臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第681號原 告 致威精密工業股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 江仁俊律師被 告 肯威國際有限公司兼法定代理 丙○○人被 告 甲○○上列三人共同訴訟代理人 乙○○ 住新竹縣
身分證統被 告 汎亞有限公司
設新竹縣兼法定代理 乙○○ 住新竹縣人 身分證統上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國98年10月8日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地上，如附圖所示綠色部分、面積一一七點二０平方公尺，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣捌萬陸仟壹佰貳拾壹元，並自民國九十六年十一月二十三日起，至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新台幣肆仟參佰伍拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參拾萬伍仟貳佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬肆仟捌佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意，或請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第1、2、3、7款及第2項分別定有明文。查，本件原告起訴時，原係請求被告肯威國際有限公司（以下簡稱肯威公司）將坐落新竹縣○○鎮○○段
348、349地號（以下簡稱地號）土地上，如新竹縣竹東地政事務所於97年7月15日發函檢送到院、複丈日期為97年7月2日之複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示，其中黃色部分，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋（坐落在上開348、349二地號土地上），以及綠色部分，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋（坐落在上開349地號土地上），全部遷讓返還予原告。嗣原告於97年9月5日以民事準備書狀（一），追加肯威公司之法定代理人丙○○、汎亞有限公司（以下簡稱汎亞公司）及汎亞公司之法定代理人乙○○為被告，並追加請求該等被告應自96年11月23日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣（以下同）12,075 元之不當得利。復於97年10月24日以民事追加起訴狀，追加甲○○為被告。又再於98年9月25日，以民事言詞辯論意旨狀（二），將訴之聲明變更為: １、被告肯威公司、丙○○、汎亞公司、乙○○及甲○○五人應將坐落349地號土地上，如附圖綠色部分所示，面積117.20平方公尺，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋（以下簡稱系爭房屋），遷讓返還予原告；２、被告應共同給付原告123,039元，及自96年11月23日起至返還系爭房屋之日止，按月共同給付原告6,216元，而撤回關於訴請被告五人遷讓返還該如附圖所示黃色部分、門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號房屋之請求。經核上開原告撤回訴請被告遷讓返還該門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號房屋之請求部分，業經被告全體之同意（見本院98年10月8日言詞辯論筆錄第1頁），另原告先後追加丙○○、汎亞公司、乙○○及甲○○為被告，並追加依不當得利之法律關係，請求被告應給付相當於租金之不當得利，以及將聲明多次變更之部分，經核其請求之基礎事實同一，且被告等人對原告上開訴之多次變更，於訴訟進行中均未表示異議，並進而為本案之言詞辯論，依法視為同意，且原告就不當得利請求金額之變更，亦屬減縮應受判決事項之聲明，況原告上開訴之變更及追加，均無礙於被告之防禦及訴訟之終結，則揆諸上開之規定及說明，原告所為上開訴之追加、變更及撤回，程序上均應予以准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣本院民事執行處前曾於96年執字第3614號給付貨款強制執行事件（以下簡稱系爭執行事件）中，將債務人即被告汎亞公司所有，坐○○○鎮○○段347、348、349地號土地（以下簡稱系爭三筆土地），及坐○○○鎮○○段348、349地號土地上