臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第563號原 告 兆豐資產管理股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 李銘洲律師被 告 丙○○兼上一人訴訟代理人 甲○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○○號房屋全部遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告前於民國（下同）97年6月24日就本院95年度執字第17878號強制執行事件之第三次拍賣期日，聲明承受坐落新竹市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼新竹市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權，並於同年7月4日由本院核發不動產權利移轉證書乙紙在案，足認原告業已取得系爭房屋之所有權，惟被告丙○○於前開執行程序中具狀陳稱其於78年12月起向系爭房屋之原所有權人即被告甲○○承租系爭房屋，租期自78年12月14日起至被告甲○○清償對被告丙○○之債務完畢止。
（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年度台上字第521號判決意旨參照）。經查，被告丙○○陳稱其於78年12月起向被告甲○○承租系爭房屋，租期自78年12月14日起至被告甲○○清償對其之債務止等語，並提出房屋租賃管理契約書（下稱系爭租賃契約）一份存卷可佐，惟觀諸系爭租賃契約第4條載明：「甲方（即被告甲○○）提供該屋給乙方（即被告丙○○）之租賃管理期限依據甲乙雙方所簽定之和解協議書規定甲方清償乙方損失完畢止，因而甲乙雙方依不定期租賃方式約定之，簽約日起即刻生效」等語，可知被告甲○○、丙○○間並未約定其租賃期限，且被告甲○○究於何時始可完全清償其積欠被告丙○○之債務，亦非渠等於簽約當時即得予確定，是探求其雙方簽定該租賃契約書面之真意，應堪認被告二人間係訂立不定期限之租賃契約甚明，則以原告經本院於97年7月4日核發權利移轉證書時起，即自被告甲○○受讓系爭房屋之所有權，揆諸前揭說明意旨可知，被告甲○○、丙○○原所訂立之租賃契約，因屬不定期限之租賃契約，且未經公證，自無民法第425條第1項之買賣不破租賃規定之適用，是被告丙○○對該租賃契約自無從對原告據以主張繼續存在之餘地。
（三）縱認系爭租賃契約並非未定期限，惟按租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第449條第1項及第451條分別定有明文。且定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參照）。循此意旨，定期租賃契約期滿後，若出租人方面未即表示反對之意思，該租賃契約之後即變為不定期租賃。本件被告二人係於78年12月20日訂立系爭租賃契約，而其間渠等並未另更新過系爭租賃契約，則倘將系爭租賃契約解為並非約定不定期限，而係可得確定其租賃期間之租約，考其租賃期間自訂立之時起迄今已逾18年之久，即令探求被告二人間就該租賃契約約定之真意，可認該租賃契約之租賃期間業已於被告甲○○遭強制執行前屆滿，因被告甲○○對於被告丙○○於租期屆滿後繼續使用系爭房屋並未曾為任何反對之意思，依法亦將視為以不定期限繼續該租賃契約，揆諸前揭說明意旨，系爭租賃契約或因其約定之租賃期間已逾5年以上，迄尚未屆滿，或因於租期屆滿後依法視為不定期限之租賃契約，且未經公證，自應認系爭房屋所有權經原告拍定取得後，仍無民法第425條規定之適用，實與系爭租賃契約自始即屬不定期限之情形並無二致，是縱認系爭租賃契約係屬訂有期限，被告丙○○亦不得援引前揭規定，對原告主張系爭租賃契約繼續存在。
