臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第719號原 告 乙○○被 告 新竹縣政府法定代理人 丙○○訴訟代理人 唐琪瑤律師複代理人 甲○○上列當事人間確認優先承買權存在事件，經臺北高等行政法院裁定移送前來，本院於民國98年10月28日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告處分及財政部訴願決定書，應予駁回；後於民國97年10月16日以書狀變更聲明請求被告應負侵權損害賠償之責（本院卷第14頁）；復於97年12月4日當庭變更聲明請求確認原告就新竹市○○段第534地號其中135平方公尺土地有優先承買權（本院卷第19頁背面）；嗣於98年8月13日以書狀變更聲明請求被告之訴駁回，並應負侵權損害新臺幣（下同）3,375,000元，及自95年5月10日起至清償日止，按中央銀行放款年息百分之5計算之利息（本院卷第81頁）。經核原告所為訴之變更、追加乃基於請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，原告所為訴之變更、追加，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）新竹市○○段第534地號土地（下稱系爭土地）於38年間蓋有門牌號碼新竹市○○街○○號房屋（下稱系爭建物），91年間原告友人即訴外人曾石川向原告借貸金錢無法返還，爰將系爭土地及其上之系爭建物轉讓予原告，惟原告不清楚訴外人曾石川有無向被告承租系爭土地。93年間原告向被告請求承租系爭土地，被告每年亦要求原告給付土地補償金。且依據新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第1項第2款規定，在82年7月21日前被占建房屋，如不妨礙都市計劃，追收占用期間使用補償金後予以出租。承租過程中雖有爭議，亦應依法源之依據執行業務，始為適法。且依據被告土地承租申請書所載，僅須提出設定住所之戶籍資料、門牌編定證明、房屋稅收據、水電費收據或電力自來水公司裝設水電之證明之其中任一資料即可申請承租，系爭房屋未有產權證明，亦因價值過低無法提出房屋稅籍，但原告曾提出裝置電費收據，應即符合申請承租系爭土地之條件，且未違背牴觸承租之意旨及上開法律規定，況事後原告接獲被告郵寄匯款單亦依法繳交在案，故被告應依現有之法規同意原告之承租，如今被告直言兩造未簽訂契約書云云，乃屬不實，不可採信。且被告裁量權過大又違法行政，已置原告依法申請之權利不顧。
（二）詎被告於95年5月10日標售系爭土地時卻未依法通知原告優先承買系爭土地，然依據前開說明，原告合法提出承租申請，依法係系爭土地之承租人，是按民法第426條之2規定，原告應有優先承買系爭土地之權利，故被告將系爭土地違法標售給第三人，已嚴重侵害原告之承租權及優先承買權利。況原告在經訴訟迫害拆屋還地，不得不接受搬家費，攜半身癱瘓中風長達16年之配偶遷離，被告之行未合人權。綜上，被告未盡善意以函文告知准否承租，郵寄土地補償金之繳款書應有同意出租系爭土地之意思，縱無同意之意思，而被告該等通知補繳補償金之行為乃意圖使原告陷於錯誤，而損及原告權益，又違法標售系爭土地於訴外人，侵害原告之系爭土地優先承買權，爰引民法第184條規定請求被告負損害賠償責任。為此聲明：被告之訴駁回，並應負侵權損害3,375,000元，及自95年5月10日起至清償日止，按中央銀行放款年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）兩造間並無任何租賃之法律關係存在：