，同段257建號之建物予以查封並進行拍賣，其中該257建號建物之建物登記謄本，以及本院民事執行處於系爭執行事件之拍賣公告，雖記載該257建號建物之門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號，惟該建物在實際上有二個門牌號碼，即坐落該348、349地號土地上，如附圖所示之黃色部分，面積110.46平方公尺，門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋（下稱1號房屋），及坐落該349地號土地上，如附圖所示綠色部分，面積117.20平方公尺，門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋即系爭房屋，且拍賣公告上所登載之建物拍賣範圍，即包含上開1號及3號之房屋。上開經本院以系爭執行事件進行查封、拍賣之上開土地及建物，嗣後均由原告得標買受，並繳足全部價金，並經本院發給權利移轉證書在案，依強制執行法第98條第1項規定，原告於96年11月間，自領得該權利移轉證書之日起，即已依法取得上開不動產之所有權，且原告亦已於同年11月23日向地政機關辦理上開不動產之所有權移轉登記完畢。詎於嗣後經原告聲請本院民事執行處點交上開257建號建物時，債務人即被告汎亞公司竟以其已將該建物中之前述3號房屋部分，出租給予被告肯威公司使用為由，對本院民事執行處之點交命令聲明異議，並導致原告所拍定之執行標的物遲未能點交，影響到原告之權益。又原告拍定取得之該257建號之建物，自原告拍定並取得權利移轉證書後，均由被告5人所占有，除作為被告肯威公司、汎亞公司之營業場所使用外，並兼作為被告丙○○、乙○○及甲○○等3人之住家使用，雖該257建號建物之1號房屋部分，嗣後於98年9月1日已經本院民事執行處予以點交予原告，惟系爭房屋即3號房屋部分迄今仍為被告等人所繼續占有使用中。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。經查，系爭三筆土地及該257建號建物為原告所有，其中如附圖所示綠色部分，面積117.20平方公尺之3號房屋，目前卻仍遭被告汎亞公司、肯威公司、丙○○、乙○○、甲○○等人無權占有使用中，原告自得依民法第767條前段之規定，訴請被告等人將無權占用之該房屋遷讓返還予原告。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，此為民法第179 條所明定。而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照，是原告依上開規定，自得向被告請求返還其等無權占用該1號及3號房屋之所受相當於租金之不當得利。則以該257建號建物之價值及該房屋所坐落之基地之申報地價之加總金額，按年息百分之十為基準，計算被告等人無權占用前開房屋所受之不當得利，因其中該257建號建物於96 年11月間原告取得其所有權時，其契價經新竹縣稅捐稽徵處核定為593,000元，其基地所坐落之348、349地號土地，當期之申報地價均為每平方公尺3,760元，則以該257建號建物之契價593,000元，及基地之申報地價每平方公尺均3,760元，乘以年息百分之十計算被告5人應返還予原告之不當得利，其中就1號房屋部分，因1號房屋之契價為287,722元（計算式:593,00 0元×110.46÷【110.46＋117.20】＝287,722元），而1號房屋之基地之申報地價為415,330元（計算式:3,760 ×110.46平方公尺＝415,330 元），則被告等占用該1號房屋每月所受之相當於租金之不當得利為5,859元（計算式：【287,7 22元＋415,330元】×10％÷12個月＝5,859元），而因被告5人無權占有使用該1號房屋之期間，自96年11月23日起算至98年9月1日由原告接管該房屋之時止，為1年9個多月，以1年9個月計算（即21個月），被告等人占用該1號房屋所受之相當於租金之不當得利合計為123,039元（計算式：5,859元×21 個月＝123,039元）。另就被告無權占用該3號房屋部分，因該3號房屋之契價為305,278元（計算式:593,000 元×117.20÷【110.46＋117.20】平方公尺＝305,278元），該3號房屋之基地之申報地價為440,672元（計算式:3,760 ×11
7.20平方公尺＝440,672元），是被告等人占用該3號房屋每月所受之相當於租金之不當得利為6,216元（計算式：
