臺灣新竹地方法院民事判決 96年度簡上字第51號上 訴 人 丁○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國九十六年六月四日本院新竹簡易庭九十六年度竹簡字第一四九號第一審簡易判決不服，提起上訴，本院於九十七年十二月三十一日辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾伍萬貳仟元，及自民國九十六年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
一、上訴人方面：
（一）聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）三十五萬二千元，
及自起訴狀繕本送達翌日即九十六年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（二）陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，補稱：㈠被上訴人出租給上訴人之門牌號碼新竹市○○路○段○○
○號房屋（以下簡稱為系爭租賃房屋），早於出租前一年即售予訴外人丙○○（按應係訴外人丙○○之配偶許素璧），且系爭租賃房屋因產權糾紛遭訴外人丙○○換鎖，致上訴人無法使用系爭租賃房屋，係屬嗣後給付不能。
㈡兩造間租賃契約因嗣後給付不能，被上訴人自得另依民法
第一百七十九條規定請求被上訴人返還押租金及預付之租金。
二、被上訴人方面：
（一）聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
（二）陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，補稱：㈠雖訴外人許素璧為系爭租賃房屋之名義上所有權人，但貸
款人仍為被上訴人之弟吳克斯，貸款亦為被上訴人之弟吳克斯繳納，顯然訴外人許素璧與被上訴人之弟吳克斯並未完成買賣程序，依民法第三百七十三條規定，買賣標的物之利益及危險自交付時起由買受人承擔，而訴外人許素璧與被上訴人之弟吳克斯所簽之買賣契約載明訴外人許素璧於移轉登記之同時須將貸款清償，並約定賣方即被上訴人之弟吳克斯應於買方即訴外人許素璧付清尾款時將系爭租賃房屋騰空點交，惟訴外人許素璧既未付清尾款，亦未清償貸款，北區房屋之代書亦以存證信函告知訴外人許素璧願負一切法律責任，乃將系爭租賃房屋移轉登記予訴外人許素璧，故證人丙○○證述被上訴人（按被上訴人為被上訴人之弟吳克斯與訴外人許素璧間不動產買賣契約之被上訴人之弟吳克斯之代理人）於簽約時已將買標的物即系爭租賃房屋點交給訴外人許素璧，實為無稽。
㈡被上訴人已將系爭租賃房屋使用權交付上訴人，上訴人也
承認被上訴人已將系爭租賃房屋之鐵門遙控器交付上訴人。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於九十二年一月二十三日向被上訴人承租原為被上訴人之弟吳克斯所有之門牌號碼新竹市○○路○段○○○號房屋，雙方約定租賃期間自九十二年二月二十日起至九十七年一月二十日止，每月租金五萬元（嗣經協議降為四萬二千元，惟租賃契約仍載為五萬元），押租金十萬元，上訴人已依約於九十二年二月五日給付被上訴人押租金十萬元及預付六個月租金二十五萬二千元，合計共三十五萬二千元予被上訴人，被上訴人亦將系爭租賃房屋之鐵門遙控器交付上訴人。惟上訴人取得系爭租賃房屋之鐵門遙控器後雖曾於同年二月間進入欲更新部分設備，並要求被上訴人修繕衛浴、線路等，然於九十二年三月下旬，系爭租賃房屋之鐵門遙控器竟被更換，致上訴人嗣後即無法使用系爭租賃房屋。