臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第57號原 告 丙○訴訟代理人 張運才律師
丁○○乙○○被 告 戊○○訴訟代理人 呂理胡律師
唐永洪律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國98年5月22日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告起訴主張：
一、民國93年6月3日兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）1,880萬元向被告買受其所有坐落新竹縣○○鎮○○段204、208地號土地（下稱系爭
204、208地號土地），及坐落系爭208地號土地上門○○○鎮○○路134之1號二樓農舍一棟（下稱系爭農舍）等不動產。被告並保證將系爭204、208地號土地上含系爭農舍在內之數棟房舍均辦理合法建照，移轉與原告。原告於簽約當日給付訂金2萬元，並於翌日即交付移轉登記所須之戶籍資料及印章與代書甲○○，同年月15日並給付第一期款376萬元。
詎事後原告發現系爭農舍並未坐落○○○鎮○○段○○○○號土地上，且未經第一次所有權登記，無從辦理所有權移轉登記，顯見被告對系爭買賣契約之履行已屬給付不能，原告乃於94年2月25日、同年3月7日分別發函被告解除買賣契約，並請求被告返還原告已付價金378萬元，被告均置之不理。
二、兩造締約後，曾於93年6月9日聲請確定系爭204、208地號土地界址，原告並依約於系爭買賣契約簽訂後10日內即給付第一期款376萬元。詎料，經原告於同年月17日要求代書甲○○提供系爭土地相關資料，始發現系爭土地之地形地貌與兩造簽訂系爭買賣契約當時被告所稱南轅北轍，不僅非如被告所言完整平坦，且有訴外人即財團法人林公熊徵學田基金會（下稱林公熊徵學田）所有之土地摻雜其中，且系爭農舍係坐落於204地號上，208地號上則僅有與農舍相連之鐵皮屋一棟，該鐵皮屋更在未經原告同意之情形下，為被告拆除，原應坐落於208地號上之農舍已不翼而飛，204地號卻突然多出一棟農舍，足見被告確已陷於給付不能之情形。自原告93年6月4日交付戶籍資料及印章起至同年11月下旬取回止，被告均無法完成系爭農舍之合法登記及移轉，原告自得解除買賣契約，訴請被告返還買賣價金。
三、被告於締約時言明售予原告之土地及建物，乃眼前所見之物，並保證前開土地及地上物均為被告所有，原告當時並不知悉其中部分為被告向林公熊徵學田承租之租約地。另系爭20
4、208地號之進出道路係林公熊徵學田與被告所共有，被告為便利原告進出，曾應允給予原告10坪土地，惟嗣後竟威脅原告欲將道路封閉禁止原告進出。考量原告進出利益，被告應將前開與林公熊徵學田共有土地之應有部分等比例與原告共同持分。另與林公熊徵學田租約之相鄰土地，被告亦應一併讓予原告使用。
四、系爭204地號內尚有一棟每層面積約100坪之二層水泥磚牆造房屋，面積合計約200坪，作為花房雞舍使用，及另有三棟鐵皮房屋，均屬違建，且均在買賣範圍內，被告簽約前承諾補辦建築使用執照，卻至今仍未辦理，依法不能為產權移轉登記，原告自得解除買賣契約，請求被告返還買賣價金。被告雖辯稱依系爭買賣契約約定事項四、五「土地204號土地上有花房一棟、鐵皮屋一間一併出售，若經鎮公所勘查後取得農用證明，花房得以保留，則買賣總金額不變。... 勘查後若花房及鐵皮屋一間必須拆除，由賣方自行拆除之，則買賣總金額須扣減新台幣壹佰萬元、但賣方亦得以自行補請花房之使用執照將花房合法化，則買賣總金額依然不變...。
