臺灣新竹地方法院民事判決 95年度訴字第865號原 告 己○○○
丁○○○甲○○○子○○癸○○辛○○庚○○
號4樓壬○○施景章共 同訴訟代理人 路春鴻律師複 代理人 陳慶禎律師
丙○○卯○○
午 ○被 告 栗源開發股份有限公司兼法定代理人 申○○被 告 戊○○
未○○辰○○上 一 人訴訟代理人 巳○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年4月3日辯論終結，判決如下：
主 文被告栗源開發股份有限公司應自門牌號碼新竹市○○街○○○號如附圖所示A部分面積一千二百四十九平方公尺之房屋遷讓，並將房屋騰空返還與原告丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○、施景章。
被告栗源開發股份有限公司應自民國九十六年一月一日起至遷讓騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○、施景章新臺幣肆拾萬元。
被告栗源開發股份有限公司、申○○、戊○○、辰○○、未○○應連帶給付原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、陳貞荻、辛○○、庚○○、壬○○新臺幣叁佰陸拾萬元，及自民國九十七年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告栗源開發股份有限公司、申○○、戊○○、辰○○、未○○連帶負擔。
本判決主文第一項至第三項，於原告以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件原告於起訴狀送達後始追加施景章為原告，因原告係依所有物返還請求權、不當得利等法律關係訴請被告栗源開發股份有限公司（以下簡稱栗源公司）返還新竹市○○街○○○號如附圖所示A 部分之房屋（下稱系爭房屋），及因無權占有系爭房屋所生相當於租金之不當得利，原告施景章為系爭房屋之所有人，此有建物謄本在卷可憑（卷一第15頁），就原告主張之上開訴訟標的，施景章與其餘原告間就訴訟標的有合一確定之必要，原告所為追加，應認合於民事訴訟法第255條第1項第5款之事由，自應准許。
貳、原告起訴時尚列寅000000000000、丑○○○○○○、乙0000000000為被告，惟嗣後因上開占有人均已搬離新竹市○○街○○○號房屋，且如附圖所示B、C部分之房屋均已由原告收回，故原告業已先後撤回寅000000000000、丑○○○○○○、乙0000000000之訴訟，並已撤回就如附圖所示B、C部分之請求，核先敘明。
叁、被告栗源公司、申○○、戊○○、辰○○、未○○均未於最
後言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所示各款情形，爰依原告聲請，對被告栗源公司、申○○、戊○○、辰○○、未○○一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、陳貞荻、辛○○、庚○○、壬○○與被告栗源公司於民國88年12月27日簽訂房屋租賃契約書，由被告栗源公司向原告承租坐落新竹市○○段○○○○號之土地及同段2493建號即門牌號碼新竹市○○街○○○號建物，供其經營物流倉儲量販、商品批發零售業務使用，租賃期限自89年1月1日起至95年12月31日止，原約定每月租金新臺幣（下同）47萬7,000元，嗣於90年11月調整為每月40萬元，而被告辰○○、戊○○、申○○、未○○等四人則為被告栗源公司之連帶保證人。被告栗源公司自95年1月起即未正常繳交租金，一方面擅自將系爭房屋轉租予寅000000000000、丑○○○○○○、乙0000000000，另一方面卻又延欠租金之給付，原告乃於95年10月30日以存證信函終止租約。嗣系爭租賃契約之期限已於95年12月31日屆滿，計至租期屆滿時止，被告栗源公司計積欠9個月租金360萬元未為給付，迭經催告，均不獲置理。
二、次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」民法第767條第1項定有明文。又所謂無權占有，係指無正當權源之占有人。本件系爭租賃契約期限已經屆滿，被告栗源公司就系爭房屋，自屬無權占有，系爭房屋所有權人即原告丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○、施景章自得依所有物返還請求權請求被告栗源公司遷讓返還系爭房屋。
三、再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例。本件被告栗源公司自96年1月1日起即無權占用系爭房屋，侵害原告之權利，並獲有相當於每月租金40萬元之不當利得，是原告自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項共同侵權行為及民法第179條不當得利之法律關係，請求被告栗源公司給付自96年1月1日起至返還系爭房屋止，相當於每月租金40萬元之不當得利。
