臺灣新竹地方法院簡易庭小額民事判決 96年度竹小字第616號原 告 中華大學城公寓大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丁○○上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國97年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參萬肆仟伍佰元，及自民國九十五年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參萬肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告為中華大學城公寓大廈社區之區分所有權人，被告名下所有之新竹市○○街○○巷○號1樓房屋（棟別為N5，以下簡稱N5房屋）、新竹市○○街○○巷11之1號1樓房屋（棟別為N12，以下簡稱N12房屋）、新竹市○○街○○巷○○號房屋（棟別為R2，以下簡稱R2房屋）均屬於中華大學公寓大廈社區。依據中華大學城公寓大廈社區之區分所有權人決議，各區分所有權人負有繳納管理費之義務，且一次應繳納六個月份；棟別N5與N12均係無電梯之大樓，不分樓層，在91年2月之前每戶每六個月應繳新台幣（下同）一千零五十元管理費，嗣後每戶每六個月應繳二千一百元；而棟別R2部分係有電梯之大樓，不分樓層，於91年9月之前每戶每六個月應繳二千一百元管理費，但從91年9月起每戶每六個月應繳數額增加為二千四百元。被告就上開三戶房屋雖曾按決議繳納過管理費，但陸續發生欠繳情形，合計被告積欠如附表所示之管理費未予繳納。原告雖屢經催討，仍未獲置理，爰提起本件訴訟，並聲明如下：
㈠被告應給付原告三萬四千五百元，及自起訴狀繕本送達翌
日（即95年12月27日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯所為之陳述：㈠中華大學城公寓大廈社區之管理費之收取標準，係89年管
理委員會成立時即已訂定，被告本人在92年間亦擔任過管理委員會之委員，對於管理費如何收取均很了解，亦曾經按上開標準繳納過管理費，怎可於本件訴訟中辯稱管理費收取標準不合理。
㈡被告雖抗辯社區內狗大便未清除、管理不善、發生過道路
開挖、房屋淹水等，以此拒絕繳納管理費。但中華大學城公寓大廈社區非封閉式社區，而是與外界相通之開放式社區，社區內就有五條巷子，車輛四通八達，外面的狗要進入社區，實在沒有辦法阻止，原告之前即已聘請二位清潔工定期清掃，因社區範圍很大，要三天才能將社區全面清潔一次，清潔工確實有去清掃，惟無法隨時維持乾淨。社區之邊坡高牆地基發生下陷，此屬於建設公司應負責範疇，原告已行文建設公司○○○區○道路被開挖一節，係因台電之管線走地下化，只要附近有其他人蓋房子，台電就會將中華大學城公寓○○○區○道路開挖裝設電線，事前原告無所悉亦未同意，是台電挖完後原告才知道。被告所提照片中之污水放流口惡臭，印象中已無此問題，當時應是水溝在水災後被沖壞，發生阻塞未清所致，照片中之廢棄物則是學生房客或房東將大型家具丟到社區草坪上，未依規定丟至廢棄場，這部分係他們個人行為，與原告無關。至於被告所稱其所有之房屋發生室內淹水，應由住戶自己處理，原告只處理公共設施，且管線埋在牆壁裡面，有問題應找建設公司。
㈢每次召開區所有權人會議，原告均以平信將開會通知寄給
各住戶，但多年來出席率很低，有時甚至不到百分之十。㈣中華大學城公寓大廈社區共有六、七百戶住戶，只有被告
拒繳管理費，若原告沒有認真執行職務，為何其他住戶會繼續繳管理費。
二、被告抗辯如下：
（一）其確為N5房屋、N12房屋、R2房屋之所有權人，曾經陸續繳過管理費，但之後陸續欠繳，其個人亦確實參與過原告管委會之運作；R2房屋部分，94年2月以前其每半年繳納二千四百元，但自94年3月開始未繳；N12房屋部分，其個人參與管委會期間有繳，參與管委會之前及參與管委會之後則未予繳納；N5房屋最早有繳，89年間房屋淹水後即未再繳納。
（二）其不繳管理費之原因有下列各點：㈠原告多年來未按公寓大廈管理條例第28條執行召開，會議
代表性有問題，會議紀錄亦未依同條例第32條送達，其經常未收到開會通知及會議紀錄。
㈡原告未妥善監督所聘請之管理服務人員之職務，造成其所
有房屋多次盜賊入侵、門鎖損壞、信件被拆，經被告反應，管理人員服務態度惡劣，致被告之妻數夜難眠、身心受害，而仍未改善。
㈢依據公寓大廈管理條例第34條規定，原告有修繕共用部分