1、查原告主張其曾於93年間向被告請求承租系爭土地，惟因原告於申請承租系爭土地時，依規繳交系爭建物產權證明文件，即新竹市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書，其上所載該建物所有人並非曾石川，而係訴外人「李清」，被告根本無從審核系爭土地之占用情形，故被告於93年8月12日以府財產字第0930106364號函請原告提供明確之地上房屋產權證明文件憑證，並檢還原告所送之相關資料，惟原告於收受被告之上開函文後，並未再依該函要求提出明確之地上房屋產權證明文件申請承租系爭土地，是兩造間確實並未締結租賃契約。原告雖另以其係有權租賃系爭土地及依新竹縣現有財產管理自治條例第37條第2款之規定申請租賃，而主張兩造間存有租賃關係，惟依最高法院88年台上字第1868號判決意旨，被告對於原告所提出租賃土地之申請仍有審核權限及締約自由，非謂原告一經申請，被告即負有締約義務。又訴外人曾石川未曾與被告締結任何租賃契約，且被告向訴外人曾石川開徵無權占用系爭土地之土地補償金時，訴外人曾石川均未曾繳付，益證被告與訴外人曾石川間確無任何租賃關係存在。
2、原告雖曾自93年7月1日起繳交土地使用補償金予被告，然土地使用補償金之性質係原告無權占用土地之損害賠償金，其性質並非租金，是被告依「國有非公用不動產被占用處理要點」第5點第3項前段之規定「對於被占用之不動產，在未依法處理完成前，先依民法不當得利之規定，向占用人追溯收取使用補償金。」向原告追繳土地使用補償金，尚非無據，是原告以其曾繳交土地使用補償金而主張兩造間存有租賃關係，亦屬無據。被告以原告占用系爭土地為由向其收取損害賠償金，並不構成不定期租賃關係。另依臺灣省政府60年8月6日府財產字第71062號函示「關於臺灣省政府呈為省有土地被占用收取損害賠償金後，是否構成不定期限租賃關係，請核示一案，經核原呈既敘明該省政府被占用土地，無表示出租之意思，而其向占用人收取損害賠償金，占用人亦無要求承租為繳納條件，依民法第421條第1項之規定，自難認為構成不定期租賃關係。」之意旨，被告與原告間自無任何租賃關係，是原告以其曾繳交土地使用補償金予被告，而主張兩造間存有租賃關係，殊非可採。
3、綜上，兩造間無任何租賃關係存在，則被告於出售系爭土地時，亦無造成原告任何損害，且原告以公告現值計算損害賠償亦為無據，無法證明此部分即為其損害，是原告主張被告應給付3,375,000元及利息之損害，應予駁回。
（二）系爭土地經被告於96年5月1日辦理公開標售，由訴外人翁武誠標得，訴外人翁武誠並於96年10月向本院起訴請求拆屋還地，經本院以96年度訴字第651號判決原告敗訴，原告雖於該案上訴期間上訴，惟因未依限繳交裁判費，而遭臺灣高等法院駁回其上訴，而告確定，嗣訴外人翁武誠聲請本院強制執行，原告亦與訴外人翁武誠達成和解遷離系爭土地，並取得搬遷補償，併為說明。
（三）綜上，原告主張無理由，為此聲明：原告之訴駁回。
三、本件經協議兩造同意爭點如下：
（一）兩造間是否存在租賃土地建築房屋之關係？
（二）原告主張就新竹市○○段第534地號土地上門牌號碼新竹市○○街○○號房屋座落之135平方公尺土地有優先承買權並請求損害賠償，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）兩造間是否存在租賃土地建築房屋之關係？
1、原告主張系爭土地為非公用不動產，被占建系爭房屋係在82年7月21日前，又不妨礙都市計劃，且被告業已追收原告占用期間之使用補償金，依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條承租辦法之第1項第2款前段規定，應予出租予原告云云。然按「臺灣省省有財產管理規則第37條第1項固規定『非公用不動產之出租依左列規定辦理…二、在59年3月27日（按現行法令為82年7月21日）前被占建房屋，如不妨礙都市計畫，追收占用期間使用補償金後予以出租』，但此乃公產管理機關出租非公用不動產時，就承租人資格條件之限制，而非對該機關負有出租義務之規定。亦即上訴人固得依前開規定申請承租，但是否准許，仍須經受理機關之審查，非謂一經申請，國有財產局或被上訴人即須負出租公有土地之義務，而無斟酌准駁之權。是以公有土地之出租係屬私經濟行為，應受契約自由原則之支配，公產管理機關就公有土地占用人所為承租之要約，自有決定承諾出租與否之自由，並不負承諾出租之義務。」最高法院88年台上字第1868號判決可供參酌。查系爭土地縱符合新竹縣縣有財產管理自治條例第37條承租辦法之第1項第2款前段規定，且經原告提出承租申請書，惟觀上開判決意旨，被告對於原告所提出租賃土地之申請仍有審核權限及締約自由，非謂原告一經申請，被告即負有締約義務，是認原告主張被告有同意承租之義務，乃屬無據，顯不足採。