」該花房若須拆除，則僅於買賣價金中扣除100萬元云云，然此項約定係被告信誓旦旦主張上開違建得以一併移轉，始以100 萬元作為被告無法一併移轉花房、鐵皮屋之違約金，並非上開建物僅值100 萬元，或被告得不履行此項義務，僅扣減100 萬元價金。被告就此部分既無法解決，原告解除契約，並請求返還已付價金，核屬有據。
五、另系爭農舍及上開花房、鐵皮屋及連於系爭農舍，位於系爭208地號土地上之鐵皮屋一棟，均係違建，與被告保證系爭
204、208地號土地上之建築物均係合法建築有違，且被告就上開建物無從辦理第一次所有權登記、所有權移轉登記，被告自已陷於給付不能之情形。嗣系爭農舍雖因系爭204、208地號土地重新合併分割而改坐落於系爭208地號土地之上，惟原告已受有無法以系爭204、208地號土地及系爭農舍貸款之損害，喪失購買意願。被告於系爭買賣契約簽訂後，非但未辦理任何產權移轉及補辦執照，反要求原告開立第二期款762萬元之銀行本票，交由代書甲○○保管，且揚言原告應完成上述條件，否則系爭土地不賣予原告。另被告無故將系爭204地號土地上之100坪鐵皮屋取回、擅自拆除系爭農舍之門、窗、鐵門及其旁之鐵皮屋，致系爭農舍遇雨泡水、面目全非。被告顯已違反系爭買賣契約第9條規定「本買賣不動產契約未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施定著物，移交前增築部份，乙方 (即被告)自本約成立之日起均不得任意卸除破壞，依原狀交與甲方 (即原告)，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用。另如有被人侵占或天災地變等事故，乙方亦須負責排除或修復，俾使甲方完整取得。」、系爭買賣契約第14條「特約事項…二、本次買賣包含土地一切地上物。」之約定。
六、綜上，原告依據系爭買賣契約第10條「本約簽訂後…如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害與甲方後，本約方得解除，各無異議。」得向被告要求解除系爭買賣契約並退還上開原告已交付款項。嗣原告雖曾向新竹縣關西鎮調解委員會申請調解，被告仍不返還價金。原告於94年2月25日已依系爭買賣契約第10條解除契約。系爭買賣契約既已解除，兩造自負有回復原狀義務，被告應返還所受領之價金。
七、被告倘無法取得系爭204、208地號土地上建物之建照，並同意系爭204、208地號土地進出道路讓原告取得應有部份，並將向林公熊徵學田承租之租賃地讓予原告，則被告應返還原告已支付之價金、利息、及原告於93年迄今所受精神損失200萬元。
八、並聲明：
(一)被告應給付原告378萬元及自民國93年6月15日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
(二)原告自民國93年6月15日起為處理本案花費心血，並已著手規劃處理建寺事宜等精神物質損失，請法院卓處判決被告賠償原告之精神損失費用。
(三)原告願供擔保請宣告假執行。
貳、被告答辯略以：
一、被告就契約之履行，並無給付不能之情事，原告以系爭農舍並未坐落○○○鎮○○段○○○○號土地上，及系爭農舍未經第一次所有權登記，無從辦理所有權移轉登記云云，認被告給付不能，主張解除買賣契約，並訴請被告返還已收受價金378萬元。惟查：
(一)系爭買賣契約並無系爭農舍須全部坐落○○○鎮○○段○○○○號土地上之約定，且系爭農舍依契約圖示，可知係坐落同為買賣標的之關西鎮208地號及204地號上，被告給付內容合於契約約定，並已依債務本旨提出給付，根本無給付不能之問題。
