臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第39號原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○
許永昌律師被 告 新竹縣政府法定代理人 丁○○訴訟代理人 唐琪瑤律師複 代理人 丙○○上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國九十七年三月二十八日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明及主張之要領：
（一）原告於民國九十六年五月一日參與投標得標被告標售縣有座落新竹市○○段○○段26-20、26-21、26-22及26- 7地號非公用土地（以下簡稱為系爭土地）所有權全部後，即持得標之證明文件前往標的物與占有人協商解除占有交付原告使用事宜，惟該標的物占有人表明係合法有權占有系爭土地，拒絕解除占有交付原告使用。原告迫不得巳向被告提出申請書協商解除合法占有或歸合法有權占有人承購系爭土地（附證一申請請書），惟被告竟肆意違反買賣之誠實及信用，陳明將原告所繳保證金1,733,000元沒入公庫，不予發還。（附證二新竹縣政府九十六年六月二十七日府財產字第0960084930號函）。
（二）按「人民之．．．財產權，應予保障。」「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕庛。．．．出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」「就自己義務而要求相對人給與報酬之契約無效。」「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。．．．」「違背法令所禁止之行為不能認為有效，其因該行為所生之債權債務關係，亦不能行使請求權。」憲法第十五條、民法第三百五十四條第一項前段、第二項、同法第一百四十八條、大理院三年上字第七四二號判例、民法第七十一條前段、最高法院二十年上字第七九九號判例迭定有明文。又「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」「占有人對於占有物被侵奪時，除自現占有人，或前占有人侵奪而來者外，得請求返還。」「謹按占有人應有保護占有之權能，原與所有人相同，則所有人對於所有物所得主張之權利，占有人亦得主張之。故占有人於其占有被侵奪時，使其得向侵奪人或其繼受人，請求返還占有物及請求損害賠償，或占有被妨害時，亦應使其得向妨害其占有之人，及其一般繼受人請求除去其妨害，（即回復原狀）或遇有被妨害之虞時，應使各占有人得向欲加妨害之人，或其繼承人請求預妨其妨害，以完全保護其占有。此本條所由設也。」民法第九百六十二條、最高法院十七年上字第三五六號判例、民法第九百六十二條立法理由參照。是「謹按權利人於法律限制內，雖得自由行使其權利，然其目的，要以保護自己之利益為必要，若專以損害他人利益為目的者，其權利之行使，實為不法行為，自為法所不許。此本條所由設也。」「一、權利人於法律限制內，雖得自由行使其權利，惟不得違反公共利益，乃權利社會化之基本內涵，爰於原第一百四十八條，增列『權利之行使，不得違反公益利益』，俾與我民法立法原則更相吻合。又因本條增列誠信原則為第二項，故將修正後之原條文改作第一項。二、誠信原則，應適用於任何權利之行使及義務之履行，現行法僅就行使債權，履行債務之誠信原則，於債編第二百十九條中規定，似難涵蓋其他權利之行使與義務之履行，爰於第一百四十八條增列第二項明示其旨（參考瑞士民法第二條、日本民法第一條）。」民法第一百四十八條立法理由及修正理由參見，被告標售之系爭土地總價達33,167,899元之譜，原告投標系爭土地之真意，乃係依民法第七百六十七條占有使用、收益、處分之權能，被告標售此土地依誠實、信用原則，依法自應使承買人即原告取得占有使用、收益之權能，豈可一方面自行訂約供占有人合法占有使用；另一方面，故意不告知承買人，以他人合法占有使用，無法履行解除占有之義務，擅令買受人即原告平白受害之瑕疵，而獲取高額之利益，顯非事理之平，是原告謹依民法第三百五十九條之規定聲明解除契約，按民法第二百五十九條第一、二項之規定，被告依法自應負有回復原狀返還保證金及附加利息之義務責任。
（三）對被告抗辯之陳述：㈠被告辯稱系爭土地標售時，即於標售公告之「備註」欄中