四、復按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人，或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。」民法第272條第1項、第273條定有明文。被告申○○、戊○○、辰○○及未○○為系爭租賃契約中承租人即被告栗源公司之連帶保證人，被告栗源公司共積欠原告360萬元之租金，是出租人即原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、陳貞荻、辛○○、庚○○、壬○○自得依租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告栗源開發股份有限公司、申○○、戊○○、辰○○、未○○連帶給付。
五、被告栗源公司辯稱系爭建物之起造人名義雖為原告等之被繼承人陳燦榮，然實際出資起造者應為被告栗源公司之前身即來而富開發股份有限公司（下稱來而富公司），是以系爭建物之真正權利人應為來而富公司，非原告等人，故原告等人並無權源請求被告等遷出系爭房屋云云，惟：
(一)原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、陳貞荻、辛○○、庚○○、壬○○之被繼承人陳燦榮於85年1月22日與訴外人陳哲義簽訂契約，約定由陳燦榮於系爭724地號土地上興建商用建築物及附屬設施，並於完工取得使用執照後出租予陳哲義所設立的公司使用。陳燦榮於與陳哲義簽約後，旋於85年2月9日委請東澤營造有限公司於系爭724地號土地上興建系爭房屋，並於同年5月間取得使用執照後，再增建部分附屬設施，其全部工程款，均係由陳燦榮支出。系爭房屋完工後，陳燦榮乃依約於85年6月15日與陳哲義所設立之來而富公司簽訂租賃契約，將系爭房屋出租予來而富公司營業使用，租期自85年6月15日起至92年6月14日止。88年10月間，陳燦榮不幸去世，由原告己○○○等繼承人承受系爭房屋出租人之地位，惟來而富公司因經營不善且內部股東意見不合，遂另行籌設栗源公司，並情商原告等人終止與來而富公司間之租賃關係後，再與栗源公司訂定租約繼續租賃關係，是原告等人乃於88年12月27日與時任來而富公司代表人之申○○、戊○○終止原租賃契約，並退還押租保證金300 萬元，同時另與被告栗源公司簽訂系爭房屋租賃契約書，迄95年12月31日租期屆滿為止。由上可知，系爭房屋係原告己○○○等人之被繼承人陳燦榮出資興建後再行出租。
(二)被告栗源公司提出「來而富開發股份有限公司總工程款明細表」，以證明系爭建物之真正權利人為來而富公司，惟該明細表除蓋有「來而富開發股份有限公司統一發票專用章」外，其他諸如經陳燦榮簽名或用印等足資佐證確係由來而富公司出資興建之證明，則付諸闕如，且對照其上所記載總工程款高達4,677萬餘元，乃竟僅以一只A4大小的紙張用以證明其出資，未免過於草率。該明細表所列支出亦均與系爭建物之興建無關，自無從證明系爭建物係由來而富公司興建。
六、被告栗源公司不得以其所繳交之押租金超過2個月房租金額部分，與其對原告所積欠之租金相互抵銷：
(一)依最高法院95年度台上字第1907號判決要旨可知，土地法第99條就擔保金之規定，應解為不包括供營業使用之房屋租賃，以兼顧租賃雙方之利益。本件被告栗源公司向原告等人所承租的系爭房屋，係供經營賣場等商業使用，並非供居住使用，雖其所繳交之押租擔保金逾二個月房租的總額，惟揆諸前揭說明，亦無土地法第98條、第99條適用之餘地，是其主張依土地法第99條之規定，得以押租擔保金與所積欠原告的租金相互抵銷，容有誤會。
七、訴之聲明：
(一)被告栗源開發股份有限公司應自門牌號碼新竹市○○街○○○號如新竹市地政事務所96年2月15日複丈成果圖所示A部分面積1,249平方公尺之房屋遷讓並騰空返還予原告丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○及施景章。
(二)被告栗源開發股份有限公司應自96年1月1日起至遷讓騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告40萬元。
(三)被告栗源開發股份有限公司、申○○、戊○○、辰○○、未○○應連帶給付原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○360萬元及自97年2月19日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。
(四)原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告栗源公司、申○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到庭及所提書狀，答辯如下：
(一)被告栗源公司固積欠出租人即原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○95年1月至5月租金合計200萬元，惟被告栗源公司曾繳納押租金300萬元與出租人，依土地法第99條第2項規定，押租金為2個月，超過2個月之部分，承租人得以超過部分抵付房租。本件押租金為300萬元，被告栗源公司即主張以該超出之220萬元押租金抵扣所積欠之租金。