【305,278元＋440,672元】×10％÷12＝6,216元），則被告5人自96年11月23日起至交還該3號房屋予原告之日止，其等因占用該3號房屋每月受有相當於租金之不當利益6,216元，原告自得一併請求返還。為此，原告爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告5人返還所占用之該3號房屋，及所受之不當得利，並聲明: １、被告五人應將系爭房屋遷讓交還予原告；２、被告五人應共同給付原告123,039元，及自96年11 月23日起至交還前項房屋之日止，按月共同給付原告6,216元；３、訴訟費用由被告負擔；４、原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述:
１、被告等人辯稱渠等係系爭執行事件之債務人、承租人及利害關係人，卻未受合法通知，該強制執行程序不合法應屬無效云云，原告予以否認，概依台灣高等法院96年度抗字第1852號民事裁定理由五所述: 「肯威公司非本件之當事人，法院並無將通知或裁定送達予其之義務。且本件拍賣程序已終結，抗告人（即本件之被告汎亞公司）不能再就拍賣程序聲明異議，亦不能撤銷拍賣程序，且系爭執行事件之執行程序並無不法。是被告等人此部份之抗辯云云，並不可採。
２、被告又辯稱，原告並非該257建號建物之所有權人，不得對渠等主張遷讓房屋云云，原告予以否認，概系爭執行事件於就系爭三筆土地及該257建號建物依法進行公開拍賣時，係由原告得標買受，並繳足全部價金在案，本院民事執行處並依強制執行法第97條之規定，就該257建號建物及系爭三筆土地核發權利移轉證書予原告，則原告自領得該權利移轉證書之日起，即已依法取得包括該257建號建物及系爭三筆土地之不動產之所有權，原告為該房屋之所有權人應堪認定，不容被告等人予以否認，被告辯稱上開執行事件之拍賣無效，原告並未取得該房屋之所有權，被告汎亞公司目前仍是該房屋之形式上之所有權人，而被告甲○○係該房屋之實質上之所有權人云云，亦難以採認。
３、至於被告辯稱，被告汎亞公司與肯威公司就該3號房屋簽訂有租賃契約，原告應繼受該租賃契約，故被告肯威公司占用該房屋非無合法權源云云，原告予以否認，概依被告汎亞公司與被告肯威公司92年11月25日所簽訂之廠房租賃契約契約書之第2條及第3條之記載：「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年即民國九十二年十二月一日至民國九十七年十二月一日止。」、「體恤肯威國際有限公司新成立，一切尚未步入正軌，雙方經議定無償使用五年，待肯威國際有限公司營運步入軌道，另訂租賃契約。」，可知被告汎亞公司與肯威公司有關使用系爭房屋之約定，係屬無償使用性質，並非租賃關係，自無買賣不破租賃原則之適用。且原告於取得系爭房屋之所有權後，被告汎亞公司已非系爭房屋之所有權人，其已無權利提供該房屋予被告肯威公司無償使用，故被告等已無合法權源予以占用系爭房屋。雖被告提出所謂支付租金之發票，證明被告肯威公司有支付租金予被告汎亞公司之租賃事實云云，惟被告肯威公司並未實際支付汎亞公司發票上所記載之款項，自不得僅以該發票之記載，逕認為被告汎亞公司與肯威公司間，有租賃事實之存在。縱認為上開之租賃事實存在，惟該租賃事實發生在系爭房屋遭查封之後，被告肯威公司與汎亞公司間之租賃關係，並不隨強制執行而移轉由買受人即原告承受，故被告五人乃係無權占用系爭房屋之情已足堪認定。被告抗辯基於該租賃契約，被告肯威公司係有權占用系爭房屋云云，並無理由。
二、被告之抗辯：
（一）系爭執行事件所拍賣之系爭347、348、349號土地，及坐落該348、349地號土地上之該257建號建物，原係被告甲○○先前所購買及起造，惟因受限於當時法令之規定，個人不能為工業用地之所有權人，被告甲○○遂於77年8月間成立汎亞變頻有限公司(即被告汎亞有限公司前身)，擔任第一任負責人，以汎亞變頻有限公司名義購買系爭土地，並起造該257建號建物，嗣被告甲○○年事已高且行動不便，遂將上開三筆土地及該257建號建物信託登記於汎亞公司之名下，由汎亞公司之負責人即被告乙○○代為管理，惟實際所有權人仍為被告甲○○，則本院96年執字第3614號強制執行事件拍賣上開被告甲○○所有之系爭三筆土地及該257建號建物，用以清償債務人汎亞公司之債務，其執行程序已有不當及不合法。再者，原告雖為拍定人，但上開執行程序尚未將賣得價金交付債權人，執行程序尚未終結，被告等人仍得提起異議之訴，並供擔保停止執行，故原告並未終局確定的取得上開三筆土地及該257建號建物之所有權，自不得對真正所有權人即被告甲○○請求遷讓房屋。
（二）又系爭執行事件之債權人謝淑吟即益連工業社雖依據本院竹東簡易庭94年度竹東簡字第183號民事判決為執行名義聲請強制執行，惟該判決認定事實適用法律均有錯誤，債權人謝淑吟之債權實際上並不存在，並無聲請強制執行之權利，本院民事執行處依據債權不存在之執行名義查封、拍賣債務人之財產，其拍賣程序應屬無效。再者，被告泛亞公司已於拍賣期日前即96年8月8日，先行對系爭執行事件之執行名義提起再審之訴，並經本院以96年度竹東再簡字第5號事件受理在案，則原告得標拍定之日期在被告提起再審之訴之後，難謂原告對於系爭執行事件之債權不存在乙事，係屬善意不知情，而有善意取得之適用，是本件原告雖為系爭執行事件之拍定人，惟系爭執行事件之執行債權實際上並不存在，又無善意取得之適用，況因系爭執行事件之公告不確實，執行法院又未合法通知相關之利害關係人，是其執行程序已不合法，故原告自不能因拍定程序而取得系爭三筆土地及該257建號建物之所有權，並對被告等人有所主張。