（四）觀諸系爭租賃契約第4條載明「甲方（即被告甲○○）提供該屋給乙方（即被告丙○○）之租賃管理期限依據甲乙雙方所簽定之和解協議書規定甲方清償乙方損失完畢止，因而甲乙雙方依不定期租賃方式約定之」等語，及由被告甲○○代表信鑫電子股份有限公司與被告丙○○所代表之智電實業有限公司間簽立之和解協議書（下稱系爭和解協議書）第2條約定：「甲方負責人提供座落於新竹市○○路○段○○○號一至六層樓全部建築物讓乙方管理限租賃方面，乙方所轉租，所得利益歸乙方作為乙方生活補償用，但該房屋稅與他稅及水電費，必需由乙方負擔，甲乙雙方另補充租賃合約規定之」等語，均僅約定由被告甲○○將系爭房屋提供被告丙○○使用，至被告甲○○清償被告丙○○之損失完畢為止，惟並未言明被告丙○○可資按月扣抵之使用該屋對價即租金之數額若干，能否謂渠等間所為上開約定，具有以債抵租之契約性質，茲有疑問。縱認被告二人所為上開約定具有以債抵租之契約性質，惟此一以債抵租之契約約定，亦未言明扣抵期間與數額，尚難逕解為有何租金之預付可言，充其量僅可認係以債務按月抵扣系爭租金，而有別於系爭租賃約定，與該契約併行成立之另一契約。循此，原告既未承擔被告甲○○對被告丙○○積欠之損害賠償債務，則被告二人間此一以債抵租之約定對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之原告，並非繼續有效，被告丙○○即無從以資對抗原告。
（五）又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款分別定有明文。本件被告丙○○不得執其與被告甲○○間之以債抵租約定對抗原告，既如前述，則倘本院認系爭租賃契約並無民法第425條第2項規定之適用，於原告取得系爭房屋所有權後仍繼續存在於兩造之間，被告仍應按月給付租金於原告，為此，原告已於97年12月12日發函催告被告於函至5日內給付自原告取得系爭房屋時起之租金，該通知已於同年12月16日送達被告，此有律師函及送達回執一紙存卷可按，然被告迄未給付分文租金於原告，是其積欠租金達兩期以上經原告限期催告履行，仍未見履行，原告乃依前揭法文意旨以該函附條件終止該租賃契約，即無不合（若本院認該函不生終止之效力，則以本書狀繕本送達代終止之意思表示）。
（六）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。而該規定請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等（最高法院87年度台上字第946號判決意旨參照）。且以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查被告甲○○現雖未居住於系爭房屋，但其將系爭房屋出租於被告丙○○使用，為間接占有人，並由被告丙○○實際上直接占有、使用系爭房屋，而被告二人於原告依拍賣程序取得系爭房屋所有權後，對系爭房屋俱無任何正當之占有權源可言，自構成無權占有。從而，原告本於民法第767條之所有物返還請求權規定之法律關係，訴請被告二人將上開房屋騰空返還予原告，即屬正當。
（七）對被告抗辯之陳述：被告雖辯稱依民法債編施行法第1條後段規定，除另有規定外，對於修正施行前發生者，不適用修正施行後之規定，而修正後民法第425條第2項規定，並無溯及既往之規定，又係於89年5月5日施行，從而對於成立在該條修正施行前之系爭租賃契約，自仍應適用修正前之規定，且最高法院95年度台上字第521號之裁判意旨，尚非判例，其案情尚有其他情節考量，因此其裁判意旨並不適用本案云云，惟於新舊法律之適用上，倘新法規範之法律關係如跨越新、舊法施行時期，當特定法條之所有構成要件事實於新法生效施行後始完全實現時，則無待法律另為明文規定，本即應適用法條構成要件與生活事實合致時有效之新法，根據新法定其法律效果（司法院大法官釋字第620號解釋理由書參照），是本件自當有民法第425條第2項規定之適用。且考諸買賣不破租賃原則之立法目的及修法沿革，固係為保障占有租賃物之承租人於租賃關係存續中，不至因租賃物所有權之移轉而遭第三人之返還請求受有損失，惟為期當事人間之權義關係得以明確，藉以防免實務上債務人虛偽訂立租賃契約阻礙債權人強制執行之現象，並平衡保障租賃物受讓人之權益，乃修法增訂民法425條第2項，規定凡租賃契約之期限逾5年或未定期限之情形，皆需經公證手續始得對抗租賃物所有權之受讓人，以適切平衡原承租人與受讓人間之利益，蓋因所影響原承租人與受讓人間對租賃物之使用收益權限甚為重大，乃賦（課）予原租賃契約當事人就該契約送請公證之權利（義務），以資對抗、保障受讓人之返還請求，並藉此建立法律秩序。因之，該增訂條文之適用，要難僅以租賃契約之成立時點而區分，是首揭最高法院判決意旨肯認法律修正施行後倘出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即應適用法條構成要件與生活事實合致時有效之新法，洵為允妥。