(二)系爭建物起造名義人雖為原告等之被繼承人陳燦榮，然實際出資起造者應為被告栗源公司之前身即來而富公司，是以系爭建物之真正權利人應為被告栗源公司，而非原告丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○及施景章等人。依來而富公司85年時之財產目錄，可證系爭建物屬來而富開發有限公司之財產；又於工程主體完工後之消防工程，亦係由來而富公司之負責人陳哲義委託旭大消防工程設計顧問有限公司施工，另相關之超級市場設備工程，如超級市場內冷凍冷藏展示櫃等，及冷凍、冷藏櫃所使用之配屬水、電、排水配管及配線系統工程等，亦均係由陳哲義代表來而富公司委託商錄有限公司承作。又整個超級市場之冷凍機電工程亦由陳哲義代表來而富公司向大壹冷凍機電有限公司所買受並委託其施作。故系爭建物之主體工程、消防工程及內部超市設備之冷凍水電工程均由來而富公司陳哲義所委託第三人承攬施作，原告之被繼承人陳燦榮全無出資，只是以其名義為起造人，是以系爭建物應屬來而富公司所有。退步萬言，若認系爭建物，原告有所有權，被告栗源公司係向陳燦榮及原告等承租，而應為遷讓，雖依租約第7 條只就租賃標的物之裝潢及修繕，如隔間、空調、裝修等租賃屆滿，乙方即被告不得拆除或要求任何補償，然就租賃標的物之主體，被告所出資之費用，非屬裝潢、修繕費用，被告仍得依不當得利之法律關係請求被告等人返還該2,800 萬元之支出，是就原告主張被告所欠租金全部及相當於租金之不當得利之損害若有理由，被告即以此部分金額主張抵銷。
(三)系爭租約已於95年12月31日到期，被告栗源公司並非不願搬遷，只是希望原告能遵守續租之承諾，因被告栗源公司就系爭建物之費用高達5,000萬元，僅承租7年，尚未回收成本，是以原告不願續租，被告栗源公司損失慘重。按「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之意思表示者，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以現存之增價額為限。」民法第431條定有明文。本件系爭租賃物增加價值市值應達1,000萬以上，原告若不願續租，被告栗源公司依前述規定請求原告酌為償還1,000萬元，以減少被告栗源公司之損失。
(四)並聲明：駁回原告之訴。
三、被告辰○○、戊○○、未○○未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到庭陳述或提出書狀，答辯如下：
被告辰○○、戊○○、未○○當初均係栗源公司之股東，乃擔任系爭租約之連帶保證人，嗣後均已於89年4月4日即自栗源公司退股，對公司業務已無權過問，僅係疏忽忘記解除保證責任，請原告斟酌情由，逕向栗源公司及其法定代理人申○○請求。並聲明：駁回原告之訴。
叁、法院之判斷：
一、兩造不爭執之事項如下：
(一)被告栗源公司邀同被告申○○、辰○○、戊○○、未○○擔任連帶保證人向原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○承租坐落新竹市○○段○○○號地號土地之新竹市○○段○○○○○號建物，門牌號碼為新竹市○○街○○○號之系爭房屋，租賃期間為自89年1月1日起至95年12月31日止，租金原約定為每月47萬7千元，嗣於90年11月調整為每月40萬元，出租人之原告己○○○、丁○○○、甲○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○並收取押租金300萬元。
(二)原告施景章於94年12月22日取得系爭房屋所有權應有部分12分之1 ，並於95年1 月11日登記在案。
(三)系爭建物登記為原告甲○○○、陳施信女、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○、施景章所共有。
(四)被告栗源公司共積欠原告95年1月至5月、9月至12月共9個月之租金，計360萬元。
(五)被告栗源公司現占有系爭房屋如附圖所示A部分（面積1,249平方公尺）作為經營賣場使用。系爭租賃契約業已屆期，被告栗源公司占有上開建物並無合法權源。
二、本件被告栗源公司對其於租約期滿後，猶佔有使用系爭房屋，係屬無權占有，並不爭執，僅以系爭房屋係被告栗源公司前身來而富公司出資興建，並非原告己○○○之被繼承人陳燦榮所興建，被告栗源公司得就來而富公司支出之建築費用2,800萬元、有益費用1,000萬元範圍主張抵銷，另就押租金300萬元逾2個月租金部分，亦得抵扣租金等語為辯。則本件所應探究者厥為被告栗源公司得否以上開建築費用、有益費用、押租金扣抵租金，而續為占有使用系爭房屋，原告請求被告栗源公司自系爭房屋遷讓返還，並請求積欠之租金及自租期屆滿後相當於租金之不當得利，有無理由等項。茲分述之：
