臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第110號原 告 黃浚林訴訟代理人 路春鴻 律師複代理人 萬方訴訟代理人 陳慶禎 律師被 告 許慶祥
陳國強鍾賢明陳崇良柯悅卿張碧蓮上 一 人訴訟代理人 黃燕光律師複代理人 朱錦河上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國98年3月20日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告許慶祥應給付原告新臺幣叁佰叁拾伍萬元，及自民國九十七年三月三日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告陳崇良應給付原告新臺幣叁佰叁拾伍萬元，及自民國九十七年四月十四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、前二項給付，如有被告一人為給付時，其他被告於給付範圍內免除責任。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告許慶祥、陳崇良負擔。
六、本判決主文第一項至第三項，於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬元為被告許慶祥、陳崇良供擔保後，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面：
壹、被告許慶祥、陳崇良均經合法通知未到庭，查無民事訴訟法第386條各款所示情形，爰依原告之聲請，對許慶祥、陳崇良一造辯論而為判決。
貳、原告起訴時，對被告許慶祥係依買賣關係及票據關係而為請求，且訴之聲請係請求被告許慶祥應給付原告新臺幣（下同）345萬5千元及自本票到期日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息。嗣於97年10月31日撤回本於票據關係所為請求，並減縮此部分聲明為被告許慶祥應給付原告335萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。此項訴之變更，核屬減縮受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、緣原告於94年12月24日經由訴外人昇揚不動產（即大瑞明國際企業有限公司，以下簡稱大瑞明公司）之營業員黃羿龍與訴外人昇揚不動產簽訂「專任委託銷售契約書」，委託昇揚不動產銷售原告所有坐落新竹縣竹北市○○○段653-9及654-9地號土地（以下簡稱系爭土地）。嗣經由昇揚不動產陳崇良仲介被告許慶祥以765萬元向原告購買系爭土地；95年1月23日在昇揚不動產店長即被告陳國強主持下，由被告陳崇良協助，原告與被告許慶祥簽訂「不動產買賣契約書」，原告於收取頭期款230萬後即將系爭土地相關之過戶文件（土地權狀、印鑑證明、印鑑章等）交付予自稱具地政士資格之被告陳崇良。
二、依前開「不動產買賣契約書」第二條（二）約定：「…付款期限以民國95年3月23日為最後付款日。…」，被告許慶祥於該最後付款期限屆至前，託詞因銀行辦理貸款手續遲延及貸款金額不足，無法依約給付全部尾款535萬元，即改於95年3月22日、同年3月30日分別再支付原告150萬元及50萬元，連同前所收受之頭期款，原告合計收訖430萬元，被告許慶祥並另簽發一張面額338萬元之郵局支票予原告，以換回簽約時所簽發之面額535萬元之支票。惟票期屆至前，許慶祥卻要求原告勿將前開338萬元支票提示兌現，原告乃要求昇揚不動產店長被告陳國強代為協調，昇揚不動產安排95年5月10日於昇揚不動產協商後，許慶祥又簽發六張本票，金額共345萬5,000元予原告。其中一張本票金額38萬元，於95年5月22日到期，經原告向被告許慶祥提示而不獲付款。原告懷疑其中有詐，隨即向地政事務所調出系爭土地謄本，才發現系爭土地之所有權，早於95年1月23日簽約日後之第三天即95年1月26日，由被告許慶祥及不知名男子「王董」，透過專辦「銀行二胎」之土地仲介人士即被告柯悅卿委託訴外人彭家和代書辦理過戶予被告許慶祥，並連件隨同辦理抵押權設定予第三人張碧蓮，原告乃趕緊找友人代為處理，於95年5月25日聲請假扣押裁定，迨於95年6月1日取得假扣押裁定，卻又發現該筆土地之所有權竟然於95年5月26日又移轉予張碧蓮。
三、按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。又數人共同不法侵害他人權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者亦同。民法第184條第1項前段、第185條第1項分別定有明文。共同侵權人本不須對於各侵權人所參與侵權行為之角色分工或參與事實有所認識，而僅需各別之行為具備因故意、過失而不法侵害被害人權利之侵權行為要件，而其等之行為造成被害人之同一損害，即應依據民法第185條第1項之規定，對於被害人負擔連帶賠償責任。本件被告陳國強、鍾賢明、陳崇良、柯悅卿及張碧蓮對原告應依民法第185條第1項規定，對原告負連帶侵權行為損害賠償責任，理由如次：