又系爭租賃房屋之鐵門遙控器被更換後，被上訴人即避不見面，致上訴人一直找不到被上訴人，迄至本件起訴前始以存證信函催告被上訴人履行租賃契約，惟被上訴人均置之不理，是被上訴人遲遲未將合於約定使用、收益之系爭租賃房屋交付予上訴人使用，上訴人乃於九十五年七月十三日以存證信函催告被上訴人於五日內交付租賃物即系爭租賃房屋，逾期即解除契約，然被上訴人仍未將租賃物即系爭租賃房屋交付上訴人，上訴人乃又於九十五年八月二日以存證信函通知被上訴人終止租賃契約，並請求被上訴人返還押租金及預付之租金。按本件係因可歸責於被上訴人之遲延給付，致上訴人無法使用系爭租賃房屋，且經上訴人通知被上訴人解除契約，上訴人自得依民法第二百五十四條、第二百五十九條第二款之規定請求被上訴人返還押租金及預付之租金。又被上訴人未交付合於約定使用收益之租賃物予上訴人，上訴人亦得依民法第四百三十條規定終止租賃契約後，請求被上訴人返還押租金及預付之租金。再本件起訴後，上訴人向新竹市地政事務所調閱系爭租賃房屋歷年異動索引，更發現被上訴人並非系爭租賃房屋所有人，且被上訴人雖曾告知系爭租賃房屋係被上訴人之弟吳克斯所有，然被上訴人將系爭租賃房屋出租予上訴人時，被上訴人之弟吳克斯已非系爭租賃房屋之所有人，顯然被上訴人係以主觀上不能之給付為租賃契約之標的，上訴人亦得依民法第二百四十六條、第二百二十五條第一項、第二百二十六條第一項之規定主張免給付義務，並得解除租賃契約，請求被上訴人返還押租金及預付之租金，且得依民法第一百七十九條規定請求返還不當得利之押租金及預付之租金。為此，爰訴請被上訴人返還押租金及預付之租金共三十五萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。（原審為上訴人全部敗訴之判決，經上訴人聲明不服提起上訴）。
二、被上訴人則以：被上訴人確有於九十二年二月五日收受上訴人交付之押租金及預付六個月之租金共三十五萬二千元，然系爭租賃房屋係所有權人即被上訴人之弟吳克斯授權被上訴人出租，並為上訴人所知悉，且被上訴人已於九十二年一月二十三日簽約時即已將鐵門遙控器交付上訴人，採現況點交。而上訴人則係於承租五個月後告知被上訴人無法再承租系爭租賃房屋，但因租賃契約約定若承租人即上訴人不租須提前三個月告知出租人即被上訴人，兩造乃於九十二年七、八月間口頭協議於押租金折抵完租金後終止契約，上訴人並已將系爭租賃房屋及鐵門遙控器交還被上訴人，上訴人亦於押租金扣抵完後即未再支付租金，被上訴人遂於兩造間租賃契約終止後始更換門鎖。詎上訴人竟於九十五年七月十三日先以存證信函催告被上訴人履行契約，逾期即解除租賃契約，又於九十五年八月二日再以存證信函主張終止租賃契約，並要求返還押租金及租金，實無道理。況果如上訴人所稱被上訴人未交付租賃房屋予上訴人使用，上訴人焉有可能陸續使其交付用以支付租金之支票兌現而未提出異議，又何以遲至三年後之九十五年七月始主張被上訴人未交付租賃標的物，此均與常理有違，爰求為駁回被上訴人之訴等情抗辯。
三、程序部分：按對於簡易程序之第一審裁判之上訴程序，準用第三篇上訴審程序之規定；又適用通常程序之第二審程序，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第一審通常程序第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者自屬之（最高法院九十一年度台抗字第五五二號民事裁定參照）。