載明「⒈現狀標售⒉有占建物」，並於公告事項載明「四、標售標的物由投標人逕往現場自行察看，並洽地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，其他事項詳見投標須知」，另「新竹縣政府執行標售縣有房地郵遞投標係概由承購人自行負責處理，不得向本府要求任何補償。」系爭土地上有占用建物及本件係採現狀標售方式，業據被告於標售公告中明白揭示，是原告於投標前即應就上開占用建物是否影響土地之使用、收益等予以了解、評估，惟原告捨此作為，卻於得標要求占用人交付土地不果後，反以標售公告中已揭示之事項指為瑕疵，實不足採等情。
㈡惟按「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕
疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第三百五十五條第二項定有明文；復按「上訴人早知系爭地為公園預定地，訂約時復明知被上訴人買受該地係作建地之用，而不將該項瑕疵告知被上訴人，顯屬有違誠信原則，依民法第三百五十五條第二項但書規定，即令被上訴人於買受前未向有關機關詳查底細，上訴人仍難免負擔保之責。」亦經最高法院五十三年度台上字第一四三一號判決著有明文。從而，物之出賣人若已事先知悉買賣標的物存有瑕疵，卻故意不告知買受人者，尚不能以買受人疏未查證為由而予以免責。行政機關代表國庫出售或出租公有財產，並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，即非行政處分，而屬私法上契約行為，當事人若對之爭執，自應循民事訴訟程序解決，參照司法院釋字第四四八號解釋甚明。中央或地方機關與人民間之公有地標售關係，與私人間之不動產買賣關係無異，雙方乃立於平等地位，自應同受私法之支配。本件系爭土地之標售既屬私法行為，自有民法瑕疵擔保責任之適用。是以，系爭土地上占建物所有人就占建物若與被告新竹縣政府間存有合法之法律關係，而此等法律關係勢將導致系爭土地通常效用之減損，被告新竹縣政府於標售系爭土地時，理應予以充分揭露，使承購人事先得據以了解、評估，豈能以所謂上開標售公告、投標須知之內容推諉卸責？若依被告新竹縣政府之論調，則於買賣契約出賣人只要表明買賣標的係以「現狀出售」，對買受人即不負瑕疵擔保責任，民法第355條第2項但書之規定豈非形同具文？又豈為事理之平？況且，被告就系爭土地之標售，非如法院之強制執行拍賣，不負瑕疵擔保之責任，是以，被告以上開標售公告、投標須知之內容主張免負瑕疵擔保之責，於法即有未合。
㈢復按，占有，以得為占有的權利的有無為標準，可分為有
權占有與無權占有。所謂得為占有的權利，指基於一定法律上的原因而享有占有的權利，亦稱本權。本權除物權或債權外，尚有因其他法律關係而生的權利，有本權的占有，稱為有權占有，亦稱正權原占有。無本權的占有，稱為無權占有。在有權占有，占有人得拒絕他人為本權的行使。反之，在無權占有，倘遇本權之人請求返還占有物時，占有人有返還的義務。按「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。．．．實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。」土地登記規則第七十九條第一項前段、第二至四項定有明文；復按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」亦經民法第四百二十六條之一、第四百二十六條之二第一項定有明文。系爭土地上之建物，原係被告於三十八年七月供第三人高琍之被繼承人高鎮北建屋使用，被告亦對之核發房屋修建證，其年年均有繳納房屋稅及繳納水費、天然氣費，並繳納土地補償金予被告，彰彰明證，足認系爭土地上建物係依被告核准同意之有權占有使用收益無疑，孰知，被告僅陳稱第三人王毓慧未繳納土地補償金，並提出證據資料為證，即謂第三人王毓慧、周桂蘭、高琍、高強乃占用，並無合法權源而為無權占，然對第三人高琍確有繳納土地補償金予被告乙節，卻隱而不宣，職此，被告答辯系爭土地上之建物「占用．．．並無合法權源．．．為無權占有．．．」云云，自顯非屬適法。
㈣另按，「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而
約定他方於無償使用後返還其物之契約。」民法第四百六十四條訂有明文，系爭土地上之建物，原係被告於三十八年七月供第三人高琍之被繼承人高鎮北建屋使用，被告嗣後亦對之核發房屋修建證，足認被告與第三人高琍之被繼承人高鎮北已然成立使用借貸契約，第三人高琍之被繼承人高鎮北並非無權占有，否則被告斷無對無權占有之占建物核發房屋修建證之理。此所以第三人高琍及其被繼承人高鎮北年年均有繳納房屋稅及繳納水費、天然氣費，被告與第三人高琍之被繼承人高鎮北已然成立使用借貸契約，乃屬信而有徵。