之職務，但N5房屋部分之共用水管7次淹水，R2房屋三次淹水，家具泡損，管委會找人修均僅治標而未治本，被告房客不願繼續承租，被告因此短收房屋數萬元又須自行修繕，原告理應賠償被告損失。
㈣社區內有多家餐飲，未見原告執行公寓大廈管理條例第17
條公共安全條款，社區內危險之邊坡擋土牆亦未見妥善處理。甚而，隔鄰社區為了鋪設電線管路之需要，○○○區○○道路，原告亦與以，縱容危及行車安全，施工期間又未公告，損害用路人權益，開挖部分已至R2房屋隔壁兩、三戶之前了。
㈤社區內狗大便甚多，流浪狗還曾將其房客之鞋子咬走，污
水放流口有惡臭，社區草坪堆放許多廢棄家具等雜物，顯然原告未盡清潔之責。
㈥R2房屋部分，一樓沒有使用到電梯，管理費應就一樓與一樓以上作區分，而不應按相同標準收取。
㈦原本中華大學城公寓大廈社區是將清潔費與管理費分別收
取，區分所有權人會議決議二者合併計算顯不合理，尤其原告聘請之管理服務人員有無受過相關訓練已有可疑，迄今原告已經支付至少一千萬元以上價金予管理服務人員，所得之服務品質卻是如此，原告是否違反公寓大廈管理條例第47、48條規定？
（三）為此答辯聲明如下：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保聲請宣告假執行。
三、程序部分：經查，89年間原告89向新竹市香山區公所報備成立中華大學城公寓大廈管理委員會時，主任委員係乙○○，嗣後均無向新竹市香山區公所核備管理委員改選變更之紀錄，有新竹市香山區公所96年7月19日香經字第0960006221號函在卷可按。兩造復不爭執96年度召開過區分所有權人大會，因出席人數不足，而未選任新任管理委員。是以，原告之法定代理人仍應認為係乙○○無訛，則原告就其法定代理人於審理時具狀聲明變更為乙○○，委任訴訟代理人甲○○，並追認先前已進行之調解程序，於法並無不合，合先敘明。
四、本院之判斷：
（一）原告主張被告所有之N5房屋、N12房屋、R2房屋，均屬於中華大學城公寓大廈社區，被告就該三戶房屋負有繳納管理費之義務，被告雖曾按期繳納過數次管理費，但陸續發生欠繳情形，合計被告積欠如附表所示之管理費未予繳納等之事實，業據提出89年5月29日公寓大廈管理組織報備證明、89年3月18日第一屆區分所有權人大會會議紀錄各一件為證，復有本院依職權調取業經報備之中華大學城公寓大廈規約一份在卷可參，被告亦不爭執其就上開三戶房屋曾經陸續繳納過管理費，然以前詞置辯，經查：
㈠89年3月18日中華大學城公寓大廈第一屆區分所有權人大
會之合法性，被告並不爭執，而該次大會第二項討論案所通過、且經報備之中華大學城公寓大廈規約第11條（公共基金、管理費之繳納）第3、4款業已訂明：「管理費用由各區分所有權人或住戶依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。（目前每戶每月350元，半年繳）」、「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」，以上有第一屆區分所有權人大會會議紀錄、新竹市香山區公所89年5月29日同意備查函、新竹市香山區公所96年7月19日函所附之中華大學城公寓大廈規約附卷可參。其次，89年3月18日中華大學城公寓大廈第一屆區分所有權人大會並未就管理費之收取為其他決議，是以，依據規約所訂，堪認自89年3月18日起，不分有無電梯，不論係一樓或二樓以上，亦不再將清潔費從管理費中分開，各住戶就其所有之每戶房屋，均應每半年繳納二千一百元管理費，嗣後管理費之調整則授權由管理委員會訂定。再者，依據卷附91年7月20日區分所有權人大會會議紀錄所示，中華大學城公寓大廈社區R棟與B棟之住戶，自91年9月起管理費增加成為每戶每月四百元。第查，被告亦不爭執在94年2月以前，其就R2房屋每半年繳納二千四百元，就N5、N12房屋均曾按每半年二千一百元之標準繳納過管理費。準此，原告所提之管理費收取標準，洵屬有據，被告所辯R2房屋未用電梯、不應依據相同標準、清潔費應分開單獨收取云云，俱不可採。
㈡原告主張被告積欠如附表所示之管理費未繳，被告自承確
實多期管理費未繳，且就附表所示各期管理費亦未提出已經繳納之證明文件，堪信被告就其所有之三戶房屋確實積欠如附表所示之管理費，且其中原告就N5房屋、N12房屋半年欠繳一千零五十元部份，少於前述規約所訂之金額，原告僅請求一千零五十元，自屬有理。
㈢被告雖提出上開諸多抗辯，主張有權拒繳管理費。惟查：
