臺灣新竹地方法院民事判決 96年度訴字第555號原 告 甲○○
丙○○
弄21丁○○前列三人共同訴訟代理人 郭啟榮律師被 告 乙○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國96年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○區○○段○○○○號土地，如附圖Ａ部分所示面積一八點二四平方公尺土地之地上物拆除，並將土地返還原告甲○○。
被告應將坐落新竹市○○區○○段○○○○號土地，如附圖Ｂ部分所示面積一二點八平方公尺土地之地上物拆除，並將土地返還原告丙○○。
被告應將坐落新竹市○○區○○段○○○○號土地，如附圖Ｃ１部分所示面積六點五平方公尺之地上物、Ｃ２部分所示面積一點三平方公尺之地上物基座拆除，並將土地返還原告丁○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告甲○○以新台幣壹拾萬陸仟肆佰元為被告擔保，得假執行。但被告如以新台幣參拾壹萬玖仟貳佰元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告丙○○以新台幣柒萬肆仟柒佰元為被告擔保，得假執行。但被告如以新台幣貳拾貳萬肆仟元為原告丙○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告丁○○以新台幣肆萬伍仟伍佰元為被告擔保，得假執行。但被告如以新台幣壹拾參萬陸仟伍佰元為原告丁○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落新竹市○○段451、450及449地號土地（下稱系爭，依序分屬原告甲○○、丙○○、丁○○所有，連同土地上之建物，於民國（下同）79年或75年間購買。同地段452地號土地及其上建物則屬被告乙○○所有，並與系爭土地相毗鄰。原告三人於79年或75年間向建商購入系爭土地及房屋時，其房屋之後端即如現況，原告三人因此自始即認其房屋之後端即為土地界線。迨96年5、6月間原告甲○○、丙○○因上開房屋使用海砂，樓板剝落嚴重，有塌陷之虞，欲拆除重建，然委請建築師製圖申請建照時，始發現被告改建之房屋已越界占用原告三人如聲明所示之土地。
（二）按拆除房屋或新建房屋，均應依建築法第28條至32條之規定請領拆除執照及建造執照，且係社會上普遍具備之觀念。詎被告於拆除其原有坐落新竹市○○段○○○○號土地上之舊有建物並新建房屋時，竟未請領任何執照，其任意占用原告土地、面積合計達38.84平方公尺，已嚴重侵害原告之土地所有權，原告三人已於96年6月間向新竹市香山區調解委員會申請調解，原告甲○○亦於96年6月27日委請律師函請被告拆屋還地，但被告均置之不理，甚至在96年7月間欲申請地上權設定，有占地為王之意，爰依民法第767條之規定，請求被告拆屋還地。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、按建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造；起造人申請建造執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書；建造執照申請書應載明基地面積、建築面積、基地面積與建築面積之百分比。建築法第25條第1項、第30條、第31條第4款分別定有明文。查被告於95年12月間未請領拆除執照，將原有房屋拆除，復未丈量界址，依建築法之規定申請建照，違反建蔽率百分之60之規定，擅自鳩工興建房屋，已屬違章建築，行政機關應即報即拆，無優於原告而受保護之理由，且被告不可能不知自己土地之面積僅66.92平方公尺，竟興建第1層至第3層，每層均81.2平方公尺之房屋，辯稱無故意侵奪他人土地，孰能信之？
２、原告三人現有之房屋均屬海砂屋，有塌陷之虞而需重建，依系爭土地都市計劃法之規定，建蔽率為百分之60，換言之應留設百分之40之法定空地，若被告不拆屋還地，不僅原告可建築基地限縮，亦無法取得建築執照，已嚴重侵害原告之土地使用權能。再者，建築法第11條第3項規定，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重覆使用。系爭土地遭被告占用部分，本屬原告現有房屋或新建房屋之法定空地，若不命被告返還，依前揭建築法之規定，亦無從分割價賣被告，此乃新竹市地政事務所96年11月21日新地測字第0960009908號函說明第2項所指涉及建築基地法定空地分割辦法之意。