(一)被告鍾賢明、陳國強、陳崇良部分：
１、不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第4條第7款規定：「經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業人員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」。被告鍾賢明係取得國家考試證照之經紀人，明知其證照出借使用，供人於系爭委託銷售書上簽章，依上開規定之定義，顯為執行系爭仲介業務之人，惟不以親自執行為必要；而被告陳國強、陳崇良乃親自執行上開仲介業務之人，依上開規定之定義，即屬協助經紀人執行仲介業務之人；渠等皆為管理條例規範之列。次查本事件原告於簽立買賣契約同時，原告業已依「專任委託銷售契約書」第5條約定，一次支付全部仲介費用30萬6,000元，與被告鍾賢明等3人，自屬為有報酬之委任關係，被告鍾賢明等人依管理條例第2條後段規定，應適用民法第535條後段，「應以善良管理人之注意為之」。
２、詎被告鍾賢明、陳國強及陳崇良，受原告委託代為處理系爭土地之買賣事宜，明知依上開不動產買賣契約書第8條約定「雙方應於『尾款付清日』」以現場點交方式與甲方（即本件買受人被告許慶祥），及「應待尾款全部付清後，始能將移轉後之新權狀交予買受人」之仲介業慣例，竟於被告許慶祥尚未付清系爭二筆土地全部價金前，於簽約後3日即將系爭土地之過戶文件、證件交付予原告根本不認識之訴外人彭家和地政士，而非依上開不動產買賣契約書第3條規定交予雙方委辦之地政士被告陳崇良處理。甚者，明知被告許慶祥付款遲延有異，竟故意坐視不理，任由被告許慶祥持已移轉後之新權狀從容移轉過戶予張碧蓮。且明知本件約定應向銀行辦理貸款，竟不依約由該公司之專案地政士被告陳崇良處理，私下隱瞞轉由原告不認識之訴外人彭家和地政士辦理，不循正常程序及前開契約所約定向銀行辦理貸款，而將權狀原本等過戶資料交由被告許慶祥，致被告許慶祥於簽約後三日內設定720萬元之最高限額抵押權予被告張碧蓮，並得直接領取核發之貸款，致原告受有買賣價金尾款335萬元未獲清償之損害。
３、被告許慶祥、陳國強、陳崇良因上開事件遭臺灣新竹地方法院檢察署檢察官以96年度偵字第2879號起訴在案；而被告鍾賢明自承其證照出借供人使用，雖另抗辯借牌時有相互約定，由大瑞明公司自負營業責任，惟第三人無法窺其約定，且系爭專任委託銷售契約書，亦未見「經紀人之簽章僅供借牌使用，實際狀況應由委託人自行審酌，與經紀人無涉」之切結、備註或警語，被告鍾賢明依民法第169條表現代理規定，自應對原告負授權人之責任。
４、綜上，被告鍾賢明依管理條例規定，為系爭仲介買賣之執行人，被告陳國強、陳崇良為系爭仲介買賣之輔助執行人；而該輔助執行人已因公訴人提起公訴，證明其輔助執行過程顯有故意或過失可言，依民法第224條本文規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」，被告鍾賢明依法自應連帶負責。縱被告鍾賢明抗辯其未親自執行，且與借用人有借用人應遵守法令之約定，然依「專任委託銷售契約書」形式之外觀，被告鍾賢明依民法第169條規定，亦應對原告負「授權人之責任」；且按民法第222條：「故意或重大過失之責任，不得預先免除。」之規定，被告鍾賢明同應負其連帶責任。
(二)被告柯悅卿部分：
１、被告柯悅卿明知被告許慶祥及不知名男子「王董」資金不足，找伊協助辦理「私人貸款」向原告購買系爭土地，並於95年1月23日簽約當日陪同許慶祥及「王董」赴昇揚不動產與原告簽訂「不動產買賣契約書」，而被告陳崇良將原告之系爭土地相關過戶文件（土地權狀、印鑑證明等）交付予「王董」及許慶祥二人後，又轉交予被告柯悅卿協助辦理過戶及貸款等事項，柯悅卿找到金主張碧蓮，委託彭家和代書將系爭土地過戶予被告許慶祥，並連件辦理抵押權設定予被告張碧蓮，是被告柯悅卿不僅目睹系爭簽約經過，且於被告陳崇良如何將本件重要之原告權狀原本及印鑑交予「王董」與被告許慶祥二人，再交予伊承辦過戶及找人貸款等過程均有參與。
２、被告柯悅卿自承於簽訂系爭買賣契約在場，且被告許慶祥銀行撥款時，亦應邀在場，其所辯不知被告許慶祥及王董沒有資金及不知為何由彭家和代書辦理等語，顯與伊於臺灣新竹地方法院檢察署檢察官96年度偵字第2879號起訴書所稱情形及彭家和之證述不符。以柯悅卿專辦民間貸款之業務，並輾轉委託金主介入，依一般社會之經驗法則，關於產權如何，豈有置身事外之理？此乃被告柯悅卿於簽約、核撥貸款必需在場之原因。故被告柯悅卿所辯，實為臨訟杜撰之詞，不足採信。
３、本件原告之受損，實因被告柯悅卿明知被告許慶祥資力不足，經被告陳崇良之造意，從而施以助力，使其易於侵害原告之權益，若無被告柯悅卿之協力，本事件即無從開始，顯然原告之權利受損與被告柯悅卿之協力，有其相當因果關係存在，被告柯悅卿自應依民法第184條第1項、第185條第1項之規定對原告負連帶責任。
(三)被告張碧蓮部分：
