臺灣新竹地方法院民事判決 96年度重訴字第161號原 告 戊○○訴訟代理人 周仕傑律師被 告 財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○
甲○○丙○○上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國97年5月15日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰壹拾叁萬壹仟伍佰捌拾捌元，及自民國九十六年十月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰零伍萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹仟貳佰壹拾叁萬壹仟伍佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第7款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴時係依給付不能之法律關係，及依民法第354條、第359條、第259條規定，解除契約後，請求被告返還已支付之價金及其利息，嗣於民國97年3月28日言詞辯論中，原告撤回給付不能之請求，本院審究該訴之變更，不甚妨礙被告之防禦與訴訟終結，且被告於前開訴之變更亦無異議，並為本案之言詞辯論，視為同意變更，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠、聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）12,131,588元，及自起訴狀
繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、陳述：⒈原告於民國96年4月17日，以公開競標方式，向被告標買坐
落於新竹縣○○鎮○○段132、000-0000、000-0000、000-0
000、135、000-0000、000-0000、136、137地號之國有非公用土地（以下合稱系爭土地）。又原告參加招標，並購買上述系爭土地時，被告於招標公告中備註欄位記載「2.本案土地原屬機關用地，業於93年變更都市計畫為住宅區，惟附帶條件每筆土地應由得標人繳納變更當期公告土地現值加四成後之30％價款作為回饋金予新竹縣政府。」，亦即原告於競標時，僅知悉得標後，須另外付給新竹縣政府一定比例回饋金，而所買得之土地，即能依變更後之住宅用地地目，興建房屋。然原告繳清價金並完成土地過戶後，至新竹縣政府繳納回饋金，竟遭新竹縣政府拒絕，承辦人員並提出「變更竹東都市計畫（第四次通盤檢討）變更內容明細表」，告知應依「內政部都市計畫委員會決議，須變更範圍內之全體地主，於正式會議記錄到達後三年內，完成相關回饋作業，始同意變更為住宅區，否則維持原計畫。」，且要求原告必須會同其他私有土地之地主，全體一起繳付回饋金，始能辦理繳交。若原告未能與同一變更範圍內之其他土地所有權人全體繳付回饋金，則於98年1月17日（原告誤載98年1月7日）後，該範圍之國有土地即維持其原地目之機關用地，不能變更地目為住宅用地。
⒉原告係以高達12,131,588元之金額，標得被告經管之系爭土
地，且依公告所示，並認只要原告依附帶條件繳交回饋金予新竹縣政府，即能順利變更地目為住宅用地，用以興建房屋。惟被告竟將「須會同其他地主全體繳付回饋金」及須於「98年1月7日前完成繳交回饋金，否則即無法變更」等重大限制之瑕疵，隱而不宣，致原告於競標前根本無從得知，而以高於底標85萬餘元標得系爭土地。又因被告於公開標售系爭土地時，所明示附帶條件，僅提及原告須繳付回饋金，其他條件（限制）以及期限即將屆滿等，完全未提及，為此，原告曾委請律師發函，請求解除契約，並回復原狀，返還價金，然被告並不同意。是被告未將其他附帶條件事先公告周知，致原告係陷於重大錯誤而買得系爭土地，後又因受限於主管機關決議之條件，無法繳付回饋金，致買得之土地難以順利變更地目，發揮應有之效用，則被告出售予原告之土地，顯欠缺預定之效用。
⒊另被告於公開標售系爭原為機關用地之國有土地時，既載明