反之，倘認應以租賃契約成立之時點作為是否適用民法第425條第2項規定之判準，則該項增修條文之目的恐有難以實現之虞。蓋自該項條文之增修背景以觀，其目的既在防免實務上債務人於受強制執行之際，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，使強制執行程序無結果或導致受讓人無法使用收益所有物之現象，則難徒認對抗要件（公證）之要求僅於租賃契約成立在新法施行後之情形者始有適用，否則反將加遽債務人虛偽倒填契約期日以選擇適用法律而輕易架空該項增修條文之適用，或形成債權人大量開啟訟端以求確認契約真正之現象，殊非立法本意。且以義務負擔與利益衡平為考量，藉由契約公證之要件作為有無買賣不破租賃原則之適用前提，不僅未直接限制承租人對於租賃物之使用收益權限，反更賦予其得基此對抗受讓人之權利，則首揭判決意旨以租賃物「讓與」第三人之時點係在新法施行前或後作為有無適用新法之考量，即屬正當。
（八）又觀諸卷附房屋租賃管理契約書所載第1、2條約定：「甲方依據和解協議書由甲方負責人甲○○提出其名義下座落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至6層全部建築物供乙方租賃管理或出租給乙方或乙方轉租他人」、「乙方由負責人丙○○代表承租管理」等內容可知，該租賃契約係由甲方信鑫電子之負責人甲○○提供其原所有系爭房屋供乙方智電公司之負責人丙○○代表管理承租，而對照該租賃契約書立契約人一欄復明確載明：「出租人：甲○○、乙方承租代表人：丙○○」、「乙方兼代表人：丙○○」，故探求該契約當事人之真意，當可認定其租賃契約當事人確為被告甲○○與丙○○二人無誤。又按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定即臻明瞭。而出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號及90年度台上字第2217號判決意旨參照）。循此，本件被告甲○○既將系爭房屋出租予被告丙○○，則被告甲○○對系爭房屋顯係居於間接占有人之地位，其於原告取得系爭房屋所有權時起，即屬無權占有該房屋，是原告訴請被告甲○○、丙○○二人遷讓返還該屋即屬正當。退而言之，倘鈞院認上開房屋租貸管理契約書之記載內容尚不足以證明該租賃契約確係存在於被告甲○○與丙○○二人之間，亦請鈞院參酌被告曾當庭陳稱：系爭租賃契約當事人為信鑫電子股份有限公司及智電實業有限公司，現占有人為丙○○等情，則其租賃契約既非係由系爭房屋原所有權人出租，對於原告自不具任何拘束力可言，是原告仍得訴請該房屋現占有人即被告丙○○遷讓返還系爭房屋。
（九）綜上所述，被告二人既無權占有系爭房屋，則原告自得本於所有物返還請求權之法律關係，訴請被告二人遷讓返還系爭房屋，並聲明：被告應將門牌號碼為新竹市○○路○段○○○號房屋全部遷讓返還予原告；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）緣被告甲○○所經營之信鑫電子股份有限公司於77年間遭人倒帳，致積欠被告丙○○所經營之智電實業有限公司貨款無法償還，被告二人乃於78年12月14日簽訂系爭和解協議書，並按系爭和解協議書之約定，於78年12月20日另訂立系爭租賃契約，約定由被告甲○○提供系爭房屋供被告丙○○租賃管理可自己使用或轉租他人，所得利益歸被告丙○○所有作為其生活補償用，租期至被告甲○○完全清償其對被告丙○○之債務止。嗣於81年間，第三人徐久順即土地銀行股份有限公司（下稱土銀）新竹分行徐經理之侄兒慫恿被告甲○○與之合作投資大陸通信事業，並慫恿被告甲○○先行提供系爭房屋、土地設定抵押權予土銀申請貸款，作為合作投資大陸通信事業之先遣資金，惟該貸款悉數遭第三人徐久順詐騙掏空，致被告甲○○無力還款，土銀旋即向本院聲請強制執行系爭房地，惟因系爭房屋之租賃契約始於78年12月20日，在土銀81年7月29日抵押權設定之前，依「買賣不破租賃」之規定，系爭租賃契約對拍定人仍然繼續存在，拍定人必須繼受原出租人行使或負擔由系爭租賃契約所生之權利與義務，故本院執行處拍賣公告附記載為「拍定後無法點交」，致系爭房屋、土地幾經拍賣無法得償。