１、被告張碧蓮明知系爭土地之所有權非屬被告許慶祥所有，竟基於與被告許慶祥等詐欺之犯意聯絡，將系爭二筆土地所有權委由訴外人彭家和代書移轉登記與被告許慶祥，並連件辦理抵押權設定予被告張碧蓮自己，又於95年5月26日與被告許慶祥協議，將系爭土地之所有權逕行移轉登記予伊自己，甚且於95年9月22日將系爭土地轉售與鍾采玲，並向有限責任新竹第一信用合作社設定846萬元最高限額抵押權，而致原告難以取回系爭土地，因而受有買賣價金尾款335萬元未獲清償之損害。
２、被告張碧蓮所稱對於被告許慶祥與原告買賣之事不知情，顯與伊在臺灣新竹地方法院檢察署檢察官96年度偵字第2879號起訴書所稱知悉系爭土地所有權人姓黃等情不符。被告張碧蓮既坦承透過訴外人曾政紘，辦理民間貸款給被告許慶祥，再以訴外人曾政紘為登記助理員而為系爭土地之移轉登記，顯見曾政紘為被告張碧蓮之「代理人或使用人」。曾政紘明知被告許慶祥資力不足，且系爭買賣尾款未清，竟仍執意辦理原告系爭土地之所有權移轉登記，其後再由其辦理移轉系爭土地所有權予被告張碧蓮以觀，原告之損害與被告張碧蓮之「代理人或使用人」有密切關聯，原告自得依民法第224條本文規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」，請求被告張碧蓮依民法第184條第1項、第185條第1項對原告負負連帶賠償責任。
四、綜上所述，原告得請求被告許慶祥給付系爭土地買賣價金；而原告與其餘被告間有數請求權發生競合，其餘被告先後間之行為彼此間環環相扣，若有缺一則事蹟必然敗露，彼此間縱無意思聯絡，且皆以接續方式完成共同行為之一部分，渠等看似彼此間之行為無關聯，若連結成全部行為以觀，終致使原告生財產上鉅額損害之結果；若就「不真正連帶債務」之法理推敲，自不難釐清全部事件始末。原告訴之聲明，請求許慶祥以外之被告連帶負責，實有法律上之理由。原告爰分別對被告許慶祥依買賣之法律關係；對其餘被告依民法第184條第1項前段、第185條第1項共同侵權行為之法律關係提起本件訴訟，並聲明：
(一)被告許慶祥應給付原告335萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(二)被告陳國強、鍾賢明、陳崇良、柯悅卿及張碧蓮應連帶給付原告新台幣335萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(三)第一項、第二項如有任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內免除責任。
(四)第一項及第二項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告許慶祥部分：被告許慶祥雖係「王董」之人頭，但對原告造成的損害及其他被告之麻煩感到抱歉。被告許慶祥曾支付3萬餘元之利息與原告，原告要求被告許慶祥賠償300餘萬元，被告許慶祥雖目前雖無力負擔，但對原告請求之金額並無異議。
叁、被告陳國強部分：
被告陳國強為昇揚不動產（即大瑞明公司）之店長，但非公司負責人，對於本件買賣並未拿到任何佣金或仲介酬勞，原告僅給付昇揚不動產仲介費用14萬元，其中3 萬9,200 元由被告陳崇良分配取得；4 萬4,800 元由開發人員黃羿龍取得；其餘款項則由公司負責人周明宗受領。被告陳國強並未主持系爭買賣契約之簽訂，亦未涉入成交前之議價或商討買賣流程，僅於雙方擬妥買賣條件在公司簽約時，以公司店長身分前往了解何案件成交，此由被告許慶祥於偵查中供述「被告陳國強偶爾會下來」，即可知之。被告陳崇良之工作為臨時性質，有案件始會進公司，被告陳國強並非大瑞明公司之法定代理人，對陳崇良並無管理監督責任，被告陳國強與本案更無何牽連關係，自無需負擔連帶賠償之責。並聲明：駁回原告之訴。
肆、被告鍾賢明部分：
一、原告於民國94年12月24日係經由「昇揚不動產」之營業員黃羿龍與昇揚不動產簽訂「專任委託銷售契約書」，委託昇揚不動產銷售原告所有系爭土地。該「專任委託銷售契約書」之接受委託人為訴外人黃羿龍，並非被告鍾賢明，亦即被告鍾賢明從未接受原告委託代為處理系爭土地之買賣事宜，且被告鍾賢明與系爭土地之買賣雙方以及其他被告陳崇良、柯悅卿、張碧蓮等人，均未有過任何接洽。
二、按不動產經紀管理條例第11條規定經紀業設立之營業處所至少應置經紀人1人。被告鍾賢明係經由友人介紹擔任訴外人周明宗所設立不動產仲介經紀公司之經紀人，依雙方之約定，周明宗每月應支付1萬3,000元予被告鍾賢明，並應遵守不動產經紀業管理條例及其他有關法律之規定，不得有損被告鍾賢明權益之一切行為。又仲介買賣之土地，如有成交時，其所獲得之服務報酬（即佣金）完全係歸由接受委託人及仲介公司所有，經紀人並未分得任何服務報酬，此為仲介業界所熟知。再按不動產出租、出售委託契約書，應由經紀業指派經紀人簽章，不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款固定有明文。惟查，本件原告黃浚林與訴外人黃羿龍簽訂前開「專任委託銷售契約書」時，並未通知被告鍾賢明到場，其上經紀人之簽章，亦非被告鍾賢明所簽章等情，業據被告陳國強於檢察官偵訊時證述綦詳。又原告黃浚林與被告許慶祥簽訂系爭土地不動產買賣契約時，被告鍾賢明並未參與其簽約過程，對於其交易內容完全不知情，亦不認識其他被告，故被告鍾賢明對原告黃浚林並無為任何故意或過失之不法侵權行為。