㈤再按，被告指稱第三人高琍之占建物係無權占有，不因其
有無繳納土地補償金予被告而有所不同之法律效果云云，惟查：被告與第三人高琍之被繼承人高鎮北已然成立使用借貸契約，有若前述，若謂第三人高琍之占建物係無權占有，須被告已然合法終止使用借貸契約，始足當之，然被告究有無合法終止使用借貸契約？若無，能否僅因被告嗣後依臺灣省省有財產管理規則（九十二年三月一日廢止）、國有財產法之規定對第三人高琍開徵所謂土地補償金，渠等間已然成立、生效之使用借貸契約即當然解消？凡此種種，實有疑義，職是，被告指稱第三人高琍之占建物係無權占有云云，均屬子虛，委無可採。
（四）綜上所述，爰依法請求被告應負回復原狀返還保證金及附加利息之義務責任，聲明判命：
㈠被告應返還原告保證金1,733,000元，及自民國九十六年六月十六日起至返還日止，按週年利率5﹪計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢請准原告供擔保宣告假執行。
二、被告答辯聲明及要領：
（一）被告於九十六年四月十七日以府財產字第0960051254 號公告標售縣有非公告土地乙批時，就系爭土地四筆，即於公告之「備註」欄中載明「1.現狀標售2.有占建物」，並於公告事項載「四、標售標的物由投標人逕往現場自行察看，並洽地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，其他事項詳見投標須知」，「新竹縣政府執行標售縣有房地郵遞投標須知」中亦載「21.凡照現狀標售之房地，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責處理，不得向本府要求任何補償。」是就系爭土地係屬有占建物之現狀標售等，被告於標售公告中已明白標示，是原告主張被告就上開占用事項故意未告知乙節，殊非事實。
（二）次按，系爭土地上有占用建物及採現狀標售方式，業據被告於標售公告中明白揭示，是原告於投標前即應就上開占用建物是否影響土地之使用、收益等予以了解、評估，惟原告捨此作為，卻於得標要求占用人交付土地不果後，反以標售公告中已揭示之事項指為瑕疵，實不足採。按民法第三百五十一條：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」及第三百五十五條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」之規定，被告就系爭土地上有占用建物乙節既已告知，原告仍為投標，被告就此當不負權利瑕疵或物之瑕疵擔保之責。
（三）又按，「新竹縣政府執行標售縣有房地郵遞投標須知」第十五點及第十七點分別訂有「承購人應於接到繳款通知之次日起四十日內，一次繳清價款辦理承購手續；如逾期不繳價款者，視為放棄承購權，由次一優先次序之承購人按最高標得標價格繳款辦理承購手續。」及「有左列情形之一者，其所繳之保證金沒入公庫，不予發還：（一）放棄得標權利者。（二）得標後不按得標通知規定方式及期限表示承購及繳納價款者。」之規定，而原告於得標接獲被告之繳款書後，並未依限繳交剩餘31,434,899元之價款，被告依前開規定沒入原告所繳納之保證金，並於九十六年六月二十七日以府財產字第0960084930號函通知原告，尚非無據。
（四）末按，雖原告另主張系爭土地上之占有人係合法占用系爭土地，被告未揭露，故就此難卸瑕疵擔保之責，惟查原告主張殊非事實。按系爭土地目前之占有人分別為訴外人王毓慧（占用系爭26－7地號土地）、周桂蘭（占用系爭26－20地號土地）、高強（占用系爭26－21地號土地）、高琍（占用系爭26－22地號土地）等人，渠等與被告間就系爭土地並無任何合法權源，故渠等均為無權占用，原告主張系爭土地上之占有人係合法占用系爭土地，被告並應負瑕疵擔保責任，實非理由。又訴外人王毓慧就無權占用系爭26－7地號土地，前於九十六年十月十七日曾檢附「新竹縣縣有土地承租申請書」向被告申請租賃系爭26－7地號土地，經被告函覆「應繳清歷年積欠之使用補償金後再憑核辦」，訴外人王毓慧因未繳交，故其占用系爭土地亦尚無任何合法權源，併為說明。
（五）另查，原告略以被告曾核發房屋修建證予訴外人高琍之被繼承人高鎮北及訴外人高琍等歷來均有繳納房屋稅、水費等而主張被告就系爭標售土地與訴外人高琍之被繼承人高鎮北間存有使用借貸之法律關係，渠等非屬無權占用云云：
㈠惟原告主張殊嫌無據，按觀諾原告所提原證五之內容乃為
訴外人高琍之被繼承人高鎮北欲修建房屋請求所屬部隊允准之函件，原證六之核發單位雖為被告機關之建設局，惟此內容乃為建築管理機關依「新竹縣都市計劃區域內舊有違章建築房屋修繕辦法」而發修建證供其修繕房屋，核該修建證之性質，係屬類似執照之性質，新竹縣政府建設局為核發許可之主管機關，故由其核發，惟尚難以該修建證之核發，即謂被告與訴外人高琍之被繼承人高鎮北間具有「借貸」之一致意思表示。
