臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第199號原 告 丙○○被 告 丁○○訴訟代理人 傅賢香上列當事人間返還土地等事件，本院於民國98年2月19日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張
（一）坐落新竹縣○○鄉○○段小南坑小段83號土地（以下簡稱系爭83地號土地），原為原告之父甲○○向訴外人台灣糖業股份有限公司（以下簡稱台糖公司）承租所得，嗣於民國82年間，原告之父甲○○於81年7月2日過世後，由原告繼續承租。系爭土地上建有如附圖標示C、D所示之二間平房，C部分為門牌號碼新竹縣北埔鄉南坑村四鄰25號，係原告之父甲○○建築完成後轉讓訴外人劉天即，劉天即又私自轉讓被告所有，D部分則為門牌號碼新竹縣○○鄉○○段四鄰24號，原為原告之父甲○○所有，係廢棄工寮，而由原告繼承取得所有權。被告自訴外人劉天即處受讓附圖標示C部分房屋，其等之轉讓未經原告之父甲○○或原告，係無權占用原告所承租之系爭土地。被告更於87年間，將原告繼承之附圖標示D部分廢棄工寮整修後，由其子居住使用，而無權占有使用原告繼承所得之建物，被告並向原告謊稱係向原告之父甲○○所購買，但卻無法提出向原告之父購買之證明。為此，依據占有返還請求權請求被告拆除附圖標示C部分之房屋，並依據所有物返還請求權，將占用之系爭83地號土地返還原告，另自附圖標示D部分房屋遷出，將房屋返還原告。
（二）被告無正當權源占用原告如附圖標示D所示之房屋，按無權占用他人之房屋，致使原告不能就該房屋使用收益，被告可獲得相當於租金之不當得利。原告所有之房屋面積
115.6平方公尺，公告現值為新台幣（下同）11800元，故每月租金應為1180元（11800X10％＝1180），原告請求五年之不當得利，即自民國92年起至97年1月31日止，共計70800元（1180X12X5＝70800），故依據不當得利法律關係，請求被告給付70,800元，並應自97年2月1日起至返還房屋止，按月給付原告1180元。
（三）對被告所為抗辯之陳述
1.新竹縣北埔鄉南坑村24號房屋有三部分，一部份即附圖標示D所示，另二部份則獨立未與附圖標示相連，則坐落在同段84地號土地。繼承當時，因為代書書寫遺產資料時遺漏，原告不知附圖標示D部分房屋亦為其所繼承。81年間原告之父去世時，因原告在台北經營餐飲生意無暇返回新竹老家，87年前，該部分房屋為廢棄工寮，
87 年間始發現被告遷入居住，原告向被告質問為何竊占其房屋，被告稱係向原告父親購買。直至90年間，台糖公司承辦人員要求原告至竹東稅捐處查稅籍證明時，始發現被告占用之房屋，當時該屋稅籍仍登記為原告之父名下，直至97年原告確定上開房屋為原告所有，才將稅籍資料改為原告名下。
2.原告父親向台糖公司之前身台金公司承租系爭土地之租約與目前原告與台灣糖業公司訂立之租賃契約雷同，其中明訂承租土地上的建物出賣時應先取得出租人之同意，並事先通知承租人得依同樣條件優先購買。因此，原告之父不可能冒著違約之風險將房屋出售被告。
3.否認被告提出之買賣契約為真正，縱為真正，其上之買賣標的為門牌號碼新竹縣北埔鄉南坑村四鄰23號，亦與原告主張之24號無關。原告之父親從未告知出售房屋予被告之情事，且甲○○為不識字農夫無法書寫字跡工整之買賣契約書，亦無資金需求，並無變賣家產的理由。68年間被告購入房屋後為何未變更稅籍資料，且購買房屋價金165000元在當時為鉅款，不可能僅購入115.6 平方公尺大小的鄉下房屋，並不合常理。且上開買賣契約在原告催討房屋數年後始提出，其真實性亦有可疑。