三、再者，原告曾以前詞向臺灣新竹地方法院檢察署對被告鍾賢明提出刑事詐欺等告訴，迭經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官以96年度偵字第2879號、97年度偵續字第41號為不起訴處分，嗣原告不服該不起訴處分聲請再議，復經台灣高等法院檢察署以97年度上聲議字第5102號予以駁回確定在案。上開駁回原告聲請再議之處分書理由並已認定被告本意僅在協助大瑞明公司（即昇揚不動產）成立營運，事後未參與該公司營業事項，自難知情同案被告陳國強等人所為詐欺情事，而論以詐欺共犯或幫助犯。既被告鍾賢明對原告黃浚林確無為任何故意或過失之不法侵權行為，又原告是否受有對被告許慶祥尚有買賣價金尾款335 萬元未獲清償之損害，亦難認與被告鍾賢明間有何相當因果關係。而原告猶執陳詞，訴請被告鍾賢明應與其他被告負其連帶責任云云，顯無理由。並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
伍、被告柯悅卿部分：
一、被告柯悅卿於系爭買賣契約書簽訂前，並不認識被告許慶祥，更不認識受原告委託銷售系爭不動產之被告陳國強、鍾賢明、陳崇良等人及事後設定抵押權之被告張碧蓮，被告柯悅卿僅係受訴外人「王董」之邀，於95年1月23日系爭土地買賣契約書簽訂時至昇陽不動產靜坐在旁，未積極參予買賣過程或接受徵詢意見，系爭土地之相關過戶文件資料，係於簽約完成離開後，於被告柯悅卿與被告許慶祥及「王董」共進午餐時，由被告陳崇良交付予被告許慶祥及「王董」，再由被告許慶祥及「王董」交付被告柯悅卿，被告於取得上開資料後，旋陪同被告許慶祥至稅捐稽徵處申報系爭土地之增值稅，並於當日取得免繳增值稅之證明文件，同時將系爭土地之相關資料在被告許慶祥同意之下，當場交付於日後欲出借款項之被告張碧蓮之介紹人「陳先生」。被告柯悅卿日後始得知系爭土地之過戶事宜係由訴外人彭家和代書辦理，且系爭土地嗣後受銀行撥款時，被告柯悅卿亦係受「王董」之要求始在場，對於銀行所撥之款項金額及用途毫不知情。
二、原告就系爭土地之買賣，係透過專業之不動產仲介公司簽訂買賣契約，並非遭詐欺或脅迫所簽定，原告依約交付過戶所需文件於被告許慶祥，應係出於自願，被告單純辦理土地移轉過戶行為，應係合法，並無與其他被告對原告有共同侵權行為之情事，本件應僅係原告與被告許慶祥間之買賣糾紛。
三、依台灣新竹地方法院檢察署檢察官96年度偵字第2879號起訴書，僅被告許慶祥、陳國強、陳崇良遭起訴，同案被告鍾賢明、張碧蓮已獲不起訴處分，原告於刑事案件告訴時，並未將被告柯悅卿列為被告，而被告柯悅卿亦僅於上開刑事案件中擔任證人，顯見被告柯悅卿與本件無涉；而原告援引被告柯悅卿於上開刑事案件偵訊中之陳述，以為被告柯悅卿構成本件侵權行為之證明，然被告柯悅卿所為之系爭陳述，僅係作為被告許慶祥等人涉犯刑事詐欺罪之證明，不足作為被告柯悅卿該當本件侵權行為之證明。並聲明：駁回原告之訴。
陸、被告張碧蓮部分：
一、系爭土地設定抵押權與被告張碧蓮，及嗣後由許慶祥移轉所有權予被告張碧蓮之事務，均由訴外人曾政紘協調處理。許慶祥與原告間關於系爭土地買賣之過程，被告張碧蓮並不知情。且據曾政紘於台灣新竹地方法院檢察署95年度他字第1456號案卷第234頁證稱：「我有請最新的地籍圖及謄本，我已經確信地主是許慶祥，所以我才跟張碧蓮說可以放貸」，足見被告張碧蓮係以具有登記絕對效力之土地謄本，而決定貸款予土地所有權人許慶祥，並無不法。至於被告張碧蓮曾於刑事案件偵查中陳稱：「當時權狀所有人是一位姓黃的，所以我們才會質疑為何他要跟我們借錢，但是他說他要一起送 (可能係指移轉所有權及設定抵押同時送登記)」。益見被告張碧蓮係以地政機關有絕對效力之登記文件為判斷土地屬何人，以具有公信力之土地登記文件，作為可否放款之依據，其亦無從過問許慶祥與原告間買賣移轉所有權之細節，張碧蓮自無法認定許慶祥係以如何之違法方法取得該土地，故被告張碧蓮之取得抵押權及所有權，均與其他刑事被告之犯罪無涉。致於被告張碧蓮於偵查中陳述其本無意購買系爭土地等方面之陳述，係指其原本無意購買，但於抵押人許慶祥無法償還借款時，經曾政紘協調，以系爭土地過戶與被告，以抵借款及利息之意，原告任意擴張被告之陳述真意，亦無可取。
二、按民法758條規定：「不動產物產之取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對之效力。」，此絕對之效力，對任何善意第三人而言，賦予絕對之公信力，任何第三人皆得信賴其登記之絕對效力，與所有權人交易而取得其所有權時，不因登記之無效、撤銷，而被追奪。被告張碧蓮基於相信地政機關登記之資料，即相信被告許慶祥為系爭土地所有權人，始於系爭土地上設定抵押權，並將600萬元之款項貸予許慶祥，其後因許慶祥未按時清償，始向被告許慶祥買受系爭不動產。被告張碧蓮因善意而為之物權行為，依法享有絕對效力，並受保障，許慶祥與原告之債權糾紛，不應牽連至被告張碧蓮。被告張碧蓮並無故意或過失之情事，更無與其他刑事被告共同犯罪之情形，原告訴求與其他被告連帶賠償，於法亦屬無據。且被告張碧蓮因善意而對系爭不動產設定抵押權及受移轉取得所有權之行為，與原告未能如約取得被告許慶祥之買賣價金之間亦無相當因果關係。被告張碧蓮依法對系爭不動產設定抵押權、移轉所有權，乃依法所為之權利行使，並無不法。並聲明：原告之訴駁回。
