臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第748號原 告 黃德暉即反訴被告被 告 任秉顥即反訴原告訴訟代理人 尹國棟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年6月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾貳萬叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第 4項分別定有明文。再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第 1項第3款定有明文。本件原告起訴訴之聲明原為：「被告應將坐落新竹市○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓予原告，並自民國97年8月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）279,
000 元。」嗣於98年12月17日言詞辯論期日到庭撤回對被告請求遷讓系爭房屋部分，並變更聲明為：「被告應給付原告1,023,000 元。」查原告所為上開訴之撤回，經被告於期日到庭而未為同意與否之表示，自該期日起，被告未於10日內提出異議而視為同意撤回；又原告有關金錢請求部分之聲明變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，經核均與首揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告部分：
（一）原告起訴主張：原告於97年 6月24日將位於新竹市○○路○○號之房屋即系爭房屋出租予被告，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定租賃期間為97年7月1日起至98年6月30日止共計1年，言明每月1日給付租金93,000 元，孰料自97年8月1日起迄至98年 6月30日止，被告均未給付租金，原告曾於97年9月25日寄發存證信函，依民法第440條第 1項規定催告被告清償積欠之租金，亦於97年10月24日向新竹市北區區公所聲請調解而不成立，惟被告至今尚未給付積欠之租金，為此依系爭契約之法律關係請求被告自97年8月1日起至98年 6月30日止，按月給付原告93,000元，共計1,023,000元。
（二）對於被告答辯之陳述：
1、被告抗辯原告應交付合於法規且可合法經營 KTV生意之房屋，始合於系爭契約所約定之使用目的，但原告交付之系爭房屋未具備上述條件，且原告向被告謊稱系爭房屋無違法、違規之虞，詐騙被告簽立系爭契約，被告已依法撤銷系爭契約云云，惟查：
①原告先前在系爭房屋經營「風城之夜卡拉OK」 3年多，其
卡拉OK生意也是頂讓前手之生意，當初房東即訴外人陳昭賢也未將系爭房屋之使用執照交付給原告，但原告 3年來均能正常經營卡拉OK生意，並未有被告所稱系爭房屋無法為卡拉OK生意之情形。且查，兩造會簽立系爭契約，係被告見原告虧損連連，而主動向原告提出承租系爭房屋之請求，原告從未主動徵詢被告是否要承租系爭房屋，且被告向原告稱其自有經營之方法，原告對於被告如何經營卡拉OK相關生意並不清楚，是兩造係以系爭房屋及店內現況為出租標的，並非出租卡拉OK或 KTV生意之營業執照。況且，被告於承租系爭房屋前亦數次前來探勘系爭房屋，並拍照存證，亦於簽約當日驗收系爭房屋之現況，足見被告對於系爭房屋狀況已有了解後，認為系爭房屋可供卡拉OK生意經營使用，始與原告簽訂系爭租賃契約。
②至被告抗辯系爭房屋不符合消防法令且違反建築法規，不
能合法經營視聽娛樂業云云，惟被告於簽約當時並未要求原告提出系爭房屋之使用執照或其他相關證明，僅請求原告出租系爭房屋及設備，且原告自始僅單純出租系爭房屋，從未保證系爭房屋合乎消防法令或建築法規之規定，或約定原告須提供可供合法經營視聽娛樂業之房屋。再者，原告在簽訂系爭契約書時亦有書寫店內注意事項予被告，包括一般課稅、消防設備需要半年申報一次及店內機器設備保養事項，又被告稱一切經營管理部分會自行處理，與原告無關，故被告是否有按照注意事項定期為消防設備申報，則屬被告應自行負責之範圍。又原告就系爭房屋於97年 6月間有按期申報消防安全設備，被告抗辯其營業之後曾受新竹市政府發勒令停業之函及新竹市消防局表示不合於消防設備云云，均是因為被告就系爭房屋再為增建，且被告之增建亦未申請建造執照所致，故被告不得以此拒絕給付租金。