地主繳付回饋金後即能變更為住宅用地之附帶條件，且從未言及其他附帶條件或限制，則依社會一般人之通念，當認除此之外別無其他限制或條件。惟原告買受系爭土地，並欲繳付回饋金時，始知悉有前述之條件與限制，故被告顯無法擔保原告繳付回饋金後，即能變更地目。是原告係於買受系爭土地後，始發現系爭土地因無法歸責原告之因素而有回復原地目之可能，其缺乏預定之效用，為買賣標的物之瑕疵，被告自應負有民法第354條之瑕疵擔保責任。
⒋綜上，被告出售系爭土地予原告時，明知其變更地目有諸多
附帶條件與限制，卻未完整揭示，致原告買入不符預定效用且日後將由住宅用地變回機關用地之土地，即等同買入毫無用處及對原告不利益之土地，讓原告權益受損達1,200餘萬元，為此，爰依民法第354條及第359條之規定，表示解除契約之意思表示，並依民法第259條規定，請求被告返還系爭土地之買賣價金。
㈢、對被告答辯所為之陳述：⒈被告公開標售系爭土地前，確已知悉系爭土地如未於三年期
限內，由同一範圍內之全體地主繳納回饋金，即無法變更為住宅區，而須依原都市計劃，回復作為機關用地，且尚有六筆私人土地之地主未繳交回饋金，而此均為攸關系爭土地能否順利變更為住宅區之重大訊息。惟查，被告於公開標售系爭土地時，卻僅註明買受人繳納回饋金後，即能變更作為住宅用地，而將其他限制，隱而未宣，致使買賣標的物，於出售時即已減少其效用，顯違民法第354條第1項之物之瑕疵擔保責任，則原告自得依同法第359條請求解除契約，並要求被告返還買賣價金，回復於買賣契約未成立前之原狀。
⒉被告陳稱原告可藉由土地登記謄本之記載，瞭解系爭土地之
使用管制與地籍資料，更可自行向主管機關查詢，並可逕至現場參觀，且原告應自行依建築法規評估，得否建築使用，故不應負瑕疵擔保責任云云，惟原告請領系爭土地之謄本，其地目為田，並無任何附帶條件或限制，且至系爭土地所在處參觀，亦不可能得知上述變更為住宅區之諸多限制，而被告既知另有其他限制，卻未一併載明於備註欄中，自屬重大過失，且嚴重損害原告買受人之權益，基此，原告依民法第354條及359條之規定，請求解除買賣契約，返還買賣價金，自於法有據。
⒊倘原告果於投標前即能設法或有能力得知系爭土地之變更使
用為住宅區，存有嚴苛限制條件，自不可能投以高達1,000萬元以上之金額，標買系爭土地予以閒置。且查被告所提之新竹縣政府函文並未對外公告，而系爭土地之特殊狀況，自地籍圖、土地謄本以及都市計畫土地使用分區證明書等文件，均無從得知，縱原告親自至系爭土地參觀，亦不能看出任何端倪，除被告將之登載於招標公告外，原告洵難得知系爭土地之變更使用所有的條件限制。換言之，被告因故意或過失，僅載明買受人須繳付一定比例回饋金之條件限制，其他條件限制，被告明知卻漏未載明，自應依法負物之瑕疵擔保責任，且不容狡詞卸責，將缺乏預定效用之國有土地對外標售，並又要求買受人即原告自行承擔鉅額損失。
⒋依被告所提之國有土地地價調查表，系爭土地之標售案，被
告於「4.說明」事項時，已載有本案產價擬參考鄰近土地市價並扣除應繳回饋金（每平方公尺約5,000元）後，以每平方公尺2萬元為底價，亦即被告係以接近市價每平方公尺25,000元為系爭土地之標售底價，且其係比照當地建築用地之價格出售，但原告實際買受之系爭土地，於買受時根本未變更為住宅區，且原告欲依被告公告所示繳付回饋金時，經新竹縣政府經辦人員拒絕收款及告知，方知悉系爭土地欲變更為住宅區，須於98年1月17日前由同範圍全體地主均同意並繳付回饋金後，方能變更，又因已有六位私有土地之地主未繳，故原告所欲繳付之回饋金亦不可能收受。是被告於標賣系爭土地時，即於投標須知之附表中，誤載系爭土地為住宅區，且所定底價亦以建地為定價標準，此均使原告陷入錯誤，誤以為所買受之系爭土地為住宅用地可興建房屋，而前提係繳付回饋金，焉知尚有外觀無法查知之其他條件限制。故被告自當依法負瑕疵擔保責任，原告得依法解除契約，並請求返還買賣價金。
三、被告則以：
㈠、聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡、陳述：⒈被告為辦理標售系爭土地，業以95年9月25日台財產中新二
