臺灣新竹地方法院民事判決 95年度重訴字第34號原 告 甲○○○訴訟代理人 崔百慶律師訴訟代理人 乙○○
號8樓被 告 丙○○上列事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國95年7月18日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示之土地及建物，辦理所有權移轉登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）民國93年5月20日被告以美克建設股份有限公司法定代理人之身分，與原告就附表所示之土地與建物，訂立不動產買賣契約書，總價為新台幣（下同）二千零五十萬元，並約定付款條件如下：⑴買方訂約時支付簽約金五十萬元；⑵餘款二千萬元其中一千二百萬元由買方向銀行直接承受原告同上金額之原抵押貸款，餘款八百萬元由買方開立票號AN0000000、AN0000000面額分別為六百萬元、二百萬元，票載發票日為93年8月3日、93年9月18日、以臺灣銀行北大路分行為付款人之支票二紙支付。且不動產買賣契約書第8條約定：「貸款應於過戶手續完成後三日內付清」，第10條約定：「本約簽訂後，倘買方不按約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除契約」。嗣美克建設股份有限公司、原告與被告三方均同意前述不動產買賣契約之買方變更為被告，買賣條件均不變，原本屬於美克建設股份有限公司之契約權利義務皆由被告承繼。
（二）原告依約於93年7月7日將附表所示之不動產，辦畢所有權移轉登記予被告，詎被告因信用不良，根本不符銀行承受貸款之資格，致附表所示不動產之抵押貸款無法依據契約約定由其承受，而上開面額各為六百萬元、二百萬元之二紙支票，經原告屆期提示後，亦均跳票在案。甚且，在原告將附表所示不動產移轉所有權予被告後未及一個月，被告之債權人郭國銘便立刻為假扣押登記，之後被告其餘債權人亦跟進辦理假扣押之執行。
（三）因被告未能在過戶後三日內承受上揭銀行貸款，且六百萬元之支票跳票，實際上原告只取得五十萬元，原告遂於93年8月12日以新竹武昌街郵局第1424號存證信函催告於文到7日內依約付清餘款二千萬元，逾期即以該函解除前述系爭買賣契約，不另通知。被告逾期並未履行，依法前述買賣契約已經解除，被告應將附表所示不動產之所有權回復登記為原告所有。惟被告仍置之不理，原告認為遭受詐騙，另向被告提起刑事告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署以93年度偵字第4224號、第4347號起訴後，被告在本院刑事庭94年度易字第120號案件94年9月28日之準備程序中，雖認罪並表示願意將附表所示之不動產辦理移轉登記為原告所有，但數月來均無下文。原告爰依民法第259條之規定提起本訴，請求被告回復原狀，亦即被告應將附表所示不動產之所有權回復登記為原告所有。為此聲明：
㈠被告應將附表所示之土地及建物，辦理所有權移轉登記為原告所有。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告抗辯如下：
（一）原告主張前述不動產買賣契約之締約過程、嗣變更買方為被告個人、而六百萬元、二百萬元之支票均跳票、附表所示不動產則早於93年7月7日移轉登記在其個人名下等情，固屬真正，惟其並未實施詐術欺騙原告。
（二）在向銀行申請貸款時，新竹國際商業銀行初審之額度並未達到一千二百萬元，故其轉而向第一銀行與世華銀行申請，過程中雖有耽誤時日，但曾向原告說明申貸額度未達理想之問題。而93年7月7日附表所示不動產過戶時，被告已經完成三至五樓之電線管路、分錶、冷氣、採光罩、門鎖、鋁窗、照明設備，亦完成二樓之裝潢，總計被告支出裝潢費用約八、九十萬元。孰料93年7月12日原告趁被告不注意，將過戶後之所有權狀正本搶走，被告為了順利成事，同意設定第二順位抵押權予原告，以利完成後續作業，但原告竟然向新竹市第二分局提出詐欺告訴，被告始知原告工於心計，因為房屋裝潢甚佳，原告取回後可收取更多利潤，且藉口受到詐欺可以沒收簽約金，一舉數得，被告才是真正受害者。況且，被告同意設定第二順位抵押權予原告時，兩造言明開立之二紙面額各六百萬元、二百萬元支票必須俟貸款核撥時再進行提示，時間訂於93年9月15日，然原告在支票未到期即狀告被告詐欺，所有權狀正本亦不歸還，致使被告無法完成申貸手續，而上開二紙支票乃保證性質，原告將之提示，因跳票造成被告信用破損，形成骨牌效應。而訴外人郭國銘假扣押事件應屬案外案，原告硬將其牽扯為詐騙同夥，無非混淆事實，其實在偵查庭中被告已將與訴外人郭國銘間之借貸處理完畢。至於刑事案件中被告認罪一事，實乃委任之律師建議認罪可換得緩刑，加上原告、檢察官於庭訊時多方攻擊，被告在毫無自我意識下認罪，可是回家後仔細思考，自己並未犯罪，當無認罪之必要。
（三）為此答辯聲明為：㈠被告信用尚屬良好，因本案信用破產，請求還予清白。
㈡被告同意將附表所示不動產之所有權移轉登記予原告，但原告應返還五十萬元簽約金及約八十萬元之裝潢費用。
三、本件行集中審理程序，經95年7月18日言詞辯論程序，兩造不爭執之事項整理如下：
（一）被告為美克建設股份有限公司負責人，美克公司在93年5月20日與原告簽訂買賣契約購買附表所示之不動產，該不動產已設定一千二百萬元之貸款，此有不動產買賣契約書、附表所示不動產之登記簿謄本在卷可按。
（二）美克建設股份有限公司先給付五十萬元支票予原告並且簽發發票日期為93年8月3日、93年9月18日、金額各為二百萬元、六百萬元之支票，有不動產買賣契約書、支票影本附卷足憑。