柒、被告陳崇良部分：被告陳崇良經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
捌、法院之判斷：
一、兩造不爭執之事項如下：
(一)被告陳國強係址設新竹縣竹北市縣○○路○○○號大瑞明公司（對外以「昇揚不動產」名義營業）之店長，被告陳崇良則係大瑞明公司所聘雇之不動產銷售人員。
(二)原告黃浚林於民國94年12月24日，與大瑞明公司（即昇揚不動產）簽訂「專任委託銷售契約書」，委託該公司代為出售其所有之系爭土地。
(三)被告陳崇良居中仲介系爭土地之買賣，訴外人「王董」與被告許慶祥，佯扮買家，由被告許慶祥擔任買受人，3人共同出面與原告黃浚林洽商買賣系爭土地之相關事宜，而於95年1月23日在大瑞明公司內，被告陳崇良協助下，原告與被告許慶祥簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約書），約定買賣系爭土地總價款為765萬元，被告許慶祥並當場簽發票載發票日為95年1月23日，面額為230萬元及票載發票日95年3月23日、票號為E0000000、面額535萬元之支票各1紙交付予原告黃浚林收執作為價款，原告黃浚林遂將系爭土地相關之過戶文件 (所有權狀、印鑑證明等物)悉數交予自稱具地政士資格之被告陳崇良。
(四)陳崇良、許慶祥未經原告黃浚林同意，於95年1月24日，盜用原告黃浚林之印鑑章，偽造系爭土地買賣所有權移轉登記申請書，透過土地仲介人士即被告柯悅卿委託訴外人彭家和代書辦理系爭土地過戶予被告許慶祥；並同時設定最高限額720萬元之抵押權予被告張碧蓮，並向被告張碧蓮借款600萬元，同年月26日辦理抵押權設定完畢後，被告張碧蓮旋即將借款600萬元匯入被告許慶祥所有台灣郵政股份有限公司台北螢橋郵局帳號00000000號之帳戶內。
(五)被告許慶祥於95年3月23日最後付款期限屆滿前，向原告表示因銀行辦理貸款手續遲延及貸款金額不足，無法依約給付全部尾款535萬元，即改於95年3月22日、同年3月30日分別再支付原告150萬元及50萬元，連同前所收受之230萬元頭期款，原告合計收訖430萬元，被告許慶祥並另簽發一張發票日期為95年4月23日，票號為E0000000、票面金額為338萬元予原告以換回原於簽約時所簽發之發票日為95年3月23日、票面金額535萬元之支票乙紙。惟票載發票日95年4月23日前，許慶祥卻要求原告勿將前開338萬元支票提示兌現，原告乃要求昇揚不動產店長即被告陳國強代為協調，昇揚不動產安排95年5月10日於昇揚不動產協商後，許慶祥又簽發六張本票，金額共345萬5仟元予原告。
(六)被告許慶祥未清償其向被告張碧蓮之借款，於95年5月26日將系爭土地轉過戶予被告張碧蓮，用以抵債。
(七)被告鍾賢明將其不動產經紀人執照借予被告陳國強、陳崇良使用，費用1個月1萬3,000元，被告鍾賢明僅係大瑞明公司掛名之不動產經紀人，未將印章借予大瑞明公司，亦未辦理該公司業務，更從未與原告接觸委託銷售契約書，原告委託銷售契約書上之「鍾賢明」章，係大瑞明公司人員所蓋用。
(八)被告陳國強、陳崇良、許慶祥因刑法詐欺案件，經臺灣新竹地方法院檢察署以96年度偵字第2879號起訴，現由本院97年度訴字第251號受理在案；被告鍾賢明、張碧蓮因刑法詐欺、背信罪移送臺灣新竹地方法院檢察署，該署以96年偵字第2879號不起訴處份，告訴人即原告對此不服，聲請再議，經台灣高等法院檢察署發回續行偵查，由該署以97年度偵續字第41號不起訴處分確定。
二、本件之爭點：(一)原告對被告許慶祥請求給付買賣價金335萬元及其利息，有無理由？(二)被告陳國強、陳崇良、許慶祥是否共同以假買賣對原告詐取系爭土地所有權？(三)被告柯悅卿是否知悉或參與被告陳國強、陳崇良、許慶祥共同詐欺原告之事實？是否構成共同侵權行為？(四)被告鍾賢明是否知悉或參與被告陳國強、陳崇良、許慶祥共同詐欺原告之事實？是否構成共同侵權行為？(五)被告張碧蓮是否知悉或參與被告陳國強、陳崇良、許慶祥共同詐欺原告之事實？是否構成共同侵權行為？茲詳述於後。
三、原告對被告許慶祥請求給付買賣價金335萬元及其利息，有無理由部分：
本件原告起訴主張被告許慶祥未依約給付買賣價金尾款335萬元，即擅將系爭土地移轉登記於許慶祥名下，除持以向被告張碧蓮借款外，另移轉登記與張碧蓮，其自得依買賣契約之法律關係，向被告許慶祥請求買賣價金335萬元之給付及自起訴狀繕本送達翌日起之利息等情，此為被告許慶祥所自認，且有不動產買賣契約書、支票、本票、土地登記申請書等影本在卷可稽，應堪信原告之主張為真實。原告請求被告許慶祥應給付買賣價金335萬元及自起訴狀繕本送達翌日即
97 年3月3日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬有據，自應予准許。
