臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第549號原 告 丙○○被 告 乙○○
甲○○上 一 人訴訟代理人 王志陽律師上列當事人間終止契約事件，本院於民國98年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣被告乙○○於民國（下同）86年10月12日與原告簽訂租賃契約，向原告承租原告與他人所共有、坐落竹北市縣○段○○○○號，面積120坪之土地（下稱系爭土地，該筆土地依土地登記謄本所載，其全部面積為396.01平方公尺），雙方約定租賃期間自86年12月1日起至92年11月30日止共6年，嗣雙方並同意續租，並於93年7月10日簽訂租賃契約書，約定租期自93年8月1日起至100年7月31日止，且約定租金前5年每月新台幣（下同）5萬元，後2年每個月6萬元，承租人並應於每月10日以前繳付租金。詎被告乙○○自
96 年5月起即未依約給付每月之租金5萬元，計算至97年4月份為止，被告乙○○共積欠原告租金60萬元，經鈞院於97年7月21日以97年度訴字第240號判決被告乙○○應給付原告60萬元及利息在案。另被告乙○○97年5月份至97 年7月份租金合計10萬元亦未依約給付原告，故共計積欠租金75萬元未付。
（二）原告於97年6月20日以新竹武昌街郵局第949號存證信函催告被告乙○○繳付所欠租金，否則依系爭租約第11條「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回土地，因此乙方所受之損失甲方概不負責」之規定解約收回土地，並依系爭租約第18條「本件承租土地上建物應以乙方名義為起造人，惟承租屆滿或提前終止本件租約後，建物所有權歸屬甲方所有，乙方應配合將建物所有權移轉登記為甲方所有，不得請求任何補償。」之規定，地上建物所有權應歸原告所有。詎被告乙○○置之不理，並與被告甲○○虛偽通謀，於97年5月20日將地上物即新竹縣縣政八街31號房屋（下稱系爭房屋）以贈與方式移轉給被告甲○○，並於97年6月9日完成建物登記，違反契約及誠信，變相由被告甲○○占有使用系爭土地，原告請求終止租約，依法並無不合。
（三）又被告乙○○於97年9月17日在另案即97年度上易字第743號給付租金事件之上訴理由狀通知原告時亦主張終止租賃契約，且86年10月12日所訂之契約於92年11月30日因租賃期限屆滿而終止，被告乙○○、甲○○自應依86年10月12日及93年7月10日所訂之契約履行移轉系爭地上物之義務。為此聲明：被告應將新竹縣竹北市縣○○街○○號房屋移轉登記予原告，並將前開房屋坐落土地返還原告。
二、被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告甲○○則以：系爭房屋已經移轉予被告甲○○所有，就被告乙○○而言已屬給付不能，且原告依租賃法律關係對被告甲○○為請求，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）原告主張其與被告乙○○間訂有系爭租賃契約及被告乙○○自96年5月起至97年7月止之租金未付等情，業據其提出與所述相符之租賃契約、存證信函及本院97年度訴字第240號民事判決影本為證，而被告乙○○迄未到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，自堪信原告此部分之主張為真實。
（二）原告復主張被告乙○○積欠96年5月至97年7月共15個月租金未付，經其於97年6月20日以新竹武昌街郵局第949號存證信函限定於97年7月31日前清償，逾期解約收回土地，並起訴請求本院准予終止系爭租賃契約，並命被告將系爭房屋移轉登記予原告且交還系爭土地云云。惟按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回出租之土地。此觀諸土地法第103條第4款規定即明。又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」、「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，民法第440條第1、2、3項定有明文。查系爭土地租賃契約為租地建屋之用，原告固主張其於97年6月20日以新竹武昌街郵局第949號存證信函通知被告乙○○應於同年7月31日前給付本院97年度訴字第240號判決積欠之租金60萬元，並提出存證信函一紙為證，堪信屬實。
惟查前揭存證信函被告乙○○並未收受，此有招領逾期退回郵件附卷可稽（卷第35頁），且系爭租約於訂約時，被告乙○○有交付原告押租金15萬元，此見系爭租約第5條約定自明，則以前開擔保之押租金抵償後，被告乙○○於97年6月原告催告時，積欠之租金額顯尚未達二年以上之租金總額，難認原告前開催告為合法，原告既未踐行合法之催告程序，則原告嗣以被告乙○○積欠租金逾15個月為由，並請求本院准許終止系爭租賃契約（應解為以民事起訴狀之送達作為終止系爭租賃契約意思表示之通知），於法即有未合。系爭土地之租賃契約既未合法終止，本於租賃契約，被告乙○○仍有占有系爭土地之正當權源，原告本於租賃終止之法律關係，訴請被告乙○○返還系爭土地，即無理由，礙難照准。
（三）又被告甲○○並非系爭租賃契約之當事人，原告本於系爭租約請求被告甲○○移轉系爭房屋所有權及交還土地，顯乏所據。至就被告乙○○而言，其依86年10月12日與原告簽訂之租賃契約書第18條約定（第16頁反面），固負有移轉系爭房屋所有權之義務，惟系爭房屋已於97年5月20日以贈與為原因移轉予被告甲○○，並於97年6月9日完成登記，有建物登記謄本在卷可按（第29頁），則原告請求被告乙○○辦理系爭房屋所有權之移轉登記，自係處於給付不能之狀態，本院即無從命被告乙○○為系爭房屋所有權移轉之登記，是原告此部分之主張，亦屬無據。
（四）綜上所述，本件原告所為催告及終止租約之意思表示並非合法，自不生終止租約之效力。且被告甲○○並非系爭租約之當事人，不受系爭租約之拘束，另原告請求被告乙○○移轉系爭房屋已屬給付不能，從而，原告請求被告將系爭房屋移轉登記予原告，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，至原告於98年10月19日復提出民事陳報狀，另主張被告通謀虛偽為意思表示並代位被告乙○○請求系爭房屋移轉登記，因係言詞辯論終結後所提出，本院自不得斟酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
民事第二庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 龔紀亞