嗣土銀竟誣賴被告二人訂立系爭租賃契約係虛偽有偽造文書之犯意聯，致使公務員登載不實，並提起刑事告訴，惟經本院89年度易字第206號刑事判決、台灣高等法院90年度上易字第1059號刑事判決均認系爭房屋租賃管理契約書為真正，被告二人均無罪。土銀旋即又認為被告甲○○既然明知系爭房屋有上開之租賃關係，竟於81年7月21日在將系爭房屋、土地設定抵押權時，於土銀之切結書上簽名，切結系爭房屋、土地設定抵押權時絕無任何租賃關係之存在，因此使土銀陷於錯誤而設定抵押權並將貸款交付被告甲○○，為此土銀認為被告甲○○有詐欺之嫌，並另提起詐欺告訴，惟經本院91年度易字第142號刑事判決、台灣高等法院92年度上易字第2536號刑事判決被告甲○○無罪。嗣土銀繼續為排除系爭不動產上之租賃關係，再提聲明異議並聲請更正為「拍定後點交」，經本院94年度執聲字第22號民事裁定、台灣高等法院94年度抗字第563號民事裁定抗告駁回，更彰顯系爭租賃契約之真正。其後，土銀將上開債權讓與原告，原告旋聲請本院以95年度執字第17878號強制執行，本院執行處拍賣公告附記仍載明「拍定後無法點交」之限制條件，最後於97年6月24日第三次拍賣期日由原告聲明承受系爭房屋、土地，並於97年7月4日取得系爭房屋、土地權利移轉證書，但法院並未點交。
（二）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。雖修正後即目前之民法第425條第2項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用前開「買賣不破租賃」之規定，惟參諸民法債編施行法第1條後段規定，除另有規定外，對於修正施行前發生者，不適用修正施行後之規定，而前開修正後民法第425條規定，並無溯及既往之規定，又係於89年5月5日施行，從而對於成立在該條修正施行前之系爭租賃契約，自仍應適用修正前之規定。查被告二人因債權債務關係於78年12月14日簽訂系爭和解協議書，並另按系爭和解協議書之約定於78年12月20日另訂立系爭租賃契約之事實，經本院89年度易字第206號刑事判決、台灣高等法院90年度上易字第1059號刑事判決確認真正定讞不得上訴，其公示效力與公證公示無異，是系爭租賃契約訂立於抵押權設定之前，並約定租期至被告甲○○將其對被告丙○○之債務清償完畢止，若被告甲○○積欠丙○○之債務無法清償時，被告丙○○將可永久管理及使用系爭房屋，即縱租賃期滿20年仍可再逾20年直至永久。故於被告甲○○尚未清償其對被告丙○○之債務前，土銀或其債權受讓人即原告聲請拍賣系爭房屋、土地，依民法第425條修正施行前之規定，系爭租賃契約對拍定人仍然繼續存在，拍定人必須繼受原出租人行使或負擔由系爭租賃契約所生之權利與義務，不影響被告丙○○之權益。
（三）原告雖援引最高法院95年度台上字第521號判決意旨，認在民法第425條規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有讓與租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，惟探究民法第425條第2項增訂意旨乃係因民法第425條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之爭端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。惟系爭房屋之租賃契約在原告聲請本院95年度執字第17878號強制執行事件前，即有歷審法院已判決確定之事實，與公證意義同工異曲，所以系爭房屋之租賃契約不適用於民法第425條第2項之規定。再者，揆諸最高法院95年度台上字第521號之案情乃係因承租人為規避租金之給付，藉予否認租賃關係之存在；反觀本件案情，則係因由租賃物受讓人不繼受為出租人之效力而藉予上開之論述，否認租賃關係之存在，兩者並不相同。且最高法院95年度台上字第521號之裁判意旨，尚非判例，其案情尚有其他情節考量，因此其裁判意旨並不適用本案，原告斷章取義，乃圖混淆事實。
