臺灣新竹地方法院民事判決 95年度訴字第99號原 告 裕利工業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 葉文博律師被 告 大永昌家具有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落新竹市○○路○段189之1號房屋遷出，並將房屋返還原告，其履行期間為參個月。
被告應給付原告新台幣貳拾捌萬元，及自民國九十五年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十五年三月一日起至遷出第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣貳拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰柒拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國（下同）94年7月15日訂有房屋租貸契約書，約定租貸期限自94年7月15日起至95年1月31日止，由原告將門牌號碼新竹市○○路○段189之1號房屋出租予被告，每月租金新台幣（下同）110,000元，押租金為300,000元。
（二）嗣被告於上開租約期限屆至前向原告表示無意續租，並表示希望原告能就其增加電力之開銷費用85,000元加以補償，是原告除分別於95年1月9日及同月26日撰擬存證信函予被告，表示同意至租約屆期時即不再續租，而將押租金300,000元全數退還及願意補償被告方面所增加之電費開銷85,000元外，另亦於95年1月25日匯還押租金及電費開銷合計385,000元予被告公司法定代理人甲○○收執。
（三）按租貸定期限者，其租貸關係於期限屆滿時消滅；承租人於租貸關係終止後，應返還租貸物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。次按依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益致他人受有損害為其要件，故請求返還之範圍，應以對方所受利益為限，至於無權占有他人土地、房屋，依社會通常觀念，顯然可能獲得有相當於租金之不當得利，當屬合理。另依兩造契約第6 條約定，租期限滿時，除經原告同意繼續出租外，被告應立即將上開房屋按原狀遷空交還原告，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止；另被告若有違約情事，致原告權益受損時，應賠償原告所受損害，並應賠償原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用。是以，本件兩造間之定期租賃契約既已屆滿，被告理應自系爭房屋遷讓並返還房屋予原告，惟被告竟拒不履行，是原告依據上揭民法第450條第1項、第455條前段、第179條及前揭契約第6條、第12條規定，請求被告遷出系爭房屋並將系爭房屋返還原告，另請求被告應給付原告因本案涉訟所支付之第一審訴訟程序律師費用60,000元及按租金五倍計算之95年2月份之違約金550,000元，合計610,000元，再自95年3月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告按租金額五倍計算即550,000元之違約金等語。
（四）為此聲明：
１、被告應遷出門牌號碼新竹市○○路○段189之1號房屋，並將房屋返還原告。
２、被告應給付原告610,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、被告應自95年3月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告550,000元。
４、原告願供擔保，請准就第一、二項聲明宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造雖有簽訂房屋租貸契約書，然依契約書第6條約定，乙方（承租人）於租期屆滿時，經甲方同意得繼續出租，因原告法定代理人丙○○已口頭與被告公司之乙○○成立口頭上租約，租期五年，自95年2月1日起至100年1月31日止，租金每月105,000元，被告公司並已委請律師於95年1月27日以台中法院郵局第7178號存證信函檢附第00000000000號面額110,000元郵政匯票一紙欲給付95年2月租金，惟為原告拒收，而將存證信函及匯票全部退回，則原告係受領租金遲延，被告仍以本狀表示願提出支付租金予原告之意思，並請原告明示要於何時、何地以何方法才願受領。又被告再委託律師於95年2月24日以台中法院郵局第7480號存證信函再檢附第00000000000號面額110,000元郵政匯票一紙欲給付95年3月租金，故被告均有依約履行給付租金。
（二）又原告法定代理人丙○○雖有以存證信函寄送被告法定代理人甲○○收受，但查丙○○所稱被告不願續租云云，並不正確，且原告在第11號存證信函中既自認丙○○與子林恆毅兩次造訪甲○○，足見兩造確有就續租事宜與談，否則原告負責人何必千里迢迢自新竹到台中與被告人員商談。再者，被告對此已委託律師於95年1月12日以台中法院郵局第6909號存證信函、95年1月23日同局第7100號存證信函表示已有以電話達成口頭上契約。至於原告所稱其已退還押租金及電力補償金85,000元，被告確有收受，但被告並未接受原告所稱兩造已無租約之主張，況原告雖堅決退回押租金及電力補償款，被告仍認租約存在，被告仍備妥該押租金，並以本狀表示請原告再告知於何時、何地以何方法收受押租金。
（三）本件租約仍有效存在，故原告請求被告遷讓房屋返還原告，並無理由，又原告主張被告應給付租金五倍之違約金，更無理由，且違約金之約定太高，退萬步言，假若租約不存在，則違約金每月以10,000元計算已屬很高，原告竟主張每月以550,000元計算，實不合理，應予以酌減。至其起訴請求被告給付律師費60,000元及按月550,000元之損害金，既無根據，亦無理由。