３、又民法第796條前段規定，土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議者，不得請求移去或變更其建築。其規範意旨有二，鄰地所有人若知土地所有人越界建築而不即提出異議者，若予拆除，勢將損及全部建物之經濟價值，故不得請求拆除，此其一。若鄰地所有人不知土地所有人有越界建築之情事，則無論越界者為故意或過失，無論拆除是否損及全部建築物之結構或經濟價值，均無限制鄰地所有人訴請拆除之餘地，此其二。故越界建築僅限於鄰地所有人知其越界而不即提出異議，始不負拆除之義務。又主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任，有最高法院45年台上字第931號判例可參。本件被告於96年9月26日之答辯狀中，除宣稱兩造於取得土地產權初始至今皆認定以水溝為界且相安無事云云外，迄未就原告知其越界之事實，盡其舉證之責，則原告訴請拆除如複丈成果圖所示之地上物，核屬有據。
（四）為此聲明：如主文第一、二、三項所示；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）坐落於新竹市○○段○○○○號之土地連同地上建物為被告於72年間向建商購買取得，購屋當時建商即指稱購買上述452地號與原告所有系爭土地之基地界址係以水溝為界，於原告起訴狀中事實及理由中亦提及，此為不爭之事實。被告於取得新竹市○○段○○○○號土地時，即於如附圖所示A、B、C1、C2部分搭建鐵皮屋舍，充當被告之玻璃燒製工作室。直到95年間因屋舍有海砂剝蝕狀況且鐵皮屋舍也已年久失修不堪使用，故予以拆除重建，當時原告等亦無任何意見，誠如原告於起訴狀中所述是於96年5、6月間始發現越界之情事，被告亦是由原告告知後才得知越界之事實，但此時建物已興建完成年餘，由此可證被告與原告於取得土地產權初始至今皆認定二造界址以水溝為界之事實且相安無事，且原告並無使用如附圖所示A、B、C1、C2部分之需要。更可推斷原告等甚至自始至此皆認為如附圖所示A、B、C1、C2非原告等所有，故從無異議及主張任何權利。
（二）被告發現上述越界事實時，即於96年6月間透過他人與原告進行協商欲價購，今原告等人於起訴狀中聲稱被告對於爭議事件皆置之不理實非事實；於上述協調過程中，原告丙○○提出價購金額為新台幣（下同）150萬元，原告甲○○提出價購金額為200萬元，換算即被告每平方公尺需支付10餘萬元（2,000,000元/18.40平方公尺，即每坪單價為30餘萬元）始能取得，被告認為不合理且實非被告所能負擔，以致協商不成。
（三）按以所有之意思十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第770條定有明文；關於未登記之不動產可援用60台上4195號判例所述，擴及於已登記的不動產亦可執行地上權或其他相關土地權益。故被告於系爭土地越界建築部分已和平繼續占有20餘年之久，依照民法第770條、第832條之規定，當可請求登記為系爭土地越界建築部分之所有人或申請登記地上權，被告實有合法占有權源。被告已於96年7月間申請時效取得地上權測量及設定，被告於測量及設定時原告皆知曉，甚至原告所提地上權之位置圖亦為被告透過他人轉交予原告，被告申請時效取得地上權登記，係民法第772條明定之權利，若於法不適時，地政登記機關當為駁回，何來原告聲稱之占地為王之指控。
（四）末按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，但得請求土地所有人以相當之價額購買越界部份之土地；不能回復原狀或回復原狀顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第796條、第215條定有明文。被告花費大筆資金興建建物且完成不久，若如原告所訴拆屋還地未免損失過鉅，於社會經濟效益上亦必大受影響，故希能本於公平正義讓被告以合理價格購買原告所有如附圖所示A、B、C1、C2部分土地，對於原告土地坪數減少之損害，被告願盡力在合理的金額內彌補其損失，願以每平方公尺土地公告現值之1.4倍即24,500元（17,500*1.4=24,500元，合每台坪單價80,991元）購買越界部分之土地等語，資為抗辯。
（五）為此聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張坐落新竹市○○段451、450及449地號土地分屬原告甲○○、丙○○、丁○○所有，被告在系爭土地如附圖所示A、B、C1、C2部分，面積各為18.24平方公尺、12.8平方公尺、6.5平方公尺、1.3平方公尺土地上，分別有地上物占有使用系爭土地，業據提出地籍圖謄本、土地登記謄本為證，並經本院履勘現場及囑託新竹市地政事務所派員會同現場測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖等件在卷可稽，被告對此亦不爭執，堪信原告前開主張為真實。