（三）況系爭三筆土地及該257建號建物係屬維持債務人及其共同生活之親屬生活所必需之房屋財產，依強制執行法第122條之規定，不得為強制執行。另系爭三筆土地中其中該筆347地號土地之價值，已足以抵償執行債權及執行費用，債務人應有指定僅需查封該347地號土地以進行拍賣之權利，詎執行法院竟將債務人所有之系爭347、348、
349 地號土地，及該257建號建物均一併查封、拍賣，故系爭執行事件之程序違反過度查封禁止及強制執行法第122條之規定，所為之拍賣應屬無效，原告自未取得該257建號建物之所有權。
（四）又被告汎亞公司業於92年11月25日，即原告拍定並繳納價金取得該257建號建物之權利移轉證書之前，已將該建物之其中3號房屋部分出租予被告肯威公司，雙方並簽訂有廠房租賃契約書，約定租賃之期間自92年12月1日起至97年12月1日止為期5年（下稱第一份租約）。嗣於96年1月1日因國稅局之要求，雙方又重新訂立租賃契約，約定租賃期間自96年5月1日起至96年12月31日，租金每月5,000 元（下稱第二份租約）。最後一次雙方簽訂租賃契約之日期為97年11月1日，約定房屋租賃之期間自97年12月1日起至102年12月31日止，租金每月5,000元（下稱第三份租約）。且被告泛亞公司之負責人即被告乙○○已於96年10月11日系爭執行事件之拍賣當日，當場提出異議，表示該房屋有租賃契約之存在，惟原告卻不予理會，執意投標，自應承擔該租賃契約，是縱認為原告已於系爭執行事件取得前開建物之所有權，惟按照買賣不破租賃之原則，被告肯威公司占用該3號房屋，非無合法正當之權源，原告自不得主張被告肯威公司係屬無權占用。
（五）原告雖以被告汎亞公司與被告肯威公司所簽訂之第一份租約第3條關於被告肯威公司無償使用5年之約定，否認被告汎亞公司與被告肯威公司間之租賃事實存在。惟查，被告汎亞公司與肯威公司固於第一份租約無租金之約定，惟於96年間被告肯威公司向國稅局申請發票開始營業時，國稅局表示肯威公司與汎亞公司須有租賃之事實存在，被告肯威公司才能辦理發票開立之事宜，被告肯威公司遂於96年1月1日與被告汎亞公司再簽訂第二份租約，並自同年5月間起開始付租予被告汎亞公司，故被告肯威公司確於前述之建物遭拍定之前，確已向被告汎亞公司承租該3號房屋，此亦有被告肯威公司支付租金予被告汎亞公司後，被告汎亞公司所開立予被告肯威公司之發票影本二份可資證明，是原告主張被告汎亞公司與被告肯威公司間並無租賃之事實存在云云，與事實不符。
（六）為此共同聲明:１、原告之訴及假執行之聲請均駁回；２、訴訟費用由原告負擔；３、如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造間不爭執之事項：
（一）本院96年執字第3614號給付貨款強制執行事件，債權人為第三人謝淑吟即益連工業社等，債務人為汎亞公司，該強制執行事件，將登記於被告汎亞公司名下之系爭三筆土地及該257建號建物予以公開拍賣，並由原告所拍定，原告已繳納價金完畢，並經本院發給權利移轉證書後，於96年11月23日向地政機關申請辦理所有權移轉登記完畢。
（二）就該257建號建物（即包括該1號、3號之房屋），自原告於系爭執行事件拍定並繳足價金，經本院發給其權利移轉證書之時起，被告五人即已占用該房屋作營業或住家使用，其中該1號房屋部分，業經本院民事執行處於98年9月1日點交予原告接管、占有，惟系爭房屋即該3號房屋部分，現仍由被告5人占有使用中。
（三）系爭執行事件就系爭三筆土地及該257建號建物實行現場查封揭示之日期為96年4月26日。
（四）原告就被告提出之三份租賃契約書及二張統一發票之形式上真正並不爭執。
（五）該257建號建物之課稅現值為593,000元，而該257建號建物所坐落之該348、349地號土地，於96年1月間之申報地價均為每平方公尺3760元。
（六）該257建號建物，其中屬該1號房屋部分，係為坐落該348、349地號土地上，如附圖所示之黃色部分，面積110.46平方公尺之房屋，其中屬系爭房屋即該3號房屋部分，係為坐落該349地號土地上，如附圖所示綠色部分，面積117.20 平方公尺之房屋，此已經地政人員測量屬實，且為兩造所不爭執。
四、茲本件應予審就者，在於：（一）原告是否已經透過系爭執行事件，而經合法拍定並取得系爭三筆土地及該257建號建物之所有權？（二）若原告已取得系爭三筆土地及該257建號建物之所有權，則被告辯稱系爭3號房屋上，在原告取得系爭三筆土地及該257建號建物之所有權之前，已有租賃契約存在，並得據以對抗原告本件之請求乙節，有無理由？（三）若被告之抗辯均無理由，則原告所得請求被告返還相當於租金之不當得利之數額為若干？經查：