（四）又原告雖是系爭房屋之出租人，但被告除向原告承租系爭房屋之外，並向訴外人陳秋雲同時承租坐落新竹市○○路○段○○○號房屋，而構成一整個店面，被告因已與原告負責人丙○○續租五年，所以放心向訴外人又租妥房屋，不料，原告突然因有第三人願以較高租金向原告承租系爭房屋，而後悔與被告已達成口頭契約，毫無預警悔約，造成被告重大損失，被告現已與陳秋雲訂約，需要依約履行，不能片面違約等語，資為抗辯。為此聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
（一）兩造於94年7月15日訂有房屋租貸契約，租期自94年7月15日起至95年1月31日止，由原告將坐落新竹市○○路○段189之1號房屋出租予被告，每月租金110,000元，押租金為300,000元。
（二）原告於95年1月9日及同月26日，二次以存證信函通知被告表示租期屆滿不再續租，並於同年月25日將押租金300,000元及被告支出之電費開銷85,000元，合計385,000元匯交被告公司法定代理人甲○○收執。
四、本件經協議兩造整理並確認爭點如下
（一）兩造租約是否已經合法終止？
（二）原告請求的違約金是否過高？茲述之如下：
１、按租貸定有期限者，其租貸關係於期限屆滿時消滅；承租人於租貸關係終止後，應返還租貸物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。查兩造所簽訂之房屋租賃契約書第2條、第6條前段分別約定：「租貸期限經甲乙雙方洽訂為6.5個月即自94年7月15日起至95年1月31日止」、「，乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租貸房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」等情，是依租約兩造租貸關係已於95年1月31日屆滿時消滅。被告雖抗辯稱原告之法定代理人丙○○於94年12月底已口頭同意其自95年2月1日起至100年1月31日止續租5年，租金降為每月105,000元等語，惟為原告法定代理人丙○○所否認，被告復未能舉證以實其說，自不足採。況原告法定代理人丙○○業分別於95年1月9日及同月26日，二次以存證信函通知被告表示期滿不再續租，並於同年月25日將押租金300,000元及被告支出之電費開銷85,000元，合計385,000元匯予被告之法定代理人甲○○，有存證信函及回執各2紙及匯款申請書一紙在卷可資佐證，益徵原告並無於期滿後與被告續租之意。是兩造租約既已於95年1月31日終止，而出租人即原告復未同意被告在租約期滿後繼續承租系爭房屋，則被告繼續占用系爭房屋自屬無權占有，從而，原告依租賃之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋並返還原告，即無不合，應予准許。
２、按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。所謂相當之數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號著有判例。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文。再租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念。本件兩造間租賃契約已於95年1月31日終止，被告係屬無權占用已如前述，則原告自得依不當得利法則，向被告請求返還此一利益。又原告雖依據系爭租約第6條後段「（乙方）如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」及第12條「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」之約定，請求被告賠償95年2月份之違約金550,000元及本件律師費用60,000元，並自95年3月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付550,000元違約金等情。本院斟酌原告因被告租約期滿後未返還系爭房屋其所受損害除原告按月得收取相當於租金利益，另原告已將系爭房屋出租他人，如未能交付亦應負擔違約責任等一切情狀，認每月按照租金五倍計算之違約金，顯屬過高，應以每月按租金二倍計算之違約金即220,000元為相當。從而，原告請求被告給付95年2月份之違約金220,000元及本件支出之律師費用60,000元，合計280,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年3月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年3月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付220,000元之違約金範圍內，為有理由，應予准許。
逾此請求，則屬無據，應予駁回。
五、按判決所命之給付，其性質非長時間不能履行者，法院得定相當之履行期間，本件交還房屋部分，非長時間不能履行，爰依法酌定履行期間為三個月，以資兼顧。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均與本件結論無涉，爰不一一論述，附此敘明。
七、查本件係房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，亦即係就民事訴訟法第427條第2項第1款所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動。又被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
書記官 許麗汝