查上訴人雖於提起本件上訴後始依民法第一百七十九條不當得利之法律關係請求被上訴人返還押租金及預付租金之不當得利，核與於原審主張之訴訟標的有別，核係訴之追加，當屬無疑。又被上訴人雖不同意上訴人為此訴之追加，然上訴人係基於與原審主張兩造間租賃契約已解除之相同原因基礎事實，進而依不當得利法律關係之訴訟標的請求被上訴人返還押租金及預付租金之不當得利，顯然上訴人所為不當得利返還請求權之訴之追加與原起訴訴訟標的之主要爭點確具有基礎事實之共同性，在社會生活經驗上亦可認為具有同一或關聯性，且於本件上訴審審理進行範圍內，二者之訴訟及證據資料，亦具有一體適用性，完全得以一併利用，故二者之請求自宜在本件同一上訴審程序加以解決，以避免未來重複起訴審理之程序浪費，進而得以統一解決紛爭，是核上訴人追加之訴與原訴所請求之事實，其基礎事實應屬同一，揆之上開規定，自應准許上訴人為訴之追加，核先敘明。
四、法院之判斷：
（一）兩造間不爭執之事實：參照兩造之主張及抗辯，經本院整理可認下列應屬兩造間不爭執之事實。
㈠兩造間於九十二年一月二十三日簽訂系爭租賃房屋之租賃
契約，由上訴人向被上訴人承租系爭租賃房屋，並約定租賃期間自九十二年二月二十日起至九十七年一月二十日止，每月租金五萬元（嗣經協議降為四萬二千元，惟租賃契約仍載為五萬元），押租金十萬元，且上訴人已於九十二年二月五日簽發發票日九十二年二月五日、付款人中國信託商業銀行新竹分行、面額十萬元及發票日分別為九十二年二月二十日；九十二年三月二十日；九十二年四月二十日；九十二年五月二十日；九十二年六月二十日；九十二年七月二十日，付款人均為中國信託商業銀行新竹分行，面額均為四萬二千元之支票共七紙交付被上訴人，已給付押租金十萬元及預付六個月租金二十五萬二千元，合計共三十五萬二千元予被上訴人，上開支票並均已兌現。（參原審卷原證一房屋租賃契約影本、原證二支票影本七紙）。
㈡被上訴人確於九十二年一月二十三日兩造簽訂系爭租賃契
約時將系爭租賃房屋鐵門遙控器交付上訴人；惟上開被上訴人交付上訴人之系爭租賃房屋鐵門遙控器上訴人迄未曾交還被上訴人，並由上訴人於本院審理時當庭提出附卷。
（參本院九十七年三月二十八日準備程序筆錄）。
㈢系爭租賃房屋所有權人原為被上訴人之弟吳克斯所有，然
於兩造訂立系爭租賃契約前之九十一年六月二十六日即移移轉登記為訴外人丙○○之配偶許素璧所有；嗣再經被上訴人之弟吳克斯之債權人誠泰商業銀行股份有限公司聲請本院以九十一年度拍字第五０七號裁定准予拍賣系爭租賃房屋，再經誠泰商業銀行股份有限公司聲請本院以九十二年度執字第三一一九號強制執行事件拍賣系爭租賃房屋，並經訴外人丙○○於九十二年十一月十七日拍定取得。（參上訴人提出之系爭租賃房屋建物登記謄本、卷附本院九十二年度執字第五０七號強制執行事件案卷影本）㈣上訴人於九十五年七月十三日以新竹英明街郵局第一０二
一號存證信函催告被上訴人於五日內履行租約交付租賃物即系爭租賃房屋，逾期即解除契約，被上訴人並應返還押租金及預付之六個月租金共三十五萬二千元，被上訴人已於翌日即九十五年七月十四日收受上訴人所發之上開存證函，惟迄未將系爭租賃房屋交付上訴人，並於同年月十八日以新竹建中郵局第二五三號存證信函函覆上訴人兩造間之系爭租賃契約業經兩造於簽訂租賃約後數月合意於扣抵完押租金後終止；嗣上訴人再於九十五年八月二日以新竹英明街郵局第一一二八號存證信函表示被上訴人迄未依上開九十五年七月十三日新竹英明街郵局第一０二一號存證信函履行租約交付租賃物，爰「向台端終止本房屋租賃契約之意思表示，並請台端將押租金壹拾萬元及預付租金貳拾伍萬貳仟元返還本人」，而被上訴人收受上訴人所發之上開存證函後，亦於九十五年八月二十三日再以新竹建中郵局第二八八號存證信函函覆上訴人，並仍表示兩造間之系爭租賃契約業經兩造於簽訂租賃約後數月合意於扣抵完押租金後終止。（參上訴人於原審及本院提出之新竹英明街郵局第一０二一、一一二八號存證信函影本及被上訴人於原審提出之新竹建中郵局第二五三、二八八號存證信函函影本）。