(二)系爭農舍於締約時雖未經第一次所有權登記，但有新竹縣政府建設局83建都字第763號核發之使用執照，隨時可以辦理第一次所有權登記，亦可以房屋稅籍移轉之方式為給付，非給付不能，故原告認被告給付不能，實屬牽強。況被告已將系爭農舍使用系爭204地號土地之部份分割合併至系爭208地號土地，並於97年間完成第一次所有權登記。故被告本於債之本旨提出給付，無給付不能之問題。
(三)原告前已自行使用買賣契約土地範圍內之所有房地，並另行佔用被告買賣範圍外之房屋，擅自堆放物品。被告已依約將辦理不動產所有權移轉登記所需相關文件、印鑑章交付指定之甲○○代書並辦妥用印，欲使原告取得契約房地之所有權，惟原告依民法第367條規定，亦有配合用印及合作辦理不動產移轉登記，受領標的物之義務。94年1月24日，代書甲○○業已取得系爭208地號之農業用地作農業使用證明書，已處於得聯件辦理系爭農舍及208地號之所有權移轉登記、系爭208、204地號土地合併分割事宜之狀態，詎原告竟不配合辦理將移轉登記資料給付兩造指定之代書甲○○，且不配合準備第2期款之給付，經被告委託律師於94年3月23日發函解除系爭買賣契約，並主張沒收原告已付價金。另於訴訟進行中，復以答辯（三）狀之送達催告原告於10日內提出辦理系爭208地號及系爭農舍移轉登記所須全部證件，若未依期履行，則併依系爭契約第10條前段為解除契約之意思表示。
故原告以被告給付不能為由，解除買賣契約，訴請返還買賣價金，顯無理由。
二、兩造簽定系爭買賣契約當時均已知悉系爭農舍及其坐落之土地尚未完全確定，故兩造簽訂之系爭買賣契約之約事項第1條「本契約208號土地上有合法農舍一棟一併出售買方…」、第2條：「本契約204號土地上有鐵皮屋一棟、花房一棟亦一併出售予買方，... 」、第3條：「農用會勘後該雞舍若須補請使用執照時，賣方須備妥全部證件委託建築師補請使用執照，以使雞舍合法。」、第4條：「但若地上建築物因非賣方之責而無法補請使用執照而需拆除時，則賣方須自行將雞舍全部拆除以利土地移轉。同時買賣金額須扣減新台幣壹佰萬元整。」之約定，至多僅系爭208地號上之建物須為合法農舍，系爭204地號土地上之建物，並無如所告所稱買賣時，賣方保證會將數棟房舍辦理合法建照之約定。原告無限制擴張契約意旨，並以此認定被告給付不能，實無理由。另被告已在系爭208地號土地上申請系爭農舍之所有權第一次登記，依農業用地興建農舍辦法第3條第4款規定，已無從再將204地號上之花房雞舍、鐵皮屋等再行申請辦理農舍及使用執照等登記，故不得歸責於被告，依系爭買賣契約特約事項約定，被告自行將花房雞舍全部拆除，以利土地移轉，同時買賣價金扣減100萬元，被告仍可履行契約。
三、原告一再主張系爭農舍及四周景觀改變，然就系爭農舍而言，原告屋廊即鐵皮屋之拆除，乃被告為系爭農舍所有權第一次登記所為，且被告於未移轉相關系爭標的物前，仍為所有權人，自應為適當之保存行為，此亦無給付不能之情事。另被告與林公熊徵學田間之租約爭議，與系爭買賣契約無任何相關，且系爭買賣契約亦無約定：「…賣方出售給買方之土地中，有與財團法人林公熊徵學田基金會租約之相鄰土地，賣方一併讓渡買方處理使用…」之文字，原告主張被告應將與林公熊徵學田共有土地之應有部分等比例與原告共同持分，另與林公熊徵學田租約之相鄰土地，被告亦應一併讓予原告使用，實無理由。
四、原告解除系爭買賣契約本無理由，且被告不同意原告解除契約，而被告復已合法解除本件買賣契約，並主張沒收原告已繳價金，則原告訴請被告返還買賣價金378萬元及其利息等，洵非有據。
五、並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決請准供擔保宣告暫免假執行。