（三）原告於前開五十萬元支票兌現後，原告已交付身分證影本及印鑑證明予被告。93年7月7日前，美克建設股份有限公司、原告及被告均同意由被告承受買賣契約中美克建設股份有限公司之買受人地位，相關之權利義務由被告承受，93年7月7日附表所示之不動產業已辦妥所有權移轉登記予被告，為兩造所不爭執，並有土地、建物登記簿謄本存卷可參。
（四）被告在93年7月19日設定第二順位二千萬元之抵押權予原告，當時附表所示之不動產已遭被告之債權人郭國銘於同年7月15日聲請假扣押、民事執行處於同年7月16日民事裁定准許，於同年7月23日為假扣押之查封登記，有土地、建物登記簿謄本可考，並經本院調閱假扣押執行卷宗查核無訛。
（五）原告屆期提示上揭六百萬元、二百萬元之支票，但分別於93年8月3日、93年9月18日退票，有退票理由單可稽。
（六）原告於93年8月12日以新竹武昌街郵局第1424號存證信函，催告被告於文到7日內依約付清餘款二千萬元，逾期即以該函解除前述系爭買賣契約，不另通知，被告雖有收到，但迄本院言詞辯論終結時，被告未再支付任何買賣價款，為被告所不爭執，亦有存證信函一紙存卷可查。
四、本件行集中審理程序，經95年7月18日言詞辯論程序，兩造之爭點整理如下：
（一）原告主張被告未依約履行支付價款，因而解除本件契約是否有理由？
（二）被告以原告應退還簽約金、裝潢費等，作為本件房地移轉登記回原告之抗辯，是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）查系爭不動產買賣契約書第8條約定：「為貸款順利，確保甲、乙雙方（即買賣雙方）之權益，甲方（即買方）應於貸款手續中無條件提供必備之證件，若係甲方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於過戶手續完成後三日內付清。‧‧」，第10條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即買方）不買或不按約定日期付款，經乙方（即賣方）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即賣方）無條件沒收，抵作違約金，並解除契約。」。承前所述，原告已依約於93年7月7日將附表所示之不動產，辦妥所有權移轉登記予被告，被告除了支付簽約金五十萬元以外，不但未於93年7月10日前辦妥貸款核撥手續，且未再支付任何款項，從而，原告本於契約上開條文約定，於93年8月12日以新竹武昌街郵局第1424號存證信函催告被告履約，逾期即以該函解除系爭買賣契約，於法有據。雖被告以前詞抗辯，然查，縱使過戶後之所有權狀正本經原告取走，但附表所示之不動產確實已經登記在被告名下，貸款手續自可繼續辦理，況且，被告自承在過戶前其已向三家金融機構辦理貸款手續，惜貸款額度未達一千二百萬元，足見尚未過戶至其名下時已可展開貸款程序，則過戶至其名下後，當可繼續進行，益徵被告貸款不順之原因，與原告取走所有權狀並無直接關聯。其次，縱令前述面額各六百萬元、二百萬元之支票具有保證性質，但依被告所言，被告開票時兩造同意待貸款核撥時再進行票據之提示，時間訂於93年9月15日，惟93年9月15日被告仍未完成銀行貸款手續，為被告所承認，則原告以被告未依約履行支付價款之契約義務，因而解除契約，為有理由。
（二）按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額」，民法第259條定有明文。同前所述，系爭買賣契約第10條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即買方）不買或不按約定日期付款，經乙方（即賣方）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即賣方）無條件沒收，抵作違約金，並解除契約。」，職是，兩造就被告已支付之價款於解除契約時如何處理，已有約定，應從其約定。從而，原告就五十萬元簽約金有權沒收，此部分被告抗辯應先返還云云，並無理由。關於裝潢費用部分，核其性質應為民法第259條第5款之範疇，然民法第259條乃規範契約解除後，締約當事人間權利義務依法應如何處理，與本於契約之締約當事人間互負給付義務不同，被告執此作為同時履行抗辯之事由，並無理由。
（三）綜合上述，並佐以卷附土地、登記部所示，附表所示之不動產目前均登記在被告名下，則本件原告本於民法第259條規定請求被告回復原狀，即如主文第一項所示之請求，於法並無不合，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、假執行部份：原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟按「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。」強制執行法第130條第1項定有明文。又原告如持有判令被告應辦理所有權移轉登記之確定判決，原得依強制執行法第130條之規定，單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第18條、第26條第2項之規定自明（最高法院49年台上字第1225號判例參照）。本件既經本院判決被告應將附表所示之土地及建物所有權移轉登記予原告，揆諸前述說明，即無再准為假執行宣告之必要，原告此部分之聲請，即屬不應准許。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 9 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 8 月 9 日
書記官 朱苑禎