（四）又系爭房屋租賃管理契約既經刑事判決確認為真正，已具有公示效力，縱土銀後來承受系爭房屋，亦不得以系爭租賃契約「未有公證」為由，而主張依民法第425條第2項之規定排除本件租賃關係。且原告聲請本院拍賣系爭房屋時，被告亦將系爭租賃契約及其歷審法院判決確認真正之事實，依法向本院執行處提出呈報，並由本院執行處函復原告，因此訴外人土銀將此債權轉讓與原告時，系爭租賃契約已具有公示效力，且原告知情，並非善意第三人，惟原告聲明承受系爭房屋後，仍以系爭租賃契約「未有公證」為由，藉最高法院95年度台上字第521號裁判意旨，排除「買賣不破租賃」規定之適用，顯有違誤。縱若系爭租賃契約沒有公示效力，訴外人土銀將債權讓與原告即債權受讓人，同時原告亦是系爭不動產之拍定人即系爭不動產之所有權受讓人，顯然原告知情，並非善意第三人，因此，原告自不得據民法第425條第2項規定排除系爭租賃契約。
（五）被告二人依系爭和解協議書之約定另訂系爭租賃契約，乃係為保障被告丙○○對被告甲○○債權之實現，約定由被告甲○○提供系爭房屋予被告丙○○租賃管理使用，並約定租賃管理使用期限至被告甲○○將對被告丙○○之債務清償完畢為止，否則被告丙○○可永久管理使用，顯然系爭租賃契約並非具有以債抵租之契約性質。另系爭租賃契約第8條約定房屋之房屋稅、地價稅、水電費或營業上必需繳納之捐稅完全由乙方即被告丙○○負擔，足見被告丙○○租賃使用系爭房屋之對價即租金為繳付系爭房屋每年之房屋稅與地價稅；再觀系爭和解協議書第2條及系爭租賃契約第3條約定被告丙○○於租賃管理使用期間可轉租他人，所得利益歸被告丙○○所有，作為其生活補償用，因此被告丙○○於79年間迄至83年間將系爭房屋轉租予第三人黎榮木堆置輪胎有每年之房屋稅與地價稅由黎榮木支付之受益；於84年1月迄84年7月間將系爭房屋轉租予第三人范綱舜經營電玩店有每月8萬元之受益；於84年11月迄85年4月間將系爭房屋轉租予第三人郭泰松經營公司每月有5萬元之受益，於85年5月迄今一直由被告丙○○自己作為倉儲堆積雜物使用，這段期間被告丙○○轉租予第三人所得之受益，按契約約定係歸被告丙○○所有作為其生活補償費，與被告甲○○無涉，亦非系爭租賃契約所約定之租金，故原告認被告丙○○因轉租所得受益金額即為被告丙○○向被告甲○○租賃系爭房屋之租金，由被告丙○○受益，因而認為係以債抵租之契約性質，認事用法顯有違誤，與事實不符。
（六）系爭租賃契約係在被告甲○○所經營之信鑫電子公司因遭人倒帳致積欠被告丙○○所經營之智電公司貨款無法償還之情形下，兩人公司間於簽訂和解協議書之架構下，為對其負責人個體相互間之權利與義務，確保應盡責任之保證而衍生另訂立由甲○○個人提供其名義下之財產即系爭房屋供予丙○○個人租賃管理直至債務清償為止之保障約定；及可讓轉租之受益所得係歸丙○○個人生活補償之約定可知，此即兩人公司間之債權債務在和解協議架構下轉移至對其負責人之個體相互間負責之保證，亦即是甲○○與丙○○間和解協議之初衷思維，立約時之真意。因此系爭租賃契約之規範係及於被告甲○○個人與丙○○個人間之約定，已與公司無關，相當明確。再就被告丙○○於79年間迄至83年間將系爭房屋轉租予第三人黎榮木堆置輪胎；於84年1月迄84年7月間將系爭房屋轉租予第三人范綱舜經營電玩店；於84年11月迄85年4月間將系爭房屋轉租予第三人郭泰松經營公司及85年4月經新築仲介公司轉租第三人林顯文經營電玩店等諸多由丙○○轉租之租賃契約情事，其立出租人之名義皆以丙○○、甲○○個人之名義簽署（按系爭租賃契約規定丙○○轉租時必需知會甲○○），且這期間被告丙○○轉租予第三人所得之受益即第三人所支付之租金及租押金亦皆由丙○○個人名義收取，皆非以公司之名義行之可知；再者就由系爭房屋之房屋稅與地價稅及水電費完全由丙○○個人名義負擔之情可知，被告甲○○與丙○○間訂立及履行系爭租賃契約規範之權利與義務時，完全係個人意識上之行為，足證當事人當時立約時之真意。再觀前債權人即土地銀行向鈞院提起強制執行即鈞院83年度執字第1527號、86年度執字第6500號，93年度執字第10203號等強制執行之名義及鈞院94年度執聲字第22號、台灣高等法院94年度抗字第563號民事裁定之名義，或兆豐資管公司於95年度執字第17878號強制執行之名義等上開諸多案件相關系爭租賃之會報報紀錄，皆係以系爭租賃契約之規範及以甲○○個人與丙○○個人間之約定，而以其個人名義行之可知；再者就由前債權人即土地銀行對系爭租賃契約之排除及相關之訴訟案件有鈞院88年度偵字第5411號、89年度易字第206號、90年度請上字第28號、台灣高等法院90年度上易字第1059號及鈞院90年度偵字第5007號、91年度易字第142號、92年度請上字第66號、台灣高等法院92年度上易字第2536號等諸多歷審刑事之案件，亦皆探悉當事人立約之真意，即係以系爭租賃契約之規範及以甲○○個人與丙○○個人間之約定，而以其個人名義提起告訴、起訴處分與判決可知。顯然可知系爭租賃契約之規範確實係及於甲○○個人與丙○○個人間之約定，實與公司無關，無庸置疑。因此系爭租賃契約不因信鑫電子公司與智電公司不存在而對甲○○個人與丙○○個人間失去效力。