（二）按所有人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。此有最高法院85年度台上字第1120號判決可資參照。依此，原告主張被告係屬無權占有，既為被告所否認，自應由被告就其占有系爭土地係有合法權源之有利於己事實，負舉證之責任。
（三）被告雖辯稱就系爭土地越界部分，其已因時效取得地上權，自非無權占有云云，並提出新竹市稅捐稽徵處函及房屋稅籍證明書各1紙為證。惟按以行使地上權之意思，20年間和平繼續占有他人之土地者，依民法第772條準用第769條規定，僅得為地上權人登記之請求，在未完成地上權登記前，尚不得謂已有地上權存在，最高法院80年台上字第2649號裁判參照。經查，被告所提新竹市稅捐稽徵處函及房屋稅籍證明書，僅能證明新竹市○○街○○號（即被告現居住使用之房屋門牌號碼）房屋，於95年12月12日申報拆除，拆除前為加強磚造及鋼鐵造建物，其中加強磚造建物55平方公尺於69年2月間起課稅捐，鋼鐵造建物25.7平方公尺，於77月7月起課稅捐之事實，惟被告既未取得地上權登記，自不得主張地上權以之對抗原告；況本件兩造均不否認渠等自96年5、6月間始知被告有越界建築之事，被告亦自承其於72年間向建商購入新竹市○○街○○號房屋時，與原告所有系爭土地之基地界址即以水溝為界，則其對上開如附圖所示A、B、C1、C2越界部分，當無可能係以行使地上權之意思而占有使用，至為明灼。從而，被告辯稱其已因時效取得地上權，並非無權占有云云，即不足採。
（四）被告又辯稱其花費不貲甫興建完成系爭建物，原告於其興建時並未提出異議，依民法第796條規定，不得要求移去或變更其建物；又其曾要求以合理價格購買越界部分土地，惟原告漫天要價，如予以拆除被告房屋對被告損失過鉅，於社會經濟效益亦必有影響云云。惟按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796前段之所明定，惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任，最高法院45年台上字第931號裁判要旨參照。如前所述，本件原告否認其知悉被告有越界建築之情形，而被告就原告應知或可得而知其越界建築之事實，並未舉證以實其說，是被告辯稱依民法第796條規定，原告不得主張其拆屋還地云云，自屬無據。又被告所有之系爭房屋係屬鋼筋混凝土造之三層未辦理保存登記建物，其單層面積達81.2平方公尺，為被告所不爭，並有房屋稅籍證明書一紙附卷可按，而上開建物坐落基地即新竹市○○段○○○○號土地面積僅66.92平方公尺，亦有土地登記謄本在卷可參，是其於鳩工興建上開房屋時，當應知或輕易可得而知其建物面積已超出其基地面積甚多，惟仍執意興建，自不得指責原告等要求拆屋還地係權利濫用。況系爭房屋占用原告甲○○所有如附圖A部分所示土地，面積達18.24平方公尺，占用原告丙○○所有如附圖B部分所示土地，面積12.8平方公尺，占用原告丁○○所有如圖所示C1部分所示土地，面積6.5平方公尺，另被告系爭房屋之基座部分亦占有原告丁○○所有如附圖C2部分土地面積1.3平方公尺，業據本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，而原告等三人所有房屋係屬海砂屋，亦為被告所不爭，則渠等房屋日後亦有拆除重建之必要，若未能訴請被告拆屋還地，勢必導致其日後可建築基地減縮，損害原告等人之土地使用權能，是原告請求被告拆除越界部分之地上物，應屬權利之正當行使，尚難認係權利濫用。
四、縱上所述，被告辯稱時效取得地上權及越界建築等抗辯為不足採，從而原告本於物上請求權之法律關係，請求被告將越界於原告甲○○所有系爭土地上，如附圖所示A部分面積18.24平方公尺，越界於原告丙○○所有系爭土地上，如附圖所示B部分面積12.8平方公尺，越界於原告丁○○所有系爭土地上，如附C1、C2部分面積各為6.5平方公尺、1.3平方公尺之地上物拆除，並分別返還前開土地予原告甲○○、丙○○、丁○○三人，洵屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊及防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、二造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 1 日
民事第二庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 2 月 1 日
書記官 龔紀亞