臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第296號原 告 乙○○訴訟代理人 洪大明律師被 告 甲○○訴訟代理人 魏錦芳律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國98年6 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹縣竹北市○○段第八九地號土地上如附圖（土地複丈成果圖）圖示Ａ、Ｂ（窗戶）拆除，及將圖示點1 、2 、
3、4所圍虛線範圍使用面積貳捌點貳捌平方公尺返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆拾貳萬肆仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴時聲明：「被告應將坐落新竹縣竹北市○○段第89地號土地上如附圖斜線所示面積39平方公尺（請實測）之地上物拆除（含凌空越界之鐵窗二座及電錶乙個），將土地返還原告」。嗣於97年10月23日本院至現場勘驗，並囑託地政機關測量，經竹北地政事務所於97年11月4 日以北地所測辰字第0970005828號函檢送測量圖（土地複丈成果圖）予本院後，原告於97年12月9 日具狀變更其聲明為：「被告應將坐落新竹縣竹北市○○段第89地號土地上如新竹縣竹北地政事務所97年10月23日複丈成果圖所示圖示點1.2.3.4所圍虛線範圍、面積28.28 平方公尺之土地返還原告，並將地上物（含圖示Ａ、Ｂ區鐵窗）拆除。」其餘均同，核與前開規定相符，依上開說明，尚無不合。
貳、程序方面：
一、原告方面：
㈠、訴之聲明：⒈被告應將坐落新竹縣竹北市○○段第89地號土地上如新竹縣
竹北地政事務所97年10月23日複丈成果圖所示圖示點1.2.3.
4 所圍虛線範圍、面積28.28 平方公尺之土地返還原告，並將地上物（含圖示Ａ、Ｂ區鐵窗）拆除。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。添⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡、原告主張：⒈新竹縣竹北市○○段第89地號土地上如新竹縣竹北地政事務
所97年10月23日複丈成果圖所示圖示點1.2.3.4 所圍虛線範圍、面積28.28 平方公尺之土地係原告所有，相鄰之新竹縣竹北市○○段○○○號土地及門牌號碼為竹北市○○路○○○ 巷○○弄○ 號建物之所有權人則為被告。詎被告未經原告之同意，竟於97年4 月間在原告所有如附圖所示土地上施作圍籬及花圃使用，且被告所有建物上之鐵窗，亦凌空越界占用原告之系爭土地，嚴重侵害原告之權利；按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767 條訂有明文；本件被告之行為已侵害原告對所有土地之權利，依上開法文所示，被告應將系爭土地上之地上物等全部拆除，將土地返還原告。
⒉原告購買系爭土地時，土地上並無他人使用，亦不知系爭土
地供被告所有之鄰地作為法定空地使用，且原告對於系爭土地之前手所出具之同意系爭土地列為被告所有建物建築基地（法定空地）之一部分之土地使用同意書，並不知悉，故原告之前手即系爭土地之原所有權人所出具之土地使用同意書並不能拘束原告。
⒊被告引用最高法院92年台上字第2775號之判決，認建築物所
有人對法定空地有使用權源；但查，該案係買賣雙方之直接當事人間之訴訟爭執，再者，主物之處分及於從物，必須主物與從物同屬一人所為有，方有適用（民法第68條第1 、2項參照）；本件被告當年買受其房地時，法定空地之所有權人，並非出賣人，亦即並非同一人，故本件並無民法68條第