（七）倘原告認為系爭租賃契約仍繼續存在於原告與被告丙○○間，則原告應繼受系爭租賃契約，其租金約定為系爭房屋每年之房屋稅與地價稅，並非每月8萬元。而系爭房屋97年之房屋稅被告已繳付，至於系爭土地97年之地價稅，因原告尚未依系爭租賃契約之約定將地價稅單寄交被告丙○○繳付，因此被告並未積欠租金達兩期以上，原告亦無由主張以97年12月12日李律字第97121201號律師函附條件終止系爭租賃契約。原告雖依拍賣程序取得系爭房屋、土地之所有權，但本院執行處並未點交系爭房屋予原告，因此原告對系爭房屋並無使用權，況系爭租賃契約經歷審法院判決確認為真實，具有公示效力，因此被告丙○○係合法使用系爭房屋，則原告應自取得系爭房屋之權利移轉證書之日起繼受為出租人，故被告丙○○並非無權占用，是原告本於所有物返還請求權之法律關係，訴請被告二人遷讓返還系爭房屋，實無理由等語，以資抗辯。為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
（一）原告於97年6月24日經由本院95年度執字第17878號強制執行事件，聲明承受系爭房地，並於同年7月4日由本院核發不動產權利移轉證書，同年月31日移轉登記而取得系爭房屋之所有權，有不動產權利移轉證書及建物登記謄本附卷可按（見卷第12頁、第105、106頁）。
（二）被告甲○○所經營之信鑫電子股份有限公司（下稱信鑫公司）與被告丙○○所經營之智電實業有限公司（下稱智電公司）因有債務糾紛，於78年12月14日，信鑫公司與智電公司簽訂和解協議書，其中第2條約定「甲方負責人（即被告甲○○）提供坐落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至6層全部建築物讓乙方（即被告丙○○）管理限租賃方面，乙方所轉租所得利益歸乙方作為乙方生活補償用，但該房屋稅與地稅及水電費必需由乙方負擔，甲乙雙方另補充租賃合約規定之。」；同年12月20日，信鑫公司與被告甲○○及智電公司兼代表人丙○○依據前揭和解協議書簽訂房屋租賃管理契約書，其中第1條約定：「甲方依據和解協議書由甲方負責人甲○○提出其名義下坐落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至6層全部建築物供乙方租賃管理或出租給乙方，或乙方轉租他人。」；第4條約定：「甲方提供該屋給乙方之租賃管理期限依據甲乙雙方所簽定之和解協議書規定甲方清償乙方損失完畢止，因而甲乙雙方依不定期租賃方式約定之，簽約日起即刻生效」；第9條約定「甲方若依雙方所簽定之和解協議書清償乙方損失完畢止，即為甲乙雙方租賃期滿時，乙方必需即刻交屋，……」，有和解協議書及房屋租賃管理契約書在卷可稽（見卷第36至39頁）。
（三）系爭房屋現由被告丙○○占有作為倉儲堆積雜物使用。
四、本院之判斷
（一）按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文。此項規定係於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年台上字第521號判決意旨參照）。次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段亦詳有明文。
（二）查系爭房屋租賃管理契約書第1、2條約定：「甲方依據和解協議書由甲方負責人甲○○提出其名義下座落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至6層全部建築物供乙方租賃管理或出租給乙方或乙方轉租他人」、「乙方由負責人丙○○代表承租管理」等內容可知，該租賃契約係由甲方信鑫電子之負責人甲○○提供其原所有系爭房屋供乙方智電公司之負責人丙○○代表管理承租，而對照該租賃契約書立契約人欄復載明：「出租人甲○○、乙方代表承租人丙○○」、「乙方兼代表人丙○○」等語，及被告甲○○、丙○○亦均不否認渠等為系爭租賃契約之當事人，堪信系爭租賃契約之出租人為被告甲○○及信鑫公司，承租人為智電公司兼其代表人丙○○無誤，合先敘明。