參、本院之判斷：
一、兩造不爭執事項：
(一)兩造於93年6月3日簽訂系爭買賣契約，由原告以1,880萬元，買受被告所有之系爭204、208地號土地，及系爭農舍。系爭買賣契約附件付款方式、約定事項、土地買賣約定事項、附圖均為契約之一部分。原告並已於簽約時給付定金2萬元，其後並依約給付第1期款376萬元，合計原告已支付買賣價金378萬元。
(二)原告於94年2月25日以龍潭南龍郵局第30號存證信函及94年3月7日同局第364號存證信函，以被告一再變更系爭204與208地號之間地形與地上建物、不完整地形嚴重影響買方規劃及208地號上無農舍存在，原告於買受後將面臨空有農舍而無合法土地所有權問題等解除系爭買賣契約。
(三)被告於94年1月24日取得系爭208地號之農業用地作農業使用證明書。並已於97年7月11日就系爭農舍辦理第一次所有權登記完峻。
(四)被告於94年2月21日以中壢26支郵局第83號存證信函委託律師催告原告於文到7日內至甲○○代書事務所配合用印，以辦理產權登記及後續履約事宜，並以3月23日以中壢26支郵局第147號存證信函解除系爭買賣契約並沒收已付價金。嗣後並於98年4月23日答辯（三）狀之送達催告原告於10日內提出辦理系爭208地號及系爭農舍移轉登記所須全部證件，若未依期履行，則併依系爭契約第10條前段為解除契約之意思表示。
二、經行爭點整理程序，兩造同意以「原告以門牌號○○○鎮○○路○○○號之1房屋並未坐落新竹縣○○鎮○○段○○○號地號土地上為由，主張被告給付不能解除契約返還價金，有無理由？」為本件攻擊防禦，不再為其他爭點之提出。茲就此項爭點析述如次：
(一)原告以系爭農舍經拆除相連之鐵皮屋後，完全坐落在系爭204地號土地，而未坐落於208地號土地，主張被告就農舍之移轉為給付不能。被告則以系爭農舍於買賣契約訂定時，係部分坐落於208地號土地，部分坐落於其餘土地，故系爭買賣契約之約定事項一，始會約定「本契約208號土地上有合法農舍一棟一併出售予買方，但建築基地若有其餘土地亦屬賣方所有者，丈量面積後以一台甲新台幣壹仟貳佰萬元整計算之，此部分金額於尾款支付時支付。」嗣後丈量結果，系爭農舍係坐落於系爭204、208地號上，而系爭204、208地號土地與農舍均為被告所有，且為系爭買賣契約之標的，故被告履行契約並無給付不能之情事等為辯。經查：
１、系爭農舍依新竹縣政府建設局83建都字第763號使用執照（卷一第42頁）所示，坐落之土地為系爭208地號土地及219-40地號土地，而系爭買賣契約之附圖（卷一第12頁）則顯示系爭農舍坐落於系爭208及204地號土地，究竟系爭農舍坐落之土地為何，於兩造締約時，確實存有不明確之情形，故兩造始會於系爭買賣契約之約定事項一為上開若系爭農舍坐落他筆土地時另行價購之約定。嗣被告將包含系爭農舍坐落於系爭204地號土地部分在內之204地號土地，分割出204-1地號後，再將204-1地號土地併入208地號土地（卷一第110頁），並完成系爭農舍之所有權第一次登記，系爭農舍經編○○○鎮○○段47建號建物，此有合併後之系爭208 地號、47建號建物之登記謄本在卷可憑（卷一第110頁至第112頁）。依上開使用執照及建物登記謄本可知，系爭農舍於系爭買賣契約訂定時，確實坐落於系爭208地號土地及未分割前之204地號土地上，而未坐落於使用執照所載之219-40地號上，亦非如原告所言，未坐落於系爭208地號土地上。
２、依系爭農舍於83年間取得使用執照時係二層加強磚造建物，