（二）本件兩造間主要之爭執要點厥為：㈠被上訴人於兩造簽訂系爭租賃契約同時交付系爭租賃房屋
鐵門遙控器予上訴人後，系爭租賃房屋鐵門遙控器是否確遭更換，致上訴人無法使用系爭租賃房屋？㈡兩造間系爭租賃契約是否業經上訴人合法解除？
（三）得心證之理由：㈠被上訴人於兩造簽訂系爭租賃契約同時交付系爭租賃房屋
鐵門遙控器予上訴人後，系爭租賃房屋鐵門遙控器確遭更換，致上訴人無法使用系爭租賃房屋：
⑴查系爭租賃房屋確原為被上訴人之弟吳克斯所有，然被上
訴人之吳克斯於九十一年四月九日即委由被上訴人與訴外人丙○○之配偶許素璧簽訂買賣契約，惟因被上訴人所代理之賣方即被上訴人之弟吳克斯未依約取得訴外人吳淑美同意一併出售其所有座落新竹市○○段○○○○號土地暨地上物之證件，被上訴人遂代理被上訴人之弟吳克斯與訴外人丙○○之配偶許素璧於九十一年四月二十三日另簽訂協議書，雙方約定略以①雙方對原簽訂之買賣契約內容無異議，並合意繼續履行。②賣方即被上訴人之弟吳克斯應於九十一年五月六日下午六時將訴外人吳淑美所有座落新竹市○○段○○○○號土地所有權移轉登記所需證件備齊，否則即應負違約責任，應將買方即訴外人丙○○之配偶許素璧既付價款返還，並加倍賠償所收價款同額之違約金。③另買方即訴外人丙○○之配偶許素璧同意出借一百九十八萬元予賣方即被上訴人之弟吳克斯，賣方即被上訴人之弟吳克斯應於九十一年五月一日返還，屆期若未返還，賣方即被上訴人之弟吳克斯同意訴外人劉瑞琪代書直接將買賣標的物（按即座落新竹市○○段○○○○號土地暨同段一０九二建號建物，同段一０九二建號建物即本件系爭租賃房屋）所有權移轉登記予買方即訴外人丙○○之配偶許素璧。嗣買方即訴外人丙○○之配偶許素璧以賣方即被上訴人之弟吳克斯屆期未返還借款，乃由訴外人劉瑞琪代書以買賣原因關係，於九十一年六月二十六日將買賣標的物即座落新竹市○○段○○○○號土地暨同段一０九二建號建物（即系爭租賃房屋）所有權移轉登記予買方即訴外人丙○○之配偶許素璧。嗣上開買賣標的物再經抵押權人即被上訴人之弟吳克斯之債權人誠泰商業銀行股份有限公司以債務人即被上訴人之弟吳克斯自九十一年五月三日起即未依約攤還借款本息，乃聲請本院以九十一年度拍字第五０七號裁定准予拍賣系爭租賃房屋，且對債務人即被上訴人之弟吳克斯取得臺灣桃園地方法院九十一年度促字第五四五八七號確定支付命令（債權額為九百五十三萬五千四百七十三元，及自九十一年五月三日起至清償日止按年息百分之七．五計算之利息，暨自九十一年六月四日起值清償日止，逾期六個月以內部分按上開利率百分之十，逾期六個月以內部分按上開利率百分之十二計算之違約金），再經債權人誠泰商業銀行股份有限公司聲請本院以九十二年度執字第三一一九號強制執行事件拍賣系爭租賃房屋，並經債權人誠泰商業銀行股份有限公司於九十二年五月九日會同本院民事執行處書記官導往指封查封該建物（即系爭租賃房屋），並當場責由債權人誠泰商業銀行股份有限公司換鎖保管，嗣上開拍賣標的物再經訴外人丙○○於九十二年十一月十七日拍定取得，而經本院民事執行處通知債權人誠泰商業銀行股份有限公司將建物（即系爭租賃房屋）鑰匙（即鐵門遙控器）交付拍定人即訴外人丙○○等情，已據被上訴人提出土地暨建物登記謄本、買賣契約書影本及證人丙○○提出協議書影等在卷可稽，並據本院依職權調取本院九十一年度拍字第五０七號、九十二年度執字第三一一九號強制執行事件、九十三年度訴字第二四八號損害賠償事件等案卷核閱無訛，復為兩造所不爭執，自堪以認定。揆諸上情，被上訴人之弟吳克斯原所有之系爭租賃房屋，確已於九十一年六月二十六日移轉登記予訴外人丙○○之配偶許素璧，且嗣後系爭租賃房屋亦經被上訴人之弟吳克斯之債權人誠泰商業銀行股份有限公司聲請強制執行，並於九十二年五月九日會同本院民事執行處書記官導往指封查封後，當場責由債權人誠泰商業銀行股份有限公司換鎖保管。
