執字第11568號執行卷宗核閱屬實，被告對此亦不爭執，堪信為真。
㈡、系爭房屋3、4樓未辦理保存登記，而被告就系爭房屋4樓訂立系爭租賃契約，有建物登記謄本、房屋租賃契約書各1紙在卷為憑。
㈢、被告丙○○於76年11月23日，即設籍在新竹市○○路○○○號迄今，未曾遷出，被告乙○○於86年8月17日遷入系爭房屋，被告丙○○之配偶甲○○及其女陳采琳於93年7月1日自原設籍之新竹市○○路○○○號遷入系爭房屋，有原告提出之戶籍謄本、房屋使用調查表各1份存卷可查，並為被告所不爭執，堪信為實在。
四、本院之判斷：本件所應審究者，厥為㈠被告是否以通謀虛偽意思表示訂立系爭租賃契約？㈡系爭租賃契約有無隱藏他項法律行為？玆分敘如下：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院著有52年台上字第1240號判例可資參照。本件原告為系爭房屋之所有權人，惟被告丙○○抗辯就系爭房屋4樓與被告丙○○訂有租賃契約，用以表彰被告丙○○對系爭房屋4樓之權利，是被告丙○○、乙○○就系爭房屋4樓有無租賃關係，或系爭租賃契約有無隱藏他項法律行為，將影響原告使用系爭房屋之權能，原告法律上地位有所不安，且此不安得以本確認判決除去，原告起訴請求確認被告間就系爭房屋4樓之租賃關係不存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡、次按確認法律關係不成立之訴，原告如僅否認被告於訴訟前所主張法律關係成立原因之事實，以求法律關係不成立之確認，應由被告就法律關係成立原因之事實，負舉證之責，最高法院著有20年上字第709號判例可資參照。查被告乙○○主張就系爭房屋4樓有租賃關係存在，依前開判例說明，自應負舉證責任。
㈢、被告乙○○主張就系爭房屋4樓有租賃關係存在之事實，固據其提出房屋租賃契約書1件為證，惟此為原告所否認。經查：
１、觀諸系爭租賃契約之記載：租賃期限自92年10月15日起至
112 年10月14日止，共20年，租金每個月5,000元，採預付租金方式，被告乙○○已向被告丙○○收取租金600,000元，相較於系爭房屋2、3樓之租賃契約，租賃期間僅有6個月，收取租金之方式採月繳，此有房屋租賃契約書3份供參，兩者均有明顯不同，亦與一般實際出租房屋之常情有違，被告就系爭房屋4樓是否確有租賃關係存在，已值存疑？
２、又被告丙○○既與被告乙○○訂立系爭租賃契約，其配偶及子女，卻遲至租約訂立後逾半年始將戶籍遷入系爭房屋，且被告丙○○自76年間，即設籍在新竹市○○路○○○號迄今未曾遷出，而被告丙○○及其配偶甲○○經本院合法通知，均未到庭陳述，是被告丙○○與其家人是否有實際居住在系爭房屋4樓之情，非無可疑？是原告主張被告丙○○並無居住系爭房屋4樓之需要，堪可採信。
３、至被告乙○○辯稱：訂立系爭租賃契約有申請印鑑證明，應非作假云云。惟按申請印鑑證明之用途不一而足，非必為締約所必要，況系爭租賃契約簽訂之時間為92年10月12日，被告乙○○申請印鑑證明之日期則為92年10月23日，竟在訂立系爭租賃契約之時間後，亦與一般申請印鑑證明後，始為特定之法律行為之常情不符，尚難認被告乙○○有於92年間申請印鑑證明，且在系爭租賃契約書上用印，其與被告丙○○就系爭房屋4樓即有租賃關係存在，被告乙○○上開所辯，洵無足採。
４、被告乙○○既無法證明其與被告丙○○間就系爭房屋4樓確有租賃關係存在，原告主張系爭租賃契約係被告通謀虛偽意思表示所為，尚非全然無據，應堪採信。
㈣、被告乙○○另抗辯：系爭房屋4樓係被告丙○○出資興建，因無法辦理保存登記，遂以訂立租約之方式表彰被告丙○○之權利云云。經查：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。查被告乙○○主張系爭租賃契約隱藏他項法律行為，自應就該有利於己之事實負舉證責任，先予敘明。
２、被告乙○○辯稱系爭房屋4樓係被告丙○○出資興建，並未提出被告丙○○之資金來源、出資證明或工程承攬契約等以供本院參酌，又系爭房屋於89年7月即開始課徵房屋稅，此有新竹市稅捐稽徵處96年5月29日新市稅房字第0960016869號函暨其所附房屋稅籍證明書等可考，被告乙○○亦自認系爭房屋歷年之房屋稅均為其所繳納，設若系爭房屋4樓為被告丙○○出資興建，其與被告乙○○所訂系爭租賃契約，應係被告丙○○享有地上權之表彰，租金之約定即為土地租金之性質，而房屋之使用權能仍屬被告丙○○，衡以常理，房屋稅自應由使用人即被告丙○○繳納，是被告乙○○所辯，即乏所據，殊難憑採。
３、再者，系爭房屋4樓既於89年7月起即開始課徵房屋稅，被告乙○○亦自認被告丙○○在房屋剛蓋好時有實際居住等語（見本院96年5月18日言詞辯論筆錄），被告果係欲以訂立租賃契約之方式表彰被告丙○○對於系爭房屋4樓之權利，理應於房屋興建完成後不久即締約，而非遲至92年10間才訂立系爭租賃契約，顯與常情有悖，難認有理。
４、從而，被告乙○○既無法舉證證明與被告丙○○間就系爭房屋4樓有租賃關係存在，又無法就系爭租賃契約隱藏有他項真實法律行為等有利於己之事實舉證以實其說，是原告主張被告就系爭房屋4樓並無租賃關係存在，應堪採信。
㈤、綜上所述，被告間就系爭房屋4樓並無何租賃關係存在，原告起訴請求確認被告2人間就系爭房屋4樓之租賃關係不存在，洵屬有據，為有理由，應予准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前揭判斷不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 8 月 2 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 2 日
書記官 戴家旭