四、被告陳國強、陳崇良、許慶祥是否共同以假買賣對原告詐取系爭土地所有權部分：
(一)原告主張被告陳崇良、陳國強與被告許慶祥共同涉及刑事詐欺，無非以臺灣新竹地方法院檢察署檢察官96年度偵字第2879號起訴書（卷一第101頁至第110頁）為據。被告陳崇良對原告主張之事實，既未到庭陳述，復未提出任何書狀以為答辯。而依被告陳崇良於95年1月23日簽約時，明知無地政士資格，竟偽稱其為地政士，為買賣雙方簽訂買賣契約，並於原告黃浚林因信賴其為代書而交付系爭土地所有權狀及印鑑證明、印鑑章等物後，隨即將代為保管之移轉登記所需文件交付被告許慶祥，而未確保交易之安全，致使原告受有無法受償尾款335萬元之損害，被告陳崇良之行為，應已具有民法第184條第1項前段因故意不法侵害原告權利之要件。原告訴請被告陳崇良負損害賠償責任，給付原告335萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即97年4月14日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬有據。原告並主張被告陳崇良所應負之損害賠償責任與被告許慶良所負之給付買賣價金責任為不真正連帶關係，任一被告給付，其他被告於給付範圍內，免除責任，核屬有據，應予准許。
(二)原告主張被告陳國強與被告陳崇良、許慶祥應負共同以假買賣對原告詐取系爭土地所有權之責，無非以被告陳國強於95年1月23日簽訂系爭買賣契約時在場，深知買賣之始末，且認被告陳國強擔任店長之昇揚不動產受領仲介費用30萬6,000元，受有報酬，應盡善良管理人之注意義務，其違反民法第538條第2項、第540條之規定，應負民法第184條之責任，並應依民法第224條規定，就其使用人陳崇良之行為一併負責等語。惟查：
１、本件原告既係以民法第184條第1項及185條第1項為請求權基礎，訴請被告陳國強負損害賠償責任（卷一第142頁反面、卷二第63頁），則原告自應就被告陳國強有何因故意或過失不法侵害原告權利一節，舉證以實其說。本件被告陳國強固為昇揚不動產（大瑞明公司）之店長，並曾於95年1月23日系爭買賣契約簽訂時在場，惟被告陳國強既非買方之仲介，亦非賣方之仲介，僅於買賣契約簽訂時在場，事後於被告許慶祥未依約付款時，協調買賣雙方履約，此為原告所不爭執。而據被告許慶祥於偵查中陳稱：簽約時陳國強偶爾會下來（卷一第103頁），足見被告陳國強於系爭買賣契約簽訂時，並非全程在場，亦未涉入買賣商談過程。另據被告許慶祥於偵查中供稱：「（你認為店長陳國強知道這件事嗎？）我認為他不知道。（何以會認為他不知道？）因為我希望王董能夠解決這件事，中間有溝通協調，在溝通過程中我感覺他並不清楚此事。」（見臺灣新竹地方法院檢察署96年度偵字第2879號卷宗96年8月8日之訊問筆錄），依被告許慶祥於偵查中之供述，足知被告陳國強所辯，因其身為店長，簽約時下樓瞭解成交之案件等情，尚非無據。原告對於被告陳國強確與被告許慶祥、陳崇良間有不法之意思聯絡，為共同侵權行為人一節，自始未能提出事證，以供本院審酌，自難認原告主張被告陳國強須與被告陳崇良、許慶祥共負詐取原告系爭土地所有權之責為可採。
２、原告另主張被告陳國強受有報酬，應負善良管理人之注意義務，聘用被告陳崇良卻未善盡監督管理之責，應負民法第184條第2項之責，並對其使用人陳崇良之行為負抽象輕過失之連帶責任等情，此為被告陳國強所否認，以其未受領報酬，及被告陳崇良係臨時員工，有案件時才進公司，其不負監督管理之責為辯。經查，被告陳國強並非大瑞明公司之法定代理人，此有原告提出之專任委託銷售契約書為憑（卷一第13頁），對於被告陳崇良是否有管理監督之責，尚非無疑。
且並無證據顯示被告陳崇良辦理本件仲介或代書事宜，係充任被告陳國強之使用人，原告援引民法第244條有關代理人或使用人之故意過失責任之規定，主張被告陳國強應與被告陳崇良共負侵權行為損害賠償責任，並無依據。況縱認被告陳國強對被告陳崇良有管理監督之責，本件原告對被告陳國強並非主張民法第188條第1項之僱用人責任，本院亦無從依該條規定，審酌被告陳國強就選任監督陳崇良是否已盡相當之注意，縱使原告係以該法律關係為請求權基礎，亦無證據顯示被告陳國強個人係聘用被告陳崇良之人，原告亦無從依民法第188條之法律關係，訴請被告陳國強個人就陳崇良之侵權行為負損害賠償責任。
３、原告引用民法第538條、第540條規定，認被告陳國強違反保護他人之法律，應有民法第184條第2項之適用云云。惟查，民法第538條、第540條規定均屬委任關係之規範，與本件原告主張侵權行為之法律關係並不相同，如原告認被告陳國強違反上開規定，致其受有損害，係屬債務不履行損害賠償之範疇，與本件原告起訴請求侵權行為損害賠償尚難認係同一請求權基礎，本院自無從審認。另民法第538條、第540條規定，係委任關係之規範，與民法第184條第2項所稱「保護他人之法律」亦屬有間，原告認被告陳國強具備民法第184條第2項之侵權行為要件，尚非可採。
五、有關被告柯悅卿是否知悉或參與被告陳國強、陳崇良、許慶祥共同詐欺原告之事實？是否構成共同侵權行為之爭點：