1 、2 項之適用。又本件被告並非向本件原告買受建物及基地之人，原告係基於信賴登記取得系爭土地之所有權，故被告不得向原告主張有正當占有權源；且林礽松等人係出具土地使用同意書予被告使用，性質上為使用借貸關係，林礽松已非土地所有權人，現今之土地所有權人（即原告）自不受前借貸關係之拘束，自得行使所有權人之權利。臺灣板橋地方法院民事判決與本件情形類似，其認：「惟查所謂法定空地，係指依建築法及都市計劃法等有關法律規定，於土地建築時，依建蔽率或容積率等規定標準，不將該宗土地全部建築也確保良好之通風採光，以及各建築物間之距離，而依法強制留設之空間。而建築法第11條第3 項規定法定空地不得重複使用，係指不得重複作為其他建築基地使用，而非謂其所有權人不得為任何方式之利用。且法定空地之使用，基於上述目的，依法固然受到若干限制，但非謂所有權人即不得於法律限制範圍內行使權利，若他人任意佔用法定空地違章建築，所有權人仍得本於所有權妨害除去請求權之法律關係，請求拆除地上物，將土地返還（最高法院88年度台上字第3162號判決意旨參照）。被告抗辯系爭土地為其所有房屋坐落建築基地之法定空地乙節，固據提出台北縣政府建設局65建字第821 號建造執照、土地使用權同意書及一樓平面圖各
1 件之影本為證，堪信為真實。惟依上開說明，法定空地之使用，依法雖然受若干限制，然非謂所有權人即不得於法律限制範圍內行使權利，若他人任意占用法定空地違章建築，所有權人自仍得本於所有權妨害除去請求權之法律關係，請求拆除地上物，將土地返還。且呂粗皮、呂彥和於65年間出具土地使用權同意書，僅係同意呂正雄等人使用上開土地建築房屋，並未同意將土地所有權讓與嗣後取得合建房屋所有權之人，被告辯稱系爭土地為建築基地之法定空地，即應屬整棟建築物所有人所共有，非屬原告所有云云，自不可採。又系爭土地既屬法定空地，被告於系爭土地上建築房屋，已完全排除其他人使用之可能，顯與系爭土地屬法定空地之性質相違背，被告占用系爭土地，顯無正當權源。原告主張被告無權占用系爭土地，應堪信為真實。」，是以本件被告主張其為有權占有、得使用系爭土地，委無可採。法定空地之目的，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火，法並無明文法定空地應歸建物所有權人專有使用，而排除土地所有權人之使用，倘土地所有權人於無礙上開目的之範圍內使用，應為法之所許。
⒋被告引內政部72.9.27日台內地字第177140號函釋作為抗辯
之依據，但查，函釋所指之基地與建物是否同一人所有？與本件情形是否相同？均屬有疑。另被告引用最高法院79年台上字第2336號之判決，惟該判決要旨係針對分管契約所為裁判，至有關法定空地之解釋，係該案下級審（即高院）之見解，但未被最高法院採納，而遭廢棄發回；被告認有關法定空地之解釋，係最高法院之見解，誠屬誤會。
⒌做為法定空地的部分只有27.03 平方公尺，但是被告占用的
部分有39平方公尺，比原告前手當初同意的部分還多，被告提出的是土地使用同意書，只是借用關係，借用的法律關係存在於原告前手和被告間，原告是善意第三人而取得系爭土地所有權，建築法規中法定空地，主要是救災目的使用，沒有道理是原告在繳稅，而是被告在使用。被告主張其為有權占有、得使用系爭土地，委無可取。原告於2007年9 月9 日所拍攝，由相片中所示，系爭土地當時均為空地，被告並無占用，殆可確定。被告辯稱其已使用多年，並非事實。
二、被告抗辯：
㈠、系爭土地依據本院囑託竹北地政事務所現場勘測之土地複丈成果圖所示，點2.3.5.6 虛線部分面積1.24平方公尺之土地，被告自認確無使用權。惟點1.4.5.6 範圍內面積27.04 平方公尺之土地與被告所有同段90地號之土地相鄰部分，原告之前手已依建築法規定提供土地使用權同意書，列入被告所有房屋建築基地之法定空地範圍，提供被告建築：
⒈77年間被告向訴外人建商林雲滿購買座○○○鄉○○○段麻
園小段15-205地號（重測後為中興段90地號）地上建物別墅型預售屋一戶，編號A10 （即門牌嘉興路204 巷48弄3 號）。當時建商係設計雙併式建物，另與芒頭埔段麻園小段15-9
