臺灣新竹地方法院民事簡易判決 96年度竹簡字第149號原 告 戊○○訴訟代理人 林思銘律師複代理人 丁○○
甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間返還租金事件，本院於民國96年5月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國92年1月23日向被告承租門牌號碼為新竹市○○路○段○○○號之房屋，雙方約定租賃期間自92年2月20日起至97年1月20日止，每月租金新台幣（下同）50,000元，押租金100,000元，原告亦依約於92年2月5日給付被告押租金及預付六個月租金252,000元，共352,000元，詎被告遲遲未將合於約定使用、收益之租賃標的物交付予原告使用，原告雖屢次以口頭及存證信函催告被告履行租賃契約，被告均置之不理，原告乃於95年8月2日以存證信函通知被告表示終止租賃契約，並請求返還已給付之押租金及租金。
二、按因可歸責於被告之遲延給付，致原告無法使用租賃物，且經原告通知被告解除契約，故原告得依民法第254條、第259條第2項請求被告返還押租金及租金。又被告非房屋所有權人，其以主觀上不能之給付為契約之標的，其與原告所訂立之租約雖為有效，但原告得援引給付不能之相關規定，依民法第225條第1項、第226條第1項及第246條之規定，免給付義務並得解除契約要求返還已給付之租金。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）原告於訂約後，雖有拿到鑰匙但大門即旋遭換鎖頭，原告根本無法使用。當時原告雖想找被告請求返還已交付之支票，但一直找不到被告，方會拖到現在才以訴訟請求，被告未按約定交付租賃與原告使用，原告自得終止契約，請求返還押租金及租金。
（二）被告辯稱事隔三年原告才要求終止合約與常理有違云云，按被告於訂約收取租金及押租金後即避不見面，且原告想私下尋求解決才一直未採取法律行動，並非原告放棄依法可得主張之權利，被告既未能舉證證明有將租賃標的物交付原告使用，故於原告以存證信函終止租約後，被告即應返還原告預付之租金及押金。
（三）原告於訂約後進入系爭租賃標的物勘查，發現該屋衛浴設備需修理更換，用電線路要更新否則無法使用，原告請被告修繕，但被告一直未來修繕，原告亦有請人估價，並將估價結果告訴被告，但被告也沒有回應，被告應證明其有按照原告修繕之要求為修繕。又原告協調被告修繕過程並非即時可完成，故才會在2月20日簽約後，未立即使用該屋，而該屋3月底亦遭到換鎖，原告自後就未再進入該屋，更從未使用該租賃物，所以被告並未交付合於約定使用收益之租賃物與原告。
（四）又原告係一生意人，不熟悉法律流程，且考量到被告尚有其他債務糾紛，才會想以協調還票的方式解決糾紛，並未考量到要以法律途徑止付，期間原告一直試圖聯絡被告，且被告也曾主動打電話給原告說明會處理，但一直都未出面，時間被耗掉，票也才會兌現。
四、綜上所述，為此聲明：⒈被告應給付原告352000元及自起訴狀繕本送達之翌日（即96年2月13日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、其經房屋所有權人吳克斯授權出租系爭房屋，並為原告所知悉，被告於92年1月23日簽約時即已交付遙控器及鑰匙給原告，並且採現況點交，原告至92年2月20日才付租金，95年才寫存證信函要求點交，被告並以存證信函函覆，若簽約時被告沒有將租賃標的物交付給原告，原告應該早就異議了，不可能繼續付租金，被告對於收受原告租金及押租金並不爭執，但認為原告主張解除契約沒有道理。
二、原告於承租5個月後告訴被告因內部股東意見不一致可能無法再承租本標的物，但因兩造於租賃契約上載明，若承租人不租須提前3個月告知出租人（即被告），於是雙方於92年7、8月口頭協議於押租金折抵完租金後契約終止，原告亦於押金扣抵完後即未再支付租金，被告於契約終止後始更換門鎖。不料原告竟於95年7月13日來函要求被告履行契約，又於95年8月2日來函要求解除契約並返還租、押金，果如原告所稱，被告未交付標的物與原告使用，原告焉有可能陸續使其交付用以支付租金之支票兌現而為提出異議。又原告遲至3年後之95年7月始主張被告未交付租賃標的物予原告實與常理有違。
三、綜上，為此答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事實：
一、原告於92年1月23日向被告承租門牌號碼為新竹市○○路○段○○○號之房屋，雙方約定租賃期間自92年2月20日起至97年1月20日止，每月租金新台幣（下同）50,000元，押租金100,000元。
二、原告已於92年2月5日給付被告押租金及預付六個月租金252,000元，共352,000元。
三、原告曾於95年7月13日以存證信函催告被告履行契約，並於95年8月2日以存證信函終止租約。
肆、得心證之理由：本件兩造爭執之處應在於，被告是否已依約交付租賃物予原告使用？原告以被告遲未交付租賃物及給付不能為由解除租約是否有理由？又原告以被告未交付合於約定使用收益之租賃物予原告為由終止租約是否有理由？茲論述如下：