一、二層之面積各為130平方公尺，合計為260平方公尺，而97年7月11日為第一次所有權登記時，系爭農舍仍為二層加強磚造建物，面積為一、二層各135.58平方公尺，合計271.16平方公尺，此有使用執照及建物謄本在卷可憑。比較系爭農舍使用執照之建物面積及第一次所有權登記之建物面積，不減反增，且使用執照及土地登記謄本所載建物坐落之土地均有系爭208地號，足見系爭農舍並未因其旁之鐵皮屋或門廊被拆除而導致建物面積減少而完全未坐落於系爭208地號上，故原告以被告拆除系爭建物旁之鐵皮屋致使系爭農舍未坐落系爭208地號，完全坐落於系爭204地號，而有給付不能之問題云云，自非可採。
３、原告主張系爭農舍僅取得使用執照，而於原告解除契約前尚未取得合法登記為由，認被告有不能辦理系爭農舍移轉登記之問題，而主張解除契約。惟查，取得建物使用執照後，即可依相關法令辦理第一次所有權登記，被告嗣後並已就系爭農舍辦理所有權第一次登記完竣，足見系爭農舍之移轉登記並無給付不能之情事。
４、原告雖主張自93年6月4日起至同年11月下旬止，被告均未辦理完成系爭農舍及208地號之移轉登記，顯已無法履行契約，為給付不能云云。惟查，被告就契約之履行，是否按約定期限完成，僅生有無給付遲延之問題，非屬給付不能之問題。本件系爭買賣契約並未訂定履行期限，而被告就系爭買賣標的之移轉，須以原告之名義辦理農業用地作農業使用證明書，而農業用地作農業使用證明書則須被告拆除系爭208土地及204地號土地上之違建及非作農業使用之地上物，始得為之，故辦理移轉登記須時較久，困難度較高，承辦代書甲○○曾告知兩造等情，業經證人甲○○到庭證述明確（見卷一第191頁），故至93年11月間仍未完成系爭208地號及農舍之移轉登記，是否得認係被告給付遲延，尚有疑義。惟原告以被告至93年11月下旬仍未完成登記，即謂被告給付不能而解除系爭買賣契約，於法尚有未合，自難准許。
５、按「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」此為農業發展條例第18條第4項所明定。本件系爭農舍因系爭204地號土地於97年3月間辦理分割出204-1地號，並併入208地號土地，因而於97年7月11日完成第一次所有權移轉登記。在此之前，因系爭204地號土地上尚有花房雞舍及鐵皮屋等其他違建尚未處理，而無從一併連同208地號及系爭農舍辦理移轉登記，故斯時被告即催告原告提出印章及身分資料辦理移轉登記，於原告未配合辦理時，即解除系爭買賣契約，雖尚有未洽，惟縱使被告於97年7月11日系爭農舍為第一次所有權移轉登記前，尚未能移轉系爭農舍，惟只要原告未取回印章，配合被告依序處理204地號上之違建，或由被告辦理系爭204、208地號土地之分割合併事宜，均能履行契約，並無給付不能之情事。原告以被告給付不能解除買賣契約並訴請返還已付價金，即乏依據，自無從准許。
６、原告主張兩造曾約定系爭204地號土地上之花房、雞舍、鐵皮屋等均須辦理使用執照，並辦理產權移轉登記一節，為被告所否認。經查，系爭買賣契約就204地號土地上之建物，僅約定鐵皮屋一棟及花房一棟一併出售，並未約定其上所有之鐵皮屋均在出售範圍內，且就花房雞舍部分亦係約定「農用會勘後該雞舍若須補請使用執照時，賣方須備妥全部證件委託建築師補請房屋使用執照，以使雞舍合法。」、「但若地上建築物因非賣方之責而無法補請使用執照而需拆除時，則賣方須自行將雞舍全部拆除以利土地移轉。同時買賣金額須扣減新台幣壹佰萬元整。」，並未約定系爭204地號上之違建建物均須辦理建造執照，及辦理產權移轉登記，原告主張被告未能辦理系爭204地號上花房雞舍及其餘鐵皮違建之合法登記，即認被告違反契約之約定，自與兩造之約定不符。
(二)原告另以被告不斷變動系爭204與208地號間之地形，並未經同意拆除地上建物等為由，主張解除契約。惟查，就系爭20