(一)原告甲○○○、陳施信女、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○、施景章為系爭房屋之所有人，此有建物謄本在卷可佐（卷一第15頁），且原告就系爭建物係原告己○○○等人之被繼承人陳燦榮出資興建，業據提出工程契約書、收據、房屋租賃預約書、房屋租賃契約書等為證（卷一第153頁至第170 頁），依系爭房屋之所有權登記及歷來出租狀況，均得推知系爭房屋為陳燦榮所有，後為原告己○○○等人繼承取得。來而富公司若為系爭房屋之所有人，又何須以承租人地位承租系爭房屋？被告栗源公司及申○○所辯系爭房屋為來而富公司出資興建，並由其繼受取得一節，自非可採。
(二)被告栗源公司及申○○固提出來而富公司之財產目錄、消防工程承包合約書、超級市場設備工程合約書、水電排水配管、配線工程合約書及冷凍機電工程買賣合約書等（卷一第131頁至第149頁），主張系爭建物為來而富公司所出資興建。惟查，上開工程合約，均屬經營超級市場所須設備，與建物之興建本身並無關連，且來而富公司與被告栗源公司係屬二不同之私法人，縱來而富公司確係系爭房屋之所有人，亦與被告栗源公司無關，被告栗源公司及申○○以來而富公司出資預備開設超級市場之各項設備，即認被告栗源公司得向原告等主張以2,800萬元之出資興建費用相抵，尚非有據，自無從採信。
(三)被告栗源公司及申○○復依民法第431條規定主張被告栗源公司為系爭房屋增加價值，得向出租人請求償還有益費用1,000萬元云云。惟查，被告栗源公司就其支出何增益系爭房屋價值之有益費用，並未提出任何事證，以為證明，其所提出之消防工程承包合約書、超級市場設備工程合約書、水電排水配管、配線工程合約書及冷凍機電工程買賣合約書之契約當事人均為來而富公司，並非被告栗源公司，且上開費用之支出，均係來而富公司為經營超級市場所為支出，顯非為增益系爭房屋之價值而為支出。另依兩造房屋租賃契約書第七條之約定「甲方（出租人）提供乙方（栗源公司）之租賃標的物，其隔間、空調、裝修等裝潢及修繕行為概由乙方自行處理，但不得損壞原有建築結構。乙方同意於交還租賃標的物時，就所有裝修之設備，除經甲方要求回復原狀，或屬於可以移動之營業設備外，一切固定設備均屬甲方所有，乙方不得拆除或要求任何補償。」業已就固定設備之歸屬，明確定為屬出租人所有，則被告栗源公司及申○○主張得向出租人請求有益費用1,000萬元云云，亦非可採。
(四)系爭房屋租賃契約書就押租金300萬元之返還，業於契約第四條第（一）項約定「供本租約擔保之三百萬元押租金，乙方不得中途主張抵付租金或費用，亦不得用以作為任何債務之擔保。」被告栗源公司於租期屆滿前，即主張以逾2個月租金部分之金額，扣抵租金，顯與兩造之約定不合。另系爭房屋係供作營業使用，其擔保金並不受土地法第99條之限制此有最高法院95年台上字第1907號判決意旨可參（卷二第163頁），故被告栗源公司主張以押租金超過2個月租金部分之220萬元，扣抵租金，自非可採。此外，系爭房屋租賃契約書第（三）項約定「本租約租期屆滿或經合法解除或終止，乙方應立即遷出，將租賃標的物歸還甲方點收，並履行本租約全部債務後，甲方於十日內將押租金無息退還予乙方。」，故原告己○○○等出租人返還押租金之時點，係被告栗源公司履行租賃契約所載之交還租賃標的物、給付租金等義務完竣後10日，而被告栗源公司尚占有使用系爭房屋，顯見原告陳范妹等出租人返還押租金之義務尚未發生，則被告栗源公司主張以押租金300萬元扣抵租金，亦無理由，洵非可採。
(五)綜上，本件被告栗源公司無權占有系爭房屋，原告甲○○○、陳施信女、子○○、癸○○、辛○○、庚○○、壬○○、施景章本於所有物返還請求權，訴請被告栗源公司返還系爭房屋，並自96年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利40萬元，核均無不合，自應予准許。另原告己○○○訴請被告栗源公司給付自96年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付40萬元之不當得利部分，因原告己○○○並非系爭房屋之所有權人，被告栗源公司占用系爭房屋所受之利益，並不會造成原告己○○○直接受有損害，故原告己○○○就此部分，自不得對被告栗源公司主張不當得利之返還，此部分請求應予駁回。
三、被告栗源公司積欠原告己○○○等出租人360萬元之租金，為兩造所不爭執。另被告申○○、戊○○、辰○○、未○○為系爭租賃契約之連帶保證人，自應依連帶保證之法律關係，就上開租金之給付負連帶保證責任。雖被告戊○○、辰○○、未○○均已自栗源公司退股，惟渠等並未解除本件房屋租賃契約之連帶保證責任，自難以渠等之退股，即謂渠等不負本件連帶保證責任，從而，原告訴請被告申○○、戊○○、辰○○、未○○等人與被告栗源公司就租期屆滿前積欠之租金360萬元及自97年2月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
三、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原告己○○○敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決基礎，已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項，第390條第2項判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
書 記 官 李慧娟