臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第353號
原 告 乙○○
號訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國98年3 月11日辯論終結，判決如下﹕
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾玖萬元。
被告應於原告修復新竹縣○○鄉○○路○段○○○號四樓房屋大門之同時給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟捌佰肆拾元由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國（下同）97年3 月30日以新臺幣（下同）1,700,
000 元向原告購買門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號
4 樓之房地（下稱系爭房地），被告當場給付100,000 元，並約定97年4 月30日點交房屋，同時交付尾款1,600,000 元，否則被告應按遲延日數每日依買賣總價萬分之3 （即480元）計付違約金。原告已於97年4 月30日將系爭房地過戶予被告，被告竟以房屋大門凹陷為由拒不付款，爰起訴請求被告給付1,600,000 元及自97年5 月1 日起至清償日止，按日給付原告480 元。
二、系爭房地被告亦已設定抵押，但因拒不出面處理，銀行不敢將核撥之款項交付。當初被告只是要求紗窗要修，也已經依照請求將紗窗修好，至於大門的部分應該是鎖頭壞掉。有照約定把房子過戶給被告。收到訂金100,000 元後就過戶給被告，被告所提大門有凹陷的問題，早就存在，被告有看過房子3 次，應該也知道，大門如果鎖頭壞掉可以幫他換掉，大門整片換的話，因為合約是現況交屋，不可能房子賣給被告後再去撬壞。付錢就可以交屋，被告不付款怎麼交屋，鑰匙不能開會去處理。系爭房地係向被告妹婿購買，屋況被告應比伊更清楚。大門可以開，只是有一點凹陷，伊買房子時未注意，且被告妹婿與人有財務糾紛，不知是否他人去破壞。馬桶及天花板漏水部分已處理完畢，被告與伊夫去看過多次現場都說沒有問題，且大門部分只需8 千多元，被告卻表示需15,000 元。
三、大門並無毀損不堪使用之情，門鎖、屋況良好，已達防禦宵小之功能，被告若欲達個人喜好，應自行裝修。縱認大門確有損壞，修繕費約10,000元，被告豈可以10,000元之修繕費強押1,600,000 元尾款，被告應押部分尾款，始屬合理。況貸款利息均由原告支付，實有違公平誠信原則。又中古屋本不若新屋，瑕疵難免，被告不能挾1,600,000 元之尾款而要求更換功更好之物。
貳、被告經合法通知，無正當理由未於最後言辯論期日到場，惟之前提出書狀及到庭陳稱﹕
一、系爭房屋大門使用有問題，沒有辦法開啟，且有凹痕，發現時有找仲介處理。97年4 月3 日口頭提出要求要修復大門，且表示若不方便修復可以補貼費用，找人修復。仲介反應房子的問題早就存在，且說房子是依照現況點交，也就是不想要修復的意思，伊認為是原告隱匿不告知，所以才發存證信函給原告。有去新竹縣政府申請調解，調解日期都沒有定，就收到原告起訴書，原告可以要求尾款但是不應該這麼多，違約金的部分伊並沒有違約，是原告違約。雖阻止貸款下來，惟係因無人願意幫伊聯絡原告處理大門的問題。有進去看房子，是仲介幫伊開門，簽約之後發現大門有凹陷。
二、依兩造所訂契約書第12條中並未註記大門損壞。另依不動產標的現況說明書，亦未標示大門有毀損。再依原告之存證信函表示，大門毀損處簽定不動產買賣契約時即已存在，何以原告與仲介公司故意隱匿不報，此足以減少被告對於系爭房地之估價。被告於97年4 月3 日即以存證信函透過仲介公司告知原告大門毀壞且不堪使用，並未拖延至與原告約定之交屋日即97年4 月30日前始告知原告。另於97年8 月18日下午
1 時，與仲介公司員工至系爭房地，除大門不堪使用外，尚有客廳天花板遭蟲侵蝕，公共衛浴間馬桶不通、主臥室牆壁滲漏水。後於97年9 月19日調解時被告多次讓步，原告仍拒絕同意。原告一昧主張解除契約，卻不願修復瑕疵故而請求駁回原告之訴等語。
叁、本院之判斷﹕
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、原告主張之事實業據提出不動產買賣契約書、土地、建物登記謄本、存證信函、照片等件為證，被告不爭執未給付尾款1,600,000 元，惟以前詞置辯，經查系爭房地之房屋大門鎖頭至門把處有凹痕，有照片（被告97年11月14日所提民事書狀後所附之照片）為憑，原告雖亦提出照片（見98年2 月16日準備書狀後所附照片）以證大門並無毀損之情，惟觀之原告所提98年2 月16日準備書狀後之照片，大門鎖頭至門把處確有凹陷痕跡，而此凹陷情形在鎖頭至門把處，縱未致大門達於不堪使用之狀況，惟對門之開啟、關閉亦足達某程度不便之狀態，況依兩造所訂不動產買賣契約書第7 條第4 項「交屋時如發現與房屋現況確認內容不符，乙方（即原告）應負責修復或換新」，而不動產標的現況說明書中就大門凹陷部分並未標明，此有不動產標的現況說明書可稽，是自難認此部分非屬瑕疵。
三、被告另於97年11月14日以書狀主張客廳天花板遭蟲侵蝕，公共衛浴間馬桶不通、主臥室牆壁滲漏水等瑕疵，原告於被告主張後之98年2 月4 日於本院審理時表示業已修復，被告於此部分經合法通知，未於其後之言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述以供審酌，是堪認原告主張已修繕完成為真。
四、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；又他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段、第2 項定有明文。經查兩造間就系爭房地成立之買賣契約為雙務契約，兩造互負債務（民法第348 條第1 項、第367 條），而系爭房地有大門凹陷之瑕疵，已如上述，惟以系爭房地之出賣價格1,700,
000 元，原告僅收取100,000 元並已將系爭房地所有權轉登記予被告，此為被告不否認，復有土地、建物記謄本足按，則被告僅以大門之凹陷而拒付尾款1,600,000 元，顯有違誠信，依前揭說明，被告自不得拒絕給付。又系爭房地確有瑕疵，依約原告有修復之責，是原告於未為修復前，被告就原告應修復部分應可拒絕價金之給付，始符合法律所為同時履行抗辯之意旨。另被告雖主張大門之修復需15,000元，然為原告所否認，被告就此修復費用未舉證證明，惟原告自承修復費用10,000元（見原告98年2 月16日準備書狀），是被告於原告未修復大門前，於價金10,000元之範圍內得拒絕給付。
五、原告另請求被告給付違約金乙節，查系爭房地確有瑕疵，且部分瑕疵係於原告起訴後始完成修復，如上所述，則被告以系爭房地有瑕疵為由，要求原告修補後再給付買賣價金，尚難認係可歸責於被告之事由至遲延給付，從而，原告請求被告給付違約金，即無所據。
六、綜上，原告請求被告給付1,590,000 元及原告於修復新竹縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號4 樓房屋大門之同時，被告應給付10,000元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，於法未合，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
八、本件雖為原告一部勝訴，一部敗訴之判決，惟就原告請求之金額除部分附有條件及以一訴附帶請求之違約金未予准許外，餘皆准許，爰酌定訴訟費用由被告一造負擔，並依民事訴訟法第87條第1 項於判決時諭知本件訴訟費用金額為16,840元（為裁判費）
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖中 華 民 國 98 年 3 月 25 日