1 地號（重測後為中興段91地號）地上建物編號A9（即門牌嘉興路204 巷48弄1 號），做為同一建築基地，據向新竹縣政府建設局申請建造執照，起造人係訴外人謝彭瑞珍與甲○○（即被告）二人。惟兩戶建物（雙併）之建築基地二筆（15-91 、15-205地號），因建蔽率關係，法定空地尚有不足，故申請建照時尚未將土地所有權移轉登記予起造人之前，建商林雲滿曾於77年10月間，出具土地使用權同意書一份，內載：謝彭瑞珍、甲○○等二人，擬在下列土地建築二層
R.C 造建築物壹棟，業經土地所有權人林雲滿同意○○○鄉○○○段麻園小段15-91 地號面積98平方公尺、15-205地號面積75平方公尺，同意為申請建造執照。因上揭兩筆土地面積受限於建蔽率關係，仍不足以構成完整之建築基地，遂另○○○鄉○○○段麻園小段15-206地號相鄰土地共有人王怡苓、林礽松、林國肇等，於77年10月另行出具土地使用權同意書，內載：謝彭瑞珍、甲○○等二人，擬在下列土地建築貳層R.C 造建築物壹棟，業經土地所有權人王怡苓、林礽松、林國肇等同意○○○鄉○○○段麻園小段15-206地號面積79平方公尺，其中27.04 平方公尺部分，同意為申請建造執照。
⒉上揭建築基地（含法定空地部分）三筆土地，建商在購買戶
申請新竹縣政府核發建造執照時，基地所有權人均出具土地使用權同意書，經主管機關建設局審查符合建築法規定，始於77年11月3 日核發新竹縣政府建設局 (77) 建都字第0890號建築執照在案。該建照「建築地點」欄亦記載係○○○鄉○○○段麻園小段15-91 、15-205、15-206地號。查本件原告所有系爭土地竹北市○○段○○○號，重測前即○○○鄉○○○段麻園小段15-206地號。故系爭土地其中面積27.04 平方公尺，係列為被告所有建物建築基地（法定空地）之一部分。
⒊另據被告申請建造執照時，建商有委請許禮烘建築師繪製住
房新建工程設計圖，一層平面圖部分編號A10 （即被告買受之房屋）右側即屬法定空地之位置圖。迨被告所有建築物於建商完成起造後，經主管機關申請建物使用執照，由新竹縣政府建設局於78年12月9 日核發使用執照在案，內載建築地點地號：竹北市○○○段麻園小段15-91 、15-205、15-206地號。基地面積200.4 平方公尺，法定空地面積78平方公尺。查上開基地地號三筆，其中15-206地號，重測後係竹北市○○段○○○號，原告之前手已於77年10月間出具土地使用權同意書，就其中面積27.04 平方公尺，列為被告所有房屋建築基地之法定空地範圍，構成完整建築基地不可分割之一部分，此就住房新建工程設計圖與地籍圖互為比對即知。
⒋被告所有建物（建號133） 即門牌竹北市○○路○○○ 巷○○弄
○ 號，係在79年2 月9 日辦妥建物第一次登記。建物基地部分，建商林雲滿僅將芒頭埔段麻園小段15-205地號（重測後為中興段90地號），於78年9 月19日移轉土地所有權登記予被告。至於列為被告建造執照建築基地內法定空地部分，當時建商係提供土地使用權同意書向主管機關申請建築執照，完成建築後，並申領使用執照，並未將建築基地使用法定空地部分之土地移轉所有權登記予被告。因涉及建築法之專業知識，被告買受上揭房屋時，亦不瞭解法定空地之性質，故誤認以為建商已經將買受之房屋暨土地產權全部過戶無誤。迨至原告取得系爭土地之所有權，告知被告占用其土地後，始向專業人士請教，並向新竹縣政府查詢本件法定空地之事證，始悉被告買受之建物（含基地）亦有不完全給付之情形存在，僅取得建築基地法定空地之使用權（用益物權），並無所有權。
㈡、原告所有竹北市○○段○○○號，其中面積27.04 平方公尺部分與同地段90地號相鄰土地，已屬被告所有建物（232 建號）即門牌竹北市○○路○○○ 巷○○弄○ 號建築基地法定空地之一部分，依建築法規定被告享有土地使用權，並非無權占有，原告自不得請求拆除地上物返還土地：