㈡又退步言，姑不論被告與訴外人高琍之被繼承人高鎮北生
前是否有使用借貸土地之契約，縱有此使用借貸契約，則此使用借貸契約亦僅存在於被告與訴外人高琍之被繼承人高鎮北間，是原告向被告標購系爭土地後，訴外人高琍、高強等尚難以其被繼承人高鎮北與被告間之借貸關係向原告主張得使用系爭土地之權利，此最高法院五十九年度上字第二四九０號判例：「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」亦同意旨，是原告以被告與訴外人高琍、高強之被繼承人高鎮北間存有借貸關係而主張被告應負瑕疵擔保責任，亦屬無據。
㈢第按，臺灣省省有財產管理規則（92年3月1日廢止）第三
十七條第一項規定：「非公用不動產之出租依左列規定辦理……二、在民國五十九年三月二十七日前被占建房屋，如不妨礙都市計畫，追收占用期間使用補償金後予以出租」，及國有財產法第四十二條規定：「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租：二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。」，其中就「使用補償金」已清楚明白規定乃非公用不動產被占建房屋時，管理機關向占用人追收占用期間之不當得利，並非租金，是原告尚難以被告曾向系爭土地之占用人追收使用補償金，即謂系爭土地之占用人係有權占用系爭土地。
（六）綜上所陳，被告於標售公告中既已明白標示系爭土地係屬現狀標售及有占建物等情，原告主張即無理由，為此聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，請准免為假執行之宣告（漏未陳明是否願供擔保）。
三、本院判斷之理由：
（一）兩造間不爭執之事實：參照兩造之主張及抗辯，經本院整理可認下列應屬兩造間不爭執之事實。
㈠被告於九十六年四月十七日以府財產字第0960051254號公
告標售包括系爭土地在內之縣有非公用土地乙批，並於公告「備註」欄載明系爭土地「1.現狀標售2.有占建物」，且於公告事項四載明「四、標售標的物由投標人逕往現場自行察看，並洽地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，其他事項詳見投標須知」，而「新竹縣政府執行標售縣有房地郵遞投標須知」（以下簡稱為投標須知）亦載明下列事項：（參被證一新竹縣政府標售縣有土地公告、被證二新竹縣政府執行標售縣有房地郵遞投標須）：
⑴投標須知第十五點：承購人應於接到繳款通知之次日起四
十日內，一次繳清價款辦理承購手續；如逾期不繳價款者，視為放棄承購權，由次一優先次序之承購人按最高標得標價格繳款辦理承購手續。
⑵投標須知第十七點：有左列情形之一者，其所繳之保證金
沒入公庫，不予發還：（一）放棄得標權利者。（二）得標後不按得標通知規定方式及期限表示承購及繳納價款者。
⑶投標須知第二十點：承購人繳清價款後，照現狀點交標的
物，並發給產權移轉證明書，交承購人依規定於一個月內向地政機關辦理產權移轉登記，所需費用均由承購人負擔。
⑷投標須知第二十一點：凡照現狀標售之房地，如有原使用
之一切權利義務關係，概由承購人自行負責處理，不得向本府要求任何補償。
㈡原告依標售公告繳納保證金1,733,000元投標後，於九十
六年五月一日以投標總金額33,167,899元得標。（參被證三新竹縣政府九十六年五月四日府財產字第0960059276號函）。
㈢被告於九十六年五月四日以府財產字第0960059276號函通
知原告依限向指定銀行一次繳清標購價款餘款31,434,899元（即得標總金額33,167,899元扣除保證金1,733,000元投標後之餘款），如逾期未繳清價款即視為放棄承購權並沒收保證金。（參被證三新竹縣政府九十六年五月四日府財產字第0960059276號函）。
㈣原告於九十六年六月十五日向被告提出申請書（依被告收
文章為準），以系爭土地上之地上建物係他人合法有權占有使用，無法點交占有使用於原告，請求被告解除合法拍賣契約（即標售買賣契約），歸合法有權占有人承購系爭土地。嗣經被告於九十六年六月二十七日府財產字第0960084930號函覆原告之上開申請書，並告知原告未依被告九十六年五月四日府財產字第0960059276號函附繳款書於限繳日九十六年六月十五日前繳清價款，依投標須知第十七點規定，原告所繳保證金1,733,000元沒入公庫，不予發還。（參原證附證一申請書、原證附證二即被證四新竹縣政府九十六年六月二十七日府財產字第0960084930號函）。