（一）本院因訴外人即債權人謝淑吟即益連工業社，持本院九十四年度竹東簡字第一八三號民事判決及確定證明書作為執行名義予以聲請，而以96年執字第3614號給付貨款強制執行事件，對登記於被告汎亞公司名下之系爭三筆土地及該257建號建物進行查封及拍賣，且經新竹縣竹東地政事務所於九十六年二月二十七日就上開執行之不動產辦妥查封登記，並由本院人員於同年四月二十六日至上開不動產辦妥現場查封揭示公告，且查封及拍賣公告上之該257建號建物，雖登記門牌號碼○○○鎮○○路○段○○○巷○號，惟依其所公告之該建物之坐落地號包括該348、349地號二筆土地，以及所公告之該建物之面積及範圍，乃係指一層一九二點九二平方公尺、二層一九二點九二平方公尺，並包含一、三樓之增建共約二五０平方公尺及一切附屬建物，業已包括前述之該1、3號房屋之範圍，故該執行事件所進行查封、拍賣之該257建號建物，乃係包括該1、3號房屋等情，已據本院調取系爭執行事件卷宗，有該卷宗內之本院民事執行處九十六年二月二十六日發文之囑託查封登記書、九十六年四月二十六日之查封筆錄、九十六年十月十一日第一次拍賣公告、新竹縣竹東地政事務所九十六年三月一日發文之函文在卷可參，堪信為實在。又系爭執行事件就系爭三筆土地及該257建號建物之拍賣程序，係於九十六年十月十一日進行第一次拍賣期日程序時，即由原告以投標金額最高而經本院民事執行諭知由其拍定上開不動產，嗣原告並繳清價金後，於九十六年十一月十三日取得本院所核發之上開不動產之權利移轉證書之情，亦有系爭執行事件卷宗內之九十六年十月十一日之拍賣不動產筆錄、本院不動產權利移轉證書及送達證書各一份在卷可參。是依強制執行法第九十八條第一項之規定，可認原告業已取得系爭三筆土地及該257建號建物之所有權。
（二）雖被告以前揭情詞置辯，主張原告並未因系爭執行事件之拍賣程序而取得上開不動產之所有權，惟此為原告所否認。經查，於系爭執行事件在九十六年十月十一日進行第一次拍賣期日之前，被告汎亞公司雖曾於九十六年三月二十日具狀聲明異議，表示債權人謝淑吟即益連工業社聲請系爭執行事件所依據之執行名義即本院九十四年度竹東簡字第一八三號判決內容有誤，債權人對其之債權不存在，而聲請撤銷執行程序云云，惟已經本院執行處函覆略以被告汎亞公司所述之情係屬實體爭執，執行法院無從審究，並告以其須另行聲請而獲准裁定停止執行程序後，系爭執行事件之執行程序始得停止，嗣被告汎亞公司固再於九十六年八月八日具狀就系爭執行事件之執行程序聲明異議，並再就上開民事判決之內容予以爭執，且表示其已對上開判決提起再審之訴，執行程序應予以停止云云，惟本院執行處已再於同月二十二日發函予被告汎亞公司，告以其應向本院民事庭聲請停止強制執行之裁定，並提供擔保後始得停止執行，目前並無停止執行之原因之情，且迄至九十六年十月十一日系爭執行事件進行第一次拍賣期日當天，以及其後原告於九十六年十一月十三日領得本院民事處所核發之上開不動產之權利移轉證書予原告之時，該執行事件之債務人即本件之被告汎亞公司迄未提出就系爭執行事件之停止執行之裁定乙節，亦據本院調取系爭執行事件之卷宗查明無訛，是本院系爭執行事件就上開不動產之強制執行，予以繼續進行九十六年十月十一日之第一次拍賣程序，當日由原告得標拍定，並繳足價金後，嗣並經本院執行處核發其權利移轉證書，準此而言，可認系爭執行事件就上開執行程序之繼續進行，業已符合強制執行法第十八條第一項規定之精神，而其程序上經核亦無何不法可言。且因至九十六年十一月十三日原告取得上開不動產之權利移轉證書之時，可認系爭執行事件就上開不動產之拍賣程序業已終結，是依強制執行法第十二條第一項本文、第十四條第一項前段、第十五條前段之規定意旨，可認系爭執行事件之債務人或其他利害關係人，於該拍賣程序終結之後，嗣後均已無從事後再據聲明異議或提起債務人異議之訴、第三人異議之訴等訴訟之方式，據以推翻系爭三筆土地及該257建號建物之所有權，已由原告拍定取得之效力。
故被告於系爭執行事件中，於上開拍賣程序終結之後，嗣後縱使有聲明異議陳稱渠等係系爭執行事件之債務人、承租人及利害關係人，卻未受合法通知，該強制執行程序不合法應屬無效云云，姑不論原告就此已加以否認，且依上開之說明，被告於系爭執行事件中之該等聲明異議，亦無從推翻、撤銷系爭執行事件中，就系爭三筆土地及該257建號建物，所已進行完成之拍賣程序。再按強制執行固然須依執行名義為之，即必須先有執行名義始得據以聲請強制執行，惟執行法院就執行名義之有無，僅需為形式上之審查，即認其無不合法之情形，且該執行名義確屬存在者，即應核准強制執行之開始及續行，至於就該執行名義實體內容之爭執事項，並非執行法院所得審究，債務人就該部分實體內容之爭執，雖於執行程序中加以提出而藉此聲明異議，亦難認其此之聲明異議為有理由。查，本件原告就系爭執行事件之聲請，業已提出本院九十四年度竹東簡字第一八三號民事簡易判決及確定證明書據為執行名義，是本院民事執行處予以形式審查之結果，認為本件原告於該執行事件中所提出之該執行名義，並無不法，且該執行名義確屬存在，因而准許原告就系爭執行程序之開始及進行乙節，於法並無違誤，則被告汎亞公司雖於系爭執行事件進行中，一再爭執並聲明異議陳稱原告所提出之上開執行名義其債權不存在且係無效云云，惟依前開之說明，已難認其該等聲明異議有理由，而得以影響及推翻系爭執行事件就前述不動產拍定之效力。