⒈按建築法第11條規定，本法所稱建築基地，為供建築物本身
所占之地面及其所應留設法定空地，…。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。又同法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。復依當時適用之台灣省建築管理規則第11條第1 項第1 款規定，申請建造執照除依本法規定外，應檢附左列文件：一、土地權利證明文件：㈠土地登記簿謄本、㈡地籍圖謄本、㈢土地使用同意書（限土地非自用者）。同規則第13條規定，申請使用執照除依本法規定外，並應檢附左列文件：一、建築物竣工照片（各向立面、屋頂、法定空地…等）。從上可悉，按建築法規定所謂建築基地，係為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。易言之，法定空地乃構成建築基地不可分離之一部分，故內政部72.9.27.台內地字第177140號函釋：「按建築法第十一條第一項規定，建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。依此規定，法定空地屬於建築基地之一部分，不因建築基地為一筆或多筆土地而有不同，應無疑義。建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築本身所占之地面關係密切。如容許基地所有權人僅就法定空地部分拋棄其所有權，不僅將增加基地權利關係之複雜性，且有縱容其為脫法行為之嫌，顯與前開法條項之立法精神有悖…。」另據建築基地法定空地分割辦法第2 條第1 項規定：直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。從上可悉，法定空地既屬建築基地不可分離之一部分，無論土地所有權人或法定空地用益權人，均不得拋棄其權利，且法定空地不得重複使用，不得移轉，其分割亦應符合建築基地法定空地分割辦法相關規定，否則，即有違建築法第11條之強制規定。
⒉系爭土地尚未移轉原告之前，係屬訴外人先年生物有限公司
所有，於93年8 月間在被告所有房屋鄰地整地擬建築房屋，竟將被告使用之法定空地地上花木拔除，始引起被告之疑慮，認為該公司可能有重複使用法定空地，遂向新竹縣政府提出陳情，並請求確認被告建物週邊空地是否為法定空地，並請查明鄰地所有人起造建物有無重複使用法定空地等情，嗣後又數次陳情，並經新竹縣政府先後函復被告，確認15-206地號（重測前），其中部分土地確為法定空地，並認為起造人對15-206地號法定空地碓係重複使用，已勒令停工並函請起造人及設計人辦理變更設計，將該重複使用部分予以扣除等情，以上有新竹縣政府93年8 月30日府工建字第0930111061號、93年9 月16日府工建字第0930116319號、96年12月13日府工建字第0960174007號函可資佐證。故系爭土地其中面積27.04 平方公尺，既由原告之前手於77年10月間提供土地使用權同意書，供被告向建管機關申領建造執照，列計為被告起造建物建築基地之法定空地範圍，已為被告建築基地之一部分，從而被告依法取得系爭土地供法定空地使用部分之用益物權，縱然被告嗣後取得系爭土地之所有權，但依建築法第11條之規定，法定空地非依規定不得分割，也不得移轉及重複使用等強制規定，原告自受前手出具同意書之拘束，並適用建築法之特別規定，繼續做為該建物之法定空地使用，不得收回供自己使用，此乃建築法為維持建築基地之完整性使然。縱原告為系爭土地之所有權人，但其所有權之用益物權仍受建築法強制規定之限制，原告自不得基於係法定空地之所有權人而排除建築法之特別強制規定，復按民法第71條規定，法律行為違反強制或禁止之規定者，無效。故原告不得主張對法定空地享有用益物權，被告為無權占有甚明。⒊按最高法院79年台上字第2336號請求交還土地事件民事判決
