灣新竹地方法院民事判決 96年度訴字第711號原 告 竹風不動產仲介經紀有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 房阿生律師被 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國97年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬元，及自民國九十五年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告等於民國95年2月12日授權訴外人丁○○為代理人，與原告簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），委託原告仲介銷售被告乙○○所有座落新竹縣○○鄉○○段第650-3、650-73地號及被告黃碧嬋所有同段第650-80地號土地（下稱系爭土地），此有授權書、委託銷售契約書可證。其授權期間分別為95年2月13日至95年5月13日、95年10月31日至95年11月7日，亦有契約內容變更合意書可稽。而依兩造所訂立之系爭委託銷售契約書第5條服務報酬中第1款規定：「買賣成交者，乙方（即原告）得向買賣雙方收取成交總價百分之五之服務報酬，其中甲方（賣方即被告）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬…。」，而本件原告於委託期間之95年11月1日覓得買受人柳昭仁，伊願以新臺幣（下同）17,250,000元之總價買受，並於當日簽訂不動產買賣契約書，現雙方已履約完畢，有土地登記謄本可證。是本件確已買賣成交，被告並已收到全部土地價款，此為被告所自認，則被告依上開委任銷售契約書之約定，即應依約給付成交總價款百分之四服務費 (17,250,000元×4％＝690,000)予原告。
二、又被告係與買受人柳昭仁訂立不動產買賣契約書，其如何分期給付土地價款，係其二人之自願約定，他人無從置喙，依前開不動產買賣契約書第2條價款及付款表約定，第四期尾款12,150,000元，係貸款撥款當日或代償乙方（賣主即被告）原貸款後給付，亦載明有需辦理融資貸款，足證買受人給付尾款之期間，亦無確切之期限。本件被告於備證時曾向代書拿回其證件，此為被告所自認，並有地政士呂文賓可證。
且於96年2月9日又要求買受人給付尾款時改為銀行安全信託，此有不動產買賣契約書其他特別約定事項中載明：「買賣雙方同意承作聯邦銀行不動產買賣價金安全信託。」等語可證。從而被告即與買受人柳昭仁於96年2月9日同意以聯邦銀行不動產買賣價金安全信託，雙方再向聯邦銀行辦理信託付款，有不動產買賣價金安全信託契約書可證，自無故意拖延給付價款等問題，被告亦無利息損失156,250元可言。
三、末查，原告自95年2月12日受被告之委託後，即積極努力尋覓買受人，歷經數月之久，直至同年11月1日始找到買受人柳昭仁願意買受，原告之付出，可謂備極辛勞，而服務報酬為總價款之百分之四，仍一般之行情，並無過高情形，又被告與買受人間關於給付價金之事，諸如買主是否簽發本票，何時給付部分價款，乃其雙方之自由約定，與原告無關，且地政士辦理產權登記之快慢，亦與原告之仲介服務無涉，原告並非契約之連帶保證人，依法自無需負連帶責任，且依上開委託銷售契約書之約定，並無履約期間之限制，僅於契約書第8條規定乙方（原告）義務共六款，但原告並無違反任何約定事項，依法自無違約責任。換言之，原告僅單純仲介買賣之服務，並不負責買賣雙方履約之保證責任。從而被告主張原告需與買受人及地政士負履約保證之連帶責任，顯屬誤會。
四、綜上所述，本件系爭土地買賣既已買賣成立，被告並已收到全部土地價款，自應依約給付服務報酬，況自95年11月1日第一期付款至96年2月9日銀行安全信託止，亦僅三個月又八日，乃一般交易之適當期間，並無被告所主張之故意拖延產權移轉登記時程及充滿危險性及不確定性情事，被告認原告請求之服務報酬金額過高，應無理由。為此爰聲明：被告等應連帶給付原告690,000元，及自95年11月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」民法第572條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第572條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之（最高法院57年度臺上字第2749號判決意旨參照）。經查：