4.87年間原告發現被告侵占原告年久失修之房屋供其子女居住，原告幾經調解，被告仍不遠歸還，才因而提起本件訴訟。證人麥德燕、戊○○、乙○○所述並非事實，其等幫忙整修之部分為附圖標示C部分房屋，非原告所有之附圖標示D部分房屋。原告從未聽聞其父親講述出售房屋予被告，何以會將此事告知外人。原告因很少返回新竹老家，僅剩親友願意出庭為證，但經認為親友證詞不足採信，惟被告之證人雖非親友，但已在該地居住長達半世紀之久，其親疏與原告有別，證詞上亦有失偏頗。
（五）聲明：
1.被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段小南坑小段83號土地如附圖標示C所示房屋拆除，並將土地返還原告。被告應自附圖標示D之房屋遷出，並將房屋返還原告。
2.被告應給付原告70,800元，及自民國97年2月1日起至返還房屋止，按月給付1180元。
3.願供擔保請准就聲明第二項宣告假執行。
二、被告抗辯
（一）坐落系爭土地如附圖標示B部分（即原告所主張如附圖標示D部分）係68年間，被告以165000元向原告之父購得後居住迄今，且因坐落土地係向台糖公司承租，故無法辦理過戶等相關手續，僅由原告之父甲○○交付收據字條乙紙為證。而坐落系爭土地如附圖標示A部分建物（即原告主張如附圖標示D部分），原係訴外人劉天即所搭蓋之簡易工寮，且每年給付地租150元予原告之父甲○○，嗣由被告以35000元向訴外人劉天即購買取得。上開房屋均按時繳納地租，並無無權占用或拖欠地租之情。
（二）87年間起，原告認為台糖公司之租金提高，因而亦要求被告提高租金而改為每年3533元之租金。被告繳納租金至95年，96年之租金經託原告之岳母邱古九妹轉交，卻遭原告拒收。
（三）原告自小即居住在坐落新竹縣○○鄉○○段小南坑段84號土地上之建物，該建物背面向著目前被告所居住之建物背面，原告自始即知悉其父親將房屋出售被告。原告因知悉其父將房屋出售被告，因此，才未申報繼承該房屋。被告居住系爭83地號土地上之房屋將近30年，於原告父親在世時均相安無事，原告父親去世後，原告經常返回系爭土地附近探視其岳母亦未曾有何異議，倘若被告未合法取得房屋，何以能相安無事近30年。
（四）原告向被告收取每年3533元之租金補貼並非僅被告向劉天即購買之房屋部分使用土地之代價。事實上，每年3533元為全部房屋使用系爭土地之代價。
（五）綜上，原告起訴請求拆屋還地、遷讓房屋及給付不當得利等，均無理由，請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實
（一）系爭土地原為原告之父甲○○向台糖公司承租，訴外人甲○○過世後，由原告繼承繼續承租。
（二）系爭土地上之未為保存登記之建物，右邊（即被告主張之附圖標示A部分、原告主張之附圖標示C部分）建物訴外人劉天即居住，嗣後訴外人劉天即再轉讓被告。而左邊（即被告主張之附圖標示B部分、原告主張之附圖標示D部分則為原告之父甲○○建築。
（三）因系爭83地號土地承租人為原告，82年間兩造協議由被告每年補貼原告租金。
（四）96年間之租金補貼，因原告欲收回系爭土地而拒收。
四、爭執要點