內容，對有關法定空地之使用權，認係買賣建物建築基地主物與從權利之關係，使用法定空地係由主物衍生之從權利關係，自屬有法律上正當之權源，並非無權占有，自不得請求拆屋還地。另原告提出台灣板橋地方法院96年度訴字第846號民事判決拆屋還地事件，認為被告之情形亦屬無權占有。惟該案判決理由，係指法定空地之使用，依法雖受若干限制，然非謂所有權人即不得於法律限制範圍內行使權利，若他人任意占用法定空地違章建築，所有權人自仍得本於所有權妨害除去請求權之法律關係，請求除去。按法定空地雖屬建築基地範圍之一部分，然仍應保留空地使用，不得供建築增建之用，雖然法定空地係屬建築基地範圍，但與建蔽率有關，否則，在法定空地上建築，即屬違章建築物，已違反建築法之規定，即逾越使用權正當使用之範圍，所有權人自得主張使用人違背法令而依法干涉，請求拆除地上物。惟本件被告使用法定空地仍係保留空地情形，並未違法增建使用土地，符合依建築法規定使用法定空地，與上情使用法定空地之狀況，二者截然有別，自難比照適用。
㈢、原告主張系爭土地原由林礽松等人出具土地使用同意書予被告使用，性質上為使用借貸關係，現林礽松等已非土地所有權人，原告自不受前借貸關係之拘束，自得行使所有權人之權利，洵無理由：
⒈法定空地係建築基地範圍內不可分離之土地，並不得重複使
用。從而法定空地之所有權人一旦提供土地使用權同意書予他人使用，則其土地所有權之用益物權（即使用權）即歸由他人供建築基地使用，建築主管機關即依建築法相關規定，審核發給起造人建築執照，此與民法單純使用借貸之債之法律關係，效果並非完全一致。事實上，主管機關依據土地使用同意書之內容審核發照，係執行公法上之行政處分行為，按建築法規定為處分准駁（核照與否）之依據，故在介入公法上之行政行為後，該土地使用權同意書之性質，已非單純之民法使用借貸關係，尚涉及建築法之強行規定，自有拘束後手之效力，尤以建築法第11條係特別法，且為強行法，民法使用借貸規定則屬普通法，將土地使用權同意書提供於行政機關審核建照之用，經公務員執行公法上之行政處分結果，自應適用建築法之特別法規定，從而後手土地所有權人，亦不得任意主張不受前手之拘束。
⒉其次，建築法第11條係強行規定，建築基地係指建築物本身
所占之地面及其所應留設法定空地在內，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。其中「分割」方面，則有建築基地法定空地分割辦法，所謂「移轉」，應係指建築基地內法定空地所有權人與使用人同一，所有權人將法定空地單獨移轉所有權予他人，致使不按法定空地使用之意。所謂「不得重複使用」，則語意明確，只能使用於原核准建照建築基地內法定空地之用。上述建築法之強行規定，倘若任由法定空地原所有權人予提供土地使用權同意書後，復又以脫法行為將所有權移轉他人，使後手可任意主張不受前手拘束，或要求收回法定空地自行使用，則顯屬違背建築法第11條之強行規定，依民法第71條規定，法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。從而，原告應受前手之拘束，否則，其主張不受拘束之行為，依建築法第11條及民法第71條規定應屬無效。
⒊按原告係依民法第767條行使物上請求權，主張被告無權占
有其系爭土地，要求被告返還土地。然被告依據原告前手提供之土地使用權同意書，係經建管機關按建築法相關規定審核發照，就系爭土地部分既已做為該建照所載建築基地範圍內法定空地之一部分，且被告使用系爭土地並未違反建築法規定，從而原告自不得以無權占有為由，要求被告返還土地。易言之，被告使用系爭土地，確有正當法律依據，顯非無權占有甚明。
⒋按法定空地既係建築法第11條明定構成建築基地之一部分，