（一）本件原告依委託銷售契約書，除負有居間仲介買賣雙方訂立買賣契約之義務外，尚需負責於後續辦理事務中，在買賣雙方間居間協調，並辦理買受人柳昭仁開具尾款12,150,000 元商業本票作為交付尾款保證用及履約保證手續等事宜，本件原告既未辦理上開事宜，其請求依成交價之百分之四計算報酬，與其所已付出之勞務價值相較，顯屬過鉅而偏高，爰請求本院依民法第572條之規定予以酌減報酬。
（二）被告雖確實將證件取回，係因買方未依照不動產買賣契約書第4條第4款開立本票，且被告發現原告公司法定代理人甲○○，其身分為仲介者兼承買人，購買系爭土地應有部分百分之二十，為共有人應有部份最多者，基於其本身之利益，未依公平之原則處理委託銷售契約書、不動產買賣契約書之約定及簽約後之後續事宜，顯然未盡善良管理人注意之義務，被告亦擔心因此收不到尾款。茲就嚴重損害被告權益之事項，分述如下：
⒈原告受託處理系爭土地之仲介事務應以善良管理人之注意
為之，此為委託銷售契約書第8條第1項所明定。本件不動產買賣契約書二、價額及付款表關於第四期尾款12,150,000元，因與原告公司法定代理人甲○○有利害關係，簽約時故意未明確記載付款日期，以達其延後給付鉅額尾款之義務，致辦理產權移轉時間由一個月左右，延長為四個月，即被告約拖延三個月始取得尾款，按法定利息年利率百分之五計算，被告計有損失利息約為156,250元（12,500,
00 0×5%÷12×3=156,250）。⒉本件買賣依履約保證辦理系爭房地產買賣，應依程序規定
由原告履保特約地政士辦理之，為委託銷售契約書第9條第3項所明定。被告於96年1月24日以烏日明道郵局第13號存證信函通知買受人柳昭仁，於文到7日內會同竹風地政士聯合事務所辦理，加註尾款預定給付日期、開立擔保尾款商業本票及履約保證事宜。同日以同郵局第14號存證信函通知原告及地政士王文龍協同辦理上開事項，原告及承辦地政士均置之不理。因其未履行其應盡之義務，致被告東奔西跑，擔心受怕，飽受煎熬，夜不成眠。系爭買賣訂約日為95年11月1日，至96年2月27日始辦妥履約保證之手續，遲至96年3月2日始過完戶，產權移轉時間長達將近四個月，除精神上之折磨外，更花費被告很多時間及旅費，原告顯未完成契約所約定之事項。
⒊地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務，
此為地政士法第2條所明定。又本件不動產買賣契約書第4條付款方式說明第4項約定：「完稅時，甲方（即買受人）開具尾款同額之商業本票作為交付尾款保證用，該本票由地政士保管，於尾款付清時返還甲方。」，被告於96年1月15日收到第3期完稅款，買方拒絕開具本票，被告發現買方、地政士、仲介是同一集團，地政士之處理有違誠信原則及不公平之現象，故被告於96年1月24日以烏日明道郵局第14號存證信函通知原告及地政士王文龍會同買方開立尾款之本票，承辨地政士仍置之不理。查承辦地政士既為原告指定其辦理買賣過戶登記、履約保證、保管尾款本票等事宜，原告依法應負監督之責，因地政士之怠慢、偏袒買方等致被告所發生之損失，原告應連帶負責。
⒋經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事
人受損害者，該經紀業與經紀人員負連帶賠償責任，為不動產經紀業管理條例第26條第2項規定。本件原告未督促承辨地政士，按委託銷售契約第9條辦理履約保證，反故意拖延產權移轉時程，使本件買賣充滿危險性及不確定性，造成被告精神上、時間上及其他費用之損失，原告為專業之公司，依法應負善良管理人之責任，故本件買賣過戶程序等瑕疵，均因原告之故意或過失所致，被告應負賠償責任，爰依法請求酌減服務報酬。
二、又於銷售委託契約書，原告亦無交付被告履約保證相關說明，並未對被告說明。事實上被告並不清楚履約保證制度，事後尾款給付未取得商業本票，被告始研究並請教履約保證制度。
三、綜上所述，本件兩造間委託銷售契約書第5條固然約定賣方同意給付原告成交總價款百分之四之服務報酬，惟原告未依委託銷售契約書及不動產買賣契約書約定，妥善處理後續履約保證，協調買主簽發本票等事宜，且依一般業界之慣例，上開事宜通常亦為仲介業者對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務，因原告未依約履行，致無法順利完成全部手續，其所支出之相關成本及人事費用隨之而減少，足證原告請求之金額為數過鉅並失其公平，爰依法提出抗辯，並聲明：