③另被告抗辯原告向其謊稱系爭房屋無違法、違規之虞，詐
騙被告簽立系爭契約云云，為原告所否認，原告自始未保證系爭房屋合乎消防法令或建築法規之規定，或約定原告須提供可供合法經營之視聽娛樂業，況被告提出原告有詐欺行為之刑事告訴案件，業經新竹地方法院檢察署檢察官於98年12月23日作成不起訴處分，是原告並無詐欺被告之行為。
（三）原告訴之聲明：被告應給付原告1,023,000元。
二、被告則以：
（一）被告聽信原告於系爭房屋曾經營「風城之夜卡拉OK」3年多，其並表示經營時均合於法令且消防安檢亦均已合格，日後無遭處分疑慮，始於97年 6月24日與原告簽立系爭契約，並投下大筆經費進行裝潢，以經營卡拉OK生意，是兩造均明知被告租賃系爭房屋係為經營卡拉OK生意之用。詎料，原告經營「風城之夜卡拉OK」期間，即於97年 4月30日已遭新竹市政府稽查列為商業活動不良場所，且根據新竹市政府97年 5月16日之函文亦見系爭房屋之安全抽檢不合格，未有合法之構造及設備安全，有違反建築法規等瑕疵存在，而有多次遭取締違規之記錄，並勒令停止使用經營卡拉OK生意一情，是系爭房屋未符合法令規定，已無法合於約定之使用，故原告未依據民法第 423條規定，交付約定使用收益之租賃物予被告，違反系爭契約之義務至明，被告自不願繼續承租系爭房屋，亦無需繳納房租。
（二）次查，原告出租系爭房屋與被告時竟未將系爭房屋上開不合格之情事告知被告，尚詐稱系爭房屋已無違法、違規之虞，直至97年 7月間新竹市消防局對系爭房屋進行檢查時，被告始獲知上情，嗣後被告經新竹市消防局限命改進及要求增設約達2,000,000 元之消防設備，否則將裁處罰鍰，原告惡意未告知被告實情，詐欺被告簽立系爭契約，被告已於98年2月2日對原告寄發存證信函為撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約因撤銷已不存在，原告不得依據系爭契約主張租金請求。
（三）末查，被告所經營之KTV生意從97年7月10日開幕一直營業到同年 9月25日，中間都是陸陸續續經營，實際正常營業之時間只有1個多月，故被告自97年9月26日起即未再使用系爭房屋，另被告之所以會把物品放在系爭房屋裡面，是因為在等原告出面解決，但原告始終置之不理。
（四）綜上，原告之訴並無理由，為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）綽號「阿堅」之訴外人頂讓卡拉OK生意予原告，原告並向系爭房屋屋主即訴外人陳昭賢承租系爭房屋暨土地經營「風城之夜卡拉OK」生意。
（二）被告於97年 6月24日前多次進出系爭房屋與原告洽談系爭房屋租賃事宜，遂由系爭房屋之二房東即原告於97年 6月24日，將系爭房屋及卡拉OK設備出租予被告，供被告經營「夜巴黎 KTV」生意，兩造並於當日簽立系爭契約，約定租賃期間為97年7月1日至98年6月30日，原告遂於97年6月
24 日交付系爭房屋鑰匙予被告。
（三）被告於97年6月10日、24日分別交付原告200,000元押租金，及97年 7月份之租金93,000元給原告，其餘租金均未繳納。
（四）被告於97年6月24日開始於系爭房屋前方增建面積157.7 4平方公尺之鐵皮屋，作為辦公室及走廊使用，其門牌號碼與系爭房屋相同，並於同年7月下旬興建完成。
（五）新竹市政府97年 4月30日至系爭房屋稽查，複查結果為「有違反建築法第77條第 1項、第77條之2第1項規定，且使用現況為B類1組，應於每年 6月底間辦理建築物公共安全檢查簽證申報」，是系爭房屋現況使用為B1類組視聽歌唱場所，且其內部裝修材料及分間牆均有未使用耐燃材料等缺失；新竹市政府遂於97年 5月16日發函予原告，表示系爭房屋未維護合法使用與其構造及設備安全，違反建築法第77條第1項、第77條之2第1項規定，依建築法第91條第1項第2款規定併處6萬元罰鍰，並依法自即日起勒令停止使用；原告於兩造簽立系爭契約時，未將前開新竹市政府之罰款、勒令處分情形告知被告。
（六）新竹市警察局於97年 7月25日發函通知被告訴訟代理人尹國棟，表示系爭房屋未申請核准擅自營業，涉違反商業登記法。