2、又原告主張原告依被告土地承租申請書所載，提出系爭房屋裝置電費收據申請承租，應即符合申請承租系爭土地之條件，是兩造間成立系爭土地租賃契約云云：
①按民法第153條第1項之規定可知，契約之成立，須有要約
與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。再依民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物、租金間有具體而確定之意思表示一致，始能成立。原告於93年7月9日向被告提出系爭土地承租申請書一情，為兩造所不爭執，然查被告接獲上開申請書後即於93年8月12日以府財產字第0930106364號函請原告提供明確之地上房屋產權證明文件憑證，並檢還原告所送之相關資料，且原告於收受被告之上開函文後，並未為後續處理之事實，業據被告提出上開函文附卷可證（本院卷第74頁），且為原告於本院開庭時自承明確（本院卷第68頁背面），是認原告於接獲被告通知補正申請資料後未再依該函要求提出明確之地上房屋產權證明文件申請承租系爭土地，亦未向被告說明無法取得產權證明之原因，準此，原告固提出承租系爭土地之要約，惟被告上開通知函文不足認定有同意承租之承諾，單憑原告提出之申請書難認兩造間就租賃契約之必要之點有何意思表示一致之情形。
②原告另主張被告郵寄土地補償金之繳款書應有同意出租系
爭土地之意思，縱無同意之意思，而被告該等通知補繳補償金之行為乃意圖使原告陷於錯誤，而損及原告之權利云云，然按對於被占用之不動產，在未依法處理完成前，先依民法不當得利之規定，向占用人追溯收取使用補償金，此為國有非公用不動產被占用處理要點第5點第3項前段規定甚明。被告依據前開要點規定及不當得利之法律關係向原告徵收93年7月起至95年6月間之土地補償金，尚非無據，且觀前開要點之文義即知，土地補償金乃他人無權占用系爭土地而支付之損害賠償金，其性質並非租金，是被告據此向原告徵收土地補償金，難認有何表示出租之意思，更非對原告申請承租之要約所為同意出租之承諾，應予認定。再查被告寄送原告之繳款書抬頭係載明「土地補償金」而非「租金」，繳款書下方注意事項係將「租金」及「使用補償金」分列說明一節，此有土地補償金收入繳款書附卷可稽（本院卷第29頁、第76頁至第79頁），足認被告係針對土地使用補償金向原告郵寄繳款書，原告以其曾繳交土地使用補償金而主張已對被告繳納租金一情，應屬誤認，是原告主張被告以郵寄繳款書方式意圖使原告陷於錯誤，而損及原告之權利云云，殊非可採。
③綜上，被告對原告承租之申請未同意，是依民法第153 條
、第421條暨首開說明，兩造間就系爭土地並無締結租賃契約應堪認定，原告前開之主張，均屬無據，即不足採。
（二）原告主張就系爭土地有優先承買權並請求損害賠償，有無理由？兩造就系爭土地未存有租賃關係一情，業據前述，是被告標售系爭土地時，原告並無優先承買權，其自無權利受侵害之可能，亦無造成原告損害，從而，原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，聲明請求被告給付原告3,375,000元，及自95年5月10日起至清償日止，按中央銀行放款年息百分之5計算之利息，於法並無所據，不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 蔡孟芳
法 官 許翠玲法 官 羅惠雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 13 日
書記官 鍾佩芳