字第0950011848號函，請新竹縣竹東鎮公所查明該等土地之使用分區，並經該所以95年9月27日竹鎮建字第0950014530號函函覆，該系爭9筆土地原為機關用地，經竹東都市計畫第四次通盤檢討變更為住宅區，並於95年2月9日公告實施；另依新竹縣政府95年11月9日府工都字第0950148864號函附【「變更竹東都市計畫（第四次通盤檢討）變更內容明細表（暫予保留部分）」編號5、擬變更內容附帶條件：「1、變更範圍內之私有土地所有權人應無償捐獻變更私有土地面積30％之等值代金予縣政府。等值代金計算方式為：毗鄰分區當期平均公告現值之1.4乘應捐獻之土地面積之全部金額。2、申請人必須於部都委會審議完竣，正式會議紀錄到達後三個月內，完成上述之相關回饋作業，始同意變更為住宅區，否則維持原計畫。3、公有土地部分，未來地主合併國有土地或國有財產局標售土地時，應繳納合併或標售土地面積之30％之等值代金予縣政府。」，惟經內政部都委會第602次會議決議：「1、變更範圍內之全體地主必須於部都委會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內，完成上述之相關回饋作業，始同意變更為住宅區。2、為避免將來執行時產生疑義，將附帶條件3刪除。」】，被告於標售公告備註欄記載：「本案土地原屬機關用地，業於93年變更都市計畫為住宅區，惟附帶條件每筆土地應由得標人繳納變更當期公告土地現值加四成後之30％價款作為回饋金與新竹縣政府。」。況新竹縣竹東鎮公所於系爭土地之公告標售期間，亦以該所96年4月13日竹鎮建字第0960025995號函通知各土地所有權人，系爭土地原為機關用地經都市計畫變更為住宅區，附帶條件為需繳納回饋代金。故被告對於系爭土地，已依行為時可得資訊查證，盡於備註欄註明相關資訊，尚無原告陳稱故意隱匿不宣，依民法第220條第1項、第354條第1項前段、第355條第1項規定，應無瑕疵擔保責任之情事。
⒉依原告檢附新竹縣政府96年8月15日府工都字第0960110609
號函之說明二記載略以：「…，應協調變更範圍內之全體地主一起辦理繳交回饋金，並應於正式會議記錄到達日起三年內（即98年1月17日前），完成相關回饋作業，始同意變更為住宅區。」，其係新竹縣政府於原告得標後所作之行政解釋，且依該府前述變更竹東都市計畫變更內容明細表所載，並無需由全體地主「一起」辦理繳交回饋金之情形，而該所謂「一起」，並不見得為同時，應只要全體地主於期限前繳清回饋金即可，況繳納期限尚未屆滿，尚難謂無法完成變更使用分區而有物之瑕疵。
⒊被告於辦理系爭土地計價時，確已考量本案限制因素，以市
價酌減30％回饋金後之價格作為標售底價辦理標售，且被告辦理系爭土地之標售公告時，均係依地政機關提供之地籍資料（含土地標示及面積）辦理公告，而原告於96年5月15日繳清價款後，被告即依規定將產權移轉證明書等相關資料交付原告辦理過戶手續，並經地政機關於96年7月26日辦妥所有權移轉登記予原告在案，被告依法尚無涉給付不能之情事，亦無須負有原告對物之期待利益之責任及義務。
⒋按物之買受人於契約成立時，知其物有滅失或減少其價值、
通常效用或契約預定效用之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。被告於96年3月28日辦理標售96年度第3批國有非公用不動產及代管無人承認繼承遺產公告時，即於標售公告備註欄載明：「本案土地原屬機關用地，業於93年變更都市計畫為住宅區，惟附帶條件每筆土地應由得標人繳納變更當期公告土地現值加四成後之30％價款作為回饋金予新竹縣政府。」。另公告事項四亦有註明：「標售房地之都市計畫使用分區或非都市土地使用編定，係依當地縣、市政府核發之都市計畫使用分區證明書或地政事務所核發之土地登記簿謄本記載，有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀。」，且投標須知三亦有註明：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」。查原告買受系爭土地，應係為參與該變更範圍內與其他毗鄰私有土地之合建或整體開發利用，故對於該等土地產權、都市計畫使用分區變更詳細內容及辦理情形，或得否建築使用等事項，當無不予查證之可能，且上開資料均屬政府機關之公開資訊，是原告所稱被告故意隱匿相關公開資訊等情，實非可採。至原告又稱其僅知悉得標後，僅需另外付給新竹縣政府一定比例回饋金，即能依變更後之住宅用地地目，興建房屋云云，惟對於原屬機關用地變更為住宅區之附帶條件之詳細內容，及變更範圍內地主辦理回饋作業情形，卻完全不予查證，以無從得知等託詞，遽謂被告應負物之瑕疵擔保責任，要求被告解除系爭土地買賣契約，揆諸前揭法條規定，尚有未合。故原告主張被告應返還買賣價金及法定利息，顯無理由。