⑵第查，關於被上訴人之弟吳克斯與訴外人丙○○之配偶許
素璧間之上開買賣契約及買賣標的物（即座落新竹市○○段○○○○號土地暨同段一０九二建號建物即系爭租賃房屋）所有權移轉登記、拍賣之過程，證人丙○○已到庭證述：「（門牌號碼新竹市○○路○段○○○號的建物現在何人所有？）我名下．．．法院拍賣取的．．．92年拍定．．．（拍定取得之前建物所有人何人？）許素璧。（許素璧之前所有權人為何人？）吳克斯。（是否知道吳克斯與甲○○的關係？）姊弟關係。．．．（許素璧如何取得？）因庭呈協議書影本所載之約定取得。．．．（取得建物所有權之後你們有無實際占有建物？）91年4月23日當天由北區房屋將甲○○交付給北區房屋仲介時帶客戶所使用的鐵門遙控器交給我本人，並且北區房屋請我簽署屋況之類的文書，當時甲○○也在場。（房屋是否91年4月23日就點交給你們？）不是。只是暫時把鑰匙交給我保管，叫我先去整理房子，因為依契約房屋即將過戶，其他詳如協議書的內容。（後來是否依照協議書內容將房地移轉給你太太？）是。（何時找人去整修房子？）房屋過戶後我拿到權狀之後就把房屋的鑰匙換掉之後就找人去整修房子。（何時換鑰匙？）過完戶的一段時間，應該不到半年的時間。（該建物出入的門戶有幾處？）有後門及前門，前門是用遙控器，就是我換掉的遙控器，後門只有一個鋁門，是壞的，我沒有換。（你知道甲○○有無將房子租給上訴人？）不知道，上訴人請我作證我才知道。．．．（換鑰匙後何時整修？）沒有整修，只有把屋內的垃圾清走。（換遙控器之後遙控器除了你們擁有之外，是否其他人還擁有？）沒有。（甲○○有無你們更換的遙控器？）沒有。．．．（你換完遙控器後鐵門的遙控器是否有再變動過？）我們自己沒有再變動過，但是我們也沒有在使用房屋，後來跟甲○○進行訴訟，並且讓房屋拍賣，等我再拍定取得的時候，法院點交時，交給我的鐵門遙控器已經跟我更換的遙控器不一樣，所以我們換過遙控器之後，應該有人再去換過鐵門遙控器，當時我們換過遙控器打掃之後，一二個月之內還有去過四、五次，本來要找人整修估價，當時遙控器還沒有被換過。（何時才知道鐵門的遙控器被換過？）法院在執行處點交給我遙控器的時候才知道，之後我再回到房子看更確認遙控器被換過。．．．（當時甲○○將鑰匙交給你是何鑰匙？）就是鐵門遙控器。當時甲○○交給我的就是鐵門遙控器」等情（參本院九十七年三月十四日準備程序筆錄），嗣並據證人丙○○提出被上訴人交付北區房屋轉交證人丙○○之系爭租賃房屋鐵門遙控器、證人丙○○自行更換之系爭租賃房屋鐵門遙控器及證人丙○○拍定取得系爭租賃房屋後本院民事執行處通知債權人交付之系爭租賃房屋鐵門遙控器三把為證（經當庭提示兩造後發還證人丙○○），且有該三把鐵門遙控器照片四幀在卷可稽，被上訴人訴訟代理人就證人丙○○之上開證述亦表示無意見，自堪信為真實。揆諸證人丙○○之證述，姑不論被上訴人之弟吳克斯與訴外人丙○○、許素璧就系爭租賃房屋之買賣契約、協議移轉登記及拍定取得過程是否尚有糾葛，然可確定者乃係訴外人丙○○之配偶許素璧取得系爭租賃房屋後，確曾於債權人誠泰商業銀行股份有限公司聲請強制執行，而於九十二年五月九日會同本院民事執行處書記官導往指封查封換鎖（鐵門遙控器）前更換系爭租賃房屋鐵門遙控器，且至少係於債權人誠泰商業銀行股份有限公司更換系爭租賃房屋鐵門遙控器前一、二個月所更換，核與上訴人主張系爭租賃房屋約於九十二年三月下旬被更換鐵門遙控器大致相符。