臺灣新竹地方法院民事簡易判決 96年度竹簡字第1021號原 告 甲○○被 告 乙○○
丙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國96年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應將坐落新竹市○○路○號5樓房屋騰空交還原告。
被告乙○○、丙○○應自民國九十六年七月十六日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：緣原告與被告乙○○訂有房屋租賃契約書，由原告將新竹市○○路○號5樓出租予被告乙○○使用，約定每月租金為新台幣（下同）11,500元，租賃期間為自民國（下同）95年1月1日起至同年12月31日止。嗣於租期屆滿後，原告已無意再續租予被告，詎被告乙○○屢經催促將系爭房屋遷讓返還原告，被告乙○○均置之不理，原告再於96年6月14日寄發存證信函通知7日內搬遷亦無效果。原告不得已，爰依雙方間之租賃契約，訴請被告乙○○遷讓交還系爭房屋。
又依系爭契約書第8條約定，於租期屆滿時，承租人應即時遷讓交還房屋，否則出租人每月得向承租人請求按照租金二倍計算之違約金，直至其遷讓返還房屋完了之日止，承租人及連帶保證人絕無異議，被告丙○○於系爭租賃契約擔任被告乙○○之連帶保證人，自應連帶負責，是原告自得另依前開契約書第8條、第16條之約定，請求被告自96年5月1日起至交還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告20,000元之違約金。為此聲明：（一）被告乙○○應將坐落新竹市○○路○號5樓房屋騰空交還原告。（二）被告乙○○、丙○○應自96年5月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告2萬元之違約金。
二、被告乙○○則以：兩造租約固於95年12月31日到期，惟伊有繼續支付租金至96年4月30日，原告亦有收受，兩造房租應視為繼續存續，嗣伊有答應原告於同年7月15日搬，積欠的租金可以用2個月的押租金扣抵，然原告後於同年7月8日至伊門口去插香，伊才賭氣未搬，嗣後伊再答應原告於8月12日前搬遷，但原告於8月1日斷瓦斯、8月2日斷水、電，讓伊沒辦法住，伊目前尚居住於系爭房屋，但生活很不方便等語，資為抗辯。
三、被告丙○○經合法通知未到庭，亦未提出任何書狀為陳述。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告乙○○於95年3月11日，邀被告丙○○為連帶保證人，與原告簽訂租賃契約，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自95年1月1日起至95年12月31日止為期1年，租金每月11,500元，押租金20,000元。
（二）原告於95年21月31日租期屆滿後，繼續收受被告給付租金至96年4月30日。
四、兩造爭執之爭點：本件兩造爭執之處在於系爭租約是否已終止？被告乙○○占用系爭房屋有無合法權源？原告得否向被告請求違約金？
（一）經查，原告主張系爭租賃關係因租期屆滿而消滅云云，為被告乙○○所否認，並辯稱：租期屆滿後，伊有繼續付租至96年4月30日，原告亦未為反對照收等語。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。復按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。最高法院固著有55台上276號判例可資參照。惟查，本件租約並無訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，且被告乙○○所辯其於租期屆滿後繼續繳交租金予原告至96年4月30日止之事實，亦為原告所不爭，至原告雖主張其於95年底曾打電話催請被告乙○○搬家云云，惟為被告乙○○否認，原告復未能舉證以實其說，自不足採。是原告既於系爭租約到期後繼續收受被告乙○○租金，且於承租人繼續使用收益系爭房屋時，不即表示反對之意思，依民法第451條之規定，應視為以不定期限繼續契約。
（二）次查，被告乙○○自承原告於96年5月初請其搬家，伊有答應原告於同年7月15日搬遷等語（卷第23、24頁）。則原告既已提出終止系爭租約之要約，被告亦有同意於96年7月15日終止租約之意思表示，堪認兩造租約已於96年7月15日合意終止。從而，系爭租賃關係既因兩造合意終止而消滅，原告本於兩造間簽訂之系爭契約書之約定，訴請被告乙○○將系爭房屋騰空交還原告，核屬有據，應予准許。
（三）按「乙方（即被告乙○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告丙○○）決無異議」、「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」，兩造所訂前述房屋租賃契約書第8條、第16條定有明文，而系爭房屋租金每月11,500元，從而，原告請求被告乙○○、丙○○自96年7月16日終止契約翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告20,000元之違約金，為有理由，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。至原告於系爭租約終止後縱有切斷瓦斯、水電之情，仍無礙於其上開契約上之請求，被告執此抗辯，尚非可採，附此敘明。
五、假執行之宣告：本件就原告上開勝訴部份，係屬兩造間因建築物即房屋定期租賃關係所生爭執而涉訟，所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條但書、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 13 日
新竹簡易庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 11 月 13 日
書記官 龔紀亞