一、原告以被告遲未交付租賃物及給付不能為由解除租約是否有理由？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。查原告主張被告未交付系爭租賃物予原告使用之事實，為被告所否認，辯稱：被告於訂約後即已交付系爭租賃物之遙控器及鑰匙予原告，且已交付租賃物供原告使用，並無未履行租約之情形等語，而原告對於其確已於訂約後收受被告所交付之系爭租賃物遙控器及鑰匙一節亦不否認，且稱其於92年2月間收受遙控器及鑰匙後，已進入系爭租賃物為設備更新（見本院96年5月7日言詞辯論筆錄），而門鎖、遙控器之交付乃房屋通常管領力移交之具體表徵，原告既已取得系爭租賃物之門鎖、遙控器，即已取得對系爭租賃物之使用管領支配力，自難認被告未交付租賃物供原告使用。原告雖又主張系爭租賃物於被告交付使用後，於92年3月間遭人換鎖而無法進入等情，惟此亦為被告所否認，辯稱：被告並未於
92 年3月間換鎖，係雙方於92年7、8月間口頭協議於押金折抵完租金後契約終止，原告亦於押金扣抵完後未再支付租金，被告始於契約終止後更換門鎖等語，而原告對於系爭租賃物於被告交付使用後遭人換鎖，並已要求被告處理一節，亦未舉證以實其說，且原告於其所稱92年3月下旬無法使用系爭租賃物之後，仍陸續於92年4月20日、92年5月20日、92年6月20日、92年7月20日兌現其所交付之92年
4、5、6、7月租金支票，若如原告所言，其確已於92年3月下旬即無法使用系爭租賃物，衡諸常情，應無續予兌現四個月之租金支票而未即時向出租人即被告請求交付租賃物，反於事隔3年後始以存證信函向被告為請求之理，原告之主張顯與常情有悖，尚不足採；再由原告於92年8月後即未再交付租金，被告亦未再向其請求租金給付之情事觀之，被告所辯兩造已於92年7、8月間口頭協議於押金折抵完租金後契約終止，應屬可採，否則兩造豈有於租賃關係尚未屆期消滅之情形下，數年來均未向對方請求履行租賃契約所負租金給付、租賃物交付義務之理？是原告以被告遲未交付租賃物為由，主張解除系爭租約，自無理由，原告據此請求被告返還已付租金及押金，亦屬無據。
（二）次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又物之出租人不以所有權人為限（最高法院64年台上字第424號判例參照），出租他人之物係債權行為、負擔行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人負有給付租金之義務，並非物權行為、處分行為，即直接使標的物之權利發生得喪變更之法律行為，為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提，故出租他人之物，其租賃契約自屬有效。又所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現者稱之，契約有無給付不能之情事，應視契約當事人應為之給付，有無不能依債之本旨實現之情事而為判斷。查，原告主張被告非系爭租賃物之所有權人，被告以主觀上不能之給付為契約標的，原告得解除契約云云，惟為被告所否認，辯稱：系爭租賃物係所有權人授權被告出租者，並無給付不能情事等語，而系爭租賃物雖非被告所有，然出租人不以所有權人為限，非必出租他人之物即為給付不能，且被告已於訂約後將租賃物交付原告使用，業如前述，原告又無法證明被告有何給付不能情事，原告以被告非系爭租賃物之所有權人為由，主張給付不能解除契約，並據以請求返還租金及押金，於法自非有據。
二、原告以被告未交付合於約定使用收益之租賃物予原告為由終止租約是否有理由？
（一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條亦定有明文。
（二）查原告主張被告未交付合於約定使用收益之租賃物一節，為被告所否認，原告就此亦未舉證以實其說，而兩造所定租賃契約，除於第十條約定「店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全及提供通訊作為發射台用，否則視為違約，並沒收押金」外，並未特別約定租賃物之用途與使用收益方法，有該租賃契約書影本附卷可稽，被告又已將租賃物交付原告使用，自難謂被告未交付合於約定使用收益之租賃物予原告，原告據此主張終止租賃契約，自無理由。至原告主張系爭租賃物之衛浴設備及線路需修繕更新一節，亦未舉證證明，縱確有此修繕問題，亦係出租人即被告應否負擔修繕義務，尚非被告未交付合於約定使用收益租賃物之問題，且原告就其所稱上開修繕問題，並未舉證證明其已定期催告被告進行修繕，原告據此主張終止租賃契約，亦無理由。遑論「終止」係契約向後失其效力，縱認原告終止契約有理由，其亦係於95年8月2日始以存證信函為終止之意思表示，則原告請求被告返還於92年間交付之租金及押金，即無理由。
三、綜上，原告以被告未交付合於約定使用收益之租賃物及給付不能為由，主張解除或終止契約，均無理由，從而，原告請求被告返還已付之租金及押金，自屬無據，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認均予本件結果無違，爰不再予論述，至原告於言詞辯論終結後具狀聲請再開辯論訊問證人部分，本院認尚無再開言詞辯論必要，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 96 年 6 月 4 日
民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 4 日
書記官 楊書棼