㈤系爭土地上於本件原告招標迄今確有訴外人王毓慧、周桂
蘭、高強、高琍分別占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地，且訴外人王毓慧曾於九十六年十月十七日檢附「新竹縣縣有土地承租申請書」向被告申請租賃系爭26-7地號土地，經被告函覆「應繳清歷年積欠之使用補償金後再憑核辦」，惟訴外人王毓慧迄未繳清歷年積欠之使用補償金。（參被證五訴外人王毓慧提出之「新竹縣縣有土地承租申請書」影本、被證六新竹縣政府九十七年一月二十二日府財產字第0970012671號函）。
㈥訴外人高琍之被繼承人高鎮北曾於五十二年間繳納房屋稅
、六十一年間繳納水費，訴外人高琍於七十七年間繳納天然氣費，訴外人高俐、高強均有於九十年間繳納土地使用補償金予被告；訴外人王毓慧、高強、高琍自九十一年起至九十五年止，亦均按期繳納土地使用補償金予被告；訴外人王毓慧、高琍另按期繳納九十六年第一期（開徵期間九十六年一月一日至同年六月三十日）土地使用補償金予被告，惟訴外人高強尚未繳納九十六年第一期土地使用補償金予被告；另訴外人周桂蘭自九十一年迄今均未繳納土地使用補償金予被告；訴外人高琍之被繼承人高鎮北曾於四十五年間欲修建系爭土地上之茅屋二間，請求所屬部隊函請新竹縣政府建設科暨新竹市公所准予翻修為紅瓦平房；新竹縣政府建設局以訴外人高琍之被繼承人高鎮北於五十五年七月二日申請修繕坐落新竹市○○街○○號舊有違建房屋，經出具切結書核與新竹縣都市計劃區域內就有違章房屋修繕辦法之規定，乃五十五年七月九日發給訴外人高琍之被繼承人高鎮北新縣建土字第０三八號修建證。（參原證五之四五八０之二部隊函影本、原證六新竹縣政府建設局五十五年七月九日新縣建土字第０三八號修建證影本、原證七新竹縣政府五十二年上期房捐繳納通知書影本、原證八臺灣省自來水股份有限公司水費收據暨新竹縣瓦斯管理處天然氣費收據影本、原證九新竹縣縣有基地土地補償金收入繳款書影本、被證七新竹縣政府土地使用補償金開徵底冊影本）。
㈦兩造間系爭土地標售得標法律關係之性質為私權之買賣關係。
（二）本件兩造間主要之爭執要點厥為：㈠系爭土地上有訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍分別占
有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地建屋使用，其中訴外人高琍均按期繳納九十年至九十六年第一期土地使用補償金予被告，訴外人高強按期繳納九十年至九十五年第二期土地使用補償金予被告，訴外人王毓慧亦按期繳納九十一年至九十六年第一期土地使用補償金予被告；且訴外人高琍之被繼承人高鎮北曾獲新竹縣政府建設局核發修建證修建房屋，訴外人高俐之被繼承人高鎮北及訴外人高俐亦繳納房屋稅、自來水費、天然氣費，則訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍分別占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地是否為有權占有？㈡被告於招標公告載明系爭土地「1.現狀標售2.有占建物」
、「標售標的物由投標人逕往現場自行察看，並洽地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，其他事項詳見投標須知」，而「新竹縣政府執行標售縣有房地郵遞投標須知」亦載明「凡照現狀標售之房地，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責處理，不得向本府要求任何補償」，而訴外人王毓慧、周桂 蘭、高強、高琍分別占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地，被告就此是否應負物之瑕疵擔保責任？原告得否依民法第三百五十九條之規定解除契約？
（三）得心證之理由：㈠系爭土地上固有訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍分別
占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地建屋使用，其中訴外人高琍均按期繳納九十年至九十六年第一期土地使用補償金予被告，訴外人高強按期繳納九十年至九十五年第二期土地使用補償金予被告，訴外人王毓慧亦按期繳納九十一年至九十六年第一期土地使用補償金予被告；且訴外人高俐之被繼承人高鎮北及訴外人高俐亦繳納房屋稅、自來水費、天然氣費等情，然按被告依九十二年三月一日廢止前之臺灣省省有財產管理規則徵收訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍分別占有使用系爭26-7、26-2