（七）新竹市政府於97年8月7日發函通知被告訴訟代理人尹國棟，表示系爭房屋涉有違反建築法第73條第 2項未經核准擅自變更使用、未依建築法第77條第3項、第4項辦理建築物公共安全檢查簽證或申報之情形。
（八）新竹市政府於97年 8月20日至系爭房屋稽查，複查結果為「系爭房屋有違反建築法第73條第2項、第77條第1項、第
77 條之2第1項規定，且使用現況為B類1組，應於每年6月底間辦理建築物公共安全檢查簽證申報」，是系爭房屋現況使用為B1類組視聽歌唱場所，且其內部裝修材料及分間牆均有未使用耐燃材料等缺失；新竹市政府遂於97年9月1日發函通知被告訴訟代理人尹國棟，表示系爭房屋未維護合法使用與其構造及設備安全，違反建築法第73條第 2項、第77條第 1項之規定，依據建築法第91條第1項第1款規定併處6萬元罰鍰，並依法自即日起勒令停止使用。
（九）系爭房屋增建鐵皮屋部分涉及違章建築，於98年6月4日經新竹市政府工務處發函予以執行拆除。
（十）被告於97年 9月29日發存證信函通知原告，依據民法第92條規定為撤銷系爭租賃之意思表示及為解除系爭契約之意思表示，該存證信函原告未收到。
（十一）原告於97年9月25日發存證信函催告被告於函到7日內給付遲延之3個月租金，共計279,000元，被告於數日後收受。
（十二）被告於98年2月2日發存證信函通知原告，依據民法第92條規定為撤銷系爭租賃之意思表示，該存證信函於98年2月3日送達原告。
（十三）被告自97年 9月25日休業後仍會定期至系爭房屋開門、進出，並持有系爭房屋之鑰匙，嗣於98年 6月初將系爭房屋鑰匙歸還給訴外人即屋主陳昭賢。
（十四）原告遭被告提起詐欺之告訴，業經臺灣新竹地方法院地檢署以98年度偵字第7327號為不起訴處分，現由被告向高檢署聲請再議。
四、本件經協議兩造整理爭點同意限縮如下：
（一）被告以原告未依約交付適於使用收益之租賃物為由而拒付租金，有無理由？
（二）被告主張原告詐欺其簽立系爭契約，有無理由？
（三）原告依據系爭契約之租金請求權，請求被告給付97年8 月1日起至98年6月30日止，按月以93,000元計算之租金，共計1,023,000元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）原告主張被告自97年8月1日起未依約支付租金，經限期催告後仍拒不給付，依據系爭契約請求給付租金1,023,000元等語。被告辯稱系爭房屋之安全抽檢不合格，未合乎消防法令及建築法規，經遭取締並勒令停止使用經營卡拉OK，不能為合法營業，未合系爭契約所約定之使用，爰拒絕給付租金等語。是本件首應審酌者，為原告所交付之系爭房屋，是否合於約定使用收益狀態？
（二）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，固為民法第 423條前段所規定，此為出租人所負之合於約定之用益狀態租賃物之交付義務。又所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，此有最高法院89年度台上字第 422號判決意旨可參。是出租人所交付之租賃物，是否有合於約定之用益狀態，其先決問題，即在於須先認定出租人、承租人雙方所約定之租賃物之用益狀態為何，就此，通常應須斟酌租賃雙方當事人於訂約時，就租賃物應有之品質、效用、狀態所為之約定，尤應注意租賃雙方對於租賃物用益狀態之明示或默示之合意內容，即當事人共同主觀之認知為何，以為決定。經查，兩造雖均不爭執被告向原告承租系爭房屋係為經營 KTV生意之用，惟觀兩造簽訂之系爭契約內容，依系爭契約第 1條約定：
「甲方房屋所在地及使用範圍新竹市○○路○○號。」及系爭契約條文最後附註載明：「風城之夜卡拉OK財產清單乙份」等字，此乃被告向原告承租之標的及使用範圍，是認兩造之租賃標的物僅有系爭房屋及其附註所載設備，除此之外，系爭契約並無其他條文就系爭房屋應具備何種品質、效用及狀態有所約定，且亦無隻字片語提及有關系爭房屋是否應通過新竹市政府之消防檢測、具備符合建築法之構造及設備安全，或出租人應擔保系爭房屋可供合法經營卡拉OK或 KTV生意一情，有原告提出之系爭契約影本一份在卷可稽（見本院卷第 9頁），堪予認定。次查，被告自承為經營KTV生意承租系爭房屋，不僅找了6名投資人合股，且投入大量資金籌備，如知悉系爭房屋非可合法經營者，自不會向原告承租系爭房屋等語，足見被告將「系爭房屋符合消防、建築法規之規定且可合法經營 KTV生意之狀態」視為是否簽立租賃契約之重要事項，又攸關多位投資人之權益及大筆投資金之成敗，倘若被告於簽訂系爭契約時，確實有提出系爭房屋必須具備上開條件一節，衡情，應無不在系爭契約條文中加以明文載明之理，故而，難認「系爭房屋須具備符合消防、建築法規之規定且可合法經營 KTV生意之狀態」為兩造訂立系爭契約時所預設之共同主觀認知，揆諸前開判決要旨，上開條件自非系爭契約所約定之使用、收益狀態。