原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如為不利於被告之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、得心證理由
一、原告主張被告等於95年2月12日授權訴外人丁○○為代理人，與原告簽訂系爭委託契約，委託原告仲介銷售系爭土地，其授權期間分別為95年2月13日至95年5月13日、95年10月31日至95年11月7日，而原告於委託期間之95年11月1日覓得訴外人柳昭仁願以17,250,000元之總價買受，並於該日簽訂不動產買賣契約書，現雙方已履約完畢，被告並已收到全部土地價款等情，均為被告所不否認，並有系爭委託契約書、授權書、契約內容變更合意書及系爭土地登記謄本可按，應堪信為真實，惟被告以前詞置辯，是本件所應審酌者在於原告是否有被告所抗辯原告或地政士即訴外人王文龍未於本件不動產買賣契約書中未明確記載付款日期及辦理訴外人即買受人柳昭仁開具相當系爭土地買賣價金尾款12,150,000元商業本票作為交付尾款保證用及未辦理履約保證手續等事宜而導致交易時間延後，致使被告受有價金利息損失情形，而得主張損害賠償或請求酌減報酬？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。
（二）依有訴外人丁○○代理被告與訴外人柳昭仁就系爭土地所簽訂之不動產買賣契約書中二價額及付款有關第四期尾款僅記載金額並未就該格式契約中所記載明確約定給付日期或地政機關完成登記幾日內給付抑或貸款核撥幾日內給付等情，有該買賣契約書在卷可按，惟該契約書三付款方式說明已載明「④乙方（指被告）於完成產權移轉登記並將房地交付之同時，甲方（指訴外人柳昭仁）應將尾款付清。」是就被告與訴外人柳昭仁所約定之系爭土地買賣契約當中已就買賣價金尾款付款之期限有所約定，至於被告抗辯未明確記載日期屬於原告蓄意為之等情，並以該土地最終移轉所有權人當中，原告之法定代理人甲○○取得系爭土地百分之二十應有部分而推論原告因有利害關係，簽約時故意未明確記載付款日期云云，就原告之法定代理人甲○○取得系爭土地所有權百分之二十應有部分一節雖為原告所不否認，惟原告法定代理人與原告間於法律上係屬不同之人格，且依被告與訴外人柳昭仁間所簽訂之系爭土地買賣契約書第四條第5款已約定「辦理產權移轉登記時，有關登記權利名義人，得由甲方（只訴外人柳昭仁）指定，乙方絕無異議... 」是系爭土地在賣賣後移轉登記於原告法定代理人名下，並無違反系爭買賣契約，且亦難據此推認原告或地政士在辦理本件系爭土地仲介以及移轉登記時有蓄意未明確記載尾款給付日期。況且被告與訴外人簽訂系爭土地買賣契約當時，就買賣價金賣受人於何時如何交付本系買賣契約重要之點，被告雖經由原告仲介進而與訴外人柳昭仁締約，惟就買賣契約重要之點仍有注意之義務，如被告認為必須明確記載價金尾款交付日期，即應於簽約當時提出進行磋商，是在被告未提出相關證據主張下，亦難認原告於此有何未盡善良管理人注意之情形。
（三）依兩造所簽訂之系爭銷售契約書第9條約定「... 二、買賣雙方得合意採取乙方（指原告）與金融機構洽妥，由金融機構所提供之履約保證辦理本件不動產買賣事宜（申請資格及程序按該金融機構所定者為準），並負擔申辦費用。但若買方要求辦理者，甲方願配合之」以觀，顯然被告與訴外人柳昭仁間就系爭土地買賣是否採行由金融機構所提供之履約保證辦理本件不動產買賣事宜，係由買賣雙方合意採行。復參以被告與訴外人柳昭仁所簽訂之系爭土地買賣契約之十四條其他特別約定記載「八、買賣雙方同意承作聯邦銀行不動產買賣價金安全信託」、「九、信託費用由賣方負擔」等文字並由被告代理人丁○○以及訴外人柳昭仁簽名，並記載日期為2月9日，經本院審理時被告代理人丁○○當庭陳述係於96年2月9日完成不動產履約保證，是顯然被告與訴外人柳昭仁於95年11月1日簽訂系爭土地買賣契約當時並未合意採用金融機構所提供之履約保證辦理本件不動產買賣事宜，而係於事後再行合意採用。再被告雖抗辯原告無交付被告履約保證相關說明，並未對被告說明，事實上被告並不清楚履約保證制度云云，惟依系爭銷售契約書記載「契約審閱權：本契約書於中華民國95年2月10日經委託人攜回審閱參日（契約審閱期間至少三日），委託人已詳閱並充分瞭解本契約書之內容無誤。」並經被告之代理人丁○○簽名蓋章，則既然被告代理人已於三日內審閱系爭委託銷售契約書，則被告如認本件系爭不動買賣交易必須採行由金融機構所提供之履約保證，當應向原告提出如有不解並請求原告說明，並於95年11月1日與訴外人柳昭仁簽訂系爭土地買賣契約當時提出要求雙方合意採行，始符合系爭銷售契約之約定，是被告上揭抗辯並不清楚履約保證制度云云並非可採。綜上，被告與訴外人柳昭仁於95年11月1日簽訂系爭土地買賣契約書未採行由金融機構所提供之履約保證制度，難認原告於此有何未盡善良管理人注意之情形。