此與建物之建蔽率有關連性，依內政部72.9.27 日台內地字第177140號函解釋，建築法有關法定空地之立法理由，係為建築基地於供建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等功能，以增進使用人之舒適、安全、衛生。故法定空地不得重複使用，亦不得變更用途。查本件系爭法定空地面積27.04 平方公尺，重測前係芒頭埔段麻園小段15-206地號（重測後為中興段89地號），被告77年預購房屋時，建商林雲滿係以被告為起造人，提供上開法定空地所有人林礽松等（建商家屬），出具土地使用權同意書，向新竹縣政府申請核發建築執照（77年建都字第0890號），核准為建築基地之一部分（其中系爭法定空地面積27.04 平方公尺），迨建築竣工，經主管機關勘驗符合建物施工圖，於78年12 月9日核發（78）建都字第0912號使用執照。上揭系爭法定空地既經主管機關核發建照及使照，均列載為建築基地範圍之一部分，則被告以建築物起造人及所有權人之身份，依建築法自享有上開證照所載建築基地範圍內法定空地之使用權。易言之，被告並非無權佔用法定空地，顯有正當法律權源，原告不得依無權占有法律關係，請求被告返還系爭法定空地。相對情形下，原告雖係法定空地所有權人，但其使用權已因前手提供土地使用權同意書，致分離出其用益物權，自負有容忍被告使用法定空地之義務。否則，倘若由原告享有法定空地之使用權，則自屬剝奪被告對法定空地之使用權，在同屬使用權二者不能併存之情形下，應依建築法第30條、第11條、台灣建築管理規則第11條第1 項第1 款相關規定，原告自受前手提供土地使用權同意書之拘束，對被告依建築法規定使用建築基地範圍內之系爭法定空地，負有容忍之義務。
㈣、上開法定空地於77年間由被告購買竹北市○○段○○○ 巷○○弄○ 號房屋後，該法定空地即由被告按建築法相關規定持續使用，在土地上種植花木歷經20餘年。原告前手為圖重複使用系爭法定空地建築房屋出售，竟將被告種植之花木全部拔除，被告向新竹縣政府陳情，新竹縣政府函通知林礽松及承造人等回復原狀。
㈤、被告答辯聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：原告主張系爭土地係原告所有，被告係隔鄰房屋所有人，於系爭土地上施作圍籬及花圃使用，提出土地所有權狀、土地登記謄本、建物登記謄本為證、照片為證，被告亦不爭執，而系爭土地上有被告設置竹圍籬及石塊矮牆，並在土地上種植花木及在被告所有建物上設置4 座鋁製窗戶，業經本院至現場勘驗，並囑託地政機關測量，有勘驗筆錄及竹北地政事務所土地複丈成果圖在卷可證（見本院卷第115 、117 、11
8 頁）。
四、兩造爭執事項及法院之判斷：被告未經原告之同意，於97年4 月間在原告所有如附圖所示土地上施作圍籬及花圃使用，且被告所有建物上之鐵窗，亦凌空越界占用原告之系爭土地，提出照片為證，被告抗辯稱：77年間被告向建商林雲滿購買座○○○鄉○○○段麻園小段15-205地號（重測後為中興段90地號）地上建物別墅型預售屋一戶，編號A10 （即門牌嘉興路204 巷48弄3 號）。當時建商係設計雙併式建物，另與芒頭埔段麻園小段15-91 地號（重測後為中興段91地號）地上建物編號A9（即門牌嘉興路204 巷48弄1 號），做為同一建築基地，向新竹縣政府建設局申請建造執照，兩戶建物（雙併）之建築基地二筆（15-91 、15-205地號），因建蔽率關係，法定空地尚有不足，故申請建照時尚未將土地所有權移轉登記予起造人之前，建商林雲滿曾於77年10月間，出具土地使用權同意書，另○○○鄉○○○段麻園小段15-206地號相鄰土地共有人王怡苓、林礽松、林國肇等，於77年10月另行出具土地使用權同意書，同意○○○鄉○○○段麻園小段15-206地號面積79平方公尺，其中27.04 平方公尺部分，同意為申請建造執照。該部分土地已列為被告所有房屋建築基地之法定空地範圍，構成完整建築基地不可分割之一部分，建商林雲滿僅將芒頭埔段麻園小段15-205地號（重測後為中興段90地號）於78年9 月19日移轉土地所有權登記予被告。