況被告汎亞公司固曾多次對本院竹東簡易庭94年度竹東簡字第183號民事確定判決提起再審之訴，惟業已遭本院予以駁回其再審之訴之情，亦有本院96年度竹東再簡字第5號民事裁定影本在卷可稽，是原告所執之執行名義即本院94年度竹東簡字第183 號確定判決之效力，既未經確定之再審判決予以推翻，該執行名義亦難認為無效。又系爭三筆土地及該257建號建物於遭系爭執行事件進行查封拍賣之前及之時，乃均係登記為被告泛亞公司所有，且於系爭執行程序於進行至第一次拍賣期日甚至本院核發前述之權利移轉證書予原告之時為止，於執行過程中（包括於九十六年四月二十六日實施現場查封揭示時），被告汎亞公司亦未曾陳稱系爭三筆土地及該257建號建物非屬其所有而係被告甲○○所有之情，亦據調取本院系爭執行事件卷宗查明無誤，是就系爭執行事件，本院執行處依據執行債權人即本件原告之指封及所提出之系爭三筆土地及該257建號建物之登記謄本所載，予以調查認定上開不動產係屬執行債務人即本件之被告汎亞公司所有，而予以開始及續行系爭執行事件之執行程序，並進而於第一次拍賣期日拍定上開不動產，並核發該等不動產之權利移轉證書予拍定人即本件之原告，經核該等執行程序之進行與法並無不合。雖被告汎亞公司及甲○○嗣後聲明異議陳稱上開不動產非被告汎亞公司所有，而係被告甲○○所有而信託登記在被告汎亞公司名下，請求撤銷該拍定之執行程序，且甲○○並據此提起第三人異議之訴，請求撤銷該拍定之執行程序云云，惟因其等此部分之聲明異議及提起第三人異議之訴，均係在系爭執行事件就前述不動產已完成拍賣程序之後始為之，揆諸前開之說明，此等之聲明異議及第三人異議之訴，已無從推翻及撤銷該已完結之該等不動產之拍賣程序。
（三）依上所述，可認原告確因系爭執行事件就系爭三筆土地及該257建號建物予以拍定予原告，並經原告繳足價金及取得該等不動產之權利移轉證書後，而確定取得上開不動產之所有權，是被告上開所辯云云，均無法影響原告已因上開拍賣程序之終結，而確定取得系爭三筆土地及該257建號建物所有權之效力。
（四）被告等人又以該3號房屋，於92年間即由被告汎亞公司出租予被告肯威公司，則原告取得該房屋之權利移轉證書在系爭租賃契約簽訂之後，自應承受該租賃契約為由，辯稱被告肯威公司占用該3號房屋，非無正當之權源云云，然為原告所否認，經查：
１、按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」，最高法院著有59年度台上字第2490號判例意旨可資參照，依此可知，使用借貸並無買賣不破租賃原則之適用。查，被告辯稱被告汎亞公司有於九十二年間起將該3號房屋出租予被告肯威公司之情，固據其提出九十二年十一月二十五日、九十六年一月一日、九十七年十一月一日，被告汎亞公司與肯威公司所分別簽立之廠房租賃契約書、房屋租賃契約書影本共三份，及被告汎亞公司名義所開立之統一發票影本二紙在卷為憑，而原告固不否認上開證物之形式上真正，惟否認二家被告公司間就該3號房屋存有租賃關係。查，依該九十二年十一月二十五日簽立之廠房租賃契約書，固然於開頭記載「立廠房租賃契約出租人汎亞公司，承租人肯威公司」，且契約第二條載稱：租賃期限經甲乙雙方洽定為五年即自民國九十二年十二月一日至民國九十七年十二月一日止，惟契約第三條確載稱：「體恤肯威國際有限公司新成立，一切尚未步入正軌，雙方經議定【無償使用五年】，待肯威國際有限公司營運步入軌道，另訂租賃契約」，是依上開契約書第三條之記載內容，參以被告汎亞公司之法定代理人即被告乙○○與被告肯威公司之法定代理人丙○○係兄妹關係，且被告亦陳稱該二家被告公司為關係企業之情（見九十八年十月八日言詞辯論筆錄），益堪佐認上開契約書第三條所約定之無償使用五年之真正，是該份契約書雖然名稱係廠房租賃契約書，惟究其實質內容乃係被告汎亞公司自九十二年十二月一日起，提供該3號房屋讓被告肯威公司無償使用五年，是二家被告公司間就該3號房屋之使用關係，自九十二年十二月一日起至九十七年十一月三十一日止，係屬使用借貸而非租賃關係。
２、雖被告提出二家被告公司間於九十六年一月一日簽立之房屋租賃契約書，而該契約書載明被告汎亞公司將包括該3號房屋等不動產，出租給被告肯威公司使用，並約定租賃期限自九十六年五月一日起至九十六年十二月三十一日止，租金每月新台幣五千元，被告並提出前述之二張統一發票中，其中載稱係支付九十六年五月至十二月份之租金四萬元之統一發票影本一份在卷為憑，藉以辯稱二家被告公司間就該3號房屋存有租賃關係云云。惟查，前述之二家被告公司於九十二年十一月二十五日簽訂之該份契約書，既已約明被告汎亞公司於五年內免費無償提供予被告肯威公司使用，則何以卻於該五年期間未屆滿前，即於九十六年一月一日另訂該份契約而作不同內容之約定，已有疑義。