（四）系爭土地於96年3月2日完成土地所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本影本3件在卷可按，堪信為真實。而被告抗辯系爭土地買賣自簽約至完成所有權移轉登記將近4個月，與一般交易約一個月左右，相較顯然有延誤之情形，而因可歸則於原告及地政士即訴外人王文龍之事由，使得被告損失買賣價金尾款3個月的利息云云，惟原告否認有遲延之情形發生。依證人即竹風地政士聯合事務所地政士呂文賓到庭證述：「（問：類此辦理過戶需要多少時間？）一般案件三十個工作天，也就是四十五個日曆天，本件土地事涉農地為減免租稅鄉公所辦理農地使用證明書，所以三十個工作天，應該九十的日曆天」等語明確，而被告就其所主張一般正常交易完成約1個月左右之時間並未舉證證明以實其說，加上被告與訴外人柳昭仁所簽訂之系爭土地買賣契約當中並未約定買賣價金尾款之交付時間，是尚難以此認定本件地政士即訴外人王文龍有延誤辦理之情形。又被告抗辯被告於96年1月24日收受第3期完稅後價金款項，而買方拒絕開立本票，被告認為風險過大，被告乃向地政士王文龍要求取回印鑑證明，並要求辦理履約保證，直至被告將印鑑證明交付予地政士後，尾款才進帳戶等語，則依被告上揭抗辯內容顯係因系爭土地買受人柳昭仁未依系爭土地買賣契約第4條第4款：「完稅時，甲方（指訴外人柳昭仁）開具尾款同額之商業本票作為交付尾款保證用，該本票由立約之地政士保管，於尾款付清時返還甲方... 」之約定開立本票導致被告擔心進行辦理土地移轉登記，交易風險過大，然此乃系爭土地買方即訴外人柳昭仁未依系爭土地買賣契約履行問題，原告及地政士王文龍並非訴外人柳昭仁之履約擔保人，故尚難將訴外人柳昭仁違約之行為歸責予原告或地政士王文龍。且被告因擔心買受人是否能依約繳交尾款請求與訴外人就系爭土地買賣契約價金採行金融機構提供之履約保證辦理本件不動產買賣事宜，因而被告與訴外人柳昭仁就系爭土地之買賣契約於96年2月9日復行約定承作聯邦銀行不動產買賣價金安全信託等情已如上述，因而本件土地買賣之價金交付過程更行延後，乃屬當然，亦難以此歸責於原告或地政士王文龍。
（五）綜上，被告抗辯系爭土地不動產買賣契約書中未明確記載付款日期、訴外人柳昭仁未開具相當系爭土地買賣價金尾款12,150,000元商業本票作為交付尾款保證用及系爭土地買賣契約未辦理履約保證手續事宜等情，尚難以歸責於原告而認為原告有未盡善良管理人注意之情形發生。且被告就其主張本件土地買賣有不當遲延一節對被告有利之事實，亦未舉證證明以實其說，是尚難認定被告上揭抗辯為可採。
二、依兩造所訂立之系爭委託銷售契約書第5條服務報酬中第1項約定：「買賣成交者，乙方（即原告）得向買賣雙方收取成交總價百分之五之服務報酬，其中甲方（賣方即被告）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬…。並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」內容以觀，其約定甲方（賣方即被告）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬並無超出一般房屋仲介契約所約定報酬顯失公平之情形之情形。而原告於委託期間之95年11月1日已尋得訴外人柳昭仁願以17,250,000元之總價買受，並於該日簽訂不動產買賣契約書，雙方已履約完畢，被告並已收受全部土地價款等情，已如上述，則原告已然完成依系爭委託銷售契約所應履行之義務。又被告所提上揭原告有未盡善良管理人注意義務導致本件交易遲延之抗辯並不足採信，亦如上述，是被告以此所為依不動產經紀業管理條例請求損害賠償及民法第572條主張酌減報酬為抵銷之抗辯均無理由，並不足採。綜上所述，原告依系爭銷售委託書第5條請求被告給付本件委託銷售報酬690,000元，並自95年11日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即為有理由，應予准許。
肆、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
伍、本件兩造各自聲請准為假執行及免為假執行，爰酌定擔保金宣告准為假執行及免為假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 2 日
書記官 鍾佩芳