0、26-21、26-22地號土地使用補償金性質，乃係追收「占用」期間之不當得利，並非租金；至房屋稅、自來水費、天然氣之繳納，則分別係公法徵納稅捐及私法使用自來水、天然氣之對價，均難據此即謂訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍分別占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地係有權占用系爭土地。再者，訴外人高琍之被繼承人高鎮北固曾獲新竹縣政府建設局核發修建證修建房屋，然觀諸新竹縣政府建設局核發之修建證明白載明該修建證係訴外人高琍之被繼承人高鎮北於五十五年七月二日申請修繕坐落新竹市○○街○○號舊有「違建」房屋，經出具切結書核與新竹縣都市計劃區域內就有違章房屋修繕辦法之規定，乃核發修建證，核係新竹縣政府建設局依「公法」行為核發修建證，已堪認與訴外人高琍之被繼承人高鎮北申請修建房屋坐落之基地是否有權占有或無權占有無關。況新竹縣政府建設局依「公法」行為核發之修建證亦載明訴外人高琍之被繼承人高鎮北申請修繕之房屋係舊有「違建」房屋，亦難該「違建」房屋坐落之基地是否有權占有或無權占有。甚且，新竹縣政府建設局依「公法」行為核發之修建證已載明訴外人高琍之被繼承人高鎮北申請修繕之房屋係舊有「違建」房屋，顯然該舊有「違建」房屋並未辦理保存登記，亦非被告供訴外人高琍之被繼承人高鎮北建屋使用，原告復未舉證該舊有「違建」房屋有無辦理保存登記或該舊有「違建」房屋係被告供訴外人高琍之被繼承人高鎮北建屋使用，則原告猶依土地登記規則第七十九條第一項前段、第二至四項關於申請建物所有權第一次登記之規定，主張系爭土地上之建物，係被告於三十八年七月供第三人高琍之被繼承人高鎮北建屋使用，被告亦對之核發房屋修建證，訴外人高琍之被繼承人高鎮北及訴外人高俐年年均繳納房屋稅、水費、天然氣費、土地使用補償金，系爭土地上建物係依被告核准同意之有權占有使用收益，足認被告與訴外人高琍之被繼承人高鎮北已然成立使用借貸契約，訴外人高琍之被繼承人高鎮北並非無權占有，否則被告斷無對無權占有之占建物核發房屋修建證之理云云，自非有據，不足採信。反之，占有使用系爭26-7地號土地之訴外人王毓慧曾於九十六年十月十七日檢附「新竹縣縣有土地承租申請書」向被告申請租賃系爭26-7地號土地，嗣經被告函覆「應繳清歷年積欠之使用補償金後再憑核辦」，惟訴外人王毓慧迄未繳清歷年積欠之土地使用補償金，被告乃未同意訴外人王毓慧租賃系爭26-7地號土地，更足徵訴外人王毓慧、高強、高琍固分別有繳納土地使用補償金予被告之事實，然此土地補償金確非租金，雙方自無何租賃關係存在，此外原告復無法舉證證明訴外人王毓慧、高強、高琍等占有使用系爭26-7、26-21、26-22地號土地尚有何正當占有使用權源，自堪認被告抗辯訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍分別均係無權占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地建屋使用，應係屬實，堪足採信。
㈡第按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十
三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕庛。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第三百五十四條第一項前段、第二項固定有明文。然兩造間系爭土地標售得標法律關係之性質為私權之買賣關係，為兩造所不爭執，已堪認定。據此，兩造間系爭土地標售得標法律關係既為私權之買賣關係，而被告公告標售系爭土地，並由原告以總價33,167,899元得標，被告即為系爭土地標售買賣契約關係之出賣人，原告則為買受人甚明。再被告於招標公告已載明系爭土地「1.現狀標售