（三）再查，原告主張被告簽約前主動向原告徵詢是否可承租系爭房屋，並多次進出系爭房屋探勘系爭房屋、拍照存證，且於簽約當日驗收系爭房屋現況一情，有被告自提之照片
1冊附卷可稽，亦為被告所不爭執之事實，是認被告於簽約前已多次看過系爭房屋及設備，對於系爭房屋之現況甚為瞭解。復查，原告主張其於簽約當時有提示97年6月3日之消防安全設備檢修申報受理單 1紙予被告檢閱一節，為被告所不否認，該受理單上載明系爭房屋未能檢附使用執照影本、營利事業登記證影本一情，有該受理單附卷可稽（見本院卷第 110頁背面），且參以兩造不爭執之事實即被告向原告洽談承租房屋過程及簽立系爭契約當時，亦未曾要求原告提出系爭房屋之使用執照或任何營業許可、登記證書一情，顯見被告於簽約前即明知原告以系爭房屋經營卡拉OK生意乃屬無照營業，且未依核定之使用類組使用建物，而有違反建築法規之可能。被告既對系爭房屋之狀況及上開未能提出使用執照、營業登記證，且有為違反建築法規之虞一情形有所了解，卻仍與原告簽立系爭契約，益證被告認定系爭房屋之現況可供其經營 KTV生意使用，是原告主張其所出租之標的僅是簽約當時之系爭房屋及店內設備，而非出租卡拉OK或 KTV生意之營業執照等語，應可採信。另查，被告於系爭契約簽立當日即97年 6月24日，即開始在系爭房屋前方增建面積157.74平方公尺之鐵皮屋，以供日後經營生意之辦公室及走廊使用，系爭房屋原範圍則裝修作為KTV包廂使用，且被告自97年7月至97年9月25日間，於未能符合消防建築法規之情形下陸續經營KTV生意等情，有被告自提之照片1冊在卷可稽，且為兩造所不爭執，足徵系爭房屋及店內設備業由被告經營 KTV使用收益，並無不能使用之情事，益證原告依現況交付系爭房屋及店內設備予被告經營 KTV生意，已符合系爭契約約定之使用收益之狀態。
（四）綜上，原告所交付之系爭房屋及店內設備已合於兩造約定之使用收益狀態，至於系爭房屋是否符合消防、建築法規之規定且可合法經營 KTV生意，則非兩造合意之契約內容，被告抗辯系爭房屋無法為合法 KTV營業使用，原告未依約交付適於使用、收益之租賃物，得拒付租金云云，要不可採。
二、被告主張原告詐欺其簽立系爭契約，有無理由？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，故負舉證責任者，係以主張有積極之事實者為限，主張無此事實者，縱為原告，亦不須舉證；民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；民法第92條第 1項所謂之詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院18年上字第 371號、33年上字第 884號判例及50年臺上字第1702號判決參照）。準此，民事上之詐欺，係以故意示以不實之事，令相對人因錯誤而為意思之表示，始能成立，單純之沈默，並不當然成立民事上之詐欺行為。
（二）被告抗辯其聽信原告稱其於系爭房屋經營卡拉OK生意 3年多均合於法令且消防安檢亦均已合格，日後無遭處分疑慮之不實資訊，且見原告出示97年6月3日消防安全設備檢修申報書資料，始同意簽立系爭契約，然原告竟未將系爭房屋於97年4月30日、97年5月16日遭新竹市政府稽查不合格，違反建築法規等瑕疵存在之情形告知被告，乃詐騙被告之行為云云，為原告所否認，並稱伊僅單純出租系爭房屋及店內設備予被告，不曾保證可以合法經營視聽娛樂業等語。是依前揭判例、判決要旨，自應由被告就原告詐欺之事實負舉證之責任。
（三）查原告主張其出租系爭房屋予被告前，確已在系爭房屋經營卡拉ok生意 3年多，嗣被告見原告虧損連連，才主動向原告提出承租系爭房屋換手經營之請求，原告從未主動徵詢被告是否要承租系爭房屋一情，為兩造不爭執，足見系爭契約之簽立乃被告出於主動之地位，原告未積極勸使被告承租系爭房屋換手經營，堪予認定。次查，系爭契約僅列租賃標的物為系爭房屋，並於契約最後附註載明「風城之夜卡拉OK財產清單乙份」等字，並未有要求系爭房屋須具備符合消防、建築法規之規定且可合法經營 KTV生意之約定，業如前述，且被告亦無法提出其他事證證明兩造於交涉簽約過程中，原告有向其保證系爭房屋可合法經營視聽娛樂業一節，是認被告主張係聽信原告稱其於系爭房屋經營卡拉OK生意 3年多均合於法令且消防安檢亦均已合格，日後無遭處分疑慮之不實資訊，始受騙簽立系爭契約云云，尚難遽信。
