臺灣新竹地方法院民事判決 96年度重訴字第63號原 告 丁○○被 告 甲○○訴訟代理人 路春鴻律師複 代 理人 乙○○上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院於民國96年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告主張：
㈠、緣坐落新竹市○○段1578、1578之1、1578之2、1578之3地號土地（分割前為新竹市○○段○○○○○號土地，下稱系爭土地），為訴外人劉賴玉英所有，其上原有門牌號碼為新竹市○○路○○巷○號之房屋1棟（下稱系爭房屋），於民國79年4月20日，訴外人劉賴玉英將系爭土地、房屋贈與予原告及訴外人即原告之配偶楊敏石、子楊挺隆、楊清華等人，並辦理移轉登記，並於同日與訴外人即原告之妹丙○○簽訂房地租賃合約書，將系爭土地、房屋出租予訴外人丙○○，原告並於80年5月18日，將分得之同段1578之3地號土地售予訴外人羅玉蘭，並辦理移轉登記完畢，詎訴外人楊敏石違反租賃契約之約定，將系爭房屋拆除並申請建築執照，經訴外人丙○○出面制止，訴外人楊敏石遂於79年10月10日，以新台幣（下同）350,000元之代價，將系爭房屋拆剩之部分即應有部分4分之1，售予訴外人丙○○，訴外人丙○○並於95年12月30日將其對於系爭土地之承租權讓與予原告，且原告仍為系爭房屋之共有人之一，應有部分為4分之1，依土地法第34條之1、第104條規定，就系爭土地應有優先購買權。
㈡、又系爭土地雖經本院民事執行處查封拍賣，並由被告拍定，惟尚未辦理變更登記，原告之優先購買權應不受影響。為此，爰提起本件訴訟。並聲明：⑴確認原告就系爭土地所有權全部有優先購買權；⑵被告於96年3月20日就系爭土地之所有權移轉登記，應予塗銷；⑶被告應依93年4月8日與訴外人新竹市第三信用合作社所定拍賣同樣條件出售予原告，並偕同辦理所有權移轉登記予原告；⑷訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、查原告主張其係繼受訴外人丙○○的租賃權而對系爭土地有優先承購權，先暫不論訴外人丙○○就系爭土地是否有租賃權及優先承購權，即以原告所提出其繼受訴外人丙○○之讓與契約書而言，被告亦否認其真正，是依舉證責任分配之法則，原告自應就此有利於己之事實，善盡舉證之責。
㈡、次查，系爭土地原告係經本院民事執行處拍定而來，並核發權利移轉證書，由被告取得所有權，而本院民事執行處於前開執行過程中，已除去系爭土地上之地上權或租賃權等負擔，是即令原告之前手即訴外人丙○○確有租賃權，亦早已不存在，原告自無從繼受其所為租賃權而主張對系爭土地有優先購買權存在，從而，原告提起本件訴訟，顯無理由等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
貳、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時係請求：⑴確認原告就系爭土地所有權應有部分2分之1有優先購買權；⑵被告應塗銷執行法院所為之土地移轉登記；⑶被告應依與訴外人新竹市第三信用合作社所定拍賣同樣條件出售予原告，並偕同辦理所有權移轉登記予原告；⑷訴訟費用由被告負擔。嗣於言詞辯論終結前更正為：⑴確認原告就系爭土地所有權全部有優先購買權；⑵被告於96年3月20日就系爭土地之所有權移轉登記，應予塗銷；⑶被告應依93年4月8日與訴外人新竹市第三信用合作社所定拍賣同樣條件出售予原告，並偕同辦理所有權移轉登記予原告；⑷訴訟費用由被告負擔，核屬更正事實上之陳述，在不變更請求權基礎下，非為訴之變更，自予准許。至原告於96年8月17日追加訴之聲明「被告應將系爭土地之租賃契約、地上權回復原狀返還原告。」，係於言詞辯論終結後始行提出，按諸民事訴訟法第255條第1項本文規定「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴」，原告上開訴之追加，已有礙被告之防禦及訴訟之終結，不應准許，合先敘明之。
叁、實體部分：
一、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭土地原經本院民事執行處以90年度執字第3600號清償債務執行事件進行強制執行程序，嗣經3次減價拍賣無人應買後視為撤回，復經訴外人新竹市第三信用合作社於91年間再次聲請強制執行，經本院以91年度執字第6154號清償債務執行事件進行查封、拍賣，並由被告拍定，此經本院依職權調取上開執行卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執，自堪信為實在。