況倘若二家被告公司於九十六年一月一日所簽訂之該份契約，其內容實質上確屬真正，即雙方確有成立租賃關係之意思合致，則何以代表被告汎亞公司簽約之被告乙○○，嗣於九十六年四月二十六日本院民事執行處人員至上開不動產實施現場查封揭示而在場，被問及不動產之使用情形時，均完全未提及有將包括該3號房屋等不動產出租予被告肯威公司之情事（此見系爭執行事件卷宗內之九十六年四月二十六日之查封筆錄），已與常情有違。參以被告亦陳稱：96年間被告肯威公司向國稅局申請發票開始營業時，國稅局表示肯威公司與汎亞公司須有租賃之事實存在，被告肯威公司才能辦理發票開立之事宜，被告肯威公司遂於96年1月1日與被告汎亞公司再簽訂第二份租約等語（見九十八年十月八日言詞辯論筆錄），故被告肯威公司是否係因欲向國稅局申請發票使用，始訂立與實情尚非相符之該九十六年一月一日簽立之房屋租賃契約書乙節，亦非無可能，準此而言，尚不得僅以被告二家公司間於九十六年一月一日、九十七年十一月一日所各簽訂之上開房屋租賃契約書，以及被告提出之被告汎亞公司所開立之所謂被告肯威公司付租之統一發票影本，即可逕認於該3號房屋經本院民事執行處予以拍定予原告，並原告於九十六年十一月十三日取得該房屋之所有權之前，二家被告公司間就該3號房屋存有租賃關係存在。是縱使被告肯威公司就該3號房屋之使用，對被告汎亞公司存有使用借貸關係，惟揆諸前述之最高法院59年度台上字第2490號判例之意旨，亦難認被告肯威公司得執其對被告汎亞公司之使用借貸關係，據以對抗該3號房屋之受讓人即原告，而主張係有權占用。
３、況縱認二家被告公司間先後於九十六年一月一日、九十七年十一月一日簽訂前述之房屋租賃契約書時，雙方確真有出租及承租包括該3號房屋等不動產之真實意思合致，惟查，依該份九十六年一月一日二家被告公司所簽訂之該份房屋租賃契約書所載，於契約書第二條業已約定租賃期限係自九十六年五月一日起至九十六年十二月三十一日止，是被告二家公司間縱真有簽訂該份「房屋租賃契約」之真實意思，其租賃期間乃係自九十六年五月一日始開始，核與二家被告公司於九十七年十一月一日簽訂該另一份房屋租賃契約之時，均係已在新竹縣竹東地政事務所經本院之囑託，而於九十六年二月二十七日就前述之不動產辦妥查封登記，以及本院執行人員於同年四月二十六日就該等不動產進行現場查封揭示行為之後。惟按「實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第五十一條第二項定有明文，所謂【其他有礙執行效果之行為】，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂【債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言】，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，係爭房屋之租賃契約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第四百二十五條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地。」，有最高法院71年台上字第3636號判例要旨可參，是上開二家被告公司間所簽訂之租期自九十六年五月一日起之租賃契約，以及九十七年十一月一日所另簽訂之該份租賃契約，其間之租賃事實既然均發生在該3號房屋遭查封之後，且均係有礙系爭執行事件之執行效果，是被告肯威公司自無從依民法第四百二十五條第一項之規定，主張其就該3號房屋之租賃契約對該房屋之拍定人即原告繼續存在，而主張其係有權占用該3號房屋，是被告此部份之抗辯，亦無法成立。
４、此外，因被告汎亞公司、甲○○、乙○○、丙○○亦無從主張及舉證其等有何占用該3號房屋之合法權源，從而，被告等人既未有占用該3號房屋之合法權源，則原告主張依民法第767條之規定，訴請被告等人將坐落349地號土地上，如附圖所示綠色部分、面積117.20平方公尺，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋遷讓返還予原告，即屬於法有據，應予准許。
（五）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，且城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，民法第一百七十九條前段、土地法第九十七條第一項均有明定，又按「無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。」，亦有最高法院88年度台上字第1894號判決意旨可供參考。經查，原告既已因系爭執行事件之拍賣程序，而自九十六年十一月十三日起取得包括該257建號建物之所有權，則被告等於原告取得該257建號建物之所有權後，仍繼續無權占用該不動產，受有使用該不動產之利益，致原告受有損害，是原告請求被告等返還其等占用該建物，自九十六年十一月二十三日起算之相當於租金之不當得利，即屬於法有據。