（四）又被告抗辯原告未告知系爭房屋於97年4月30日、97年5月16日遭新竹市政府稽查不合格及違反建築法規等情乃詐欺被告之行為云云，惟查，原告於簽立系爭契約當時，另提出經營注意事項一紙，載明「娛樂稅：38,002元整（每月）。垃圾費：1,500元整（每月）。營業稅：2,418元整（每季）.....消防申報書：約4,000元整（半年）。....冷氣保養：水塔清洗。環境清潔：水溝除草。」等語（見本院卷第25-26頁），堪認原告已盡其出租人之告知義務，且兩造既未約定系爭房屋須具備符合消防、建築法規之規定並可合法經營 KTV生意之要件，原告縱未主動提及系爭房屋於97年4月30日、97年5月16日遭新竹市政府稽查不合格及違反建築法規等情，亦屬單純之沈默，並不當然構成詐欺行為。況查，原告於系爭房屋經營卡拉OK生意期間，分別於95年7月10日、95年11月17日、96年4月16日、96年
12 月4日、97年6月3日依法向新竹市消防局申報消防安全設備檢修申報書，均經新竹市消防局受理備查，此有新竹市消防局經本院函詢所為97年12月11日局消預字第0970010056號函文暨歷年檢修申報文件在卷可證（見本院卷第53頁至第 100頁背面），足見原告確有依法每半年進行消防設備之申報，且原告於接獲新竹市政府97年 4月30日、97年 5月16日函文後，隨即於97年6月3日完成申報，是原告向被告出示97年6月3日消防安全設備檢修申報書自非以不實之資料，令被告陷於錯誤而為簽約之意思表示。
（五）復查，被告於簽約前已多次看過系爭房屋之設備、措施，對於系爭房屋之現況甚為瞭解，且於簽約前即知系爭房屋未能檢附使用執照及營利事業登記證，堪認被告於簽約前即明知原告以系爭房屋經營卡拉OK生意乃無照營業，而有違反建築法規或未依核定之使用類組使用建物之可能，業如前述，故而，被告主張原告故意詐稱系爭房屋及設備合於建築法規，令其陷於錯誤而為簽約之意思表示云云，不足憑信。況參實務上確實有為數甚多之視聽娛樂事業，因無法符合相關法規之規定，致未領得營業執照，而以設籍課稅之方式存在經營，亦為常情，故而，原告雖未提出能供合法經營 KTV生意之租賃標的，然系爭房屋亦足供被告以設籍課稅之方式經營 KTV生意使用，準此，難認原告有何詐欺行為。
（六）綜上，被告主張原告詐欺其簽立系爭契約云云，未提出可資證明之證據，顯屬無據，自難採信。被告既不能舉證證明原告有詐欺之行為，則其於98年2月2日依民法第92條第
1項規定，委託律師發函向原告所為撤銷系爭契約之意思表示，即有未合，不生撤銷之效力。
三、原告依據系爭租賃契約之租金請求權，請求被告給付97年8月 1日起至系爭房屋返還之日止，按月以93,000元計算之租金，共計1,023,000 元，有無理由？
（一）按承租人應依約定日期支付租金，民法第 439條前段定有明文。再按系爭契約第 2條約定：「租賃期間經甲乙雙方洽訂為1年0個月即自民國97年7月1日起至民國98年 6月30日止」、第 3條約定：「租金每個月新台幣93,000元，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」、第 5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣200,000 元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」。
（二）查被告不得以原告未依約交付適於使用收益之租賃物予被告為由，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，且系爭契約亦未經被告合法撤銷，均詳如前述，則系爭契約有效存在，被告向原告承租系爭房屋，自當負有給付租金之義務，原告自可基於兩造間租賃之法律關係，請求被告給付自97年8月份起至98年6月份止所積欠之租金，共計1,023,000元（93,000元×11月=1,023,000 元）。惟系爭房屋暨所附鑰匙已於98年 6月間歸還屋主陳昭賢，現非被告所占有使用中，且被告簽立系爭契約時業已給付原告押租金200,000元，依系爭契約第5條之約定，原告於被告交還系爭房屋後，即負返還該200,000 元之義務，而原告亦自承其因被告未依系爭契約履行所受損害與押租金無關等語（見本院卷第320 頁），則被告積欠上開租金自應扣除原告應返還被告之押租保證金200,000 元，故原告得請求被告給付之租金金額共計823,000元（1,023,000元-200,000元=823,000元）。