二、本件所應審究者，厥為：原告主張就系爭土地有優先購買權，有無理由？玆分別敘述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。查原告主張對系爭土地有優先購買權，係以訴外人丙○○所出具之土地租賃權利讓渡書為證，惟此為被告所否認，是依舉證責任分配之原則，原告自應就其主張有優先購買權之權源等有利於己之事實舉證以實其說。經查：
１、原告主張訴外人丙○○承租系爭土地，租期自79年4月20 日起至104年4月19日止，其上並有系爭房屋，而原告為系爭房屋之共有人之一，訴外人楊敏石並於79年10月10日將系爭房屋應有部分4分之1以350,000元之代價售予訴外人丙○○之事實，業據其提出新竹市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書為證，並有房地租賃合約書、房屋買賣合約書各1份附於本院93年度重訴字第130號確認優先購買權存在等事件卷宗第8、11頁可憑，此經本院依職權調取上開民事卷宗核閱無訛，而訴外人新竹市第三信用合作社持以對系爭土地聲請強制執行之執行名義為本院90年2月12日所為之90年度促字第1841號支付命令，訴外人丙○○於90年4月24日始就同段1578、1578 之
1、1578之2地號土地辦理地上權登記一節，亦有本院90年度促字第1841號支付命令、土地登記謄本附於本院90年度執字第3600號清償借款執行卷宗可考，復經本院依職權調閱上開民事執行卷宗查核屬實，是系爭土地之租賃契約既然於79年間即已訂立，訴外人丙○○尚且於訴外人楊敏石拆除系爭房屋時出面主張權利，豈有可能至90年間系爭土地遭強制執行之際，始至地政機關辦理地上權登記，顯與常情不符，是訴外人丙○○就系爭土地是否確有成立地上權之真意，尚非無疑？
２、又訴外人新竹市第三信用合作社於91年間持本院新院昭執曾3600字第23505號債權憑證再次聲請強制執行，本院執行處並於91年11月8日以新院昭執曾字第6154號執行命令除去訴外人丙○○之地上權，訴外人丙○○並未於收受上開執行命令後10日內聲明異議，嗣後雖於92年間訴外人丙○○始對於前揭除去地上權之命令聲明異議，亦經本院以異議為無理由裁定駁回，此有本院91年度執字第6154號民事裁定附於上開執行卷宗第196、197頁為據。是訴外人丙○○對於系爭土地之地上權，既經本院除去，其是否得將其已被除去之權利讓與原告，猶值存疑？
３、再者，訴外人丙○○於本院90年度執字第3600號執行事件，於90年10月3日曾具狀聲明實行抵押權，亦未提及系爭土地有地上權或承租權之存在，其在該執行事件因特別變賣程序無人應買，依法視為撤回執行後，復在91年度執字第6154號執行程序進行特別變賣程序時，始提出租賃契約主張承租權，顯有拖延執行程序、阻止點交之情，是訴外人丙○○就系爭土地是否確有租賃關係存在，實屬可疑？
４、訴外人丙○○就系爭土地前曾提起確認優先購買權存在之訴訟，因未繳納裁判費而為本院以93年度重訴字第130號裁定駁回起訴，嗣後另行提起訴訟，由本院以94年度重訴字第158號受理在案，而訴外人丙○○復於該案審理中撤回起訴（見本院94年度重訴字第158號民事卷宗第184頁），此經本院依職權調取上開民事卷宗查明無訛，而訴外人丙○○以證人身分於本院審理時固證稱：因為身體不好，想要把權利讓給原告等語（見本院96年8月14日言詞辯論筆錄），惟訴外人丙○○於執行程序、甚或前案確認優先購買權存在之訴訟，其所具書狀均係原告代筆，出庭時亦多委任原告出庭，嗣後並為放棄主張優先購買權之意思表示，此據原告及訴外人丙○○自認在卷，衡以常情，若訴外人丙○○對於系爭土地確有地上權或租賃關係存在，豈有不積極主張權利之理？反任由原告代其主張權利，甚至直接將權利讓與予原告，由原告直接以自己之名義起訴請求，再再均啟人疑竇？是訴外人丙○○所書立之土地租賃權利讓渡書，其真實性更甚懷疑，被告抗辯該土地租賃權利讓渡書非為真正，尚非全然無據，應堪採信。