（一）如附圖所示標示C、D房屋（即原告主張之標示C、D房屋）之事實上處分權屬何人所有？
（二）如附圖所示標示C、D房屋是否無權占用原告承租之土地？
（三）原告是否受有相當於租金之損害，而被告則獲有不當得利？
五、法院之判斷
（一）本件所爭執之如附圖標示C、D部分之房屋，均為未經保全登記之建物，雖由建築之人取得原始所有權，但依據民法第759條規定，原始所有權人未為保全登記並無法將建物所有權轉讓他人，僅得轉讓事實上處分權。然一般人民不解法律之規定，就買賣未經保存登記之建物，仍以所有權轉讓稱之，容有誤會。本件亦同，如附圖標示C、D部分建物之原始起造人為甲○○或劉天即，被告如自原始起造人甲○○或劉天即受讓該建物，亦僅取得事實上處分權，然該事實上處分權之內涵與所有權之用益權內容無異，僅限制於再轉讓之時，亦只能轉讓事實上處分權，合先敘明。
（二）被告應已取得系爭建物如附圖標示D之建物之事實上處分權。
1.被告不爭執系爭建物如附圖標示D部分之建物原為原告之父甲○○所建築而取得原始所有權，但抗辯早在68年間，原告之父甲○○在世時，已受讓事實上處分權並居住在系爭建物等語。而被告在81年間原告之父甲○○去世前業已在系爭建物如附圖標示D部分房屋居住之事實業經證人麥德燕、乙○○、戊○○等人到庭結證屬實，有本院97年7月22日勘驗筆錄及98年2月19日言詞辯論筆錄在卷可參。而證人麥德燕、乙○○、戊○○均為世居新竹縣北埔鄉南坑村之居民，在系爭建物附近居住均長達數十年，亦為原告所不爭執。且證人均證述與兩造間均為鄰居關係，與原告之父亦甚為友好，故證人應無甘冒偽證罪責之風險而偏頗一方之理，故其等之證詞應為可採。雖因證人年紀甚大（麥德燕民國00年生、乙○○民國00年生、戊○○民國00年生），就被告確實遷入之年代、日期無法確認，但因原告之父甲○○為其等相交甚久之鄰居，甲○○在81年間去世（有除戶戶籍謄本在卷可參），就證人而言應印象深刻，故就被告遷入之時間上，甲○○是否在世，是否知悉，證人之記憶均較確實遷入之年份為明確，本院以甲○○是否在世為時間點、及甲○○是否知悉詢問證人，證人均可明確回答，故證人之證詞仍為可採。從而，可認定被告應在原告之父甲○○81年間去世之前，即居住在系爭建物如附圖標示D部分房屋之事實。原告否認被告在其父親去世前即居住在系爭房屋如附圖所示D部分，主張被告原僅居住在系爭房屋如附圖標示C部分，其係在87年後始遷入附圖標示D所示等情，但原告並未提出任何證據證明，故難採信。被告如未自原告之父甲○○受讓系爭房屋如附圖標示D建物之事實上處分權，原告之父甲○○應無放任被告占用系爭建物之理。且自原告之父甲○○在81年間過世迄至原告提起本件訴訟，至少16年之久，原告稱其自小即知悉系爭房屋如附圖D部分之房屋為其父親所有，原告亦斷無不行使權利向被告索回該房屋之理。雖原告辯稱因至90年間才找到稅籍編號為00000000000號之房屋稅籍資料及證明等語，然自90年間至原告提起訴訟亦長達7年之久，顯亦與常情不符。況且，系爭房屋坐落之新竹縣○○鄉○○段南坑小段83地號本為原告之父向台糖公司承租，81年之後由原告繼承租賃權續租，而上開土地租金在87年間為100元、88年至96年間為3533元、97年則為1943元，有台灣糖業公司台中區處98年2月6日中月資字第0980000360號函所附之繳納租金明細表。而原告亦自承其向被告要求收取3533元之租金補償（98年2月19日言詞辯論筆錄）。