四、兩造不爭執事實：
㈠、被告於96年3月28日辦理標售96年度第3批國有非公用不動產，而原告則於96年4月17日，以公開競標方式，向被告標買坐落於新竹縣○○鎮○○段132、000-0000、000-0000、000-0000、135、000-0000、000-0000、136、137地號之國有非公用土地，並於96年5月15日繳清12,131,588元之價款後，被告即依規定將產權移轉證明書等相關資料交付原告辦理過戶手續，經地政機關於96年7月26日辦妥所有權移轉登記予原告在案。
㈡、被告於招標公告之備註欄位記載「2.本案土地原屬機關用地，業於93年變更都市計畫為住宅區，惟附帶條件每筆土地應由得標人繳納變更當期公告土地現值加四成後之30％價款作為回饋金予新竹縣政府。」。
㈢、系爭土地依新竹縣政府95年11月9日府工都字第0950148864號函，係屬「變更竹東都市計畫（第四次通盤檢討）變更內容明細表（暫予保留部分）」編號5，而其擬變更內容附帶條件為：「1、變更範圍內之私有土地所有權人應無償捐獻變更私有土地面積30％之等值代金予縣政府。等值代金計算方式為：毗鄰分區當期平均公告現值之1.4乘應捐獻之土地面積之全部金額。2、申請人必須於部都委會審議完竣，正式會議紀錄到達後三個月內，完成上述之相關回饋作業，始同意變更為住宅區，否則維持原計畫。3、公有土地部分，未來地主合併國有土地或國有財產局標售土地時，應繳納合併或標售土地面積之30％之等值代金予縣政府。」，惟經內政部都市計畫委員會第602次會議決議：「1、變更範圍內之全體地主必須於部都委會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內，完成上述之相關回饋作業，始同意變更為住宅區。2、為避免將來執行時產生疑義，將附帶條件3刪除。」，故依內政部都市計畫委員會決議，變更範圍內之全體地主（申請人）必須於內政部都市計畫委員會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內（即98年1月17日），完成上述之相關回饋作業，始同意變更為住宅區。又依前開函文，同一範圍內之同段128至131、134、138地號等六筆私有土地，尚未向新竹縣政府繳交回饋金。
五、細繹兩造之攻防，本件之爭執要點如下：
㈠、被告於招標公告備註欄位記載系爭土地原屬機關用地，業於93年變更都市計畫為住宅區，惟附帶條件每筆土地應由得標人繳納變更當期公告土地現值加四成後之30％價款作為回饋金予新竹縣政府外付給新竹縣政府一定比例回饋金，卻未有原告若未能與同一變更範圍內之其他土地所有權人全體繳付回饋金，98年1月17日後，該範圍之國有土地即維持其原地目之機關用地，不能變更地目為住宅用地之訊息，是否有物之瑕疵情事？
㈡、被告是否有故意不告知瑕疵之情形，而應負物之瑕疵擔保責任？原告得否依民法第359條之規定解除契約？
㈢、原告請求被告返還買賣價金，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠、被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條解除系爭土地之買賣契約。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。
又所謂物之瑕疵，乃指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條（即民法第354條至第358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條本文亦有明文。
⒉經查，新竹縣政府於95年11月9日以府工都字第0950148864
號函通知被告，系爭土地依內政部都市計畫委員會決議，變更範圍內之全體地主必須於內政部都市計畫委員會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內，完成上述之相關回饋作業，始同意變更為住宅區等情，此有新竹縣政府函覆本院關於系爭土地繳納都市回饋金變更地目事宜之96年12月3日府工都字第09501 48864號函在卷可稽，且為被告所不爭執，是原告主張被告於系爭土地標售公告前，業已知悉原告若未能與同一變更範圍內之其他土地所有權人全體於內政部都市計畫委員會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內，完成相關回饋作業，始同意變更為住宅區，否則該範圍之國有土地即維持其原地目之機關用地，不能變更地目為住宅用地之情事，堪認為真。