(一)原告主張被告柯悅卿涉入、參與共同詐欺原告，構成共同侵權行為，係以被告柯悅卿於系爭買賣契約簽訂時，陪同綽號「王董」之男子及許慶祥到場，其後於被告陳崇良將移轉系爭土地之資料交付被告許慶祥時，為「王董」、被告許慶祥找到金主，並自許慶祥處取得原告交付之上開移轉資料，並輾轉交付代書彭家和辦理所有權移轉登記及抵押權設定登記與被告張碧蓮，致生原告無法收受買賣尾款335萬元之損害等情。被告柯悅卿則以其並不知悉被告許慶祥與「王董」於欠缺資金之情形下向原告購買系爭土地，僅係單純應「王董」之需，為被告許慶祥及王董介紹資金來源，對於為何許慶祥要移轉系爭土地、並以系爭土地設定抵押、之後復移轉登記與被告張碧蓮等情，均非被告柯悅卿所須過問及知悉，對於原告與被告許慶祥間有何約定亦毫無所悉，故原告主張被告柯悅卿具有民法第184條第1項前段及民法第185條第1項之共同侵權行為，自無理由等語為辯。
(二)本件被告柯悅卿既否認其與被告許慶祥、陳崇良及「王董」間就詐騙原告系爭土地所有權一事有任何共同侵權行為，則原告就被告柯悅卿知悉並參與被告陳崇良、許慶祥及王董等人，詐騙原告之情事，自應負舉證責任。原告僅以被告柯悅卿於簽訂買賣契約時在場，事後並輾轉委由彭家和於95年1月24日送件辦理系爭土地移轉登記於許慶祥名下時，一併辦理抵押權設定與被告張碧蓮為由，即認被告柯悅卿對其亦應負侵權行為損害賠償之責。惟查，被告柯悅卿係因被告許慶祥及「王董」之資金不足，找其介紹民間借款之金主，而於95年1月23日陪同被告許慶祥及王董等人至昇揚不動產，其既係以介紹金主之身分到場，對於被告許慶祥、王董等人如何取得原告交付陳崇良之權狀等移轉文件，衡情應無涉入及關心之理，原告與被告許慶祥間就被告許慶祥買地資金不足部分，究係約定向銀行貸款或民間貸款，亦非被告柯悅卿所得干涉，被告柯悅卿亦無從預料其介紹被告許慶祥及王董向被告張碧蓮借款後，被告許慶祥會拖延給付原告尾款，以致原告受有買賣價金未能完全收足之損害，故原告僅以柯悅卿在場，介紹被告許慶祥、王董等人民間借款之金主，並輾轉由彭家和辦理移轉登記及設定抵押等情，即認被告柯悅卿與被告許慶祥、陳崇良、王董等人具有共同侵權行為，所為舉證自屬尚有未足。
(三) 原告對於被告柯悅卿具有因故意過失，不法侵害原告權利
之行為一節，既無法為充足之舉證，尚難認原告此部分請求為可採。
六、有關被告鍾賢明是否知悉或參與被告陳國強、陳崇良、許慶祥共同詐欺原告之事實？是否構成共同侵權行為？論述於下：
(一)原告主張被告鍾賢明將其不動產經紀人牌照出借與大瑞明公司使用，每月收取對價，對於執行系爭仲介業務之被告陳國強、陳崇良未經原告之指示，即逕將權狀任意交予第三人辦理設定抵押並移轉登記之違法行為，自應負民法第538條、540條之善良管理人注意義務，且因系爭委託銷售書上，亦未經註明不動產經紀人之簽章係借牌使用，被告鍾賢明既有借牌之事實，自應負民法第169條之表見代理責任等語。被告鍾賢明則以其僅係借牌與大瑞明公司之法定代理人周宗明，協助周宗明經營不動產仲介，並未受託處理系爭買賣，專任委託銷售契約書上經紀人之簽章，亦非被告鍾賢明所為，被告鍾賢明與其他被告亦從未有過任何接觸，原告所稱遭被告許慶祥等人詐欺與被告鍾賢明出借經紀人牌照間並無相因果關係，亦無民法表見代理之適用等語為辯。
(二)原告對於被告鍾賢明僅係借牌與大瑞明公司，未實際參與大瑞明公司之營運，亦未涉及系爭買賣契約之商談、簽約及事後之移轉等情，並不爭執，則被告鍾賢明並未與被告許慶祥、陳崇良等人共同向原告施行詐術，致原告受有損害，堪可認定。原告主張被告鍾賢明出借牌照，供人於系爭委託銷售契約書上簽章，即係執行仲介業務之人，對被告陳國強、陳崇良等協助經紀人執行仲介業務之人之行為，應負民法第535條後段之善良管理人注意義務云云。惟查，系爭委託銷售契約書上之簽章非被告鍾賢明所為，原告即無從以該專任委託銷售契約書向被告鍾賢明主張應負委任契約之責任。原告主張民法第538條、540條等委任法律關係之規定，乃委任契約之相關規範，若被告鍾賢明確為系爭委託銷售契約之當事人，亦僅係被告鍾賢明應否負債務不履行之損害賠償責任問題，與本件原告侵權行為損害賠償之請求無關，況被告鍾賢明就系爭買賣關係，並未與原告成立委託契約，原告據上開委任法律關係之規定，主張被告鍾賢明應負民法第184條第1項、第185條第1項共同侵權行為之法律責任，洵非有據，無可採信。
(三)按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。本件原告主張被告鍾賢明出借不動產經紀人牌照與大瑞明公司，任由大瑞明公司蓋用其印章於專任委託銷售契約書上，即有民法表見代理之適用云云，此為被告鍾賢明所否認，原告自應就被告鍾賢明有何以自己之行為表示以代理權授與他人，舉證以實其說。經查，被告鍾賢明於系爭專任委託銷售契約書簽訂時，並未在場，乃兩造不爭之事實，則被告鍾賢明自無從於原告面前以自己之行為表示以代理權授與他人，自難以該條相繩。原告以被告鍾賢明曾出借不動產經紀人牌照與大瑞明公司，即認被告鍾賢明應負表見代理之權人責任，自非可採。退萬步言，縱使被告鍾賢明就系爭專任委託銷售契約書應負授權人之責任，亦僅涉及被告鍾賢明應否依委託銷售契約對原告負債務不履行之損害賠償責任之問題，與被告鍾賢明是否應就系爭買賣負侵權行為損害賠償責任，亦屬二事。