又證人丙○○雖陳稱更換系爭租賃房屋鐵門遙控器之時間係：「過完戶的一段時間，應該不到半年的時間．．．（換鑰匙是否在92年1月之前？）是」云云，然經上訴人再詢以：「（92年1月份換鑰匙之後，為何甲○○還有鑰匙可以交給我？）」，證人丙○○則答稱：「不清楚」，再觀諸證人丙○○初始就其配偶許素璧係何時取得系爭建物所有權時，證人丙○○乃陳稱：「（許素璧何時取得建物所有權？）91年9月份」等語，嗣經本院提示土地暨建物登記簿，證人丙○○始陳稱：「（依登記簿所載似乎為91年6月份？）是」等情，足徵證人丙○○顯係因事隔久遠，乃就相關時間之記憶有所失出，且對照證人丙○○所證稱更換系爭租賃房屋鐵門遙控器之時間係在系爭租賃房屋過戶（即移轉登記）予其配偶許素璧後約半年時間，而證人丙○○因記憶失出初認系爭租賃房屋係九十一年九月間過戶（即移轉登記）予其配偶許素璧，經核更換系爭租賃房屋鐵門遙控器之時間即約為九十二年三月間。揆諸上開認定，系爭租賃房屋應確係遭訴外人丙○○於九十二年三月下旬更換鐵門遙控器，上訴人主張系爭租賃房屋於九十二年三月下旬即遭更換鐵門遙控器之事實，即堪信為真實。
⑶揆諸上情，系爭租賃房屋確係訴外人丙○○於九十二年三
月下旬更換鐵門遙控器後一段時間，再經債權人誠泰商業銀行股份有限公司聲請強制執行，而於九十二年五月九日會同本院民事執行處書記官導往指封查封換鎖（鐵門遙控器），故縱不論訴外人丙○○確實更換系爭租賃房屋鐵門遙控器之確定時間為何，最起碼亦能確認系爭租賃房屋鐵門遙控器於九十二年五月九日即經本院民事執行處責由債權人誠泰商業銀行股份有限公司保管換鎖（更換鐵門遙控器），上訴人自不可能於九十二年七、八月間猶在使用系爭租賃房屋，故被上訴人猶辯稱兩造係於九十二年七、八月間口頭協議以押租金抵扣完租金（按如以押租金抵扣租金，至少應抵扣至九十二年十月底）後終止兩造間系爭租賃契約（參原審九十六年四月二十日言詞辯論筆錄及被證之新竹建中郵局第二五三、二八八號存證信函函影本）云云，即顯然不實，不足採信。另被上訴人辯稱兩造於九十二年七、八月間口頭協議以押租金抵扣完租金後終止兩造間系爭租賃契約後，上訴人已將系爭租賃房屋及鐵門遙控器交還被上訴人（參原審九十六年四月二十日言詞辯論筆錄）云云，然上訴人亦已當庭提出被上訴人交付之系爭租賃房屋鐵門遙控器一把在卷，而被上訴人訴訟代理人就上訴人當庭所提出之被上訴人所交付之系爭租賃房屋鐵門遙控器一把，亦表示無意見，亦足證被上訴人上開所辯均非事實，洵無足採。
⑷綜上，上訴人主張被上訴人於兩造簽訂系爭租賃契約同時
交付系爭租賃房屋鐵門遙控器予上訴人後，系爭租賃房屋鐵門遙控器於九十二年三月下旬即遭更換，致上訴人無法使用系爭租賃房屋一節，應確係屬實，堪足採信。而被上訴人辯稱兩造於九十二年七、八月間已口頭協議以押租金抵扣完租金後終止兩造間系爭租賃契約云云，則不足採信。
㈡兩造間系爭租賃契約業經上訴人合法解除：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十三條定有明文。據此，出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因出於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，即屬可歸責於出租人之事由，出租人自應負債務不履行之責任。（最高法院七十七年度台上字第二三六九號、八十六年度台上字第三四九０號、九十二年度台上字第一八０六號、九十二年度台上字第二六四０號民事判決要旨參照）。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百二十七條、第二百二十九條第一項、第二百五十四條、第二百五十九條第二款分定有明文。