至於列為被告建造執照建築基地內法定空地部分，當時建商係提供土地使用權同意書向主管機關申請建築執照，完成建築後，並申領使用執照，並未將建築基地使用法定空地部分之土地移轉所有權登記予被告。被告嗣後始始悉被告買受之建物（含基地）有不完全給付之情形存在，僅取得建築基地法定空地之使用權（用益物權），並無所有權。法定空地既屬建築基地不可分離之一部分，無論土地所有權人或法定空地用益權人，均不得拋棄其權利，且法定空地不得重複使用，不得移轉，其分割亦應符合建築基地法定空地分割辦法相關規定，原告雖係法定空地所有權人，但其使用權已因前手提供土地使用權同意書，致分離出其用益物權，原告應受前手提供土地使用權同意書之拘束，對被告依建築法規定使用建築基地範圍內之系爭法定空地，負有容忍被告使用法定空地之義務。被告購買房屋後，該法定空地即由被告按建築法相關規定持續使用，在土地上種植花木歷經20餘年。原告前手為圖重複使用系爭法定空地建築房屋出售，將被告種植之花木全部拔除，被告向新竹縣政府陳情，新竹縣政府函通知林礽松及承造人等回復原狀等語。提出房屋土地買賣契約書、新竹縣政府建設局建造執照、林雲滿土地使用權同意書、林礽松等土地使用權同意書、住房新建工程設計圖、建物使用執照、地籍圖、建築改良物登記簿及所有權狀、土地登記謄本、系爭土地舊土地登記謄本、系爭土地重測後土地登記謄本、系爭土地移轉登記謄本、陳情書、新竹縣政府函、最高法院民事判決書（均影本）為證，原告對被告抗辯陳稱：原告購買系爭土地時，土地上並無他人使用，亦不知系爭土地供被告所有之鄰地作為法定空地使用，且原告對於系爭土地之前手所出具之同意系爭土地列為被告所有建物建築基地（法定空地）之一部分之土地使用同意書，並不知悉，故原告之前手即系爭土地之原所有權人所出具之土地使用同意書不能拘束原告。被告不得向原告主張有正當占有權源；且林礽松等人係出具土地使用同意書予被告使用，性質上為使用借貸關係，林礽松已非土地所有權人，現今之土地所有權人（即原告）自不受前借貸關係之拘束，自得行使所有權人之權利。做為法定空地的部分只有27.03 平方公尺，但是被告占用的部分有39平方公尺，比原告前手當初同意的部分還多等語。是以本件爭點為：⒈被告占有系爭土地如附圖圖示點1 、2 、3 、4 所圍虛線
範圍使用面積是否具有合法之權源？⒉原告就屬於法定空地之系爭土地，得否請求返還予自己管領？茲敘述如後：
㈠、經查，依新竹縣政府77建都字第890 號建造執照案卷內附土地使用權同意書記載（77年10月）：謝彭瑞珍、甲○○等2人擬在下列土地建築弍層建築壹棟，業經林雲滿等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。土地：竹北市○○○段麻園小段15之91土地面積98平方公尺，同意使用土地面積98平方公尺、15之205 地號土地面積75平方公尺，同意使用土地面積75平方公尺；謝彭瑞珍、甲○○等2 人擬在下列土地建築弍層建築壹棟，業經王怡苓、林礽松、林國肇等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。土地：竹北市○○○段麻園小段15之206 土地面積79平方公尺，同意使用土地面積27.04 平方公尺。而被告所有新竹縣竹北市○○街○○○ 巷○○弄○ 號坐落芒頭埔段麻園15-205（重測後中興段90地號，於78年6 月15日由林雲滿移轉登記予甲○○：登記原因：買賣）地號土地，有土地登記簿謄本可佐，而竹北市○○○段麻園小段15之206 土地（重測後中興段89地號）於78年6 月26日移轉登記予林礽松（原有王怡苓、林礽松、林國肇三共有人各三分之一），92年始由先年生物有限公司買賣取得。