（三）綜上所述，原告請求被告給付823,000 元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件反訴原告提起反訴時，訴之聲明原為：「1、反訴被告應返還反訴原告300,200元，及自98年2月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、反訴被告應賠償反訴原告1,455,251 元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
」嗣分別於98年12月17日及99年2月4日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「1、反訴被告應返還反訴原告293,000元，及自98年2月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、反訴被告應賠償反訴原告1,126,920 元，及自本件反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」核係屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、反訴原告之主張：
（一）反訴原告於97年6 月24日與反訴被告簽立系爭契約，約定反訴原告承租系爭房屋，租賃期間自97年7月1日起至98年
6 月30日止。惟查，被告係因聽信原告於系爭房屋曾經營「風城之夜卡拉OK」3 年多，其並表示經營時均合於政府法令且消防安檢亦均已合格，日後無遭處分疑慮等語，反訴原告始同意簽立系爭契約，並投下大筆經費進行裝潢。詎料，反訴被告於系爭房屋經營「風城之夜卡拉OK」期間已有多次遭新竹市政府取締違規之記錄，其竟將系爭房屋於尚未受檢合格之情狀下出租予反訴原告，欺瞞反訴原告稱系爭房屋已無違法、違規之虞，直至97年7 月間系爭房屋經消防局進行檢查時，反訴原告始獲知上情，且新竹市消防局限命反訴原告改進並增設約達200 萬元之消防設備，如未予改善將裁處罰鍰等，已嚴重侵害反訴原告權益。甚者，依據新竹市政府97年5 月16日函文、新竹市政府聯合稽查商業活動暨不良場所現場紀錄表可知，反訴被告早於97年4 月30日在系爭房屋經營時即有遭市政府聯合稽查列為商業活動不良場所之記錄，認定系爭房屋之安全抽檢並不合格，未有合法構造及設備安全，有違反建築法規等瑕疵，遭勒令停止使用等情，然反訴被告均未曾告知反訴原告上開情事，足認反訴被告顯有惡意欺詐反訴原告簽立系爭契約之情事，是反訴原告依據民法第92條第1 項之規定，於98年2月2日發函予原告撤銷系爭契約。
（二）又反訴被告先前於系爭房屋經營視聽歌唱業，知悉系爭房屋乃未經設立登記及消防安全設備不合規定，且對反訴原告承租系爭房屋係欲經營相同事業亦是知之甚詳，甚而反訴原告對反訴被告求證系爭房屋是否可合法經營時，反訴被告均不曾提及系爭房屋已有違法情事更向反訴原告保證合法，然自97年7月1日起2 個月內，系爭房屋便遭新竹市政府函知勒令停止使用，應認系爭房屋無法合於約定之使用，反訴被告未依民法第423 條規定及系爭契約之本旨交付合於約定使用之標的物，是認反訴被告違反系爭契約義務至明，故兩造間系爭契約應不成立。
（三）系爭契約既不成立且經反訴原告撤銷，反訴原告自當得依據不當得利之法律關係，請求反訴被告返還押租金及租金共293,000 元。此外，反訴被告詐欺反訴原告簽立系爭契約，致使反訴原告受有系爭房屋裝潢費用309,000 元、生財器具添購費用440,000元、修繕費用377,920元之損害，反訴被告自應給付賠償，反訴原告爰依損害賠償請求權請求反訴被告給付損害賠償額計為1,126,920元。
（四）反訴原告訴之聲明：