⑵查兩造訂立系爭租賃契約後，被上訴人固已將系爭租賃房
屋鐵門遙控器交付上訴人，然系爭租賃房屋所有權早已於兩造訂立租賃契約前即移轉登記予訴外人丙○○之配偶許素璧，並經訴外人丙○○於九十二年三月下旬更換系爭租賃房屋鐵門遙控器，再經被上訴人之弟吳克斯之債權人誠泰商業銀行股份有限公司於九十二年五月九日再次更換系爭租賃房屋鐵門遙控器，致上訴人無法使用系爭租賃房屋，被上訴人即應負不完全給付之債務不履行責任，又兩造間系爭租賃契約又訂有如前所述之租賃期間，核屬有確定期限之給付，且已屆給付之期限，上訴人自得依給付遲延之規定行使其權利，並於定相當期限催告被上訴人履行交付系爭租賃房屋供上訴人使用後，被上訴人如於期限內不履行，上訴人即得解除兩造間系爭租賃契約，而請求被上訴人將受領之金錢給付（即押租金及預付之租金）附加自受領時起之利息償還之。而上訴人已於九十五年七月十三日以存證信函催告被上訴人於五日內履行交付系爭租賃房屋供上訴人使用，並表示「逾期即解除契約」，此存證信函並已於翌日送達被上訴人，已詳如上述，顯已於同一存證信函同時為限期催告被上訴人履行將系爭租賃房屋交付供上訴人使用，及屆期不履行即解除兩造間系爭租賃契約之意思表示，而被上訴人屆期仍未履行將系爭租賃房屋交付供上訴人使用，則兩造間系爭租賃契約即業經上訴合法解除，被上訴人自應將受領之金錢給付即押租金及預付之租金附加自受領時起之利息償還上訴人。
㈢綜上，兩造間系爭租賃契約既經上訴人合法解除，被上訴
人自應將受領之金錢給付即押租金及預付之租金附加自受領時起之利息償還上訴人。從而，上訴人於此範圍內，訴請被上訴人返還押租金、預付之租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，而請求被上訴人給付三十五萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十六年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自洵屬有據，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，乃尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判命被上訴人如數給付如
主文第二項所示。㈣第按，上訴人係在單一聲明項下，就同一目的，訴請就解
除契約返還給付、終止契約返還給付、給付不能解除契約返還給付及返還不當得利等法律關係擇一而為裁判，而本院已擇一依解除契約返還給付（即兩造間系爭租賃契約業經上訴人合法解除，上訴人得請求被上訴人附加利息返還給付）之法律關係為原告全部勝訴判決，自無庸再就上訴人其餘主張之法律關係為為審酌，併此敘明。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證
據，經核均與判決結果不生影響，自無庸逐一詳細論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
審判長法 官 王銘勇
法 官 林昌義法 官 汪銘欽以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
書記官 巫芳瑩