4、208地號土地間地形變動一事，原告並未舉證以實其說，僅於言詞辯論期日提出地籍參考圖4紙（卷二第15至18 頁）主張以建物為準，描繪2份地籍圖上系爭204、208地號土地之地形，發現系爭204、208地號土地於2份地籍參考圖上之地界順時鐘方向偏移約30度云云。查原告主張地籍線偏移之基礎，係其自行比對兩份地籍圖之結果，若其比對完全正確無誤，亦僅能代表兩造間先前所為私測結果，可能有誤，須由地政機關進一步鑑定界址，惟此與被告是否給付不能並無關聯，且亦非法定或約定之得解除契約事項，故原告以此主張解除契約，於法亦有未合。此外，被告拆除系爭農舍旁之鐵皮屋，係為取得系爭208地號土地之農業用地作農業使用證明書（卷一第198頁），以利辦理移轉登記，此業經承辦代書甲○○到庭證述綦詳（卷一第190頁反面），故系爭農舍旁鐵皮屋之拆除，係被告為履行移轉登記之義務而為，如原告認系爭農舍旁之鐵皮屋及農舍鐵門、鐵窗等物於契約之履行，是屬重要之事項，則於被告實際交付系爭農舍時，原告得依系爭買賣契約第9條約定，請求被告恢復原狀而為點交，尚不得於被告尚未交付系爭農舍前即據以解除契約，且此亦與被告給付不能無涉，原告據此解除契約，亦乏依據。
(三)原告另主張訴外人林公熊徵學田所有之土地摻雜於系爭買賣標的中，要求被告同意系爭204、208地號土地進出道路須一併讓原告取得應有部份，並將向林公熊徵學田承租之租賃地讓予原告云云，惟上開請求均非契約約定事項，原告自難據以請求被告履行。另就系爭買賣標的之通路部分，被告業已於買賣契約所附土地買賣約定事項中表示願○○○鎮○○段○○○○○○○號土地10坪土地之應有部分移轉與原告，且表示願開立路權使用同意書交付原告，同意原告永久自由通行使用，原告自無從逾越契約約定，請求被告須負上開義務。
(四)綜上所述，本件被告對於系爭買賣契約之履行，並無給付不能之情事，原告主張得解除契約之事項，亦均不合於兩造約定或法律規定，故其於收到被告94年2月21日催告其配合至代書處用印之存證信函後，於同年月25日以存證信函主張解除系爭買賣契約，於法尚有未合，自仍應依系爭契約履行。
三、被告於97年7月11日辦妥系爭農舍之第一次所有權登記後，已能依系爭買賣契約，辦理208地號及系爭農舍之移轉登記，此時，原告即有依系爭買賣契約第三條約定交付配合代書作業及過戶所需一切證件，惟經被告依答辯（三）催告原告於10日內交付，如不交付即一併解除契約，此項意思表示業經原告訴訟代理人於98年4月28日當庭收受，原告仍未配合辦理，自應認被告解除契約，尚無不合。
四、依系爭買賣契約第10條約定「本約簽訂後，倘甲方（原告）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（被告）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」本件原告於未合法解除系爭買賣契約前，即已不願再行買受系爭買賣標的，而不配合辦理所有權移轉登記，其所給付之價金，依上開約定，得由被告沒收，原告自無從請求返還。從而，原告訴請被告返還已付價金378萬元，及自93年6月15日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並其所受精神損失等，核屬無據，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 22 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 22 日
書記官 李慧娟