有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷頁55-64） ；於96年10月12日由原告買賣取得（見本院卷頁65）；又新竹縣政府前建設局核發（78）建都字第912 號使用執照（77建都字第890 號建造執照）建築地址○○○鄉○○○段麻園小段15-91 、15-205、15-206地號，其中15-206地號部分土地確為法定空地，有新竹縣政府93年9 月16日府工建字第0930116319號函可佐。是以足認被告僅向林雲滿購買坐○○○鄉○○○段麻園小段15 -205 地號（重測後為中興段90地號）土地而取得該土地所有權，復有被告提出之房地買賣契約書可佐，被告紿終未取得系爭法定空地之所有權，亦未舉證其曾支付代價取得系爭法定空地之所有權或使用權，或業經原地主林礽松等人同意除供建築法定空地使用目的外，得無償使用系爭法定空地或有系爭法定空地所有權或使用權，足認系爭土地原地主林礽松等人僅供被告建築之法定空地使用以符合建築法規。按法定空地，依建築法第11條第1 項規定，固屬建築基地之一部，而其留設亦為建築許可之條件。而法定空地留設之目的，依內政部72年9 月27日台內字第17140號函釋，係在使建築物便於日照、通風、採光及防火，以增進房屋使用人之舒適、安全及衛生。惟法定空地之留設及使用之限制，僅係公法上就土地使用之管制，而社區房屋使用人即使因法令對於法定空地所有權行使之限制而享受生活上之便利，亦僅屬反射之利益而已，並無私法上之使用權。如社區房屋使用人並未就法定空地取得共有權，並由全體共有人約定由其分管使用者，即尚難主張取得占用法定空地之合法權源。是以被告既未舉證其已取得系爭法定空地所有權或使用權，尚難僅以系爭土地為作為法定空地而當然創設使被告取得系爭法定空地使用權，並因此使原提供法定空地之土地所有權人喪失對該土地之使用權。退而言之，即使認為被告就法定空地得為一定之利用，亦應以合於法定空地設置目的之方式行之，而被告將法定空地以竹製圍籬及石塊矮牆圍起以供作私人使用，有照片可佐，已與法定空地設置之目的不符，自難認係合法占用。
㈡、又前開土地使用同意書僅使被告與林礽松等人間發生債權債務關係而已，基於債之關係之相對性，依上開同意書所載內容，亦僅係建造房屋期間，得使用林礽松所提供之上開土地作為法定空地而已，至房屋建造完成後，被告能否繼續使用上開土地，仍須視被告是否有與林礽松等人約定而定，尚不能僅憑林礽松等人曾出具上開土地使用同意書，供申請建造執照，遽認被告當然有權繼續使用林礽松等人所提供作為法定空地之所有土地。又按民法第767 條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」；同法第765 條規定：「所有人於法定限制範圍內，得自由、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」。本件系爭土地縱屬法定空地，亦僅屬原告就系爭土地，依建築法第11條第3 項規定，受有非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，且應保留為空地之公法上限制而已，並非土地所有權人即因而喪失其對於法定空地之管領權限，更非由公法上主管機關或其他第三人取得系爭土地之管領權。從而，原告於不違背上述法定空地管制規定範圍內，對於其所有屬於法定空地之系爭土地，本於所有權之作用，排除第三人不當侵害之權能，並不因而喪失。而本件被告既無占有系爭土地之合法權源，則原告請求被告返還占用之系爭土地，並無不合。
㈢、綜上所述，被告既無占有系爭土地之正當權源，則原告依民法第767 條前段之規定，請求被告應將坐落新竹縣竹北市○○段第89地號土地上如新竹縣竹北地政事務所97年10月23日複丈成果圖所示圖示點1.2.3.4 所圍虛線範圍、面積28.28平方公尺之土地返還原告，並將地上物（含圖示Ａ、Ｂ區鐵窗）拆除，為有理由，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 26 日
書記官 陳思璟