⒊被告雖稱其標售系爭土地之相關作業，均於標售公告及投標
須知載明其可得之相關資訊，而參加投標人於投標前，應為自身權益而逕洽相關主管機關查詢相關訊息，且系爭土地標示、土地使用管制、使用分區等資訊，均屬政府機關之公開資訊，非僅有被告可以查得等語，惟查，被告於系爭土地之招標公告備註欄位係記載「本案土地原屬機關用地，業於93年變更都市計畫為住宅區，惟附帶條件每筆土地應由得標人繳納變更當期公告土地現值加四成後之30％價款作為回饋金予新竹縣政府。」，而原告僅為一般消費者，無從責令熟稔相關法令，況係內政部都市計劃委員會之審議內容，被告於公告前既已知悉原告若未能與同一變更範圍內之其他土地所有權人全體於內政部都市計畫委員會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內，完成相關回饋作業，該範圍之國有土地即仍維持其原地目之機關用地，不能變更地目為住宅用地之情事，已如前述，衡諸常情，一般人既欲購地建築，自應以可立即建屋之土地為優先考量，不可能明知變更範圍內之土地所有權人全體需於內政部都市計畫委員會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內（即98年1月17日）前繳付回饋金，始能變更住宅用地，而又購買系爭土地，是原告購買系爭土地前，確實不知上開之情事，堪認屬實。又原告係因信賴被告於招標公告備註欄位所載事項，而向被告買受系爭土地，自不能苛責被告有未查明系爭土地瑕疵之重大過失，況如被告所辯，則原告自有義務先就系爭土地之買賣契約，詳查相關都市計劃、其他法令變更使用、使用管制等事項，然此要求顯然已逾一般人之能力，故本件應無民法第355條之法定免責事由，被告前揭所辯，尚不足採。
⒋另系爭土地之地目為田或原，依照前開內政部都市計畫委員
會決議，其變更範圍內之全體地主（申請人）必須於內政部都市計畫委員會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內（即98年1月17日），完成相關回饋作業，始同意變更為住宅區，而非如被告於備註欄所載，得標人繳納變更當期公告土地現值加四成後之30％價款作為回饋金予新竹縣政府，即得變更為住宅用地，則系爭土地之買賣，不僅其經濟上之價值有所減少，抑且缺乏契約預定之效用，故被告應負物之瑕疵擔保責任。從而，原告以前開瑕疵為由，對被告解除系爭土地之買賣契約，自屬有據。
㈡、次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。受領之給付物生有孳息者，應返還之。就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259條定有明文。經查，原告係因被告未盡出賣人之告知義務，以致原告無法得知變更範圍內之全體地主（申請人）必須於內政部都市計畫委員會審議完竣，正式會議紀錄到達後三年內，完成相關回饋作業，始同意變更為住宅區之變更分區使用條件限制之情事，並進而買受系爭土地，依通常交易觀念，應認為確有減損價值及預定效用之重大瑕疵存在，而被告明知有上開瑕疵存在，卻未盡其告知義務，且原告係於96年5月15日向被告繳清12,131,588元之價款，有如前述，故原告依據民法第359 條解除系爭土地之買賣契約，並依前開民法第259條規定之契約解除回復原狀所生之請求權，請求被告返還已受領之系爭土地價金12,131,588元，及自起訴狀繕本送達被告之日即96年10月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即為正當。
㈢、綜上所述，兩造間系爭土地之買賣契約既經原告解除，則原告依民法第259條規定，請求被告給付12,131,588元，及自96年10月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部份並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 5 月 30 日
書記官 王恬如