㈡、又按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，最高法院65年台上字第530號判例可資參照。再土地法第104條規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之，最高法院77年度台上字第1243號裁判意旨參考。要言之，該規定限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約，承租人始得主張優先承買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張。查：
１、訴外人丙○○於本院審理時證稱：租房子主要是放東西，有時候會去使用，住的次數很少，有時間才會回去，大部分都不會回去等語（見本院96年8月14日言詞辯論筆錄），而訴外人丙○○亦未在基地上建築房屋一節，復經證人即原告之父劉金石證述明確（見本院91年度執字第6154號執行卷第185頁、93年度重訴字第130號確認優先購買權存在等民事卷宗第46至48頁），再本院民事執行處分別於90年8月14日、91年9月24日至現場查封時，系爭土地上雜草叢生、為空地，此有查封不動產筆錄、照片等分別附於本院90年度執字第3600號民事執行卷宗第39頁、91年度執字第6154號執行卷宗第
24、27頁可考，是訴外人丙○○於查封時，並未直接或間接占有系爭土地等情，應堪認定，從而，訴外人丙○○承租系爭土地是否確為建築房屋使用，堪值存疑。另被告於93 年4月8日拍定，本院嗣後於93年9月22日至現場履勘之結果：原告所指建物並無完整之牆壁，且部分牆壁不完整有破損之情形，自外觀之，並非屬於完整之建物，另建物內未見有任何完整設施，另於該建物相連可見有1小房間基礎留存於地上，且有部分磚瓦留置，建物屋頂係屬鐵皮屋頂，另圍籬則係以塑膠管纏綁方式設置，自外觀之，屋頂、圍籬與該建物結構不相同，且設置時間也不相同，此有本院93年9月22 日勘驗筆錄、現場照片等附於本院93年度重訴字第130號確認優先購買權存在等民事卷宗第83、84、101至103頁為憑，並有新竹市地政事務所93年9月24日新地測字第0930007505 號函暨其所附複丈成果圖在卷足參，是系爭土地上所留存之建物，依其保存之形式觀之，尚難認係完整之建物，而以鐵皮、塑膠管搭蓋之屋頂、圍籬等，既與原殘存之建物結構不相同，設置時間亦有異，即難認系爭土地在拍定前即存在有可供人居住之房屋，揆諸上開判例意旨，訴外人丙○○仍不得依土地法第104條主張承租人之優先購買權，堪可認定。
２、又查訴外人丙○○所簽訂之房地租賃合約書第4條固約定「承租期間，乙方（指出租人即原告、訴外人楊敏石、楊挺隆、楊清華）欲讓售土地予他人，應通知甲方（指承租人即訴外人丙○○），甲方就承租之房地有優先購買權...。」等語，然此僅係租賃雙方之權利義務關係，訴外人丙○○不得主張承租人之優先購買權，已如前述，其土地租賃權利讓渡書上固記載將系爭土地上之承租權以贈與方式贈給原告等語，亦無從使原告取得優先購買權，承租人如認受有損害，係與出租人間之權利義務關係，應另行向出租人請求賠償損害，要與本件系爭土地之優先購買權無涉。
㈢、再按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院65年台上字第945號判例參照。查原告主張其為系爭房屋之共有人之一，固據其提出房屋稅籍證明書1紙供參，惟其對於系爭土地並無地上權、典權或租賃關係存在，此據原告自認在卷，揆諸上開說明，自不得依土地法第104條主張優先購買權，其主張顯屬無據。
㈣、從而，原告既無法證明訴外人丙○○對於系爭土地確有優先購買權存在，其依土地租賃權利讓渡書對於系爭土地主張優先購買權即無所據，不足憑採，又原告固為系爭房屋之共有人之一，惟因其對於系爭土地並無地上權、典權或租賃關係存在，自無從主張有優先購買權，其所述難認有理，無足採信。
三、綜上所述，原告主張就系爭土地有優先購買權，為無理由，已如前述，其併而請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記及被告應依承買之相同條件將系爭土地售予原告並偕同辦理移轉登記云云，均乏所據，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌對於判決結果均不生影響，爰不逐一調查論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 28 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 28 日
書記官 戴家旭