2.有占建物」、「標售標的物由投標人逕往現場自行察看，並洽地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，其他事項詳見投標須知」，而「新竹縣政府執行標售縣有房地郵遞投標須知」亦載明「凡照現狀標售之房地，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責處理，不得向本府要求任何補償」，堪認上開標售公告載明事項乃為標售買賣契約之內容，已充分揭露系爭土地現有建物占用，而以現有建物占用之現狀標售，使參與投標之承購人得以事先據以了解、評估，並可自行洽詢地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，並無何被告故意不告知，或未充分揭露，使承購人事先得據以了解、評估之情事。又訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍分別均係無權占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地建屋使用，亦已如上述，原告主張系爭土地上占建物所有人就占建物與被告間存有合法之占有法律關係，而此等法律關係勢將導致系爭土地通常效用之減損，被告於標售系爭土地時，乃未予以充分揭露，使承購人事充分揭露，使承購人事先得據以了解、評估等情，自均屬無據。
㈢此外，姑不論訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍均係無
權占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地，縱然訴外人王毓慧、周桂蘭、高強、高琍均係有權占有使用系爭26-7、26-20、26-21、26-22地號土地，然被告於上開標售公告亦已已充分揭露系爭土地現有建物占用，而以現有建物占用之現狀標售，投標承購人可自行洽詢地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，亦難認被告有何未予以充分揭露，使承購人事先得據以了解、評估可言。㈣綜據上述，被告公告標售系爭土地時既已於標售公告載明
系爭土地現有建物占用，並以現有建物占用之現狀標售，投標承購人並可自行洽詢地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，顯已充分揭露上開相關資料，且原告既已投標得標，則上開標售公告所載系爭土地現有建物占用，並以現有建物占用之現狀標售等內容，即為兩造間買賣契約之內容，原告自不得再據以主張被告未負使原告取得系爭土地占有使用、收益之權能。據此，原告主張依買賣契約物之瑕疵擔保規定，而依民法第三百五十九條之規定聲明解除兩造間系爭土地標售買賣契約，自屬無據。
㈤末按，原告投標標得系爭土地後，被告已於九十六年五月
四日以府財產字第0960059276號函通知原告應依限於九十六年六月十五日前向指定銀行一次繳清標購價款餘款31,434,899元（即得標總金額33,167,899元扣除保證金1,733,000元投標後之餘款），如逾期未繳清價款即視為放棄承購權並沒收保證金，然原告並未依限於九十六年六月十五日前向指定銀行一次繳清標購價款餘款31,434,899元，依兩造間系爭土地標售買賣契約投標須知第十七點之規定，被告自得沒入原告投標得標時所繳之保證金1,733,000元。從而，被告於九十六年六月二十七日以府財產字第0960084930號函告知原告未依被告九十六年五月四日府財產字第0960059276號函附繳款書於限繳日九十六年六月十五日前繳清價款，乃依投標須知第十七點規定，將原告所繳保證金1,733,000元沒入公庫，不予發還，自非無據。至原告於九十六年六月十五日向被告提出申請書（依被告收文章為準），以系爭土地上之地上建物係他人合法有權占有使用，無法點交占有使用於原告，請求被告解除合法拍賣契約（即系爭土地標售買賣契約），歸合法有權占有人承購系爭土地云云，即仍屬無據。
㈥綜上，被告公告標售系爭土地時已於標售公告載明系爭土
地現有建物占用，並以現有建物占用之現狀標售，投標承購人並可自行洽詢地政建管及都市計劃主管機關查閱有關資料，原告自不得再據以主張被告未負使原告取得系爭土地占有使用、收益之權能。再原告投標標得系爭土地後，既未依限於九十六年六月十五日前一次繳清標購價款餘款31,434,899元，被告乃依兩造間系爭土地標售買賣契約投標須知第十七點之規定沒入原告所繳保證金1,733,000元，依法即無不合。從而，原告猶主張已依民法第三百五十九條之規定解除兩造間系爭土地標售買賣契約，並依民法第二百五十九條第一、二項之規定，訴請被告返還保證金1,733,000元，及自民國九十六年六月十六日起至返還日止，按週年利率5﹪計算之利息，即非有據，為無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 四 月 十四 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
法 官 汪銘欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十七 年 四 月 十四 日
書記官 林淑瑜