被告向原告收取等同全額土地租金之補貼。益徵，原告亦認為被告有權使用系爭附圖標示C、D之房屋，而收取全部房屋使用土地之代價迄至原告想要收回系爭83地號房屋。綜上所述，被告取得系爭房屋附圖標示D部分房屋之事實上處分權年代已久遠，迄今至少16年以上，且因已取得系爭房屋之占有使用，而對於取得權利證明疏於保管，尚與一般常情相符，但依據上開之被告久住且原權利人甲○○容任其居住、原告繼承原權利人之權利後，亦容任其居住，且向被告收取系爭房屋標示D部分佔用系爭83地號土地之租金補貼等情，尚可推認出被告確實取得系爭房屋如附圖標示D部分房屋之事實處分權之事實。
2.原告雖提出稅籍編號為00000000000號之房屋稅籍證明，主張系爭房屋如附圖標示D部分房屋即為該稅籍證明之房屋，而原告為該房屋之所有權人，主張被告無權占有云云。然查，原告主張系爭房屋如附圖標示D部分原為工寮，面積如同稅籍證明所載為115.6平方公尺。但經請原告指界其所謂之工寮範圍如何，委由地政事務所測量原告之指界範圍，測量結果為84平方公尺，有複丈成果圖在卷可參。原告指界之範圍與稅籍證明上之面積相差有31.6平方公尺之多，該部分房屋是否為稅籍證明上之房屋已有疑義。雖原告辯稱房屋業經被告整修而面積有異，但被告不爭執房屋經過整修但否認變動面積，陳稱僅修理外牆及屋頂，而原告又不能證明房屋因整修而有面積變動之情。又該稅籍證明之稅籍登記表上記載，該房屋為工廠，有登記表在卷可稽，此亦與原告主張之「工寮」不同。另被告否認系爭房屋如附圖標示D部分房屋為24號、C部分房屋為25號等情，陳稱系爭房屋如附圖標示C、部分房屋D之門牌號碼一直都為28號。原告提出之稅籍證明之門牌號碼記載為新竹縣北埔鄉南坑村4鄰24號，但原告主張門牌號碼24號房屋有三間，二間在新竹縣○○鄉○○段南坑小段84號、一間則在系爭
83 地號土地，原告同時不爭執83地號與84地號土地地勢高度相差約五、六公尺，且在坐落系爭83地號土地上之系爭房屋與坐落84地號土地上之房屋並不相鄰，依此情形觀之，不同地號且不毗鄰之房屋，實無可能編在同一門牌號碼下。經向新竹縣竹東鎮稅捐稽徵處查詢，稅籍證明上之房屋坐落何地號，新竹縣竹東鎮稅捐稽徵處則答覆未登載基地地號，應向新竹縣北埔鄉公所查詢（98年2月4日新縣稅東二字第0980040492號函）。經發函新竹縣北埔鄉公所，新竹縣北埔鄉公所雖函覆本院門牌號碼24號房屋係坐落在83地號土地上（98年1月8日北鄉民自第0000000000號函），但並非有門牌號碼編定資料為依據，而是該所依據為台糖公司之土地租賃契約書及新竹縣稅捐稽徵處之稅籍證明加以認定，但查台糖公司之土地租賃契約書及新竹縣竹東稅捐稽徵處之稅籍證明並無坐落83地號土地上之建物即為門牌號碼24號之記載，且新竹縣稅捐稽徵處亦函覆本院，因門牌號碼24 號房屋並未記載坐落土地地號，故其無法函覆本院稅籍證明上之門牌號碼24號房屋究竟坐落何土地。故新竹縣竹東鎮公所上開函覆結果，尚難採信。綜上所述，經查證後，實無法認定稅籍編號00000000000號房屋稅籍證明上所記載之房屋即為系爭房屋如附圖標示D部分之房屋，自不能以原告為該稅籍證明書之納稅義務人非被告為納稅義務人，即認定系爭房屋如複丈成果圖標示D部分房屋被告未取得事實上處分權。況且，原告自承在90年間才發現稅籍編號為00000000000號之房屋稅籍證明，縱然該稅籍證明書所示之房屋即為系爭房屋如附圖標示D部分之房屋，則被告自原告之父甲○○受讓系爭房屋之事實上處分權時，早在90年之前，此時尚未發現該房屋之稅籍資料，被告自無法變更為納稅義務人。況系爭房屋坐落之土地原為台糖公司出租予原告之父親，縱然原告父親移轉系爭房屋房屋如附圖標示D所示房屋之事實上處分權，亦不能變更納稅義務人，否則應有違反租賃契約之虞，而不利於原告之父。