1、反訴被告應返還反訴原告293,000元，及自98年2 月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、反訴被告應賠償反訴原告1,126,920 元，及自本件反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
3、第1項及第2項聲明，反訴原告均願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯除援引本訴部分之主張外，另主張：合約交付系爭房屋時，所附之器材都是好的，當時有清點，反訴原告有拍照，並沒有反訴原告所稱系爭房屋需要修繕之情形，縱使有修繕之部分，亦是反訴原告額外更換所致。另外，關於新建房屋修繕部分，反訴原告應提出舉證。為此聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：同本訴不爭執事項。
四、本件經協議兩造整理爭點同意限縮如下：
（一）反訴原告主張反訴被告詐欺其簽立系爭契約，有無理由？
（二）反訴原告請求反訴被告返還押租金200,000元、97年7月份租金93,000 元及利息，有無理由？
（三）反訴原告請求反訴被告應賠償反訴原告因詐欺行為受有損害1,126,920元及利息，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文，觀系爭契約就租賃之標的物、期限、租金等必要之點均有明定，且經兩造簽名蓋章並按有指印，當屬有效成立之租賃契約，反訴原告主張系爭契約不成立云云，洵屬無據。第查，系爭契約並未約定系爭房屋須具備符合消防、建築法規之規定且可合法經營KTV 生意之狀態，是原告依現況交付系爭房屋及店內設備予被告經營KTV 生意，已符合系爭契約約定之使用收益狀態，業如本訴第1 項爭點所述。又反訴原告主張反訴被告詐欺其簽立系爭契約云云，未提出可資證明之證據，顯屬無據，自難採信，反訴原告既不能舉證證明反訴被告有詐騙之行為，則其於98年2月2日發函所為撤銷系爭契約之意思表示，即有未合，自不生撤銷之效力一節，均詳如本訴第2 項爭點所述。準此，系爭契約自始有效存在，且未經反訴原告合法撤銷之，則反訴被告依約收取押租保證金、租金核屬有據，反訴原告依據不當得利之規定，請求反訴被告返還押租金200,000元、97年7月份租金93,000元及利息，尚非有理，委無可採。
（二）再者，反訴原告亦非受反訴被告詐欺而簽立系爭契約，自無因詐欺行為受有損害之情形。況查，反訴原告雖於97年
8 月間陸續收到新竹市政府函文表示系爭房屋涉有違反建築法第73條第2 項未經核准擅自變更使用、違反同法第77條之2第1項、第77條第1項規定，未依建築法第77條第3項、第4 項辦理建築物公共安全檢查簽證或申報等情，然此等函文對反訴原告處以罰鍰或勒令停止使用，究因反訴原告於系爭房屋增建鐵皮屋部分涉及違章建築所致，抑或反訴原告未按期為消防設備之申報所致，甚或因系爭房屋本身屬無照經營所致，均屬疑義，反訴原告亦未提出其他積極證據以玆證明此等間之因果關係，實難遽此函文即為有利反訴原告之認定。故而，反訴原告主張因反訴被告詐欺行為受有系爭房屋裝潢費用309,000 元、生財器具添購費用440,000元、修繕費用377,920 元，共計1,126,920元之損害，洵屬無據，自非可採。
（三）綜上，反訴原告請求反訴被告應返還反訴原告293,000 元，及自98年2月4日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；反訴被告應賠償反訴原告1,126,920 元，及自本件反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、反訴原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
丙、本件原告即反訴被告、被告即反訴原告其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
丁、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由；反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 9 日
審判長法 官 蔡孟芳
法 官 高敏俐法 官 羅惠雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 7 月 9 日
書記官 李勻淨