況原告係因仲介人員黃羿龍之介紹開發，而委託大瑞明公司出售系爭不動產，委託時根本不知被告鍾賢明其人，其委託大瑞明公司出售系爭土地時，並未在意大瑞明公司是否借牌經營，更未在乎係何人借牌與大瑞明公司，而其受損害，更係因被告陳崇良偽稱其為代書，擅自交付原告所有系爭土地之移轉登記資料與被告許慶祥，及被告許慶祥未依約給付買賣價金所致，與大瑞明公司是否借牌經營，並無相當因果關係。被告鍾瑞明所辯其借牌與大瑞明公司，與原告受損害之間，並無因果關係存在等語。尚非無據，堪可採信。本件被告鍾賢明既未對原告有何因故意或過失之不法侵害行為，原告訴請被告鍾賢明負民法第184條第1項及185條第1項之共同侵權行為人責任，自非可採。另原告就被告陳崇良係被告鍾賢明之使用人或代理人一節，亦未舉證以實其說，自難認被告鍾賢明應與被告陳崇良負共同侵權行為之責。
七、被告張碧蓮是否知悉或參與被告陳國強、陳崇良、許慶祥共同詐欺原告之事實？是否構成共同侵權行為？論述如次：
(一)原告主張被告張碧蓮應負侵權行為損害賠償責任，係以被告張碧蓮於出借款項與許慶祥前，業已知悉原告係土地所有權人，竟仍於系爭土地上設定抵押權，嗣後並於許慶祥未清償借款時，將系爭土地移轉至被告張碧蓮名下，顯與許慶祥等人有共同詐欺原告之事實云云，此為被告張碧蓮所否認，並以伊與其他被告並不相識，僅因信系爭土地不動產之登記，於許慶祥取得系爭土地之所有權時，同時設定抵押權，並出借款項，嗣因被告許慶祥未清償借款，乃協議由許慶祥移轉系爭土地之所有權，以為清償，其並未與被告許慶祥等人共同侵害原告之權利，自無庸負共同侵權行為人責任等語為辯。
(二)原告對於被告張碧蓮與被告許慶祥、陳崇良、王董等人有共同不法侵害原告系爭土地所有權之行為等情，並未能舉證以實其說。以被告張碧蓮於系爭土地上設定之最高限額抵押權係720萬元（卷一第29頁），且被告張碧蓮確實由其夫鄭書強之帳戶轉出600萬元，至許慶祥指定之帳戶（卷一第63頁），且由許慶祥、王董等人領取等情觀之，被告張碧蓮確實出借款項與被告許慶祥，並非如原告所稱被告張碧蓮係與被告許慶祥等人為共同侵權行為。若被告張碧蓮與被告許慶祥等人共同詐取原告之系爭土地所有權，大可逕行將系爭土地移轉登記於自己之名下即可，無須支出600萬元借款或於系爭土地上設定抵押權。再者，被告張碧設定系爭抵押權，並出借款項之時間，係在系爭買賣契約簽訂後不久之95年1月24日至同年月27日間，斯時，原告與許慶祥間之最後繳款期限即95年3月23日尚未屆至，被告張碧蓮又豈能知悉被告許慶祥於以系爭土地設定抵押並借得款項後，不用以清償買賣價金，且未依約繳納借款本息？故原告主張被告張碧蓮應負共同侵權行為人之責，顯未能為適當之舉證。
(三)原告另主張被告張碧蓮應就使用人曾政紘未細查系爭土地之所有權人非被告許慶祥，即貿然請代書彭家和就系爭土地設定抵押權，其後並移轉登記於被告張碧蓮之故意、過失行為負民法第224條之使用人責任云云。惟查，被告許慶祥既能備齊系爭土地移轉登記所須之資料及表明於取得所有權同時，即設定抵押權與被告張碧蓮，則縱被告張碧蓮或其使用人曾政紘知悉系爭土地原所有權人為原告，亦無從得知原告與被告許慶祥間就系爭土地買賣日後會有被告許慶祥不給付尾款之問題，故原告自不能僅以被告張碧蓮或其使用人曾政紘知悉系爭土地原所有權人為原告，即認被告張碧蓮或曾政紘有因故意或過失不法侵害原告之情事。原告此部分主張，自難認有理由，故原告訴請被告張碧蓮負侵權行為之損害賠償責任，尚非有據，應予駁回。
八、綜上，本件原告依買賣契約之法律關係，訴請被告許慶祥給付買賣價金335萬元及自起訴狀繕本送達翌日（97年97年3月3日）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及依侵權行為之法律關係請求被告陳崇良負損害賠償責任，給付原告335萬元及自起訴狀繕送達翌日（即97年4月14日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬有據，均應予准許。且因原告對被告許慶祥之請求權基礎為民法第367條之買賣價金請求權；對被告陳崇良部分之請求權基礎則為民法第184條第1項前段，二者具有不真正連帶之關係，於被告許慶祥或陳崇良其一給付時，另一被告則於給付範圍內免給付義務，爰為判決如主文第一項至第三項所示。至於原告對被告陳國強、鍾賢明、柯悅卿、張碧蓮依侵權行為損害賠償請求權所為之起訴，於法無據，尚難准許，應予駁回。
玖、假執行之宣告：本件原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保准許之。至於原告敗訴部分，假執行之請求失所附麗，應併予駁回。
拾、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
拾壹、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 20 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 20 日
書記官 李慧娟