又就該257建號建物，其中之該1號房屋部分，固業於98年9月1日已經本院民事執行處予以點交予原告占有，並已解除被告等人之占有，惟就該3號房屋部分，現仍由被告5人占有使用中。是原告請求被告5人返還自96年11月23日起至98年9月1日止，被告5人因無權占用該1號房屋之所受相當於租金之不當得利，及請求被告5人返還自96年11月23日起至返還該3號房屋時止，被告5人因無權占用該3號房屋之所受相當於租金之不當得利，即屬有據，應予准許。又該257建號建物為一、二層樓鋼筋混凝土造及含一、三樓增建之建物，屋齡約20年，其坐落基地之使用分區為工業區，建物旁相鄰之巷道寬約8公尺，鄰近二重國小、二重國中，該區域有大眾運輸，周邊交通條件尚可等情，有系爭三筆土地及該25 7建號建物之謄本附卷可稽，並有系爭三筆土地及該257建號建物之鑑價報告附於本院96年執字第3614號給付貨款強制執行事件卷宗內在卷可考，參以被告等人亦自承其等就該1、3號房屋係或作為住家或為營業使用等情，是本院參酌上開最高法院88年度台上字第1894號判決意旨之精神，審酌被告等人所無權占用該1、3號房屋之所處位置及其周遭工商業繁榮情形、被告等人占用該等房屋之用途及所受之利益程度等情，認原告主張以該1、3號房屋所坐落之基地之申報地價及建物價值合計之年息之百分之十，作為計算被告等人每年所受之相當於租金之不當利益之基準，尚屬過高，應以該等建物之坐落基地之之申報地價及建物價值合計之年息之百分之七作為計算基準，較為公允，依此計算結果，則本件被告等人所受相當於租金之不當得利，其中就其等無權占用該1號房屋部分，因該1號房屋之課稅現值為287,722元《計算式:593,000元（即該1、3號房屋合計之課稅現值）×110.46（即該1號房屋之基地面積即其一層之面積）÷【11 0.46＋117.20】＝287,722元》，而1號房屋之基地之申報地價為415,330元（計算式:3,760×110.46平方公尺＝41 5,330元），則被告等占用該1號房屋每月所受之相當於租金之不當得利為4,101元（計算式：【287,722元＋415,33 0元】×7％÷12個月＝4,101元），而因被告5人無權占有使用該1號房屋之期間，自96年11月23日起算至98年9月1日由原告接管該房屋之時止，為1年9個多月，則原告此部分主張以1年9個月計算（即21個月）之結果，被告等人占用該1號房屋所受之相當於租金之不當得利合計為86,121元（計算式：4,101元×21個月＝86,121元），是原告就被告等人無權占用該1號房屋，請求被告五人返還不當得利之數額，即以86121元為限，逾此數額，即無理由，應予以駁回。另就被告無權占用該3號房屋部分，因該3號房屋之課稅現值為305,278元（計算式:593,000元×117.20÷【11 0.46＋117.20】平方公尺＝305,278元），該3號房屋之基地之申報地價為44 0,672元（計算式:3,760×11 7.20平方公尺＝440,672元），是被告等人占用該3號房屋每月所受之相當於租金之不當得利為4,351元（計算式：【305,2 78元＋440,672元】×7％÷12＝4,351元），故原告請求被告5人自96年11月23日起，至交還該3號房屋予原告之日止，按月返還其不當得利之數額，應以每月4,351元為限，逾此數額，亦無理由，應予以駁回。
（六）綜上，原告依據所有物返還請求權之法律關係，訴請被告5人將坐落349地號土地上，如附圖所示綠色部分、面積11
7.20平方公尺，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋遷讓返還予原告，並依不當得利之法律關係，訴請被告給付原告有關其等無權占用該1號房屋期間內之所受相當於租金之不當得利共86,121元，暨訴請被告自96年11月23日起至被告返還上開3號房屋予原告之日止，按月給付原告因其等無權占用該3號房屋所受之相當於租金之不當得利4,351元之範圍內為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。
（七）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
（八）就原告勝訴部分，原告陳明聲請供擔保准予宣告假執行，而被告亦聲請供擔保准予免為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。
丙、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第83條第1項前段、第85條第1項本文、第
390 條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 21 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 21 日
書記官 曾柏方