3.原告另主張其父甲○○因受與台糖公司間之租賃契約拘束不可能違法將系爭房屋如附圖標示D部分房屋之事實上處分權轉讓給被告云云。然就附圖標示C部分房屋，原告在起訴狀承認該房屋為被告所有，被告於答辯狀亦稱為訴外人劉天即建築後，轉讓事實上處分權予被告，有各該書狀附卷可參。因此，如附圖標示C部分房屋應為訴外人劉天即因建築取得原始所有權，而將事實上處分權轉讓被告等情，應堪認定。原告事後改稱該部分亦為其父親甲○○所建築而轉讓訴外人劉天即，而劉天即未經其父親同意而轉讓被告，不生轉讓效力云云，與其開起訴狀所載不同，應非可採。而甲○○同意訴外人劉天即在其租賃土地上建築建物，亦違反與台糖間之土地租賃契約，但甲○○卻仍然為之。故不能以將建物之事實上處分權轉讓被告違反甲○○與台糖公司之租賃契約，即推論甲○○不可能將系爭房屋如附圖標示D部分房屋之事實上處分權轉讓被告。
4.綜上所述，被告已能證明其在原告之父甲○○去世前即取得系爭建物如附圖標示D部分建物之事實上處分權，原告所舉之證據並不能推翻上開事實之認定，系爭房屋如附圖標示D部分房屋既然已經由原告之父將事實處分權轉讓被告，被告自有占有使用系爭房屋如附圖標示D所示房屋之權限，原告縱有該房屋之所有權，亦不得依據民法第767條規定請求被告遷出系爭房屋如附圖標示D部分。另被告既有適法權利而非無權占用，原告主張被告應給付相當於租金損害之不當得利，亦屬無據。
（三）原告應已同意被告使用坐落新竹縣○○鄉○○段南坑小段83地號土地。
1.原告自承其自87年間開始向被告收取系爭83地號土地之租金補貼，請求被告給付3533元之租金，即原告與台糖公司約定之系爭83地號土地全部租金，亦不爭執被告願給付97年之租金補貼，但因原告欲收回83地號土地而拒收97年之租金補貼等情。原告既在87年間同意被告使用83地號土地，被告亦按約定給付租金補貼，並無遲延，原告即無以拒收補貼，而以占有物遭第三人侵奪為由，請求系爭房屋如附圖標示C部分房屋拆屋還地之理。況系爭房屋早在原告繼承系爭83地號土地租賃權時即坐落該土地，亦為原告及原告之父所知悉，依據民法第963條規定，民法第962條之占有人物上請求權，其請求權自侵奪或妨害占有發生後，一年間不行使而消滅。被告占有使用系爭83地號土地早已超過一年，亦為原告所知悉，被告為時效抗辯，認原告不得以民法第962條規定請求被告拆屋還地，洵屬有據。
（四）至於被告提出之署名甲○○之買賣契約書，該買賣契約書為私文書，依據民事訴訟法357條規定，應由被告舉證其為真實，本件被告並無法證明該文書為真正，並無證據能力，故該證據並不能做為本件判決之依據，但排除該證據，仍可認定被告取得系爭房屋如附圖標示D部分房屋之事實上處分權，且原告無法舉出反證而足以認定被告並無適法權利使用系爭房屋如附圖標示D部分之房屋，故上開證據不採為本件判決之認定基礎，並不妨礙判決認定之結果，附此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
書記官 江靜玲