（三）次查，系爭房屋租賃管理契約書未經公證，且依房屋租賃管理契約書第4條「甲方提供該屋給乙方之租賃管理期限依據甲乙雙方所簽定之和解協議書規定甲方清償乙方損失完畢止，因而甲乙雙方依不定期租賃方式約定之，簽約日起即刻生效」及第9條約定「甲方若依雙方所簽定之和解協議書清償乙方損失完畢止，即為甲乙雙方租賃期滿時，乙方必需即刻交屋，……」等語，足徵系爭租賃契約並未約定租賃期限，屬不定期租賃契約，是系爭租約固係訂立於78年12月20日，即於89年5月5日新修正民法第425條第2項公布施行前，惟依民法第425條第2項及最高法院95年台上字第521號判決意旨之說明，原告受讓系爭房屋之時點係在97年7月31日，即89年5月5日新修正民法第425條第2項公布施行後，仍應適用該修正後之規定，故本件自不適用同條第1項買賣不破租賃之規定，亦即系爭房屋之現所有權人即原告不受系爭租約之拘束，被告丙○○或訴外人智電公司自不得據此主張其有占有權源。至於系爭房屋於拍賣公告固載有拍定後不點交，然強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第
1 項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第三人確實有實體上合法占有之權源或權益。從而，被告辯稱因本院執行處未點交系爭房屋予原告，故原告對系爭房屋無使用權，不得對被告為本件請求云云，即非可採。
（四）被告雖又辯稱渠二人因債務糾紛於78年12月14日簽訂系爭和解協議書，並依和解協議書之約定於78年12月20日另訂立系爭租賃契約之事實，經本院89年度易字第206號刑事判決、台灣高等法院90年度上易字第1059號刑事判決確認無誤，其公示效力與公證無異，退一步言，縱認系爭租賃契約沒有公示效力，惟訴外人土地銀行將債權讓與原告，原告並於本件執行程序拍定系爭房屋，原告顯然知情，非善意第三人，是原告不得主張依民法第425條第2項之規定排除本件租賃關係云云。惟查民法第425條第2項之規定，係將未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除於同條第1項之適用範圍，此項「公證」之要件，自不得以其他方式替代或補正，否則無異未經公證之不定期租賃契約，事後均得以訴訟方式補正，殊非立法之本意。再者，民法第425條第2項之修訂，目的在使出租人與承租人間權利義務內容明確合法，防免實務上常見弊端。條文既明定租賃契約未經公證且未定期限者，排除買賣不破租賃原則之適用，並無受讓租賃物所有權者需為善意或不知租賃契約存在為必要，是被告抗辯本件租賃契約業經刑事判決認定真正可取代公證，及原告非善意受讓人，不得主張民法第425條第2項之適用云云，尚有未合。
（五）按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內，最高法院82年度台上字第1178號判例可資參照。本件被告甲○○及訴外人信鑫公司既將系爭房屋出租予智電公司兼代表人即被告丙○○，則被告甲○○對系爭房屋即處於間接占有人之地位。又如前所述，本件被告丙○○或訴外人智電公司不得持其與被告甲○○及信鑫公司所訂租賃契約對抗原告，依民法第425條第2項規定，原告既不繼受原出租人即被告甲○○及信鑫公司之地位，而原告取得系爭房、地所有權後，被告丙○○仍為其自己並本於智電公司代表人之地位占有系爭房屋作為倉儲堆積雜物使用，另被告甲○○則為間接占有人，則渠等均屬無權占有，原告訴請被告甲○○、丙○○二人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，自應准許。
五、綜上所述，本件原告依民法第767條之規定，請求被告甲○○、丙○○應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定保當擔保金額併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經審酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 14 日
民事第二庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 8 月 14 日
書記官 龔紀亞