所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年度臺上字第850號判例已明揭其意。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。查公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。又管理委員會之職務依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」，可知管理委員會係承全體住戶之委託處分事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別住戶之義務。次查，區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同法第18條第1項第2款亦有明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。亦即，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。則被告主張管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。是以，被告所辯原告管理不善、區分所有權人大會之開會通知與會議紀錄未按規寄發、聘請之管理服務人員態度惡劣、致其妻身心受害、其房屋遭盜賊入侵、門鎖損壞、信件被拆、房屋淹水、社區內存在多家餐飲、社區內邊坡擋土牆有危險、縱容他人開挖道路、社區內狗大便甚多、流浪狗將其房客鞋子咬走、污水放流口有惡臭、社區草坪堆放廢棄家具雜物等情，縱令屬實，被告亦不得主張同時履行抗辯而拒絕管理費之給付義務。
㈣況且，被告前揭所辯之房屋淹水部分，被告亦自承應是建
設公司當初設計公共管線有問題，上開社區本即欲出租給附近學生，建設公司應考慮大量學生使用時可能出現之頭髮阻塞問題，而公共管線順著四樓到一樓，出口處被承租學生之頭髮等物塞住，髒水便從公共管線透過被告所有之房屋排水孔冒出來，其自己找工人修理，將原本房屋管線和公共管線相通處塞住，其房屋另找一條管線通往水溝，不再與公共管線相通後，除了二、三年前R2房屋淹過一次以外，之後三戶均未再淹水（見本院96年2月26日調解程序筆錄）。徵諸被告上開所言，堪信公共管線容易在一樓被他物堵住，髒水從被告房屋管線冒出，係建設公司設計不良、學生承租戶使用數量過大所致，而非原告執行職務不當，且至遲從94年起，被告所有之上開三戶房屋已無淹水問題，然被告卻仍以淹水為由拒絕給付管理費，自難謂有理。此外，社區內之邊坡擋土牆，衡情亦屬建設公司之興建範疇，建設公司當初興建社區時是否未盡地質勘測與妥善施工之責，亦與原告職務執行無涉，被告以此拒絕支付管理費，難認有據。至於社區內存在著多家餐飲業、污水放流口曾發生惡臭、社區草坪被住戶堆置廢棄家具雜物等，顯係各別住戶所為，尚無從認為係原告執行職務所致，解決正途應係要求該等住戶遵守規約，回復原狀或自行處理，如有不從，再循公寓大廈管理條例相關規定辦理（包含倘若管理委員會執行不力，召開大會重新改選管理委員），但豈可因為少數住戶違反公德，管理委員會之處理結果未能令全體住戶滿意，即倒果為因認為住戶均無須再繳納管理費？被告此部分所執辯詞，委不足取。
（二）綜上各情，原告所提之管理費收取標準，確有所據，被告積欠如附表所示之管理費未繳，雖被告為上開辯解，然因管理費繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非原告，換言之，管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯，被告所辯縱令屬實，亦不得主張同時履行抗辯而拒絕管理費之給付義務，況且被告辯詞中亦有前述（一）㈣所指各節，無從肯認為實在。從而，原告依上開規約之法律關係，請求被告給付如主文第一項所示之金額，即無不合，應予准許。
五、本件為適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並確定訴訟費用額（裁判費一千元）。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 97 年 1 月 28 日
新竹簡易庭 法 官 李珮瑜以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後10日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。
書記官 朱苑禎中 華 民 國 97 年 1 月 28 日